Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 4, 18 janvier 2022, n° 20/11797

TI Melun 17 juillet 2020

CA Paris
Infirmation partielle 18 janvier 2022

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Absence de dégradations imputables au locataire
La cour a confirmé que les dégradations étaient dues à des défauts d'entretien de la part des bailleurs, exonérant ainsi Monsieur D A de sa responsabilité.
Rejeté
Droit à la restitution du dépôt de garantie
La cour a jugé que le dépôt de garantie devait être déduit des sommes dues par Monsieur D A au titre des réparations locatives, ne laissant aucune somme à restituer.
Rejeté
Procédure abusive engagée par les bailleurs
La cour a estimé que la résistance de Monsieur D A à payer les sommes réclamées n'était pas abusive, car il a obtenu gain de cause sur certains points.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 4, 18 janv. 2022, n° 20/11797
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	20/11797
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Melun, 17 juillet 2020, N° 20/00259
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Michel CHALACHIN, président
Avocat(s) :	Frédéric GUERREAUPauline EBERHARDSophie KSENTINE
Cabinet(s) :	IMBERT & ASSOCIES

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 18 JANVIER 2022

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/11797 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCHPO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Juillet 2020 -Tribunal de proximité de MELUN – RG n° 20/00259

APPELANT

Monsieur D A

Né le […] à […]

[…]

représenté par M^e Frédéric GUERREAU de la SELARL PONTAULT LEGALIS, avocat au barreau de MELUN, toque : 55, M^e Pauline EBERHARD, avocat au barreau de MELUN

INTIMES

Monsieur F X

Né le […] à […]

[…]

représenté par M^e Sophie KSENTINE de la SELARL IFK, avocat au barreau de MELUN

Madame G Y épouse X

Née le […] à […]

[…]

représentée par M^e Sophie KSENTINE de la SELARL IFK, avocat au barreau de MELUN

COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Décembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. François BOUYX, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président de chambre

M^me Marie MONGIN, conseillère

M. François BOUYX, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel CHALACHIN, président et par M^me Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 août 2013 à effet du 1er octobre 2013, Monsieur F X et Madame G X née Y ont donné à bail à Monsieur D A un logement […] 77151 Montceaux-lès-Provins par l’intermédiaire de la société Century 21 Martinot Immobilier.

Le 29 décembre 2014, le locataire a constaté que la pompe à chaleur équipant le logement ne fonctionnait plus.

Le 17 février 2016, M. et M^me X ont fait délivrer au locataire un congé pour reprise à effet au 30 septembre 2016.

M. A a quitté les lieux par anticipation et un état des lieux contradictoire a été réalisé le 10 mai 2016.

Par acte d’huissier du 25 septembre 2018, M. et M^me X ont fait assigner la société Century 21 Martinot Immobilier et M. A devant le tribunal de grande instance de Melun afin obtenir leur condamnation à les indemniser des fautes commises dans l’exécution du mandat de gestion en ce qui concerne le remplacement de la pompe à chaleur du logement et les travaux de remise en état après le départ de M. A.

Par ordonnance du 12 novembre 2019, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Melun a prononcé la disjonction de l’instance et a déclaré le tribunal de grande instance de Melun incompétent au profit du tribunal d’instance de Melun pour connaître des demandes formées contre M. A.

En application de l’article 40 du décret n° 2019-912 du 30 août 2019 modifiant le code de l’organisation judiciaire, la procédure a été transférée au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun désormais compétent. M. et M^me X ont alors sollicité la condamnation de M. A à leur verser la somme de 10 661,19 euros au titre des travaux de remise en état du bien, la somme de 13 015,18 euros au titre du remplacement de la pompe à chaleur, ainsi que la somme de 3 000 euros au titre de la résistance abusive.

Par jugement du 17 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun a ainsi statué :

Rejette la demande de condamnation de M. A au titre du remplacement de la pompe à chaleur ;

Condamne M. A à payer à M. et M^me X la somme de 3 313,36 euros au titre des réparations locatives,

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2018 ;

Condamne M. et M^me X à régler à M. A la somme de 1 760,25 euros en réparation de son trouble de jouissance ;

Rejette la demande de condamnation au titre de la restitution du dépôt de garantie et des pénalités de retard ;

Rejette la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Rejette la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. A d’une part et M. et M^me X d’autre part, chacun pour moitié, aux entiers dépens de la présente instance ;

Ordonne 1'exécution provisoire du présent jugement.

Le 6 août 2020, M. A a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 26 mars 2021, il demande à la cour de:

Le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

D'infirmer les dispositions du jugement en ce qu’il l’a condamné à payer aux époux X la somme de 3 313,36 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2018,

D'infirmer les dispositions du jugement en ce qu’il a condamné les époux X à lui payer la somme de 1 720,25 euros en réparation de son trouble de jouissance,

D'infirmer les dispositions du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande reconventionnelle en condamnation des époux X en restitution du dépôt de garantie avec pénalités de retard,

D'infirmer les dispositions du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande reconventionnelle en condamnation des époux X à des dommages et intérêts pour procédure abusive,
D'infirmer les dispositions du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande aux fins de condamnation des époux X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

D'infirmer les dispositions du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande aux fins de condamnation aux entiers dépens de l’instance.

Et, statuant à nouveau à titre principal, de :

Dire et juger que Monsieur A ne saurait être tenu au paiement de la moindre dégradation locative,

Condamner les époux X à payer à Monsieur A la somme de 600 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie outre la somme de 360,00 euros au titre des pénalités de retard (mémoire arrêté au 4 novembre 2020),

Condamner les époux X à payer à Monsieur A la somme de 3 000 euros au titre des troubles de jouissance subis durant toute la prise à bail du logement,

Condamner les époux X à payer à Monsieur A la somme de 1 000 euros

au titre de la procédure abusivement engagée à son encontre.

Et, à titre subsidiaire dans l’hypothèse ou la cour de céans venait à retenir des dégradations

locatives déterminables et imputables à Monsieur A de :

Dire et juger que le montant de la caution versée par Monsieur A lors de la prise à bail du bien immeuble viendra en déduction des sommes éventuellement dues par Monsieur A au titre des dégradations locatives qui lui seraient imputables,

Condamner les époux X à payer à Monsieur A la somme de 3 000 euros

au titre des troubles de jouissance subis durant toute la prise à bail du logement,

Condamner les époux X à payer à Monsieur A la somme de 1 000 euros

au titre de la procédure abusivement engagée à son encontre,

Et, en tout état de cause, de :

Condamner les époux X à payer à Monsieur A la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure pénale et ce compris les frais de l’instance d’appel,

Condamner les époux X au paiement des entiers dépens de l’instance y compris ceux exposés dans le cadre de la procédure d’appel, dont distraction au profit de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Pontault Legalis, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 28 janvier 2021, M. et M^me X demandent à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation au titre de la restitution du dépôt de garantie et pénalité de retard formulée par Monsieur A ;
Confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par Monsieur A ;

Infirmer le jugement pour le surplus ;

Prononcer l’irrecevabilité de la demande de Monsieur A tendant à voir condamner les époux X à lui régler la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts à raison de la procédure abusivement engagée ;

Statuant à nouveau,

Condamner Monsieur A à payer aux époux X les sommes suivantes:

- 13 015,18 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu réparer la pompe à chaleur,

- 2 160 euros au titre des travaux de jardinage,

- 1 056 euros au titre de la réparation de la porte de garage,

- 632,50 euros au titre des frais de remplacement de la descente des eaux pluviales,

- 1 386 euros au titre de la réfection du ravalement,

- 2 233,36 euros au titre des travaux de peinture et de rebouchage ;

Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2018 ;

Débouter Monsieur A de l’intégralité de ses demandes ;

Condamner Monsieur A à payer aux époux X la somme de 2 000 euros s’agissant de la procédure de première instance et 3 000 euros s’agissant de la procédure d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Monsieur A aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés par M^e Ksentine, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par ordonnance rendue le 4 mai 2021, le conseiller de la mise en état s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande d’irrecevabilité des conclusions d’appel et sur la demande subséquente de caducité de la déclaration d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 novembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les dégradations et l’entretien du logement

S’agissant de la pompe à chaleur installée en 2008 dans le logement donné à bail, il est constant que l’unité extérieure de l’appareil a été changée le 30 mars 2012 à la suite d’une campagne de rappel organisée par le fabricant.

La société Chris Multiservice est également intervenue le 31 juillet 2012 afin de réaliser l’entretien annuel de la pompe à chaleur, le précédent et premier locataire, M. B, ayant pris possession des lieux le lendemain.
A cette occasion, elle a constaté des défauts dans l’installation électrique, noté l’absence de filtre à tamis sur le retour d’eau et signalé un risque d’encrassement de l’échangeur.

Il ne ressort d’aucune des pièces versées aux débats que ces désordres ont été repris avant l’arrivée de M. A le 1er octobre 2013.

A la suite de la panne de la pompe à chaleur le 31 décembre 2014, une expertise amiable a été organisée le 12 mai 2016 après le départ du locataire

Contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, l’expertise n’a pas déterminé la cause de la panne, les fuites du circuit de gaz frigorifique ne constituant pas l’origine du sinistre mais les conséquences probables d’une simple réparation ayant conduit l’expert à préconiser le remplacement de l’unité extérieure dans son ensemble.

Ce dernier a par contre constaté que l’unité extérieure et son échangeur n’avait plus de gaz frigorifique, les tuyaux étant remplis non de gaz mais d’eau.

La panne est donc bien davantage en relation causale avec les défauts signalés par la société Chris Multiservice, qui avait alerté les propriétaires du risque d’encrassement de l’échangeur, qu’avec le défaut d’entretien, étant observé que le retard apporté à la visite annuelle n’était que de trois mois au jour de la panne.

C’est donc à juste titre que le tribunal a refusé de faire droit à la demande des bailleurs, ces derniers ayant commis une faute propre à exonérer le locataire de sa responsabilité conformément à l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 en s’abstenant de faire réparer l’appareil alors qu’il montrait des signes de défectuosité.

S’agissant de l’entretien du jardin, l’état des lieux d’entrée ne comporte aucune précision quant à l’état de la 'pelouse’ alors que l’état des lieux de sortie note que l’herbe n’a pas été tondue ni derrière ni devant et que les haies ne sont pas taillées.

Cependant, l’état des lieux réalisé à l’entrée du précédent locataire, M. B, montre que la pelouse était tondue mais que la haie n’était pas taillée et qu’un côté de la maison était en friche, tandis que l’état des lieux de sortie mentionne seulement que l’herbe a repoussé.

Il résulte de ces éléments que M. A a restitué le jardin dans un état similaire à celui qui existait lorsqu’il en a reçu la jouissance, les constatations figurant curieusement dans l’expertise de la pompe à chaleur (jardin en friche) et celles contenues dans le procès-verbal de l’huissier mandaté par les bailleurs neuf mois après le départ de M. A (végétation développée, haie non taillée etc…) ne venant pas contredire cette analyse.

Les bailleurs seront donc déboutés de leur demande de travaux et le jugement infirmé en ce sens.

S’agissant des peintures des murs et des plafonds du séjour, de l’entrée et des chambres objet du devis de l’entreprise Yamtou Bâtiment pour la somme de 2 456,64 euros TTC, la comparaison entre les états des lieux montre que les revêtements muraux sont globalement en bon état (B) tant à l’entrée qu’à la sortie du locataire, à l’exception des murs (C en raison de 'vis, traces') et du plafond (C en raison de 'traces blanches') de l’entrée et des murs de la chambre 1 (C en raison de 'humidité visible au bas des murs') et de la chambre 2 (C en raison de 'trous rebouchés enduit gris’ et 'taches').

Ces défauts dont l’importance est minime ne justifient en aucune façon la réfection de l’ensemble des peintures des murs et des plafonds, étant rappelé qu’il n’est pas interdit au locataire de faire des trous ou de poser des vis dans les cloisons, en quantité raisonnable, pour y accrocher des objets.
Il sera donc alloué au bailleur la somme de 614 euros en réparation de la dégradation modérée et partielle des revêtements muraux sur la base de 25 % du prix des travaux.

S’agissant de la porte du garage, les bailleurs produisent la facture de l’entreprise I J qui montre qu’elle a bien été changée en novembre 2013, de sorte que les réserves exprimées dans l’état des lieux d’entrée du 1er octobre 2013 sont inopérantes.

Cependant, l’état des lieux de sortie ne porte aucune mention relative à l’état de cette porte alors que le procès-verbal de constat du 22 février 2017 qui fait état de sa dégradation a été dressé à la demande des bailleurs neuf mois après le départ de M. A, étant encore observé que le logement était inoccupé, si bien que l’intervention d’un tiers est tout à fait possible, et ce d’autant plus que des individus s’introduiront effectivement dans les lieux en forçant une fenêtre le 15 mars suivant ainsi que cela ressort de l’attestation de M. C, voisin ayant constaté les faits.

C’est donc à bon droit que le tribunal a rejeté la demande tendant au remplacement de cet élément.

S’agissant du tuyau de descente des eaux pluviales, l’état des lieux d’entrée indique qu’il était 'dessoudé’ alors que l’état de sortie est muet sur cette question.

Il en résulte que le locataire, peu important que l’état des lieux de sortie du précédent locataire ne précise rien quant à l’état dudit tuyau, ne peut être tenu pour responsable de son inéluctable désolidarisation telle qu’elle ressort de la photographie prise par l’expert chargé d’examiner la pompe à chaleur.

Il ne peut davantage lui être reproché de ne pas en avoir informé le mandataire des bailleurs puisque c’est à ce dernier qu’il appartenait de faire réparer le tuyau de descente en temps utile.

C’est donc à juste titre que le tribunal a rejeté la demande de reprise de ce désordre, la prétention tenant à la prise en charge par le locataire des frais de ravalement de façade n’étant pas davantage justifiée.

Sur le préjudice de jouissance éprouvé par le locataire

Le bailleur développe la fin de non-recevoir tenant à la prescription de l’action en réparation du trouble de jouissance au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 sans toutefois le reprendre sous forme de prétention dans le dispositif de ses conclusions, de sorte que la cour n’est pas saisie de cette demande conformément à l’article 954 du code de procédure civile.

Au fond, il résulte des pièces produites par le locataire que ce dernier a été contraint d’acquitter plusieurs factures de fourniture de fioul domestique pour un total de 1760,25 euros, la chaudière ayant été remise en service à la suite de la défaillance de la pompe à chaleur.

C’est donc à bon droit que le tribunal a condamné les époux X au paiement de cette somme au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Par contre, il ne ressort pas de la description des désordres affectant la pompe à chaleur faite par la société Chris Multiservice à la suite de son intervention du 31 décembre 2014 qu’un désordre électrique ayant entraîné une surchauffe de l’appareil serait à l’origine d’une surconsommation électrique sur la période de février à août 2015, M. A procédant par extrapolation, le simple fait que la consommation électrique ait été moindre sur la même période en 2015 alors que la pompe à chaleur était inactive ne suffisant pas à en rapporter la preuve.

C’est donc à raison que le tribunal a rejeté ce chef de demande.
Si le premier juge ne s’est effectivement pas prononcé sur les conséquences liées au dysfonctionnement du réseau des eaux usées invoqué par M. A, il reste que l’existence d’un tel désordre n’est établi par aucune pièce probante, de sorte que le locataire doit être débouté de la demande de dommages et intérêts s’y rapportant.

Sur la restitution du dépôt de garantie

La demande tendant à voir juger irrecevable comme prescrite l’action en restitution du dépôt de garantie n’étant pas reprise dans le dispositif des conclusions des intimés, la cour n’est pas saisie de cette prétention.

Au fond, il ressort de la lettre du mandataire des bailleurs du 7 avril 2017 que le dépôt de garantie de 600 euros versé par M. A ne lui a pas été restitué.

Cependant, après déduction de la somme de 614 euros, il ne lui revient aucune somme à ce titre et il n’est pas fondé à réclamer paiement de l’indemnité légale prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 en cas de restitution tardive.

Sur les autres demandes

Ainsi que le soutiennent justement les époux X, M. A n’a pas visé dans sa déclaration d’appel le chef du jugement l’ayant débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

La cour n’étant pas saisie de cet élément du litige, le jugement ne peut être que confirmé sans qu’il y ait lieu de prononcer l’irrecevabilité de la demande de M. A ainsi que sollicité par les époux X.

La résistance de ce dernier à régler les sommes qui lui sont réclamées n’est pas abusive puisqu’il obtient partiellement gain de cause tant devant le premier juge que devant la cour.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts des époux X.

Il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu du sens de la présente décision et chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné M. A à payer à M. et M^me X la somme de 3 313,36 euros au titre des réparations locatives,

Statuant à nouveau dans la limite de l’infirmation partielle et y ajoutant :

Condamne M. A à payer à M. et M^me X la somme de 614 euros au titre des réparations locatives,

Dit que le dépôt de garantie d’un montant de 600 euros viendra en déduction de la somme due par M. A au titre des réparations locatives,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,