REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 19 JANVIER 2022

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/11699 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCHHE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Juillet 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 19/08220

APPELANTES

SASU PARIS PRIME OFFICE 1, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 849 866 181

[…]

[…]

Représentée par M^e X Y, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant

Assistée de M^e Lydie KOCHMAN du cabinet NICOLAS et DENIZOT , avocat au barreau de PARIS, toque : B0119, avocat plaidant

SASU IMODAM agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 408 825 636

[…]

[…]

Représentée par M^e X Y, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, appelante

Assistée de M^e Lydie KOCHMAN du cabinet NICOLAS et DENIZOT , avocat au barreau de PARIS, toque : B0119, avocat plaidant

INTIMEE

SAS FORTIA FINANCIAL SOLUTIONS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 539 733 881

[…]

[…]

Représentée par M^e Mathilde ANDRE de l’AARPI AEVEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0480

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Novembre 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 5 décembre 2018, la société Terreis, aux droits de laquelle se trouve la société Paris Prime Office 1 depuis un apport de l’immeuble en cause le 28 mai 2019, représentée par son gestionnaire la société Imodam Property, a donné à bail à usage de bureaux à la société Fortia Financial Solutions, pour neuf ans à compter du 1er mai 2019, un immeuble entier situé 32/[…] à Paris 16ème constitué par un hôtel particulier du 19ème siècle d’une superficie totale d’environ 1.733 m2 faisant l’objet de rénovations par la bailleresse, moyennant un loyer annuel principal de 1.200.000 €, une franchise d’un mois de loyer étant accordée au preneur pour réaliser des travaux d’aménagement. Dans cet acte, la date d’effet était fixée au 1er mai 2019, étant stipulé qu’en cas de retard le paiement du loyer serait décalé au prorata temporis.

Le 6 mai 2019, date fixée par la bailleresse pour la remise des clés et la prise d’effet du bail, la société Fortia Financial Solutions a refusé d’entrer dans les lieux au motif que les locaux étaient en mauvais état et non conformes à ce qui était convenu. Chacune des parties a fait réaliser le jour même un état des lieux par constat d’huissier contradictoire.
Le conseil de la société Fortia Financial Solutions et celui de la société Paris Prime Office 1 ont échangé plusieurs correspondances, les parties s’opposant quant à la gravité des désordres relevés dans les locaux.

Par lettre officielle du 13 juin 2019, le conseil de la société Fortia Financial Solutions a adressé à celui de la société Paris Prime Office 1 une liste de travaux à réaliser dans un délai de huit jours sous peine de saisir le tribunal.

Le même jour, par acte d’huissier du 13 juin 2019, la société Paris Prime Office 1 a fait délivrer à la société Fortia Financial Solutions un commandement de payer la somme principale de 430.594,19 € au titre des loyers de mai et juin 2019 outre le dépôt de garantie.

Par acte d’huissier du 13 juin 2019 également, la société Paris Prime Office 1 a fait délivrer à la société Fortia Financial Solutions une sommation de remettre une attestation d’assurance.

Par acte d’huissier de justice du 14 juin 2019, la société Paris Prime Office 1 a procédé à une saisie conservatoire d’une somme de 98.901 € sur le compte de la société Fortia Financial Solutions ouvert auprès de la BNP Paribas. Par jugement du 5 août 2019, le juge de l’exécution a ordonné la mainlevée de cette saisie.

Autorisée par ordonnance du 24 septembre 2019, la société Fortia Financial Solutions a assigné la société Paris Prime Office 1 et la société Imodam Property à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principalement de prononcer la résiliation du bail et la condamnation de la bailleresse en paiement de dommages et intérêts.

Par jugement du 23 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

Prononcé la résiliation depuis son origine du contrat de bail conclu le 5 décembre 2018 aux torts de la société Paris Prime Office 1,

Condamné la société Paris Prime Office 1 à payer à la société Fortia Financial Solutions une somme totale de 72.600 € en réparation de l’ensemble de son préjudice résultant de la résiliation du bail en cause, se décomposant comme suit : 66.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant des dépenses exposées inutilement du fait de la résiliation du contrat de bail en cause et 6.600 € au titre des frais de constats et de bureaux de contrôle,

Débouté la société Fortia Financial Solutions de sa demande aux fins de voir condamner la société Paris Prime Office 1 à lui payer la somme de 8.400 € par mois au titre de la location temporaire de bureaux annexes à compter du 29 mai 2019 jusqu’au présent jugement,

Débouté la société Paris Prime Office 1 de sa demande aux fins de voir dire que la société Fortia Financial Solutions est titulaire du bail en cause depuis le 6 mai 2019 ainsi que de ses demandes aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 1.237,691,12 € TTC au titre de l’arriéré locatif outre celle de 123.769,11 € au titre de la clause pénale,

Débouté la société Paris Prime Office 1 de sa demande aux fins de voir condamner la société Fortia Financial Solutions à lui payer une somme de 509,84 € au titre des frais de commandement de payer et sommation de faire,

Condamné la société Paris Prime Office 1 payer à la société Fortia Financial Solutions la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouté la société Fortia Financial Solutions de sa demande à l’encontre de la société Imodam Propertie fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,
Débouté la société Paris Prime Office 1 et la société Imodam Property de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

Rejeté les autres demandes,

Condamné la société Paris Prime Office 1 aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître M. André, avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 5 août 2020 enregistrée sous le numéro RG 20/11699, la société Paris Prime Office 1 et la société Imodam Property ont interjeté appel de ce jugement.

Par déclaration en date du 7 août 2020 enregistrée sous le numéro RG 20/11819, la société Fortia Financial Solutions a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 14 janvier 2021, le conseiller de la mise en état a prononcé la jonction des deux procédures sous le numéro 20/11699.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 8 novembre 2021, les sociétés SAS Paris Prime Office 1 et SAS Imodam demandent à la Cour de :

À titre préliminaire :

Juger irrecevables les prétentions subsidiaires de la société Fortia de prononcer la nullité du bail et de condamner la société Paris Prime Office 1 à lui verser 427.031,78 € en réparation de son préjudice,

Juger irrecevables les prétentions encore plus subsidiaires de la société Fortia de :

' condamnation de la société Paris Prime Office 1 à réaliser des travaux de mise aux normes, d’installation d’une centrale de traitement d’air, de reprise du sous-sol, de changement des pierres et du carrelage au rez-de-chaussée et de fixer la date d’effet du bail à l’achèvement desdits travaux, les loyers et charges n’étant pas dus avant, et de condamnation à lui rembourser les sommes exposées pour louer des bureaux de manière temporaire,

' de prononciation de la nullité ou réputer non écrites les clauses 'honoraires de suivi technique', 'honoraires de rédaction et d’intervention',

' de condamnation de la société Imodam Property à lui rembourser la somme de 32.400 € au titre des honoraires de rédaction et d’intervention.

1/ A titre principal :

Juger que la société Paris Prime Office 1 a rempli ses obligations contractuelles résultant du bail régularisé le 5 décembre 2018 avec la société Fortia Financial Solutions,

En conséquence :

Infirmer le jugement rendu le 23 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire de ce bail, débouté la société Paris Prime Office 1 de ses demandes en paiement et alloué à la société Fortia Financial Solutions diverses sommes à titre de dommages et intérêts, article 700 du code de procédure civile et dépens,
Et, statuant à nouveau :

Juger que la société Fortia est titulaire du bail à compter du 6 mai 2019, et qu’il lui appartient d’exécuter ses obligations contractuelles,

Condamner la société Fortia Financial Solutions au paiement de la somme de 4.311.618,80 € TTC au titre de l’arriéré locatif, outre 431.161,88 € au titre de la clause pénale et 509,84 € au titre des frais de commandement de payer et sommation, sauf à parfaire,

2/ A titre subsidiaire :

Infirmer le jugement rendu le 23 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a alloué la somme totale de 72.600 € à titre de dommages et intérêts à la société Fortia Financial Solutions,

3/En toute hypothèse :

Dire et juger mal fondée la société Fortia Financial Solutions en son appel,

En conséquence :

Débouter la société Fortia Financial Solutions de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la société Fortia Financial Solutions au paiement de la somme de 10.000 € à chacune des appelantes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de M^e X Y, conformément à l’article 699 du même code.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 8 novembre 2021, la société Fortia Financial Solutions demande à la Cour de :

Recevoir la Société Fortia en son appel, fins et conclusions et l’y déclarer bien-fondé ;

A titre liminaire,

Juger recevables les demandes susbsidiaires de la société Fortia Financial Solutions en application de l’article 910-4 du code de procédure civile ;

Sur le fond :

Infirmer le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris le 23 juillet 2020 en ce qu’il a limité à la somme de 72.600 € les condamnations prononcées à l’encontre de la Société Paris Prime Office 1, et débouté ainsi partiellement la Société Fortia Financial Solutions de ses demandes tendant à la condamnation de la Société Paris Prime Office 1 au paiement de la somme de 368.671,78 € au titre des dépenses exposées par la Société Fortia inutilement;

Confirmer le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris le 23 juillet 2020 en toutes ses autres dispositions, et notamment en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 5 décembre 2019 aux torts de la Société Paris Prime Office 1 et en ce qu’il l’a déboutée de toutes ses demandes ;

Statuant à nouveau,

Condamner la Société Paris Prime Office 1 à verser à la Société Fortia Financial Solutions la somme totale de 427.031,78 € TTC (350.026,48 € HT) se décomposant ainsi :
' 32.400 € TTC (27.000 € HT) au titre des frais de rédaction d’acte ;

' 156.000 € TTC (130.000 € HT) au titre des frais de commercialisation ;

' 180.271,78 € TTC (150.226,48 € HT) au titre des dépenses exposées par elle inutilement ;

' 7.960 € TTC (6 600 € HT) au titre des frais exposés ;

' 50.400 € TTC au titre du montant de la location temporaire de bureaux annexes, par mois de juin 2019 et jusqu’au mois de novembre 2019 ;

en réparation de son préjudice.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la Cour infirmerait la décision de résiliation :

1. A titre subsidiaire, sur la nullité

Prononcer la nullité du bail commercial régularisé le 5 décembre 2019 entre la Société Fortia Financial Solutions et la Société Paris Prime Office 1 (venant aux droits de la Société Terreis) en raison de l’erreur ayant vicié le consentement de la Société Fortia Financial Solutions ;

En conséquence,

Condamner la Société Paris Prime Office 1 à verser à la Société Fortia Financial Solutions la somme totale de 427.031,78 € TTC (350.026,48 € HT) se décomposant ainsi :

' 32.400 € TTC (27.000 € HT) au titre des frais de rédaction d’acte ;

' 156.000 € TTC (130.000 € HT) au titre des frais de commercialisation ;

' 180.271,78 € TTC (150.226,48 € HT) au titre des dépenses exposées par elle inutilement ;

' 7.960 € TTC (6 600 € HT) au titre des frais exposés ;

' 50.400 € TTC au titre du montant de la location temporaire de bureaux annexes, par mois de juin 2019 et jusqu’au mois de novembre 2019 ;

en réparation de son préjudice ;

2. A titre plus subsidiaire, dans l’hypothèse où le bail resterait en vigueur entre les parties

2.1 Sur les travaux à réaliser

Condamner la Société Paris Prime Office 1 à réaliser les travaux suivants :

' Mise aux normes des locaux en matière de sécurité incendie ;

' Mise aux normes de l’installation électrique des locaux ;

' Installation d’une Centrale de Traitement d’Air permettant une ventilation mécanique à tous les niveaux de l’immeuble ;

' Reprise complète du sous-sol pour permettre une utilisation de celui-ci en bureau ;
' Changement des pierres situées au rez-de-chaussée ;

' Changement du carrelage installé en rez-de-chaussée ;

Fixer la date d’effet du bail commercial à l’achèvement des travaux par la Société Paris Prime Office 1 ;

Dire et juger la Société Fortia ne sera redevable d’aucun loyer et charge durant le temps de réalisation des travaux ;

Condamner la Société Paris Prime Office 1 à rembourser à la Société Fortia les sommes exposées pour louer des bureaux de manière temporaire et ce, jusqu’à complet achèvement des travaux ;

2.2 Sur les clauses du contrat

Prononcer la nullité de la clause plaçant à la charge de la Société Fortia Financial Solutions les 'honoraires de suivi technique’ pour un montant de 2,5 % HT du montant du loyer ;

Subsidiairement, réputer non écrite cette clause ;

Prononcer la nullité de la clause plaçant à la charge de la Société Fortia Financial Solutions les 'honoraires de rédaction et d’intervention’ pour un montant de 27.000 € HT ;

Subsidiairement, réputer non écrite cette clause

En conséquence,

Condamner la Société Imodam Property à rembourser à la Société Fortia Financial Solutions la somme de 32.400 € TTC versée au titre des honoraires de rédaction et d’intervention ;

2.3 Sur le montant du loyer

Réduire le montant du loyer annuel total à la somme de 1.004.416 € HT/HC ;

En tout état de cause ;

Débouter la société Paris Prime Office 1 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

Condamner in solidum la Société Paris Prime Office 1 et la Société Imodam Property à verser à la Société Fortia Financial Solutions la somme de 20.393,20 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

Condamner la Société Paris Prime Office 1 à verser à la Société Fortia Financial Solutions la somme de 11.460 € par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance ;

Condamner la Société Paris Prime Office à supporter les entiers dépens de l’instance en ce compris le timbre fiscal de 225 €.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 novembre 2021.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes subsidiaires de la société Fortial Financial Solutions :

Au soutien de sa demande d’irrecevabilité, la société Paris Prime Office 1 fait grief à la société Fortia Financial Solutions de ne pas avoir formé ses demandes subsidiaires dans le délai de l’article 910-4 du code de procédure civile, pour ne les avoir élevées que dans ses conclusions du 15 juillet 2021 et considère qu’elles ne peuvent constituer une réponse à ses précédentes conclusions.

La société Fortia Financial Solutions se prévaut des dispositions de l’article 910-4 alinéa 2 et soutient que ces demandes subsidiaires constituent une réponse aux conclusions la société Paris Prime Office 1 notifiées le 27 janvier 2021 et aux demandes qu’elle y développe.

La cour rappelle que les dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile énoncent : 'A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910 l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

En l’espèce, la cour est saisie de deux appels concurrents et la jonction ordonnée le 14 janvier 2021 n’a pas pour effet de créer une procédure unique, chacune des instances conservant son autonomie.

La société Paris Prime Office 1 a interjeté appel du jugement entrepris le 5 août 2020 (enregistré sous le numéro 20/11699) et a notifié des conclusions d’appelant le 4 novembre 2020 sollicitant principalement l’infirmation du jugement et la condamnation de la société Fortia Financial Solutions au paiement d’un arriéré. La société Fortia Financial Solutions a pour sa part notifié le 29 janvier 2021 des conclusions d’intimée ne comportant aucune demande subsidiaire dans leur dispositif, la cour rappelant que par application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle n’est tenue que par le prétentions énoncées dans le dispositif.

La société Fortia Financial Solutions a déposé ses conclusions d’appelante dans le dossier 20/11819 sollicitant uniquement la confirmation du jugement entrepris sur le prononcé de la résiliation mais son infirmation sur les dommages-intérêts alloués. La société Paris Prime Office 1 a notifié ses conclusions d’intimée le même jour, le 4 novembre 2020, identiques à ses conclusions d’appelante dans l’appel enregistré sous le numéro 20/11699.

La société Fortia Financial Solutions n’a mentionné ses demandes subsidiaires que dans le dispositif des conclusions notifiées le 15 juillet 2021, soit après l’expiration du délai prévu par les articles 908 et 909 du code de procédure civile. Elle ne peut utilement prétendre qu’elles constituent une réponse aux conclusions notifiées le 27 janvier 2021 par la société Paris Prime Office 1 alors que dès ses premières conclusions tant d’appelante que d’intimée, la société Paris Prime Office 1 a sollicité paiement de l’arriéré.

Dès lors, au vu de ce qui précède, les demandes subsidiaires de la société Fortia Financial Solutions tendant à voir prononcer la nullité du bail, à voir condamner le bailleur à exécuter divers travaux, à voir déclarer nulles ou réputer non écrites des clauses du bail, seront déclarées irrecevables.

Sur la résiliation du bail :
La société Fortia Financial Solutions se prévaut de manquements graves et répétés du bailleur à son obligation de délivrance auxquels il a refusé de remédier, justifiant la résiliation judiciaire du bail. Elle fait valoir que les conditions générales du bail n’exonèrent pas le bailleur de son obligation de délivrance de locaux conformes aux prévisions contractuelles ; qu’il s’est engagé à livrer des locaux rénovés aux termes de l’article 15 du bail qui seul a vocation à s’appliquer pour apprécier l’étendue de l’obligation de délivrance de sorte qu’elle est en droit d’attendre la livraison de travaux conformes à l’activité prévue et de nature à en permettre l’exercice en toute sécurité, précisant que la qualité de la rénovation annoncée telle qu’elle résulte de la plaquette de commercialisation l’a conduite à accepter un loyer élevé. Les griefs invoqués portent sur l’état général des locaux dont elle soutient qu’ils présentent un certain nombre de vices et désordres, la non-conformité des locaux au niveau de la sécurité incendie, la non-conformité de l’installation électrique, l’insuffisance du système de renouvellement d’air ne permettant pas de respecter le capacitaire annoncé de 300 personnes et l’aménagement du sous-sol non conforme à sa destination contractuelle de bureaux.

Le bailleur conteste l’existence d’un quelconque manquement à son obligation de délivrance dès lors qu’au jour prévu pour la remise des clés, les locaux avaient été effectivement refaits et que leur état permettait l’utilisation souhaitée par la preneuse et prévue contractuellement. Il fait valoir que les parties ont dérogé aux dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil en mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité, le bailleur n’étant tenu que des travaux résultant du descriptif annexé au bail par application de l’article 15 dudit bail ; que ces travaux sont conformes aux prévisions et que les locaux sont exploitables ; que les obligations des parties ne résultent que du bail qu’elles ont signé, la plaquette publicitaire dont se prévaut le preneur n’entrant pas dans le champ contractuel. En réponse aux critiques du preneur, il invoque le très bon état général des locaux, leur conformité à la réglementation incendie pour des locaux à usage de bureaux, l’inexistence de non-conformité affectant l’installation électrique, le caractère infondé des critiques concernant les insuffisances du sytème de renouvellement d’air, soutenant qu’en toute hypothèse les travaux de ventilation dans les étages sont à la charge du preneur, et enfin la confusion opérée par ce dernier entre la destination contractuelle et l’affectation des diverses parties des locaux.

La cour rappelle que par application des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil le bailleur est tenu de délivrer au preneur des locaux conformes à leur destination contractuelle, en bon état de réparation de toute espèce et de les maintenir en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués pendant toute la durée du bail ; que le bail commercial peut néanmoins contenir des clauses dérogeant à ces obligations à la condition qu’elles soient expresses et sous réserve qu’elles n’aboutissent pas à exonérer le bailleur de son obligation essentielle de délivrance.

En l’espèce, le bail conclu le 5 décembre 2018 porte sur des locaux constitués d’un immeuble indépendant en R +3 d’une surface utile d’environ 1351 m², un sous-sol d’une surface utile de 382 m² environ et une terrasse au 1er étage de 87 m² environ, destinés à l’usage exclusif de bureaux. Il énonce en son article 6 que le preneur 'prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur, à quelque époque que ce soit pendant la durée du bail, aucune réparation, amélioration ou remplacement quelles que soient la cause, la nature et l’importance, ni aucune réduction de loyer de ce chef' (…). Il 's’engage à tenir les lieux loués en parfait état de réparations et d’entretien pendant toute la durée du bail et effectuer, le cas échéant, toutes réparations, petites ou grosses, sans distinction, à l’exception de celles prévues par l’article 606 du code civil incluant notamment le remplacement complet du système de chauffage, de climatisation et des ascenseurs et de celles ne pouvant être imputées au preneur en vertu de l’article R. 145-35 du code de commerce, de telle sorte que les lieux soient restitués en fin de jouissance, en parfait état de réparations et d’entretien'(…). Il 's’engage à entretenir, mettre en conformité et remplacer à ses frais, quelle que soit l’importance des travaux et réparations fût-ce par vétusté, le preneur renonçant à se prévaloir des dispositions de l’article 1755 du code civil, sous réserve des dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce, toutes installations, canalisations, équipements, gros ou petits (ascenseurs, climatisation, installations électriques et téléphoniques, etc.), appareils, fermetures et plus généralement tous les éléments garnissant ou composant les lieux loués, sans exception'.

Le bail comporte par ailleurs en son article 15 une clause particulière ainsi libellée :

'1/ travaux bailleur

Le bailleur s’engage à réaliser les travaux de rénovation conformément au descriptif des travaux de rénovation mentionné en annexe ; ces travaux seront effectués aux frais du bailleur et devront être achevés et réceptionnés au plus tard pour le 30 avril 2019. En cas de retard, la date d’entrée en jouissance et le paiement du loyer seront décalés au prorata temporis.

2/ franchise de loyers

Le preneur est autorisé à réaliser les travaux d’aménagement suivant descriptif annexé aux présentes. Ces travaux resteront à ses frais et sous sa responsabilité, tant à l’égard des tiers que de l’immeuble (…)

En compensation de la prise en charge par le preneur de l’ensemble de ces travaux, le bailleur consent une franchise d’un mois de loyer, TVA comprise et hors charges.

3/ rapport d’étude capacitaire

Il est convenu que le rapport d’étude capacitaire réalisé par Qualiconsult en date du 20 mars 2017 est annexé aux présentes'.

Il résulte de ces dispositions que les parties ont subordonné l’entrée en jouissance du preneur à la réalisation par le bailleur de travaux de rénovation dont la liste a été fixée par un descriptif annexé au bail et en démontre l’ampleur, la clause selon laquelle le preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront lors de l’entrée en jouissance ne déchargeant pas le bailleur de son obligation de délivrance de locaux conformes à l’usage auquel ils sont destinés, pas plus que l’obligation de mise en conformité mise à la charge du preneur en cours de bail ; que l’accomplissement par le bailleur de son obligation de délivrance doit être apprécié au regard de la destination des locaux et des travaux auxquels il s’est engagé et qui font l’objet de la clause particulière du bail, la cour renvoyant au jugement entrepris concernant l’énumération de ces travaux.

Contrairement aux affirmations de la société Fortia Financial Solutions, il n’y a pas lieu de prendre e n c o m p t e l a p l a q u e t t e p u b l i c i t a i r e é t a b l i e p a r l a s o c i é t é L e a s e o d a n s l e c a d r e d e l a commercialisation de l’immeuble dès lors que ce document n’entre pas dans le champ contractuel, seul devant être pris en compte pour déterminer l’étendue des obligations respectives des parties le bail et ses annexes à savoir le descriptif des travaux paraphé par le parties ainsi que le rapport d’étude capacitaire daté du 20 mars 2017, établi par la société Qualiconsult.

* sur l’état général des locaux donnés à bail :

Chacune des parties a fait établir un procès-verbal de constat d’huissier contradictoire à la date du 6 mai 2019 fixée par le bailleur pour la prise de possession des lieux.

L’examen comparé de ces états des lieux contradictoires ne fait pas ressortir de différences majeures quant à l’étendue des désordres invoqués par la société locataire, la cour relevant à l’instar du bailleur que l’huissier mandaté par le preneur ne s’est attaché à mentionner que les désordres sans aucunement procéder à des constatations quant à l’état objectif général des locaux, le constat d’huissier dressé à l’initiative du bailleur démontrant que, de façon générale, hormis les désordres ponctuels signalés, les locaux sont globalement propres et rénovés.
Compte tenu de cet état général, les désordres constatés, séparément ou ensemble, tels que repris par le jugement entrepris auquel la cour renvoie, n’apparaissent pas comme étant de nature à faire obstacle à l’usage des locaux selon leur destination contractuelle ; qu’ils ne pouvaient faire dès lors l’objet que de réserves sans incidence quant à l’appréciation du respect par le bailleur de son obligation de délivrance ; qu’il en est de même s’agissant des traces d’humidité mises en évidence par le constat d’huissier dressé le 29 mai 2019 à l’initiative de la société locataire et dont l’étendue est particulièrement restreinte.

Ce premier moyen sera donc écarté.

* sur la sécurité incendie :

La société locataire se prévaut de non-conformités mises en évidence par le rapport établi par le bureau d’étude Risk Control en suite d’une visite des lieux réalisée le 29 mai 2019 et portant sur l’absence de porte-feu dans les locaux, l’absence d’encloisonnement de l’escalier, l’absence de désenfumage, l’absence d’alarme sonore et l’absence de signalétique lumineuse, faisant observer par ailleurs qu’en l’état actuel, les portes de l’établissement au niveau du rez-de-chaussée s’ouvrant vers l’intérieur, les locaux ne peuvent accueillir que 50 personnes alors que le bailleur s’est engagé à livrer des locaux neufs en capacité de recevoir 300 personnes notamment par rapport à la sécurité incendie.

Le rapport établi par la société Qualiconsult le 19 septembre 2019 au visa d’une visite des locaux intervenue le 9 juillet 2019 ne met pour sa part pas en évidence de non-conformités tenant compte du fait que les travaux entrepris n’ont pas donné lieu à la délivrance d’un permis de construire et qu’ils n’ont pas porté sur les équipements ou aménagements en cause.

La société locataire ne peut utilement prétendre que le bailleur a restreint la mission de la société Qualiconsult alors que cette dernière avait pour mission d’établir un diagnostic de l’existant en termes de sécurité incendie ; que le rapport ainsi établi vise l’ensemble des documents techniques examinés contrairement au rapport établi par la société Risk Control qui ne comporte aucune précision sur sur ce point.

La cour relève enfin s’agissant du non-respect alléguée de la capacité maximale du bâtiment de 300 personnes au regard de la sécurité incendie que le rapport d’étude capacitaire annexé au bail fixe comme condition que les deux vantaux de la porte cochère resteront ouverts lors des horaires d’ouverture de bureaux ; que ce document relevant du champ contractuel, la société locataire qui a accepté comme préalable que la porte cochère reste ouverte pendant les horaires d’ouvertures ne peut prétendre que le capacitaire prévu en terme de sécurité incendie n’est pas respecté.

En définitive, le moyen tiré du non-respect des règles de sécurité incendie sera écarté.

