Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 06 AVRIL 2022

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/00010 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBF2O

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Novembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 16/14299

APPELANT

Monsieur F Y

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : W02

INTIMES

Monsieur L M X

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Nicolas URBAN de l’AARPI ALMATIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0560

SARL HOTEL DE PARIS représentée par la N B O en sa qualité de liquidateur judiciaire

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 793 609 603

[…]

93300 D

PARTIE INTERVENANTE : N B O en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société HOTEL DE PARIS désignée à cet effet par jugement du tribunal de commerce de BOBIGNY du 10 mars 2020.

[…]

[…]

r e p r é s e n t é e p a r M e M a t t h i e u B O C C O N G I B O D d e l a S E L A R L L E X A V O U E PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477, avocat postulant

assistée de M^e Bernard CHEYSSON de la SELARL CHEYSSON MARCHADIER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0043, avocat plaidant substitué par M^e Agathe BOUREAU de la SELARL CHEYSSON MARCHADIER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0043, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Gilles BALA', président de chambre et Madame Sandrine GIL, conseillère chargée du rapport

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Florence BUTIN, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur L M X est de nationalité algérienne et réside en Algérie. Il est propriétaire de plusieurs bien immobiliers en France, dont un immeuble à usage d’hôtel situé 139, avenue Victor Hugo à D (93), acquis en 1984.

M. X a confié la gestion de son hôtel à un parent, M. G Y, qui réside en France.
Ce bien était donné en location à la S.A.R.L. Hôtel de l’Avenir, laquelle a été radiée d’office du RCS de Bobigny le 12 décembre 2005 en raison de la cessation totale de son activité depuis la fin de l’année 1998.

Le 3 décembre 2007, une S.A.R.L. dénommée 'Hôtel de Paris’ a été constituée. Selon ses statuts rédigés sous seing privé, la société a été créée par M. Y et M. X. Elle ne sera toutefois pas immédiatement immatriculée. Le 13 mai 2013, de nouveaux statuts sous seing privé ont été établis, mentionnant également M Y et M. X en qualité d’associés fondateurs. Ces statuts successifs ont été enregistrés au SIE de Saint-Denis Nord respectivement le 19 août 2008 et le 4 juin 2013. Le 12 juin 2013, la société Hôtel de Paris a été immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Bobigny. La validité de ces statuts de 2007 et 2013 est toutefois contestée par M. X, qui dément les avoir signés.

Selon acte sous seing privé du 13 mai 2013, un bail commercial portant sur l’immeuble susvisé a été consenti à la société Hôtel de Paris, représentée par son gérant M. Y pour une durée de 9 années à compter du 1er juin 2013, moyennant un loyer annuel de 18.000 euros.

Il était stipulé dans cet acte que M. X, 'non présent’ était 'représenté par M^me H Y (…) Aux termes de la substitution de pouvoir qui lui a été consentie par M. F Y, suivant acte ssp, en date au Bourget, du 10 mai 2013. M. F Y ayant lui même tous pouvoirs à l’effet des présentes aux termes de la procuration qui lui a été consentie par M. L M X, susnommé, suivant acte ssp en date à D, du (date laissée en blanc)'. En dépit de la mention de cette représentation, l’acte était revêtu in fine d’une signature apparaissant comme étant celle de M. X.

Ce bail, dont la validité est également contestée par M. X, a été enregistré au SIE de Saint-Denis Nord le 4 juin 2013.

L’hôtel de Paris a fait l’objet d’un arrêté d’ouverture en date du 10 juin 2013.

Aux termes d’un courrier du 27 juillet 2016, M. X, par la voix de son avocat, a indiqué à M. Y qu’il lui retirait toutes les procurations qu’il lui avait données et dont il avait 'abusé'.

Le 13 décembre 2016, M. X a fait assigner la société Hôtel de Paris et M. Y devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins notamment de voir constater l’absence de mandat régulièrement donné à M. Y, pour voir annuler le bail commercial du 13 mai 2013 et ordonner l’expulsion de la société Hôtel de Paris.

Parallèlement à la présente instance, M. X a fait assigner les mêmes défendeurs devant le tribunal de commerce de Bobigny par acte du 23 mai 2017 aux fins d’annulation de la société Hôtel de Paris, motif pris que sa signature figurant sur les statuts de ladite société ne serait pas de sa main. Par jugement en date du 9 octobre 2018, le tribunal de commerce de Bobigny a ordonné une expertise graphologique dont il résulte du rapport déposé le 17 septembre 2019 que M. X est l’auteur de la signature apposée sur le document 'Hôtel de Paris Statuts du 3 décembre 2007« mais qu’il n’est pas l’auteur de la signature apposée sur le document intitulé 'Hôtel de Paris Statuts du 13 mai 2013 ».

A l’occasion de la présente instance, M. Y s’est prévalu de deux procurations que lui aurait consenties M. X pour la gestion de ses biens immobiliers, par actes sous seing privé datés des 17 novembre 2007 et 6 juin 2012. M. X a toutefois contesté être l’auteur de la signature figurant sur ces actes.

Dans ces conditions, par jugement avant-dire droit du 4 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a désigné M^me I J en qualité d’expert judiciaire avec mission de dire si, à son avis, les écritures et signatures figurant dans le bail commercial du 13 mai 2013 et les procurations des 17 novembre 2007 et 6 juin 2012 sont de la main de M. X ou si elles ont été falsifiées.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 24 décembre 2018. Il conclut que :

- M. X est l’auteur de la mention manuscrite 'lu et approuvé’ et de la signature figurant sur la procuration datée du 17 novembre 2007, mais pas de la mention manuscrite de la date et du lieu de signature (D), dont il a été indiqué lors de l’expertise qu’elle avait été rédigée par l’avocat de M. Y;

- M. X est l’auteur de la mention manuscrite 'Bon pour mandat’et de la signature figurant sur le mandat de gestion d’affaires du 6 juin 2012 ;

- M. X n’est pas l’auteur de la signature figurant sur le bail commercial du 13 mai 2013.

Le juge de la mise en état a proposé aux parties de désigner un médiateur judiciaire en application de l’article 131-1 du CPC. Les parties n’ont pas donné suite à cette proposition.

Par jugement du 12 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

Annulé les actes suivants :

- l’acte sous seing privé intitulé 'Procuration’ établi au nom de M. L M X, et de M. F Y portant la date du 17 novembre 2007,

- l’acte sous seing privé intitulé 'Procuration avec mandat de gestion d’affaires’ établi au nom de M. L M X et de M F Y portant la date du 6 juin 2012,

- le bail commercial sous seing privé établi au nom de M. L M X et de la société Hôtel de Paris portant la date du 13 mai 2013, relatif à un immeuble à usage d’hôtel situé 139, avenue Victor Hugo à D (93).

Ordonné en conséquence à la société Hôtel de Paris de libérer l’immeuble susvisé.

Dit qu’à défaut de départ volontaire, la société Hôtel de Paris et les occupants de son chef, notamment M. F Y, pourront être expulsés, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Dit que les meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion pourront être déposées par M. L M X dans tout garde-meuble de son choix, aux frais et risques de la société Hôtel de Paris.

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Condamné in solidum la société Hôtel de Paris et Monsieur F Y à payer à M. L M X une indemnité d’occupation de 5.000 euros par mois à compter du 13 mai 2013 et jusqu’à complète libération des lieux, la dette constituée à ce titre devant toutefois être réduite de la somme de 52.500 euros que M. L M X déclare avoir d’ores et déjà perçue de la société Hôtel de Paris selon décompte des versements arrêté au 27 juin 2019.

Condamné in solidum la société Hôtel de Paris et M. F Y à payer à M. L M X la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC.
Débouté M. L M X du surplus de ses demandes.

Débouté la société Hôtel de Paris et M. F Y de leurs demandes reconventionnelles,

Condamné in solidum la société Hôtel de Paris de M. F Y aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire diligentée par M^me I J.

Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.

Par déclaration en date 13 décembre 2019, M. F Y a interjeté appel de ce jugement. La Société Hôtel de Paris a interjeté appel le 19 décembre 2019 et les procédures ont été jointes par ordonnance en date du 17 septembre 2020.

Par jugement du 7 janvier 2020, le tribunal de commerce de Bobigny a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Hôtel de Paris, M^e Z a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire et la Selarl B O a été désignée en qualité de mandataire judiciaire.

Le conseil de M. X a déclaré la créance le 4 mars 2020.

Par jugement du 10 mars 2020, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé la conversion de la procédure de redressement judiciaire en procédure de liquidation judiciaire, la Selarl B O a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire et il a été mis fin à la mission d’administrateur de M^e Z. Ce jugement a été confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 11 février 2021.

Dans ses dernières conclusions en date du 3 décembre 2020, M. F Y demande à la Cour de :

Principalement:

1.Sur le mandat du 17 novembre 2007

Vu les articles 2222 alinéa2 et 2224 du code civil

Dire et juger que l’action en nullité du mandat du 17 novembre 2007, engagée par M. X le 13 mai 2016 est prescrite ;

En tous les cas, dire et juger que M. X a ratifié l’éventuelle nullité de ce mandat du 17 novembre 2007

En conséquence, dire et juger que le mandat du 17 novembre 2007 ne saurait être annulé.

2.Sur le bail du 13 mai 2013

Dire et juger que le bail du 13 mai 2013 ayant été conclu en vertu d’un mandat qui ne saurait être annulé, est régulier.

3.Déclarer M. X irrecevable et en tous les cas mal fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter à toutes fins qu’elles comportent.

4.Subsidiairement sur l’indemnité d’occupation :

Pour le cas où la Cour dirait que le bail et le mandat sont nuls, dire et juger que M. A ne saurait être condamné in solidum au paiement de l’indemnité d’occupation qui pourrait être due par la SARL Hôtel de Paris ;
En tout état de cause, dire et juger que si une condamnation in solidum devait être prononcée à l’encontre de M. Y, cette condamnation sera compensée à hauteur de la somme de 711.500

€ réglée à M. X, par la société ou par lui-même.

5. Sur la procuration du 6 juin 2012

Vu l’article 4 du code de procédure civile, Dire et juger que le Tribunal ne pouvait se prononcer sur la demande de nullité de la procuration du 6 juin 2012, qui n’a pas été formée par une partie.

6. Sur le jugement entrepris

En conséquence, déclarer M. Y recevable et bien fondé en son appel et y faisant droit, infirmer purement et simplement le jugement du 12 novembre 2019 et ce, en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

Condamner M. X à payer à M. Y la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner en tous les dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 24 novembre 2021, M. L M X demande à la Cour de :

Vu la loi Hoguet du 2 juillet 1970, vu l’article 1116 ancien du code civil, vu l’article 1304 du code civil

A titre liminaire,

Suspendre la procédure en cours dans l’attente de la mise en cause de Maître B ès qualités de liquidateur de la société Hôtel de Paris,

A titre principal,

Juger Monsieur Y mal fondé en son appel,

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 12 novembre 2019 en ce qu’il a annulé les deux mandats et le bail commercial,

Infirmer le jugement pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

Juger que s’agissant de la société Hôtel de Paris la créance de Monsieur X, pour les sommes dues antérieurement au jugement de liquidation judiciaire, ne peut faire l’objet que d’une fixation au passif de la société Hôtel de Paris ;

Juger que la société Hôtel de Paris est occupant sans droit ni titre du fait de la nullité du bail ;

Ordonner l’expulsion de la société Hôtel de Paris et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec le recours à la force publique, à un serrurier et ce sous astreinte de 600 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir jusqu’au départ définitif,

Se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;

Ordonner le transport des meubles garnissant les lieux dans un garde meuble désigné par le bailleur, en garantie des sommes dues, et aux frais de la société Hôtel de Paris, avec faculté pour le bailleur de les vendre aux enchères publiques ;

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à 8.000 euros par mois à compter du 13 mai 2013 jusqu’à complète libération des locaux;

Condamner solidairement la société Hôtel de Paris et Monsieur F Y à payer à Monsieur X une indemnité d’occupation d’un montant de 8.000 euros par mois, à compter du 13 juin 2013 jusqu’à la complète libération des locaux, déduction faite des sommes payées par la société Hôtel de Paris depuis août 2016 jusqu’à septembre 2019, soit 38 mensualités de 1.500 € pour un total de 57.000 Euros.

Condamner la société Hôtel de Paris à rembourser à Monsieur X le montant de la taxe foncière payée par lui alors qu’elle était à la charge du locataire en vertu du bail, soit la somme de 26.432 euros, calculée à fin 2019 et à laquelle il convient d’ajouter une provision de 8.000 euros, soit un total de 34 432 euros.

Condamner Monsieur Y à payer à Monsieur X la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts du fait de la nullité du bail pour dol en réparation du préjudice subi du fait de ces man’uvres dolosives,

Condamner Monsieur Y à rembourser à Monsieur X les frais d’expertise

qu’il a avancés soit la somme de 2861 euros,

A titre subsidiaire,

Juger que Monsieur Y a commis des man’uvres dolosives à l’égard de Monsieur

X lors de la conclusion du bail commercial du 13 mai 2013 engendrant un vice du consentement de ce dernier,

En conséquence,

Annuler le bail commercial conclu le 13 mai 2013 entre Monsieur L M X et la société Hôtel de Paris,

Juger que la société Hôtel de Paris est occupant sans droit ni titre du fait de la nullité du bail,

Ordonner l’expulsion de la société Hôtel de Paris et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec le recours à la force publique, à un serrurier et ce sous astreinte de 600 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir jusqu’au départ définitif,

Se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte,

Ordonner le transport des meubles garnissant les lieux dans un garde-meuble désigné par le bailleur, en garantie des sommes dues, et aux frais de la société Hôtel de Paris, avec faculté pour le bailleur de les vendre aux enchères publiques,

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à 8.000 euros par mois à compter du 13 mai 2013 jusqu’à complète libération des locaux,

Juger que s’agissant de la société Hôtel de Paris la créance de Monsieur X, pour les sommes dues antérieurement au jugement de liquidation judiciaire, ne peut faire l’objet que d’une fixation au passif de la société Hôtel de Paris,

Condamner solidairement la société Hôtel de Paris et Monsieur F Y à payer à Monsieur X une indemnité d’occupation d’un montant de 8.000 euros par mois, à compter du 13 juin 2013 jusqu’à la complète libération des locaux, déduction faite des sommes payées par la société Hôtel de Paris depuis août 2016 jusqu’à septembre 2019, soit 38 mensualités de 1.500 € pour un total de 57.000 Euros.

Condamner la société Hôtel de Paris à rembourser à Monsieur X le montant de la taxe foncière payée par lui alors qu’elle était à la charge du locataire en vertu du bail, soit la somme de 26.432 euros, calculée à fin 2019 et à laquelle il convient d’ajouter une provision de 8.000euros, soit un total de 34 432 euros,

Condamner Monsieur Y à payer à Monsieur X la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts du fait de la nullité du bail pour dol en réparation du préjudice subi du fait de ces man’uvres dolosives,

Condamner Monsieur Y à rembourser à Monsieur X les frais d’expertise

qu’il a avancés soit la somme de 2861 euros,

A titre infiniment subsidiaire,

Juger que la société Hôtel de Paris a manqué à ses obligations contractuelles nées du bail en ne payant pas le loyer convenu et en ne constituant pas le dépôt de garantie prévu,

En conséquence,

Ordonner la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 13 mai 2013 entre Monsieur L M X et la société Hôtel de Paris,

Constater que la société Hôtel de Paris est occupant sans droit ni titre du fait de la nullité du bail,

Ordonner l’expulsion de la société Hôtel de Paris et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec le recours à la force publique, à un serrurier et ce sous astreinte de 600 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir jusqu’au départ définitif,

Se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte,

Ordonner le transport des meubles garnissant les lieux dans un garde-meuble désigné par le bailleur, en garantie des sommes dues, et aux frais de la société Hôtel de Paris, avec faculté pour le bailleur de les vendre aux enchères publiques,

Juger que s’agissant de la société Hôtel de Paris la créance de Monsieur X, pour les sommes dues antérieurement au jugement de liquidation judiciaire, ne peut faire l’objet que d’une fixation au passif de la société Hôtel de Paris,

Condamner solidairement la société Hôtel de Paris et Monsieur F Y à payer à Monsieur X une indemnité d’occupation d’un montant de 8.000 euros par mois, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la complète libération des locaux loués,

Condamner la société Hôtel de Paris à rembourser à Monsieur X le montant de la taxe foncière payée par lui alors qu’elle était à la charge du locataire en vertu du bail, soit la somme de 26.432 euros, calculée à fin 2019 et à laquelle il convient d’ajouter une provision de 8.000 euros, soit un total de 34 432 euros,

Condamner la société Hôtel de Paris d’ores et déjà à payer à Monsieur X, la somme de 1.500 Euros mensuels, au titre des loyers dus du 13 juin 2013 jusqu’au mois d’août 2016 inclus et la somme totale de 73.500 Euros pour la période d’octobre 2019 à juillet 2020 soit 49 mensualités restant à parfaire,

Juger Monsieur Y mal fondé en ses demandes de compensation,

Débouter Monsieur Y de ses demandes de compensation,

Condamner Monsieur Y à rembourser à Monsieur X les frais d’expertise qu’il a avancés soit la somme de 2861 euros,

En tout état de cause,

Condamner Monsieur F Y à payer à Monsieur X une somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du CPC,

Condamner Monsieur F Y aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 28 octobre 2020, la société Hôtel De Paris, S.A.R.L., représentée par B M. J., S.E.L.A.R.L.U. en sa qualité de liquidateur judiciaire désignée à cet effet par jugement du Tribunal de commerce de Bobigny du 10 mars 2020 demande à la Cour de :

Vu les articles 1714 et 2224 du code civil, Vu l’article L.110-3 du code de commerce,

Vu la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008,Vu la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet

Sur la procuration du 17 novembre 2007 :

A titre principal :

- DIRE ET JUGER que l’action en annulation de la procuration du 17 novembre 2007 est prescrite.

En conséquence,

- INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Bobigny le 12 novembre 2019 en ce qu’il a annulé la procuration de Monsieur X à Monsieur Y du 17 novembre 2007 ;

Statuant à nouveau :

- DEBOUTER Monsieur L M X de sa demande d’annulation de la procuration du 17 novembre 2007 en ce qu’elle est prescrite ;

A titre subsidiaire :

- DIRE ET JUGER que la procuration du 17 novembre 2007 n’est pas nulle ;

En conséquence,

- INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Bobigny le 12 novembre 2019 en ce qu’il a annulé la procuration du 17 novembre 2007 ;

Statuant à nouveau :

- DEBOUTER Monsieur L M X de sa demande d’annulation de la procuration du 17 novembre 2007

Sur la procuration du 6 juin 2012

- DIRE ET JUGER que la procuration du 6 juin 2012 n’est pas nulle ;

En conséquence,

- INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Bobigny le 12 novembre 2019 en ce qu’il a annulé la procuration du 6 juin 2012 ;

Statuant à nouveau :

- DEBOUTER Monsieur L M X de sa demande d’annulation de la

procuration du 6 juin 2012 ;

- CONSTATER l’existence de la procuration en date du 6 juin 2012 établie entre Monsieur X et de Monsieur Y ;

Sur le bail commercial du 13 mai 2013 :

A titre principal :

- INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Bobigny le 12 novembre 2019 en ce qu’il a annulé le bail commercial du 13 mai 2013, et prononcé toutes les conséquences qui en découlent, notamment au titre de l’expulsion du locataire et du paiement d’une indemnité d’occupation ;

Statuant à nouveau :

- REJETER toute demande d’annulation du bail commercial du 13 mai 2013, ainsi que les conséquences qui en découlent à savoir le paiement d’une indemnité d’occupation et la libération de l’immeuble situé […] à D (93).

A titre subsidiaire :

- INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Bobigny le 12 novembre 2019 en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la société HOTEL DE PARIS et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de 5.000 euros par mois à compter du 13 mai 2013 ;

Statuant à nouveau :

- CONSTATER l’existence d’un bail commercial verbal conclu entre Monsieur L M X et la société HOTEL DE PARIS ;

En tout état de cause :

- INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Bobigny le 12 novembre 2019 en toutes ses dispositions ;

Sur l’appel incident :

- DIRE ET JUGER Monsieur L M X irrecevable et mal fondé en son appel incident ;

En tout état de cause :

- CONDAMNER Monsieur L M X à payer la somme de 8.000 euros à la société la SELARL B O, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société HOTEL DE PARIS, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER Monsieur L M X aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 décembre 2021.

MOTIFS

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de suspendre la procédure en cours dans l’attente de la mise en cause du liquidateur judiciaire de la société Hôtel de Paris, celui-ci étant intervenu volontairement à la présente instance d’appel. M. X sera débouté de cette demande.

Sur la prescription de l’action en nullité

M. Y et la société Hôtel de Paris représentée par son liquidateur judiciaire soutiennent que l’action en nullité du mandat du 17 novembre 2007 est prescrite, le délai de prescription ayant couru à compter de sa signature, soit le 17 novembre 2007 ce qui est contesté par M. X qui fait valoir avoir signé en 'blanc’ une feuille à la demande de M. Y qui l’a rempli par la suite ; que l’acte n’a pas date certaine ; que ce n’est qu’en 2016 qu’il a pris connaissance des manoeuvres orchestrées à son encontre sur le fondement de ce prétendu mandat de sorte que le délai de prescription n’était pas acquis lorsqu’il a introduit l’action le 13 décembre 2016.

Il résulte de l’expertise judiciaire que si M. X est l’auteur de la mention manuscrite 'lu et approuvé’ et de la signature figurant sur l’acte sous seing privé intitulé 'procuration’ sur lequel figure la date du 17 novembre 2007, il n’est pas l’auteur de la mention manuscrite de la date et du lieu de signature, ce qui n’est pas discuté. Cet acte n’a donc pas date certaine de sorte que le délai de prescription ne peut pas avoir couru à compter du 17 novembre 2007.

Ce n’est que courant 2016, tel que cela ressort du courrier de son conseil du 27 juillet 2016, que M. X a pris connaissance des actes pris en son nom, ce qui est corroboré par l’introduction en suivant d’une action en justice par assignation du 13 décembre 2016 tendant à constater l’absence de mandat régulièrement donné à M. Y pour procéder à la mise en location de l’immeuble à usage d’hôtel sis […] à D, à la nullité du contrat de bail commercial du 13 mai 2013, ainsi qu’à l’expulsion de la société Hôtel de Paris.

Par conséquent M. Y et la société Hôtel de Paris représentée par son liquidateur judiciaire seront déboutés de leur demande tendant à dire que l’action en nullité de l’acte sous seing privé intitulée 'Procuration’ sur lequel est apposé la date du 17 novembre 2007 est prescrite.

Sur la demande de nullité des actes sous seing privé datés du 17 novembre 2007 et 6 juin 2012

M. Y soutient que le formalisme de la loi Hoguet est sanctionnée par une nullité relative pouvant être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion par le mandant ; qu’en l’espèce, M. X a ratifié ultérieurement le mandat du 17 novembre 2007 qui lui a été donné pour gérer l’hôtel et consentir un bail avec la société Hôtel de Paris en le laissant pendant plusieurs années régler les charges de copropriété et en acceptant les règlements de loyers de sa part. Il ajoute que le jugement de première instance ne pouvait pas prononcer la nullité de la procuration du 6 juin 2012 qui n’était sollicitée par aucune des parties.

La société Hôtel de Paris représentée par son liquidateur judiciaire fait valoir qu’aux termes de la procuration du 17 novembre 2007, il a été donné mandat à M. Y de signer un contrat déterminé à savoir le bail commercial, ce qui exclut la notion d’habitude condition nécessaire pour rentrer dans le champs d’application de la loi Hoguet ; qu’ainsi s’agissant de la signature du bail commercial du 13 mai 2013, M. Y ne peut pas être considéré comme un professionnel de l’entremise ; qu’en tout état de cause, les statuts du 13 mai 2013 donnaient mandat exprès à M. Y en tant qu’associé de la société Hôtel de Paris d’accepter le bail commercial.

M. X soutient que les mandats du 17 novembre 2007 et du 6 juin 2012 sont nuls au regard de la loi Hoguet en ce qu’ils ne sont pas limités dans le temps, ne mentionnent aucun numéro d’enregistrement, ne prévoient pas les conditions de maniement des fonds et de reddition des comptes ; n’a pas date certaine pour l’acte daté du 17 novembre 2007 et il ajoute que M. Y ne détient pas de carte d’agent immobilier.

S’agissant de la teneur des deux actes sous seing privé du 17 novembre 2007 intitulé 'procuration’ et du 6 juin 2012 intitulé ' procuration avec mandat de gestion d’affaires’ et de l’application de la loi du 2 janvier 1970 dite Hoguet au cas d’espèce, la cour renvoie à la motivation particulièrement détaillée qu’elle adopte aux termes de laquelle le jugement entrepris a, à bon droit, dit que la loi dite Hoguet est applicable à l’activité de M. Y.

Le formalisme du mandat de gestion immobilière a pour objet, dans les rapports entre les parties, la sauvegarde des intérêts privés du mandant. Il s’ensuit que le non-respect des règles de forme entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis irrégulièrement.

Il est constant que M. Y, lorsqu’il s’est vu confier les deux mandats dont il se prévaut, n’était pas titulaire de la carte professionnelle requise par l’article 3 de la 'loi Hoguet’ de sorte qu’il ne pouvait pas régulièrement conclure ces conventions avec M. X.

En outre comme l’a relevé le jugement entrepris, le contenu des deux mandats des 17 novembre 2007 et 6 juin 2012 n’est pas conforme à la loi Hoguet et à son décret d’application du 20 juillet 1972. Ainsi, l’article 7 de la loi énonce que sont nulles les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’article 1er qui ne comprennent pas une limitation de leurs effets dans le temps. II est de principe que doit être assimilée à un défaut de limitation dans le temps la clause prévoyant un renouvellement indéfini du mandat par tacite reconduction. En l’espèce, la procuration portant la date du 17 novembre 2007 ne comporte aucune clause relative à sa durée et ne prévoit donc aucune limitation de ses effets dans le temps. Quant à la 'procuration avec mandat de gestion d’affaires’ du 6 juin 2012, elle stipule qu’elle est conclue pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction sans limiter le nombre des renouvellements de sorte qu’elle est, de fait, dépourvue de terme extinctif. De surcroît, les deux procurations litigieuses ne comprennent pas de numéro d’inscription sur un registre des mandats, ainsi que le requièrent les articles 65 et 72 du décret du 20 juillet 1972 dont la méconnaissance est également sanctionnée par la nullité des procurations.

Enfin, il n’est pas établi que M. E aurait ratifié ultérieurement les actes de gestion accomplis selon les actes précités établis en violation des dispositions de la loi Hoguet et de son décret d’application alors qu’aucun rapport de gestion locative ne lui a été transmis par M. Y ; qu’il n’est pas démontré que M. X aurait été tenu informé régulièrement de la situation locative de sa propriété et des travaux de mise en conformité et de rénovation que M. Y déclare y avoir entrepris entre 2009 et mai 2013 afin de pouvoir exploiter l’hôtel, ni de la procédure d’expulsion en 2009 des squatters dont M. Y se prévaut ; que M. X n’a pas perçu entre le 13 mai 2013 et à tout le moins entre 10 juin 2013, date de l’arrêté d’ouverture au public de l’hôtel exploité dans les lieux après les travaux, et le mois d’août 2016 les loyers résultant du bail du 13 mai 2013, aucun justificatif de paiement des loyers à M. X durant cette période n’étant produit ; que M. X a introduit une action en justice par voie d’assignation du 13 décembre 2016 afin de voir constater l’absence de mandat, annuler le bail commercial et expulser la société Hôtel de Paris.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement entrepris qui a jugé que les mandats des l7 novembre 2007 et 6 juin 2012 sont nuls, la cour relevant qu’il ressort de l’exposé du litige du jugement entrepris que M. X a bien sollicité, contrairement à ce que prétend M. Y, que soit également annulé le mandat du 6 juin 2012 dans ses conclusions du 27 juin 2019.

Sur l’annulation du bail commercial du 13 mai 2013

C’est à bon droit que le jugement entrepris a, par voie de conséquence de la nullité des mandats précités, retenu que le bail commercial du 13 mai 2013 devait être annulé dans la mesure où M. X n’était pas régulièrement représenté à l’acte puisque les mandats étant annulés, notamment celui portant la date du 17 novembre 2007, M. Y ne pouvait pas valablement donner pouvoir à Melle H Y de le représenter pour le compte du bailleur pour consentir le bail. Le fait que M. Y a par ailleurs signé le bail pour le compte de la société Hôtel de Paris est sans incidence, M. Y ayant agi en sa qualité de gérant de la société locataire acceptant le bail. En tout état de cause, comme le relève le jugement de première instance, le contrat de bail du 13 mai 2013 comporte in fine non pas la signature de Melle Y mais celle de 'M. X’ dont 1'expert judiciaire a constaté qu’elle avait été imitée de sorte qu’un tel acte ne saurait par conséquent produire effet. Enfin, par jugement en date du 16 mars 2021 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé la nullité de la société Hôtel de Paris.

Par conséquent le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a annulé le bail commercial du 13 mai 2013.

La société Hôtel de Paris représentée par son liquidateur judiciaire font valoir subsidiairement, si le bail commercial du 13 mai 2013 est annulé, qu’il s’est formé un bail commercial tacite verbal entre M. X et la société Hôtel de Paris.

Toutefois, M. X n’a encaissé des loyers qu’à compter du mois d’août 2016 et il a introduit le 13 décembre 2016 une action en justice tendant à la nullité du contrat de bail commercial du 13 mai 2013 ainsi qu’à l’expulsion de la société Hôtel de Paris de sorte qu’il ne peut être considéré qu’il était lié par un bail verbal tacite avec la société Hôtel de Paris. Par conséquent, il n’est pas rapporté la preuve d’un bail verbal tacite conclu entre M. X et la société Hôtel de Paris.

Il s’ensuit que la société Hôtel de Paris est occupante sans droit ni titre du bien de M. X de sorte que le jugement de première instance sera confirmé de ce chef ainsi que de l’expulsion subséquente, sans astreinte, qui a été ordonnée.

Il n’ya a pas lieu de prononcer de condamnation de M. Y à des dommages et intérêts du fait de la nullité du bail pour dol en réparation du préjudice subi du fait des

manoeuvres dolosives, le bail n’étant pas annulé de ce chef. Le jugement de première instance qui a rejeté cette demande sera donc confirmé.

Sur l’indemnité d’occupation M. X sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 8 000 euros par mois ainsi que le prononcé d’une condamnation 'solidairement’ (dans le dispositif de ses écritures) de M. Y et de la société Hôtel de Paris de ce chef faisant notamment valoir que la nullité du bail, qui est du fait de M. Y, a conduit à l’occupation sans droit ni titre de la société Hôtel de Paris. Il demande également paiement de la taxe foncière. M. Y réplique qu’il n’est pas occupant de sorte que la condamnation ne peut être prononcée in solidum comme y a procédé le jugement de première instance outre que le bailleur ne subit pas de préjudice du fait de l’occupation. La société Hôtel de Paris représentée par son liquidateur judiciaire fait valoir que le montant réclamé de l’indemnité n’est pas justifié et que le bail étant annulé, la taxe foncière ne peut pas être mise à la charge de la société Hôtel de Paris.

La société Hôtel de Paris étant occupante sans droit ni titre depuis le 13 mai 2013, elle est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun.

La production par M. X d’un seul avis de valeur d’une agence immobilière estimant le loyer à 8 000 euros/mois datant du 11 août 2021 ne suffit pas à justifier le montant qu’il réclame au titre de l’indemnité d’occupation laquelle a été justement fixée par le jugement entrepris à la somme de 5 000 euros/mois à compter du 13 mai 2013.

M. Y n’étant ni occupant sans droit ni titre, ni locataire, il ne peut pas être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation qui vise à indemniser le bailleur de l’occupation fautive des lieux.

S’agissant de la taxe foncière qui est réclamée par M. X, il s’agit d’une taxe qui incombe au propriétaire du bien immobilier sauf transfert exprès de cette charge sur le locataire par une clause contractuelle ; en l’espèce le bail étant annulé, aucun transfert de cette taxe ne peut intervenir.

M. X sera donc débouté de cette demande.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de compensation entre le paiement de l’indemnité d’occupation et le montant des travaux effectués par M. Y, cette demande de compensation n’étant faite par ce dernier qu’en cas de condamnation in solidum qui serait prononcée à son encontre, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Sur la fixation au passif

M. X demande que les sommes dues antérieurement au jugement de liquidation judiciaire soient fixées au passif.

Le jugement de première instance a condamné la société Hôtel de Paris à 'payer à M. L M X une indemnité d’occupation de 5.000 euros par mois à compter du 13 mai 2013 et jusqu’à complète libération des lieux, la dette constituée à ce titre devant toutefois être réduite de la somme de 52.500 euros que M. L M X déclare avoir d’ores et déjà perçue de la société Hôtel de Paris selon décompte des versements arrêté au 27 juin 2019.

Compte tenu la procédure de liquidation judiciaire de la société Hôtel de Paris, le jugement sera infirmé en ce qu’il a prononcé une condamnation et il sera fixé au passif de la liquidation judiciaire de la société Hôtel de Paris une indemnité d’occupation de 5.000 euros par mois à compter du 13 mai 2013 et jusqu’à complète libération des lieux, la dette constituée à ce titre devant toutefois être réduite de la somme de 57 000 euros que M. L M X déclare dans le dispositif de ses conclusions avoir d’ores et déjà perçue de la société Hôtel de Paris depuis août 2016 à septembre 2019.

Sur les demandes accessoires
Le jugement entrepris étant principalement confirmé, il le sera en ce qu’il a condamné in solidum la société Hôtel de Paris et M. F Y au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire diligentée par M^me I J, sous la réserve que s’agissant de la société Hôtel de Paris, ces indemnités seront fixées au passif de cette dernière.

En cause d’appel, il est équitable de condamner in solidum la société Hôtel de Paris, représentée par son liquidateur judiciaire, et M. F Y à régler à M. X la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ceux-ci succombant, ils seront condamnés in solidum aux dépens d’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a prononcé une condamnation 'in solidum’ de la société Hôtel de Paris et de M. F Y au paiement d’une indemnité d’occupation et prononcé une condamnation de la société Hôtel de Paris au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance ;

L’infirme de ces chefs

Statuant à nouveau et y ajoutant

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société Hôtel de Paris une indemnité d’occupation de 5.000 euros par mois à compter du 13 mai 2013 et jusqu’à complète libération des lieux, la dette constituée à ce titre devant toutefois être réduite de la somme de 57 000 euros que M. X déclare avoir d’ores et déjà perçue de la société Hôtel de Paris pour la période allant d’août 2016 à septembre 2019 ;

Déboute M. X de sa demande de condamnation de M. Y au titre de l’indemnité d’occupation ;

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société Hôtel de Paris l’indemnité de 3000 euros prononcée par le jugement entrepris in solidum avec M. Y au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de première instance tels qu’alloués par le jugement entrepris ;

Condamne en cause d’appel in solidum la société Hôtel de Paris, représentée par son liquidateur judiciaire et M. F Y à régler à M. X la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la société Hôtel de Paris, représentée par son liquidateur judiciaire et M. F Y aux dépens d’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires.