Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 24 FEVRIER 2022

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/19247 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CA2DP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Septembre 2019 -Tribunal d’Instance d’IVRY SUR SEINE – RG n° 11-19-1369

APPELANTE

EPIC VALOPHIS HABITAT, Office Public de L’habitat du Val de Marne

[…]

[…]

N° SIRET : B785 76 9 5 55

représentée et assistée par M^e Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 145

INTIMES

Monsieur B Y

8 allée Jean E F logt n°424

[…]

représenté par M^e G A de la SELEURL A, avocat au barreau de PARIS, toque : E1624

Madame D Y

8 allée Jean E F logt n°424

[…]

représentée par M^e G A de la SELEURL A, avocat au barreau de PARIS, toque : E1624

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Janvier 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. E LEPLAT, Président de chambre

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur

M^me Bérengère DOLBEAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par E LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 juin 1986, l’Office Public d’Aménagement et de Construction du Départernent du Val de Marne (OPAC du Val de Marne) a consenti à M. B Y et M^me D Y un bail sur un appartement de six pièces principales dépendant d’un ensemble immobilier situé à […], 8 allée Jean E F, […].

Par exploit délivré le 24 août 2018, Valophis Habitat OPH du Val de Marne, anciennement OPAC du Val de Marne, a assigné M. B Y et M^me D Y devant le tribunal d’instance d’Ivry-sur-Seine pour :

- voir constater qu’ils ne sont pas occupants de bonne foi en dépit des dispositions des articles 1728, 1729 et 1735 du code civil et prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement à leurs obligations en application des dispositions des articles 1741 et 1224 du code civil,

- voir ordonner, sous astreinte de 100 euros par jour de retard apportée à la libération des lieux, leur expulsion immédiate et sans délai ainsi que la séquestration de leurs meubles et objets mobiliers garnissant les lieux,

- voir supprimer le délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

- les voir condamner, solidairement entre eux, à lui payer :

- une indemnité d’occupation des lieux égale au montant du loyer et des charges qui auraient été appelées si le bail s’était normalement poursuivi à compter du jugement à intervenir et jusqu’à parfaite libération des locaux,

- une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

- une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- les dépens,

et le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire.

Par jugement entrepris du 13 septembre 2019 le tribunal d’instance d’Ivry-sur-Seine a ainsi statué :

Rejette la demande en résiliation judiciaire du bail pour trouble de jouissance ;

Déboute Valophis Habitat OPH du Val de Marne de l’ensemble de ses demandes ;

Rejette la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par M. B Y et M^me D Y ;

Condamne Valophis Habitat OPH du Val de Marne aux entiers dépens de l’instance.

Vu l’appel interjeté le 15 octobre 2019 par Valophis Habitat OPH du Val de Marne ;

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 8 janvier 2020 par lesquelles Valophis Habitat OPH du Val de Marne, appelant, demande à la cour de :

Recevoir Valophis Habitat OPH du Val de Marne en son appel du jugement rendu par le tribunal d’instance d’Ivry sur Seine le 13 septembre 2019 et le déclarer bien fondé ;

Infirmer purement et simplement la décision entreprise et statuant de nouveau ;

Constater que M. B Y et M^me D Y ne sont pas occupants de bonne foi du logement n°424 situé […] E F à […], ne respectant pas leur obligation principale qui est l’usage de la chose louée raisonnablement suivant sa destination, conformément aux articles 1728, 1729 et 1735 du code civil et, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location en date du 23 juin 1986, vu les manquements par les locataires à leurs obligations, conformément aux dispositions de l’article1224 et 1741 du code civil ;

En conséquence, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. B Y et M^me D Y ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement n°424 situé […] E F à […], sous astreinte comminatoire et définitive de 100 euros par jour de retard apporté à la libération des lieux si besoin avec l’assistance du commissaire de Police et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ainsi qu’aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, s’agissant du sort des meubles se trouvant dans les lieux ;

En raison des circonstances de la cause, supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et dire que l’huissier pourra procéder à l’expulsion dès la signification du commandement de quitter les lieux ;

Fixer à la somme du loyer normalement appelé le montant mensuel de l’indemnité d’occupation, et au montant des charges contractuelles, l’indemnité due au titre des charges, et ce en application de l’article 1231-5 du code civil ;

Condamner M. B Y et M^me D Y au paiement mensuel desdites indemnités d’occupation et de charges à compter de l’arrêt à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamner solidairement M. B Y et M^me D Y à payer entre les mains de
Valophis Habitat OPH du Val de Marne la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, conformément à l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ;

Condamner solidairement M. B Y et M^me D Y au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédures civiles ;

Condamner solidairement M. B Y et M^me D Y en tous les dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La société OPH expose en effet que M. B Y et M^me D Y occupent leur logement avec leurs enfants dont X qui provoque de graves troubles de jouissance à l’ensemble de l’immeuble, se rendant coupable de méfaits et de troubles depuis plusieurs années. Il lui reproche en effet d’avoir développé une activité illégale de mécanique sauvage de motos et scooters dans les sous-sols de l’immeuble.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 3 avril 2020 par lesquelles M. B Y et M^me D Y, intimés, demandent à la cour de :

Confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions ;

Débouter Valophis Habitat OPH du Val de Marne de l’intégralité de ses demandes ;

Condamner Valophis Habitat OPH du Val de Marne à payer à M. B Y et M^me D Y la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Valophis Habitat OPH du Val de Marne aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître G A, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les locataires contestent la persistance du trouble, indiquant que leur fils X a quitté leur logement depuis 2018 et est hébergé ailleurs, et que toute activité dans les caves a cessé depuis lors.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 janvier 2022.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont déposées et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les manquements allégués des locataires à leurs obligations :

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, dont la première est d’user de la chose louée « raisonnablement », et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, s’il n’y a pas de convention. A défaut, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

La gravité des infractions aux clauses du bail s’apprécie au jour où le juge statue sur la demande de résiliation judiciaire.

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris, la société Valophis Habitat maintient devant la cour ses allégations de non-respect par M. B Y et M^me D Y de leurs obligations, le comportement de leur fils X étant, selon ses dires, source de troubles de jouissance graves et répétés pour les autres locataires de l’immeuble, qu’il convient de faire cesser.

A l’appui de ses allégations, la société Valophis Habitat produit, comme devant le premier juge :

- un procès-verbal d’audition de M. X Y du 2 mai 2018 par les services de police dans lequel il indique que la ferraille, les pièces et les scooters retrouvés dans les caves du 8 allée J-F F à Orly le 20 avril 2018 lui appartenaient, puisqu’il répare des scooters pour les gens du quartier ;

- un procès-verbal de M. Z Y du 3 mai 2018 dans lequel il indique que certaines des affaires se trouvant dans les caves appartiennent à son frère qui y faisait de la mécanique pour dépanner les gens ;

- une main courante du 24 avril 2018 qui indique que lors de l’opération de nettoyage des caves M. Y X a revendiqué la propriété des carcasses de scooter, ayant installé un atelier de mécanique ;

- deux procès-verbaux du 20 avril 2018 rapportant l’intervention de police dans les caves ;

- des photographies non datées des caves et des objets s’y trouvant ;

- la plainte de M. H I au nom de Valophis Habitat en date du 25 mai 2018 pour dégradation de la porte anti-intrusion posée le 22 mai 2018 ;

- deux courriers recommandés de la société Valophis adressés à M. et M^me Y pour les convoquer suite à l’occupation des caves de l’immeuble par leur fils X ;

- un constat d’huissier du 22 mai 2018 dans lequel l’huissier constate que les caves sont très encombrées par des scooters, des pièces mécaniques, des outils, et que M. X Y demande quand il pourra avoir accès aux caves pour en retirer le matériel entreposé ;

- un constat d’huissier du 12 juin 2018 dans lequel est constatée la présence la présence de pièces mécaniques, d’accessoires de motos et scooters, de carcasses de deux roues et de produits inflammables dans les caves de l’immeuble du 8 rue J-F F ;

- une attestation du 6 septembre 2018 de M. J K, qui indique que la société dans laquelle il travaille a été missionnée pour enlever les encombrants dans les caves du 8 allée F les 24 avril et 12 juin 2018, et que le 24 avril, M. Y X est venu lui demander où étaient emmenés les déchets et pièces de moteur qui lui appartenaient ;

- un procès-verbal de constat du 4 septembre 2019, dans lequel l’huissier indique que M^me Y déclare occuper le logement avec ses enfants X, Samy et Z, que son fils X est absent et travaille à la mairie et qu’il a demandé un logement.

Tout comme le tribunal, la cour constate qu’il peut être reproché à M. X Y une utilisation de certaines caves contraire aux clauses du bail et au règlement intérieur, puisqu’il y a entreposé des véhicules type scooters pour y effectuer des réparations mécaniques, et ce jusqu’au 12 juin 2018.

Toutefois, la cour ne peut que constater également qu’aucune des pièces versées ne fait état de nuisances postérieures au mois de juin 2018, et que les éléments produits sont anciens et non corroborés par des pièces récentes, et ne permettent pas de mettre en évidence un manquement actuel de la part de M. et M^me Y d’une gravité telle qu’il serait de nature à permettre au juge de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail les liant à la société Valophis Habitat et leur expulsion des lieux loués.

En outre, M. et M^me Y produisent une attestation du 18 décembre 2018 de M^me L M, trésorière de l’association Le Phénix des Aviateurs, qui indique que M. X Y a été accueilli par cette structure dès le mois d’octobre 2018 suite à son expulsion du logement par ses parents, en raison des nuisances dans les caves de l’immeuble et du litige avec leur bailleur.

De même, trois locataires de l’immeuble du 8 allée F attestent que M. X Y a cessé toutes activités de réparation de véhicules dans les caves.

Aussi, le bailleur ne justifie pas que les nuisances reprochées à M. et M^me Y perdurent depuis juin 2018.

La cour confirmera donc le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Valophis Habitat de toutes ses demandes, y compris celle à titre de dommages intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société OPH Valophis Habitat aux dépens d’appel, dont recouvrement au profit de Maître A, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président