RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRÊT DU 07 MARS 2022

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/16028 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCTLH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Juin 2020 -TJ de PARIS – RG n° 18/07713

APPELANT

MONSIEUR LE DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS

Pôle Fiscal Parisien 1, Pôle Juridictionnel Judiciaire

Ayant ses bureaux11-13 rue de la banque

[…]

Représenté par M^e Guillaume MIGAUD de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC430

INTIMEE

Madame A Z

[…]

92200 Neuilly-sur-Seine

née le […] à […]

Représentée par M^e Maryse TIRARD-NAUDIN de la SELARL TIRARD NAUDIN SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0185

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 31 Janvier 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Edouard LOOS, Président

Madame Sylvie CASTERMANS, Conseillère

Monsieur X de Y, Conseiller

qui en ont délibéré,
Un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur X de Y dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : M^me Cyrielle BURBAN

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Edouard LOOS, Président et par M^me Cyrielle BURBAN, Greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Les déclarations d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) souscrites par M^me A Z au titre des années 2010 à 2012 ont mentionné à l’actif la participation détenue à concurrence de 12,50% dans la société civile immobilière La Varenne Stockage (Sci LVS), pour une valeur vénale de 700.000 euros au 1er janvier 2010 et au 1er janvier 2011 et de 662.500 euros au 1er janvier 2012.

La société LVS détenait :

- 40% du capital social d’une Sci Balsic, détenant elle-même 99,90% du capital de la société La Croix Verte propriétaire d’un terrain à destination industrielle et commerciale et d’un ensemble bâti (entrepôt à usage frigorifique et à usage de bureaux, locaux techniques) situé à Monsoult (95) ;

- des terrains à usage industriel et commercial situés à Gretz-Armainvilliers (77), faisant pour partie l’objet d’un bail à construction.

Le 18 décembre 2013, l’administration fiscale a adressé à M^me A Z une proposition de rectification portant la valeur de sa participation au capital de la société LVS à 3.266.661 euros pour l’année 2010, 3.006.336 euros pour l’année 2011 et à 2.620.273 euros pour l’année 2012.

À la suite des observations de M^me Z présentées le 17 février 2014, l’administration fiscale a maintenu partiellement ses rectifications le 9 juillet 2014 en évaluant la participation litigieuse à 2.819.715 euros pour l’année 2010, 2.606.474 euros pour l’année 2011 et à 2.170.845 euros pour l’année 2012.

Suivant avis du 7 juin 2016, la commission départementale de conciliation de Paris a adopté les rectifications proposées par l’administration fiscale.

Un avis de mise en recouvrement a été émis le 15 septembre 2016 pour un rappel de droits au titre de l’ISF de 2010 à 2012 et de la contribution exceptionnelle (CEF) sur la fortune de 2012.

M^me A Z a présenté une réclamation contentieuse par lettre du 10 novembre 2016, avec demande de sursis au paiement des impositions contestées. Cette réclamation n’a pas fait l’objet de réponse par l’administration fiscale dans le délai de six mois.

M^me A Z a porté la contestation devant le tribunal de grande instance de Paris par assignation du 20 juin 2018.

Par jugement du 17 juin 2020, le tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit :
- Prononce la décharge des rappels d’impôt de solidarité sur la fortune au titre des années 2010 à 2012 et de contribution exceptionnelle sur la fortune au titre de l’année 2012 mis à la charge de M^me A Z pour un montant total de 100.659 euros,

- Condamne la direction générale des finances publiques, agissant en la personne du directeur régional des finances publiques d’Ile de France et du département de Paris, aux dépens mentionnés à l’article R. 207-1 du livre des procédures fiscales,

- Condamne la direction générale des finances publiques, agissant en la personne du directeur régional des finances publiques d’Ile de France et du département de Paris, à payer la somme de 1.500 euros à M^me A Z au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Par déclaration du 06 novembre 2020, le directeur régional des finances publiques d’Île-de-France et de Paris a interjeté appel du jugement.

Par dernières conclusions signifiées le 5 février 2021, le directeur régional des finances publiques d’Île-de-France et de Paris demande à la cour :

- juger M. le directeur régional des finances publiques d’Île-de-France et de Paris recevable et bien fondé en son appel du jugement rendu le 17 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Paris,

- réformer la décision rendue le 17 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a prononcé la décharge des rappels d’impôt de solidarité sur la fortune au titre des années 2010 à 2012 et de contribution exceptionnelle sur la fortune au titre de l’année 2012 mis à la charge de M^me A Z pour un montant total de 100.659 euros.

Statuant à nouveau,

- confirmer la validité du rehaussement de la valeur vénale des titres de la société LVS dans son principe et dans son montant ;

- condamner M^me A Z aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction pour ceux le concernant, au profit de la Selarl ABM en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions signifiées le 31 mai 2021, M^me A Z demande à la cour :

- confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 17 juin 2020 ;

- confirmer en conséquence le prononcé de la décharge des rappels d’impôt de solidarité sur la fortune et de contribution exceptionnelle sur la fortune mis à la charge de M^me A Z au titre des années 2010 à 2012, pour un montant total (droits et intérêts de retard) de 100.659 euros ;

- condamner l’administration au paiement, au profit de M^me A Z, d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

- mettre à la charge de l’administration les frais de signification et autres frais, s’il y a lieu, prévus par l’article R. 207-1 du livre des procédures fiscales.

SUR CE,

Le directeur régional des finances publiques d’Île-de-France et de Paris fait valoir que l’évaluation des titres de la société LVS a été réalisée à partir de la combinaison des méthodes mathématique et de productivité, leur combinaison correspondant à un associé majoritaire, soit (3VM + VP)/4. La valeur obtenue a été réduite d’une décote spécifique de minorité, pour éviter qu’une participation minoritaire ait une valeur supérieure à une participation majoritaire. A la suite des observations émises, il a été donné plus d’importance à la valeur mathématique en retenant une combinaison de (4VM + VP)/5. La valeur retenue correspond au prix du marché, M^me A Z ne rapportant aucun élément justifiant la cessation du paiement des redevances générées par leur location. M^me A Z a reçu une proposition d’achat d’un promoteur immobilier le 3 octobre 2013, soit 1.831.250 euros, alors qu’aucun élément ne justifie une réduction de la valeur retenue.

M^me A Z réplique que les méthodes mathématique et de productivité utilisées ne tiennent pas compte des spécificités réglementaires, capitalistiques, économiques et historiques, liées à la disparité des actifs, composés de terrains industriels, de parts sociales d’autres sociétés, et à leur mode de détention par une société à caractère familial n’ayant pas vocation à être cédée. L’évaluation des parts sociales de la société LVS doit faire apparaître une valeur aussi proche que possible de celle qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande et tenir compte de ses spécificités propres et des actifs qu’elle détient. Les biens immobiliers présentent des risques environnementaux dont les travaux de dépollution et de démolition doivent être pris en considération. L’administration fiscale retient des méthodes purement patrimoniales étrangères à la réalité du marché.

Ceci étant exposé,

Selon l’article 885 E du CGI, alors applicable, « l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l’année, de l’ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant aux personnes visées à l’article 885 A, ainsi qu’à leurs enfants mineurs lorsqu’elles ont l’administration légale des biens de ceux-ci. »

Selon l’article 885 S du CGI, alors applicable, « la valeur des biens est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès. »

Selon l’article 758 du CGI, « pour les transmissions à titre gratuit des biens meubles, autres que les valeurs mobilières cotées et les créances à terme, la valeur servant de base à l’impôt est déterminée par la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf ce qui est dit aux articles 764, 767 à 770 et 773 à 776 bis. »

Selon le BOI-PAT-ISF 30-50-10 du 05 août 2013, dans sa version applicable non modifiée, « la valeur vénale des titres des sociétés non cotées doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments permettant d’obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande. En conséquence, cette valeur doit être déterminée en tenant compte, non seulement de la valeur mathématique obtenue par actualisation de l’actif net comptable de la société, mais également de la valeur de productivité tirée de l’importance du bénéfice et de la valeur de rendement établie par capitalisation du dividende. »

« Il y a lieu également de prendre en compte les valeurs dégagées à l’occasion des mutations antérieures des mêmes titres et les perspectives d’avenir de la société en fonction notamment de sa capacité d’autofinancement. Par ailleurs, la valeur des titres peut être différente selon qu’ils permettent ou non de détenir le pouvoir de décision dans l’entreprise. En principe, dans l’affirmative, la valeur mathématique est privilégiée. En revanche, s’ils ne représentent qu’une fraction minoritaire, le rendement attendu pourra constituer la principale référence. »

« En définitive, l’estimation de la valeur vénale des titres non cotés résulte de la combinaison de ces différentes méthodes suivant une pondération qui permet de prendre en considération les caractéristiques de la société et le contexte économique dans lequel elle évolue. (') Les valeurs mobilières non cotées sont imposées d’après la déclaration détaillée et estimative des redevables. Dans la mesure où seule la décision de l’assemblée générale de distribuer tout ou partie des bénéfices réalisés au cours de l’exercice sous forme de dividendes confère à ceux-ci l’existence juridique, la créance de dividendes sociaux mis en distribution postérieurement au décès ne peut faire partie de l’actif successoral. »

M^me A Z détient des terrains à usage industriel et commercial à Gretz-Armainvilliers faisant l’objet d’un bail à construction, soit deux parcelles de 21 500 m² et 55 400 m², avec un entrepôt de 6 000 m², sis section C n° 325 et 326, une parcelle de 15 700 m² section C n° 362 et une parcelle de 5 800 m² section C n° 216.

Les deux premières parcelles n° 325 et 326 sont louées à la société Etablissements Z depuis 1991 pour un loyer annuel de 914 694 euros Ht, selon un bail à construction d’une durée de 30 ans. Deux bâtiments devraient y être construits par le locataire. La troisième parcelle n° 362 est louée à la société Générale de Logistique depuis 1995 pour un loyer annuel de 700 000 francs Ht, selon un bail à construction d’une durée de 26 ans. Un local technique devrait y être construit par le locataire. La quatrième parcelle n° 216 est louée à la société Générale de Logistique depuis 1995 pour un loyer annuel de 200 000 francs Ht, selon un bail à construction d’une durée de 26 ans. Un bâtiment devrait y être démoli. Une cinquième parcelle de 24 100 m², section C n° 346, a été vendue le 21 juillet 2011 au prix de 1 600 000 euros, soit 66,39 euros le m2.

L’administration fiscale faisant valoir l’évaluation des parts sociales de la société LVS à partir de la combinaison des méthodes mathématique et de productivité, M^me A Z critique le recours à ces deux méthodes.

Mais, d’une part, l’administration fiscale a décrit précisément aux § A et B de la proposition de rectification du 18 décembre 2013 les méthodes de valorisation adoptées, ainsi que la pondération calculée avant l’application d’une décote. Elle a ainsi calculé la valeur mathématique, ou patrimoniale, des terrains à usage industriel et commercial de la société LVS en tenant compte des constructions réalisées par le locataire et des droits conférés par bail, notamment en capitalisant les revenus perçus.

De ce point de vue, il est constant que, l’actif net comptable devant être actualisé, la valeur nette actualisée d’un bien ne peut se limiter à la reproduction de l’amortissement comptable. L’administration fiscale est donc fondée à faire valoir que la valeur vénale d’un terrain occupé découle du prix qu’un éventuel acquéreur serait disposé à payer en tenant compte des droits en cours, soit la propriété des constructions en fin de bail et l’encaissement de redevances au titre des baux à construction. L’application d’un taux de capitalisation à la moyenne pondérée des redevances perçues fournit à bon droit la valeur du capital qu’il faudrait investir pour la durée restant à courir. L’administration fiscale a ainsi calculé la valorisation de ces terrains à usage industriel et commercial faisant l’objet d’un bail à construction aux montants de 25 649 101 euros en 2010, 24 230 450 euros en 2011 et 20 337 587 euros en 2012.

Cette valeur du capital actualisée n’est pas contredite par la comparaison, réalisée par l’administration fiscale, avec cinq terrains en 2010, six terrains en 2011 et cinq terrains en 2012. Ces terrains à bâtir situés en Seine-et-Marne, bien reliés en région parisienne, à 44 km de Paris, ont une superficie s’étalant entre 10 728 m2 et 55 309 m2, avec une date de transaction similaire à chaque exercice référencé. Ils ont une valeur au m² comprise entre 53 euros et 146 euros, ce qui constitue un panel largement suffisant, notamment au-regard du caractère des terrains détenus par M^me A Z pour lesquels la valeur moyenne au m2 est de 65 euros en 2010, 67,91 euros en 2011 et 66,39 euros en 2012.

D’autre part, M^me A Z fait valoir des contraintes administratives et environnementales liées aux terrains et bâtiments, en se référant notamment à des risques liés à la pollution, mais qui ne sont pas documentées. M^me A Z a ainsi produit un unique devis de quatre pages, établi le 14 mai 2012 au bénéfice de la Sci La Croix Verte, concernant des installations frigorifiques (pièce 10), dont il n’est pas justifié qu’il ait été suivi d’effet. De même, M^me A Z a produit un devis d’une page sur un diagnostic amiante établi le 20 novembre 2013, sans lien démontré avec les terrains précités et son effectivité. En outre, en l’état des pièces, le produit de la cession du terrain en 2011 n’a pas été réinvesti dans la remise aux normes et la dépollution des autres terrains : il a été « réparti entre les associés » (pièce 2).

L’administration fiscale a utilisé les éléments fournis par M^me A Z, et notamment la proposition d’achat du terrain où se situe l’entrepôt frigorifique en date du 3 octobre 2013. La proposition d’achat établit ainsi un prix de marché de 1 831 250 euros qui a été pris en compte à juste titre par l’administration fiscale. De ce point de vue, il doit être relevé que l’administration fiscale a accepté la prise en charge de frais de démolition pour un montant de 918 750 euros le 17 juillet 2014, au constat d’un permis de démolir octroyé le 27 novembre 2013 pour l’entrepôt et d’une facture de 2 124 000 euros du 13 mars 2014.

Si M^me A Z conteste l’évaluation des terrains à bâtir par l’administration fiscale, faisant valoir dans un courrier du 20 février 2014 (pièce 2) que « la méthode mathématique par comparaison parait la méthode la mieux adaptée à la valorisation de l’actif de la société (') les autres méthodes, notamment celles du rendement doivent conforter l’évaluation première », elle n’a produit devant la présente cour ni les grosses, ni les baux à construction, ni une estimation de ces terrains et de leurs infrastructures par une personne de l’art, ni les statuts, ni les comptes sociaux ou les déclarations fiscales de résultat de la société LVS. Ces difficultés ont déjà été relevées par l’administration fiscale dans sa réponse du 11 juillet 2014 : « faute de réponse détaillée, le service n’a tenu compte à l’actif que des terrains soumis à baux de construction et n’a pas pris en compte le bénéfice de l’exercice en principe présent dans les comptes de la société » (pièce 3), sans être démentie.

Par ailleurs, l’administration fiscale a calculé la valeur de productivité des terrains loués à bail à construction selon des constats étayés.

Si M^me A Z fait valoir un caractère « spéculatif » et une « hypothèse de permanence » pour critiquer la valeur de productivité tirée de l’importance des flux financiers, pondérée par un taux de capitalisation, elle ne justifie pas d’une situation de précarité ou de difficultés. Contrairement aux allégations de M^me A Z, les redevances issues des baux à construction ont été régulièrement versées sur la période contrôlée, soit les sommes de 1 536 979 suros en 2010, 1 328 780 euros en 2011 et 1 574 147 euros en 2012. M^me A Z ne précise pas si elle dispose de clauses particulières dans ces baux à construction pour la protéger d’une éventuelle résiliation anticipée.

De plus, l’assemblée générale extraordinaire de la Sci LVS a décidé le 25 janvier 2012 la distribution anticipée de bénéfices d’un montant de 400 000 euros, soit 50 000 euros par associé (pièce 2), fragilisant les allégations sur des « difficultés de trésorerie ». Les frais d’administration et de gestion ont représenté un montant significatif de 173 566 euros en 2011.

En ce qui concerne le caractère « intrinsèquement familial » des titres de la société LVS, M^me A Z n’apporte aucune explication convaincante sur le montage complexe élaboré à partir du capital social de la Sci Balsic, détenant 99,9 % du capital de la Sci La Croix Verte. Sept associés se partagent 12,5% du capital social de la société LVS et neuf autres disposent des 12,5% restants. Dans la mesure où M^me A Z fait état de la cession d’un terrain en 2011, sans difficulté démontrée, il n’est pas justifié que la décote pour minorité de 10%, majorée d’une autre décote de 10% pour tenir compte de l’agrément des autres associés, fasse l’objet d’une majoration supplémentaire.

Enfin, s’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, M^me A Z ne fournit aucun élément probant au soutien de sa contestation. Comme l’a relevé la commission départementale de conciliation de Paris dans sa séance du 7 juin 2016, « le contribuable n’a apporté aucun élément permettant de remettre en cause la valeur de la Sci LVS déterminée par l’administration, ni aucune explication quant à la méthode utilisée pour en évaluer les titres » (pièce 8).

Il en résulte que l’administration fiscale a fixé précisément la valeur vénale rectifiée des terrains à usage industriel et commercial faisant l’objet d’un bail à construction, dans une proportion plus favorable au contribuable de « 4VM », selon la formule « (4VM+VP)/5 », reconnaissant l’importance de leur valeur patrimoniale sans participation majoritaire. En se référant à des calculs issus d’une pondération pertinente des valeurs mathématique et de productivité, tenant compte de l’existence d’une participation minoritaire, outre une décote pour minorité de 20%, elle a valorisé à juste titre les terrains aux montants de 2.819.715 euros en 2010, 2.606.474 euros en 2011 et 2.170.845 euros en 2012.

C’est en conséquence à tort que les premiers juges ont eu recours au vocable imprécis de « facteurs juridiques, fiscaux et économiques » pour motiver leur décision et prononcé la décharge des rappels d’ISF au titre des années 2010 à 2012 et de CEF au titre de l’année 2012 mis à la charge de M^me A Z pour un montant total de 100 659 euros.

Le jugement déféré sera infirmé sur tous ces chefs.

Il y a lieu en conséquence de dire que l’administration fiscale est fondée à mettre en recouvrement la somme de 100 659 euros au titre de l’ISF de 2010 à 2012 et de la CEF de 2012, à l’encontre de M^me A Z.

La solution du litige conduira à rejeter toutes les autres demandes.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

INFIRME le jugement déféré ;

Statuant à nouveau,

DIT l’administration fiscale bien fondée en ses rectifications et rappels de droits ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M^me A Z aux dépens de première instance et d’appel ;

DIT que conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, cette condamnation est assortie au profit de la Selarl ABM du droit de recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT