REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 FEVRIER 2021

(n° ,9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/11499 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3PRG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Avril 2017 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 15/11817

APPELANTS

Monsieur C X

né le […] à Alep

[…]

[…]

Madame D E épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Romain ROSSI-LANDI, avocat au barreau de PARIS, toque : D0014

INTIMES

Monsieur F N U R A

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur G W AA-AB A

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur J N O I

le 25 Janvier 1990 à […]

[…]

[…]

Monsieur K Q R I

né le […] à […]

[…]

[…]

Mademoiselle H S T I

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

ayant pour avocat plaidant : M^e Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0872

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […] représenté par son syndic le Cabinet INGENCIA, SARL à associé unique

C/O CABINET INGENCIA

[…]

[…]

Représenté par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

SAS NEXITY LAMY,

SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 487 530 099

[…]

[…]

Représentée par M^e Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de PARIS, toque : E963

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Décembre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. AA-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par AA-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

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FAITS & PROCÉDURE

M. et M^me X sont propriétaires du lot n° 8 constitué d’un appartement situé au 1^er étage dans un immeuble du […], soumis au statut de la copropriété.

Aux termes de la résolution n° 4 adoptée lors de l’assemblée générale du 19 mars 1963, les copropriétaires ont donné leur accord à l’unanimité pour vendre à M^me Z – co-propriétaire – une chambre de service située au 6^e étage, partie commune, pour la somme de 11.000 francs.

M^me Z a payé le prix et a pris possession de ladite chambre au jour du règlement. La vente n’a toutefois pas été régularisée par acte authentique et n’a donc pas été enregistrée ni publiée ; de même, ni l’état descriptif de division ni le règlement de copropriété n’ont été modifiés.

M^me Z est décédée le […] laissant comme héritiers M. F A, M. G A, M^me H I, M. J I, M. K I.

Le 7 avril 2015, les copropriétaires se sont réunis en assemblée générale sous l’égide de la société Nexity Lamy, syndic de l’immeuble.

Par acte d’huissier du 27 juillet 2015, M. et M^me X ont saisi le tribunal de grande instance de Paris aux fins d’annulation des résolutions n° 12, 13 et 15 de l’assemblée générale du 7 avril 2015 relatives à la vente du lot au profit de M^me Z intervenue en 1963.

Par jugement du 18 avril 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté M. et M^me X de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné M. et M^me X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné solidairement M. et M^me X aux dépens.

M. et M^me X ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 9 juin 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 21 octobre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions du 25 mai 2018 par lesquelles M. C X et M^me D X, appelants, invitent la cour, au visa des articles 11 et 12 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— débouter les consorts A-I, le syndic Nexity Lamy et le syndicat des

copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes,

— infirmer le jugement,

En conséquence, statuant à nouveau :

— constater que les circonstances dans lesquelles les résolutions n° 12 à 14 ont été votées lors de l’assemblée générale du 7 avril 2015 sont douteuses,

— constater que les résolutions n° 12 à 14 de l’assemblée générale du 7 avril 2015 sont illégales au regard des textes visés et constitutives d’un abus de majorité,

— constater que les tantièmes de copropriété affectés à leur lot ont été injustement et illégalement réduits,

— constater que leurs parts de copropriété ont été injustement et illégalement réduites de 8 tantièmes, soit 13,25% de la consistance de leur bien,

En conséquence,

— annuler les dispositions n° 12, 13 et 14 votées lors de l’assemblée générale du 7 avril 2015

— dire que le syndic Nexity Lamy a commis plusieurs fautes,

— dire que le syndicat des copropriétaires a commis un abus de majorité en votant une résolution qui ne favorise que les propriétaires d’un seul lot au détriment des autres copropriétaires,

— condamner le syndic Nexity Lamy à leur verser la somme de 2.000 € de dommages et intérêts au titre de leur préjudice,

— condamner les consorts A-I à leur verser la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice,

— condamner le syndic Nexity Lamy, le syndicat des copropriétaires et les consorts

A-I à leur verser solidairement la somme 6.000 € au titre de l’article 700 du code de

procédure civile,

— ordonner que les requérants soient dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de toute condamnation imputables au syndicat des copropriétaires, ces dépenses devant être répartis entre les autres copropriétaires,

— condamner le syndic Nexity Lamy, le syndicat des copropriétaires ainsi que les consorts A-I aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Vu les conclusions du 10 novembre 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […], intimé, demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :

— confirmer le jugement,

— débouter M. et M^me X de leurs demandes,

Subsidiairement,

— condamner la société Nexity Lamy à le garantir de toutes condamnations financières prononcées contre lui,

— condamner M. et M^me X ou tout succombant à lui verser la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les conclusions du 16 octobre 2019 par lesquelles la société Nexity Lamy, intimée, demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’article 700 du code de procédure civile,

— dire qu’elle n’a pas commis de fautes,

— dire que M. et M^me X ne justifient pas d’un lien de causalité entre les fautes et les préjudices allégués,

— dire que M. et M^me X ne justifient pas de leurs préjudices,

— débouter M. et M^me X de leur demande de destitution du syndic et du conseil syndical comme non fondée,

En conséquence,

— débouter M. et M^me X de leurs demandes à son encontre,

— débouter M. et M^me X de toutes leurs demandes,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à son encontre comme mal fondées et non justifiées,

En tout état de cause,

— condamner in solidum M. et M^me X ou tous succombant au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. et M^me X ou tous succombant aux entiers dépens de l’instance dont distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions du 3 novembre 2017 par lesquelles M. F A, M. G A, M^me H I, M. J I, M. K I (les consorts A-I), intimés, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel,

— dire qu’en l’absence d’acte notarié régularisé en 1963 pour l’exécution de la 4^e résolution de l’assemblée générale du 19 mars 1963 et en raison de la confirmation par l’assemblée générale du 29 avril 2014 de régulariser cette omission, ils étaient bien fondés à présenter à l’assemblée générale une demande de régularisation par acte notarié avec création d’un lot et des tantièmes affectés,

— dire que la pratique mise en place par les syndics successifs de création d’un lot «fantôme» 9999 affecté de 5/1005èmes de copropriété aux termes d’un tableau de répartition n’ayant pas fait l’objet d’un vote ne peut constituer pour les époux X un droit acquis et le tableau de répartition de référence leur permettant de s’opposer à la modification de leurs tantièmes,

— dire que la seule création officielle du lot n° 41 et l’affectation de 4/1004èmes au lieu de 5/1005èmes n’est pas à l’origine de la minoration des tantièmes du lot des époux X de 60/1005èmes à 52/1004èmes et que les trois résolutions n’avaient pas à être prises à l’unanimité,

— dire que l’unanimité a été obtenue, que la régularisation de cette vente et des modalités de création officielle du lot ainsi que des tantièmes y afférant, outre le modificatif du règlement de copropriété, sont conformes à l’intérêt collectif et ne constituent pas un abus de majorité ;

— débouter en conséquence les époux X de leurs demandes de nullité des résolutions n° 12, 13 et 14 du procès verbal d’assemblée générale du 7 avril 2015,

— dire qu’ils n’ont commis aucune faute au préjudice des époux X,

— débouter les époux X de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner les époux X à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 2.000 € au titre de l’article 1382 du code civil,

— condamner solidairement les époux X en tous les dépens dont distraction dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 12, 13 et 14 de l’assemblée générale du 7 avril 2015

Il résulte de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ; b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il

concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

En outre, l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires ; toutefois, lorsque des actes d’acquisition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité ;

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 7 avril 2015, tenue sous l’égide du syndic – la société Nexity Lamy – les copropriétaires ont adopté les résolutions suivantes :

— résolution n° 12 : à la demande des consorts A-I, création d’un lot de copropriété (n° 41), au sixième étage, porte 4, comprenant un rangement, et création de ses tantièmes corrélatifs (4/1004èmes de la copropriété),

— résolution n° 13 : entérinement de la vente autorisée par l’assemblée générale du 19 mars 1963 aux termes de la 4^e résolution au profit de M^me Z moyennant la somme de 11.000 francs, les frais annexes demeurant à la charge de l’acquéreur à la date de l’entrée en jouissance fixée au jour du règlement du prix de vente,

— résolution n° 14 : délégation de pouvoir au syndic pour régulariser les actes (vente, modification du règlement de copropriété, convention, etc) ;

• Sur la résolution n° 12

Il est constant que l’assemblée générale n’a pas adopté en 1963 la modification du règlement de copropriété résultant de la vente de la partie commune litigieuse ; cependant, le syndicat des copropriétéaires a modifié de manière informelle dès 1963 la répartition des quotes parts de copropriété à la suite de cette cession en augmentant la totalité des tantièmes de 5 points, les faisant ainsi passer de 1000 à 1005 ;

A la demande des consorts A-I, la résolution n°12 de l’assemblée tenue 7 avril 2015 prévoit ainsi la création d’un lot de copropriété (n° 41), au sixième étage, porte 4, comprenant un rangement, avec la création de ses tantièmes corrélatifs (4/1004èmes de la copropriété) tel que défini dans l’état de M. L-M, expert géomètre désigné à cet effet ; cette nouvelle répartition des tantièmes, en ce qu’elle modifie la répartition des charges de copropriété, aurait pu être adoptée à la majorité qualifiée des deux tiers de l’article 26 si elle s’était bornée à modifier la répartition des charges rendue nécessaire par la seule cession du lot litigieux ;

Or, il ressort du rapport de l’expert géomètre que les tantièmes de M. et M^me X sont également modifiés, puisqu’ils passent de 60/1005èmes à 52/1004èmes sans que cette modification soit la conséquence de la vente de la partie commune, de sorte que leurs droits de copropriété sont réduits de 13,25 % ; aucune des parties ne justifie qu’il s’agirait d’une erreur de calcul de l’expert géomètre qui méconnaîtrait les dispositions légales relatives à la répartition des charges ou qui romprait l’égalité entre copropriétaires au regard des charges, ou encore qu’il s’agirait d’une erreur matérielle, comme l’ont à tort relevé les premiers juges ;

La cour retient donc que la modification des tantièmes de copropriété n’a pas été rendue nécessaire par la seule réitération de l’accord sur la vente intervenue en 1963, mais par une volonté du syndicat des copropriétaires d’établir une nouvelle grille de répartition des quotes parts de parties communes figurant dans le règlement de copropriété ;

Il en résulte que la présente modification dans la répartition des charges ne pouvait être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires en raison du caractère intangible de cette répartition et qu’il convient

dès lors d’annuler la résolution n° 12 ;

Le jugement doit par conséquent être infirmé de ce chef ;

• Sur la résolution n° 13

La résolution n° 13 'entérine la quatrième résolution de l’assemblée générale du 19 mars 1963 ayant donné son accord à l’unanimité de céder à M^me Z la pièce du 7^e étage, moyennant la somme de 11.000 francs, étant précisé que les frais annexes de cette cession seraient à la charge de M^me Z et la date d’entrée en jouissance fixée au jour du règlement du prix de vente par la régularisation de l’acte de vente' ;

En se référant expressément à la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 mars 1963, la résolution n° 13 se borne à réitérer la vente autorisée à l’unanimité en 1963 au titre de laquelle ils avaient donné leur accord sur la chose et sur le prix conformément à l’article 1582 du code civil qui dispose que 'la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer’ et non sur le nombre de tantièmes affecté à ce nouveau lot ; cette résolution est donc dépourvue de caractère décisoire ;

Il s’ensuit que la résolution n° 13 ne requérait pas l’unanimité, comme l’ont justement relevé les premiers juges ;

Par ailleurs, les appelants exposent que les résolutions litigieuses auraient été votées dans des circonstances douteuses ; ils font état à ce titre de la comptabilisation tardive du vote de M. B arrivé en cours de séance ; la cour constate cependant qu’ils échouent à démontrer l’irrégularité du second procès-verbal de l’assemblée générale du 7 avril 2015, rectifiant le premier procès-verbal qui omettait de tenir compte de l’arrivée de ce copropriétaire retardataire ;

Enfin, les appelants soutiennent que la résolution n° 13 auraient été adoptée par abus de majorité ; toutefois, en l’absence de démonstration d’une contrariété aux intérêts collectifs des copropriétaires ou d’une faveur accordée aux copropriétaires majoritaires nuisant aux intérêts des copropriétaires minoritaires, M. et M^me X ne rapportent pas la preuve du caractère abusif de la décision prise à l’issue de la résolution n° 13 ;

Il convient par conséquent de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les appelants sur leur demande d’annulation de la résolution n° 13 ;

• Sur la résolution n° 14

Aux termes de cette résolution n° 14 , l’assemblée générale a 'délégué ses pouvoirs aux syndics aux fins de signer en son nom l’acte de vente ou publier en son nom la modification du règlement de copropriété ou, etc ;'

Pour les mêmes motifs que ceux exposés au titre de la résolution n° 12 liés à l’intangibilité de la répartition des charges de copropriété, la résolution n° 14 ne pouvait être adoptée qu’à l’unanimité des copropriétaires, dès lors qu’elle porte sur la signature du règlement de copropriété modifiant la répartition des charges de M. et M^me X alors même que cette modification n’est pas la conséquence de la vente de la partie commune ;

Le jugement doit par conséquent être infirmé en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande d’annulation de cette résolution ;

Sur les dommages et intérêts réclamés par M. et M^me X

Sur le fondement de l’artic1e 1240 du code civil, M. et M^me X ne démontrent ni la faute qu’auraient commise le syndic, le syndicat des copropriétaires ou les consorts A-I, ni un préjudice autre que celui qui peut être indemnisé au titre des frais irrépétibles, outre qu’ils ne justifient pas le montant sollicité ;

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts ;

Sur la dispense de participation aux frais de procédure

Par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les consorts X dont les prétentions sont majoritairement accueillies, doivent être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera par conséquent répartie entre les autres copropriétaires ;

La cour infirme donc les motifs du jugement de ce chef ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer aux consorts X la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt infirmatif sur les frais non compris dans les dépens emporte restitution des sommes réglées au titre de l’exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les autres demande formées en application de l’article 700 du code de procédure civile par les autres parties ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a débouté M. C X et M^me D X de leur demande d’annulation de la résolution n° 13 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Annule les résolutions n° 12 et 14 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du […] du 7 avril 2015 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à M. C X et M^me D X la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que M. C X et M^me D X sont dispensés, en application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Rappelle que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l’exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT