Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 3, 28 novembre 2024, n° 24/02968

TGI Créteil 12 janvier 2024

CA Paris
Infirmation partielle 28 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Prescription de la demande de la SCI Octave
La cour a jugé que la demande de la SCI Octave était effectivement prescrite, car elle n'a pas été formée dans le délai imparti.
Accepté
Refus de renouvellement du bail
La cour a confirmé que le refus de renouvellement met fin au bail à la date du refus, ce qui justifie l'irrecevabilité de la demande de la SCI Octave.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné la SCI Octave à payer à la Boucherie MK une somme au titre de l'article 700, en raison de sa succombance.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la S.A.R.L. Boucherie MK a interjeté appel d'une ordonnance du tribunal judiciaire de Créteil qui avait rejeté une fin de non-recevoir et condamné Boucherie MK à payer 1.500 € à la SCI Octave Créteil. La cour d'appel a examiné la question de la prescription de la demande d'indemnité d'occupation formulée par la SCI Octave. Le tribunal de première instance avait considéré que la demande de Boucherie MK était irrecevable, mais la cour d'appel a infirmé cette décision, concluant que la SCI Octave était prescrite dans sa demande d'indemnité d'occupation, car elle n'avait pas agi dans le délai de deux ans suivant le refus de renouvellement. La cour a donc déclaré la demande de la SCI Octave irrecevable et a condamné cette dernière à payer 2.500 € à Boucherie MK au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 ch. 3, 28 nov. 2024, n° 24/02968
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/02968
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Créteil, 12 janvier 2024, N° 22/05589
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-François LOUISStéphane FERTIER
Cabinet(s) :	SCP SOUCHON - CATTE - LOUIS - PLAINGUET
Parties :	S.A.R.L. BOUCHERIE MK c/ S.C. SCI OCTAVE CRETEIL

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

(n° 281/2024, 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 24/02968 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI47H

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 janvier 2024 du juge de la mise en état – Tribunal judiciaire de Créteil (3ème chambre civile)- RG n° 22/05589

APPELANTE

S.A.R.L. BOUCHERIE MK

Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 508 582 657

Agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0075

INTIMÉE

S.C. SCI OCTAVE CRETEIL

Immatriculée au R.C.S. de sous le n° 479 827 495

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean-François LOUIS de la SCP SOUCHON – CATTE – LOUIS et ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P0452

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 septembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 3 décembre 2003, Monsieur [D], aux droits duquel se trouve la SCI Octave Créteil a donné à bail en renouvellement à la société Sevaux Viandes divers locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4].

Par acte extrajudiciaire du 27 juillet 2011, la société Boucherie Oussaad (ancien nom de Boucherie MK), venant aux droits de la société Sevaux Viandes, a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2011.

Par jugement du 29 juin 2015, le tribunal de grande instance de Créteil a constaté le renouvellement dudit bail à compter du 1er octobre 2011 moyennant un loyer annuel de 14.350 € en principal.

Ce bail, en l’absence de congé ou de demande de renouvellement, est arrivé à échéance au 30 septembre 2020 et s’est prolongé au-delà de son terme par tacite prolongation.

Par LRAR du 27 octobre 2020, la société Boucherie MK a sollicité le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2021.

Par acte d’huissier du 15 décembre 2020, la société Octave a refusé le renouvellement du bail, donné congé pour le 30 juin 2021 et offert le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte du 2 août 2022, la société Boucherie MK a assigné la société Octave devant le tribunal judiciaire de Créteil en demandant la fixation et le paiement de l’indemnité d’éviction lui revenant.

Par ordonnance du 12 janvier 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil a, en substance, rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Boucherie MK et l’a condamné à payer à la société Octave Créteil la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et réservé les dépens de l’incident.

Par déclaration d’appel du 2 février 2024, la société Boucherie MK a interjeté appel total de cette ordonnance.

MOYENS ET PRETENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 3 avril 2024, la société Boucherie MK, appelante, demande à la cour de :

— recevoir Boucherie MK en sa demande d’infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil du 12 janvier 2024 ;

Et statuant à nouveau,

— juger irrecevable car prescrite la demande de la SCI Octave Créteil en extension de la mission de l’expert à la fixation de l’indemnité d’occupation ;

— condamner la SCI Octave Créteil au paiement de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réserver les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la Boucherie MK fait valoir :

— en droit, que la demande de renouvellement met fin au bail en application de l’article L. 145-9 du code de commerce, que le refus de renouvellement met un terme au bail au jour du refus de renouvellement, que le bailleur ne peut donc prétendre donner congé au preneur pour une date ultérieure, que, s’il est mis fin au bail au jour du refus de la demande de renouvellement, le preneur a droit au maintien dans les lieux dans les mêmes conditions que celles du bail initial, jusqu’au paiement d’une indemnité d’éviction, que l’action du bailleur en fixation et en paiement de l’indemnité d’occupation doit être introduite dans un délai de 2 ans à compter du refus de renouvellement ;

— en l’espèce, qu’il résulte des actes entrepris par les parties que le bail commercial tacitement prolongé au-delà de son terme est arrivé à échéance au jour du refus de renouvellement, soit au 15 décembre 2020, que le preneur disposait d’un délai de 2 ans à compter de cette date, jusqu’au 15 décembre 2022, pour solliciter la fixation et le paiement de l’indemnité d’éviction lui revenant, ce qui a été fait par assignation du 2 août 2022, que le bailleur disposait d’un délai de 2 ans à compter de cette date, jusqu’au 15 décembre 2022, pour solliciter la fixation et le paiement de l’indemnité d’occupation pour la période postérieure au refus de renouvellement, que le bailleur n’a pas saisi le tribunal avant cette date, la première demande en ce sens ayant été régularisée en juin 2023, soit largement après le délai de 2 ans prévu, qu’ainsi, la société Octave Créteil est prescrite à demander la fixation de l’indemnité d’occupation et le paiement d’une telle indemnité ;

— que le juge de la mise en état ne pouvait considérer que le bailleur, qui a refusé le renouvellement au 15 décembre 2022, aurait valablement donné congé pour le 30 juin 2021, alors même qu’il a déjà été mis fin au bail par le refus de renouvellement, qu’on ne saurait prétendre que l’absence de contestation du courrier de notification du refus de renouvellement aurait emporté par l’effet de la commune volonté des parties une prolongation du contrat de bail jusqu’au 30 juin 2021, que, le bailleur offrant le paiement de l’indemnité d’éviction, il n’y avait pas lieu de contester le refus de renouvellement, que, par ailleurs, il n’a jamais été convenu de prolonger le contrat jusqu’au 30 juin 2021, comme en atteste l’assignation du 2 août 2022, qui rappelle expressément que le bail a pris fin suite au refus de renouvellement du 15 décembre 2020, qu’en conséquence, la cour d’appel ne pourra qu’infirmer l’ordonnance du juge de la mise en état et statuant à nouveau, juger la demande de la société Octave Créteil en extension de la mission de l’expert à la fixation de l’indemnité d’occupation irrecevable car prescrite.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 2 mai 2024, la société Octave Créteil, intimée, demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de Monsieur le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil du 12 janvier 2024 ;

— condamner la Société Boucherie MK aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés directement par la SCP Souchon-Catté-Louis, avocat au Barreau de Paris, agissant par Maître Jean-François Louis, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner la Société Boucherie MK à payer à la SCI Octave Créteil une somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Octave Créteil oppose :

— que la fin de non-recevoir a été à bon droit rejetée par l’ordonnance déférée à la cour, car la société Octave Créteil a répondu à la demande de renouvellement formée par la société Boucherie MK par acte d’huissier du 15 décembre 2020, pour la refuser et lui donner congé pour le 30 juin 2021, que ce refus a été motivé par le caractère particulièrement imprécis de la demande de renouvellement formée par la locataire et par les multiples tergiversations de la locataire, qu’à ce moment, le bail était en tacite prorogation, le terme des 9 ans était dépassé ;

— que le congé du 15 décembre 2020 n’a pas été contesté par la locataire qui n’a demandé, par son assignation, que la fixation de l’indemnité d’éviction, sans contester le refus de renouvellement, ni le congé, ni la date du 30 juin 2021, qu’ainsi, la société Boucherie MK serait prescrite à le contester aujourd’hui, puisque plus de deux ans se sont écoulés depuis cet acte, que la date du 30 juin 2021 à laquelle la bailleresse a mis fin au bail ne peut donc plus être remise en cause, que cette date constitue le point de départ du délai de prescription de la demande de fixation de l’indemnité d’occupation, que cette demande ayant été formée par des conclusions notifiées le 31 mai 2023, soit avant l’expiration d’un délai deux ans suivant le 30 juin 2021, elle est pleinement recevable ;

— que l’analyse proposée par la locataire, selon laquelle il résulterait des dispositions de l’article L. 145-10 du code de commerce que le refus de renouvellement mettrait un terme au bail au jour du refus de renouvellement, est contestable, que cet article impartit un délai de deux ans au locataire qui entend soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, qu’il n’est pas donc applicable à la demande du bailleur qui demande la fixation d’une indemnité d’occupation, que, d’ailleurs, même en admettant que cet article soit applicable, l’analyse proposée aurait pour conséquence qu’une demande de renouvellement formée plus de six mois avant le terme d’un bail en cours, suivie d’un refus de renouvellement notifié lui aussi plus de 6 mois avant le terme du bail en cours, mettrait un terme prématuré au bail commercial, que cette solution ne peut évidemment pas être admise puisqu’elle serait rigoureusement contraire aux dispositions de l’article L. 145-4 du code de commerce, que cette solution est en plus contraire à la jurisprudence de la Cour de cassation, selon laquelle en cas de refus de renouvellement du bail notifié par le bailleur pour une date postérieure à l’échéance contractuelle de ce bail, le terme du bail se situe à la date pour lequel le congé est donné et non au jour du refus de renouvellement, qu’enfin, la demande en fixation de l’indemnité d’occupation peut, en tout état de cause, être formée aussi longtemps que l’indemnité est due, la Cour de cassation ayant posé le principe selon lequel elle est due de plein droit et sans que le bailleur n’ait à en faire la demande.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Conformément aux dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer, notamment, sur les fins de non-recevoir.

L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement et qu’à défaut, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Dans cette hypothèse, l’article L. 145-10 du même code prévoit qu’à défaut de congé préalable, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande à tout moment au cours de sa prolongation. Dans les trois mois de la notification de cette demande, le bailleur doit faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus et le locataire, qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

L’article L. 145-60 du même code énonce que toutes les actions exercées dérivant du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Il s’infère de ces textes que c’est à la date du refus de renouvellement que naît le droit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction et que, conformément aux dispositions de l’article L. 145-10 susvisé, la date de notification du refus de renouvellement constitue le point de départ du délai de prescription de l’action du preneur en paiement de cette indemnité.

Le paiement d’une indemnité d’occupation au bailleur étant le corollaire du droit à percevoir une indemnité d’éviction, le locataire ne pouvant être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir perçue, il s’en déduit que c’est à la même date, soit celle de la notification du refus de renouvellement, que le bailleur sait que lui est ouvert un droit à perception d’une indemnité d’occupation.

Par voie de conséquence, les points de départ du délai de prescription de l’action du preneur au paiement d’une l’indemnité d’éviction et de l’action du bailleur au paiement d’une indemnité d’occupation coïncident et se situent à la date de notification du refus de renouvellement.

Au cas d’espèce, le bailleur ayant notifié le refus de renouvellement du bail avec proposition de paiement d’une indemnité d’éviction par acte du 15 décembre 2020, si le preneur a agi dans le délai de deux ans à compter de cette date en saisissant le tribunal au fond, par acte du 2 août 2022, le bailleur était prescrit lorsqu’il a formé pour la première fois sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par conclusions notifiées le 31 mai 2023 en ce qu’il devait agir au plus tard le 15 décembre 2022.

L’ordonnance du juge de la mise en état sera donc infirmée en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Boucherie MK et la SCI octave sera déclarée prescrite en sa demande.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et confirmée en celles relatives aux dépens de l’instance d’incident.

Succombant en ses prétentions, la SCI Octave sera condamnée à payer à la société Boucherie MK la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Infirme l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil rendue le 12 janvier 2024 sauf en ce qu’elle a réservé les dépens de l’instance d’incident ;

Statuant de nouveau,

Déclare la SCI Octave prescrite en sa demande d’extension de mission de l’expert aux fins d’estimation du montant de l’indemnité d’occupation ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Octave à payer à la société Boucherie MK la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Octave à supporter la charge des dépens d’appel.

La greffière, La présidente,