Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 06 MARS 2019

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/11577 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3PZV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Mai 2017 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 16/03754

APPELANTE

SARL X, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 385 355 953

[…]

93380 PIERREFITTE-SUR-SEINE

Représentée par M^e Amine TRIDI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0493

INTIMEE

SNC PIERREFITTE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 432 323 681

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie-catherine VIGNES de la SCP SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010, avocat postulant

Assistée de M^e Pierrick JUPILE-BOISVERD de la SELARL BARO ALTO, avocat au barreau de PARIS, toque : G0020, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Janvier 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE :

Selon acte sous seing privé du 1^er juillet 2000, la SNC Pierrefitte a consenti à la SARL X un bail commercial portant sur un local situé […] à Pierrefitte (93), pour une durée de neuf années commençant à courir le jour de la conclusion du contrat, moyennant un loyer annuel hors taxes de 113 850 francs.

Par acte d’huissier du 29 juin 2015, la SNC Pierrefitte a fait signifier à la SARL X un commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement de la somme de 29 340,04 euros au titre du solde des loyers et charges impayés au 30 juin 2015.

Le commandement de payer demeurant infructueux, la SNC Pierrefitte, par acte d’huissier du 23 mars 2016, a assigné la SARL X devant le tribunal de grande instance de BOBIGNY aux fins de résiliation du bail commercial et de paiement d’un arriéré de charges locatives.

Par jugement du 31 mai 2017, le tribunal de grande instance de BOBIGNY a :

— Constaté que la clause résolutoire insérée au bail consenti le 1^er juillet 2000 à la SARL X portant sur le local commercial situe […] à Pierrefitte (93) n’a pas produit ses effets;

— Prononcé la résiliation du bail commercial consenti par acte sous seing privé du 1^er juillet 2000 entre la SCI Pierrefitte et la SARL X et portant sur le local commercial situé […] à Pierrefitte (93);

— Ordonné l’expulsion de la SARL X, ou de tout occupant de son chef, du local commercial situe […] à Pierrefitte (93) appartenant à la SCI Pierrefitte, à défaut de départ volontaire dans les trois mois de la signification de la présente décision au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamné la SARL X à payer à la SNC Pierrefitte une indemnité d’occupation mensuelle

équivalente au montant du dernier loyer connu qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à son départ effectif et définitif des lieux;

— Débouté la SCI Pierrefitte de sa demande en paiement de la somme de 33 748,32 euros au titre des charges locatives;

— Débouté la SARL X de sa demande reconventionnelle en répétition de l’indu;

— Débouté la SARL X de sa demande reconventionnelle en capitalisation des intérêts;

— Débouté la SARL X de sa demande reconventionnelle de délais de paiement;

— Débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle engagés;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.

Par déclaration du 12 juin 2017, la SARL X a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 14 novembre 2018, la SARL X demande à la cour d’appel sur le fondement des dispositions des articles 15, 16, 118 et 119 du code de procédure civile, L145-41 du code de commerce, 1103, 1376, 1353, 1343-2 et 2224 du Code Civil, de :

— Recevoir la SARL X en son appel dudit jugement et la dire bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit,

— Ecarter des débats les conclusions de la SNC Pierrefitte remises le 13 novembre 2018 et les pièces portant les numéros 17 à 23 communiquées le même jour ;

— Confirmer le jugement du 31 mai 2017 en ce qu’il a constaté que la clause résolutoire insérée au bail du 1 er juillet 2000 n’a pas produit ses effets ;

— Le confirmer également en ce qu’il a constaté que la SNC Pierrefitte ne produit aucun justificatif de la créance alléguée sur la SARL X ;

— Le confirmer encore en ce qu’il a débouté la SNC Pierrefitte de sa demande en paiement

de la somme de 33 748,32 € au titre des charges locatives ;

— L’infirmant pour le surplus et statuant à nouveau,

— Dire la SNC Pierrefitte irrecevable et en tous cas mal fondée en son action ;

— La débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

— Prononcer la nullité du commandement de payer en date du 29 juin 2015 ;

— Dire n’y avoir lieu à résiliation du bail commercial en date du 1^er juillet 2000 ;

— Condamner la SNC Pierrefitte au paiement de la somme de 6.768 euros à titre de

remboursement de charges injustifiées d’électricité et d’eau perçues pour la période courant du 1^er avril 2011 au 30 septembre 2013 ;

— Dire que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du mois d’octobre 2013, date du dernier paiement indu ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, par application de l’article 1343-2 du code civil. ;

