REPUBLIQUE FRANÇAISE EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX
JUGEMENT DU 10 Janvier 2024
N° RG 21/01182 – N° Portalis DBYL-W-B7F-CWN7
DEMANDEURS
Madame X Y épouse Z 82 Chemin de Causes
64370 CASTILLON D’ARTHEZ
Rep/assistant Maître Jessica HENRIC de la SELARL HENRIC AVOCAT, avocat au barreau de BAYONNE
Monsieur AA Z
82 Chemin de Causes
64370 CASTILLON D’ARTHEZ
Rep/assistant: Maître Jessica HENRIC de la SELARL HENRIC AVOCAT, avocat au barreau de BAYONNE
Madame AB AC épouse AD 2 rue du Gave
64510 BORDES
Rep/assistant Maître Jessica HENRIC de la SELARL HENRIC AVOCAT, avocat au barreau de BAYONNE
Monsieur AE AD
2 rue du Gave
64510 BORDES
Rep/assistant Maître Jessica HENRIC de la SELARL HENRIC AVOCAT, avocat au barreau de BAYONNE
Monsieur AF AG
22 Chemin de Pesquiès
31180 ROUFFIAC TOLOSAN
Rep/assistant Maître Jessica HENRIC de la SELARL HENRIC AVOCAT, avocat au barreau de BAYONNE
Madame AH AI 2560 Route du Marais
40390 SAINT-ANDRÉ-DE-SEIGNANX
Rep/assistant Maître Jessica HENRIC de la SELARL HENRIC AVOCAT, avocat au barreau de BAYONNE
DEFENDEURS
S.C.I. AIRIAL DU SEIGNANX, immatriculée au RCS de DAX sous le numéro 812 848 844
271 Chemin de la Montagne
40440 ONDRES
Rep/assistant: Maître Elisabeth DE BRISIS de la SCP DE BRISIS & DEL ALAMO, avocat au barreau de DAX
Rep/assistant: Maître Thomas FERRANT de la SELARL CABINET FERRANT, avocat au barreau de BORDEAUX
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S.A.S. GREEN RESORT, immatriculée au RCS de DAX sous le numéro 839 154 820 221 Chemin de la Montagne
40440 ONDRES
Rep/assistant: Maître Elisabeth DE BRISIS de la SCP DE BRISIS & DEL ALAMO, avocats au barreau de DAX
Rep/assistant: Maître Thomas FERRANT de la SELARL CABINET FERRANT, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DU TRIBUNAL: JUGE UNIQUE
PRÉSIDENT : Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,
GREFFIER: Sandra SEGAS, Greffier.
DÉBATS
L’affaire a été appelée à l’audience publique du 08 Novembre 2023, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,
Puis elle a été mise en délibéré et la décision rendue le DIX JANVIER DEUX MIL
VINGT QUATRE par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
La SCI AIRIAL DU SEIGNANX est propriétaire d’un terrain situé à Ondres (40), sur lequel a été aménagé un parc résidentiel de loisirs (PRL). La parcelle accueillant ce PRL est contiguë à celle accueillant le camping Blue Océan. La SCI Airial du Seignanx, et le camping Blue Océan sont sous la même direction, celle de Monsieur AJ AK.
Le permis d’aménager et les permis modificatifs délivrés à la SCI AIRIAL DU SEIGNANX prévoyaient notamment la création de 46 emplacements de gestion hôtelière et 37 emplacements de cession de parcelle. Une partie de la surface du PRL devait accueillir des équipements et espaces communs. Un cahier des charges et un règlement intérieur étaient régularisés.
La SCI AIRIAL DU SEIGNANX a confié à la société Blue Océan, devenue Green Resort,
l’exploitation, la commercialisation et la gestion du PRL. La société Green Resort était également dirigée par Monsieur AK.
Les époux Z, les époux AD, les époux AG et Madame AI ont chacun acquis une parcelle au sein du Parc Résidentiel de Loisirs dénommé AIRIAL DU SEIGNANX. Les actes de vente rappelaient que : « le Parc Résidentiel de Loisirs ne sera pas géré par une association syndicale mais par un gestionnaire en la personne de la SAS BLUE OCEAN. À cet effet, une convention sera signée entre Vendeur et Acquéreur et Gestionnaire à la suite des présentes. L’adhésion à ladite convention étant pour le vendeur une condition indispensable sans laquelle il n’aurait pas contracté, l’acquéreur s’engage d’ores et déjà à signer ladite convention dont il reconnaît avoir eu un exemplaire préalablement aux présentes. Les statuts d’Association Syndicale, dont le projet a été déposé au rang des minutes du notaire soussigné, ont pour but de pallier aux éventuels défauts de gestion du gestionnaire. La procédure de mise en place d’une Association Syndicale est prévue dans la convention ci-dessus visée, signée entre le gestionnaire, le vendeur et chaque propriétaire
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de parcelle. » Une convention relative à la gestion et à l’entretien du PRL était effectivement régularisée entre la société Blue Océan, devenue Green Resort, la SCI Airial du Seignanx et chaque propriétaire de parcelle.
Invoquant des montants de charges injustifiés et des restrictions à leurs droits, Monsieur AA Z, Madame X Y son épouse, Monsieur AE AD,
Madame AB AC son épouse, Monsieur AF AG et Madame AH AI ont, par actes d’huissier du 9 novembre 2021, assigné devant le tribunal judiciaire de Dax, la SCI AIRIAL DU SEIGNANX et la SAS GREEN RESORT, aux fins, notamment de voir : ordonner la désignation d’un mandataire chargé de convoquer l’assemblée générale constitutive de l’association syndicale AIRIAL DU SEIGNANX pour pallier les carences de la SAS GREEN RESORT, enjoindre la SAS GREEN RESORT de cesser toute facturation liée à
l’enregistrement des personnes hébergées par les propriétaires et tout acte de nature à restreindre l’accès des propriétaires ou de leurs invités au PRL, sous astreinte de 150 € par infraction constatée,
enjoindre à la SAS Green Resort d’éditer des avoirs pour les montants sollicités et réglés au titre des frais d’enregistrement des résidents, sous astreinte de 150 € par infraction constatée,
enjoindre à la SAS Green Resort de cesser toute entrave à l’accès du parc résidentiel de loisirs, sous astreinte de 150 € par infraction constatée et/ou par jour de retard,
enjoindre à la SAS Green Resort de remettre sous astreinte un badge à chaque propriétaire pour leur permettre l’accès en véhicule au parc de loisir,
enjoindre à la SAS Green Resort de cesser sous astreinte toute entrave à l’accès des propriétaires et des personnes hébergées par eux à la piscine du parc résidentiel de loisirs et aux services de l’Espace Blue Océan,
enjoindre à la SAS Green Resort de communiquer sous astreinte aux requérants le contrat d’assurance, le contrat triennal pour les charges liées à l’entretien du parc de loisir, le contrat de travail du gardien et les justificatifs de l’intégralité des charges, condamner la SAS GREEN RESORT à leur verser diverses sommes au titre de charges payées et non justifiées, de prestations non prévues ou incluses dans les charges, de pertes locatives, d’un préjudice moral et d’un préjudice de jouissance.
Dans leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 2 juin 2023, les consorts Z AD AG et AI demandent au tribunal de : déclarer nulle et non avenue la convention de gestion tripartite imposée aux propriétaires des parcelles du PRL Airial du Seignanx, ordonner la désignation d’un mandataire chargé de convoquer l’assemblée générale constitutive de l’Association syndicale Airial du Seignanx pour pallier aux carences de la société Green Resort et d’administrer le PRL jusqu’à ce qu’une association syndicale libre soit régulièrement constituée, déclarer nul et non avenu l’article 6 du règlement intérieur qui prévoit un droit de refus d’admission par la société Green Resort, des visiteurs des propriétaires du PRL, enjoindre à la société Green Resort de cesser toute facturation liée à l’enregistrement des personnes hébergées par les propriétaires et tout acte de nature à restreindre l’accès des propriétaires ou de leurs invités (visiteurs, locataires, résidents temporaires…) au PRL, sous astreinte de 150 € par infraction constatée à compter de quinze jours suivant la signification du jugement à intervenir, enjoindre à la société Green Resort d’éditer des avoir pour les montants sollicités et réglés au titre des frais d’enregistrement des résidents, sous astreinte de 150 € par infraction constatée à compter de quinze jours suivant la signification du jugement à intervenir, enjoindre à la société Green Resort de cesser toute entrave à l’accès du PRL aux propriétaires, et aux personnes hébergées par eux gratuitement ou non, ou leurs visiteurs, sous astreinte de 150 € par infraction constatée et/ou par jour de retard à compter de quinze jours suivant la signification du jugement à intervenir,
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enjoindre à la société Green Resort de procéder à ses frais à la ré-installation d’un portail pour les véhicules, dont l’ouverture sera assurée au moyen de badges en remplacement du système de lecture de plaque d’immatriculation, et de la remise d’un badge par propriétaire afin de permettre l’accès des véhicules du PRL, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de quinze jours suivant la signification du jugement à intervenir, autoriser les époux AD à installer un abri de jardin de la marque ADRET sur leur parcelle privative, enjoindre à la société Green Resort de cesser toute entrave à l’accès à la piscine du
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PRL aux propriétaires, et aux personnes hébergées par eux gratuitement ou non, sous astreinte de 150 € par infraction constatée et/ou par jour de retard à compter de quinze jours suivant la signification du jugement à intervenir, enjoindre à la société Green Resort de remettre immédiatement douze bracelets électroniques aux époux AD et six bracelets électroniques aux époux Z, conformément à la capacité d’accueil des chalets, sous astreinte de 150 € par infraction constatée et/ou par jour de retard à compter de quinze jours suivant la signification du jugement à intervenir, enjoindre à la société Green Resort de cesser toute entrave à l’accès aux services de l’Espace Blue Océan aux propriétaires et aux personnes hébergées par eux gratuitement ou non, sous astreinte de 150 € par infraction constatée et/ou par jour de retard à compter de quinze jours suivant la signification du jugement à intervenir, enjoindre à la société Green Resort d’adresser aux requérants les contrats d’assurance, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de quinze jours suivant la signification du jugement à intervenir, enjoindre à la société Green Resort de communiquer aux requérants le contrat triennal pour les charges liées à l’entretien du PRL, avec la nature exacte et exhaustive des prestations assurées par la société Green Resort, le contrat de travail du gardien, et les justificatifs de l’intégralité des charges facturées, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de quinze jours suivant la signification du jugement à intervenir, condamner la société Green Resort au paiement de la somme de :
* 2.994,97 € à Madame et Monsieur AD au titre des charges payées et non justifiées, à parfaire le jour du jugement,
* 3.654,85 € à Madame et Monsieur Z au titre des charges payées et non justifiées, à parfaire le jour du jugement,
*4.875,41 €à Monsieur AG au titre des charges payées et non justifiées, à parfaire le jour du jugement,
*2.420,51 € à Madame AI au titre des charges payées et non justifiées, à parfaire le jour du jugement, condamner la société Green Resort au paiement de la somme de :
*707,15 € à Madame et Monsieur AD au titre des frais relatifs à l’accès à la piscine,
* 280,00 € à Madame et Monsieur AD au titre des frais relatifs à l’enregistrement de leurs locataires,
* 300,00 € à Madame et Monsieur Z au titre des frais relatifs à l’accès à la piscine,
* 280,00 € à Madame et Monsieur Z au titre des frais relatifs à l’enregistrement de leurs locataires, condamner la société Green Resort au paiement de la somme de :
* 2.776,50 € à Madame et Monsieur AD au titre des pertes locatives 2021,
* 3.149,64 € à Madame et Monsieur Z au titre des pertes locatives 2021,
* 289,16 € à Monsieur AG au titre des pertes locatives 2021,
*3.346,20 € à AL AI au titre des pertes locatives 2021,
* 10.000 € à Madame et Monsieur AD au titre des pertes locatives 2022,
* 5.000 € à Madame et Monsieur Z au titre des pertes locatives 2022,
* 5.000 € à Monsieur AG au titre des pertes locatives 2022,
* 5.000 € à Madame AI au titre des pertes locatives 2022, condamner la société Green Resort au paiement de la somme de :
* 10.000 € à Madame et Monsieur AD au titre de leur préjudice de jouissance,
* 10.000 € à Madame et Monsieur Z au titre de leur préjudice de jouissance,
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* 10.000 € à Monsieur AG au titre de son préjudice de jouissance,
* 10.000 € à Madame AI au titre de son préjudice de jouissance, condamner la société Green Resort au paiement de la somme de :
* 10.000 € à Madame et Monsieur AD au titre de leur préjudice moral,
* 10.000 € à Madame et Monsieur Z au titre de leur préjudice moral,
* 10.000 € à Monsieur AG au titre de son préjudice moral,
* 10.000 € à Madame AI au titre de son préjudice moral, condamner la société Green Resort au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
À l’appui de leurs prétentions, les consorts Z AD AG et AI font valoir les moyens suivants :
Sur le mode de gestion du PRL :
A défaut de publicité foncière, les dispositions du contrat de bail emphytéotique de longue durée revendiqué par la société Green Resort pour la gestion du PRL, sont inopposables aux tiers.
Les conventions relatives à la gestion et l’entretien du PRL entre la société Green Resort, la SCI Airial du Seignanx et chacun des propriétaires de parcelles n’ont jamais été signées par tous les propriétaires. La société Green Resort tente d’imposer unilatéralement des règles aux requérants quant à la jouissance de leur parcelle. Le statut de PRL mixte par lequel une partie du PRL serait exploitée au titre d’une activité hôtelière et l’autre partie cédée à des propriétaires, n’existe pas dans les textes. Le PRL doit être soumis soit au régime hôtelier, soit au régime dit non hôtelier en raison de cessions de parcelles. La soumission au régime hôtelier suppose qu’une seule personne ait la propriété ou la jouissance du terrain et que l’exploitation en soit assurée par une seule personne. Le PRL Airial du Seignanx ne peut donc pas être soumis au régime hôtelier, et par défaut, il ne peut être qu’un PRL en cession de parcelles soumis au régime non hôtelier.
Il convient d’appliquer le régime du lotissement aux PRL non hôteliers, si bien que la constitution d’une association syndicale libre est nécessaire, qui a vocation à être propriétaire des parties communes. Le PRL Airial du Seignanx aurait donc dû être doté dès l’origine d’une association syndicale libre et le mode de gestion mis en place est illégal. C’est ce qu’a confirmé le CRIDON le 22 septembre 2015 à Maître COYOLA qui l’a interrogé lorsque le projet de création de PRL mixte lui a été soumis par la SCI Airial du Seignanx. La société Green Resort a obtenu la gestion des parties communes du PRL par l’intermédiaire d’un projet de convention de gestion tripartite imposée aux propriétaires de parcelles comme une condition essentielle de leur achat, en violation avec la réglementation applicable. Les propriétaires se trouvent démunis en cas d’abus ou de mauvaise gestion de la société Green Resort et ils ne peuvent se défaire de celle-ci, même en cas de dénonciation de la convention tripartite au regard des conditions limitées prévues pour qu’un propriétaire puisse mettre à un terme à cette relation contractuelle. La convention contrevient à la liberté de contracter ou de ne pas contracter et de choisir son cocontractant. Il doit être constaté la défaillance de facto du gestionnaire qui ne pouvait imposer un mode de gestion contra legem, et la nécessité de mettre en place une association syndicale libre. La désignation d’un administrateur ad hoc permettra de convoquer l’assemblée générale constitutive de l’association syndicale libre.
Sur les conditions d’admission au sein du PRL :
Le fait qu’il soit nécessaire de traverser les parties communes du PRL dont la SCI
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Airial du Seignanx est propriétaire pour permettre l’accès aux propriétés des requérants est un choix du vendeur qui ne saurait être de nature à restreindre la propriété des requérants. Ce constat justifie même l’octroi d’une servitude de passage sur le fondement de l’article 682 du Code civil.
Les propriétaires des parcelles et leurs invités et locataires ne peuvent être traités comme des clients temporaires d’un PRL. Il ne peut y avoir aucune restriction à la
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liberté d’accéder ou de jouir librement des parcelles à l’égard des propriétaires et de leurs invités. Les locataires des propriétaires de parcelles ne relèvent pas d’une catégorie différente des locataires de la société Green Resort, et aucune discrimination ne doit être opérée
à ce titre.
La clause du règlement intérieur qui permet à la société Green Resort de refuser l’entrée de visiteur selon sa seule volonté est purement potestative et doit être déclarée nulle par application de l’article 1304-2 du Code civil.
L’exigence de la société Green Resort de connaître le statut des personnes susceptibles de séjourner dans les chalets des propriétaires et leur lien avec les propriétaires est illégale, injustifiée et attentatoire au respect du droit à la vie privée des propriétaires, d’autant que cet enregistrement est facturé par la société Green Resort s’il n’est pas fait 48 heures avant l’arrivée de ces personnes. Cet enregistrement présenté comme une prestation ou un service fourni aux requérants, n’a jamais été sollicité par ces derniers qui s’y sont même opposés, d’autant qu’ils règlent un loyer annuel moyen de 40.000 € TTC au titre des charges pour la gestion du PRL et que la société Green Resort refuse d’assurer l’accueil des locataires des propriétaires. Les personnes circulant dans le parc sont identifiées par un bracelet dont la couleur varie selon le statut, preuve qu’un filtre est exercé à l’entrée. La société Green Resort reconnaît dans ses conclusions que les locataires des propriétaires ne peuvent pas pénétrer dans le PRL sans enregistrement préalable. Cette facturation de l’enregistrement des visiteurs est illégale car elle contrevient au droit de propriété des requérants.
