Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/03688 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBQ7U

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2019 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n°

APPELANTS

Madame [F] [A] [D]

née le 3 juillet 1969 à [Localité 11] (Macédoine)

c/o [M] [P] [Adresse 4]

[Localité 3] /Macédoine du Nord

Madame [G] [O] épouse [K]

née le 13 mars 1989 à [Localité 8] (Serbie)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [S] [K]

né le 24 août 1987 à [Localité 7] (Serbie)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés et assistés

par M^e Antony FAGE, avocat au barreau de PARIS, toque : E51

INTIMEE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP)

RCS PARIS B552 032 708

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée et assistée par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP Nicolas GUERRIER ET Alain de LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208 substitué à l’audience par M^e Paola BOUVIER D’YVOIRE, même cabinet, même toque

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président de chambre

Anne-Laure MEANO, présidente assesseur

Bérengère DOLBEAU, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 juin 2016, la société d’économie mixte Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9], ci-après désignée la RIVP, a loué à Mme [F] [A] [D], un appartement de 3 pièces principales, situé [Adresse 2], ce bail mentionnant une entrée dans les lieux le 31 mars 2008.

La RIVP a été informée par Mme [G] [O] épouse [K], fille de la locataire, que cette dernière a dû quitter le logement en raison de son état de santé et a sollicité le transfert du bail à son profit.

Par courrier du 4 janvier 2018, la RIVP a attiré l’attention de l’occupante sur la nécessité de prouver que Mme [F] [A] [D] avait été placée dans un établissement spécialisé pour considérer qu’il s’agissait bien d’un abandon de domicile.

Par courrier du 16 avril 2018, Mme [F] [A] [D] a transmis à la RIVP deux attestations écrites en macédonien et en a fourni une traduction libre :

— "Mme [A] est venue dans notre établissement pour des maux de tête sérieux et des douleurs dans tout le corps. Nous constatons qu’elle a de graves problèmes psychologiques. Compte tenu de son état, nous avons décidé de l’hospitaliser afin de l’examiner davantage.

Skopje, le 8 novembre 2016"

— "Je soussignée Mme [M] [P], née le 11 juillet 1942 et domiciliée [Adresse 10], atteste que :

Je suis une amie de [F].

[F] est arrivée chez moi en octobre 2016, en catastrophe. Elle n’était pas dans son état normal et était très fragile. Je l’ai accueillie chez moi. Désormais, elle habite à mon domicile et elle est toujours dans cet état.

Strumica, le 15 mars 2018.

Mme [M] [P]"

Mme [G] [O] épouse [K] a également fourni à la RIVP un certificat médical du Docteur [N] [I], daté du 19 décembre 2017, dans lequel il atteste que :

« Mme [F] [A] [D], née le 06/07/1969

Au décours d’une neurochirurgie en septembre 2016, a présenté un état de santé neurologique et cognitif particulièrement instable. Ces symptômes sont lentement en cours de stabilisation depuis, mais persistent encore à un niveau gênant à ce jour."

Estimant que l’abandon de domicilie n’était ainsi pas caractérisé et que Mme [G] [O] épouse [K] ne pouvait bénéficier du transfert du bail, la RIVP a fait assigner Mme [F] [A] [D], Mme [G] [O] épouse [K] et M. [S] [K] par actes du 8 avril et du 9 avril 2019 devant le tribunal d’instance de Paris, aux fins, principalement, d’obtenir le constat de la résiliation du bail et l’expulsion des occupants des lieux sans droit ni titre.

Par jugement contradictoire entrepris du 16 décembre 2019 le tribunal d’instance de Paris a ainsi statué :

Prononce la résiliation du bail conclu entre la société anonyme d’économie mixte la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] et Mme [F] [A] [D] portant sur les locaux situés à [Adresse 2] et ce à compter du présent jugement ;

Dit qu’à défaut par Mme [F] [A] [D] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, Mme [G] [O] épouse [K] et M. [S] [K], avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Mme [F] [A] [D], Mme [G] [O] épouse [K] et M. [S] [K] à payer à la Régie immobilière de la Ville de [Localité 9] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du présent jugement et jusqu’a leur départ effectif des lieux ;

Condamne solidairement Mme [F] [A] [D], Mme [G] [O] épouse [K] et M. [S] [K] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] la somme de 1.000 euros an titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement Mme [F] [A] [D], Mme [G] [O] épouse [K] et M. [S] [K] aux dépens ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Ordonne l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 19 février 2020 par Mme [F] [A] [D], Mme [G] [O] épouse [K] et M. [S] [K] ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 31 mai 2022 par lesquelles Mme [F] [A] [D], Mme [G] [O] épouse [K] et M. [S] [K], appelants, demandent à la cour de :

Vu les articles 14 et 40 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu l’absence de contestation des conditions tenant à :

— L’éligibilité de Mme [G] [O] épouse [K] à la liste des personnes pouvant bénéficier du transfert de bail ;

— La cohabitation de Madame [O] avec le titulaire du bail pendant une période d’au moins une année précédant son départ ;

— Le caractère définitif du départ de Madame [A] du logement

Vu la preuve, par les appelants, du caractère brusque, précipité et totalement imprévisible du départ du titulaire du bail ;

Vu le jugement rendu le 16 décembre 2019 par le tribunal d’instance de Paris ;

A titre principal :

Reformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

Rejeter l’intégralité des fins, conclusions, demandes et prétentions de la RIVP ;

En conséquence :

Juger que les conditions exigées par les dispositions des articles 14 et 40 de la loi n°89-462 sont remplies au profit de Madame [O] et de son mari Monsieur [K] ;

Juger que le transfert du bail de Madame [F] [A] doit être ordonné au profit de Madame [O] et de son mari Monsieur [K] ;

Condamner la RIVP au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers « dépends » ;

A titre subsidiaire et si par extraordinaire la Cour venait à entrer en voie de condamnation en ordonnant l’expulsion des occupants :

Accorder aux appelants un délai de 24 mois, et en tout état de cause les plus larges délais légaux pour libérer les lieux.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 1er juin 2022 au terme desquelles la RIVP, intimée, demande à la cour de :

Vu les articles 8, 14 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu l’article R.353-37 du Code de la construction et de l’habitation,

Confirmer le jugement du tribunal d’instance de Paris du 16 décembre 2019 n°RG 11 19-53380 en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du bail conclu entre la société anonyme d’économie mixte la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] et Mme [F] [A] [D] portant sur les locaux situés à [Adresse 2] à compter du jugement ;

— Dit qu’à défaut par Mme [F] [A] [D] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter le lieu prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, notamment Mme [G] [O] épouse [K] et M. [S] [K], avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— Rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamné solidairement Mme [F] [A] [D], Mme [G] [O] épouse [K] et M. [S] [K] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné solidairement Mme [F] [A] [D], Mme [G] [O] épouse [K] et M. [S] [K] aux dépens ;

Statuant à nouveau pour le surplus,

Condamner solidairement Mme [F] [A] [D], Mme [G] [O] épouse [K] et M. [S] [K] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] la somme de 1.532,32 euros au titre de correspondant à l’arriéré d’indemnité d’occupation au 27 avril 2022, échéance de mars 2022 incluse ;

Condamner solidairement Mme [F] [A] [D], Mme [G] [O] épouse [K] et M. [S] [K] payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 1er avril 2022 et jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

Débouter Mme [F] [A] [D], Mme [G] [O] épouse [K] et M. [S] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner solidairement Mme [F] [A] [D], Mme [G] [O] épouse [K] et M. [S] [K] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’appel.

Vu l’ordonnance de clôture du 2 juin 2022 ;

Vu les conclusions remises au greffe le 2 juin 2022, postérieurement à la clôture, par lesquelles Mme [F] [A] [D], Mme [G] [O] épouse [K] et M. [S] [K], appelants, demandent à la cour de :

Vu les articles 15 et 16 du code de procédure civile,

Rejeter les conclusions et les pièces signifiées par la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9], intimée, le 1er juin 2022 respectivement à 18H56 et 19H04.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le rejet des dernières conclusions de la RIVP

Au visa des articles 15 et 16 du code de procédure civile, Mme [F] [A] [D], Mme [G] [O] épouse [K] et M. [S] [K] demandent le rejet des dernières conclusions de la RIVP remises au greffe le 1er juin 2022, veille de l’ordonnance de clôture du 2 juin 2022.