A titre subsidiaire,

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et accorder les plus larges délais, soit 24 mois, à la SARL X pour le règlement des sommes dont elle resterait éventuellement redevable, avec suspension, le cas échéant, des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés ;

— Condamner la SNC Pierrefitte au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner, enfin, aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 13 novembre 2018, la SNC Pierrefitte demande à la cour d’appel sur le fondement des articles 1134 ancien et 1104 nouveau du code civil les articles 1231-6, 1343-2 et 1343-5 1728 et 1741 du Code civil, du code civil l’article L. 145-41 du code de commerce de :

— Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

• prononcé la résiliation du bail commercial consenti par acte sous seing privé du 1^er juillet 2000 entre la SNC Pierrefitte et X et portant sur le local commercial situé 7-9, place de la Libération à Pierrefitte (93) ;

• ordonné l’expulsion de la SARL X, ou de tout occupant de son chef, du local commercial situé 7-9, place de la Libération à Pierrefitte (93) appartenant à la SNC Pierrefitte, à défaut de départ volontaire dans les trois mois de la signification de la décision au besoin avec le concours de la force publique ;

• condamné la SARL X à payer à la SNC Pierrefitte une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur du montant du dernier loyer connu qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, à compter de la signification de la décision et jusqu’à son départ effectif et définitif des lieux ;

— Infirmer le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Sur les demandes de la SNC Pierrefitte :

— Déclarer recevable et bien fondé l’ensemble des demandes de la SNC Pierrefitte ;

— Si par extraordinaire la Cour infirmait le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail, CONSTATER la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire en matière

commerciale délivré le 29 juin 2015 à X ;

— Constater que la SARL X ne démontre aucun manquement de la part de la SNC Pierrefitte de nature à justifier le non-paiement des factures ;

En conséquence,

— Constater la résiliation du contrat de bail commercial conclu entre la SNC Pierrefitte et X par acte du 1 er juillet 2000 en application de la clause résolutoire ;

— Ordonner à X de libérer les lieux dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

— Fixer à la somme de 3 000 euros HT le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par X depuis la date de résiliation du bail, jusqu’à la libération des locaux et la remise des clés ;

— Condamner X au paiement de la somme de 45 133,74 euros TTC au titre du solde des factures restant impayées ;

Sur les demandes de X :

— Juger que le paiement de la somme de 6 768 euros TTC par X au titre de ses consommations d’électricité et d’eau d’avril à 2011 à octobre 2013 est fondé ;

En conséquence,

— Débouter X

• de sa demande reconventionnelle de condamnation de la SNC Pierrefitte au paiement de la somme de 6 768€TTC ;

' de sa demande au titre des intérêts au taux légal et de leur capitalisation ;

• de sa demande d’octroi des plus larges délais de paiement, soit vingt-quatre (24) mois ;

' de sa demande de condamnation de la SNC Pierrefitte au paiement de la somme de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause,

— Condamner X au paiement de la somme de 7 000€ au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 décembre 2018.

La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il y a lieu de préciser qu’il sera fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve de l’obligation.

Sur la demande de rejet de pièces

Si la clôture a été fixée initialement au 15 novembre 2018, elle a été reportée au 20 décembre 2018, l’audience étant fixée au 16 janvier 2019.

La SARL X a répondu le 14 novembre 2018 aux conclusions signifiées par la SNC Pierrefitte, le 13 novembre 2018.

Le principe du contradictoire ayant ainsi été respecté, il n’y a pas lieu de rejeter les conclusions et pièces signifiées par la SNC Pierrefitte, le 13 novembre 2018.

Sur la demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

La SARL X fait valoir que le commandement de payer visant la clause résolutoire doit, à peine de nullité, contenir tous les détails de la créance réclamée, qu’en l’espèce la bailleresse fait état d’une créance au 31 décembre 2014, sans autre précision sur la nature de cette créance ni décompte précis.

La SNC Pierrefitte réplique que le commandement de payer contient l’ensemble des informations prescrites par les dispositions légales et la jurisprudence, que la juridiction ne dispose pas de pouvoirs d’appréciation de sa validité si le commandement de payer reste infructueux et ne peut refuser de constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait de son imprécision.

Conformément à l’article L.145-41 du code du commerce, la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit mentionner ce délai.

Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l’usage de bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, et ce sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées, et la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mise en demeure.

Le fait que le preneur n’ait pas exécuté les obligations prescrites dans le délai d’un mois ne lui interdit pas de contester devant le juge la validité du commandement de payer dès lors qu’il oppose au bailleur ce moyen pour contester les sommes réclamées et l’application de la clause résolutoire. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit, à peine de nullité, contenir en lui-même tous les détails de la créance réclamée.

En l’espèce, le contrat de bail comprend une clause résolutoire rédigée comme suit':

'En cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou en cas, d’inexécution même partielle d’une seule des charges et conditions stipulées au bail, celui-ci sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, à la diligence du bailleur, un mois après un commandement de payer ou sommation d’avoir à exécuter, signifié par acte d’huissier contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, et demeuré infructueux pendant ce délai.'

La SNC Pierrefitte a fait délivrer à la SARL X, par acte d’huissier du 29 juin 2015, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement d’une somme de 29.340,04 €, en principal, correspondant, selon les termes de l’acte, au «solde de loyers et charges impayés au 30 juin 2015 selon décompte ci-annexé ».

Il a été joint au commandement le décompte suivant :

solde loyers et charges impayés arrêté au mois de juin 2015 inclus :

— solde de son compte au 31 décembre 2014 : 19 548,77€

à déduire règlement de décembre 2014 : 26 71,08€

solde du au 31 décembre 2014 : 16 877,69€

Les loyers hors charges du1° tr ont été payés :

facture 15/040002 du 1 04 2015 de 2671,08€

facture 15/050002 du 1 05 2015 de 2671,08€

facture 15/050002 du 1 05 2015 de 4449,07€

facture 15/060002 du 1 04 2015 de 2671,08€

soit au titre de 2015 12 462,35€

Le montant total dû par la SARL X est de 29 340,04€

Le commandement de payer délivré, par acte d’huissier du 29 juin 2015, qui vise la clause résolutoire, porte sur la somme de 29 340,04€ et mentionne un solde dû au 31 décembre 2014 : 16 877,69€ ce qui est insuffisant pour connaître la nature exacte des sommes dues et la période visée. Pour 2015, il est précisé que les loyers hors charges du 1° trimestre ont été payés et il est mentionné quatre factures avec leur numéro, leur date et leur montant sans qu’elles soient jointes au commandement et sans qu’il soit mentionné à quelles charges elles se rapportent ce qui ne permet pas au preneur, en prenant connaissance du commandement, d’apprécier le bien-fondé de la demande en paiement et de s’acquitter de la somme réclamée en connaissance de cause ou de saisir la juridiction compétente pour la contester.

Contrairement à ce qu’allègue la SNC Pierrefitte, la SARL X a écrit au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception en date du 10 juillet 2015 pour lui opposer que la facturation des charges étaient invérifiable, ne correspondait à aucun relevé et qu’elle ne règlerait des charges que sur justificatif.

C’est donc à juste titre que les premiers juges ont indiqué que le commandement ne comportant pas les indications requises pour qu’il produise effet, la demande d’acquisition de la clause résolutoire ne peut prospérer. En revanche, contrairement au tribunal qui a débouté le bailleur de sa demande formée de ce chef, la cour d’appel prononcera la nullité du commandement délivré le 29 juin 2015.

Sur la demande de la SNC Pierrefitte en paiement des charges d’eau et d’électricité

La SNC Pierrefitte allègue que la facturation des consommations d’électricité est effectuée sur la base du sous-compteur dédié à X et installé afin de pouvoir calculer avec précision les consommations d’électricité du preneur, qu’à réception de sa facture d’électricité pour l’immeuble, elle calcule alors les consommations de ses occupants de manière à imputer les consommations réelles à chacun des locaux reliés par un sous-compteur, qu’une demande de pose d’un compteur individuel est en cours auprès d’Enedis, que si la cour d’appel considère que le calcul des charges d’électricité n’est pas justifié, ces consommations devront être payées par la preneuse au prorata de la surface, selon les usages en vigueur, ce qui correspond aux usages adoptés entre la SARL X et son bailleur dans le cadre d’une sous-location précédant la signature du présent bail, que ce système a perduré avec la régularisation d’un bail entre la SNC Pierrefitte et la SARL X, aux mêmes

conditions, que la preneuse a d’ailleurs payé ses consommations d’électricité pendant 13 ans, sans contester le mode de facturation, que les consommations d’eau sont calculées au prorata de la surface louée.

La SARL X soutient que les charges locatives à répartir aux termes du bail résultent de consommations réelles personnelles, que la répartition des charges, en l’espèce, est soumise aux dispositions contractuelles du bail, dès lors que celui-ci a été conclu antérieurement à la loi dite Pinel du 18 juin 2014, que le bail commercial consenti ne contient aucune stipulation relative à des charges locatives récupérables par la bailleresse et encore moins de mode de répartition, que les refacturations par la société bailleresse portent bien sur les consommations d’électricité et d’eau de la société X dans les parties privatives à elle louées, qu’il n’existe aucun compteur ou sous-compteur ni d’eau ni d’électricité, auquel aurait accès la preneuse ou encore dont le relevé et l’entretien seraient à sa charge, que le bailleur ne peut davantage se fonder sur une sous-location antérieure dont les stipulations sont spécifiques pour justifier d’un usage établi.

En application de l’article 1134 code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En application de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Par ailleurs selon les articles 6 et 9 du code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires à leur succès.

La SNC Pierrefitte réclame le paiement des factures suivantes à la SARL X pour un montant de 45 133,74€ TTC :

— Facture 14/12005 en date du 1^er décembre 2014 concernant les charges d’électricité et d’eau couvrant toute la période de l’année 2013 pour un montant total de 7 846,90€ TTC

— Facture 14/12007 en date du 1^er décembre 2014 concernant les charges d’électricité et d’eau couvrant la période de janvier à novembre 2014 pour un montant total de 8 304,46 €TTC

— Facture 15/05005 en date du 1^er mai 2015 concernant les charges d’électricité et d’eau couvrant la période de décembre 2014 et du 1^er trimestre 2015 pour un montant total de 4 449,47 €TTC

— Facture 15/09030 en date du 30 septembre 2015 concernant les charges d’électricité et d’eau couvrant la période du 2 ème trimestre 2015 pour un montant total de 2 699,86€ TTC

— Facture 16/02034 en date du 28 février 2016 concernant les charges d’électricité et d’eau

couvrant la période du 2 ème semestre 2015 pour un montant total de 4 029,68 € TTC

— Facture 16/08004 en date du 23 août 2016 concernant les charges d’électricité et d’eau couvrant la période du 1^er semestre 2016 pour un montant total de 6 417,95€ TTC

— Les charges d’électricité et d’eau couvrant la période du 2 ème semestre 2016 pour un montant total de 5 444,58 €TTC

— Les charges d’électricité et d’eau couvrant la période du 1^er semestre 2017 pour un montant total de 5 940,84 €TTC.

Le bail liant les parties stipule au titre « impôts et charges » que « le locataire acquittera exactement

tous les impôts, contributions et redevances lui incombant, ' Il paiera ses consommations d’eau, d’électricité, de gaz et autres, les frais de ramonage le cas échéant, et généralement tous les frais, abonnements et dépenses habituellement à la charge des locataires'

Il résulte de ces dispositions contractuelles qui font la loi des parties qu’elles se sont accordées pour que le locataire paie les charges qu’il expose réellement, ce qui implique la présence d’un compteur individuel ou d’un sous-compteur. En l’absence d’accord des parties, aucune autre disposition ne trouve à s’appliquer. La SARL X explique qu’elle a spontanément durant plusieurs années réglé des charges modestes jusqu’à la facture du 1^er octobre 2013, date à laquelle la bailleresse a interrompu sa facturation de charges. Au mois de décembre 2014, la SNC Pierrefitte a adressé à la SARL X une facture d’un montant de 7846, 90€ pour la refacturation d’eau et d’électricité pour l’année 2013 et une facture similaire d’un montant de 8304,46€ pour l’année 2014.

Le bail commercial ne contient aucune disposition relative à un mode de répartition des charges.

La SARL X ne conteste pas consommer de l’eau et de l’électricité mais sollicite de la SNC Pierrefitte l’établissement de factures conformes aux dispositions du bail accompagnées de justificatifs des consommations facturées.

Il ne peut être reproché à la SARL X de se soustraire à ses obligations en refusant de régler les factures alors qu’il appartient à la bailleresse de rapporter la preuve des charges dont elle demande le paiement à la preneuse.

La SNC Pierrefitte n’est pas en mesure de justifier sur quel fondement elle réclame le paiement de ces sommes. Le fait que la bailleresse soutienne que les charges sont facturées selon les usages ne la dispense pas de fournir un relevé correspondant à la consommation de la preneuse.