Sur les accès véhicules au PRL :
L’article 7 du règlement intérieur réglemente l’accès des véhicules au PRL et prévoit la délivrance d’un badge à chaque résident pour l’ouverture des barrières de sécurité. Il précise que chaque lot bénéficie d’un stationnement de véhicule. La société Green
Resort a modifié unilatéralement les conditions d’accès des véhicules au PRL, avec
l’installation d’un système de lecture de plaque d’immatriculation, et elle refuse désormais de délivrer un badge aux propriétaires de parcelle. Cette modification, qui n’a pas été soumise au vote des propriétaires, restreint l’accès du PRL, car elle nécessite l’enregistrement préalable de chaque plaque d’immatriculation par la société Green Resort. Un salarié de la société Green Resort témoigne de la politique de représailles de son employeur à l’encontre des quatre requérants pour l’accès des véhicules au PRL. La société Green Resort a pu refuser sans motif légitime l’accès de véhicules dont l’immatriculation avait pourtant été transmise. Elle a même refusé que les requérants puissent user paisiblement du stationnement dédié à leur lot pendant plusieurs mois après la délivrance de l’assignation, obligeant les personnes accueillies dans les chalets à se déplacer a pied avec leur valises et bagages, alors que le parc s’étend sur 4 hectares et que certaines sont des personnes à mobilité réduite. Désormais, l’ouverture de la barrière aux véhicules des locataires et visiteurs des requérants est conditionnée au paiement préalable des frais d’enregistrement de 70 à 140 €.
Sur l’installation d’un abri de jardin : L’article 2-1 du cahier des charges permet aux propriétaires d’installer un abri de jardin sur leur parcelle dont le modèle doit être agréé par le gestionnaire du PRL. Les époux AD ont souhaité installer un abri de jardin et ont obtenu l’autorisation de la Mairie de Ondres et de la préfecture. L’abri de jardin choisi bénéficie du même bardage que le chalet, pour préserver l’uniformité visuelle. La société Green Resort, interrogée sur le modèle choisi, a refusé toute construction, excédant ses prérogatives. Sur l’accès à la piscine du PRL :
Le règlement intérieur annexé aux actes de vente ne prévoit aucune facturation pour l’accès à la piscine du PRL aux résidents propriétaires ou locataires, ainsi que pour les familles et amis hébergés et enregistrés. Pour la saison 2020, la société Green Resort a décidé de modifier unilatéralement les modalités d’accès à la piscine pour les seuls locataires des propriétaires qui louent sans le concours de la société Green Resort, en leur imposant le paiement d’une contribution spécifique. Cette contribution est illégale et discriminatoire. Cette facturation sans prestation supplémentaire ne résulte d’aucun accord préalable avec les propriétaires de parcelles et n’a pas fait
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l’objet d’une information au moment de la négociation des conventions de gestion. La convention de gestion proposée au moment de la signature du compromis a été modifiée unilatéralement par la société Green Resort lors de la signature de l’acte réitératif, à l’insue des propriétaires qui avaient donné procuration à un représentant de l’étude pour signer l’acte.
Depuis le 8 juillet 2021, la société Green Resort a décidé d’interdire purement et simplement l’accès de la piscine aux locataires des propriétaires de chalet refusant la gestion locative par la société Green Resort. L’argumentaire lié à des raisons d’assurance ne tient pas, d’autant que le contrat d’assurance n’est pas produit. La motivation est seulement financière et animée par la volonté de nuire aux requérants.
Le nouveau système de contrôle de l’accès à la piscine nécessite la remise de bracelet. La société Green Resort a refusé de remettre des bracelets aux époux AD et aux époux Z.
Sur l’accès aux services de l’espace Blue Océan : L’accès gratuit aux services proposés par le camping Blue Océan était un argument de vente pour la SCI Airial du Seignanx. La convention de gestion négociée par les propriétaires prévoyait cet accès gratuit pour les résidents, donc propriétaires et locataires. À compter de 2021, la société Green Resort a réservé ces services aux seuls propriétaires.
Sur le refus de communiquer le contrat d’assurance du PRL : La société Green Resort refuse de communiquer le contrat d’assurance du PRL, alors qu’il est légitime pour les propriétaires de parcelle de connaître les garanties existantes et leur étendue, notamment par rapport à l’utilisation des équipements communs à titre personnel ou par les résidents temporaires.
Sur les facturation de charges et prestations : les conventions de gestion négociées par les requérants prévoient un mode de répartition des charges liées aux équipements communs du PRL. La contribution par propriétaire de parcelle comprend trois types de prestations et services : les charges de gestion (administration, comptabilité, gardiennage), les charges de consommation des parties communes évaluées à leur coût réel, et les charges d’entretien relatives notamment à la piscine et aux espaces verts. Pour ces dernières charges, il était prévu la conclusion d’un contrat triennal, avec mention de la nature exacte et exhaustive des prestations assurées par la société Green Resort. Ces charges d’entretien ont été facturées 35.000 € en 2020 et 2021, mais aucun contrat n’a été adressé aux propriétaires, ni aucun justificatif, alors que certains frais interrogent (salaire du gardien licencié en janvier 2022 et présent essentiellement sur l’espace Blue Océan, frais d’avocat de la présente procédure…).
Le rapport annuel de gestion est très peu détaillé et ne permet pas aux propriétaires de vérifier la réalité, la nécessité et l’étendue des charges et prestations facturées. À défaut de justificatif, les charges non justifiées doivent être remboursées aux propriétaires. Les paiements réalisés dans l’attente de justificatifs par les requérants ne le sont que
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sous réserve des justificatifs transmis et de la réalité des prestations facturées. Sur les manquements de la société Green Resort à ses obligations contractuelles et sur les préjudices en résultant :
Les requérants détaillent les préjudices résultant des manquements de la société Green Resort à ses obligations.
La société Green Resort ne cesse de prétendre que ses salariés et ceux de la société Airial du Seignanx sont victimes d’acharnement de la part des requérants. Ces deux sociétés ne justifient pas de la qualité de salariés des personnes citées, alors qu’aucun salarié ne semble être déclaré sur ces deux sociétés. Ces accusations sont ridicules et ne sont pas établies.
Dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 6 juillet 2023, la SCI Airial du Seignanx et la société Green Resort demandent quant à elles au tribunal de : débouter les consorts Z AD AG et AI de l’ensemble de leurs demandes,
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condamner les époux Z à payer à la société Green Resort la somme de 5.163,12 € TTC, condamner les époux AD à payer à la société Green Resort la somme de 5.199,77 € TTC, condamner Monsieur AG à payer à la société Green Resort la somme de 3.460,69
€ TTC,
condamner Madame AI à payer à la société Green Resort la somme de 2.799,11 € TTC,
condamner les époux Z à payer à la SCI Airial du Seignanx et à la société Green Resort la somme de 10.000 € au titre de l’amende civile pour la procédure abusive engagée à l’encontre de la SCI Airial du Seignanx,
condamner les époux AD à payer à la SCI Airial du Seignanx et à la société Green Resort la somme de 10.000 € au titre de l’amende civile pour la procédure abusive engagée à l’encontre de la SCI Airial du Seignanx,
condamner Monsieur AG à payer à la SCI Airial du Seignanx et à la société Green Resort la somme de 10.000 € au titre de l’amende civile pour la procédure abusive engagée à l’encontre de la SCI Airial du Seignanx,
condamner Madame AI à payer à la SCI Airial du Seignanx et à la société Green Resort la somme de 10.000 € au titre de l’amende civile pour la procédure abusive engagée à l’encontre de la SCI Airial du Seignanx,
condamner les époux Z à payer à la SCI Airial du Seignanx et à la société Green Resort la somme de 10.000 € pour le préjudice d’image et de dénigrement subi,
condamner les époux AD à payer à la SCI Airial du Seignanx et à la société Green Resort la somme de 10.000 € pour le préjudice d’image et de dénigrement subi,
condamner Monsieur AG à payer à la SCI Airial du Seignanx et à la société Green Resort la somme de 2.500 € pour le préjudice d’image et de dénigrement subi,
condamner Madame AI à payer à la SCI Airial du Seignanx et à la société Green Resort la somme de 2.500 € pour le préjudice d’image et de dénigrement subi,
condamner les consorts Z AD AG et AI à payer chacun à la SCI Airial du Seignanx la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
condamner les consorts Z AD AG et AI à payer chacun à la société Green Resort la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
condamner les consorts Z AD AG et AI aux entiers dépens.
Au soutien de leurs demandes, la SCI Airial du Seignanx et la société Green Resort expliquent :
Conformément au permis d’aménager qu’il a obtenu, le PRL Airial du Seignanx est mixte en ce qu’une partie est gérée en gestion hôtelière et l’autre partie l’est en cession de parcelles. Les emplacements en gestion hôtelière sont occupés par des résidents locataires, alors que les emplacements en cession de parcelle sont occupés par des résidents propriétaires. Ces derniers versent une contribution mensuelle aux charges définie dans la convention tripartite et qui se compose des charges au titre de la gestion, des consommations et de l’entretien. Ces charges couvrent notamment le service d’entretien du parc, l’entretien de la piscine, la consommation d’eau, les honoraires de comptabilité, l’assurance, les frais de gardiennage… Les services proposés par le camping Blue Océan attenant ne sont pas couverts par ces charges. Les locataires des résidents propriétaires ne sont ni des clients de la société Green Resort, ni du camping Blue Océan, et les loyers versés aux résidents propriétaires ne comprennent pas tous les services et activités, à la différence des clients de gestion hôtelière (résidents locataires) dont le prix inclut ces services. La gestion du PRL en cession de parcelle est régie par une convention tripartite signée par la SCI Airial du Seignanx, la société Green Resort et chacun des propriétaires. Le règlement intérieur applicable au PRL, le cahier des charges et la convention de gestion tripartite sont des documents contractuels régissant les
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relations entre les parties. Ils sont annexés à l’acte de vente et ont été signés par les résidents propriétaires qui en ont eu connaissance. Les résidents propriétaires et leurs ayants droits jusqu’aux petits enfants sont enregistrés dans un dossier pour être autorisés à entrer sur le PRL, sans avoir à renouveler leur enregistrement. Les visiteurs, qui ne viennent que temporairement, en présence des résidents propriétaires, doivent se faire enregistrer avant de rentrer dans le PRL mais cette prestation n’est pas facturée. Les locataires des propriétaires doivent également se faire enregistrer pour pouvoir pénétrer dans le PRL et un bracelet leur est remis. Cette prestation nécessite une contrepartie financière facturée aux propriétaires. La partie du PRL en cession de parcelle n’est ni un lotissement, ni une copropriété. À la différence de la copropriété, les parties communes, et notamment la piscine, appartiennent à la SCI L’Airial du Seignanx et leur gestion est assurée par la société Green Resort. La convention tripartite régule le fonctionnement du PRL.
Les requérants souhaitent imposer au PRL existant le mode de fonctionnement d’une copropriété et souhaiteraient imposer au propriétaire du PRL les modalités d’accès à son parc, à la piscine… Aucune disposition légale n’interdit la réalisation d’un PRL mixte. Le permis d’aménager modificatif délivré le 17 juillet 2018 mentionne explicitement une autorisation d’aménager un PRL de 58 emplacements en gestion hôtelière et 26 en cession de parcelles. La loi ne prévoit pas de régime particulier applicable aux PRL à cession de parcelles, ni aux PRL mixtes. Aucune disposition légale ne renvoie le régime des PRL à cession de parcelles aux règles applicables aux lotissements, ni n’oblige à la constitution d’une association syndicale.
- Constituer une association syndicale de propriétaires alors même que les résidents propriétaires ne sont pas propriétaires des parties communes n’a aucun sens. Le PRL Airial du Seignanx a fait l’objet d’un permis d’aménager qui n’a pas été contesté. Le tribunal judiciaire n’est pas compétent pour se prononcer sur la légalité du PRL et sur le régime juridique applicable aux PRL à cession de parcelles, ni pour imposer la constitution d’une association syndicale libre qui suppose le consentement unanime des propriétaires intéressés.
Les conditions de validité du contrat sont prescrites aux articles 1128 à 1171 du Code civil, mais aucun de ces fondements n’est invoqué par les requérants au soutien de leur demande de nullité de la convention tripartite. Les conditions prévues à l’article 5 de la convention tripartite pour permettre aux résidents propriétaires de demander la désignation d’un mandataire chargé de convoquer l’assemblée générale constitutive d’une association syndicale, ne sont pas réunies en l’espèce. En effet, aucune mise en demeure préalable n’a été adressée au gestionnaire et/ou propriétaire et aucune défaillance du gestionnaire n’est établie. L’article 5 définit la défaillance comme le souhait du gestionnaire de ne plus assurer la gestion du PRL, ou l’impossibilité d’assurer cette gestion pour cause de liquidation judiciaire. Aucune autre cause de défaillance ne peut être soulevée par les résidents propriétaires. L’intervention des résidents propriétaires n’est limitée qu’à la défaillance du gestionnaire et/ou propriétaire dans la mise en place d’un autre mode de gestion. Le règlement intérieur est un acte unilatéral rédigé par le propriétaire et le gestionnaire. Il ne s’agit pas d’un contrat. Le résidents propriétaires ont eu connaissance du règlement intérieur dès la signature des actes contractuels et ils s’y sont soumis en acceptant de conclure la vente. L’existence d’un règlement intérieur, son contenu et la soumission des personnes pénétrant dans le PRL à ce règlement intérieur sont imposés par les dispositions du code du tourisme, s’agissant d’un PRL dont une partie est soumise au régime hôtelier. La plupart des articles du règlement intérieur reprennent les dispositions du modèle type.
Aucune restriction d’accès n’est opérée dès lors que les résidents propriétaires ont respecté la procédure d’enregistrement du PRL.
Pour accéder à la propriété privée des résidents propriétaires, il est nécessaire de traverser les parties commune du PRL. qui sont la propriété privée de la SCI Airial du Seignanx. Les résidents propriétaires sont donc nécessairement contraints par les
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règles de vie du PRL et notamment les dispositions du règlement intérieur. Aucune atteinte n’est portée au droit de propriété des requérants, dès lors que l’accès à pied ou à vélo dans le PRL est libre. Seul l’accès aux véhicules est contrôlé en application du règlement intérieur. Les frais d’enregistrement ne sont pratiqués que sur l’enregistrement des plaques numérologiques des locataires ou visiteurs.
Les articles 6 et 7 du règlement intérieur donne au gestionnaire le pouvoir d’effectuer un contrôle des allées et venues à l’intérieur du PRL. L’entrée dans le PRL n’est pas libre et le gestionnaire peut refuser l’accès au PRL. L’enregistrement des résidents, à quelques titre que ce soit et des visiteurs est donc nécessaire. Le contrôle du gestionnaire n’est pas discrétionnaire et les résidents propriétaires ou leurs locataires ont toujours accès au PRL dès lors qu’ils sont enregistrés. Des contrôles un peu plus appuyés se sont produits pendant les saisons 2020 et 2021, en raison de l’état
d’urgence sanitaire et l’application du pass sanitaire. Les locataires des résidents propriétaires font usage du service de réception du PRL tout au long de leur séjour. Les frais d’enregistrement facturés aux propriétaires pour le service fourni couvrent le travaux administratif, l’accueil du locataire pour ^la remise des bracelets et explication des détails pratiques, le service de conciergerie durant le séjour, le numéro d’un premier contact de l’équipe en cas d’urgence. Les tarifs facturés sont connus des propriétaires et justifiés.
Les dispositions applicables à la vente forcée de prestation de service ne sont pas applicables en l’espèce. La proposition des requérants de remettre un badge à chaque propriétaire pour l’accès des véhicules est absurde en ce qu’elle ne permet pas à des personnes pourtant autorisées à accéder au PRL en voiture d’entrer dans le parc si elles n’ont pas le badge. Cette proposition a été refusée par les autres propriétaires lors des trois réunions annuelles des propriétaires. Les requérants ne précisent pas qui prendra en charge le coût de l’installation d’un portail. Lorsqu’un badge a été fourni aux résidents propriétaires dans le passé, ces derniers ne respectaient pas le principe de son incessibilité.
L’article 12 de l’arrêté du préfet des Landes PR/CAB/DSEC/SIDPC n° 2018-339 du 16 mai 2018 prévoit que les coffres accolés à la structure sont tolérés sous réserve d’une surface au sol de 2 m² maximum et moins de 1,50 mètres de hauteur. Le cahier des charges limite également la construction d’abri de jardin. L’abri de jardin souhaité par les époux AD mesure 14 m², ce qui contrevient aux dispositions de l’arrêté. Le modèle d’abri, en ce compris les dimensions, la couleur, l’esthétique, doit être agréé par le gestionnaire du PRL qui a donc le pouvoir de refuser l’installation en fonction des caractéristiques du modèle choisi.
La piscine du PRL n’est pas une piscine publique, mais une piscine privée à usage collectif. Elle n’est pas soumise à l’obligation de surveillance à laquelle doivent satisfaire les piscines ouvertes au public. Son accès est exclusivement réservé aux clients du PRL, c’est à dire les personnes qui ont des relations contractuelles directes avec la société Green Resort. Les visiteurs et locataires des résidents propriétaires ne peuvent en conséquence y avoir accès. Avant la saison 2021, les locataires des résidents propriétaires pouvaient accéder à la piscine, à condition de payer un prix supplémentaire, conformément à l’article 9 du règlement intérieur. Aucune pièce contractuelle n’évoque le principe de gratuité de l’accès à la piscine. Le coût de l’accès à la piscine des locataires des résidents propriétaires n’est pas compris dans les charges mensuelles réglées par ces derniers. A compter de la saison 2021, l’accès à la piscine a été restreint suite à un grave accident de plongeon survenu en juillet 2021, à la suite duquel les règles de sécurité et de responsabilité ont été rappelées à la société Green Resort par sa compagnie d’assurance. Les résidents propriétaires et leurs ayants droits ont librement accès à la piscine s’ils portent le bracelet propriétaire. En revanche, la piscine n’est plus accessible aux visiteurs et locataires des résidents propriétaires. Cette règle a été rappelée à plusieurs reprises aux résidents propriétaires. Les propriétaires peuvent cependant confier la gestion locative de leur chalet à la société Green Resort et l’accès à la piscine des locataires est alors inclus dans les services proposés.
L’espace Blue Océan est le camping municipal voisin du PRL. La convention tripartite permet un accès au service de ce camping aux propriétaires comme à tous
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les résidents du PRL tant que Monsieur AK sera le manager de ce camping. Les locataires des résidents propriétaires ne sont pas couverts par cette convention tripartite et ne peuvent donc en bénéficier. Le contrat d’assurance conclu entre la SCI Airial du Seignanx et son assureur ne concernent pas les requérants, tiers au contrat. La demande de remboursement des factures de charges et prestations n’est ni fondée, ni justifiée. La convention de gestion tripartite prévoit le paiement de charges annuelles par les propriétaires, et détaille ces charges. Des prestations peuvent être facturées en plus de ces charges, s’agissant notamment de l’enregistrement des plaques d’immatriculation des locataires des résidents propriétaires. Une réunion annuelle est organisée pour présenter et expliquer le montant des charges aux propriétaires. Les frais d’avocat n’ont pas été facturés dans les charges. La société Green Resort n’a commis aucune faute de nature à engager sa
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responsabilité contractuelle et les requérant ne démontrent pas les préjudices allégués.
Les requérants n’ont pas réglé les charges contractuellement dues et les prestations facturées dont le montant est détaillé.
Les requérants ont mené des actions dégradantes et injustifiées à l’encontre de la SCI Airial du Seignanx et de la société Green Resort. Monsieur Z et Monsieur AG ont tenté de dégrader l’image de ces deux sociétés à deux reprises dans les émissions TV et radio de AM AN. Ils sont à l’origine du harcèlement des employés de direction et ne cessent de faire des remarques désobligeantes, reproches calomnieux à l’encontre des employés. Leur intention de nuire à la réputation et à l’image du PRL est établie et justifie leur condamnation au paiement d’une amende civile et à des dommages et intérêts pour réparer le préjudice moral subi par la SCI.
La clôture de l’instruction a été ordonnée le 15 juin 2023 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 8 novembre 2023. A cette audience, le rabat de l’ordonnance de clôture a été prononcé à la demande des défendeurs qui ont justifié d’une difficulté de communication à la mise en état. La clôture a été fixée au 8 novembre 2023 et la date de délibéré, par mise à disposition au greffe, a été fixée au 10 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
1) Sur le mode de gestion du parc résidentiel de loisirs :
L’article D333-3 du code du tourisme définit le parc résidentiel de loisirs comme un terrain aménagé soumis à des normes en application de l’article R111-36 du code de l’urbanisme. Cet article R111-36 précise que les PRL sont soumis à des normes d’urbanisme, d’insertion dans les paysages, d’aménagement et de fonctionnement définies par des arrêtés conjoints des ministres chargés de l’urbanisme, de la santé publique et du tourisme.
L’article D333-4 du code du tourisme prévoit que les PRL exploités sous régime hôtelier sont destinés à l’accueil d’habitations légères de loisirs, de résidences mobiles de loisirs et de caravanes. Ils sont constitués d’emplacements nus ou équipés de l’une de ces installations, destinés à la location pour une durée pouvant être supérieure au mois, ainsi que d’équipements communs. Ils accueillent une clientèle qui n’y élit pas domicile. Un parc résidentiel de loisirs ne peut être exploité sous régime hôtelier qu’à la double condition qu’une seule personne physique ou morale ait la propriété ou la jouissance du terrain et que l’exploitation en soit assurée par une seule personne physique ou morale. Ils doivent disposer d’un règlement intérieur établi conformément au modèle type fixé par arrêté du ministre chargé du tourisme. Une notice d’information sur les conditions de location des emplacements à l’année doit également être remise à tous les propriétaires de résidences mobiles de loisirs. Ces derniers attestent avoir pris connaissance de cette notice avant toute signature d’un contrat de location d’un emplacement à l’année. Un arrêté du ministre chargé du tourisme précise les mentions que doit comporter cette notice.
Il résulte de ces dispositions que lorsque plusieurs personnes disposent de la propriété ou de
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la jouissance du terrain, le PRL ne peut pas être exploité sous le régime hôtelier, les conditions prévues à l’article D333-4 du code du tourisme pour ce mode d’exploitation n’étant pas réunies. Dès lors que les conditions pour une gestion hôtelière du PRL ne sont pas remplies, le PRL doit être exploité selon les conditions applicables aux PRL en cession de parcelles, seul mode de gestion alternatif prévu par les textes, et un mode de gestion mixte est impossible.
En revanche, aucune disposition n’interdit la coexistence de deux PRL voisins mais distincts, l’un exploité sous le régime hôtelier et l’autre sous le régime de la cession de parcelles.
Les parties n’ont pas produit le permis d’aménager obtenu pour l’exploitation du PRL et il ne relève pas de la compétence du Tribunal Judiciaire d’apprécier la légalité de ce permis d’aménager. En revanche, il résulte des actes de vente de parcelles produits aux débats, que le permis d’aménager « autorisait la création d’un Parc Résidentiel de Loisirs de 96 emplacements dont certains seraient exploités en gestion hôtelière et d’autres cédés ». Il en résulte qu’il n’est pas établi que le permis d’aménager autorise un mode de gestion mixte du PRL. Les termes reproduits dans l’acte de vente autorisent plutôt deux modes de gestion distincts au sein d’un même PRL : une partie exploitée en gestion hôtelière et l’autre partie exploitée selon les règles applicables aux PRL en cession de parcelles. Le permis d’aménager ne saurait en effet autoriser une exploitation du PRL contraire aux dispositions du code du tourisme qui interdisent une gestion mixte.
Il en résulte que la partie du PRL exploitée en cession de parcelles doit respecter les normes d’urbanisme, d’insertion dans les paysages, d’aménagement et de fonctionnement définies par des arrêtés conjoints des ministres chargés de l’urbanisme, de la santé publique et du tourisme.
Le régime juridique des PRL exploités par cession de parcelles relève d’une part de la réglementation des PRL et d’autre part de la réglementation des lotissements ou de la copropriété.
En l’espèce, aucune des parcelles n’a été acquise en copropriété, les services communs étant implantés sur des parcelles appartenant exclusivement à la SCI Airial du Seignanx. Les règles du lotissement sont donc applicables.
La SCI Airial du Seignanx qui refuse l’application des règles du lotissement, ne précise pas le régime juridique applicable au PRL en cession de parcelles, alors que le régime mixte invoqué est interdit et qu’elle ne peut imposer un mode de gestion hôtelière aux autres propriétaires des parcelles.
L’article R442-7 du code de l’urbanisme prévoit que le dossier de la demande de permis d’aménager du lotissement est, sous réserve de ce qui est dit à l’article R442-8, complété par l’engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs.
Il résulte de ces dispositions que la constitution d’une association syndicale est obligatoire pour la partie du PRL exploitée en cession de parcelles. La SCI Airial du Seignanx, qui ne produit pas le permis d’aménager, ne justifie pas avoir été dispensée de la constitution d’une association syndicale libre pour cette partie du PRL.
Les défendeurs justifient avoir régularisé respectivement avec les époux Z, Monsieur AO et Madame AP, une convention relative à la gestion et à l’entretien du PRL l’Airial du Seignanx. Cette convention prévoit expressément qu’il ne sera pas constitué d’association syndicale en charge de la gestion du PRL et que l’exploitation, la commercialisation et la gestion du PRL ont été confiées par la SCI Airial du Seignanx à la société BLUE OCEAN, devenue Green Resort, sans distinction de la partie du PRL en gestion hôtelière de celle en cession de parcelle.
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Cette convention est illicite en ce qu’elle contrevient aux dispositions de l’article R442-7 du code de l’urbanisme qui impose la constitution d’une association syndicale pour la partie du PRL en cession de parcelle dont le régime d’exploitation doit être celui des lotissements.
L’article 1128 du Code civil conditionne notamment la validité d’un contrat à un contenu licite.
L’article 1162 du même code précise que le contrat ne peut déroger à l’ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties.
La convention tripartite qui a pour objet de faire échapper la gestion du PRL en cession de parcelle aux dispositions légales obligatoires n’est pas licite et n’est donc pas valide. Cette partie de la convention doit en conséquence être annulée.
Il convient dès lors de faire droit à la demande en annulation de la partie de la convention tripartite qui empêche la constitution d’une association syndicale libre obligatoire pour la partie du PRL en cession de parcelle (le Préambule). Il convient également d’ordonner la désignation d’un mandataire ad hoc chargé de convoquer l’assemblée générale constitutive de l’Association syndicale Airial du Seignanx et d’administrer le PRL dans sa partie en cession de parcelles, jusqu’à ce qu’une association syndicale libre soit régulièrement constituée, selon les dispositions précisées au dispositif. Le coût de cette désignation d’un administrateur ad hoc devra être supporté par la SCI Airial du Seignanx et par la société Green Resort qui se sont opposées à la constitution de l’association syndicale.
2) Sur les conditions d’admission au sein du PRL et la demande de nullité de
l’article 6 du règlement intérieur :
L’article 1304-2du Code civil prévoit la nullité de l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause.
L’article 544 du même code définit la propriété comme le droit de jouir et de disposer des chose de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
L’article 6 du règlement intérieur est rédigé de la façon suivante : « Visiteurs le résident peut recevoir des visiteurs. Ceux-ci devront se présenter à l’accueil pour être admis à pénétrer dans le parc, après accord du résident visité. Ils seront admis dans le parc sous la responsabilité des résidents qui les reçoivent. Le gestionnaire se réserve le droit de refuser leur admission. Les prestations et installations du parc son accessibles aux visiteurs sous la responsabilité des résidents qui les reçoivent. L’utilisation de ces prestations et installations peut être payante selon un tarif qui doit faire l’objet d’un affichage à l’entrée du parc résidentiel de loisirs et au bureau d’accueil. »
Le règlement intérieur n’est pas un contrat, mais un acte juridique de droit privé établi unilatéralement par la SCI Airial du Seignanx et la société Green Resort. Il s’applique aux propriétaires des parcelles au sein du PRL, ces derniers en ayant pris connaissance avant la signature de l’acte de vente, sous réserve de la légalité de ses clauses.
Les requérants propriétaires de leur parcelle, en ont la libre jouissance. Ils doivent en conséquence pouvoir louer leur emplacement et accueillir librement des visiteurs sur leur propriété. Dès lors que les parcelles sont enclavées au sein du PRL, les visiteurs doivent nécessairement traverser le parc pour s’y rendre. Il n’est dès lois pas anomal qu’ils soient contraints par la SCI Airial du Seignanx, propriétaire des parcelles traversées, à se présenter à l’accueil. Pour autant, la clause qui permet au gestionnaire du parc de refuser leur admission n’est étayée par aucun motif de refus, ni aucune explication, ce qui signifie que l’accès des parcelles aux visiteurs des propriétaires est conditionné au pouvoir discrétionnaire du gestionnaire. Ce contrôle arbitraire du gestionnaire, alors que les requérants sont libres de recevoir des visiteurs sur les parcelles dont ils sont propriétaires, est abusif et illégal, en ce
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qu’il est contraire au droit au respect de la vie privée des propriétaires et à leur droit de propriété. La clause du règlement intérieur rédigée comme suit : « Le gestionnaire se réserve le droit de refuser leur admission. »>, doit donc être annulée.
Pour autant, malgré l’existence de cette clause illégale, les requérants ne justifient pas que des visiteurs, locataires, ou autres personnes invitées par eux, ont été entravées dans l’accès au PRL et aux parcelles privées. Il convient en conséquence de débouter les requérants de leur demande d’enjoindre sous astreinte à la société Green Resort de cesser toute entrave à l’accès au PRL.
La facturation imposée aux requérants pour l’enregistrement des personnes souhaitant accéder à leurs parcelles n’est prévue ni par le cahier des charges, ni par le règlement intérieur, ni par la convention tripartite. Cette facturation ne résulte donc d’aucun contrat qui aurait été accepté par les requérants. Si le règlement intérieur prévoit l’obligation pour les visiteurs de se présenter à l’accueil, cet accueil n’implique pas leur enregistrement.
L’enregistrement des personnes qui pénètrent au sein du PRL résulte du choix unilatéral de la SCI Airial du Seignanx et de la société Green Resort. Ce choix ne saurait être imposé aux propriétaires des parcelles qui restent libres de recevoir toute personne sur leurs parcelles. Le droit d’accès aux parcelles ne saurait en conséquence faire l’objet d’une tarification.
Il convient en conséquence d’enjoindre la société Green Resort de cesser toute facturation liée à l’enregistrement des personnes hébergées par les propriétaires, et tout acte de nature à restreindre l’accès des propriétaires ou de leurs invités aux parcelles des requérants. Il n’apparaît pas nécessaire cependant d’assortir cette injonction d’une astreinte.
Il convient en revanche de débouter les requérants de leur demande d’établir des avoirs pour les montants réglés au titre des frais d’enregistrement des résidents. En effets, ces avoirs semblent se cumuler avec les demandes de remboursement de charges injustifiées présentées par les requérants et leur montant n’est pas précisé.
3) Sur l’accès des véhicules au sein du PRL :
Le règlement intérieur au paragraphe 7 concernant la circulation et le stationnement des véhicules, prévoit que « ne peuvent circuler dans le PRL que les véhicules qui appartiennent aux résidents y séjournant » et « l’enregistrement de la plaque d’immatriculation auprès de l’Accueil est indispensable pour des raisons de sécurité. » Le règlement intérieur précise que
< un badge est délivré à chaque résident, il permet l’ouverture des barrières de sécurité. Ce badge n’est pas cessible. » Il est enfin précisé que « les voitures des visiteurs ne sont admises dans le parc que sur autorisation des résidents. Dans ce cas, leur voiture devra être garée sur les places visiteurs » qui sont prévues « à l’entrée et à différents points du PRL. »
La SCI Airial du Seignanx et la société Green Resort reconnaissent avoir pris l’initiative de modifier le système de contrôle d’accès des véhicules au PRL, en remplaçant les barrières de sécurité commandées par un badge, par un système de lecture des plaques d’immatriculation. Cette décision a été imposée aux propriétaires requérants, faute d’avoir été prise dans le cadre d’une association syndicale au sein de laquelle elle aurait dû est discutéc.
Il résulte de ces dispositions que le règlement intérieur prévoit expressément l’existence d’un portail dont l’ouverture est contrôlée par un badge à l’entrée du PRL. Les requérants sont dès lors en droit d’exiger le rétablissement de ce portail conformément aux dispositions du règlement intérieur.
Il convient en conséquence d’enjoindre la société Green Resort à procéder à ses frais à la ré installation d’un portail pour les véhicules, dont l’ouverture sera assurée au moyen de badges, et à la remise d’un badge par propriétaire, dans le délai de six mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant quatre mois.
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4) Sur l’installation d’un abri de jardin :
Le cahier des charges, au paragraphe 2-1, prévoit notamment : « toute autre construction, même provisoire est interdite, y compris les constructions dispensées de formalité d’urbanisme (cabane de jardin, bûcher, car-port…), à l’exception d’un abri de jardin par emplacement dont le modèle, conforme à la législation en vigueur, devra obligatoirement être préalablement agréé par le gestionnaire du PRL ou l’ASL qui s’y serait substituée. Cet abri de jardin devra être adossé à la paroi du chalet. » Cet article du cahier des charges est rappelé dans l’acte de vente des parcelles des requérants.
Il résulte de ces dispositions que l’autorisation pour les époux AD d’installer un abri de jardin sur leur parcelle relève des pouvoirs de l’association syndicale qui devra être constituée. Il leur appartient en conséquence de présenter cette demande à l’ASL qui sera constituée et il convient de les débouter en l’état de leur demande.
5) Sur l’accès à la piscine du PRL :
L’article 3-1 « Equipements communs » du cahier des charges prévoit notamment que la piscine chauffée fait partie des équipements à usage commun.
L’article 9 du règlement intérieur prévoit que l’accès à la piscine du PRL est strictement réservé aux résidents propriétaires, ou résidents locataires, à leur famille et amis hébergés et enregistrés. Il est aussi accessible à leur éventuels locataires.
Il en résulte que lors de l’acquisition de leur parcelle par les requérants, l’accès à la piscine du PRL était autorisé aux propriétaires, à leurs amis et famille enregistrés, ainsi qu’à leurs locataires. Cet accès n’était conditionné à aucune restriction ni tarification, la piscine faisant partie des équipements à usage commun.
En décidant unilatéralement d’abord de faire payer l’accès de la piscine aux locataires des propriétaires, puis de leur interdire tout accès à la piscine, la société Green Resort excède ses pouvoirs. Les limitations d’accès aux espaces communs doivent être discutés au sein de l’association syndicale libre pour pouvoir s’imposer aux propriétaires.
Distinguer les locataires de la SCI Airial du Seignanx des locataires des propriétaires de parcelles pour l’accès aux équipements communs n’est pas justifié. Permettre l’accès de la piscine aux locataires des propriétaires, ne fait pas de la piscine du parc une piscine publique. En effet, son accès reste limité aux seules personnes hébergées au sein du PRL. Les défendeurs ne produisent aucun fondement autorisant les limitations d’accès à la piscine du PRL, en contradiction avec les dispositions du règlement intérieur et du cahier des charges.
Il convient en conséquence d’enjoindre la société Green Resort de cesser toute entrave à l’accès à la piscine du PRL aux propriétaires et aux personnes hébergées par eux gratuitement ou non, dès la signification du présent jugement. En revanche, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette injonction d’une astreinte.
La société Green Resort a pris l’initiative d’imposer le port de bracelets électroniques aux personnes présentes sur le site, dans le but notamment de contrôler l’accès à la piscine du PRL. En ne remettant pas aux propriétaires autant de bracelets que de personnes pouvant être hébergées dans les chalets, la société Green Resort limite de fait l’accès à la piscine des locataires des propriétaires. Cette limitation n’est pas justifiée, alors que les propriétaires ont le droit de louer leur chalet pour le valoriser et en tirer des revenus. Il convient en conséquence d’enjoindre la société Green Resort à remettre douze bracelets électroniques aux époux AD et six bracelets électroniques aux époux Z, conformément à la capacité d’accueil de leur chalet, dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 € par bracelet manquant et par jour de retard, pendant quatre mois.
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6) Sur l’accès aux services de l’espace Blue Océan :
Il résulte des explications des parties que l’espace Blue Océan est le camping situé sur la parcelle contiguë à celles sur lesquelles est implanté le PRL. Ces espace Blue Océan ne fait pas partie des équipements communs énumérés dans le cahiers des charges. La société Espace Blue Océan n’est pas partie à la présente affaire.
L’accès aux services du camping n’est autorisé ni par l’acte de vente, ni par le cahier des charges, ni par le règlement intérieur, ni même par les conventions tripartites. Il résulte des explications des parties que cet accès est autorisé par Monsieur AK, gérant du camping, de la SCI Airial du Seignanx et de la société Green Resort. Ce dernier, en sa qualité de gérant de l’espace Blue Océan, peut limiter l’accès à cet espace.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de débouter les requérants de ce chef de demande.
7) Sur la demande de communication de pièces :
Malgré les demandes des requérants, aucune association syndicale libre n’a été constituée permettant aux propriétaires de parcelles de discuter de la nature des charges, de leur montant et des prestations assurées au sein du PRL en cession de parcelle par la société Green Resort. Pour pallier cette carence, et dans l’attente de la constitution de l’association syndicale libre, il convient de faire droit à la demande légitime des propriétaires de parcelle de se faire communiquer les pièces demandées dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant quatre mois.
8) Sur les comptes entre les parties :
Il résulte de l’article 1353 du Code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, tant les demandeurs que les défendeurs sollicitent la condamnation de l’autre partie à régler des sommes au titre des charges, ce qui suppose un décompte des sommes dues entre les parties.
La convention tripartite régularisée par chacun des propriétaires de parcelle avec la SCI Airial du Seignanx et la société Green Resort, prévoit le principe et le montant des charges dues par chacun des propriétaires. La convention prévoit expressément la possibilité de discuter le montant des charges d’entretien lors d’une assemblée générale des acquéreurs. Aucun procès-verbal d’assemblée générale de nature à remettre en cause les montants fixés par la convention, n’est produit par les parties.
Les trois conventions produites par les défendeurs prévoient que chaque propriétaire de parcelle doit régler la somme annuelle de 1.560,00 € au titre des charges correspondant à 1,65 % du budget total. Cette somme comprend les charges de gestion, de consommation et d’entretien. L’actualisation annuelle des charges de gestion et de consommation est prévue, et une actualisation tous les trois ans est prévue pour les charges d’entretien.
Il résulte du compte rendu de la réunion d’information du 5 juin 2021, produit par les défendeurs, que le bilan des charges de l’année 2020 a été arrêté à 90.485,43 €, soit 1.493,00 € par propriétaire et par an.
Il résulte du compte rendu de la réunion d’information du 21 mai 2022, produit par les demandeurs, qu’en 2021, l’actualisation des charges de consommation porte le montant total du budget à 98.072,68 €, soit 1.618,20 € (1,65 %) dus par chaque propriétaire.
Ce même compte rendu prévoit un budget prévisionnel pour 2022 de 93.000 €, soit 1.534,50 € par propriétaire. En l’absence de toute pièce justifiant des charges effectives en
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2022 et 2023, ce montant doit être retenu pour ces deux années à titre provisionnel.
Les défendeurs ne justifient pas de la régularisation annuelle des charges de gestion et consommation, en dépit des dispositions de la convention, si bien que le montant fixé par la convention doit être retenu.
Les requérants ne contestent pas le principe du paiement de charges, et faute de convention contraire, de décision de l’association syndicale libre ou de l’assemblée générale des acquéreurs, les montants définies dans la convention acceptée au moment de l’acquisition des parcelles, s’imposent aux requérants.
Comme il a été démontré plus haut, aucune autre convention régularisée entre les parties ne vient établir l’existence de sommes qui pourraient être réclamées par la société Green Resort aux propriétaires de parcelles au titre d’éventuelles facturations de prestations.
Au regard de ces éléments, les comptes entre les parties peuvent être réalisés de la manière suivante :
AQ Z : Acquisition de la parcelle le 18 janvier 2019, si bien que les charges sont dues pour les années 2019 à 2023 dans leur intégralité :
2019 1.560,00 €
2020 1.4.93,00 € :
2021 1.618,20 €
2022 (provisionnel): 1.534,50 €
2023 (provisionnel): 1.534,50 €
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total: 7.740,20 €
Si la société Green Resort produit un contrat de mandat de gestion locative adressé à Monsieur Z, elle n’établit pas que les époux Z ont régularisé un tel contrat, si bien qu’aucune somme ne peut leur être réclamée à ce titre.
Les défendeurs reconnaissent que les époux Z ont réglé la somme globale de 5.345,74 € au titre des factures diverses (tableau figurant dans leurs conclusions) alors que les époux Z admettent avoir réglé la somme totale de 4.234,85 € (3.654,85 € au titre des charges, 280,00 € au titre des frais d’enregistrement et 300 € au titre des frais pour l’accès à la piscine).
Il leur reste donc la somme de 2.394,46 € à régler au titre des charges pour les années 2019 à 2023 comprises (7.740,20-5.345,74). Ils seront en conséquence condamnés à payer cette somme à la société Green Resort.
AQ AD : Les époux AD ont acquis leur parcelle le 27 juin 2019, si bien que les charges sont dues pour l’année 2019 à compter de cette date, puis dans leur intégralité pour les années suivantes :
1.560,00 €/12 X 6 = 780 € 2019
1.493,00 € 2020
-
2021 1.618,20 €
2022 (provisionnel): 1.534,50 €
2023 (provisionnel): 1.534,50 € total: 6.960,20 €
Les défendeurs reconnaissent que les époux AD ont réglé la somme globale de 9.322,50 € au titre des factures diverses (tableau figurant dans leurs conclusions) alors que les époux AD admettent avoir réglé la somme totale de 3.982,12 € (2.994,97 € au titre des charges, 280,00 € au titre des frais d’enregistrement et 707,15 € au titre des frais pour l’accès à la piscine).
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Il convient en conséquence de débouter la société Green Resort de sa demande en paiement au titre des factures impayées et de la condamner à rembourser aux époux AD la somme de 2.362,30 € (9.322,50 – 6.960,20).
Monsieur AG:
Monsieur AG a acquis sa parcelle le 5 juillet 2019, si bien que les charges sont dues pour l’année 2019 à compter de cette date, puis dans leur intégralité pour les années suivantes : 2019 1.560,00 €/12 X 6 = 780 €
1.493,00 €2020
2021 1.618,20 €
2022 (provisionnel): 1.534,50 €
2023 (provisionnel): 1.534,50 € total: 6.960,20 €
Les défendeurs reconnaissent que Monsieur AG a réglé la somme globale de 5.909,35 € au titre des factures diverses (tableau figurant dans leurs conclusions) alors que Monsieur AG admet avoir réglé la somme totale de 4.875,41 €.
Il convient en conséquence de condamner Monsieur AG à payer à la société Green Resort la somme de 1.050,85 € au titre des charges impayées (6.960,20 – 5.909,35).
Madame AI :
Madame AI a acquis sa parcelle le 1er août 2020, si bien que les charges sont dues pour l’année 2020 à compter de cette date, puis dans leur intégralité pour les années suivantes :
2020 1.493,00 €/12 X 5 = 622,08
2021 1.618,20 € :
2022 (provisionnel): 1.534,50 €
2023 (provisionnel): 1.534,50 € total 5.309,28 €
Les défendeurs reconnaissent que Madame AI a réglé la somme globale de 4.071,40 € au titre des factures diverses (tableau figurant dans leurs conclusions) alors que Madame AI admet avoir réglé la somme totale de 2.490,51 € (2.420,51 € au titre des charges, et 70,00 € au titre des frais d’enregistrement).
Il convient en conséquence de condamner Madame AI à payer à la société Green Resort la somme de 1.237,88 € au titre des charges impayées (5.309,28 – 4.071,40).
9) Sur les demandes au titre des pertes locatives et préjudices de jouissance :
Les requérants justifient avoir été contraints d’accorder des remises à leurs locataires ou avoir subi des annulations, faute de pouvoir garantir un accès à la piscine et d’un accès véhicule au parc. Les pertes locatives justifiées pour l’année 2021 s’élèvent aux sommes suivantes : époux AD: 2.651,50 € époux Z: 3.149,64 € Monsieur AG: 289,16 €
Madame AI: 3.346,20 €.
Ces restrictions imposées par la société Green Resort n’étant pas justifiées, la société Green Resort sera condamnée à payer ces sommes aux requérants.
La société Green Resort ne conteste pas que les restrictions d’accès à la piscine ont perduré pour l’année 2022, contraignant les propriétaires à baisser le prix du loyer pour leur chalet, faute de pouvoir promettre aux locataires un accès à la piscine. Au regard de la capacité d’accueil des chalets, il convient de condamner la société Green Resort à payer les sommes suivantes au titre des pertes locatives :
5.000 € aux époux AD,
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2.500 € aux époux Z 2.500 € à Monsieur AG
2.500 à Madame AI..
En revanche, les requérants ne justifient pas de la réalité du préjudice de jouissance invoqué et ils seront déboutés de ce chef de demande.
10) Sur le préjudice moral invoqué par les demandeurs:
Le comportement de la société Green Resort qui a imposé aux propriétaires de parcelles un fonctionnement arbitraire et sans aucune concertation, en refusant la constitution d’une association syndicale libre, a causé un préjudice moral aux requérants. Elle sera en conséquence condamnée à payer à chacun d’entre eux la somme de 2.000 € à ce titre.
11) Sur la demande d’amende civile et la demande au titre du préjudice d’image des défendeurs :
La procédure engagée par les demandeurs ne saurait être considérée comme abusive et la SCI Airial du Seignanx et la société Green Resort seront déboutées de leur demande d’amende civile.
La SCI Airial du Seignanx et la société Green Resort ne justifient d’aucune faute des requérants de nature à engager leur responsabilité, ni d’aucun préjudice en lien avec une éventuelle faute. En effet, la demande de constitution d’une association syndicale apparaît légitime. Elles seront en conséquence déboutées de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice d’image.
12) Sur le surplus des demandes :
Il est inéquitable de laisser à la charge des demandeurs l’intégralité des frais irrépétibles. En conséquence, la société Green Resort doit être condamnée à leur verser la somme de 5.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La société Green Resort et la SCI Airial du Seignanx succombant dans l’essentiel de leurs prétentions, elles seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et condamnées aux entiers dépens.
Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.
PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort :
Déclare nulle et non avenue la partie de la convention de gestion tripartite imposée aux propriétaires des parcelles du PRL Airial du Seignanx qui interdit la constitution d’une association syndicale libre (partie intitulée « Préambule >>),
Désigne AM AR, administrateur judiciaire au sein de la SELARL AM AR, en qualité de mandataire chargé de convoquer l’assemblée générale constitutive de l’Association syndicale Airial du Seignanx, et d’administrer le PRL jusqu’à ce qu’une association syndicale libre soit régulièrement constituée,
Dit que la SCI Airial du Seignanx et la société Green Resort assumeront solidairement le coût de la désignation du mandataire, et au besoin, les condamne solidairement au paiement des frais,
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Déclare nul et non avenu la clause de l’article 6 du règlement intérieur rédigée comme suit : « Le gestionnaire se réserve le droit de refuser leur admission. »
Enjoint à la société Green Resort de cesser toute facturation liée à l’enregistrement des personnes hébergées par les propriétaires et tout acte de nature à restreindre l’accès des propriétaires ou de leurs invités (visiteurs, locataires, résidents temporaires…) au PRL,
Enjoint à la société Green Resort de cesser toute entrave à l’accès du PRL. aux propriétaires, et aux personnes hébergées par eux gratuitement ou non, ou leurs visiteurs,
Enjoint à la société Green Resort de procéder à ses frais à la ré-installation d’un portail pour les véhicules, dont l’ouverture sera assurée au moyen de badges en remplacement du système de lecture de plaque d’immatriculation, et de la remise d’un badge pour propriétaire afin de permettre l’accès des véhicules du PRL, dans le délai de six mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant quatre mois,
Enjoint à la société Green Resort de cesser toute entrave à l’accès à la piscine du PRL aux propriétaires, et aux personnes hébergées par eux gratuitement ou non,
Enjoint à la société Green Resort de remettre douze bracelets électroniques aux époux AD et six bracelets électroniques aux époux Z, conformément à la capacité d’accueil de leur chalet, dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 € par bracelet manquant et par jour de retard, pendant quatre mois,
Enjoint à la société Green Resort d’adresser aux requérants les contrats d’assurance, le contrat triennal pour les charges liées à l’entretien du PRL, avec la nature exacte et exhaustive des prestations assurées par la société Green Resort, le contrat de travail du gardien, et les justificatifs de l’intégralité des charges facturées, dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant quatre mois,
Condamne Monsieur AA Z et Madame X Y épouse Z à payer à la société Green Resort la somme de 2.394,46 € au titre des charges restant dues pour les années 2019 à 2023 comprises (selon budget provisionnel pour les années 2022 et 2023),
Condamne la société Green Resort à payer à Monsieur AE AD et Madame AB AC épouse AD la somme de 2.362,30 € au titre du trop perçu de charges pour les années 2019 à 2023 comprises (selon budget provisionnel pour les années 2022 et 2023),
Condamne Monsieur AF AG à payer à la société Green Resort la somme de 1.050,85 € au titre des charges restant dues pour les années 2019 à 2023 comprises (selon budget provisionnel pour les années 2022 et 2023),
Condamne Madame AH AI à payer à la société Green Resort la somme de 1.237,88 € € au titre des charges restant dues pour les années 2019 à 2023 comprises (selon budget provisionnel pour les années 2022 et 2023),
Condamne la société Green Resort à payer la somme de 2.651,50 € à Madame et Monsieur AD au titre des pertes locatives 2021,
Condamne la société Green Resort à payer la somme de 3.149,64 € à Madame et Monsieur Z au titre des pertes locatives 2021,
Condamne la société Green Resort à payer la somme de 289,16 € à Monsieur AG au titre des pertes locatives 2021,
Condamne la société Green Resort à payer la somme de 3.346,20 € à Madame AI au titre des pertes locatives 2021,
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Condamne la société Green Resort à payer la somme de 5.000 € à Madame et Monsieur AD au titre des pertes locatives 2022,
Condamne la société Green Resort à payer la somme de 2.500 € à Madame et Monsieur Z au titre des pertes locatives 2022,
Condamne la société Green Resort à payer la somme de 2.500 € à Monsieur AG au titre des pertes locatives 2022,
Condamne la société Green Resort à payer la somme de 2.500 € à Madame AI au titre des pertes locatives 2022;
Condamne la société Green Resort à payer la somme de 2.000 € à Madame et Monsieur AD au titre de leur préjudice moral,
Condamne la société Green Resort à payer la somme de 2.000,00 € à Madame et Monsieur Z au titre de leur préjudice moral,
Condamne la société Green Resort à payer la somme de 2.000 € à Monsieur AG au titre de son préjudice moral,
Condamne la société Green Resort à payer la somme de 2.000 € à Madame AI au titre de son préjudice moral,
Condamne la société Green Resort à payer aux époux AD, aux époux Z, à Monsieur AG et à Madame AI la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Condamne la SCI Airial du Seignanx et la société Green Resort aux entiers dépens,
Rappelle l’exécution provisoire du présent jugement,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Le présent jugement a été signé par Claire GASCON, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.
LA PRÉSIDENTE, LE GREFFIER,
Si
En conséquence. la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice sur ce requis, de mettre la présente décision a exécution, aux procureurs généraux et aux procu reurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous com mandants et officiers de la force publique de préter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 1.4.
^A le 16.01.2020.
t de DAY s
P/le directeur de greffe e c n
a
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