REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 05 DECEMBRE 2024

(n° /2024, 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/08551 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFXW2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 mars 2022 – Tribunal judiciaire d’Evry (8ème chambre) RG n° 19/02387

APPELANTS

M. [U] [D]

né le 15 novembre 1992 à [Localité 7] (Pologne)

[Adresse 1]

[Localité 6]

E.U.R.L. AUBERGE DES TROIS PIGNONS

Immatriculée au R.C.S. d’Evry sous le n° 810 428 631

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentés et assistés par M^e Pascaline NEVEU, avocat au barreau de Paris, toque : B0218

INTIMEE

S.C. SCI LOLIE

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 514 971 803

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

C/o ORPI [Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT CABINET D’AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : C1050

Assistée par M^e Mikael LOREK, avocat au barreau de Paris, toque : C1707

INTERVENANTE

S.E.L.A.F.A. MJA

Prise en la personne de M. [W] [C], mandataire judiciaire associé, désignée par jugement de liquidation judiciaire du tribunal de commerce d’Evry en date du 19 décembre 2022, en qualité de liquidateur de la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Pascaline NEVEU, avocat au barreau de Paris, toque : B0218

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 mars 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Sandra Leroy, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 11 juin 2010, la SCI LOLIE, représentée par la société ETUDES ET GESTION MIRABEAU, a consenti à la société EMS HABITAT, aux droits de laquelle vient la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS, un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1] ' [Localité 6] pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2010, pour s’achever le 30 juin 2019, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 13.200 euros et afin d’y exploiter une activité de vente de fenêtres, fermetures et produits accessoires.

Par acte notarié du 5 juillet 2014, la société EMS HABITAT a cédé à titre gratuit son droit au bail à Monsieur [U] [D], le loyer s’élevant alors à 14.165,16 €. La SCI LOLIE, intervenant à l’acte, a autorisé cette cession ainsi que l’exercice dans les locaux d’une activité de restauration sur place.

Le 26 mars 2015, la société à responsabilité limitée à associé unique 'AUBERGE DES TROIS PIGNONS’ ayant une activité principale de restauration, son siège social à l’adresse des locaux en cause et pour gérant M. [U] [D] a été immatriculée au RCS d’Evry.

La bailleresse a fait délivrer plusieurs commandements de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail, soit le 29 janvier 2016, le 20 avril 2016, le 22 juin 2016 et le 20 octobre 2017.

Par exploit d’huissier du 28 novembre 2016, la SCI LOLIE a fait assigner la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS et M. [D] devant le juge des référés du tribunal de grande instance d’Evry aux fins notamments de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et condamner solodairement les défendeurs au paiement d’une somme de 10.697,60 €. Par ordonnance du 3 mars 2017, ce juge a prononcé la radiation de l’affaire.

Par exploit d’huissier du 6 mars 2019, la SCI LOLIE a fait assigner Monsieur [U] [D] et la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins essentielles de voir le tribunal constater l’acquisition de la clause résolutoire et condamner solidairement les défendeurs à lui payer les arriérés de loyer.

Par jugement du 3 mars 2022, le tribunal judiciaire d’Evry a :

— déclaré le commandement de payer du 20 octobre 2017 irrégulier ;

— débouté la SCI Lolie de ses demande de résiliation du bail commercial du 11 juin 2010 ;

— condamné solidairement Monsieur [U] [D] et la société Auberge des Trois Pignons à payer à la SCI Lolie la somme de 16.450,45 euros au titre des loyers et charges dus au 31 décembre 2021, 4ème trimestre 2021 inclus, ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration d’appel du 28 avril 2022, Monsieur [U] [D] et la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS ont interjeté appel partiel de ce jugement.

Par conclusions du 11 octobre 2022, la SCI Lolie a formé un appel incident.

Par jugement du tribunal de commerce d’Evry du 7 novembre 2022, la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS a été placée en redressement judiciaire. Cette procédure a été convertie en liquidation judiciaire par jugement du 19 décembre 2022 désignant la Selafa MJA en la personne de Maître [W] [C] en qualité de liquidateur.

Le 12 décembre 2022, la SCI Lolie a déclaré au passif de cette société une créance de 17.162 € à titre chirographaire et une créance privilégiée postérieure au 7 novembre 2022 de 2.185 €.

Par ordonnance du 18 janvier 2023, le conseiller de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance par l’effet de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS.

Par lettre du 31 janvier 2023, le liquidateur a procédé à la résiliation judiciaire du bail. Le bailleur a ainsi été autorisé à reprendre possession des locaux.

Par conclusions du 17 octobre 2023, la société MJA est intervenue volontairement à l’instance en qualité de liquidateur judiciaire de la société Auberge des Trois Pignons.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 février 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS

Par conclusions déposées le 17 octobre 2023, Monsieur [U] [D] et la société MJA, es qualité de liquidateur de la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS, appelants, demandent à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel ;

Statuant à nouveau,

— débouter la SCI Lolie de toutes ses demandes à toutes fins qu’elles comportent ;

— juger que la société bailleresse ne prouve pas le montant des arriérés de loyers qu’elle revendique;

En conséquence,

— rejeter comme non-fondée toute demande de paiement d’arriérés de loyers antérieurs au 31 décembre 2021 et ordonner le remboursement de tous les loyers payés depuis cette date ;

— débouter la SCI Lolie de toute demande relative à des paiements d’arriérés de loyers et notamment de la somme de 16.450,45 euros mentionnée par le jugement et qu’elle devra restituer ;

— ordonner avec effet rétroactif, la suspension, tant que le bailleur n’exécute pas ses propres obligations, de l’exécution par la locataire de ses obligations et notamment l’obligation de payer les loyers, les obligations du bailleur étant notamment celles de :

— délivrer des locaux commerciaux propres à l’exploitation commerciale pour ce qui concerne la réalisation des travaux incombant au bailleur ;

— délivrer des quittances de loyers depuis le mois de juillet 2014 jusqu’à ce jour ;

— justifier par un décompte détaillé et complet de tous les loyers qui étaient dus et de ceux qui ont été payés, outre leur imputation, sur toute la période de location depuis juillet 2014 et après déduction des frais non justifiés par de prétendus impayés ;

— désigner un expert judiciaire avec la mission d’examiner les locaux loués, de constater leur état au moment de la cession du bail en juillet 2014 et à ce jour, d’évaluer les travaux effectués par les locataires, de dire si des travaux étaient au moment de la cession et par la suite à la charge du bailleur, de dire si les travaux incombant au bailleur ont été réalisés et à défaut de dire le coût de réalisation de ces travaux mis à la charge du bailleur, de dire de quelle façon et dans quelle mesure, les travaux qu’aurait dû faire réaliser le bailleur ont porté atteinte à l’exploitation commerciale des lieux loués en la retardant et/ou en l’amoindrissant, de rechercher si les désordres constatés qui relèveraient de la responsabilité du bailleur ont entraîne une baisse de la valeur des droits au bail ainsi que du fonds de commerce, de dire si le montant du loyer aurait dû être moindre, de dire s’il y a eu des manquements de la part du bailleur dans l’exécution de ses obligations contractuelles quant aux biens loués et à leur conservation, de chiffrer les préjudices subis par la locataire ;

Compte tenu de la restitution des locaux et des travaux effectués depuis lors par le bailleur, la mission de l’expert pourrait être de procéder à l’analyse des documents pour en déduire l’état des locaux pendant le bail,

— condamner la SCI Lolie à assumer le paiement de la consignation de l’expert ;

— condamner la SCI Lolie à payer à Monsieur [D] et à la société Auberge des Trois Pignons représentée par son liquidateur, à chacun d’eux, des dommages et intérêts à hauteur de 80.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts ;

— surseoir à statuer sur la fixation des dommages et intérêts jusqu’à ce qu’il soit statué sur le rapport de l’expert à intervenir ;

— condamner dans tous les cas, la SCI Lolie à payer aux concluants une indemnité de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à prendre en charge tous les dépens.

Par conclusions déposées le 15 janvier 2024, la SCI LOLIE, intimée, demande à la cour de :

— infirmer le jugement de première instance, sauf en ce qu’il a condamné solidairement Monsieur [D] et la société Auberge des Trois Pignons au paiement de la somme de 16.450,45 euros au titre de l’arriéré locatif, 4e trimestre 2021 inclus ;

— écarter des débats la pièce adverse n° 24 qui ne revêt pas de caractère contradictoire ;

Statuant de nouveau,

A titre principal :

— constater et juger acquise la clause résolutoire insérée au bail du 11 juin 2010, au profit de la SCI Lolie ;

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail du 11 juin 2010, à l’encontre de Monsieur [D] au profit de la SCI Lolie pour manquement du preneur à son obligation de s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés, à son obligation de paiement des loyers, d’assurance et d’entretien des locaux, et à l’interdiction de modifier la destination des locaux ;

— constater la résiliation du bail par la société MJA ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Auberge des Trois Pignons ;

En conséquence :

— condamner solidairement Monsieur [D] et la société Auberge des Trois Pignons représentée par la société MJA es qualité de liquidateur judiciaire au paiement de la somme de 19.347,01 euros au titre de l’arriéré locatif, 4e trimestre 2022 inclus ;

— dire et juger que cette somme sera inscrite au passif de la société Auberge des Trois Pignons ;

— dire que les sommes dues au titre de l’arriéré locatif porteront intérêt au taux légal ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [D] et de toutes personnes de son chef, des locaux sis [Adresse 1] ' [Localité 6], au rez-de-chaussée, au premier étage et au grenier, et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la police armée si besoin est ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant éventuellement les lieux dans tel garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— fixer provisoirement au prix du dernier loyer le montant de l’indemnité d’occupation que Monsieur [D] devra payer à la SCI Lolie jusqu’à libération des lieux par remise des clefs ;

— condamner Monsieur [D] au paiement de l’indemnité d’occupation ;

— dire et juger que le montant du dépôt de garantie restera acquis au profit de la SCI Lolie ;

— condamner solidairement Monsieur [D] et la société Auberge des Trois Pignons représentée par la société MJA ès qualité de liquidateur judiciaire à payer à la SCI Lolie la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire et juger que cette somme sera inscrite au passif de la société Auberge des Trois Pignons ;

— condamner solidairement Monsieur [D] et la société Auberge des Trois Pignons représentée par la société MJA es qualité de liquidateur judiciaire aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement et d’assignation ;

— dire et juger que cette somme sera inscrite au passif de la société Auberge des Trois Pignons ;

— débouter Monsieur [D] et la société Auberge des Trois Pignons représentée par la société MJA es qualités de liquidateur judiciaire de l’intégralité de leurs demandes.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1.Sur les parties au contrat de bail

En application de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable en l’espèce, dont les principes sont repris à l’article 1103 de ce code,les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce le contrat de cession, agréé par la bailleresse, a été consenti par la société EMS HABITAT à M. [D]. Il précise que le notaire a informé le cessionnaire de l’obligation qui lui est faite de s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés ainsi que des conséquences du défaut d’immatriculation qui peut impliquer un refus de renouvellement et qu’en cas de cotitularité du bail, chacun doit être immatriculé au registre du commerce. Il renvoie aux clauses du bail, notamment celles relatives à la cession selon lesquelles le preneur pourra céder son droit au bail après avoir obtenu l’autorisation expresse et par écrit du bailleur sous condition d’être garant et solidaire de son cessionnaire, le bailleur devant être appelé à la cession dont la grosse ou un original doit lui être remis.

En l’espèce, M. [D] exerçant sous l’enseigne AUBERGE DES TROIS PIGNONS a procédé le 26 mars 2015 à l’immatriculation d’une société à responsabilité limitée à associé unique dont il est le gérant, dénommée AUBERGE DES TROIS PIGNONS. Le contrat de cession de bail ne contenait pas de clause de substitution au profit d’une société à constituer ni de reprise des engagements par cette société mais il était convenu que M. [D] devrait procéder à son immatriculation. Il n’est pas établi qu’une formalité de reprise des engagements de M. [D] par la société AUBERGE DES TROIS PIGNON, notamment dans les statuts de cette société, aurait été accomplie et rendue opposable à la bailleresse.

Ainsi que l’a relevé le jugement déféré, il n’est pas contesté que les locaux ont été exploités par la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS gérée par M. [D].

Il ressort des extraits de relevés bancaires produits et du décompte établi par l’huissier de la bailleresse le 13 décembre 2016 mentionnant un versement et un virement effectués par la 'SARL AUBERGE DES TROIS PIGNONS', que c’est cette société qui payait le loyer sans contestation de la bailleresse.

Dans sa déclaration de créance au passif de la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS, établie le 12 décembre 2022, la SCI LOLIE se présente comme étant la bailleresse de cette société puisqu’elle fait état d’une créance chirographaire antérieure au jugement d’ouverture de 17.162 € et d’une créance de loyers privilégiée postérieure à ce jugement du 7 novembre 2022 de 2.185,10 € en produisant son titre de propriété des locaux en cause et le bail.

En outre et surtout, le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 29 janvier 2016 a été délivré par la bailleresse expressément à :

'SARL à Associé unique AUBERGE DES TROIS PIGNONS, immatriculée au RCS d’Evry sous le numéro 810 428 631, au capital social e 1500 €, ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 6], agissant par son gérant en exercice, M. [D] [U], y domicilié en cette qualité', l’huissier qui a signifié l’acte a relevé sur place le nom du destinataire sur la boîte aux lettres et la présence d’une enseigne commerciale sur l’immeuble.

Il résulte de cette acceptation des paiements de la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS sans aucune contestation, puis de la délivrance du commandement de payer à cette société avec mention de M. [D] comme gérant, que la bailleresse avait parfaitement admis la substitution de la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS à M. [D], son associé unique qui n’avait pas la qualité de commerçant lors de la conclusion du bail , et qu’elle n’entendait pas se prévaloir des conditions posées dans la clause de cession du bail, s’agissant d’une substitution et non d’une cession. L’accord dénué d’équivoque des parties sur cette substition, auquel la bailleresse donne pleinement effet dans son premier commandement de payer puis dans sa déclaration de créance, concrétisé par les paiements faits par la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS tant à la bailleresse qu’à son huissier sans contestation, est donc établi.

Le changement d’attitude de la SCI LOLIE, qui a ensuite mentionné dans les commandements M. [D] en qualité de preneur, souvent de façon simultanée avec la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS, n’est pas de nature à entâcher d’équivoque l’accord préalablement passé.

Il en résulte que la SCI LOLIE ne peut soutenir de bonne foi que M. [D] serait toujours locataire.

Toutefois, en l’absence d’élément opposable à la SCI LOLIE, établissant la reprise des engagements de M. [D] par la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS, M. [D] est tenu solidairement au paiement des loyers avec la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS à l’égard de la bailleresse.

2.Sur la dette locative :

En application de l’article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable en l’espèce, dont les principes sont repris à l’article 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ayant éteint son obligation.

Selon l’article 11 de la loi n° 77-1457 du 29 décembre 1977:' tout locataire ou occupantde bonne foi peut exiger la remise d’une quittance ou d’un reçu à l’occasion d’un réglement effectué par lui.' Il en résulte que le bailleur ne peut se soustraire à cette obligation légale impérative en se prévalant, par exemple, du fait que le locataire n’a effectué que des paiements partiels, puisqu’il lui incombe de délivrer des quittances pour les loyers effectivements réglés et des reçus pour les règlements partiels.

L’obligation de payer le loyer incombant à la locataire est établie par les pièces produites, notamment le contrat de bail, l’acte de cession et les demandes de la SCI LOLIE adressées directement à la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS en exécution de ce bail. C’est donc à cette dernière de rapporter la preuve qu’elle s’est acquittée de son obligation en réglant à l’échéance le montant du loyer contractuel.

LA SCI LOLIE produit les relevés de comptes locataire établis par ses trois mandataires successifs sur lesquels apparaissent les loyers et paiements pour la période du 4ème trimestre 2014 au 31 décembre 2022, dont il résulte que la locataire serait débitrice d’une somme de 19.347,10 € au 4ème trimestre 2022 après déduction des règlements effectués, de la somme de 13.200 € et de celle de 12.000 € réglée le 6 juillet 2022 en exécution du jugement déféré. Elle affirme que sauf aux appelants de prouver que des réglements de leur part n’auraient pas été repris dans son compte locataire, celui-ci doit être considéré comme exact.

La société AUBERGE DES TROIS PIGNONS conteste devoir cette somme. Elle fait notamment valoir que les comptes de la bailleresse ne sont pas justes, qu’elle payait avec retards par acomptes mensuels ou hebdomadaires mais était à jour du paiement de ses loyers et a même trop payé, que faisant confiance à sa bailleresse elle n’a pas tenu le compte de ses paiements, que des règlements n’ont pas été pris en compte, que des demandes de paiement ont été faites indûment et que la bailleresse s’est toujours refusée à lui remettre des quittances lors des règlements, que les décomptes de cette dernière comprennent des frais notamment d’impayés ou de compléments de dépôts de garantie injustifiés.

Malgré les demandes de quittances réitérées de sa locataire, la bailleresse ne rapporte pas la preuve de son affirmation selon laquelle ses mandataires auraient satisfait à son obligation de remettre des quittances de loyer ou reçus de toutes sommes payées par sa locataire.

Faute de disposer de quittances ou reçus, pour justifier de ses paiements, la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS produit un extrait de son relevé de compte professionnel auprès de sa banque CIC mentionnant les mouvements pour la période de mai 2016 à janvier 2020. La plupart des virements de loyers mentionnés sur ce compte (intitulés 'VIR LOYER') se retrouvent à des dates légèrement postérieures sur les comptes locataires établis par les mandataires de la bailleresse. Cependant, certains virements de loyers mentionnés sur le compte CIC de la locataire ( aux dates suivantes : 11/12/18 ; 05/11/18; 22/05/18 ; 24/04/18 ; 26/03/18 ; 12/02/18 ; 01/02/18 ; 23/12/19 ; 25/11/19 ; 21/10/19 ; 23/09/19 ; 26/08/19 ; 05/08/19 ; 21/05/19 ; 22/04/19 ; 17/04/19 ; 12/02/19 ; 21/01/19), ne sont pas repris sur les comptes de la bailleresse sans que celle-ci ne s’en explique ni qu’elle produise son compte bancaire aux dates correspondants aux virements de loyers sur le compte bancaire de la locataire. Ainsi 18 virements de 1.500 €, soit un total de 27.000 € apparaissant sur le compte CIC de la SCI AUBERGE DES TROIS PIGNONS n’ont pas été déduits sur les comptes de la locataire produits par la bailleresse.

Il résulte de ces éléments que la bailleresse ne justifie pas de sa créance, faute d’avoir pris en compte les virements ci-dessus visés d’un montant supérieur à cette créance prétendue. Il convient, en conséquence, d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS à payer à la SCI LOLIE la somme de 16.450,45 € arrêtée au 31 décembre 2021 et de débouter cette dernière de sa demande aux fins de voir condamner solidairement les appelants à lui payer la somme de 19.347,01 € au titre de sa créance locative arrêtée au 3ème trimestre 2022 inclus ainsi que de sa demande aux fins de voir inscrire au passif de la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS,une créance de 19.347,01 € au titre de l’arriéré locatif au 4ème trimestre 2022.

Dès lors que la dette locative n’est pas établie, il n’y a pas lieu d’examiner le moyen tiré de l’exception d’inexécution ni de faire droit à la demande tendant à voir ordonner rétroactivement la suspension de l’exécution des obligations de la locataire, qui sont sans objet.

Les appelantes demandent à la cour d’ordonner le remboursement de tous les loyers payés depuis le 31 décembre 2021. Elle ne justifie cependant pas avoir fait d’autre paiement de loyers que la somme de 12.000 € figurant au titre de l’exécution du jugement déféré sur le compte produit par la bailleresse. Or, l’obligation de restitution de cette somme résulte de plein droit de l’infirmation de ce jugement sans qu’il soit nécessaire de prononcer de condamnation.

3.Sur la résiliation du bail

3.1 Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La SCI LOLIE a fait délivrer le 29 janvier 2016, à la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS agissant par son gérant M. [D] un commandement de payer la somme de 14.402,15 € , loyer du mois de mars 2016 inclus; le 20 avril 2016, à 'M. [D] [T], [Z], restaurateur, gérant de la SARL Auberge des trois Pignons’ un commandement de payer la même somme; le 22 juin 2016, à la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS 'agissant par son gérant en exercice M. [D] [U]' et à M. [D] 'restaurateur, gérant de la SARL AUBERGE DES TROIS PIGNONS’ et à M. [D] 'restaurateur exerçant sous l’enseigne 'AUBERGE DES TROIS PIGNONS', la somme de 3.776,48 € correspondant au 2ème trimestre 2016; le 20 octobre 2017, à M. [D] ' enseigne AUBERGE DES TROIS PIGNONS', la somme de 7.136,97 € au titre du solde dû au mois d’octobre 2017 inclus.

Dans la motivation de ses écritures, la bailleresse précise qu’elle demande l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 20 novembre 2017 mais dans le dispositif de ses conclusions, la bailleresse demande à la cour de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail sans préciser à quelle date ni de quel commandement de payer elle se prévaut.

La SCI LOLIE expose que pour ce qui concerne la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS, la demande de résiliation de bail serait devenue sans objet puisque le liquidateur de cette société a décidé cette résiliation, mais qu’elle maintient cette demande à l’égard de M. [D].

La société AUBERGE DES TROIS PIGNONS s’étant substituée à M. [D], comme démontré ci-dessus, ce dernier n’était plus locataire, de sorte il n’y a pas lieu de rechercher si le bail a été résilié à son égard.

S’agissant de la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS, dés lors que la SCI LOLIE maintient sa demande d’acquisition de la clause résolutoire qui aurait pour effet une résiliation antérieure à celle décidée par le liquidateur, il convient de répondre à cette demande.

Il ressort de l’article L. 145-41 du code de commerce qu’une clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne peut produire effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, ce commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. Un tel commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1134 alinéa 3 ancien du code civil reprise à l’article 1104 du même code. De plus, compte tenu de la gravité des effets d’une clause résolutoire, il est nécessaire que le preneur soit en mesure de déterminer la somme qu’il doit pour la régler dans le délai d’un mois. Le commandement de payer doit donc informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour lui permettre d’identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués.

En l’espèce, le contrat de bail comporte une clause résolutoire, selon laquelle à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et accessoires quelconques et un mois après une mise en demeure restée sans effet, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur. Cette clause précise en son dernier paragraphe : 'audit cas de résiliation, la somme ci-dessous fixée à titre de loyer de garantie resterait acquise au bailleir à titre d’indemnité (…)'

Ainsi qu’il est exposé dans le jugement déféré auquel il est renvoyé sur ce point, il ressort des éléments du dossier que la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS a remis au mandataire de la bailleresse un chèque de 13.200 € correspondant au montant annuel du loyer, qui a été encaissé mais n’a pas été imputé sur les loyers dus alors que la remise de cette somme n’était pas prévue dans le contrat de bail, n’a pas fait l’objet d’un reçu et qu’aucun élément ne permet d’établir l’affirmation de la bailleresse selon laquelle cette somme aurait été payée à titre de garantie restituable. Le jugement déféré, a considéré à juste titre que cette somme aurait dû être déduite des sommes réclamés dans les commandements de payer. Or, il apparaît qu’après déduction de la somme de 13.200 € détenue par la bailleresse et des virements de la locataire ci-dessus visés non pris en compte par la bailleresse, que certains des commandements susvisés, ont été délivrés alors que la locataire n’était pas débitrice ou débitrice d’une somme très inférieure à celle réclamée.

Les commandements ainsi délivrés ne la mettaient pas en mesure de déterminer la somme réellement due ni de régulariser sa situation dans le délai d’un mois imparti, compte tenu de la confusion des comptes présentés par la bailleresse omettant des versements importants.

En conséquence, les commandements de payer signifiés à la locataire sont de nuls effets et n’ont pas entrainé l’acquisition de la clause résolutoire du bail. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Dès lors que la clause résolutoire du bail n’est pas acquise, le dépôt de garantie n’est pas acquis au bailleur en application de la clause précitée. C’est donc à juste titre que cette demande a été rejetée par le jugement déféré.

3.2. Sur la résiliation du bail

L’article 1184 dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable en l’espèce, dispose que la résolution d’un contrat synallagmatique doit être demandée en justice. Il en résulte qu’il appartient au tribunal saisi d’apprécier au jour où il statue si le défaut de paiement du loyer revêt en l’espèce une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail. Dès lors que le bail entre la SCI LOLIE et la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS a été résilié par le liquidateur le 31 janvier 2023, la demande aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date de la présente décision est sans objet.

La société AUBERGE DES TROIS PIGNONS s’étant substituée à M. [D], il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire à l’égard de ce dernier.

4.Sur la demande d’expertise

Il résulte des articles 144 et suivants code de procédure civile qu’une mesure d’instruction peut être ordonnée seulement si le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer ou seulement si la partie qui allègue un fait ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver; qu’en aucun cas, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve et que le juge doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

Les appelants sollicitent la désignation d’un expert judiciaire aux fins de donner un avis sur différents points précisés dans le dispositif de leurs écritures.

Certains de ces points sont devenus sans objets du fait de la restitution des locaux.

S’agissant de l’état des locaux lors de la cession du bail et du coût des travaux qui auraient été réalisés par la locataire à la place de la bailleresse, les appelants ne démontrent pas pourquoi ces précisions sont nécessaires pour statuer sur les demandes soumises à la cour.

De plus, il leur appartenait de procéder à tout constat utile avant de réaliser des travaux ainsi que d’établir le coût de ces travaux en produisant les factures correspondantes et en justifiant de leur paiement par la locataire.

S’agissant du préjudice subi dans le cadre de l’exploitation commerciale du fait de l’état des locaux et de son chiffrage, il n’y a pas lieu d’ordonner une mesure d’instruction pour suppléer la carence des appelantes dans l’administration de la preuve leur incombant.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté cette demande et de rejeter la demande formée en appel avec une nouvelle mission tenant compte de la restitution des locaux.

5.Sur la demande de dommages et intérêts

Les appelants se prévalent des désordres affectant les locaux, constituant selon eux un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, pour solliciter chacun à titre provisoire 80.000 € de dommages et intérêts en réparation notamment du préjudice subi dans l’activité commerciale, de la perte de chiffre d’affaires résultant de l’impossibilité d’exploiter une partie des locaux, des conditions d’exploitation dangereuses, des pressions subies et du préjudice moral. Ils soutiennent notamment que les locaux se sont révélés beaucoup plus dégradés qu’ils n’apparaissaient lors de la cession, ce qu’aurait dissimulé la bailleresse

La SCI LOLIE conteste cette demande en faisant notamment valoir que les locaux ont été acceptés en l’état en connaissance de cause et que la preuve des désordres allégués n’est pas rapportée.

Selon les articles 1719 et 1720 du code civil le bailleur a l’obligation essentielle de délivrer une chose apte à l’usage auquel elle est destinée aux termes du bail, doit l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail et la maintenir en bon état de réparations. Il en résulte que les dispositions contractuelles imposant au locataire de prendre les locaux en l’état, dérogeant aux articles 1719 et 1720 précités, doivent s’interpréter strictement et ne peuvent pas aboutir à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.

Aux termes du contrat de bail, le preneur s’est notamment engagé à prendre les lieux dans leur état actuel et total sanspouvoir demander au bailleur aucune réparation d’aucune sorte, à faire exécuter toutes réparations quelconques, petites ou grosses, sans aucune exception, à entretenir la devanture, la fermeture et le sol des lieux loués, le bailleur conservant à sa charge seulement les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil.

Lors de la cession de bail qui lui a été consentie gratuitement, le preneur avait donc pris connaissance et accepté l’état des locaux lors de son entrée dans les lieux et entendait y faire d’importants travaux pour les adapter à l’activité de restauration alors que ces locaux étaient précédemment utilisés pour la vente de fenêtres et fermetures. La société AUBERGE DES TROIS PIGNON admet d’ailleurs dans ses écritures que les locaux, non exploités à la date de la cession, nécessitaient des travaux et des installations spécifiques pour l’activité de restauration.

Les appelantes ne démontrent pas que la bailleresse, qui n’est pas intervenue dans la négociation mais s’est contentée de donner son accord à la cession, aurait volontairement dissimulé l’état des locaux et elles ne peuvent donc solliciter réparation de ce chef.

Les appelants produisent un rapport rédigé le 21 novembre 2022 à leur demande par M. [V] membre du Syndicat National des Experts Immobiliers. La SCI LOLIE sollicite que cette pièce soit écartée des débats.

Dans ses écritures signifiées le 15 janvier 2024, elle prétend avoir reçu tardivement ce rapport. Elle bénéficiait cependant de la possibilité d’y répondre avant la clôture prononcée le 21 février 2024.

Bien qu’il ne s’agisse pas d’une expertise judiciaire et que l’examen des locaux a été fait de façon non contradictoire, ce rapport versé aux débats soumis à la discussion contradictoire des parties peut être pris en considération par la Cour . Il n’y a pas lieu de l’écarter des débats.

Le rapport de M. [V], très détaillé accompagné de photographies, conclut notamment que 'dans son ensemble le bâtiment est sain néanmoins certaines parties du gros oeuvre nécessitent des travaux de reprise rapides et indispensables(…) Il conviendra de procéder à la mise en place d’un confortement provisoire du plancher haut de la cave sur la totalité de sa superficie. Tous les éléments porteurs ne sont pas endommagés, néanmoins le confortement ne peut être envisagé pour parties uniquement. L’utilisation de cette cave, qu’elle soit de nature à recevoir du public ou comme simple volume de stockage, ne peut être envisagée sans sa mise en sécurité. Le remplacement complet du plancher en place par un plancher à la fois plus léger et plus rigide est une option envisageable (…) Quelle que soit la solution de reprise envisagée il faudra s’assuter de l’éradication des insectes xylophages qui sont à l’origine des bois dégradés. (…) Le remplacement intégral de la couverture dont les tuiles présentent des stigmates de porosité paraît inévitable. Il en est de même pour tous les éléments de la charpente dont l’état de dégradation avancé présente un risque d’affaissementet:ou d’effondrement (…) C’est notamment le cas en façade arrière sur la totalité de la zone où a été appliqué le mortier de ciment de confortement entre les chevrons (…) La mise en oeuvre d’un confortement provisoire de cette zone est également indispensable pour des raisons de sécurité.(…) En ce qui concerne les infiltrations d’eau en façade avant liés au défaut d’alignement du chéneau et de la couverture, il conviendra, une fois la couverture reprise, de procéder au curage des joints de scellement endommagés puis à leur remplacement (…) Les éléments rapportés sur la façade (…) Devront également être purgés afin d’éviter leur future chute. Les éléments fortement endommagés et dégradés par les infiltrations d’eau et la moisissure devront être remplacés (les fenêtres pour exemple. (…)La totalité de ces travaux sont indispensables à la pérennité de l’ouvrage dans le temps mais également à la sécurité quant à son utilisation en tant que bâtiment d’habitation et établissement recevant du public pour la partie dévolue au restaurant (…) La fermeture du restaurant durant la durée des travaux nous apparaît comme une contrainte incontournable'.

Il ressort notamment de ce rapport que le plancher haut de la cave, instable et dangereux en l’état, doit être remplacée et faire l’objet d’un étaiement dans l’attente, de sorte que la cave n’est pas utilisable; qu’une parie de la charpente doit être remplacée et faire l’objet de confortement, qu’il y a d’importantes infiltrations d’eau ayant plusieurs causes. Or, les désordres ainsi décrits se trouvent corroborées par les photographies produites par la locataire en première instance, donc antérieures à ce rapport dont il n’est ni soutenu ni établi qu’elles ne concerneraient pas les locaux en causes. La circonstances qu’elles ne soient pas datées ne suffit pas à les écarter des débats. De son côté, la SCI Lolie qui a repris les locaux depuis le mois de février 2023 ne produit pas de constat d’huissier ni aucune pièce de nature à contredire l’état décrit dans les écritures de la locataire, apparaissant sur les photographies produites et le rapport d’expertise privée. Il ressort au contraire, des échanges de courriers entre les parties que la bailleresse a admis devoir réaliser des travaux ainsi que la présence d’insectes xylophages. Il est notamment produit un échange de courriel de juillet 2020 révèlant qu’elle a prévu une intervention d’ouvriers dans les locaux, mais qu’un désaccord est intervenu sur les modalités de cette intervention, ainsi qu’une facture d’intervention d’une entreprise le 7 juin 2016 pour le traitement d’insectes prévoyant cinq passages dans le restaurant en cause.

Il résulte des éléments ci-dessus que les travaux nécessaires pour mettre fins aux désordres affectant l’immeuble loué portent sur sa structure, le clos et le couvert, qu’ils sont donc à la charge de la bailleresse aux termes du contrat de bail . Ils relèvent de son obligation de délivrance compte tenu de leur importance de sorte qu’elle ne pouvait s’exonérer de leur charge. Ainsi, il lui incombait de les réaliser nonobstant la clause du bail selon laquelle le preneur prend les locaux dans leur état actuel sanspouvoir demander au bailleur de réparation d’aucune sorte. La bailleresse doit en conséquence, répondre du préjudice résultant de son manquement à l’obligation de délivrance.

La SCI LOLIE fait valoir à juste titre qu’aux termes du contrat de bail, la cave n’est pas destinée à être utilisée comme espace de vente ou salle de restaurant. La locataire ne peut donc se prévaloir du préjudice financier résultant pour elle de l’impossibilité d’utiliser la cave à titre de salle de restaurant ou salle de réception. Seul doit être pris en compte le préjudice résultant de l’impossibilité de l’utiliser à titre de cave.

Les appelantes ne démontrent pas que la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS, personne morale, aurait en l’espèce subi un préjudice moral.

Compte tenu de la privation de l’usage de la cave mais aussi des autres désordres décrits ci-dessus, notamment les infiltrations, causant un préjudice de jouissance dans l’exploitation des locaux, de l’importance des parties des locaux affectées et du montant du loyer, il convient de fixer à 7.000 € la réparation du préjudice subi par la locataire du fait du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance. La bailleresse sera condamnée au paiement de cette somme correspondant à l’entier préjudice sans qu’il y ait lieu à la parfaire ultérieurement en l’absence de mesure d’expertise.

Les appelants qui soutiennent que la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS est devenue dès sa constitution la locataire officielle des locaux en cause, ne précisent pas à quel titre ni pour quel préjudice spécifique ils demandent des dommages et intérêts au profit de M. [D], l’existence d’un préjudice moral personnel n’étant pas caractérisé. Il sera donc débouté de sa demande.

6.Sur les autres demandes

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'juger','constater', lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Il convient d’infirmer les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens ainsi que celles fondées sur l’article 700 du code de procédure civile. La SCI LOLIE sera déboutée de sa demande aux fins de voir condamner M. [D] et la SELAFA MJA es qualités de liquidateur de la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS aux dépens y compris les frais de commandement et d’assignation.

La SCI LOLIE qui succombe sera condamnée aux dépens de premier instance et d’appel ainsi qu’à payer aux appelants une somme qu’il convient de fixer à 7.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des procédures de première instance et d’appel. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Rejette la demande de la SCI LOLIE aux fins de voir écarter des débats la pièce numéro 24 produite par les appelants;

Infirme le jugement rendu le 3 mars 2022 par le tribunal judiciaire d’Evry (RG 19/2387) en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a déclaré le commandement de payer du 20 octobre 2017 irrégulier, a débouté la SCI Lolie de ses demandes de résiliation du bail commercial du 11 juin 2010, d’expulsion et de ses demandes subséquentes à l’expulsion, en ce qu’il l’a déboutée de sa demande aux fins de voir dire que le montant du dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse et en ce qu’il a rejeté la demande d’expertise;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la SCI LOLIE de sa demande aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail du 11 juin 2010 à son profit et au préjudice de M. [D] ;

Déboute la SCI LOLIE de sa demande aux fins de voir condamner solidairement M. [D] et la SELAFA MJA en qualité de liquidateur judiciairede la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS à lui payer la somme de 19.347,01 € au titre de sa créance locative arrêtée au 4ème trimestre 2022 inclus ;

Déboute la SCI LOLIE de sa demande aux fins de voir fixer à 19.347,01 €sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS ;

Déboute la SELAFA MJA es qualité de liquidateur de la société AUBERGE LES TROIS PIGNONS et M. [D] de leur demande de désignation d’un expert judiciaire dont la mission tiendra compte de la restitution des locaux ;

Condamne la SCI LOLIE à payer à la SELAFA MJA es qualités de liquidateur de la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS la somme de 7.000 € à titre de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation de délivrance ;

Déboute M. [U] [D] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI LOLIE à payer à la SELAFA MJA es qualités de liquidateur de la société AUBERGE DES TROIS PIGNONS et M. [U] [D] ensemble la somme de 7.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des procédures de première instance et d’appel ;

Déboute la SCI LOLIE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne la SCI LOLIE aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière, La présidente,