Pour justifier de l’existence d’un sous-compteur permettant de calculer la consommation de la SARL X, la SNC Pierrefitte produit la photographie d’un compteur électrique. Cependant,si la SARL X bénéficie d’un sous-compteur, la SNC Pierrefitte doit être mesure de justifier d’un relevé relatif à la consommation d’électricité de la preneuse qui doit également avoir accès à ce sous-compteur. Cette seule photographie non identifiable est insuffisante pour démontrer l’existence d’un sous-compteur au nom de la SARL X.

La SNC Pierrefitte produit des courriers justifiant qu’elle a effectué des démarches auprès de la société Enedis (anciennement Erdf) en vue de la pose de compteurs individuels dont la procédure est en cours.

La SNC Pierrefitte ne peut se prévaloir de l’existence d’une « convention de sous-location » en date du 5 janvier 2000, conclue entre la SARL Novafonds, preneur principal et désignée à l’acte comme « Le Bailleur », et la SARL X, sous-locataire et désignée à l’acte comme « Le Preneur » pour en conclure à l’existence d’un usage établi et qui a perduré avec la régularisation d’un bail entre la SNC Pierrefitte et X, aux mêmes conditions".

Aux termes de cet acte, les sociétés Fideimljr et Selectibanque, précédents propriétaires de l’ensemble immobilier en cause, avaient consenti, le 28 janvier 1994, à la SARL Novafonds un bail commercial sur « l’intégralité du lot de volume N°2 à l’exception de la partie restaurant » des locaux leur appartenant, les lieux loués représentant une surface de 2.457 m².

La convention de sous-location, conclue, avec l’autorisation des propriétaires, et produite aux débats,concernait tout le premier étage du bâtiment d’une surface de 253 m² environ, pour une durée de 3 mois, commençant à compter du 1^er janvier 2000 pour se terminer le 31 mars 2000, sans conférer au preneur la propriété commerciale sur le local objet du bail.

Il y était stipulé au paragraphe 5°, I- Prestations que « le preneur réglera directement au fournisseur, ou remboursera au bailleur qui en aurait fait l’avance, l’ensemble des fournitures afférentes au fonctionnement des lieux sous-loués, tels que eau, gaz, électricité, chauffage, etc’ la présente liste n’étant pas limitative, le tout au prorata des surfaces sous-louées ».

Cependant, cette convention lie le preneur et le sous-locataire pour une période brève et si la SNC Pierrefitte et la SARL X ont signé un bail commercial par la suite, elles ont prévu pour les charges, que le preneur assumerait ses propres dépenses. Le bailleur ne peut pas, aux motifs qu’il est dans l’incapacité de rapporter la preuve des dépenses engagées par le preneur, fixer des règles autres que celles prévues au contrat.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce que le tribunal a débouté la SNC Pierrefitte de sa demande en paiement de la somme de 33 748,32 € au titre des charges.

Sur la demande de la SARL X en remboursement des charges injustifiées

La SARL X fait valoir qu’elle est fondée à solliciter le remboursement des sommes acquittées, sans justificatif, au titre des charges d’eau et d’électricité, qu’elle rapporte la preuve de contestations élevées quant à l’absence de justification des charges facturées,

La SNC Pierrefitte réplique que la SARL X demande à bénéficier d’une fourniture en eau et en électricité gratuite à compter du mois d’avril 2011, soit depuis plus de sept ans, que la partie qui a bénéficié d’une prestation en nature qu’elle ne peut restituer doit s’acquitter d’une indemnité équivalente à cette prestation, ce qui s’applique en matière d’annulation de contrat, que X ne saurait prétendre à un remboursement des charges dans la mesure où il s’avère impossible de restituer l’électricité et l’eau consommée, que l’action en répétition de l’indû concernant la consommation d’eau n’est pas fondée, dès lors que le bailleur justifie des charges et que le preneur n’établit pas l’existence d’une surfacturation.

L’article 1376 du code civil énonce que 'celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.'

Il appartient au demandeur en restitution des sommes qu’il prétend avoir indûment payées de rapporter la preuve du caractère indû du paiement.

La SARL X a réglé spontanément les factures du mois d’avril 2011 au mois d’octobre 2013 pour un montant de 6768 €TTC

La SARL X indique qu’en sus du loyer, le bailleur lui facturait des consommations d’eau et d’électricité, sans produire le moindre relevé ni un quelconque justificatif, que le coût de ces consommations étant relativement faible, elle a réglé les factures.

Ce n’est que par courriers en date des 11 mars 2014, 6 juillet 2015, du 5 novembre 2015 relatifs à des périodes postérieures à 2013 que la SARL X a contesté la facturation des charges et a dans le même temps cessé de les acquitter.

Toutefois, le fait de payer des charges sans protester ne vaut nullement renonciation à se prévaloir du caractère indu de celles-ci, en l’absence d’acte positif que ne saurait constituer le fait de ne pas protester.

La SNC Pierrefitte ne peut se prévaloir des règles applicables en cas de résolution du contrat alors que ce n’est pas le cas en l’espèce, les parties ne remettant pas en cause le bail commercial.

Cependant, la SNC Pierrefitte ayant facturé à la SARL X des charges ne correspondant à

aucune clé de répartition contractuelle, ni davantage à un relevé des consommations personnelles du preneur, a délivré des factures sans cause ce qui justifie la demande en répétition de l’indû de la preneuse.

Le jugement sera infirmé de ce chef et la SNC Pierrefitte sera condamnée à rembourser à la SARL X la somme de 6768 € au titre des charges injustifiées d’électricité et d’eau perçue pour la période courant du 1^er avril 2011 au 30 septembre 2013. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter des conclusions du 19 janvier 2017, date de la demande en paiement, la mauvaise foi de la SNC Pierrefitte n’étant pas démontrée.

La capitalisation des intérêts dus pour une année entière, sera ordonnée par application de l’article 1154 du code civil.

Sur la demande de la SNC Pierrefitte en résiliation du bail

La SNC Pierrefitte expose que les loyers ont systématiquement été payés avec retard en violation des dispositions légales et stipulations contractuelles, que ce soit avant ou après la décision du tribunal de grande instance de Bobigny, que les charges ne sont pas réglées depuis trois ans, ce qui justifie la résiliation du bail.

La SARL X répond que les difficultés ayant entraîné des retards de paiement des loyers remontent à la période d’octobre 2013 à septembre 2014, qu’elle a bénéficié de délais de paiement de la part de la bailleresse, qu’elle était à jour de ses loyers à la date de l’assignation introductive d’instance du 23 mars 2016, la bailleresse ne formulant à cet égard aucune demande, que les charges réclamées ne sont pas dues.

Le preneur est tenu de deux obligations principales, définies à l’article 1728 du code civil :

— d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention,

— de payer le prix du bail aux termes convenus.

La SNC Pierrefitte indique que les loyers des mois d’octobre 2013, novembre 2013, décembre 2013, janvier 2014 et février 2014 ont été partiellement acquittés par chèque le 6 février 2014, soit avec plusieurs mois de retard et que les loyers des mois d’avril, mai, juin et juillet 2014 ont été partiellement acquittés par chèque le 3 juillet 2014, soit avec plusieurs mois de retard.

La SARL X reconnaît avoir rencontré des difficultés financières du mois d’octobre 2013 au mois de septembre 2014.

Il n’est pas justifié de plusieurs retards de paiement des loyers postérieurement au mois de septembre 2014.

Aux termes du commandement de payer, délivré par acte d’huissier du 29 juin 2015, la SARL X était à jour du paiement des loyers et il lui était réclamé le paiement de charges.

La SNC Pierrefitte a été déboutée de sa demande de paiement des charges.

Dans ces conditions, les difficultés de paiement des loyers rencontrées par la SARL X du mois d’octobre 2013 au mois de septembre 2014 et régularisées depuis lors ne constituent pas des manquements suffisamment graves pour prononcer la résiliation du bail.

En conséquence, le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner la SNC Pierrefitte à verser à la SARL X la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d’appel ; l’intimée sera déboutée de sa demande ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement,

Déclare recevables les conclusions signifiées le 13 novembre 2018 par la SNC Pierrefitte et les pièces portant les numéros 17 à 23 communiquées le même jour,

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté la SNC Pierrefitte de sa demande en paiement de la somme de 33'748,32 au titre des charges locatives,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 29 juin 2015 par la SNC Pierrefitte à la SARL X,

Déboute la SNC Pierrefitte de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial en date du 1^er juillet 2000,

Condamne la SNC Pierrefitte à payer à la SARL X la somme de 6.768 euros, au titre de remboursement de charges injustifiées d’électricité et d’eau, perçue pour la période courant du 1^er avril 2011 au 30 septembre 2013,

Dit que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2017,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, par application de l’article 1154 du code civil,

Condamne la SNC Pierrefitte à payer à SARL X la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Condamne la SNC Pierrefitte aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE