Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 17 JUIN 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/00610 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CC4WS

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Novembre 2020 – tribunal judiciaire de BOBIGNY – RG n° 20/01463

APPELANTE

S.D.C. RESIDENCE DU LAC pris en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e A B, avocat au barreau de PARIS

Représentée par M. Y Z (Syndic)

INTIMEE

S.A. SEQENS prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Hervé SELAMME, avocat au barreau de PARIS, toque : E1168

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Mai 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Michèle CHOPIN, Conseillère conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Michèle CHOPIN, Conseillère

Thomas RONDEAU, Conseiller

Greffier, lors des débats : Olivier POIX

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente et par Laurane VOLPI, Greffière présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

La SA Seqens est propriétaire d’un immeuble situé […] à Neuilly sur Marne (93). Sur la parcelle voisine se trouve un immeuble d’habitation géré par le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Lac (le SDC ou la Résidence du Lac).

L’immeuble de la société Seqens et celui de la Résidence du Lac partagent une même station de branchement au chauffage urbain. Selon la société Sequens, sur une partie de son trajet, la canalisation est encastrée dans la dalle-plancher du parking de l’immeuble du SDC Résidence du Lac.

Le 7 juillet 2020, une fuite est apparue dans la partie de la canalisation traversant ce parking, mettant en danger l’approvisionnement en eau chaude et chauffage de l’immeuble de la société Seqens.

La société ATI a alors recommandé à la société Seqens d’installer une canalisation aérienne en remplacement de cette canalisation défectueuse.

Le 13 juillet 2020, le SDC Résidence du Lac a autorisé la société Seqens à procéder aux travaux aux frais exclusifs de cette dernière.

Le 4 août 2020, elle lui a finalement indiqué que l’installation d’une canalisation aérienne devait être autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires du 1^er octobre 2020 avant de pouvoir être réalisée.

Le 27 octobre 2020, la société Seqens a fait assigner le SDC Résidence du Lac devant le juge des référés. Elle lui a demandé de :

- condamner sous astreinte de 500 euros par jour de retard le SDC Résidence du Lac à l’autoriser à réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux de remise en état du réseau d’approvisionnement en chauffage et eau chaude du bâtiment 5-7 Allée du Roussillon selon les modalités préconisées par la société ATI ;

— débouter le SDC Résidence du Lac de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

— condamner le SDC Résidence du Lac à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, le SDC Résidence du Lac a demandé au juge des référés de :

— à titre principal, rejeter l’ensemble des demandes formulées par la société Sequens ;

— à titre subsidiaire, désigner un expert pour éclairer le tribunal sur l’origine des désordres

rapportés et les travaux de reprise à mettre en oeuvre ;

— à titre reconventionnel, condamner la société Seqens à payer les sommes provisionnelles de

• 3 000 euros pour procédure abusive ;

• 25 000 euros au titre des réparations à effectuer sur les canalisations de la copropriété

— condamner sous astreinte la société Sequens à faire déposer les canalisations aériennes érigées sans autorisation de l’AG.

Par ordonnance du 27 novembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a :

— condamné le SDC de la Résidence du Lac à autoriser la société Sequens à réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux de remise en état du réseau d’approvisionnement en chauffage et eau chaude du bâtiment […] selon les modalités préconisées par la société ATI et ce, dans les huit jours de la signification de la présente ordonnance ;

— dit que passé ce délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance, le SDC de la Résidence du Lac sera condamné à payer une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant une période de deux mois ;

— condamné le SDC de la Résidence du Lac à payer à la société Sequens la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties.

Le premier juge a estimé que le refus du SDC de la Résidence du Lac d’autoriser la société Seqens à procéder aux travaux n’était pas justifié, alors même que, l’hiver arrivant, il y avait urgence à réaliser ces travaux pour rétablir le chauffage dans l’immeuble de la société Sequens.

Par déclaration en date du 4 janvier 2021, le SDC Résidence du Lac a fait appel de cette décision, critiquant l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Par conclusions communiquées par la voie électronique le 4 mai 2021, il demande à la cour de :

Vu les articles 145, 455, 834 et 835 du code de procédure civile,

—  infirmer l’ordonnance rendue le 27 novembre 2020 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

- rejeter l’ensemble des demandes formulées par la société Seqens à l’encontre du SDC Résidence du Lac ;

A titre reconventionnel,

- condamner la société Seqens à verser au SDC Résidence du Lac la somme provisionnelle de 3.000 euros en raison du caractère abusif de la présente procédure ;

- condamner la société Seqens à verser au SDC Résidence du Lac la somme provisionnelle de 25.000 euros au titre des réparations à effectuer sur les canalisations de la copropriété ; – ordonner la dépose aux frais de la société Seqens des canalisations aériennes érigées sans autorisation de l’AG et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

A titre reconventionnel et subsidiaire,

- désigner tel Expert qu’il plaira à la cour de nommer avec pour mission de :

• convoquer les parties ;

• se rendre sur place ;

• se faire communiquer tous documents utiles pour la bonne exécution de sa mission ;

• examiner et décrire les malfaçons et désordres mentionnés dans les conclusions et ses annexes ;

• en détailler l’origine, les causes et l’étendue ;

• fournir tout élément technique et de fait de nature à permettre, le cas échéant à la juridiction compétente, de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

• décrire et estimer les mesures nécessaires à la remise en état ;

• donner son avis et estimer les préjudices subis par le SDC Résidence du Lac ;

• rapporter toute autre contestation utile à l’examen des prétentions des parties ;

• entendre tout sachant ;

• établir une note de synthèse et accorder un délai de 15 jours à compter de la communication de celle-ci afin que chaque partie puisse présenter ses observations ;

• établir un rapport définitif ;

- dire que la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire sera mise à la charge exclusive de la société Seqens ;

En tout état de cause,

- condamner la société Seqens à verser au SDC Résidence du Lac la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont recouvrement direct entre les mains de Maître A B.

Le SDC Résidence du Lac a exposé en substance les éléments suivants :

— La tenue d’une assemblée générale pour autoriser les travaux et la méfiance du SDC Résidence du Lac envers la société Seqens sont justifiées,

— Par le passé, la société Seqens a déjà trompé le SDC Résidence du Lac, en refusant de réitérer par acte authentique une cession réciproque de parcelles qui avait été convenue entre eux en 2014.

— L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 impose que de tels travaux soient soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

— La société Seqens ne peut pas reprocher au SDC Résidence du Lac de n’avoir pas soumis le projet de travaux à l’AG du 1^er octobre 2020 alors qu’elle ne lui a pas remis le dossier des travaux.

— Selon M. X, expert engagé par le SDC Résidence du Lac, la réparation effectuée le 22 octobre 2020 sur la canalisation endommagée est efficace et il est donc pas nécessaire de créer une canalisation aérienne.

— L’immeuble de la société Seqens est resté chauffé tout l’hiver.

— Il n’y a donc ni urgence, ni dommage imminent.

- L’installation d’une canalisation aérienne n’est pas une mesure conservatoire provisoire.

— La question de la servitude constitue une contestation sérieuse.

— En effet, la canalisation enterrée constitue une servitude de tréfonds, discontinue et non apparente, alors que la canalisation aérienne constitue une servitude continue et apparente.

— Une question de modification de l’assiette et de la nature d’une servitude ne peut pas être tranchée en référé.

— La société Seqens doit être condamnée à des dommages intérêts pour procédure abusive, l’installation d’une canalisation aérienne n’étant pas nécessaire.

— Elle doit être condamnée à remettre en état les canalisations situées sur le fonds du SDC Résidence du Lac sur lesquelles elle a réalisé des travaux sans autorisation.

— Elle doit enfin être condamnée à réparer les dommages causés par la fuite.

— A titre subsidiaire, un expert devra être désigné avec la mission classique en la matière.

Par conclusions communiquées par la voie électronique le 4 mai 2021, la société Seqens demande à la cour de :

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

—  confirmer dans toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 27 novembre ;

- débouter le SDC Résidence du Lac de ses demandes reconventionnelles ;

- condamner le SDC Résidence du Lac à verser à la société Seqens la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société Seqens a exposé en résumé ce qui suit :

- La fuite de la canalisation constitue un dommage imminent, puisqu’elle compromet l’approvisionnement en eau chaude de l’immeuble de la société Seqens.

— Selon la société ATI diligentée par la société Seqens, il est impossible de réparer la canalisation et il est donc nécessaire d’installer une canalisation aérienne.

— L’expert diligenté par le SDC Résidence du Lac parvient au même constat que la société ATI (enchevêtrement et mauvais état des canalisations) même s’il n’en tire pas les mêmes conclusions.

— La réparation de fortune opérée le 22 octobre 2020 a certes permis de maintenir l’approvisionnement en chauffage de l’immeuble mais le risque de rupture subsiste.

— L’édification d’une canalisation aérienne ne créerait aucun préjudice au SDC Résidence du Lac et aux copropriétaires.

— Par conséquent, son refus est parfaitement injustifié.

— La servitude de passage des canalisations existe déjà.

— Elle est prévue par le cahier des prescriptions générales de la ZAU où se trouvent les immeubles de

la société Seqens et du SDC Résidence du Lac.

— Il n’existe donc aucun débat tenant à la modification de l’assiette ou de la nature d’une servitude.

- La création d’une canalisation aérienne ne constitue pas des travaux sur les parties communes du SDC Résidence du Lac nécessitant l’approbation de l’AG des copropriétaires.

— Le SDC Résidence du Lac ne peut pas demander un dédommagement pour la fuite des canalisations alors qu’elle a empêché la société Seqens de réaliser les travaux nécessaires.

Il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Il sera d’abord noté que les travaux de réparation de la canalisation existante ont bien été réalisés par la société Seqens.

Sur les travaux à réaliser:

La société ATI a clairement déterminé les travaux de reprise des désordres sur la partie de la canalisation traversant la dalle-plancher des sous-sols parkings de la copropriété. Il résulte de son rapport d’une part que la fuite est positionnée dans un 'coude’ du réseau et d’autre part que ladite canalisation est enchevêtrée avec d’autres canalisations desservant des bâtiments de la copropriété, le tout en mauvais état.

Il apparaît en outre que :

— le cabinet CPI, syndic de la Résidence du Lac, a autorisé le 13 juillet 2020 cette intervention

— par courriel du 4 août 2020, le président du conseil syndical a indiqué qu’un nouveau syndic était désigné et l’autorisation révoquée dans les termes suivants: 'le syndic sortant CPI qui aura pu couvrir sa responsabilité de vous laisser conduire cette emprise irrégulière sur le fond du syndicat l’a fait en engageant sa propre responsabilité civile professionnelle car il aurait ainsi accompli un acte qui outrepasse les pouvoirs réels dont il dispose. Aucune poursuite de vos travaux ne peut être admise: sans l’engagement de la société Seqens de soumettre cette demande à la prochaine assemblée générale spéciale dont la date prévisionnelle est le 1^er octobre 2020 pour agrément (et) sans engagement ferme d’aboutir avant cette date du 1^er octobre 2020 à la ratification par acte authentique de l’échange de parcelles de 318 m2 (au profit de Seqens) et 14 m2 (au profit du SDC) et à défaut de réalisation avant cette date l’engagement de supporter l’ensemble des frais, honoraires et dépens d’une action en réitération de vente par acte authentique que le syndicat sera contraint d’engager',

— Les photographies produites font apparaître un désordre dont l’étendue n’est in fine pas contestée par les parties, alors que la société ATI expose dans son rapport du 13 octobre 2020 qu’il est impossible d’intervenir sur le réseau existant dans la mesure où 'les réseaux de la copropriété sont situés au-dessus du réseau de Seqens, de leur sous station jusqu’à la fuite. Il n’est donc pas possible de réparer le réseau de Seqens sans déposer le leur',

— le rapport 'Expert Bâtiment’ diligenté par le SDC fait apparaîtra ce même enchevêtrement et les canalisations se croisant et se chevauchant,

— ces deux rapports font état d’éléments de plancher du parking de la Résidence du Lac en mauvais état et la fragilité des blocs de béton,

— il est constant qu’une réparation a bien été effectuée au mois d’octobre 2020, de nature à permettre l’approvisionnement en eau chaude et chauffage de l’immeuble de la société Seqens,

— toutefois, il est indiscutable que cette réparation est de nature provisoire et exclusivement pratiquée dans le but de maintenir pendant l’hiver l’approvisionnement en eau chaude et chauffage,

— le règlement de copropriété de la Résidence du Lac rappelle la situation des immeubles dont s’agit dans une Zone d’Aménagement Urbain (ZAU) tandis que le cahier des prescriptions générales de la ZAU 'Stade Fauvettes’ fait état de la chaufferie collective desservant tous les bâtiments de la ZAU et que le cahier des charges particulières indique 'ces ouvrages et canalisations ne deviendront jamais la propriété du cessionnaire mais il devra supporter toutes les servitudes inhérentes à la conservation, aux travaux d’entretien ou de remplacement que ces derniers nécessiteraient'.

Il en ressort qu’à tout le moins:

— les canalisations de l’immeuble de Seqens ne peuvent être considérées comme parties communes de la résidence du Lac, de sorte que le SDC ne démontre pas que les conditions posées par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose que de tels travaux sur parties communes soient soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires sont réunies,

— il n’est démontré ni la création d’une servitude d’ores et déjà existante ni la modification de son assiette.

En conséquence l’ordonnance devra être confirmée en ce qu’elle a condamné le SDC de la Résidence du Lac à autoriser la société Sequens à réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux de remise en état du réseau d’approvisionnement en chauffage et eau chaude du bâtiment […] selon les modalités préconisées par la société ATI et ce, dans les huit jours de la signification de la présente ordonnance et dit que passé ce délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance, le SDC de la Résidence du Lac sera condamné à payer une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant une période de deux mois.

Par voie de conséquence la demande du SDC de la Résidence du Lac tendant à se voir verser par la société Seqens une somme de 25.000 euros à titre provisionnel sur les réparations à effectuer sur les canalisations, à voir désigner un expert sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile sera rejetée ainsi que celle tendant à voir ordonner la dépose des canalisations aériennes érigées, sous astreinte.

Sur la demande indemnitaire:

Le SDC formule une demande de dommages intérêts à titre provisionnel en réparation du caractère abusif de la présente procédure.

Toutefois, eu égard à la solution du litige, aucune intention de nuire, mauvaise foi ou erreur équipollente au dol n’étant par ailleurs démontrée, il ne sera pas fait droit à cette demande.

Le premier juge a fait une exacte appréciation des dépens et des frais irrépétibles.

Le SDC qui succombe sera condamné aux dépens de l’appel, ainsi qu’à verser à la société Seqens la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance rendue en toutes ses dispositions,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence du Lac à payer à la société Seqens la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence du Lac aux dépens d’appel,

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT