Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/02924 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7H2X

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Janvier 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/17069

APPELANTE

SCI KO PA CAO agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 414 618 041

[…]

[…]

représentée par M^e Jean-Loïc TIXIER-VIGNANCOUR, avocat au barreau de PARIS, toque : D0428

INTIMEE

SARL LE CAMBODGE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 383 558 897

[…]

[…]

représentée par M^e Gérard GUILLOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0655

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mai 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth GOURY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

Madame Pascale SAPPEY GUESDON, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 juillet 1988, la SCI KO PA CAO a consenti un bail commercial à Monsieur et Madame X portant sur des locaux à usage de salon de thé, restaurant, dépendant d’un immeuble situé […], moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 34.800 francs (5.305,23 euros) pour une durée de neuf ans à compter du 1^er juillet 1988 pour se terminer le 30 juin 1997. Le local étant préalablement affecté à une autre activité, il était prévu que 'le preneur s’engage avant le 15 septembre 1988 à procéder à tous travaux nécessités par l’activité commerciale à laquelle il destine les lieux'.

Suivant acte sous seing privé du 20 novembre 1997, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1^er juillet 1997 au profit de la société PHNOM SACRE COEUR venant aux droits de la société PL 89 elle-même aux droits des époux X.

Suivant acte sous seing privé du 3 juillet 2006, le bail a été renouvelé au profit de la société LE CAMBODGE, nouvelle dénomination de la société PHNOM SACRE COEUR, pour une durée de 9 ans à compter du 1^er juillet 2006, le loyer principal étant porté à la somme de 7.800 euros.

Suivant acte d’huissier du 17 décembre 2014, la SCI KO PA CAO a notifié à la société LE CAMBODGE un congé avec offre de renouvellement à effet au 1^er juillet 2015 moyennant un loyer annuel de 23.980 euros en principal.

Par un mémoire préalable notifié le 14 septembre 2016, la SCI KO PA CAO a demandé que la règle du plafonnement soit écartée et le loyer fixé à la somme annuelle de 23.980 euros hors charges et hors taxes.

Par acte d’huissier en date du 18 novembre 2016, la SCI KO PA CAO a fait assigner la société LE CAMBODGE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris en fixation du prix du bail renouvelé.

Par jugement rendu le 21 février 2017, le juge des loyers commerciaux a constaté que, par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 17 décembre 2014 par la SCI KO PA CAO, le bail concernant les locaux situés au […] le Tac à Paris 18^e s’est trouvé renouvelé à effet du 1^er juillet 2015 et ordonné une mesure d’expertise, désignant Madame Y en qualité d’expert avec la mission d’usage pour parvenir à la fixation du loyer du bail renouvelé.

L’expert a déposé son rapport le 19 septembre 2017 concluant que le principe du plafonnement en renouvellement serait susceptible d’être écarté sur le fondement de l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité, la valeur locative pouvant être fixée à la somme annuelle de 17.300 euros en principal.

Par jugement rendu le 25 janvier 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

FIXÉ à 9.052 euros par an en principal à compter du 1^er juillet 2015 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la société KO PA CAO, bailleresse, et la société LE CAMBODGE, preneuse, pour les locaux situés […] ;

DIT n’y avoir lieu à appliquer les dispositions de l’article 700 du code procédure civile ;

REJETÉ les autres demandes ;

ORDONNÉ l’exécution provisoire de la présente décision ;

ORDONNÉ le partage par moitié des dépens qui incluront les frais d’expertise.

Par déclaration en date du 7 février 2019, la SCI KO PA CAO a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 23 août 2019, la société KO PA CAO demande à la cour de :

Vu les articles L.145-33 et suivants et R145-1 et suivants du code de commerce,

Réformer le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Paris le 25 janvier 2019 en toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau,

Écarter la règle du plafonnement en application des articles L145-34 et R145-6 du code de commerce à raison de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ;

Écarter la règle du plafonnement en application des articles L145-34 et R145-3 du code de commerce à raison d’une modification des caractéristiques du local au sens de l’article R145-3 du code de commerce ;

Écarter la règle du plafonnement en application des articles L145-34 et R145-5 du code de commerce à raison d’une modification de la valeur des lieux loués consécutive à l’adjonction d’une activité connexe au sens de l’article L145-47 du code de commerce ;

Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er juillet 2015 à la somme annuelle en principal de 17.300 euros hors taxes et hors charges ;

