RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 04 Novembre 2021

(n° 204 , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/16941 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCWFQ

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 27 Octobre 2020 par le juge de l’expropriation de Bobigny RG n° 19/00082

APPELANT

Monsieur B I X

4 rue E F

[…]

représenté par M^e C Y, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 38

INTIMÉES

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

France domaine

[…]

[…]

représentée par M^me Z A en vertu d’un pouvoir général

S.A. SOREQA

[…]

[…]

représentée par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Septembre 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Gilles MALFRE, conseiller

Valérie MORLET, conseillère

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Exposé :

Le bien est situé dans le périmètre de la ZAC de la Fraternité dont l’aménagement a été confié à la SOREQA par décision du 11/2/2014 du conseil communautaire d’est ensemble et selon un traité de concession signé le 31/3/2014, cet aménagement intervient dans le cadre de la mise en 'uvre du programme national de requalification des quartiers anciens dégradé commun des communes de Montreuil et de Bagnolet selon un décret du 31/12/2019.

Par un arrêté préfectoral n°2020-0363 du 7 février 2020 les parcelles ont été déclarées cessibles.

Est notamment concerné par l’opération, Monsieur B X propriétaire des lots 29, 6, 7 et 15 de la copropriété située 4 rue E F à Montreuil (93), sur la parcelle cadastrée section […], d’une superficie de 307m². Il s’agit d’un appartement et de 3 caves.

Par une requête et par un mémoire introductif d’instance datés du 7/2/2019 et reçus le 8/02/2019 par le greffe, la SOREQA a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal de grande instance de Seine-Saint-Denis devenu tribunal judiciaire depuis le 1/1/2020 aux fins de fixation de la valeur du bien de Monsieur B X.

Par un jugement du 27 octobre 2020, après transport sur les lieux le 5 février 2019, le juge de l’expropriation de la Seine-Saint-Denis a':

— fixé l’indemnité totale due par la SOREQA de manière alternative à';

—  63 050 ' en valeur libre de toute occupation ;

—  53 750 ' en valeur occupée ;

— Dit que la somme arrondie de 63 050 ', en valeur libre. se décompose de la manière suivante :

—  56 400 ', indemnité principale ;

—  6 640 ', indemnité de remploi ;

— Dit que la somme arrondie de 53 750 ', en valeur occupée, se décompose de la manière suivante :

—  47 940 ', indemnité principale ;

—  5 794 ' indemnité de remploi';

— Condamné la SOREQA à payer à Monsieur B X une somme de 3'000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

— Condamné la SOREQA au paiement des dépens de la présente procédure.

M. X a interjeté appel le 25 novembre 2020 limité au montant retenu de l’indemnité totale d’expropriation.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

—  déposées au greffe, par M. X, appelant, le 11 décembre 2020 notifiées le jour même (AR du 15 décembre 2020) et le 12 mars 2021 notifiées le 15 mars 2021 (AR absents) aux termes desquelles il demande à la cour :

— Déclarer recevable et bien fondé l’appel de Monsieur B I X.

— Réformer le jugement du 27 octobre 2020.

— Fixer à 107.400,00 ' l’indemnité principale globale à revenir à Monsieur X pour dépossession :

— Du lot de copropriété n°29 à hauteur de 98.400,00 '

— Des lots de copropriété n°6, 7 et 15 à 3.000,00 ' chacun soit 9.000,00 '

— Fixer les frais de remploi à 11.740 '.

— Allouer encore à Monsieur X la somme de 1.500,00 ' au titre des frais de déménagement et la somme de 500,00 ' pour frais de transfert et de changement d’adresse.

— Confirmer les frais irrépétibles de première instance fixés à 3.000,00 '.

Y ajoutant,

— Condamner la Société SOREQA au paiement d’une somme de 4.200,00 ' sur la base de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d’appel. La condamner encore aux dépens qui seront recouvrés par Maître C Y et devront comprendre le droit de 225,00 ' fixé par l’article 1635 bis P du Code Général des impôts qui constitue un dépens irrépétible par application des articles 695 et 696 du code de procédure civile. Et dans un second mémoire à la somme de 17 ' de frais de commande d’acte (Pièce n°13).

—  Adressées au greffe, par la SOREQA, intimée et appelante incidente, le 02 mars 2021 et notifiées le 03 mars 2021 (AR du 04 mars 2021) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— Dire l’appel principal recevable mais mal fondé.

