Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 16 JUIN 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/09662 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3JXM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mars 2017 -Tribunal de Grande Instance d’EVRY – RG n° 16/04092

APPELANTE

SELARL PHARMACIE SECHEL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS d’EVRY sous le numéro 490 981 685

[…]

[…]

représentée par M^e Jean-Christophe HYEST, avocat au barreau de PARIS, toque : G0672

INTIMEE

SCI NOUVELLE DE MASSY agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 428 434 708

[…]

[…]

représentée par M^e Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0463

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé a effet au ler avril 2005, la SCI NOUVELLE DE MASSY a consenti à la SELARL PHARMACIE SECHEL le renouvellement d’un bail conclu le ler avril 1996 avec la SNC PHARMACIE TRAPATEAU portant sur des locaux situés […] à MASSY (91), pour un loyer annuel de 57.500 € en principal et pour une durée de neuf ans, jusqu’au 31 mars 2014.

Par acte d’huissier de justice du 26 septembre 2013, la bailleresse a notifié un congé avec offre de renouvellement du bail, moyennant un loyer annuel HT et HC augmenté à 90.000 euros.

Par acte d’huissier de justice du l3 février 2014, la locataire a signifié son accord pour le renouvellement du bail mais moyennant un loyer de 50.000 € HT et HC par an.

Par avis du 13 novembre 2014, la commission départementale de conciliation des baux commerciaux a constaté qu’aucune conciliation n’avait été possible et indiqué que, compte tenu d’une absence de modification des facteurs locaux de commercialité, le loyer du nouveau bail devait être le loyer actuel augmenté de l’indice sans déplafonnement.

La locataire assistée de M^e AVEZOU, ès qualités d’administrateur judiciaire désigné par jugement du tribunal de commerce d’EVRY du 11 février 2013 la plaçant en redressement judiciaire, a adressé à la bailleresse un mémoire préalable par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 janvier 2015 ; puis par acte d’huissier de justice en date du 1^er avril 2015 a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d’Evry.

Par jugement du 17 mars 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d’Evry a :

— FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre la SCI NOUVELLE DE MASSY et la SELARL PHARMACIE SECHEL à la somme de soixante douze mille huit cent soixante neuf euros et quarante neuf centimes (72.869,49 €) par an, HT et HC, à compter du ler avril 2014 ;

— DIT que la part impayée des loyers augmentés portera intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2016 et à compter de chaque date d’exigibilité pour les loyers échus postérieurement ;

— ORDONNE la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an ;

— REJETE le surplus des demandes des parties ;

— DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens.

Par déclaration du 12 mai 2017, la SELARL PHARMACIE SECHEL a interjeté appel de ce jugement.

Vu les conclusions notifiées par le RPVA le 21 juin 2018, de la SELARL PHARMACIE SECHEL ;

vu les dernières conclusions notifiées par le RPVA le 8 février 2018, de la SCI NOUVELLE DE MASSY;

Par un arrêt en date du 6 février 2018, le pôle 5 ' chambre 3 de la cour d’appel de Paris a':

Infirmé la décision entreprise,

statuant à nouveau,

Constaté que le bail liant les parties s’est renouvelé à compter du 1^er avril 2014 ;

Sur la détermination du prix du montant du loyer du bail renouvelé ;

Avant dire droit sur les demandes, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigné en qualité d’expert :

M. A Z X Y

avec notamment pour mission,de donner un avis sur la valeur locative des locaux à compter du 1^er avril 2014 ;

Sursis à statuer sur le surplus des demandes,

Réservé les dépens.

L’expert, M. Z X Y, a déposé son rapport le 17 février 2020. Il propose une valeur locative de 50.000 euros HT et HC, en retenant un prix unitaire au m²P de 214 euros le m²P et une surface pondérée de 233,50m²P.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 2 octobre 2020, la société PHARMACIE SECHEL, demande à la cour de':

RECEVOIR la société PHARMACIE SECHEL en ses présentes écritures et l’y déclarer bien fondée,

EN CONSEQUENCE

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Au vu du rapport d’expertise de Monsieur X Y

— FIXER à la somme de 50.000 euros en principal et à compter du 1 er avril 2014, le loyer annuel des locaux loués à la SCI NOUVELLE DE MASSY,

— CONSTATER que la Société PHARMACIE SECHEL reconnait être débitrice de la somme de 14.019,90 euros (solde locatif de 63.999,24 duquel est déduit le dépôt de garantie qui doit être

restitué et la somme de 15.213 euros TTC versée par le preneur en suite de l’effondrement du plafond.

— CONDAMNER la SCI NOUVELLE DE MASSY à indemniser le préjudice subi par la société PHARMACIE SECHEL et estimé à la somme de 10.000 euros

— Condamner la SCI NOUVELLE DE MASSY à payer à la PHARMACIE SECHEL la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les dépens qui comprendront les frais d’expertise.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 9 décembre 2020, la SCI NOUVELLE DE MASSY, demande à la cour de':

Vu le rapport déposé par Monsieur A Z X Y le 17 février 2020

FIXER le loyer du bail renouvelé entre la SCI NOUVELLE DE MASSY et la SELARL PHARMACIE SECHEL à effet au 1 er avril 2014 à la somme annuelle HC HT de 50 000 € (cinquante mille euros) proposée par l’expert ;

JUGER IRRECEVABLE comme nouvelle au sens de l’article 564 du CPC la

demande de la SELARL PHARMACIE SECHEL tendant à ce qu’il soit « constaté qu’elle se reconnaît débitrice d’une somme de 14.019,90 € » à titre de solde locatif, et l’en débouter ;

Subsidiairement,

DEBOUTER la SELARL PHARMACIE SECHEL de sa demande tendant à ce qu’il soit « constaté qu’elle se reconnaît débitrice d’une somme de 14.019,90 € » ;

JUGER IRRECEVABLE comme nouvelle au sens de l’article 564 du CPC la demande de dommages et intérêts formée par la SELARL PHARMACIE SECHEL, et l’en débouter ;

Subsidiairement,

DEBOUTER la SELARL PHARMACIE SECHEL de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTER la SELARL PHARMACIE SECHEL de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNER la SELARL PHARMACIE SECHEL à supporter définitivement les dépens d’appel engagés par ses soins, en ce compris les honoraires d’expertise judiciaire ;

CONDAMNER la SELARL PHARMACIE SECHEL à payer à la SCI NOUVELLE DE MASSY la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du CPC au titre de la procédure d’appel .

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 février 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de la société Pharmacie Sechel

A titre liminaire, la cour rappelle que les demandes tendant à voir constater, prendre acte, dire et juger ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile de sorte que la cour n’en est pas saisie et qu’il n’y a donc pas lieu d’examiner leur recevabilité.

La société Pharmacie Sechel sollicite, en outre, la condamnation de la bailleresse à lui verser une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts au motif notamment que celle-ci a pratiqué une saisie conservatoire le 27 septembre 2018 sur son compte bancaire pour obtenir le recouvrement d’une somme de 143.756,69 euros, alors qu’elle n’était 'clairement’ pas débitrice d’une telle somme, compte tenu de la fixation du montant du loyer annuel à la somme de 50.000 euros et de la déduction d’une somme de 15.213 euros, correspondant aux travaux qu’elle a dû supporter pour refaire ses locaux après l’effondrement du plénum.

Selon le décompte versé aux débats, la somme de 143.756,69 euros correspond à un arriéré locatif, arrêté au 6 septembre 2018, composé non seulement des loyers appelés sur la base de l’ancien loyer indexé, étant précisé que ceux-ci étaient d’un montant légèrement inférieur au montant du loyer plafond fixé par le jugement entrepris, de réajustement du dépôt de garantie, mais également de charges.

Ainsi que le relève le bailleur, cette demande ne tend pas aux mêmes fins que la demande initiale en fixation du montant du loyer du bail renouvelé, elle ne se rattache pas à la demande initiale dont elle ne constitue ni l’accessoire, ni la conséquence, ni le complément nécessaire, l’examen de la charge des travaux consécutifs à l’effondrement du plénum, ne pouvant pas être rattaché à la demande initiale. Dès lors, il convient de constater son irrecevabilité.

Sur la fixation du montant du loyer

La cour relève qu’après dépôt du rapport judiciaire Z X Y il n’est pas discuté que la valeur locative des locaux donnés à bail est inférieure au montant du loyer plafonné, les deux parties demandant de voir fixer celle-ci au montant annuel hors taxe et hors charges de 50.000 proposé par l’expert-judiciaire dont elles approuvent les conclusions.

Le loyer sera donc fixé à la valeur locative conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, ladite valeur locative étant déterminée selon les critères énumérés par l’article L. 145-33, à savoir :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage,

ces critères étant précisés par les articles R. 145-3 à R. 145-7 du code de commerce.

En l’espèce, le local pris à bail se trouve dans un long bâtiment rectangulaire, à ossature béton et toit en terrasse, à usage de centre commercial, caractéristique de l’architecture des années 1950-1960, entouré d’immeubles d’habitation construits à la même époque.

Bien que l’expert judiciaire n’ait pu visiter l’intérieur du local, le preneur en ayant restitué les clés,les parties ne critiquent pas les surfaces réelles retenues par l’expert judiciaire de 209 m ² pour le rez-de-chaussée et de 98 m² pour le sous-sol, avec une pondération de 1 pour le rez-de-chaussée et de 0,25 pour le sous-sol, à usage de réserve, local social et de laboratoire, soit une surface pondérée totale de 233, 50 m²P.

Compte tenu des références données par l’expert judiciaire qui relève des prix unitaires variant de

173 euros le m²P à 377 euros le m²P pour les nouvelles locations, de 154 euros le m²P à 441 euros le m²P pour les renouvellements amiables, étant observé que pour les loyers des boutiques voisins de la pharmacie les prix ressortent entre 173 euros le m²P et 187 euros le m²P, d’un prix unitaire de 107 euros le m²P pour un renouvellement judiciaire; de l’emplacement du commerce dont s’agit en retrait du centre commercial Les Franciades, juste en face du chantier de rénovation, de l’activité de pharmacie exercée dans une zone populaire, le prix unitaire de 214 euros le m²P, approuvé par les parties doit être retenu.

En conséquence, le prix du bail renouvelé au 1^er avril 2014 doit être fixé à la somme annuelle hors taxe et hors charges de 50.000 euros.

Sur les demandes accessoires

La procédure et l’expertise judiciaire ayant été nécessaires pour parvenir à déterminer la valeur locative du bien pris à bail, il sera fait masse des dépens de première instance et d’appel et ils seront supportés par moitié par chacune des parties.

Il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris,

statuant de nouveau et y ajoutant,

Rappelle que la cour n’est pas saisie des demandes tendant à 'voir constater’ ;

Déclare irrecevable comme nouvelle la demande de condamnation à payer une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Fixe le montant du loyer du bail renouvelé entre la SCI NOUVELLE DE MASSY et la SELARL PHARMACIE SECHEL à la somme de cinquante mille euros (50.000 €) par an, HT et HC, à compter du ler avril 2014 ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Fait masse des dépens et dit qu’ils seront supportés par moitié par les parties en ce compris le montant des honoraires de l’expert judiciaire,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE