Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 28 NOVEMBRE 2023

(n° 419, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/08853 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFYRG

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Avril 2022 -Président du TJ de BOBIGNY – RG n° 21/01698

APPELANTE

S.A.R.L. MILK BAR, RCS de Bobigny n°831648884, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 Assistée par M^e Audrey CHELLY SZULMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1406

INTIMÉS

Monsieur [T] [G]

[Adresse 8]

[Localité 9]

Monsieur [F] [G]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentés par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Assistés par M^e Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0235

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président

Patricia LEFEVRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Olivier POIX

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquemenrt par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Par un acte sous-seing privé du 27 avril 2018, MM. [F] et [T] [G] ont donné à bail commercial à la société Milk bar les lots 100, 110, 120, 53 et 130 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] (Seine-Saint-Denis) comprenant une boutique et ses dépendances à destination exclusive de boulangerie pâtisserie, confiserie, pizzeria et restauration moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 29 450 euros.

Par acte extra-judiciaire du 2 juin 2021, MM. [G] ont fait délivrer à la société Milk bar un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail et portant sur un arriéré locatif de 10 337,69 euros, terme d’avril 2021 inclus.

Puis faisant valoir que les causes du commandement sont restées impayées, MM. [G] ont, par acte extra-judiciaire en date du 4 octobre 2021, fait assigner la société Milk bar devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny afin principalement de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner l’expulsion de la locataire aux conditions d’usage et obtenir sa condamnation au paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif.

Par ordonnance contradictoire du 4 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies,

— a condamné la société Milk bar à payer en deniers et quittances aux consorts [G] la somme provisionnelle de 16 742,33 euros à valoir sur loyers impayés et charges arrêtés au mois de février 2022, étant précisé toutefois qu’une remise d’un chèque de 6 404,64 euros est

intervenue à la barre à valoir sur le montant de la dette, sous réserve d’encaissement ce qui ramènerait la somme provisionnelle effectivement due à 10 337,69 euros,

— suspendu rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Milk bar se libère de la provision ci-dessus allouée et sous réserve du bon encaissement du chèque remis à la barre, en 6 acomptes mensuels d’égal montant de 1 700 euros sauf la dernière mensualité qui sera majorée du solde,

— dit que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail,

— dit que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 5 du mois suivant celui de la signification de l’ordonnance et les suivants avant le 5 de chacun des mois suivants,

— dit qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leurs échéances :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la société Milk bar et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 4],

— la société Milk bar devra payer mensuellement aux consorts [G], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance,

— a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la société Milk bar ;

— condamné la société Milk bar à payer aux consorts [G] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant les frais d’huissier engagés dans le cadre de l’instance.

Le 3 mai 2022, la société Milk bar a interjeté appel et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 15 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour, au visa des articles 1244-1 et suivants et 1218 du code civil et 145 du code de procédure civile d’infirmer l’ordonnance entreprise dans toutes ses dispositions et statuant à nouveau et la déclarant recevable et bien fondée dans ses demandes de :

— à titre principal, sur la clause résolutoire,

— dire et juger que les demandes de MM. [G] se heurtent à des contestations sérieuses, que le juge des référés n’est pas compétent pour ordonner le paiement des loyers afférents à la période COVID 19 durant une période de fermeture totale des lieux loués,

— débouter MM. [G] de leurs demandes en paiement afférentes à cette période pour un montant de 10.337,69 Euros au titre de l’exécution de bonne foi du bail commercial et en conséquence de les condamner à rembourser cette somme,

— débouter MM. [G] de leurs demandes de rappel de loyers du 3ème trimestre 2022, de paiement de reddition de charges ;

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire de plein droit en vertu de l’article L. 145-41 du code de commerce et de l’article 1244-1 du code civil ;

et à titre subsidiaire, lui octroyer les plus larges délais de paiement ;

— à titre principal, sur les troubles de jouissance, condamner MM. [G] au paiement des sommes suivantes :

1.500 euros au titre des frais de désengorgement ;

4.884 euros au titre des frais de remplacement des canalisations ;

5.000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels ;

et à titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire, l’expert devant décrire l’état des locaux loués, examiner les désordres et dommages de toute nature allégués au niveau tant

de la toiture que des canalisations sources d’engorgement, en rechercher la cause et évaluer les travaux de reprise nécessaires aux fins notamment de permettre aux consorts [R]/ [K] de pouvoir jouir paisiblement de leur logement, sans préjudice de jouissance (sic) ;

— En toutes hypothèses, débouter MM. [G] de leurs demandes et les condamner au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 5 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, MM. [G] soutiennent la confirmation de l’ordonnance entreprise et sollicitent de la cour, qu’elle déboute la société Milk bar de ses demandes, irrecevables et à tout le moins mal fondées, et y ajoutant, qu’elle condamne la société Milk bar à leur payer, sous réserve d’actualisation, la somme de 12 074,70 euros au titre des arriérés de loyer et charges arrêtés au 4ème trimestre 2022, outre la somme de 4000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel et aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur ce,

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire, qui était visée dans le commandement de payer du 2 juin 2021, Par cet acte, il était fait sommation à la locataire de régler la somme principale de 10 337,69 euros, dont il ressort du décompte annexé au commandement qu’elle correspond aux loyers impayés de mars, avril et mai 2021, à la provision pour charges de mai 2021 et à des compléments de loyers (à hauteur de 106,78 euros chacun) pour les mois d’octobre 2020 à février 2021.

Aucun règlement n’est intervenu dans le mois de ce commandement de payer.

La société Milk bar prétend être éligible au dispositif protecteur de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire et affirme que le juge des référés n’est pas compétent pour trancher les litiges entre bailleurs et locataires se rapportant aux loyers dus durant les périodes de confinement, arguant de sa bonne foi face à des bailleurs refusant une exonération partielle des loyers.

L’article 14 II de la loi n°2020-1379 énonce jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Le décret d’application n° 2020-1766 du 30 décembre 2020 précise les critères d’éligibilité à ce dispositif à savoir, un effectif salarié inférieur à 250 salariés, un montant de chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos inférieur à 50 millions d’euros et une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % apprécié par comparaison entre la période comprise entre le 1er et le 30 novembre 2020 et le chiffre d’affaires au cours du mois de novembre 2019.

Nonobstant le fait que la société Milk bar ne justifie pas, par des documents probants être éligible à ce dispositif, son allégation d’une perte de chiffre d’affaire répondant aux conditions sus-mentionnée n’étant justifiée (sa pièce n°9) que par un tableau comparatif établi sur le papier à l’entête d’une société d’expertise comptable, document qui ne supporte aucune signature, les dispositions de la loi du 14 novembre 2020 viennent uniquement paralyser les sanctions contractuelles du défaut de paiement des loyers et charges jusqu’à deux mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire. En revanche, ce texte ne contient aucune disposition particulière de nature à influer sur l’exigibilité des loyers pendant le temps d’interdiction au public des commerces dits non essentiels et l’effet de l’interdiction de recevoir du public, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil (Civ. 3e, 30 juin 2022, n° 21-20.190).

Il s’évince de ce qui précède qu’aucune des contestations élevées par la société locataire n’est sérieuse et est de nature à remettre en cause le constat de l’absence de règlement des causes du commandement dans le mois de sa signification.

Les bailleurs ne critiquant pas les délais de paiement accordés en application de l’article L. 145-41 du code civil et suspendant les effets de la clause résolutoire, la cour doit confirmer la décision déférée dans ses dispositions s’y rapportant.

S’agissant de la condamnation provisionnelle, la société Milk bar se contente de solliciter une inexigibilité partielle du montant des loyers à hauteur de trois mois, compte tenu de la perte partielle de la chose louée et de l’obligation d’exécution de bonne foi des conventions, qui au regard de ce qui précède ne peut pas prospérer. Elle n’évoque aucun règlement, s’agissant au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de février 2022, autre que celui pris en compte par le premier juge (sous réserve d’encaissement du chèque remis à la barre). La décision déférée sera également confirmée de ce chef.

MM. [G] sollicitent qu’il soit ajouté à l’ordonnance entreprise, une condamnation de 12 074,70 euros au titre des arriérés de loyer et charges arrêtés au 4ème trimestre 2022. Il en résulte qu’ils demandent paiement de leur créance elle-même, alors que le juge des référés peut seulement allouer une provision de ce chef. Il n’y a donc lieu à référé de ce chef.

La décision entreprise sera confirmée, en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la société Milk bar. En effet, la demande en paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais de désengorgement et de celle de 4.884 euros au titre des frais de remplacement des canalisations et non de provisions, ne peuvent pas prospérer pour le motif sus-énoncé. S’agissant de la demande d’allocation de dommages et intérêts provisionnels, la société Milk bar ne justifie d’une créance incontestable à ce titre, en l’absence de tout élément venant caractériser un préjudice qu’elle aurait personnellement subi du fait de la vétusté des installations sanitaires qu’elle dénonce.

La société Milk bar sollicite, à titre subsidiaire, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, l’organisation d’une expertise afin de voir examiner et rechercher les causes et moyens propres à remédier aux désordres au niveau tant de la toiture que des canalisations sources d’engorgement. Cette demande, nouvelle à hauteur d’appel, est recevable en application de l’article 565 du code de procédure civile puisque tendant aux même fins que la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance consécutif aux désordres dénoncés soumise au premier juge.

Selon l’article 145 du code civil, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ces dispositions suppose que soit constaté qu’il existe un procès en germe possible et non manifestement voué à l’échec au regard des moyens soulevés, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé, sans qu’il revienne au juge des référés de se prononcer sur le fond.

En l’espèce, MM. [G] ne contestent pas que les locaux loués sont affectés par des infiltrations provenant de la toiture ainsi que par l’engorgement de canalisations mais concluent que leurs réparations incombent à la locataire. Ainsi que l’invoque la société Milk bar et le prévoit le bail, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation les locaux loués dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil seront à la charge du bailleur.

Il existe donc un potentiel litige entre les parties sur la charge des travaux nécessaires pour remédier aux désordres dénoncés par la société Milk bar. Il sera fait droit, dans les termes du dispositif ci-dessous.

Les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et frais irrépétibles seront confirmées. La société Milk bar sera condamnée aux dépens d’appel et à payer une indemnité complémentaire au titre des frais exposés par MM. [G] pour assurer leur défense devant la cour.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance rendue le 4 avril 2022 ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de MM. [G] en paiement d’une somme complémentaire de 12 074,70 euros au titre des arriérés de loyer et charges arrêtés au 4ème trimestre 2022 ;

Ordonne une mesure d’expertise

commet pour y procéder

[L] [Y] épouse [M]

[Y] [M] architectes

[Adresse 3]

[Localité 11]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX02]

Email : [Courriel 12]

Avec la mission suivante :

1) prendre connaissance de la présente décision, de l’assignation, des conclusions des parties et des pièces qu’elles ont communiquées ;

2) se faire remettre tous documents et éléments qu’elle estimera utiles à l’accomplissement

de sa mission ;

3) se rendre au [Adresse 4] et décrire les locaux loués à la société Milk bar ainsi que les désordres qu’elle dit subir consécutifs à des infiltrations en toiture et à l’engorgement des canalisations de ses sanitaires ;

4) en rechercher les causes, dire si elles sont consécutives à la vétusté de l’immeuble et préciser les travaux propres à y remédier et en chiffrer le coût sur la base de devis présentés par les parties ;

5) fournir les éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de juger s’il s’agit de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil et de se prononcer sur le trouble de jouissance que la société Milk bar aura préalablement caractérisé et chiffré ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près de cette cour ;

Dit que l’expert devra, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, déterminer en concertation avec les parties un calendrier de ses opérations ;

Dit l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires, écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Dit que l’expert devra déposer le rapport de ses opérations au greffe du tribunal judiciaire de Bobigny dans un délai de cinq mois à compter du jour où il aura été avisé de la réalisation de la consignation, sauf prorogation de délai expressément accordé par le juge chargé du contrôle ;

Subordonne l’exécution de l’expertise à la consignation par la société Milk bar à la régie d’avances et recettes du greffe du tribunal judiciaire de Bobigny d’une avance de 3 000 euros pour le 1er février 2024 au plus tard ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque en vertu de l’article 271 du code de procédure civile ;

Désigne le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Bobigny pour surveiller les opérations d’expertise, par application de l’article 964-2 du code de procédure civile ;

Dit qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête par le juge chargé du contrôle de l’expertise du tribunal judiciaire de Bobigny  ;

Condamne la société Milk bar à payer à MM. [G] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT