Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 7 AVRIL 2022

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/19841 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CA4AC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Août 2019 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n° 1118219795

APPELANTE

M^e A B (SA A) – Mandataire de Société L’OFFICE DES PROJETS IMMOBILIERS DE L’ARMEE EGYPTI ENNE

[…]

[…]

Société L’OFFICE DES PROJETS IMMOBILIERS DE L’ARMEE EGYPTI ENNE venant aux droits de la société MISR LIFE INSURANCE COMPANY BUREAU DEF. AMBASSADE EGYPTE

[…]

LE CAIRE (EGYPTE)

Représentés par M^e F HALIMI-BENSOUSSAN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0427

INTIMES

M. X, C Y

[…]

[…]

né le […] à […]

M^me E Y

[…]

[…]

Représentés et assistés par M^e F G, avocat au barreau de PARIS, toque : E0468 COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. François LEPLAT, Président de Chambre

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur

M^me Bérengère DOLBEAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2015, à effet à compter du 8 juin suivant, la société Misr Life Insurance Company Bureau Def Embassade d’Egypte a donné à bail à M. C Y et M^me E Y un appartement à usage d’habitation situé au […].

Les loyers n’ayant pas été régulièrement acquittés, un commandement de payer a été délivré aux locataires.

Ce dernier étant demeuré infructueux, l’Office des projets immobiliers de l’armée égyptienne, venant aux droits de la société Misr Life Insurance Company Bureau Def Embassade d’Egypte, a assigné les locataires le 4 octobre 2018 afin de voir :

- Condamner solidairement M. C Y et M^me E Y à lui payer la somme de 12 000 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 21 septembre 2018 avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

- Condamner solidairement M. C Y et M^me E Y à lui payer la somme de 1 644,77 euros à titre de majoration clause pénale conformément au bail,

- Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

- Dire que le bail est résolu, le cas échéant à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire,

- Subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- Ordonner l’expulsion de M. C Y et M^me E Y et de tous occupants de leur chef des lieux loués situés 1 place Rio de Janeiro à Paris (75008) avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et du serrurier si besoin est,

- Fixer le montant de l’indemnité conventionnelle d’occupation à 4 447.71 euros par mois correspondant an montant du loyer actuel, majoré de 30 % conformément aux dispositions du bail ainsi qu’à la provision des charges et condamner solidairement M. C Y et M^me E Y à lui payer cette indemnité conventionnelle mensuelle, ceci à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’a complet déménagement restitution des clés,

- Dire que l’indemnité conventionnelle d’occupation sera due à compter de la date de résiliation du bail,

- Condamner solidairement M. C Y et M^me E Y à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- Ordonner l’exécution provisoire.

Par jugement contradictoire entrepris du 30 août 2019 le tribunal d’instance de Paris a ainsi statué :

Dit la demande recevable en la forme ;

Constate que l’Office des projets immobiliers de l’armée égyptienne a justifié de sa qualité à agir ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 13 septembre 2018 ;

Condamne solidairement M. C Y et M^me E Y à payer, en deniers ou quittances à l’Office des projets immobiliers de l’armée égyptienne la somme de 27 397,47 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 22 février 2019 avec intérêts au taux légal à compter de cette dernière date ;

Autorise M. C Y et M^me E Y à s’acquitter de leurs dettes, en sus du loyer courant et des charges, à raison de 36 mensualités, les 35 premières égales chacune à 750 euros et la dernière correspondant au solde de la dette, étant précisé que chaque versement interviendra au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, sous réserve d’exigibilité immédiate du solde restant du, en cas de non-paiement d’une seule et exacte mensualité à son terme ;

Dit qu’en cas de non respect de ces dispositions, et de non paiement du loyer courant et des charges la clause résolutoire retrouvera de plein droit ses effets et dans cette hypothèse, occupants de leur chef les lieux loués situés 1 place Rio de Janeiro à Paris (75008) interviendra, en les formes légales, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, faute de départ volontaire dans un délai de deux mois à compter de la date de délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, signifié en exécution de la présente décision ;

Dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement M. C Y et M^me E Y à payer à l’Office des projets immobiliers de l’armée égyptienne une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges, sans qu’il y ait lieu à une quelconque majoration, laquelle sera due à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à complet déménagement restitution des clés ;
Condamne l’Office des projets immobiliers de l’armée égyptienne à payer à M. C Y et M^me E Y la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

Ordonne l’exécution provisoire.

Vu l’appel interjeté le 24 octobre 2019 par l’Office des projets immobiliers de l’armée égyptienne ;

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 1er février 2022 par lesquelles l’Office des projets immobiliers de l’armée égyptienne, appelant, demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Paris le 30 août 2019 en ce qu’il a constaté que l’Office des projets immobiliers de l’armée égyptienne justifiait de sa qualité à agir ;

Confirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Paris le 30 août 2019 en ce qu’il a condamné solidairement M. C Y et M^me E Y à payer à l’Office des projets immobiliers de l’armée égyptienne l’arriéré locatif ;

En conséquence,

Condamner solidairement M. C Y et M^me E Y à la somme de 65 019,04 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 20 juillet 2020 date de libération des lieux avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Infirmer le jugement rendu en ce qu’il a condamné le bailleur à la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts ;

Infirmer le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Condamner solidairement M. C Y et M^me E Y à payer à l’Office des projets immobiliers de l’armée égyptienne la somme de 6 829,78 euros à titre de majoration clause pénale conformément au bail ;

Condamner solidairement M. C Y et M^me E Y à payer à l’Office des projets immobiliers de l’armée égyptienne la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. C Y et M^me E Y aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 16 février 2022 au terme desquelles M. X C Y et M^me E Y, intimés, demandent à la cour de :

Confirmer le jugement rendu le 30 août 2019 par le tribunal d’instance de Paris en toutes ses dispositions et plus particulièrement en ce qu’il a alloué à M. X C Y et M^me E Y la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ;

Déclarer l’Office des projets immobiliers de l’armée égyptienne mal fondée en son appel et la débouter de l’ensemble de ses demandes ;

Déclarer irrecevables les demandes de l’Office de Projets Immobiliers de l’Armée Egyptienne au titre de la dette locative à hauteur de 65 019,04 euros et au titre de la clause pénale à hauteur de 6 829,78 euros;

Condamner l’Office des projets immobiliers de l’armée égyptienne à payer à M. X Y et M^me E Y sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamner l’Office des projets immobiliers de l’armée égyptienne, en tous les dépens, dont le montant pourra être recouvré par Maître F G dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 février 2022.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir :

Les deux parties sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a reconnu la qualité à agir de l’Office des projets Immobiliers de l’Armée Egyptienne, qui a présenté l’acte authentique d’achat du 19 juillet 2018 relatif au bien loué.

Aucun appel incident ou principal ne sollicitant l’infirmation de la qualité à agir de l’Office des projets Immobiliers de l’Armée Egyptienne, la cour n’est saisie d’aucune demande de ce chef.

Sur la recevabilité des demandes de l’Office des Projets Immobiliers de l’Armée Egyptienne au titre de la dette locative et de la clause pénale :

M. et M^me Y soulèvent l’irrecevabilité des demandes de l’Office des Projets Immobiliers de l’Armée Egyptienne (OPIAE) relatives à l’actualisation de la dette locative au 20 juillet 2020 et à la clause pénale, ces chefs de jugement n’étant pas expressément critiqués dans l’acte d’appel.

Il résulte de la déclaration d’appel du 24 octobre 2019 formée par l’OPIAE que les chefs de jugement critiqués sont sa condamnation à payer aux époux Y la somme de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance, et le débouté de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le chef de jugement ayant rejeté la demande de condamnation au titre de clause pénale n’a pas été frappé d’appel, et la cour n’est donc pas saisie de cette question.

De même, la condamnation des époux Y à verser la somme de 27 397,47 euros au titre de la dette locative arrêtée au 22 février 2019 n’a pas été critiquée dans la déclaration d’appel, et aucune demande d’actualisation ne figure pas dans les premières conclusions de l’OPIAE déposées sur RPVA le 22 janvier 2020.

Or, l’article 910-4 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’actualisation des loyers impayés n’étant pas née postérieurement aux premières conclusions, la demande de l’OPIAE de ce chef est donc irrecevable, pour n’avoir pas été formulée dès ses premières conclusions.

Sur le trouble de jouissance :

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

M. et M^me Y indiquent avoir subi des troubles de jouissance du fait de l’affaissement du parquet, de la peinture qui s’écaillait, et de la porte d’entrée qui ne fermait pas correctement.

S’agissant des désordres, ils produisent aux débats :

- des échanges de courriels d’octobre et novembre 2015 dont il ressort qu’au vu des désordres relevés par les locataires, des travaux de réfection ont été ordonnés par le bailleur les 20 et 21 novembre 2015 ;

- des échanges de courriels en novembre et décembre 2015 dans lesquels les locataires se plaignent que les travaux réalisés n’ont pas réglé l’affaissement du parquet, les fissures dans la peinture et le mauvais fonctionnement de la VMC ;

- des échanges de courriels au cours de l’année 2016 concernant les désordres dont se plaignent les locataires relatifs au réglage des fenêtres laissant passer le froid, le problème des parquets, la reprise de la poignée de la porte d’entrée qui laisse le passage libre, le remplissage du trou d’évacuation des toilettes laissant passer les souris, la révision de la VMC, et la peinture qui s’effrite dans de nombreux endroits de l’appartement ;

- un constat d’huissier du 19 septembre 2016 qui note des affaissements du parquet et des micro fissures, des amas et des craquellements sur l’ensemble des peintures de l’appartement ;

- un courriel du 24 juillet 2017 de M^me Y qui rappelle que la peinture s’écaille à nouveau et que le parquet se casse ;

- un courriel du 27 février 2018 de M^me Y qui indique que la porte d’entrée est bloquée, et qu’aucune intervention n’a eu lieu pour la peinture, les parquets, les radiateurs et la salle de bain.

L’OPIAE soutient qu’elle a exécuté les travaux de réfection nécessaires et verse aux débats :

- une note technique du 21 octobre 2016 de M. Z, expert, qui concerne les lots 0.1 et 2.3, mais pas le lot 2.1 dans lequel habitent M. et M^me Y ;

- la facture de remplacement de la porte blindée du 4 juin 2018 ;

- l’état des lieux entrant du 1er juin 2015 qui mentionne un parquet en état moyen, le reste des éléments de l’appartement étant en bon état ou en très bon état.

Il ressort des pièces produites par les locataires que des éléments de l’appartement étaient dégradés, notamment le parquet affaissé, les peintures fissurées et craquelées dans tout l’appartement, la VMC ne fonctionnant pas correctement, et les difficultés d’ouverture de la porte d’entrée.

Il résulte également de ces pièces que les locataires n’ont cessé d’alerter le bailleur sur les désordres rencontrés, et ce peu de temps après leur entrée dans les lieux (octobre 2015).

L’OPIAE ne justifie pas qu’elle a exécuté les travaux de réfection du parquet, des peintures, de la VMC au cours de la durée du bail, malgré les demandes régulières de ses locataires, seule la porte d’entrée ayant été changée en juin 2018, après que celle-ci a été complètement bloquée.

Aussi, au vu de ces désordres persistants durant toute la durée du bail et jusqu’à leur départ des lieux le 20 juillet 2020, il en est résulté pour M. et M^me Y un trouble de jouissance lié à l’absence de réalisation des travaux de réfection incombant au bailleur, et que le premier juge a justement évalué à la somme de 10 000 euros, au vu du montant du loyer de 3 500 euros et de la durée des troubles (trois années au moins).

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. et M^me Y la totalité des frais qu’ils ont dû supporter au cours de l’instance d’appel.

L’OPIAE sera donc condamné leur verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Constate l’absence d’effet dévolutif de l’appel de l’Office des Projets Immobiliers de l’Armée Egyptienne pour ses demandes au titre de la clause pénale et de l’actualisation de la dette locative ;

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne l’Office des Projets Immobiliers de l’Armée Egyptienne à payer à M. X C Y et M^me E Y la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’Office des Projets Immobiliers de l’Armée Egyptienne aux dépens d’appel, dont le montant pourra être recouvré par Maître F G dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile

Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président