Condamner la SARL LE CAMBODGE à payer à la SCI KO PA CAO des compléments d’arriérés de loyer avec intérêts au taux légal à compter du 1^er juillet 2015 et au fur et à mesure des échéances échues jusqu’au complet paiement du prix ;

Juger que les intérêts seront capitalisés par application de l’article 1154 du code civil ;

Fixer le montant du dépôt de garantie qui doit correspondre à trois mois de loyers à la somme de

4.325 euros ;

À titre subsidiaire,

Dans le cas où la Cour jugerait que la règle du plafonnement doive recevoir application, fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er juillet 2015 à la somme annuelle en principal de 9.546,50 euros hors taxes et hors charges ;

En tout état de cause,

Condamner la société LE CAMBODGE à payer à la SCI KO PA CAO la somme de 5.000' en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société LE CAMBODGE aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le remboursement des frais d’expertise judiciaire, dont la SCI KO PA CAO a fait l’avance, à concurrence de la somme de 6.499,32 euros.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 3 juillet 2019, la société LE CAMBODGE demande à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a mis à la charge de la société LE CAMBODGE la moitié des frais de l’expertise ;

Condamner la société KO PA CAO aux entiers dépens y compris les frais d’expertise judiciaire ;

Condamner la société KO PA CAO à payer à la société LE CAMBODGE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 mars 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le déplafonnement :

La SCI KO PA CAO critique le jugement entrepris qui n’a pas fait droit à sa demande de déplafonnement alors qu’il existe trois motifs de déplafonnement, invoquant à la fois la modification notable des facteurs locaux de commercialité, l’accroissement de la surface commerciale et l’installation d’une terrasse et enfin l’adjonction d’une activité connexe, ce que conteste la société LE CAMBODGE.

La SCI KO PA CAO fait valoir en effet que le quartier Montmartre au coeur duquel est situé la rue Yvonne le Tac a connu une modification notable en raison de son classement en Quartier vert et en zone touristique internationale au sein de laquelle les commerces sont autorisés à ouvrir le dimanche et de nuit ; que ces modifications ont drainé un flux important de chalands supplémentaires qui ont nécessairement profité au commerce de restauration exploité par le preneur ; que l’augmentation du pouvoir d’achat de la population résidente a également profité au commerce exploité.

Elle soutient par ailleurs que la société LE CAMBODGE a modifié la disposition des locaux en incorporant la réserve à la surface commerciale ; que la charge de la preuve de la date de cette modification incombe au preneur qui avait d’ailleurs sollicité l’autorisation de procéder à des travaux en 2012, autorisation qui lui a été refusée ; que le preneur a en outre obtenu l’autorisation d’installer une terrasse ouverte lui permettant d’installer trois tables en terrasse, soit six couverts supplémentaires, et ce alors que le bail ne fait pas état d’un droit de terrasse ; que l’ensemble de ces éléments constitue une modification des caractéristiques du local.

La SCI KO PA CAO fait valoir enfin que la société locataire a ajouté une activité de 'plats à emporter’ sans solliciter une déspécialisation partielle alors que l’activité connexe de traiteur-plats à emporter est de nature à entraîner une augmentation corrélative du chiffre d’affaires.

La cour rappelle que par application des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à leur valeur locative ; que cette valeur locative ne s’applique que lors des fixations judiciaires du loyer révisé ou renouvelé, à défaut d’accord entre les parties.

L’article L. 145-34 du même code institue cependant un plafonnement du loyer lors des renouvellements auquel il peut être dérogé en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4°, à savoir :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité.

* Sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité :

Aux termes de l’article R. 145-6, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré et plus précisément pour le commerce exercé dans les lieux loués, dans le respect de la destination contractuelle. La preuve en incombe au bailleur.

La modification doit être intervenue au cours du bail expiré.

Le commerce dont s’agit est situé dans le quartier des Abbesses, secteur touristique de la capitale à vocation résidentielle, commercialement dynamique et recherché en raison de sa proximité de la butte Montmartre. […] à proximité de laquelle se trouvent les locaux loués, en constituent les deux axes majeurs attirant des commerces d’enseignes, la commercialité des rue adjacentes plus diffuse se caractérisant essentiellement par des commerces indépendants (créateurs, coiffeurs bio, ateliers de décoration..). L’expert relève que la rue Yvonne le Tac bénéficie de la présence de quelques enseignes (Durance, Sandro, La Fée Maraboutée, la Chaise Longue..)dans la section comprise entre la place des Abbesses et la rue des Martyrs tandis que la partie comprise entre la […] dont dépendent les locaux en cause est caractérisée par la présence de commerces de service (agences immobilières, la Poste/Banque Postale) et de proximité, de quelques établissements de bar/restauration ainsi que de commerces sans notoriété particulière à l’exception des enseignes LOFT et CARRE D’ARTISTES.

Il ressort des constatations de l’expert que la population de la zone de chalandise a légèrement diminué au cours du bail expiré, cette diminution se corrélant avec un nombre limité de constructions nouvelles ; que si le revenu moyen par foyer fiscal imposable a augmenté de 26 % au cours de la période considérée, ce chiffre concerne l’ensemble de l’arrondissement ainsi que le précise l’expert et

non la seule zone de chalandise, la cour relevant en outre s’agissant de l’évolution du pouvoir d’achat dont se prévaut le bailleur que le nombre des foyers fiscaux imposables a diminué de 7,21 % sur la même période de sorte que l’incidence de l’augmentation du pouvoir d’achat invoquée se trouve corrélativement tempérée par cette constatation ; que par ailleurs comme l’a précisé l’expert la population résidente ne constitue qu’une partie de la clientèle de ce secteur touristique, touristes et salariés s’ajoutant à cette population résidente.

Le classement en zone touristique internationale du Quartier Montmartre est postérieur à la date de renouvellement du bail objet de la présente instance de sorte que le bailleur ne peut s’en prévaloir. En revanche l’aménagement du secteur Montmartre en zone verte a été achevé en décembre 2006, soit au cours du bail expiré, et le bailleur peut légitimement en faire état. Cet aménagement qui a entraîné un élargissement des trottoirs, l’abaissement de la vitesse de circulation et la modification du plan de circulation pour réduire la circulation de transit, a facilité la circulation des piétons sur l’ensemble du secteur et permis l’octroi d’un droit de terrasse par la Mairie en 2012. Pour autant, la SCI KO PA CAO ne peut en déduire l’existence d’un flux important de chalands supplémentaires profitant au commerce de la société LE CAMBODGE, la cour relevant que la hausse de la fréquentation de la station de métro Abbesses située à 100 mètres des locaux n’est que de 15 % et doit être mise en rapport avec la hausse de la fréquentation de l’ensemble du réseau et de l’évolution des habitudes de déplacement dans la capitale ; qu’elle n’apparaît dès lors pas significative.

L’expert a constaté au cours du bail expiré une forte rotation des commerces sur la rue Yvonne le Tac avec un renforcement de la présence d’enseignes et une montée en gamme avec une forte orientation vers l’équipement de la personne, tout en relevant un nombre d’implantations commerciales stable. Pour autant, il n’est pas établi que cette évolution de la commercialité soit suffisamment notable pour être prise en compte au regard de l’activité exercée dans les lieux, l’expert ayant relevé dans ses constatations sur l’emplacement des locaux que la commercialité des rues adjacentes à celles des Abbesses et des Martyrs est plus diffuse.

Il résulte de ce qui précède que la SCI KO PA CAO ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une indicence favorable sur le commerce exercé.

* Sur l’accroissement de la surface commerciale et l’installation d’une terrasse :

La cour rappelle qu’il appartient au bailleur qui entend échapper au principe du plafonnement de rapporter la preuve de la date ou de la période à laquelle les travaux ont été réalisés.

En l’espèce, il résulte des constatations faites lors des opérations d’expertise que la configuration des locaux loués ne correspond pas à celle du plan du rez-de-chaussée présenté par le bailleur. Ce plan, non daté, fait apparaître une cloison séparative isolant, sur la partie arrière du local, la réserve de la boutique, ladite cloison ayant été supprimée et remplacée par un cloisonnement permettant d’isoler les sanitaires et l’espace de préparation de la salle de restaurant, la cour se référant pour plus ample description des locaux en leur état actuel au jugement entrepris.

Pour établir que ces travaux ont été réalisés au cours du bail expiré, le bailleur se prévaut d’un courrier du preneur en date du 12 juin 2012 sollicitant l’autorisation de procéder à des travaux et exposant : 'il s’agit de travaux d’aménagement et d’embellissement intérieur qui ne nécessitent pas de toucher à la structure de l’immeuble ni aux murs porteurs. Ces aménagements concernent notamment la redistribution de l’espace cuisine et toilettes qui permettra un meilleur confort de travail ainsi qu’une amélioration des conditions d’accueil de la clientèle et d’hygiène de l’établissement'.

La cour relève cependant que le bailleur s’est opposé à l’exécution des travaux envisagés par le preneur par courrier recommandé du 19 juin 2012 et qu’aucun élément ne permet d’établir qu’il a été passé outre à ce refus, la seule constatation de la configuration actuelle des locaux étant insuffisante

à rapporter cette preuve alors même qu’aucun descriptif des travaux envisagés n’était annexé à la demande d’autorisation, le bailleur n’ayant d’ailleurs sollicité aucune précision avant d’opposer son refus.

La cour relève par ailleurs que le bail du 13 juillet 1988 décrit les locaux comme étant constitués d’une boutique au rez-de-chaussée avec ses dépendances dont une cave se trouvant sous le local sans autre précision ; que ce bail a mis à la charge du preneur l’obligation de procéder à tous travaux nécessités par l’activité commerciale à laquelle il destine les locaux, à savoir celle de salon de thé, restaurant mais ne comporte aucune indication précise sur la nature desdits travaux ; qu’aucun état des lieux ni constat n’a été établi en suite de la réalisation de ces travaux et qu’il n’a pas davantage été établi d’état des lieux lors des renouvellements successifs du bail.

Au vu de ce qui précède, le bailleur ne rapporte pas la preuve de la date de réalisation des travaux de modification des caractéristiques des locaux qu’il invoque au soutien de sa demande de déplafonnement et n’établit pas par conséquent que ces travaux sont intervenus au cours du bail expiré, étant précisé qu’en l’absence de tout élément, l’expert n’a pu se prononcer sur la date de réalisation desdits travaux.

La cour ajoute enfin à l’instar du premier juge que le déplafonnement ne peut être ordonné en considération de l’usage au bénéfice du preneur d’une terrasse sur la voie publique, celui-ci étant précaire et constituant un élément extrinsèque aux locaux loués.

Il s’ensuit que ce second motif de déplafonnement sera également écarté.

* Sur l’adjonction d’une activité connexe :

La cour rappelle que lorsque le preneur a modifié au cours du bail expiré la destination contractuelle des lieux par l’adjonction d’une activité, le bailleur peut s’en prévaloir comme motif de déplafonnement, que l’adjonction soit régulière ou irrégulère si elle est notable.

L’adjonction d’une activité ne peut cependant donner lieu à déplafonnement s’il s’agit d’une activité incluse c’est-à-dire se rattachant naturellement à la destination contractuelle initiale et à son évolution en fonction des usages ou des pratiques commerciales.

En l’espèce les locaux sont loués à usage de salon de thé, restaurant, la cour relevant qu’il s’agit d’un restaurant asiatique, et il n’est pas discuté que la devanture du restaurant porte la mention 'plats à emporter’ en caractères très apparents. Il convient toutefois de tenir compte de l’évolution des usages en matière de restauration. Si les plats confectionnés sont essentiellement destinés à être consommés sur place, la tendance croissante est de permettre à la clientèle, particulièrement en milieu urbain comme en l’espèce, de pourvoir emporter les plats cuisinés par les restaurants, de sorte que la vente à emporter constitue, au vu de l’évolution des usages commerciaux, une modalité particulière d’exploitation de l’activité de restauration qui doit dès lors être considérée comme incluse. Il s’ensuit que ce motif de déplafonnement sera également rejeté.

En définitive, la preuve d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 n’étant pas rapportée, le loyer est soumis à la règle du plafonnement ainsi que l’a retenu à juste titre le jugement entrepris qui sera confirmé de ce chef.

Sur le montant du loyer plafond :

La SCI KO PA CAO soutient que le loyer plafonné s’élève à la somme de 9.546,50 euros par application de l’indice du coût de la construction, faisant grief au premier juge d’avoir repris la valorisation de l’expert qui a calculé l’indexation en fonction de l’indice des loyers commerciaux.

La cour rappelle que le bail ayant été renouvelé postérieurement à l’entrée en application de la loi Pinel du 18 juin 2014 qui a supprimé toute référence à l’indice du coût de la construction, c’est à juste titre que l’expert a proposé de calculer le loyer plafond en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux. Ce calcul ne faisant l’objet d’aucune contestation en son détail, le jugement entrepris fixant le loyer plafond à la somme annuelle de 9.052,71 euros en principal sera confirmé.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement entrepris étant confirmé à titre principal, il le sera également en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et celui de l’applicaton de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI KO PA CAO qui succombe en son appel en supportera les dépens.

Il n’y a pas lieu en cause d’appel de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne la SCI KO PA CAO aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE FAISANT FONCTION DE PRÉSIDENTE