— Dire l’appel incident de la SOREQA recevable et bien fondée.

— Se déclarer incompétent sur une éventuelle responsabilité de la ville de Montreuil et de la SOREQA sur l’état de l’immeuble et inviter l’appelant à mieux se pourvoir à cet égard.

Vu l’article L 322-2 du code de l’expropriation,

— Statuer sur la valeur du bien exproprié, à la date du jugement de première instance.

Vu l’article L 322-8 du code de l’expropriation,

— Tenir compte des accords intervenus entre l’expropriante et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et retenu pour les lots n° 6. 7. 15 et 29 :

— Valeur vénale libre 12 m² x 3800 ' 46 000 ' en nombre rond

— Remploi 5 600 '

— TOTAL 51 600 '

Y ajoutant,

— Condamner l’appelant aux entiers dépens de l’instance et au paiement d’une somme de 2000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de l’autorité expropriante.

- Le commissaire du Gouvernement n’a pas transmis ses observations.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

M. X fait valoir que';

— Concernant la situation de l’immeuble au regard des droits de la copropriété'; il tient à faire observer que toutes les démarches ultérieures aux fins de nomination d’architecte qui emportait des appels de fonds qu’il a ponctuellement payés en fonction des millièmes dont il est copropriétaire… y compris les caves, étaient devenues totalement inutiles puisque l’expropriation était programmée, la Société SOREQA ayant fait connaître qu’elle envisageait d’acquérir l’intégralité des lots (et c’est d’ailleurs ce qui a été opéré), le concluant était quasiment l’un des derniers copropriétaires à n’avoir pas accepté de transiger [Pièces n°3 et 4].

— Concernant les principes d’évaluation devant la cour d’appel'; il a changé de conseil dans le cadre de son appel. La présentation de sa demande d’indemnisation est différente de celle qui avait été produite en première instance, telle une pétition de principe, que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge (Cass. Civ. 3, 10 mars 2016, n°15-12.291, publié au Bulletin) (Pièce n°5) ; les caves, qui constituent des lots individualisés qui pourraient faire l’objet d’une vente séparée, devront faire l’objet d’une évaluation particulière contrairement à ce qui a été opéré par le premier juge qui les a intégrées à la valeur du studio (Cass. Civ. 3, 13 juin 2019, n°18- 15.999) (Pièce n°7)';

— Concernant l’évaluation de l’indemnité';

— Sur le prix au m² à retenir'; sur les références de la SOREQA'; la référence’du […], lot n°29, comportant une pièce, avec droit au WC commun, vendu occupé, est trop ancienne'; sur les

références présentées par le Commissaire du gouvernement, elles sont manifestement en dessous du prix du marché et font baisser artificiellement la moyenne sans aucune explication et le facteur temps doit être réintroduit.

— Sur les principes d’évaluation': la méthode retenue par le premier juge n’est pas adéquate, Monsieur X ne peut pas être doublement pénalisé, d’une part en étant exproprié à un prix tout à fait insuffisant et par ailleurs en lui reprochant implicitement la durée de la procédure d’expropriation, qui existe depuis des années, alors que la Société SOREQA s’est « empressée » de ne participer ni de souhaiter aucun travaux d’entretien…

— Concernant les frais de déménagement : il conviendra d’allouer au titre des frais de déménagement la somme de 1.500 ', les frais de changement d’adresse (suivi du courrier, transfert d’abonnements, etc.) devront être appréciés à 500 '.

— Il est sollicité une indemnisation de 4.200 ' sur la base de l’article 700 du Code de procédure civile (Pièce n°10).

Dans un second jeu de conclusions';

— Concernant la recevabilité de l’appel'; suivant mémoire de la SOREQA en date du 3 mars 2021, Monsieur X a appris que l’expropriante relevait appel incident, à la date du dépôt du présent mémoire, Monsieur X n’a pas connaissance des écritures du Commissaire du Gouvernement';

— Au plan des principes, la SOREQA croit pouvoir affirmer que les circonstances antérieures à l’expropriation, ayant conduit à ce que l’immeuble soit placé sous l’administration judiciaire, sont totalement étrangères à la fixation de l’indemnité ; il conviendra de retenir qu’à part une affirmation péremptoire sur l’absence de justification d’indemnisation séparée d’un lot d’habitation, il faut simplement indiquer qu’il y a 3 caves, donc 3 lots individualisés… et qu’intellectuellement, les caves en question doivent nécessairement faire 1'objet d’une évaluation, faute de quoi les millièmes auxquels ils correspondent ne sont pas indemnisés, alors pourtant qu’ils apparaissent au tableau de l’ordonnance d’expropriation';

— il faudra noter que la SOREQA vise, pour un jugement rendu en 2020, des acquisitions réalisées en 2014, 2015, 2016 et 2017. Elles doivent toutes être écartées, d’une part parce qu’aucune des mentions de publication les concernant n’est visée dans le tableau, contrairement à la jurisprudence de la Cour de cassation, et de surcroît, parce qu’il conviendrait que tous les actes soient versés aux débats pour que la discussion puisse être contradictoire [Pièce 11]';

— Analyse de l’acte versé aux débats'; s’agissant d’un petit logement, situé à proximité du bien de Monsieur X, l’acte est versé aux débats [Pièce n°12]. Les diagnostics révèlent également de la présence d’amiante. Il peut être ajouté que sur 1'immeuble en cause, il existait une procédure pour impayés pour des charges d’un des lots de copropriété pour 49.950 ' ; la référence en cause justifie largement la demande formée par Monsieur X sur la base de 8.200 '/m² et disqualifie totalement les observations de la SOREQA';

La SOREQA répond que ;

— A titre liminaire, la demande indemnitaire est inférieure à celle sollicitée en première instance, le lot de copropriétés étant toutefois évalué indépendamment des caves, l’appelant exposant avoir changé de conseil en cause d’appel ce qui justifie que sa demande d’indemnisation soit différente

— Il n’entre pas dans la compétence du juge de l’expropriation de statuer sur la responsabilité de tel ou tel copropriétaire dans l’état de dégradation du bien, mais d’apprécier la valeur de celui-ci à la date où le juge de l’expropriation de première instance statue, conformément à l’article L 322-2 du code de

l’expropriation';

— Sur la valorisation, M. X estime à juste titre qu’il ne faut pas raisonner de façon statistique. Il n’en demeure pas moins que des termes de référence, même relativement anciens, peuvent être pris en compte.

— conformément à l’article L 322-8 du code de l’expropriation, le juge a l’obligation de tenir « compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique ''. Cette analyse permet donc à l’autorité expropriante d’être appelante incidente, en sollicitant que le terme de référence le plus pertinent retenu par le juge de première instance soit atténué par les nombreuses acquisitions amiables auxquelles l’autorité expropriante a procédé dans le cadre du périmètre déclaré d’utilité publique';

— Quant aux caves, rien ne justifie qu’elles donnent lieu à une indemnisation séparée du lot principal d’habitation. Outre que l’appelant ne fournit aucune référence à l’évaluation qu’il sollicite, il résulte du jugement dont appel que les caves étaient inaccessibles (page 11)';

— pour un bien estimé libre, les demandes pour « frais de changement d’adresse (suivi du courrier, transfert d 'abonnement, etc.) '' devront être purement et simplement rejetées.

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 25 novembre 2020, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de M. X du 11 décembre 2020 et de la SOREQA du 02 mars 2021 déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions hors délai de M. X du 12 mars 2021 sont de pure réplique à celles de la SOREQA, appelant incident, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel principal de M. X et l’appel incident de la SOREQA portent sur le montant de l’indemnité totale d’ expropriation.

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu la date de révision du PLU du 25 septembre 2018 ; s’agissant des données d’urbanisme, il indique que le bien est situé en zone UZ2 de ce PLU, qui correspond au périmètre de la Zac Fraternité, aux abords du métro Robespierre, de part et d’autre de la rue de Paris, axe stratégique d’entrée de ville.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un bien situé à environ 200 m de Paris, facilement accessible par la station Robespierre, desservie par la ligne de métro numéro 9.

Sur la copropriété, la parcelle d’assise a une forme de lanières, elle a moins de 8 m de façade et une profondeur d’environ 40 m.

L’ensemble immobilier construit dans les années 1890, en forme de U couché et ouvert vers la gauche, est composé de 3 bâtiments comprenant chacun un rez-de-chaussée et un étage :

'un bâtiment donne sur la rue avec un commerce (café) rez-de-chaussée ;

'un autre bâtiment est en longueur dans la profondeur de la parcelle ;

'un dernier bâtiment est situé au fond de la parcelle.

Une allée longe le bâtiment du milieu et permet d’accéder à un escalier central qui dessert les 12 appartements de la copropriété par un couloir étroit.

S’agissant des lots appartenant à Monsieur X, le lot numéro 29 est un logement situé au premier étage qui est composé « d’une pièce principale d’une surface de 12 m², disposant d’une grande fenêtre

équipée d’un garde-fou et donnant sur l’allée d’accès aux immeubles ; elle est équipée d’un coin cuisine rudimentaire ; cette pièce de vie est dans un état d’entretien médiocre ;

'd’un débarras, transformé en salle d’eau équipée douche, lavabo WC, dans un bon état d’entretien.

Les lots numéro 6,7 et 15 sont 3 caves au sous-sol qui n’ont pu être visitées par le premier juge, ayant été condamnées pour des raisons de sécurité et n’étant plus accessibles.

Le premier juge souligne que l’ensemble immobilier est dégradé et que les parties communes ont fait l’objet d’un arrêté de péril ordinaire le 3 mars 2016, que le commissaire de gouvernement expose, page 4 de ses dernières conclusions : « l’état général est relativement alarmant d’un point de vue structurel. On constate une fissure verticale sur toute la hauteur des bâtiments et l’affaissement des planchers du rez-de-chaussée au droit de l’escalier révèle une importante rupture structurelle ».

Le juge ajoute que le bien montre des aspects variables ; la pièce principale de logement est à l’état d’usage, la salle d’eau dans un bon état d’entretien et les caves sont inaccessibles.

Pour une plus ample description, il convient de se reporter au procès-verbal de transport du 5 février 2020.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 27 octobre 2020.

- Sur l’indemnité principale

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

Aux termes de l’article L322-8 du code de l’expropriation, sous réserve de l’article L322-9, le juge tient compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Le premier juge a retenu la méthode par comparaison et a précisé que l’évaluation est faite en millièmes de copropriété associée au bien à évaluer intégrées et qu’il en est de même pour les caves dont la valeur est intégrée à celle du logement principal.

A. sur la méthode

La méthode par comparaison retenue par le premier juge n’est pas contestée par l’appelant principal ni par l’appelant incident.

Par contre, Monsieur X indique qu’il a changé de conseil en appel, et que les caves qui constituent des lots individualisés qui pourraient faire l’objet d’une vente séparée, doivent faire l’objet d’une évaluation particulière.

La SOREQA rétorque que rien ne justifie que les caves fassent l’objet d’une indemnisation séparée du lot principal d’habitation puisque l’appelant ne fournit aucune référence à l’évaluation qu’il sollicite et qu’il résulte du jugement que les caves étaient inaccessibles.

Si l’article L 321-1 dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, M. X ne propose aucune valeur de référence pour

l’évaluation des caves ; en conséquence, le jugement sera confirmé sur ce point et il sera considéré que les 3 caves correspondent à des éléments de plus-value dont il sera tenu compte dans l’évaluation.

B. sur la situation locative

En première instance, le premier juge a effectué une évaluation en alternative en valeur libre et en valeur occupée.

En appel, les parties s’accordent pour une fixation en valeur libre.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce sens.

C. sur la fixation de l’indemnité

Le premier juge a retenu une valeur de 4700 '/ m² en valeur libre, en soulignant que la valeur sollicitée de 8500 '/ m² par Monsieur X ne pouvait être atteinte, car son bien est situé dans un immeuble dégradé dont la pérennité de la structure n’est pas assurée et dont les parties communes ont fait l’objet d’un arrêté de péril ordinaire, étant précisé qu’il n’apparaît pas au dossier que des travaux ont été réalisés.

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

1° Les références de M. X

Il indique qu’en première instance, son conseil n’avait produit que des évaluations par l’agence Hocquet immobilier, qui n’étaient pas à même d’être prises en compte comme des éléments de comparaison selon les usages en la matière.

Il ne produit aucune référence en cause d’appel.

[…]

Elle reprend en appel les termes de comparaison annexés au jugement et à ses conclusions d’appel, correspondant à des acquisitions réalisées entre 2014 et 2017 par la SOREQA au sein de la Zac Fraternité avec des valeurs moyennes d’échange de :

'en 2014 : 3500 '/m² ;

'en 2015 : 2400 '/m² ;

'en 2016 : 2691 '/m² ;

'en 2017 : 2323 '/m².

Monsieur X indique à juste titre qu’aucune mention de publication n’est indiquée dans le tableau.

En outre les conditions fixées par l’article L322-8 du code expropriation ne sont pas réunies ; il s’agit de vente de biens natures différentes, s’agissant de logement, de box, de maisons, d’immeuble de rapport, d’une superficie allant de 12 m² à 925 m² aussi bien libres de toute occupation qu’occupés.

En conséquence, le premier juge a exactement écarté ces références non comparables.

3° Les références du commissaire du gouvernement de première instance

Le premier juge a retenu une seule référence produite par le commissaire du gouvernement, qui est analysée par Monsieur X.

'18 octobre 2017 : […] à Montreuil, cadastrée AY numéro 121 pour 573 m², lot numéro 29,12 m², 40'500 ', 3375 '/m², construction 1900 ' lot n°29 ' 1^er étage ' bâtiment D ' une pièce, WC communs du bâtiment A, vendu occupé à la SOREQA, l’acquéreur s’oblige à reloger le vendeur dans le parc social de la ville.

Le premier juge a retenu ce terme en indiquant qu’il s’agit d’un logement qui est composé d’une pièce d’une superficie de 12 m², dans le quartier E F et dont la période de construction est équivalente.

Monsieur X indique en se fondant sur la doctrine, à savoir Monsieur G H (pièce numéro 8) qui indique : « on retiendra de préférence les mutations de référence intervenues depuis moins d’un an, ayant pour objet des immeubles situés dans la même rue, à défaut dans le même quartier, à défaut dans d’autres quartiers de la même commune ».

Il convient de préférence effectivement de retenir les références les plus récentes, la Cour de cassation considérant cependant qu’il peut être tenu compte de références de moins de 5 ans.

Il ajoute que cet élément est pris en considération, et qu’il convient de tenir compte du facteur temps et doit être revu à la hausse et qu’en outre il a été acquis sur une base implicite en valeur libre de 5625 '/ m² (X /40 % = 3375 ' soit X = 5645 ').

Ce terme de moins de 5 ans est comparable en consistance et en localisation, et il sera donc retenu pour une valeur de 3300 '/ m², tout en considérant qu’il est en valeur occupée, alors que le bien à évaluer est en valeur libre.

Monsieur X reprend les termes du commissaire du gouvernement, que cependant celui-ci n’a pas repris, proposant uniquement le terme précédent :

'[…] : 4 janvier 2018,5 5046 '/ m²

Monsieur X ajoutant qu’il n’est pas précisé s’il existe des WC

L’acte n’est pas versé aux débats, permettant de connaître les caractéristiques de cette mutation, ce terme sera donc écarté.

'248, rue de Paris : 13 septembre 2018,17 m², 7647 '/ m².

Monsieur X indique qu’il s’agissait d’un petit logement bénéficiant d’un droit au WC commun.

Il verse l’acte aux débats (pièce numéro 12) et souligne que le lot 24, objet de la vente alors qu’il était situé au premier étage, bénéficiait d’un droit au WC commun se trouvant dans la cour, à l’occasion de la vente de 2018 : "Résumé broyeur et installations sanitaires » : « le vendeur déclare que l’appartement est équipé d’un WC de type sani broyeur qui existait déjà lors de son acquisition. Cette installation n’a pas fait l’objet d’une autorisation préalable de ratification a posteriori par l’assemblée générale des copropriétaires.

Que cette installation n’a pas fait l’objet d’une autorisation préalable des services sanitaires de la ville.

Le matériel actuel a été installé en 2016 ainsi qu’il résulte des factures du 27 juin 2016 2 copies

numérisée annexée.' »

Le 13 septembre 2018, une mutation est intervenue avec sani broyeur autorisée, ce qui emporte quasiment sans WC.

En outre, le diagnostic révèle également la présence d’amiante.

Cette référence n’est pas critiquée par la SOREQA.

Cette référence est comparable en consistance et en localisation et sera donc retenue, tout en considérant qu’elle est en valeur occupée

La disparité des références retenues par la cour de 3315 '/m² et de 7640 7/m² correspond à la date de construction.

La moyenne est donc de : 3315 + 7640 = 10'955/2 = 5477,5 ' en valeur occupée.

Il convient de tenir compte que l’évaluation en valeur libre est supérieure, des éléments de plus-value tenant à la facilité d’accessibilité par la station Robespierre, desservie du métro n°9 et des 3 caves.

Il convient également de tenir compte des éléments de moins-value, tenant au fait que le bien est situé dans un immeuble dégradé dont la pérennité de la structure n’est pas assurée et dont les parties communes ont fait l’objet d’un arrêté de péril ordinaire.

Monsieur X précise qu’un administrateur judiciaire a été nommé le 19 décembre 2008 afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété (pièce numéro 2), dont la mission était prolongée une dernière fois, pour une période d’un an à compter du 19 décembre 2017, et que l’immeuble n’était pas à même d’être restauré puisque l’objectif était que l’intégralité des lots soit acquis par la société SOREQA.

Celle-ci rétorque qu’il est exclu de retenir dans l’évaluation des circonstances antérieures à l’expropriation ayant conduit à ce que l’immeuble soit placé sous l’administration d’un tiers au motif que la SOREQA et la mairie de Montreuil sont copropriétaires et auraient donc implicitement, une responsabilité dans la dégradation du bien, cette affirmation étant inexacte, et il n’entre pas dans la compétence du juge de l’expropriation de statuer sur cette responsabilité dans l’état d’évaluation du bien.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

En conséquence, ainsi qu’il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux, sans que Monsieur X n’invoque une modification de la situation à la date du transfert de propriété, et des pièces versées aux débats, que le bien est situé dans un immeuble dégradé, dont la pérennité de la structure n’est pas assurée et avec en outre des parties communes ayant fait l’objet d’un arrêté de péril ordinaire.

Il convient donc de ramener la valeur compte tenu de ces éléments à la fois de plus-values mais également de moins-value qui sont importants, à 5000 '/m² en valeur libre.

L’indemnité principale est donc de : 12 m² x 5000 ' = 60 000 '.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

- Sur les indemnités accessoires

A. sur l’indemnité de remploi

20 % jusqu’à 5000 ' = 1000 '

15 % de 5000 ' à 15'000 ' = 1500 '

10 % pour le surplus soit 60 000 – 15 000 = 45 000 ' x 0, 10 = 4 500 '

soit au total 7000 '.

Le jugement sera infirmé en ce sens

B. indemnité au titre des frais de déménagement

M. X demande en appel une indemnité de déménagement de 1500 '.

Une demande nouvelle d’indemnité accessoire est recevable en cause d’appel.

Cependant, le bien est évalué en valeur libre ; Monsieur X ne peut donc qu’être débouté de sa demande.

C. Indemnité pour frais de changement d’adresse

M. X sollicite une somme en appel de 500 ' pour les frais de changement d’adresse (suivi des courriers, transfert d’ abonnement).

Cette demande sera rejetée pour les mêmes motifs que précédemment.

L’indemnité totale de dépossession valeur libre est donc de :

60'000 ' (indemnité principale) + 7000 ' (frais de remploi) = 67'000 ' en valeur libre.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SOREQA à verser la somme de 3000 ' à Monsieur B X sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter la SOREQA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de la condamner sur ce fondement à verser à Monsieur X la somme de 4200 '.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

La SOREQA perdant procès sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Infirme partiellement le jugement entrepris

Statuant à nouveau :

Fixe l’indemnité due par la SOREQA à Monsieur B X pour la dépossession des lots numéro 29, 6, 7 et 15 de la copropriété située 4, rue E F à Montreuil (93), sur la parcelle cadastrée section Ay près de 200, superficie de 307 m² à la somme de 67'000 '

en valeur libre, se décomposant comme suit :

'indemnité principale : 60'000 '

'indemnité de remploi : 7000 '

Déboute Monsieur X de sa demande d’indemnité accessoire de frais de déménagement ;

Déboute Monsieur X sa demande d’indemnité accessoire de changement d’adresse ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SOREQA à verser la somme de 4200 ' à Monsieur Y sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la SOREQA aux dépens avec distraction au profit de Maître C Y, avocat.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT