Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 02 JUIN 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/16974 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEMPQ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 Juillet 2021 -Président du TJ de BOBIGNY – RG n° 20/00935

APPELANTS

M. [W] [M] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Mme [V] [S] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés et assistés par M^e Christophe WILHELM de la SELARL WILHELM LEGAL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 453

INTIME

M. [F] [N]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté et assisté par M^e Marc GAILLARD de la SELARL SELARL MARC GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C0962

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 avril 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Thomas RONDEAU, Conseiller pour la Présidente empêchée, et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par bail commercial du 29 juin 2009, les époux [Y] ont loué à M. [F] [N] :

' une boutique comprenant une cuisine et une cave en sous-sol

' un pavillon, édifié dans la cour, derrière la boutique, comprenant une chambre, une salle de bain, une cuisine, une cour et un WC situés dans un immeuble au [Adresse 1] (93).

Par exploit du 29 mai 2019, les époux [Y] ont fait délivrer à M. [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 3.513 euros, comprenant les taxes foncières 2017 et 2018 puis ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny.

Par ordonnance contradictoire du 2 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, a :

— dit n’y avoir lieu à référé ;

— débouté les parties de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les demandeurs aux dépens.

Par déclaration du 27 septembre 2021, M. [Y] et Mme [O] ont relevé appel de l’ensemble des chefs de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions remises par RPVA le 06 avril 2022, M. [Y] et Mme [O] demandent à la cour, de :

— déclarer irrecevables les conclusions de M. [N] des 21 et 22 février 2022 et écarter les pièces communiquées le 22 février 2022 ;

— déclarer irrecevable l’exception dilatoire soulevée par M. [N] par conclusions du 22 février 2022 ;

— réformer l’ordonnance du tribunal judiciaire de Bobigny du 02 juillet 2021 ;

Statuant à nouveau,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de M. [N] et de tous occupants de son fait des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1]) et ce avec l’assistance du Commissaire de Police et de la forcée armée s’il y a lieu ;

— autoriser ceux-ci à mettre à la décharge publique aux frais, risques et périls de l’intimé les biens et matériels lui appartenant qu’il pourrait avoir laissé dans les lieux ;

— débouter M. [N] de toute fins et conclusions ;

— condamner M. [N] à leur payer une provision de 15.646 euros au titre des loyers et accessoires impayés sauf à parfaire ;

— condamner M. [N] à leur payer la somme de 8.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût des commandements ;

— condamner au surplus M. [N], entrepreneur individuel exploitant au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.500 euros à valoir sur les termes à échoir et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Ils exposent notamment que :

— la clause résolutoire est acquise et les impayés sont récurrents depuis 2017,

— aucun texte n’exige la reproduction in extenso du texte de la clause résolutoire,

— le bail porte sur la totalité des locaux au [Adresse 1] au regard de l’administration fiscale, de sorte que les avis d’imposition identifient le montant de la taxe foncière,

— les lieux ne sont occupés par personne d’autre que M. [G], de sorte qu’il ne peut exister aucune ventilation de cette taxe,

— l’exception soulevée par M. [G] est dilatoire et a été soulevée après une défense au fond, elle est donc irrecevable,

— elle est au surplus infondée, s’agissant d’une demande de sursis à statuer sollicitée alors qu’il n’est pas justifié de la mise en mouvement de l’action publique, les faits étant contestés,

— ils s’opposent à toute mesure de médiation.

Dans ses dernières conclusions remises par RPVA le 05 avril 2022, M. [N] demande à la cour de :

A titre liminaire,

— ordonner le sursis à statuer dans l’attente de l’issue des plaintes pénales déposées les 30 décembre 2021 et 13 janvier 2022 par lui ;

— désigner un médiateur afin de tenter une conciliation entre les parties ;

A titre principal,

— confirmer l’ordonnance rendue le 2 juillet 2021 en toutes ses dispositions ;

Dans tous les cas,

— dire que des contestations sérieuses s’opposent aux demandes des époux [Y], compte-tenu :

' de la mauvaise foi dont ils ont fait preuve lors de la délivrance des commandements de payer en date des 2 février 2018, 26 octobre 2018 et 29 mai 2019,

' de l’absence de justification des sommes dont le paiement était réclamé,

En conséquence,

— dire que les commandements de payer en date des 2 février 2018, 26 octobre 2018 et 29 mai 2019, sont dénués de tous effets ;

— débouter les époux [Y] de l’intégralité de leurs demandes ;

— dire qu’il n’y a pas lieu à référé, et renvoyer les époux [Y] à mieux se pourvoir ;

A titre subsidiaire, si des sommes sont dues par M. [N] aux époux [Y],

— accorder un délai de 24 mois à celui-ci, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, pour acquitter les sommes qui resteraient dues ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire le temps desdits délais ;

Dans tous les cas,

— condamner les époux [Y] aux entiers dépens de première instance et d’appel, et au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose notamment que :

— un sursis à statuer devra être ordonné dans l’attente de l’issue des plaintes pénales déposées par M. [G] qui a été victime de plusieurs agressions commises par les époux [Y] ou des personnes missionnées par eux,

— il réitère sa demande de désignation d’un médiateur,

— les époux [Y] ont fait preuve de mauvaise foi dans la délivrance des commandements de payer,

— la dette locative visée par le commandement comprend à hauteur de 4.584 euros l’échéance du 1er trimestre 2022 qui au 28 mars 2022 n’était pas exigible,

— aucune ventilation de taxe foncière entre les lots n’est apparente dans le commandement de payer du 2 février 2018,

— s’agissant de celui du 26 octobre 2018,la même observation peut être formulée,

— s’agissant du commandement du 29 mai 2019, il n’est pas accompagné de l’avis de taxe foncière, pour l’intégralité des sommes dues pour l’immeuble au titre de la taxe foncière, alors qu’il n’est débiteur que d’une quote part, ce commandement ayant été délivré en son absence dans les suites d’un grave accident,

— les sommes réclamées ne sont pas justifiées,

— il existe bien plusieurs lots et plusieurs occupants,

— subsidiairement il sollicite de larges délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

SUR CE,

Sur la recevabilité de la demande de sursis à statuer

Les époux [Y] soutiennent que la demande de sursis à statuer formée par M. [N] dans ses écritures du 22 février 2022, après avoir sollicité la confirmation pure et simple de l’ordonnance rendue par conclusions du 3 novembre 2021, soit après avoir présenté une défense au fond, serait irrecevable au sens de l’article 74 du code de procédure civile.

Il résulte de la combinaison des articles 73 et 74 du code de procédure civile que l’exception de procédure tendant à faire suspendre le cours de l’instance, doit, à peine d’irrecevabilité, être soulevée avant toute défense au fond, ces dispositions étant applicables quelle que soit la partie qui soulève l’exception de sursis à statuer.

En l’espèce, il est constant que M. [N] a conclu sur le fond de l’affaire le 3 novembre 2021 sans solliciter aucun sursis à statuer, alors même qu’il fait déjà état de difficultés relationnelles déjà survenues avec les époux [Y].

Néanmoins, deux plaintes ont été déposées postérieurement par M. [N], soit les 29 décembre 2021 et 7 janvier 2022, de sorte qu’il ne peut lui être reproché de n’avoir pas sollicité de sursis dans l’attente de l’issue de la procédure pénale, alors que celle-ci n’avait pas été encore initiée.

La demande de sursis est donc recevable.

Sur la recevabilité des conclusions de M. [N] des 21 et 22 février 2022

Les époux [Y] soutiennent que les conclusions de l’intimé des 21 et 22 février 2022 sont irrecevables, les pièces produites étant écartées.

Toutefois, cette fin de non recevoir n’est étayée par aucun moyen de sorte qu’il n’y sera pas fait droit.

Sur le bien fondé du sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

M. [N] demande le sursis dans l’attente de l’issue de la procédure pénale, estimant avoir été agressé à deux reprises par les époux [Y].

En l’espèce, il est constant qu’une plainte simple a été déposée, donc sans mise en mouvement de l’action publique, alors que, même en présence d’une telle mise en mouvement de l’action publique, l’article 4 du code de procédure pénale n’impose pas un tel sursis à statuer, alors que M. [N] a déposé plainte pour vol et violences aggravées contre « toute personne que l’enquête permettra d’identifier ».

Il apparaît ainsi que le litige civil opposant les parties, portant en l’occurrence sur l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial et ses conséquences n’est pas susceptible d’être affecté par l’issue de la plainte pénale déposée.

Il n’y a donc pas lieu de surseoir à statuer.

Cette demande sera rejetée.

Sur la mesure de médiation

L’article 131-1 du code de procédure civile dispose que :

«  Le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, ordonner une médiation.

Le médiateur désigné par le juge a pour mission d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

La médiation peut également être ordonnée en cours d’instance par le juge des référés."

Conformément à l’article 6 du décret n° 2022-245 du 25 février 2022, ces dispositions sont entrées en vigueur le lendemain de la publication dudit décret. Toutefois, elles sont applicables aux instances en cours.

En l’espèce, outre que la demande de médiation n’a pas suscité l’accord des bailleurs, elle apparaît tardive.

L’ordonnance rendue sera confirmée sur ce point.

Sur le fond du référé

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due. Il n’appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

En l’espèce, s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire, il y a lieu d’indiquer :

— que plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire ont été délivrés à M. [N], notamment les 2 février 2018 et 26 octobre 2018 ;

— qu’un troisième commandement de payer a été délivré par acte d’huissier de justice du 29 mai 2019, visant la clause résolutoire insérée au contrat, et réclamant la somme de 3.513 euros, comprenant les taxes foncières 2017 et 2018 ;

— qu’il est constant que cette somme n’a pas été réglée dans le délai d’un mois à compter de la signification ;

— que ledit commandement comporte la rédaction suivante: « les termes de la clause résolutoire insérée au bail sont les suivants: Le texte de la clause résolutoire est annexé au présent acte »;

— que sont annexés à l’acte un décompte des sommes dues arrêté au 22 mai 2019 et une reproduction de la clause résolutoire ;

— qu’ainsi, il ne peut être sérieusement considéré que le commandement délivré le 29 mai 2019 ne satisferait pas aux exigences de l’article L 145-41 du code de commerce, alors qu’il mentionne le délai d’un mois imparti au locataire pour payer la somme visée, prescrit à peine de nullité,

— cette contestation élevée par M. [N] ne sera pas retenue ;

— que M. [N] argue ensuite de ce que les taxes foncières 2017 et 2018 ne peuvent lui être réclamées en totalité et de ce que le commandement de payer du 29 mai 2019 a été délivré alors qu’il était dans l’impossibilité de se déplacer en raison d’un grave accident ;

— que le commandement a été délivré à l’adresse du restaurant, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, le domicile étant certifié et un avis de passage laissé sur place ;

— que les compte rendus d’hospitalisation produits (30 janvier au 6 février 2019, 21 mars 2019 au (date non précisée, certificat daté du 1er avril 2019), 7 au 8 août 2019) ne permettent pas de déduire qu’au 29 mai 2019, M. [N] n’était pas en mesure de se déplacer afin de recevoir l’acte, bien qu’ayant souffert d’une fracture de la jambe, de sorte qu’il ne peut en retiré l’existence d’une mauvaise foi des bailleurs de ce chef ;

— que sur les taxes foncières, le commandement de payer visant la clause résolutoire était accompagné d’un décompte rédigé comme suit: « Taxes foncières 2017: 1.746 euros/ taxes foncières 2018: 1.767 euros » mais qu’aucun avis de taxe foncière ne lui est annexé ;

— que les époux [Y] justifient de ce qu’ils sont propriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1]/[Adresse 2], consistant en :

' en façade sur la rue, une habitation édifiée en brique et tuiles, élevée sur caves d’un rez de chaussée et de deux étages,

' le rez de chaussée se divisant en une entrée charretière sous premier étage et un commence de vins,

le premier étage se divise en deux logements de deux pièces chacun et une cuisine, WC communs pour 1/2 étage,

' le deuxième étage se divise en deux logements de chacun deux pièces et une cuisine, WC commun pour 1/2 étage,

' faux grenier au-dessus,

' derrière cette habitation, petite courette menant à un autre bâtiment d’habitation élevé de plein pied d’un rez de chaussée et d’un étage ;

— que le bail commercial dont s’agit comporte la désignation des lieux loués dans les termes suivants: "dépendant d’un immeuble, [Adresse 1], une boutique, une cuisine, une cave en sous-sol et derrière un pavillon comprenant une chambre, une salle de bains et cour, WC édifiés dans la cour" ;

— que tout d’abord, les deux avis de taxes foncières 2017 et 2018 sont relatifs au [Adresse 1] et au [Adresse 2], et que s’agissant du [Adresse 1], les sommes de 1.746 euros (2017) et 1.767 euros (2018) représentent bien la totalité de la taxe foncière de ce bien ;

— qu’il s’en déduit que les époux [Y] poursuivent donc à l’encontre de M. [N] la totalité de la taxe foncière du [Adresse 1], sans aucune répartition ;

— que si le bail signé entre les parties prévoit, au titre des charges le remboursement par le locataire aux bailleurs des impôts fonciers relatifs à l’immeuble, il s’agit à l’évidence des impôts fonciers de l’immeuble loué ;

— que toutefois, M. [N] rapporte la preuve par un relevé annuaire de ce que quatre autres personnes ont leur adresse au [Adresse 1] et y ont établi leur adresse ;

— que les étages qui ne sont pas loués à M. [N] sont très apparents sur la photographie produite, qui ne fait l’objet d’aucune observation de la part des époux [Y] ;

— que de plus, les lots sont identifiés dans les relevés de propriété sous les numéros invariants 1196703 et 0112651, les époux [Y] indiquant qu’ils sont tous deux occupés par M. [N], alors que le relevé de cadastre établit que le lot sous le numéro invariant 0112651 est relatif non pas au [Adresse 1], mais au [Adresse 2] (93) ;

— que ce même raisonnement vaut pour les commandements de payer visant la clause résolutoire des 2 février 2018 et 26 octobre 2018 qui visent des sommes dues au titre de la taxe foncière dans les mêmes conditions ;

— qu’ainsi, il ne peut être retenu avec l’évidence requise en référé que M. [N] est bien débiteur des taxes foncières réclamées ;

— qu’au surplus, s’agissant précisément du commandement de payer délivré les 2 février 2018, la somme de 4.516 euros y est visée au titre de l’échéance du 1er trimestre 2018, en sus de celle de 1.816 euros au titre de la taxe foncière 2017 ;

— que pourtant, c’est à juste titre que le locataire relève que le loyer est payable à terme échu, de sorte que le loyer du premier trimestre 2018 n’était pas exigible avant le 1er avril 2018, soit postérieurement à la date escomptée d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 2 mars 2018 ;

— que s’agissant du commandement de payer du 26 octobre 2018, celui ci vise la somme de 4.198 euros au titre de l’échéance du 4ème trimestre 2018, outre celle de 1.835 euros au titre de la taxe foncière 2018 ;

— que pour le même motif, l’échéance du 4ème trimestre 2018 n’était pas exigible avant le 1er janvier 2019, soit postérieurement à la date escomptée d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 26 novembre 2018.

Dès lors, ces éléments, dans le cadre de cette instance devant le juge de l’évidence, suffisent à constituer une contestation sérieuse de la bonne foi avec laquelle les époux [Y] ont fait signifier lesdits commandements, de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en constatation de la résiliation du bail qu’ils ont conclu avec M. [N].

L’ordonnance rendue sera confirmée de ce chef.

Enfin, il y a lieu de confirmer la décision du premier juge sur les dépens et frais irrépétibles de première instance, de condamner les appelants au titre des dépens d’appel et d’indemniser l’intimé pour les frais exposés à hauteur d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclare recevables les conclusions et pièces de M. [N] des 21 et 22 février 2022 ;

Déclare recevable la demande de sursis à statuer mais la rejette ;

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Rejette toutes les autres demandes ;

Condamne M. [W] [Y] et Mme [V] [O] épouse [Y] à payer à M. [N] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [W] [Y] et Mme [V] [O] épouse [Y] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER POUR LA PRESIDENTE EMPÊCHÉE