* sur l’installation électrique :

Le descriptif de travaux annexé au bail prévoit la réfection intégrale de l’installation électrique par le bailleur et ce dernier produit aux débats en pièce 31 un rapport de vérification des installations électriques établi le 29 avril 2019 par la société 01 Contrôle comportant 35 pages détaillant l’ensemble des vérifications opérées et dont il ne ressort qu’une non-conformité mineure découlant de l’absence de protection différentielle, non conformité relevée par le rapport de la société Risk Control du 29 mai 2019. Le rapport établi le 19 septembre 2019 par la société Qualiconsult en suite d’une visite des locaux opérée le 9 juillet 2019 établissant qu’à cette date, il ne subsiste aucune non-conformité, la société locataire ne saurait arguer d’un manquement du bailleur tiré d’une non-conformité de l’installation électrique.

* sur le capacitaire et la ventilation des locaux :
Le bail comporte en annexe un rapport d’étude capacitaire pour l’immeuble en cause prévoyant une capacitale maximale de 300 personnes pour le bâtiment. Les parties s’opposent sur la définition du terme 'capacitaire', la société locataire prétendant que cette stipulation lui garantit la possibilité d’accueillir 300 salariés dans les locaux loués impliquant par conséquent la mise en place d’une ventilation adaptée à ce nombre de postes de travail et plus particulièrement d’une centrale de traitement d’air dans les étages, ce que lui refuse le bailleur qui restreint cette notion à celle de la sécurité incendie.

Comme le fait valoir à juste titre le bailleur, la portée de ce terme sera fixée par référence

aux seuls documents contractuels liant les parties, la cour rappelant ainsi qu’il a été jugé précédemment que la plaquette de commercialisation n’entre pas dans le champ contractuel.

Le rapport d’étude capacitaire précise qu''il a pour objet de déterminer, en fonction des dégagements disponibles, les effectifs maximaux dans les immeubles objet du présent rapport'.

Il énonce au titre des hypothèses retenues :

-' tous les locaux de plus de 30 m² auront une issue de 0,80 m de large ;

- les circulations auront une largeur minimum de 1 UP à tous les niveaux ;

- la circulation créée entre la sortie créée et la circulation existante aura une largeur de 1UP minimum ;

- les deux vantaux de la porte cochère seront ouverts lors des horaires d’ouverture de bureau OU la circulation créée évoquée dans le premier point aura une largeur minimum de 2 UP et la porte cochère pourra être utilisée comme à l’existant'.

Il résulte clairement de ces précisions que le capacitaire s’analyse au regard des seules règles de sécurité incendie et non pas des règles de sécurité incendie et de ventilation comme retenu par le premier juge, seuls les dégagement et circulations étant visés. Il s’ensuit que contrairement aux affirmations de la société locataire, le bailleur n’a jamais garanti la possibilité d’installer 300 postes de travail dans les locaux loués. Il est dès lors inopérant pour la société locataire de tenter de tirer argument d’un rapport établi par la société Socotec en date du 27 mai 2019 sur le fondement d’un capacitaire ne correspondant pas à la définition contractuelle retenue. La cour relèvera en outre s’agissant de la ventilation des locaux, d’une part, que le descriptif de travaux ne prévoit l’installation d’une centrale de traitement d’air qu’en sous-sol, à l’exclusion des étages et, d’autre part, qu’il résulte d’un avis de la société Qualiconsult portant sur la ventilation du rez-de-chaussée qu’il n’y a pas d’obligation d’installer une ventilation mécanique dès lors que deux ouvrants de ventilation ont été aménagés dans la verrière.

La société locataire ne rapporte ainsi pas la preuve d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance de ce chef.

* sur l’aménagement du sous-sol non conforme à sa destination contractuelle :

La société Fortia Financial Solutions fait valoir que le sous-sol ne peut être utilisé à usage de bureau en méconnaissance des stipulations du bail qui présentent les locaux loués comme un tout sans différencier le sous-sol, se prévalant en outre du document commercial et du capacitaire.

Les locaux loués à usage exclusif de bureaux sont, au titre de la clause de désignation du bail, décrits comme étant constitués d’un immeuble indépendant en R +3 d’une surface utile d’environ 1351 m², un sous-sol d’une surface utile de 382 m² environ et une terrasse au 1er étage de 87 m² environ. La société locataire ne peut pour autant en déduire que chacune des parties doit pouvoir être affectée à l’usage de bureaux prévu contractuellement sauf à opérer ainsi que le fait valoir le bailleur une confusion entre la destination contractuelle du bail et l’affectation des diverses parties des locaux. Elle ne peut utilement se prévaloir du document commercial allégué qui n’entre pas dans le champ contractuel ni du capacitaire visant de façon générale des bureaux sur l’ensemble des niveaux dès lors que les plans annexés au bail divisent le sous-sol en locaux de convivialité, archives et locaux techniques, la cour relevant en outre que selon les plans d’aménagement de la société locataire, elle entendait y réaliser une cafétéria et une salle de sport.

Au regard de ces constatations, la société Fortia Financial Solutions n’est pas fondée à arguer d’un aménagement du sous-sol non conforme à sa destination contractuelle, étant relevé que les imperfections constatées dans la réalisation des travaux n’étaient pas de nature à faire obstacle à l’usage contractuellement prévu.

En définitive, la société Fortia Financial Solutions ne rapporte pas la preuve d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Il en résulte que le bail a pris

effet à la date du 6 mai 2019, date fixée pour la remise des clés dont la société locataire

a refusé de prendre possession. Le jugement entrepris prononçant la résiliation du bail depuis sont origine sera dès lors infirmé.

Sur les sommes dues par la société Fortia Financial Solutions :

Il sera relevé à titre liminaire sur ce point que la société Fortia Financial Solutions ne reprend pas dans le dispositif de ses conclusions le moyen d’irrecevabilité de cette demande en paiement tirée du préambule du bail conclu le 1er février 2020 de sorte que la cour n’en est pas saisie.

Le bail ayant pris effet à la date du 6 mai 2019, la société Fortia Financial Solutions est tenue d’en régler les loyers, peu important qu’elle ait refusé d’en prendre possession, la cour relevant que cette dernière ne rapporte pas la preuve que les locaux ont été reloués. Elle ne peut utilement contester le montant du loyer motifs pris de l’absence de standing attendu et de l’absence de possibilité d’utilisation du sous-sol au regard de ce qui a été jugé précédemment quant au document publicitaire et l’aménagement du sous-sol.

Les conclusions du bailleur comportent le décompte détaillé de la somme de 4.311.618,80 euros réclamée au titre de l’arriéré locatif pour la période du 6 mai 2019 au 31 décembre 2021, dépôt de garantie inclus, la société locataire en contestant les provisions sur charges, les frais d’envoi et les frais de suivi technique.

Il sera relevé que ce décompte tient compte de la franchise de loyer prévue par l’article 15 du bail ci-avant rappelé.

C’est à juste titre que la société locataire conteste les provisions sur charges de 15.235 euros par trimestre dès lors qu’aucun justificatif de régularisation de charges n’est produit aux débats par le bailleur. La somme de 161.725,38 euros imputée à titre de provisions sur charges sera en conséquence déduite.

La société Fortia Financial Solutions critique également à juste titre les frais d’envoi dont l’imputation ne repose sur aucune stipulation contractuelle. La somme de 63,60 euros sera donc déduite de ce chef.

En revanche, les honoraires de suivi technique contestés par la société locataire résultent d’une stipulation contractuelle qui en fixe le montant à 2,50 % du loyer HT de sorte que la contestation opérée de ce chef n’est pas fondée.

Au vu de ce qui précède, la société Paris Prime Office 1 est fondée à obtenir paiement de la somme de 4.149.828,82 euros.

Le bail comporte par ailleurs en son article IV une clause pénale de 10 % à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires de sorte que le bailleur est fondé à réclamer de ce chef paiement de la somme de 414.982,88 euros.

Sur les demandes accessoires :

La société Fortia Financial Solutions qui succombe supportera les dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement et de la sommation délivrés le 13 juin 2019, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef, le rejet de l’indemnité de procédure étant confirmé.

Il convient d’autoriser la distraction des dépens au profit de l’avocat postulant qui en a fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés par elle en la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf sur l’indemnité de procédure,

Statuant à nouveau,

Déclare la société Fortia Financial Solutions irrecevable en sa demande subsidiaire tendant à voir prononcer la nullité du bail commercial du 5 décembre 2018 et ses demandes plus subsidiaires tendant à voir condamner le bailleur à réaliser divers travaux et à voir prononcer la nullité de clauses du bail ou réputer non écrites lesdits clauses,

Déboute la société Fortia Financial Solutions de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail,

Dit que le bail a pris effet au 6 mai 2019,

Condamne la société Fortia Financial Solutions à payer à la société Paris Prime Office 1 la somme de 4.149.828,82 euros, au titre de l’arriéré au 31 décembre 2021 et la somme de 414.982,88 euros au titre de la clause pénale prévue par le bail,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Fortia Financial Solutions aux dépens de première instance et d’appel, incluant le coût du commandement et de la sommation délivrés le 13 juin 2019, dont distraction au profit de Maître X Y en application de l’article 699 du code de procédure civile.