Il sera à cet égard relevé qu’alors que l’avis de fixation a été communiqué aux parties le 15 avril 2022 et que les appelants avaient conclu, en dernier état, le 27 novembre 2020, ceux-ci ont attendu près de dix-huit mois pour conclure à nouveau, le 31 mai 2022, avant veille de la clôture, prenant ainsi le risque d’une réplique de leur contradicteur avant son intervention, ce qui a été le cas puisque la RIVP a conclu le 1er juin 2022 ;

Que si les appelants soutiennent à l’appui de leur demande de rejet des conclusions adverses ne pas avoir disposé du temps nécessaire pour y répliquer, force est de constater qu’ils n’ont pas demandé la révocation de l’ordonnance de clôture, ni déposé avant l’audience de nouvelles conclusions postérieures en réplique.

Dans ces conditions, ils seront déboutés de leur demande de rejet des dernières conclusions remises au greffe par la RIVP le 1er juin 2022.

Sur le transfert du bail et sa résiliation

Selon l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : "En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue : (…)

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ; (…)

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier."

L’article 40 I de cette même loi dispose quant à lui que : "I. – Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° de l’article 20, les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L.831-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L.114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire."

Il est en l’espèce constant que, d’une part, le logement est conventionné et que, d’autre part, la cohabitation de Mme [G] [O] épouse [K] avec sa mère, Mme [F] [A] [D], locataire en titre, depuis au moins un an avant le prétendu abandon du domicile est établie et documentée.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément foncièrement nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le premier juge, et que la cour adopte, qu’il a retenu que la notion d’abandon de domicile au sens de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 s’entend d’un départ brusque et imprévisible ou définitif et imposé à celui qui demeure ;

Qu’en l’espèce Mme [G] [O] épouse [K] et M. [S] [K], qui prétendent pouvoir bénéficier du transfert de bail consenti à Mme [F] [A] [D], doivent justifier, d’une part, que son départ constitue un abandon du domicile, et d’autre part, qu’ils vivaient depuis au moins un an avec elle lors de son départ en septembre 2016, étant rappelé que cette deuxième condition n’est pas contestée ;

Que, s’agissant de l’abandon de domicile, ceux-ci ont produit en première instance quatre attestations en langue étrangère, avec une traduction libre, émanant de l’ex-époux de la locataire et de trois personnes qu’elle aurait rencontrées depuis son retour en Macédoine, celles-ci se limitant cependant à faire état de son installation en Macédoine depuis trois ans et de ses problèmes de santé ;

Qu’à celles-ci, ont été ajoutées devant la cour de nouvelles attestations médicales de médecins établis en France, d’un autre médecin établi en Albanie, faisant état d’une dégradation rapide et imprévisible de l’état de santé de Mme [F] [A] [D] dès septembre 2016, qui ne saurait être utilement contestée, le dernier certificat établi le 14 décembre 2020 par le docteur [L] [W], psychiatre en Albanie, décrivant un très grand affaissement moteur et mental interdisant définitivement tout déplacement hors de l’établissement, sous peine d’engager son pronostic vital ;

Que s’il ne peut être contesté que Mme [F] [A] [D] est partie résider en Macédoine et présente de sévères problèmes de santé, il n’est cependant produit aucune preuve permettant de caractériser le motif et les circonstances de son départ et notamment son caractère brusque et imprévu à l’égard de ceux qu’elles auraient pu laisser dans les lieux ;

Qu’à cet égard, la cour relève surabondamment qu’il ressort de l’attestation de M. [V] [O], ex-époux de Mme [F] [A] [D], du 5 mai 2019, que "en septembre 2016, son état était complètement différent : elle ne m’a carrément pas reconnu, elle m’a même demandé qui j’étais ! / J’ai essayé de parler avec elle de l’évolution de notre petite-fille [Y], et là, [F] ne comprenait pas ce que je disais, elle me disait des choses étranges, elle avait un regard vide et absent. / Puis, en octobre 2016, [G] m’a raconté qu’un jour l’état de sa mère était vraiment très bizarre, elle parlait de façon incompréhensible et elle se sentait très mal. Elle est sortie en disant qu’elle allait chez le médecin, elle a pris son sac à main et, depuis, [G] ne l’a plus revue." ;

Que cet état de santé aussi dégradé de Mme [F] [A] [D] lui permettait difficilement d’organiser un long voyage à travers l’Europe et hors des frontières de l’Union sans un minimum d’assistance de la part d’un ou de plusieurs tiers ; que sa fille, Mme [G] [O] épouse [K], ne justifie pas s’être autrement inquiétée de sa disparition auprès des autorités publiques alors qu’elle n’ignorait rien de la détérioration sévère de l’état de santé de sa mère et des risques que cette dernière encourait en abandonnant ainsi son domicile ; que d’ailleurs sa trace a rapidement été retrouvée par Mme [G] [O] épouse [K] qui produit à son sujet plusieurs attestations de personnes ou de médecins résidant en Macédoine ou en Albanie ;

Qu’ainsi la démonstration d’un départ brusque et imprévisible du domicile n’est pas rapportée et que donc cette condition de transfert du bail n’est pas remplie, ce que la cour confirme.

Par ailleurs le premier juge a exactement écarté le prétendu aveu judiciaire de la RIVP, allégué par Mme [G] [O] épouse [K] et M. [S] [K] d’un départ définitif du logement de Mme [F] [A] [D] par un courrier du 2 avril 2019, adressé à Mme [G] [O] épouse [K], lui indiquant que le supplément de loyer de solidarité ne lui est applicable.

En effet et en premier lieu, ce courrier a pour principal objet de répondre à la fille de la locataire en titre à son courrier du 16 mars 2019 pour l’informer de ce que le dossier instruit pour sa demande de transfert de bail ne peut se voir réserver une suite favorable ; en deuxième lieu, le remboursement par la RIVP du supplément de loyer de solidarité apparaît sur l’avis d’échéance du mois d’octobre 2018, toujours adressé à Mme [F] [A] [D], locataire en titre ; en troisième lieu la production par Mme [G] [O] épouse [K] et M. [S] [K] du certificat établi le 14 décembre 2020 par le docteur [L] [W], psychiatre en Albanie, librement traduit, ne peut s’analyser en un placement définitif de Mme [F] [A] [D] dans l’établissement qui l’accueillait à cette date, étant en outre observé qu’en tout état de cause ce certificat médical est postérieur au courrier de la RIVP du 2 avril 2019, censé être le support de l’aveu judiciaire allégué.

Il en résulte que la cour confirme le jugement en ce qu’il a résilié le bail en considérant que faute d’abandon avéré du logement, Mme [F] [A] [D] avait procédé à une cession ou une sous-location interdite, manquant ainsi gravement à ses obligations de locataire, ordonné à défaut de départ volontaire son expulsion et celles de tous occupants de son chef, statué en matière de meubles meublants et solidairement condamnés les occupants devenus sans droit ni titre à payer à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation et, partant, en son entier.

Sur la dette d’indemnités mensuelles d’occupation

Devant la cour, la RIVP présente un décompte actualisé de sa créance arrêtée au 27 avril 2022, échéance de mars 2022 incluse, pour un montant de 1.532,32 euros au paiement de laquelle les appelants seront in solidum condamnés.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Les appelants forment devant la cour une demande à titre subsidiaire d’octroi d’un délai de 24 mois, et en tout état de cause les plus larges délais légaux pour libérer les lieux, sans développer de moyens particuliers au soutien de celle-ci, qui sera en conséquence rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable d’allouer à la RIVP une indemnité de procédure de 1.500 euros au paiement de laquelle les appelants seront in solidum condamnés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déboute Mme [F] [A] [D], Mme [G] [O] épouse [K] et M. [S] [K] de leur demande de rejet des conclusions de la société d’économie mixte Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] remises au greffe le 1er juin 2022,

Confirme le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [F] [A] [D], Mme [G] [O] épouse [K] et M. [S] [K] à payer à la société d’économie mixte Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] la somme de 1.532,32 euros d’arriérés d’indemnités mensuelles d’occupation, échéance de mars 2022 incluse,

Condamne in solidum Mme [F] [A] [D], Mme [G] [O] épouse [K] et M. [S] [K] à payer à la société d’économie mixte Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [F] [A] [D], Mme [G] [O] épouse [K] et M. [S] [K] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président