Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 25 MAI 2022

(n° 166 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/00619 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBHXI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Octobre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 18/03333

APPELANTE

SARL NOUVELLE DEMEURE agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 313 335 754

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111, avocat postulant

assistée de M^e Didier BERHAULT de la SELEURL DIDIER BERHAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : K0119, avocat plaidant

INTIMEE

SARL HAYEM agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS du LUXEMBOURG sous le numéro B 107 190

[Adresse 1]

L2430 LUXEMBOURG

représentée par M^e Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS, toque : D1890

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Nadège BOSSARD, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Claudia CHRISTOPHE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 25 mars 2005, la société Hayem a consenti à la société Nouvelle Demeure le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux à usage de bureaux situés [Adresse 2], pour 9 ans à compter du 1er mars 2001. Le loyer annuel était de 22.270,20 euros, porté par une révision à effet du 1er octobre 2008, à 28.474,16 euros hors taxes et hors charges, soit 7.118,54 euros par trimestre.

Par acte extrajudiciaire en date du 29 décembre 2009, la société Nouvelle Demeure a demandé le renouvellement de son bail moyennant un loyer annuel de 35.454,96 euros toutes charges et taxes comprises, soit 28.244 euros hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 30 mars 2010, la société Hayem a accepté le principe du renouvellement mais a demandé la fixation du loyer annuel hors charges et hors taxes à 60.000 euros, puis le 4 novembre 2011, elle a assigné le preneur devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris pour voir fixer le montant du loyer renouvelé.

Par jugement mixte du 9 janvier 2013, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a constaté l’accord des parties pour un renouvellement en son principe du bail au 1er avril 2010, ordonné avant dire droit sur la valeur locative, s’agissant de locaux à usage exclusif de bureaux, une expertise judiciaire confiée à M. [H] et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel.

Pendant l’instance, l’administrateur de biens de la société Hayem a adressé le 16 juin 2014 à la société Nouvelle Demeure un courrier recommandé avec accusé de réception lui indiquant que, par l’effet d’une révision contractuelle, son loyer passait, à effet du 1er juillet 2014, de 7.118,54 € à 7.525,31 € trimestriels hors taxes et hors charges, soit 9.380,37 € TVA et provision sur charges incluses.

Par courrier recommmandé avec accusé de réception du 23 juin 2014, la société Nouvelle Demeure a accepté ce loyer et, par un mémoire en demande notifié le 7 novembre 2014 à la société Hayem, elle a sollicité la fixation du loyer annuel révisé au 1er juillet 2014 à la somme de 30.101,24 euros hors taxes et hors charges.

Par acte du 22 janvier 2015, elle a assigné la société Hayem devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris en fixation du prix révisé au 1er juillet 2014.

Par jugement du 14 février 2018, le juge des loyers s’est déclaré incompétent pour connaître des demandes en fixation du loyer révisé, relevant que le litige concernait la portée à donner au courrier du 16 juin 2014 et à la caractérisation d’un accord, ce qui ne relève pas de la compétence étroite du juge des loyers, et a renvoyé l’affaire devant la 18ème chambre 2ème section du même tribunal.

Par jugement du 24 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

— rejeté la demande de la société Nouvelle Demeure en fixation du prix du bail revisé au 1er juillet 2014, par suite d’un accord entre les parties, à la somme de 30.101,24 euros par an et en principal ;

— condamné la société Nouvelle Demeure aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— l’a condamnée à payer à la société Hayem la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 24 décembre 2019, la société Nouvelle Demeure a interjeté appel du jugement.

Le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a, par jugement du 26 octobre 2018, fixé le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er avril 2010 à la somme de 36.800 euros hors taxes et hors charges, montant infirmé par arrêt en date du 29 septembre 2021 de la cour d’appel de Paris, chambre 5-3, qui a fixé à la somme de 36 404 euros, hors taxes et hors charges, par an à compter du 1er avril 2010 le montant du loyer du bail renouvelé entre les parties et a condamné la société Nouvelle Demeure à verser à la société Hayem les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers à compter de la date de l’assignation du 4 novembre 2021 et à compter de chaque échéance sur les loyers postérieurs à cette date, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 2 mars 2022, la société Nouvelle Demeure, appelante, demande à la Cour de :

Voir dire l’appel interjeté par la Société Nouvelle Demeure recevable et bien fondé et y faire droit, en conséquence infirmer, de la totalité des chefs dévolus à la Cour, la décision rendue le 24 octobre 2019 par la 18ème chambre 2ème section du tribunal de grande instance de Paris, sous le numéro 18/03333 et en ce qu’il a rejeté la demande de la concluante en fixation du prix du bail révisé au 1er juillet 2014 par suite d’un accord entre les parties à la somme de 30 101,24 € par an et en principal, l’a condamné aux dépens et au règlement de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce, R 145-23 à R 145-31 (29 à 30 du décret n° 53-960 du 30/09/1953), L145-35 et suivants du Code de Commerce, vu les articles 1113 et suivants et 1136 du code civil,

Voir dire et juger irrecevable en application des articles 123 et 564 du code de procédure civile la demande de compensation formée par la société Hayem s’agissant d’une demande nouvelle en cause d’appel et subsidiairement la déclarer mal fondée.

Voire dire et juger irrecevable en application des articles 123 et 564 du code de procédure civile la demande de « mise en compte » formée par la société Hayem s’agissant d’une demande nouvelle en cause d’appel et subsidiairement la déclarer mal fondée.

Voir dire irrecevable et mal fondé l’ensemble de ses demandes,

Vu la convention conclue entre les parties,

Voir constater l’accord des parties sur la fixation du prix du bail révisé à la date du 01/07/2014, à la somme de trente mille cent un euros et vingt-quatre centimes (30 101.24 €) par an et en principal.

Voir condamner la société Hayem à payer à la société Nouvelle Demeure :

— la somme de 36 843,18 € hors taxes en application des dispositions de l’article 1302 du code civil au titre des loyers trop perçus au 31/12/2019 ;

— le trop-perçu de loyers en sus de la somme de 30 101,24 € par an à compter du 01/01/2020 ;

— les intérêts sur lesdites sommes avec capitalisation des intérêts ;

— la somme de 10 000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’assignation, et de signification et d’exécution de la décision à intervenir.

Voir ordonner la distraction des dépens au profit de la Scp Grappotte Benetreau, avocat, qui le requiert en application des dispositions de l’article 699 CPC.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 22 février 2022, la société Hayem, intimée, demande à la Cour de :

À titre principal :

— débouter la société Nouvelle Demeure de ses fins et conclusions, les dire irrecevables en tout cas mal fondées ;

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

Subsidiairement,

— constater que la société Nouvelle Demeure n’est pas à jour du paiement de ses loyers ;

— dans l’hypothèse où la Cour jugerait qu’un accord est intervenu pour fixer le montant du loyer à la somme 30 101,34 euros hors taxes à compter du 1er juillet 2014, fixer le montant du loyer révisé à ce montant à compter de cette somme ;

— dire que le trop appelé au titre de la période du 1er juillet 2014 au 31 décembre 2019, est de 34.7664,63 € et non pas de 36.843,18 € comme l’affirme la société Nouvelle Demeure ;

— en cas de condamnation de la société Hayem à restituer une partie des loyers appelés mais non réglés, ordonner la compensation entre les sommes dues par la société Hayem à la société Nouvelle Demeure du fait de la fixation du montant du loyer à la somme de 30.101,34 euros hors taxes à compter du 1er juillet 2020 et les sommes dues par la société Nouvelle Demeure au titre du paiement de ses loyers courants ;

Subsidiairement,

— dire que cette somme sera portée au crédit du compte de la société Nouvelle Demeure ;

En toute hypothèse,

— condamner la société Nouvelle Demeure au paiement à la société Hayem de la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

— la condamner aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Pascale Bikard, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 09 mars 2022.

MOTIFS

Sur le prix du loyer révisé au 1er juillet 2014.

L’appelante soutient qu’un contrat a été formé sur le prix du loyer révisé au 1er juillet 2014 en application des articles 1113 et suivants du code civil sur l’offre qui lui a faite par la bailleresse de fixer le loyer révisé à la somme de 30 104,24 euros HT/HC qu’elle a accepté sans qu’aucune réserve n’ait été faire par l’une ou l’autre des parties en raison de la procédure de fixation en cours pour le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2010 ; qu’il s’agit d’un accord sur une révision du loyer qui n’empêche pas la bailleresse de faire fixer le montant du loyer du bail renouvelé pour la période allant du 1er avril 2010 au 30 juin 2014 ; que la décision du tribunal revient à considérer qu’il existe un droit acquis pour une partie d’obtenir une décision sur le montant du loyer du bail renouvelé qui soit conforme à ses espérances. Elle considère, en réplique à la bailleresse, que la lettre offrant le montant du loyer révisé émane du mandataire de la bailleresse lequel est un professionnel de l’immobilier ; qu’aucune preuve d’une prétendue erreur n’est rapportée ; qu’en tout état de cause elle serait inexcusable comme émanant d’un professionnel outre que la nullité de l’accord pour vice du consentement n’est pas sollicitée dans le dispositif des conclusions ; qu’à supposer que le calcul indiciaire de la révision soit erronée comme le prétend la société Hayem, ceci est sans incidence dès lors que le montant du loyer offert et accepté est précis, les modalités du calcul étant sans influence sur la formation du contrat ; que les conditions de formation de l’accord sont indépendantes de son exécution.

L’intimée expose que le courrier du 16 juin 2014 qui a été envoyé par son mandataire est une erreur grossière alors que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2010 était en cours de fixation et que l’expert judiciaire avait déposé son rapport aux termes duquel le loyer du bail renouvelé était supérieur à la révision proposée, laquelle est contraire aux dispositions de l’article L 145-38 du code de commerce, outre que les indices sont erronés et que l’indexation en résultant est également contraire à l’article L 112-1 du code monétaire ; que l’envoi de la lettre du 16 juin 2014 est exclusive de son consentement en raison de l’erreur de telle sorte qu’elle est nulle ou dépourvue d’effet juridique ; que la locataire n’a jamais payé le loyer révisé qui n’a d’ailleurs pas été appelé. Elle soutient que considérer le courrier du 16 juin 2014 comme une offre de fixation d’un prix du loyer révisé du bail renouvelé signifierait qu’elle a renoncé à son droit à voir fixer le loyer à un montant déplafonné, ce qui ne ressort pas des termes dudit courrier.

La cour adopte les motifs du jugement entrepris, la cour n’étant pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation. Il convient de noter qu’il ressort des décomptes versés aux débats par la société Hayem qu’elle n’a pas appelé, suite au courrier du 16 juin 2014, le loyer au montant révisé contractuellement indiqué dans ce courrier, ce qui résulte également des termes du courrier de son mandataire en date du 29 décembre 2014 et la locataire n’a pas réglé spontanément le loyer révisé. En tout état de cause, le courrier du 16 juin 2014 ne constitue pas une renonciation par la bailleresse, de manière expresse et non équivoque, à son action en fixation du loyer du bail devant rétroagir au 1er avril 2010 et être exigible pendant 9 années, procédure de fixation qui était en cours, de sorte que, comme retenu par le jugement entrepris, le courrier du 16 juin 2014 ne peut pas s’analyser comme une offre de fixer définitivement le prix du bail exigible à compter du 1er juillet 2014 à la somme annuelle de 30 101,24 euros ; qu’ainsi et au vu de sa motivation, le jugement ne consacre pas un droit acquis pour une partie d’obtenir une décision sur le montant du loyer du bail renouvelé qui serait conforme à ses espérances, ce moyen de contestation n’étant pas fondé.

Le jugement de première instance sera donc confirmé.

Il n’y a pas lieu par conséquent d’examiner les demandes de condamnation à paiement des loyers faites subsidiairement par la société Hayem de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les irrecevabilités soulevées par la société Nouvelle Demeure.

Les demandes de condamnation à paiement à un trop perçu formées par la société Nouvelle Demeure sont la conséquence de la fixation qu’elle sollicite d’un loyer révisé au 1er juillet 2014 à la somme de 30 101,24 euros en principal devant s’appliquer pendant toute la durée du bail restant à courir jusqu’au 31 décembre 2019 et qui est en tacite prorogation depuis le 1er janvier 2020, demande de fixation dont elle a été déboutée de sorte qu’elle sera également déboutée desdites demandes en paiement.

Sur les demandes accessoires

Le jugement de première instance sera confirmé sur les dépens et sur la condamnation de la société Nouvelle Demeure au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, l’équité commande de condamner la société Nouvelle Demeure à régler à la société Hayem la somme de 2 500 euros et l’appelante qui succombe sera condamnée aux dépens d’appel avec distraction au profit de l’avocat postulant, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Y ajoutant

Condamne la société Nouvelle Demeure à payer à la société Hayem la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la société Nouvelle Demeure aux dépens d’appel avec distraction au profit de l’avocat postulant, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT