Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 08 MARS 2023

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/13653 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEDD7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mai 2021 -Tribunal de proximité de Paris – RG n° 21-000333

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic la société MAVILLE IMMOBILIER ADB [Localité 3] NORD, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le n° 888 941 986

C/O Société MAVILLE IMMOBILIER ADB [Localité 3] NORD

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Sophie BILSKI CERVIER de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : R0093

INTIMES

Monsieur [O] [V]

né le 22 février 1967

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Stéphane MONGELOUS, avocat au barreau de PARIS, toque : R284

ayant pour avocat plaidant : M^e Frédéric TORT, avocat au barreau d’AVIGNON, toque : G19

Madame [W] [X] épouse [V]

née le 15 août 1968

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Stéphane MONGELOUS, avocat au barreau de PARIS, toque : R284

ayant pour avocat plaidant : M^e Frédéric TORT, avocat au barreau d’AVIGNON, toque : G19

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [O] [V] & Mme [X] épouse [V] sont propriétaires des lots n° 11 (un appartement) et 12 (une cave) de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 2].

Le syndic actuel est la société à responsabilité limitée Cabinet Maville Immobilier ADB [Localité 3]-Nord.

L’immeuble a subi un sinistre courant 2014 ayant conduit à un arrêté de péril le 13 août 2014. A la suite du percement d’une canalisation, propriété de l’établissement public à caractère industriel et commercial Eau de [Localité 3], une partie de la façade du bâtiment s’est effondré.

Par ordonnance du 18 juillet 2016 le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a notamment condamné l’établissement public Eau de [Localité 3] et la société AXA France, assureur de l’établissement public, à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes à titre provisionnel :

—  600.000 € au titre des travaux de réparations,

—  17.423,17 € au titre des travaux et frais engagés déjà engagés par nécessité conservatoire,

—  3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Une instance au fond a ensuite été introduite devant le tribunal de grande instance de Paris par le syndicat des copropriétaires et des copropriétaires en indemnisation de leurs préjudices. La procédure serait toujours en cours.

Les travaux de réfection ont été réalisés mais seraient affectés de désordres. Courant mai 2020, l’entreprise ATEC BAT a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de lui payer le montant de la retenue de garantie.

Les provisions versées s’étant révélées insuffisantes, le syndicat des copropriétaires a levé un appel de fonds exceptionnel que M. & Mme [V] ont refusé de payer.

Par acte d’huissier en date du 27 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a assigné M. [O] [V] & Mme [X] épouse [V] devant le tribunal aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au terme de ses dernières prétentions, leur condamnation solidaire à lui payer les sommes de :

—  4.971, 75 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2019,

—  2.000 € à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 21 mai 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] en paiement de la somme de 857 € appelée le 15 février 2021, pour défaut d’intérêt à agir,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de ses autres demandes,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] aux dépens, ainsi qu’à payer à M. [O] [V] la somme de 800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 15 juillet 2021.

Par ordonnance d’incident du 9 mars 2022, le conseiller de la mise en état a :

— débouté M. & Mme [V] de leur incident d’irrecevabilité de l’appel et des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], de leur incident de communication de pièces et de leur demande par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [O] [V] & Mme [W] [X] épouse [V] aux dépens de l’incident, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, invité le syndicat des copropriétaires à produire :

les procès verbaux de toutes les assemblées générales approuvant les comptes annuels et les comptes travaux depuis l’origine de la dette, y compris le procès verbal de l’assemblée générale du 20 décembre 2021 et, le cas échéant, tout procès verbal d’assemblée ultérieur,

les appels de fonds et travaux de la période considérée,

les régularisations de charges et travaux,

un décompte des sommes dues (partant de zéro) depuis l’origine de la dette comprenant uniquement les appels de charges et travaux, à l’exclusions des frais de recouvrement, dépens et honoraires d’avocat, et mentionnant les paiements effectués par M. & Mme [V] ,

un décompte des frais de recouvrement avec les justificatifs,

le cas échéant, un décompte des sommes réclamées par application de l’article 700 du code de procédure civile (frais de syndic, honoraires d’avocat).

La procédure devant la cour a été clôturée le 30 novembre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 29 novembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] , appelant, invite la cour, au visa des articles 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 81 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 instaurant un article 10-1, 1231-6 et suivants du code civil, 1240 du code civil, 514, 696 et 700 du code de procédure civile à :

— infirmer le jugement entrepris en toute ses dispositions,

— condamner solidairement M. [O] [V] & Mme [W] [X] épouse [V], à lui payer les sommes de :

4.231,17 €, au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 novembre 2022 à titre

principal, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2019, se décomposant ainsi :

¿ 2.715,40 € au titre des charges de copropriété dues entre le 1er avril 2019 et le 17 novembre 2022, à titre principal, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2019,

¿ 1.515,77 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

4.000 € à titre de dommages et intérêts,

6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [O] [V] & Mme [W] [X] épouse [V] aux dépens ;

Vu les conclusions en date du 26 novembre 2022 par lesquelles M. [O] [V] & Mme [W] [X] épouse [V], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 1353 du code civil, 9 du code de procédure civile et la loi du 10 juillet 1965 de :

— à titre principal, confirmer le jugement,

— à titre subsidiaire, juger mal fondées les demandes de l’appelante,

en toute hypothèse,

— débouter l’appelante de toutes ses demandes,

— juger non nécessaire la présente instance à défaut de réponse à leurs observations,

— condamner l’appelante à leur rembourser les honoraires qu’ils ont réglés pour un montant de 1.538,66 €,

— condamner l’appelante à leur payer la somme de 2.000 € de dommage-intérêts pour procédure abusive,

— condamner l’appelante aux dépens, ainsi qu’à leur payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

La demande du syndicat porte sur la période du 1er avril 2019 au 7 novembre 2022, appels de fonds du 4ème trimestre 2002 du 1er octobre 2022 et virements [V] des 12 octobre et 7 novembre 2022 inclus ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [O] [V] & Mme [X] épouse [V] des lots n°11 et 12 de la copropriété,

— les procès verbaux des assemblées générales des :

18 juin 2019 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018,

27 janvier 2020 donnant mandat au syndic d’agir en justice à l’encontre de l’établissement public Eau de [Localité 3] et la société AXA France pour obtenir l’indemnisation des préjudices subis par la copropriété et ses membres, validant les honoraires de l’avocat du syndicat et lui donnant mandat de poursuivre la procédure contre l’établissement public Eau de [Localité 3] et la société AXA France

9 décembre 2020 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019, approuvant l’appel de fonds pour couvrir le solde créditeur des comptes relatif au sinistre eau de [Localité 3] et approuvant un appel de fonds de solidarité de 10.000 €,

20 décembre 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020, le compte travaux concernant le sinistre, le compte concernant les frais d’avocat et de procédure, le compte pour travaux concernant l’appel de fonds pour couvrir le solde créditeur, approuvant l’appel de fonds solidarité, votant le budget prévisionnel 2022,

17 juin 2022 approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2021, ajustant le budget prévisionnel 2022, ratifiant l’appel de fonds exceptionnel réalisé le 1er juin 2022 pour un montant de 10.000 €,

— les appels de fonds depuis l’origine de la créance jusqu’au 4ème trimestre 2022 ,

— le compte travaux n° 66901,

— le compte frais n° 66906

— les décomptes des sommes dues arrêtés au :

4ème trimestre 2020,

1er trimestre 2021,

4ème trimestre 2022

17 octobre 2022,

17 novembre 2022

— une mise en demeure du syndic du 25 septembre 2019 adressée par courrier recommandé

dûment réceptionné, une mise en demeure par avocat du 6 juillet 2020,

— les contrats de syndic,

— les justificatifs des honoraires d’avocat ;

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte arrêté au 17 novembre 2022 purgé des frais de syndic, des frais de recouvrement, des frais relevant des dépens et des honoraires d’avocat (pièce syndicat n° 26 et pages 14 et 15 des conclusions du syndicat) ; ce décompte inclus les versements effectués par M. & Mme [V] jusqu’au 7 novembre 2022 ;

M. & Mme [V] contestent deux appels de fonds :

— l’appel de fonds travaux exceptionnel du 4 novembre 2019 de 1.539, 08 €,

— l’appel exceptionnel retenue de garantie ATEC BAT du 1er juin 2020 de 2.009,34 € ;

Mais ces deux appels exceptionnels ont été approuvés lors des assemblées générales des 9 décembre 2020, 20 décembre 2021 et 16 juin 2022, comme il a été vu plus haut ; ces assemblées n’ayant pas été contestées, elles sont définitives, de sorte que la contestation de M. & Mme [V] est inopérante ;

M. & Mme [V] contestent une somme globale de 1.538,66 € représentant des honoraires d’avocat ; mais ceux ci ne sont pas réclamés par le syndicat ; là encore, leur contestation est vaine ;

Il résulte des pièces produites que le syndicat justifiant de sa créance en première instance à hauteur de 4.372,40 € au titre de l’arriéré des charges du 1er avril 2019 au 15 février 2021, appel 1er trimestre 2021, appel de fonds de solidarité du 15 février 2021 et règlements de M. & Mme [V], dont les derniers du 13 février 2021, inclus ;

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande en paiement des charges ;

Compte tenu de l’actualisation de la créance et des règlements intervenus, dont le dernier le 7 novembre 2022, le syndicat justifie de sa créance à hauteur de 2.715,40 € arrêté au 7 novembre 2022, appel de fonds provisionnel et appel travaux 4ème trimestre 2022 inclus ;

M. & Mme [V] doivent donc être condamnés solidairement à payer au syndicat la somme de 2.715,40 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er avril 2019 au 17 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat sollicite les sommes suivantes :

—  25 septembre 2019 : mise en demeure du : 66 €,

—  6 octobre 2020 : mise en demeure par avocat : 185,35 €,

—  28 octobre 2020 : transmission dossier avocat : 348 €,

—  11 mars 2021 : frais d’huissier : 125,39 €,

—  3 mai 2021 : frais d’huissier : 144,83 €,

—  17 octobre 2022 : suivi de contentieux : 648 €,

total : 1.515,71 € ;

Les frais d’huissier font partie des dépens sur lesquels il sera statué plus loin ;

Les frais de syndic (transmission dossier à avocat, suivi de contentieux) font partie des fonctions de base du syndic, à la charge de tous les copropriétaires, sauf à justifier de diligences exceptionnelles, ce qui n’est pas le cas ici ;

Seuls constituent des frais nécessaires de recouvrement de la créance justifiée du syndicat les frais de mise en demeures (66 € + 185,35 € = 251,35 €) ;

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

M. & Mme [V] doivent être condamnés solidairement à payer au syndicat la somme de 251, 35 € au titre des frais de recouvrement ;

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Depuis avril 2019 M. & Mme [V] s’abstiennent de payer l’intégralité des appels de charges et travaux, laissant leur dette perdurer depuis plus de 3 ans ; leur mauvaise foi est caractérisée par le fait qu’il n’ignorent rien du grave sinistre ayant affecté l’immeuble syndical et que le montant provisionnel qui a été alloué au syndicat pour réaliser les travaux de réparation s’est révélé insuffisant ; pour ne pas accroître les difficultés des copropriétaires, des appels de fonds exceptionnels ont dû être effectués ; en refusant de payer ces appels exceptionnels, M. & Mme [V] contribuent à l’aggravation de la situation de la copropriété ;

Les manquements systématiques et répétés de M. & Mme [V] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts ;

M. & Mme [V] doivent être condamnés in solidum à payer au syndicat la somme 800 € de de dommages-intérêts ;

Sur les demandes de M. & Mme [V] de dommage-intérêts pour procédure abusive et de remboursement de la somme de 1.538,66 €

La solution donnée au litige conduit à confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. & Mme [V] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et à rejeter leur demande de remboursement de la somme de 1.538,66 € ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. & Mme [V], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. & Mme [V] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a débouté M. & Mme [V] de leur demande de dommage-intérêts ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [O] [V] & Mme [X] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 2.715,40 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er avril 2019 au 17 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

Condamne solidairement M. [O] [V] & Mme [X] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 251, 35 € au titre des frais de recouvrement ;

Condamne in solidum M. [O] [V] & Mme [X] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 800 € de dommages-intérêts ;

Condamne in solidum M. [O] [V] & Mme [X] épouse [V] aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme globale de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en première instance et en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT