N° RG 19/05279 – N° Portalis DBVX-V-B7D-MQGP

Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 18 juin 2019

RG : 16/00534

ch n°

X

Y

C/

Société civile SCCV LYON ILOT K CONFLUENCE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRÊT DU 26 Mai 2021

APPELANTS :

Monsieur C D X, contrôleur de gestion, né le […] à […], de nationalité française, et Monsieur B F G Y, son époux, enseignant, né le […] à […], de nationalité française, demeurant ensemble […]

Représentés par M^e Damien A de la SELARL A AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 1787

INTIMÉE :

La SCCV LYON ILOT K CONFLUENCE, inscrite au RCS de LILLE sous le numéro 752 275 891, dont le siège social est […] à […], représentée par son représentant légal en exercice domicilié ès-qualités audit siège,

Représentée par M^e Marie CROZIER, avocat au barreau de LYON, toque : 946

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 Juin 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Mars 2021

Date de mise à disposition : 26 Mai 2021

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— I J-K, président

— Karen STELLA, conseiller

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, I J-K a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par I J-K, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Le 26 mars 2014, C X et B Y ont acquis- pour la somme de 421.000 euros – par acte de vente en l’état de futur achèvement, acte signé devant notaire, avec la société SCCV Lyon II Ilot K Confluence – un appartement de type T4, avec emplacement de stationnement et garage, dans la copropriété du […] à Lyon, nouveau secteur Confluence ;

La livraison du bien, contractuellement fixée au 31 décembre 2014, a été différée :

• au 28 janvier 2015 s’agissant de l’appartement avec la place de stationnement et le parking,

• et au 7 septembre 2015 s’agissant de la loggia.

58 points de réserves ont été mentionnés en annexe du procès-verbal de livraison signé par les parties le 28 janvier 2015 ;

A la suite de cette livraison du 28 janvier 2015, les acquéreurs ont quitté les lieux, avec leurs deux enfants en bas âge, pour loger pendant 3 semaines, dans une résidence-hôtel, expliquant ne pouvoir supporter les diverses nuisances rendant l’appartement inhabitable tant que les travaux n’étaient pas terminés dans les parties communes ;

Par courrier du 15 février 2015, les consorts X et Y ont notifié à la société Nacarat, qui assure la gestion de la société SCCV Lyon II Ilot K Confluence, des réserves complémentaires ;

Réponse leur a été adressée par lettre du 19 février 2015 par la société Nacarat ;

C X et B Y ont réagi à ce courrier par lettre du 24 février 2015 ;

Et, finalement, par courrier d’avocat du 12 mai 2015, les époux X/Y ont mis en demeure la société SCCV Lyon II Ilot K Confluence de procéder à la levée des réserves concernant aussi bien

les parties communes que les parties privatives ;

Considérant ne pas avoir obtenu satisfaction, les consorts X/Y ont fait citer par acte du 15 décembre 2015, la société SCCV Lyon II Ilot K Confluence, devant le tribunal de grande instance de Lyon.

Au principal, C X et B Y ont demandé au tribunal :

• la condamnation sous astreinte de la SCCV Lyon II Ilot K Confluence à procéder à la levée de toutes les réserves ;

• la condamnation de la SCCV Lyon II Ilot K Confluence à leur verser :

• 15 000 euros au titre du retard de livraison,

• 15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour non délivrance conforme du bien acheté,

• 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour non délivrance conforme des parties communes,

• 20.000 euros au titre du manquement à son obligation pré-contractuelle d’information quant à l’évaluation du montant des charges de copropriété,

• 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

C X et B Y ont soutenu en premier lieu que le retard dans la livraison du bien leur ouvrait droit à indemnisation sur la base des article 1134 et 1147 du code civil ;

Ils ont expliqué à ce titre :

• que leur appartement avait été livré le 28 janvier 2015, avec 28 jours de retard ;

• que cette livraison a eu lieu alors que la construction était loin d’être terminée, que les parties communes étaient encore en cours, que la loggia n’était pas encore disponible et qu’ils devaient donc se contenter d’une livraison partielle ;

• qu’ils se sont trouvés alors exposés à de fortes nuisances dues au bruit, à l’activité du chantier et aux risques qui en résultaient notamment pour leurs deux jeunes enfants ;

• qu’ils ont été, de ce fait, dans l’obligation de quitter les lieux pour aller vivre pendant 3 semaines dans une résidence hôtel ;

• que lors de leur retour dans l’appartement en mars 2015, ils ont encore dû subir des coupures d’eau, des défaillances du système de chauffage, l’absence de connexion au services téléphonique et internet, sans compter une installation tardive et défectueuse des volets ;

• qu’ils ont ainsi dû vivre dans des conditions « difficiles et spartiates » ;

• que la loggia n’a finalement été livrée qu’au mois de septembre 2015 ;

• qu’en fait, la SCCV Lyon II Ilot K Confluence leur a livré le bien de façon totalement prématurée non seulement en janvier 2015 mais également en mars 2015 puisque des réserves étaient encore formulées par courrier du 12 mai 2015 et que la loggia n’a été disponible qu’en septembre 2015 ;

• que la prise de possession ne peut valoir reconnaissance de l’état d’achèvement au sens de l’article R261-1 du code de la construction et de l’habitation, d’autant moins qu’ils sont profanes face à des professionnels ;

• que la liquidation d’une des entreprises intervenantes ne saurait valablement justifier le retard dans la mesure où la procédure d’information prévue au contrat dans ce cas n’a pas été respectée ;

C X et B Y ont ensuite fait valoir que la SCCV Lyon II Ilot K Confluence ne leur avait pas livré un bien conforme au sens de l’article 1642-1 du code civil, du fait des malfaçons et non-façons qui ont été listées et adressées à plusieurs reprises et qui ont fait l’objet d’une mise en demeure par lettre du 12 mai 2015, mise en demeure non suivie d’effet.

Ils demandent également d’être indemnisés au regard du trouble de jouissance des parties communes.

Ils soutiennent enfin :

• que la SCCV Lyon II Ilot K Confluence a manqué à son obligation précontractuelle prévue par l’article R 261-26 du code de la construction et de l’habitation, s’agissant du montant des charges de copropriété, le montant annoncé étant largement sous évalué par rapport à la réalité ;

• que les manquements du vendeur ont eu pour conséquence de diminuer la valeur de leur immeuble, ce qui justifie là encore réparation.

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En réplique la SCCV Lyon II Ilot K Confluence a demandé au tribunal, au visa de l’artic1c 1642-1 du code civil, des articles L 261-11et R 261-25 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 122 du code de procédure civile :

• de rejeter l’intégralité des demandes formées ;

• de condamner solidairement Monsieur X et Monsieur Y à lui verser 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,et aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes la SCCV Lyon II Ilot K Confluence soutient :

• qu’il y a eu procès-verbal de livraison, prise de possession des lieux assorti du règlement prévu, le 28 janvier 2015 ;

• que cette acceptation valait reconnaissance de l’état d’achèvement ;

• que les demandeurs ne peuvent raisonnablement prétendre que leur logement se trouvait inhabitable au-delà du 28 janvier 2015 ;

• que le retard reconnu de 28 jours dans la livraison s’explique par la défaillance d’une société espagnole placée en liquidation judiciaire le 18 mars 2015 par le tribunal de commerce de Barcelone, société qui a été remplacée le 24 mars 2015, les intéressés ayant été informés de ces évènements par courrier du 22 avril 2015 ;

• que l’acte de vente prévoyait un délai de parachevement opposable aux acquéreurs ;

• que la demandes indemnitaires formées au titre du retard de livraison faisait double emploi avec celle formée au titre des malfaçons ;

• que les réserves ne sont ni recevables ni fondées ;

• que les demandeurs n’ont pas qualité pour solliciter la reprise des désordres affectant les parties communes puisque ceux-ci font l’objet d’une autre instance ;

• que le montant des charges ne relève pas d’une information pré-contractuelle obligatoire, que si une somme a été annoncée c’est par le syndic et à titre purement estimatif, que de toutes façons, le préjudice invoqué est incertain, le montant des charges pouvant varier d’année en année et qu’en tout état de cause ils ont fait une plus value importante sur la revente.

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Par jugement en date du 18 juin 2019, le tribunal de grande instance de Lyon a :

• Disjoint de la présente instance, la prétention visant la condamnation de la SCCV Lyon Ilot K Confluence à procéder sous astreinte à la levée des réserves afférentes aux parties communes mentionnées dans le courrier d’avocat du 12 mai 2015 et au procès-verbal de livraison du 6 juillet 2015 ;

• Ordonné que la prétention ainsi disjointe soit jointe à l’instance RG 16/9910 opposant, devant la même juridiction, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Volume 6 Ilot K Batiment K5 à la SCCV Lyon Ilot K Confluence ;

• Condamné la SCCV Lyon Ilot K Confluence à payer aux consorts X/Y, ensemble, la somme de 8.000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance et d’agrément issu du retard d’achèvement des parties communes et de livraison de la loggia ;

• Condamné la SCCV Lyon Ilot K Confluence à payer aux consorts X/Y, ensemble, la somme de 1.000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance généré par les désordres ayant affecté leurs lots privatifs ;

• Condamné la SCCV Lyon Ilot K Confluence à payer aux consorts X/Y, ensemble, la somme de 3.000 euros en indemnisation des frais non répétibles du procès, ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

• Rejeté le surplus des demandes.

Le tribunal a retenu :

• que le report de livraison du bien était de 28 jours et qu’il se trouvait justifié par la défaillance de la société Marbres Aguilo ;

• que cependant, les consorts Z/Y et leurs deux enfants se sont trouvés contraints de vivre pendant plusieurs mois durant dans un chantier inachevé, leur causant un préjudice de jouissance ;

• que l’ensemble des réserves de livraison ont été levées et que les désordres ultérieurement dénoncés étaient soit injustifiés, soit qu’ils n’ont pas perduré ;

• que les consorts Z/Y ne justifient pas d’un préjudice au titre du défaut d’information pré-contractuelle pertinente.

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Par déclaration d’appel en date du 23 juillet 2019, les consorts X/Y ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions enregistrées par voie électronique, les consorts X/Y demandent à la Cour au visa des articles 1134, 1147, 1602 et suivants du code civil, et L. 261-1 et R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation :

• de réformer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 18 juin 2019 en toutes ses dispositions ;

• de condamner la SCCV Lyon II Ilot K Confluence à leur verser les sommes de :

• 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, au titre du préjudice matériel et de jouissance consécutif au retard de livraison,

• 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, pour non délivrance conforme du bien,

• 10.000 euros à titre de dommages pour non délivrance conforme des parties communes.

Ils réduisent à 10.000 euros la somme demandée (qui était initialement de 20.000 euros) au titre du manquement à l’obligation précontractuelle d’information quant à l’évaluation du montant des charges de copropriété ;

Ils demandent en outre la condamnation de la SCCV Lyon II Ilot K Confluence à leur verser la somme de 32.000 euros à titre de dommages et intérêts, pour le préjudice financier consécutif à la dévalorisation de leur bien lors de sa revente ;

Ils maintiennent à 5.000 euros leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant les frais d’exécution, distraits au profit de M^e A, avocat, sur son affirmation de droit.

Les consorts X/Y soutiennent à l’appui de leur appel :

• qu’au regard du procès-verbal (qu’ils ont signé en étant profanes) la livraison a eu lieu le 28 janvier 2015 au lieu du 31 décembre 2014, soit formellement avec un mois de retard ;

• qu’en fait, le 28 janvier 2015, cette livraison était parfaitement prématurée puisque les travaux n’étaient pas achevés tant dans les parties privatives que communes ;

• qu’ils ont même été dans l’obligation d’aller habiter pendant 3 semaines dans une chambre d’hôtel avec leurs deux enfants âgés de 2 ans ;

• que l’appartement était alors inhabitable de par :

• la présence continue de poussière rendant l’air irrespirable,

• les bruits de chantier (perceuse et coups de marteau du matin au soir toute la semaine et même parfois le weekend),

• la présence d’ouvriers dans les parties privatives et communes,

• l’impossibilité d’utiliser les escaliers qui ne sont pas sécurisés (absence de rambarde à certains endroits),

• les coupures d’eau, lesquelles ont duré plus d’un an et équivalent à 40 jours sans eau,

• la porte-fenêtre de la chambre des enfants qui donnait directement sur le vide et laissée déverrouillée par des ouvriers.

• qu’ils n’ont, de fait, pris possession de l’appartement qu’en mars 2015 ;

• que cependant cette date était encore anticipée puisqu’en mars 2015, ils n’avaient toujours pas accès à la loggia ;

• qu’en réalité la livraison de l’appartement aurait dû être faite le 19 juin 2015 ;

• que la société Nacarat représentant la SCCV Lyon II Ilot K Confluence a manqué à son obligation de sécurité et son obligation de conseil et d’information en se gardant de leur indiquer les raisons du retard de livraison ;

• que la société Nacarat a menti sur la nature et l’importance des travaux restant à réaliser ;

• que selon les termes de l’article R.261-1 du code de la construction et de l’habitation, l’achèvement suppose que l’immeuble soit conforme à sa destination qui est l’habitation ;

• qu’ils ont subi un préjudice de jouissance et économique suite aux frais générés par les déménagements à répétition ;

• que la prétendue défaillance de la société Merbres Aguilo n’est soulevée que près de deux ans après sa survenance ;

• que le placement en liquidation judiciaire de la société Merbres Aguilo ne produit aucun effet puisqu’il est postérieur à la date de livraison prévue ;

• que 5 pages de réserves ont été listées lors de la première tentative par la société Nacarat de mise à disposition des lieux, et dont la plupart n’ont toujours pas été levées ;

• qu’ils ont fait état par deux courriers successifs datés des 15 et 24 février 2015 de plusieurs nouveaux désordres, et dont la société Nacarat a accusé réception ;

• qu’ils ont mandaté un huissier de justice qui a constaté le 17 juillet 2019 de nombreux désordres persistants ;

• qu’il s’avère que les parties communes ne sont pas encore achevées, ce qui n’est pas contesté, et qu’en tant que copropriétaires ils ont intérêt à agir ;

• qu’une procédure est en cours s’agissant des désordres constatés dans la chaufferie de l’immeuble qui assure la production de chauffage et d’eau chaude des 6 bâtiments raccordés ;

• qu’au cours des négociations pré-contractuelles, la société Nacarat avait informé ses acquéreurs que le montant des charges de copropriété annuelles s’élèverait à 17 euros / m², alors qu’il s’élève en réalité 40 euros / m² ;

• qu’ils subissent un préjudice bien avéré du fait de cette augmentation ;

• qu’ils ont vendu leur bien par acte du 27 août 2019 pour la somme de 532.000 euros, dont 12.000 euros de frais d’agence, soit une plus-value de 19,7 % seulement, tandis que dans des conditions normales ils auraient pu espérer une plus-value de 29,8 %.

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Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées par voie électronique le 8 juin 2020, la SCCV Lyon II Ilot K Confluence représentée par sa gérante la société NACARAT demande à la Ccour au visa des articles 1642-1 du code civil, L 261-11 et R 261-25 du code de la construction et de l’habitation, et 31 et 122 du code de procédure civile,

• de confirmer le jugement entrepris en tant qu’il a conclu à l’absence de retard de livraison ;

• de l’infirmer en tant qu’il l’a condamnée à régler aux consorts X et Y une somme de 8.000 euros.

Statuant à nouveau,

• de débouter ces derniers de l’ensemble de leurs demandes formées au titre du retard de livraison ;

• de donner acte aux consorts X/Y de leurs demandes de réformation du jugement entrepris et de l’abandon de leur condamnation à lever les réserves en parties privatives ;

• dans tous les cas, confirmer le jugement en tant qu’il les a déboutés de ladite demande ;

• de déclarer irrecevables les demandes indemnitaires des consorts X/Y au titre des réserves en parties privatives.

Dans tous les cas,

• d’infirmer le jugement entrepris en tant qu’il l’a condamné à régler aux consorts X/Y une somme de 1.000 euros ;

Statuant à nouveau,

• de débouter ces derniers de l’ensemble de leurs demandes formées au titre des réserves en parties privatives ;

• de donner acte aux consorts X/Y de leurs demandes de réformation du jugement entrepris et de l’abandon de leur condamnation à lever les réserves en parties communes.

Dans tous les cas,

• d’infirmer le jugement en tant qu’il a ordonné la disjonction de ladite demande et sa jonction avec l’instance RG 16/9910 ;

• de déclarer irrecevables les demandes indemnitaires des consorts X/Y au titre des réserves en parties communes.

A défaut,

• de confirmer le jugement entrepris en tant qu’il a débouté les consorts X/Y de leurs demandes formées au titre des réserves en parties communes ;

• de confirmer le jugement entrepris en tant qu’il a débouté les consorts X/Y de leurs demandes formées au titre de la prétendue augmentation de charges de copropriété et de la prétendue moins-value sur prix de vente ;

• d’infirmer le jugement entrepris en tant qu’il l’a condamnée à régler aux consorts X/Y une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens ;

• de condamner solidairement les consorts X/Y à leur payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Marie CROZIER, avocat sur son affirmation de droit.

La SCCV Lyon Ilot K Confluence soutient à l’appui de ses demandes :

• que les acquéreurs ont pris livraison de leur bien le 28 janvier 2015, ainsi qu’en atteste le procès-verbal de livraison signé par eux, reconnaissant ainsi que le bien était achevé ;

• que si le bien avait été inhabitable, les acquéreurs auraient bien évidemment refusé de prendre livraison de leur bien ;

• que les demandeurs ont résidé en résidence-hôtel selon leur propre initiative ;

• que l’achèvement du chantier a été considérablement entravé par la défaillance de la société Marbres Aguilo, cette dernière ayant été placé en liquidation judiciaire le 18 mars 2015 ;

• que les acquéreurs ont été informés de cette situation le 22 avril 2015 par LRAR ;

• que dès le 24 mars 2015 un avenant a été régularisé pour organiser la substitution du mandataire du groupement au co-traitant défaillant ;

• que le préjudice économique dont font état les acquéreurs n’est pas justifié et sans lien avec le retard de livraison dont ils font état ;

• que dès lors que les appelants ont vendu leurs biens, ils ont perdu toute qualité et intérêt à solliciter réparation ;

• que les réserves ont quasiment toutes été levées dès le 4 avril 2015, et plus aucune réserve ne subsistait au jour de l’assignation introductive de première instance ;

• que les réserves formulées aux termes du courrier de M^e A le 12 mai 2015 ne résultent que des seules affirmations unilatérales des acquéreurs ;

• que l’action en réparation des désordres sur les parties communes relève du syndicat des copropriétaires ;

• que la quasi intégralité des réserves de livraison des parties communes a été levée ;

• qu’elle n’avait aucune obligation d’information quant à l’évaluation du montant des charges de copropriété, d’autant qu’elle n’a aucune maîtrise sur le fonctionnement de la copropriété ;

• que les acquéreurs ont réalisé une plus-value de près de 100.000 euros sur la revente de leur bien.

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Par ordonnance du 8 juin 2020, la procédure a été clôturée et la date des plaidoiries a été fixée au 10 mars 2021.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2021.

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MOTIFS

A titre liminaire, la Cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile elle n’est tenue de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif, qu’elle n’est par contre pas tenue de statuer sur les demandes visant à '' dire et juger'' et à ''constater'' qui ne sont pas, hors cas prévus par la loi, des prétentions puisqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

S’agissant de la fin de non-recevoir tirée de la qualité à agir,

et l’irrecevabilité des demandes indemnitaires – en raison de la vente - :

Attendu que la société SCCV Lyon II Ilot K Confluence soutient que les consorts X et Y ont perdu leur qualité à agir et sont irrecevables en leurs demandes d’indemnisation au titre des réserves et désordres affectant leur bien, au motif que l’immeuble a été vendu.

Attendu que l’article 31 du code de procédure civile prévoit que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention ;

Que l’article 32 du même code prévoit qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ;

Que l’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Attendu qu’en l’espèce la demande a été faite devant les premiers juges par les consorts X et Y qui estimaient alors avoir subi les préjudices précités ;

Que le tribunal a retenu l’existence du préjudice de jouissance, d’une part du fait du retard d’achèvement des parties communes et de la loggia, et d’autre part du fait des désordres affectant leur lot privatif ;

Que la vente postérieure du bien intervenue le 27 août 2019, ne fait nullement disparaître leur intérêt légitime à évoquer en appel le préjudice qu’ils soutiennent avoir subi à l’époque ;

Qu’il y a donc lieu de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la qualité à agir du fait de la vente du bien en cause.

S’agissant de la disjonction/jonction des demandes afférentes à la levée des réserves sur les parties

communes :

Attendu que la société SCCV Lyon II Ilot K Confluence demande à la Cour d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné la disjonction de la demande visant à procéder sous astreinte à la levée des réserves afférentes aux parties communes pour la joindre à l’instance RG 16/9910 pendante devant la même juridiction et opposant le syndicat de copropriétaires de l’Immeuble volume 6 Ilot K bâtiment K5 à la société SCCV Lyon II Ilot K Confluence.

Attendu que l’article 367 du code de procédure civile prévoit :

« Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs. »

Attendu qu’en l’espèce, c’est à juste titre que le tribunal, dans son jugement du 18 juin 2019, a considéré qu’il était de bonne justice de faire trancher par le même tribunal de grande instance de Lyon (saisi par ailleurs dans le cadre d’une autre instance, par le syndicat des copropriétaires agissant contre la même société SCCV Lyon II Ilot K Confluence, à propos des mêmes désordres affectant les

parties communes) la demande des consorts X/Y tendant à la condamnation sous astreinte de la société précitée à lever les réserves relatives aux parties communes, et ce d’autant plus qu’une expertise a été ordonnée dans le cadre de l’autre instance, à charge ensuite pour le tribunal d’apprécier le caractère distinct des demandes respectives et leur bien fondé ;

Que dans ces conditions, il y a lieu de confirmer la décision déférée de disjonction et jonction.

S’agissant de la fin de non-recevoir tirée de la qualité à agir et l’irrecevabilité des demandes

indemnitaires concernant les parties communes – en raison de l’action du syndicat des

copropriétaires :

Attendu que la décision de disjonction et jonction prise par les premiers juges – et confirmée par la Cour – porte sur la demande de condamnation sous astreinte de la société à lever les réserves relatives aux parties communes, pour la joindre à la même demande faite par le syndicat de copropriétaires.

Attendu qu’il convient de distinguer deux types de demandes concernant les parties communes :

• que s’agissant de la demande présentée dans le cadre de la présente instance aux fins d’indemnisation du préjudice lié au retard dans l’achèvement et la livraison des parties communes, il convient de considérer que cette demande est distincte de l’action engagée par ailleurs par le syndicat de copropriétaires qui porte, elle, sur la levée des réserves (et à laquelle est jointe la même demande ''de levée de réserves'' des consorts X et Y) ;

• que dans ces conditions, il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir et par conséquent la requête visant à déclarer irrecevable la demande indemnitaire liée au retard dans la livraison des parties communes.

• que s’agissant de la demande tendant à l’indemnisation des désordres qui font l’objet des réserves concernant les parties communes et qui sont étudiées dans le cadre de l’instance disjointe, il convient de les déclarer irrecevables puisque relevant de la procédure disjointe ayant donné lieu par ailleurs à expertise.

S’agissant de la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance et d’agrément

du fait du retard (parties privatives et parties communes) :

Attendu que l’article 1134 ancien du code civil, prévoit que « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. » ;

Que l’article 1601-1 du code civil prévoit : « La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement. » ;

Que l’article 1611 du code civil dispose : « Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. »

Sur l’existence du retard :

Attendu qu’il n’est pas contesté que C X et B Y qui aux termes d’un contrat signé le 26 mars 2014, ont acheté en l’état de futur achèvement, un bien immobilier dans le quartier de Confluence à Lyon, pour la somme, contrat en mains, de 421.404,68 euros – n’ont pas été livrés conformément aux modalité prévues – c’est à dire, en totalité, et à la date fixée au 31 décembre 2014 ;

Que cette date a en effet été différée :

• au 28 janvier 2015 s’agissant de l’appartement, de l’emplacement de stationnement et du garage,

• au 7 septembre 2015 s’agissant de la loggia.

Que C X et B Y sollicitent l’indemnisation des préjudices découlant de ce retard en faisant valoir de surcroît que la date de livraison au 28 janvier 2015 ne correspond pas en fait à la date d’achèvement et que le retard enregistré est donc plus important ;

Que la société SCCV Lyon II Ilot K Confluence soutient quant à elle que ce retard est justifié par une cause légitime ;

Qu’il convient donc d’analyser, ci après, pour apprécier le retard :

• la date d’achèvement au regard de la prise de possession,

• l’existence ou non d’une cause légitime du retard.

Sur l’appréciation de la durée du retard au regard de la prise de possession et de la date d’achèvement des travaux :

Attendu que les époux X/Y soutiennent que la prise de possession le 28 janvier 2015 ne peut valoir reconnaissance de l’état d’achèvement au sens de l’article R261-1 du code de la construction et de l’habitation, d’autant plus qu’ils sont profanes face à des professionnels ;

Attendu qu’en l’espèce le contrat de vente en l’état futur d’achèvement signé entre les parties le 26 mars 2014 a repris les dispositions de l’article R261-1 du code de la construction et de l’habitation pour définir l’achèvement comme étant la date à laquelle sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement indispensables à son utilisation, conformément à sa destination ;

Que seuls les défauts de conformité présentant un caractère substantiel et seules les malfaçons rendant l’ouvrage impropre à sa destination sont retenus pour établir le cas échéant l’état de non achèvement ;

Qu’il est établi que les époux X et Y ont récupéré l’appartement, l’emplacement du parking et du garage le 28 janvier 2015 en signant le procès-verbal de livraison et en versant en contrepartie au vendeur la somme de 42.140,47 euros + 1.800 euros, (le procès-verbal précisant que la livraison de la loggia étant quant à elle retardée à septembre 2015) ;

Qu’ils ont accepté ce 28 janvier 2015 de récupérer alors les clés et les badges sans formuler aucune observation sur le caractère non achevé de l’ouvrage et sur son inhabitabilité ;

Que les 58 points de réserves figurant en annexe du procès-verbal de livraison du mercredi 28 janvier 2015, ne mentionnent aucune non-conformité substantielle ou malfaçon majeure, mais évoquent plutôt des nécessités de finitions, de nettoyage de traces, de reprises de peintures..

Attendu qu’il convient cependant de relever, que non professionnels du bâtiment, les époux X et Y se sont alors focalisés sur le document (le procès-verbal de livraison) qu’ils allaient signer concernant l’appartement en lui même, le stationnement et le garage, sans prendre en compte le contexte du chantier ;

Qu’il y a lieu de noter que le cadre très précis de la grille de réserves annexées au procès-verbal de livraison ne donne place à observations que sur le logement 5B52, garage 5.78, parking 40 ;

Que ce cadre n’offre nullement la possibilité de mentionner des remarques annexes s’agissant notamment du contexte du chantier ;

Que si les époux X/Y ont récupéré les clés, ont signé le procès verbal, et n’ont nullement mentionné dans ce document que l’appartement, selon eux, était inhabitable, (non pas en raison des désordres minimes alors relatés en 58 points, mais en raison du contexte du chantier générant des nuisances voir des dangers) il y a lieu de noter que, de fait, ils ont manifesté leur opposition à vivre dans les lieux en quittant ceux-ci ;

Qu’il convient de considérer que ce n’est pas sans raison valable qu’ils sont partis avec leurs deux enfants s’installer dans un hôtel résidence pendant trois semaines alors qu’ils avaient investi dans un beau projet familial d’achat d’appartement dont ils espéraient pouvoir profiter dans son intégralité déjà fin décembre 2014 conformément au contrat ;

Que cette démarche concrète de quitter les lieux pour s’installer en résidence hôtel signifiait clairement au vendeur leur position qui était de considérer que l’appartement était inhabitable ;

Qu’ils ont acté cette position dans le courrier adressé le 15 février 2015 à la société Nacarat et aux termes duquel les époux X/Y demandent expressément à être « relogés immédiatement » et « dans l’attente de conditions d’utilisation normales et sures de l’appartement » ;

Qu’ils font alors concrètement état des poussières du chantier rendant l’air irritant, d’une aération impossible du fait de la condamnation de deux fenêtres et de l’emplacement d’un échafaudage, des bruits du chantier insupportables pour eux mais surtout pour les enfants, des dangers existant au niveau de l’ascenseur et des escaliers ;

Qu’il convient de relever que la société Nacarat a accepté ces observations et a fait droit à la demande de prise en charge de relogement ;

Qu’en effet, la société Nacarat indique dans son courrier en réponse du 19 février 2015 : « comprenant qu’il est difficile de cohabiter avec un chantier en cours dans les parties communes et surtout en façade avec deux enfants en bas âge, nous confirmons la prise en charge de votre relogement dans la résidence Odalys le temps que les parties communes soient achevées » ;

Qu’en répondant ainsi, et en acceptant d’assumer la charge du relogement temporaire, le vendeur reconnaît qu’à la date de remise des clés le 28 janvier 2015 – l’ouvrage n’était pas achevé parce que « pas utilisable » (au sens de l’article R261-1 du code de la construction et de l’habitation article repris dans le contrat de vente du 26 mars 2014) ;

Que dans ses écritures, la société explique avoir effectivement remboursé la facture de 2.290 euros de la résidence Odalys dans laquelle les époux X/Y ont logé avec leurs deux enfants pendant 3 semaines ;

Que dans leur courrier du 24 mars 2015 adressé à la société, les époux X/Y évoque la date du retour en mars 2015, date qui ne sera pas contestée.

Attendu que dans ces conditions il y a lieu de retenir que l’état d’achèvement a eu lieu à l’issue du logement de la famille dans la résidence Odalys (dont les frais ont été pris en charge par la société), soit en mars 2015.

Sur la cause légitime du retard :

Attendu que l’article 1147 du code civil prévoit : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part » ;

Attendu qu’en l’espèce le contrat de vente en l’état futur d’achèvement signé entre les parties le 26 mars 2014 a prévu que le vendeur s’obligeait à livrer l’ouvrage, dans tous ses éléments, au plus tard le 31 décembre 2014 sauf cas de force majeur et/ou cause légitime de suspension du délai de livraison ;

Que le même contrat a défini les causes légitimes de retard parmi lesquelles figure le cas du redressement ou de la liquidation judiciaire de l’une des entreprises effectuant les travaux ;

Qu’il et prévu dans ce cas l’obligation pour le maître d''uvre d’établir un certificat et de déterminer le nombre de journée neutralisées ;

Que la date d’achèvement est alors différée d’un temps égal à deux fois le temps pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle directement ou par ses répercussions à la poursuite des travaux.

Attendu que s’agissant de la livraison du bien en cause, il est établi et non contesté que les conditions de livraison prévues au contrat de vente, soit en intégralité le 31 décembre 2014, n’ont pas été respectées ;

Que comme indiqué précédemment, la livraison en effet a été scindée en deux parties et différée en deux temps ;

Qu’il y a eu en effet, comme l’indique le procès-verbal signés par les parties, une première livraison partielle le 28 janvier 2015 de l’appartement, de l’emplacement de stationnement et du garage ;

Qu’il y a eu plus de 7 mois plus tard, soit le 7 septembre 2015 la livraison de la loggia ;

Qu’il convient de relever que les époux X et Y n’ont été informés – que de façon imprécise – que la livraison prévue le 31 décembre 2014 allait être retardée :

• qu’une première lettre du 23 octobre 2014 les prévenait du retard mais sans indiquer d’échéance pour la livraison ni le motif du retard, autrement que par : « notre volonté de vous livrer dans les meilleurs conditions possibles » sans plus d’explication, (pièce 4 appelant) ;

• qu’une seconde lettre du 11 décembre 2014, les a informé de la date de livraison fixée finalement au 28 janvier 2015 sans pour autant apporter plus de précision quant au motif du retard et sans évoquer donc aucunement la défaillance d’une entreprise, (pièce 5 appelant) ;

• que les époux X et Y ne pouvaient à cette époque (octobre et décembre 2014) recevoir quelconque information sur la défaillance de l’entreprise Marbes Aguillo justifiant le retard puisque cette dernière n’avait pas encore déclaré son état de cessation de paiement ce qu’elle ne fera que le 26 janvier 2015 comme indiqué dans le jugement du tribunal de commerce de Barcelone qui prononce sa liquidation à la date du 18 mars 2015 ;

• qu’ainsi, il convient de considérer que s’agissant de la livraison de l’appartement de l’emplacement du stationnement, du garage et des parties communes (prévue initialement le 31 décembre 2014 et décalée au 28 janvier 2015), la société ne rapporte pas la preuve que le report de la date est dû au dépôt de bilan (le 26 janvier 2015) et à la liquidation judiciaire (le 18 mars 2015) de l’entreprise Marbes Aguillo, fait porté à la connaissance des époux X/Y le 22 avril 2015 ;

• qu’en effet, il y a lieu de noter que le dépôt de bilan est postérieur à la date initialement prévue, et que la procédure qui implique le maître d''uvre n’a donc pas été engagée ;

• que par ailleurs, aucun autre élément versé en procédure ne permet d’établir un lien de causalité entre le retard et les difficultés de l’entreprise en cause (chargée, dans le cadre d’un groupement, avec deux autres entreprises, des travaux de réalisation des façades) ;

• que dans ces conditions, le retard dans la livraison de l’appartement, de l’emplacement de stationnement du garages et parties communes n’est justifiée par aucune cause légitime.

Attendu s’agissant du retard dans la livraison de la loggia, qu’il est établi que ce retard n’est pas dû aux difficultés de l’entreprise chargée des façades Marbes Aguillo puisque la société Nacarat indique elle même dans le procès-verbal du 28 janvier 2015 que ce retard est dû au défaut d’approvisionnement des garde-corps ;

Que dans ces conditions il y a également lieu de considérer que le retard de plus de 7 mois dans la livraison de la loggia n’est justifié par aucune cause légitime.

Sur l’indemnisation du retard :

Attendu que le fait pour C X, B Y, et leurs enfants, de ne pas avoir pu profiter de leur bien dans toutes ses composantes à la date prévue par le contrat soit le 31 décembre 2014, d’avoir été obligés d’attendre début mars 2015 pour utiliser la partie principale du bien et les parties communes, d’avoir été encore privés jusqu’en septembre 2015 de la terrasse, d’avoir été obligés de partir vivre en résidence hôtel pendant plusieurs semaines, d’avoir subi les nuisances du chantier non encore terminé, est retenu comme caractérisant l’existence d’un préjudice de jouissance et d’agrément, et justifie une indemnisation à hauteur de 9.000 euros ;

Qu’en conséquence, la décision déférée qui a limité le montant de l’indemnisation à 8.000 euros est infirmée ;

Que statuant à nouveau, la société SCCV Lyon II Ilot K Confluence est condamnée à verser aux époux X/Y la somme de 9.000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance et d’agrément dû au retard d’achèvement de l’appartement, de la place du parking, du garage, des parties communes et de la loggia.

S’agissant de l’indemnisation

au titre de la délivrance non conforme du lot privatif :

Attendu qu’en application des articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur en état futur d’achèvement est tenu de réaliser un immeuble conforme aux prévisions du contrat ;

Que le défaut de conformité apparent à la livraison est soumis à la garantie prévue à l’article 1642-1 du code civil, au même titre que le vice apparent ;

Attendu que l’article 1642-1 du code civil prévoit : « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents » ;

Que l’article 1648 du même code prévoit : « Dans le cas prévu par l’article 1642-1 l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. »

Attendu qu’en l’espèce,

• sur les 58 points de réserve indiqués sur le procès-verbal de livraison du 29 janvier 2015,

• sur les 13 réserves complémentaires visées dans le courrier des époux X/Y le 15 février 2015,

• sur les 20 réserves complémentaires figurant dans le courrier des époux X/ Y du 19 février 2015,

• sur les 21 réserves visées dans la mise en demeure adressée par les époux X/Y à la société le 12 mai 2015,

il convient de noter que plusieurs de ces réserves étaient levées au 1^er février 2016, date à laquelle les acquéreurs dressaient un nouveau point de la situation aux termes d’un courrier dans lequel ils citent au titre des réserves restantes :

« le changement des parquets (non choisi + Pose non conforme aux DTU), la réparation de la poignée d’une porte, le placard d’entrée à aménager, la porte de la chambre 2 presque bloquée, la frise de la salle de bain à changer/réparer(abîmée après la réparation de l’importante fissure), le BSO du séjour + bardage à changer /réparer, la levée des nombreuses réserves de la loggia, l’installation des volets extérieurs, changement/réparation des gonds de portes intérieures » ;

Que l’analyse de ces réserves (non contestées par le vendeur), fait apparaître qu’elles correspondent pour certaines à des désordres limités et facilement rattrapables ;

Que cependant, pour d’autres, elles constituent des inconvénients qui perturbent et contrarient péniblement le quotidien de cette famille et qui sont en contradiction avec les attentes négociées contractuellement , comme l’absence de volets, une alimentation en eau non régulière, un chauffage parfois défaillant, un parquet non conforme à celui choisi, l’absence temporaire de loggia, des gonds de portes défectueux ;

Que cette analyse justifie donc que soit accordée aux acquéreurs une indemnisation à hauteur de 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance résultant des désordres affectant leur lots privatifs ;

Qu’en conséquence, la Cour infirme la décision déférée en ce qu’elle a limité à 1.000 euros le montant de l’indemnisation à verser par la société SCCV Lyon II Ilot K Confluence aux époux X et Y au titre du préjudice de jouissance résultant des désordres affectant leurs lots privatifs.

Et statuant à nouveau :

La Cour condamne la société SCCV Lyon II Ilot K Confluence à verser à C X et B Y la somme de 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance résultant des désordres affectant leurs lots privatifs.

S’agissant de l’indemnisation au titre du défaut d’information précontractuelle relative au montant

des charges de copropriété

:

Attendu que les époux X et Y reprochent à la société SCCV Lyon II Ilot K Confluence de leur avoir donné une évaluation erronée quant au montant des charges de copropriété, et de les avoir ainsi conduits à contracter, ce qu’ils n’auraient pas fait s’ils avaient été justement renseignés.

Attendu que le courrier du 19 février 2015 adressé par la société SCCV Lyon II Ilot K Confluence aux époux X et Y, établit qu’elle les a bien renseignés en leur annonçant, en décembre 2013, lors de la signature du contrat de réservation, un montant des charges à hauteur de 17 euros / m²/an, tel que communiqué par le gestionnaire de l’opération ;

Que rien ne prouve que ce chiffre a été donné de façon volontairement ou non erronée par la société SCCV Lyon II Ilot K Confluence pour conduire les acquéreurs à contracter ;

Que si les époux X Y ont eu ensuite à découvrir par les courriers du syndic en date du 3 août 2016, du 17 mai 2018 que les charges ASL étaient largement sous-estimées par rapport au montant des appels de fonds reçus, il n’est pas établi non plus que cette sous-estimation soit imputable au vendeur qui lui, n’a fait que répercuter une information au moment de la vente, information dont la teneur lui échappait.

Attendu que dans ces conditions, le manquement à l’obligation d’information pré-contractuelle n’est pas établie s’agissant du montant des charges de copropriété ;

Qu’en conséquence, la décision déférée qui a rejetée la demande d’indemnisation du chef de ce manquement évoqué, est confirmée.

S’agissant de la demande d’indemnisation

au titre de la perte de chance du fait dévalorisation du bien lors de la revente :

Attendu que les époux X et Y soutiennent qu’ils se sont trouvés dans l’obligation de vendre le bien en dessous du prix du marché et du montant qu’ils étaient en droit d’espérer au vu du prix de l’acquisition, du standing de l’appartement et de son lieu d’implantation ;

Que les désordres encore présents, que le coût des charges, que le procès du syndicat de copropriétaires sont autant d’éléments qui dévaluent le bien ;

Que les désordres imputables à la société SCCV Lyon II Ilot K Confluence ont entraîné une perte de chance de vendre le bien aux prix du marché.

Attendu cependant que les époux X et Y ne décrivent nullement les désordres encore existants au moment de la vente et imputables à la société SCCV Lyon II Ilot K Confluence ;

Que non seulement ils ne décrivent pas ces désordres mais ne produisent aucun élément de nature à affecter pour chaque désordre une estimation de moins-value ;

Que l’attestation notariale de vente du 27 août 2019 versée en procédure, ne fait nullement apparaître une diminution de prix du fait d’éventuels désordres entraînant les acquéreurs à prendre en l’état ;

Que le courrier de l’agence Neyret immobilier du 6 septembre 2019, ne livre que des données à considérer, selon les termes mêmes de ce courrier, avec précautions, et ne produit à l’appui aucune étude précise se basant juste sur des ''estimations'' ;

Qu’il convient de relever qu’in finé les époux X/Y ont réalisé une plus-value qu’ils chiffrent eux mêmes à la somme de 85.596 euros = [(532.000 – 12.000) ' 434.404 = 85.596]

Attendu que dans ces conditions, la demande d’indemnisation au titre de la moins-value sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Attendu que conformément aux dispositions de l’article 696 et 699 du code de procédure civile il convient :

• de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a condamné la société SCCV Lyon II Ilot K Confluence aux dépens de première instance.

Y ajoutant :

• de condamner la même société SCCV Lyon II Ilot K Confluence aux dépens d’appel en accordant à Maître A, avocat qui en fait la demande, le droit de les recouvrer directement.

Attendu que conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et au regard de l’équité appréciée à la lumière des circonstances de l’affaire, il convient :

• de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a condamné la société SCCV Lyon II Ilot K Confluence à verser aux époux X et Y la somme de 3.000 euros au titre des frais irrepetibles engagés en première instance,

Y ajoutant :

• de condamner la même société SCCV Lyon II Ilot K Confluence à verser aux époux X/Y la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépetibles engagés à hauteur d’appel.

*********************

PAR CES MOTIFS

La Cour,

*Rejette les demandes de fin de non-recevoir tirées de la qualité à agir et les requêtes en irrecevabilité y afférentes ;

*Confirme la décision déférée en ce qu’elle a ordonné la disjonction de la demande visant à procéder sous astreinte à la levée des réserves relatives aux parties communes et la jonction de cette demande à l’instance RG 16/9910 ;

*Déclare irrecevable la demande d’indemnisation au titre des non conformités concernant les parties communes comme relevant de la procédure disjointe ;

*Infirme la décision déférée en ce qu’elle condamne la société SCCV Lyon II Ilot K Confluence à verser aux époux X/Y, la somme de 8.000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance et d’agrément dû au retard d’achèvement des parties communes et de la loggia.

Statuant à nouveau :

Condamne la société SCCV Lyon II Ilot K Confluence à verser aux époux X/Y la somme de 9.000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance et d’agrément dû au retard de livraison.

***

*Infirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné la société SCCV Lyon II Ilot K Confluence à verser aux époux X et Y la somme de 1.000 euros, au titre du préjudice de jouissance résultant des désordres affectant leurs lots privatifs ;

Statuant à nouveau :

Condamne la société SCCV Lyon II Ilot K Confluence à verser aux époux X et Y, la somme de 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance résultant des désordres affectant leur lots privatifs et rendant non conforme la délivrance du bien ;

***

*Confirme la décision déférée en ce qu’elle a rejeté la demande d’indemnisation au titre du manquement à l’obligation précontractuelle d’information s’agissant des charges de copropriété.

***

Y ajoutant :

*Rejette la demande d’indemnisation au titre de la perte de chance du fait dévalorisation du bien lors de la revente ;

***

*Confirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné la société SCCV Lyon II Ilot K Confluence aux dépens de première instance ;

Y ajoutant :

Condamne la même société SCCV Lyon II Ilot K Confluence aux dépens d’appel en accordant à Maître A, avocat qui en fait la demande, le droit de les recouvrer directement ;

***

*Confirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné la société SCCV Lyon II Ilot K Confluence à verser aux époux X et Y la somme de 3.000 euros au titre des frais irrepetibles engagés en première instance ;

Y ajoutant :

Condamne la même société SCCV Lyon II Ilot K Confluence à verser aux époux X/Y la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépetibles engagés en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT