Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 20 NOVEMBRE 2024

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/01526 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CC7IR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Décembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 16/13578

APPELANTS

Maître [O] [Y] administrateur judiciaire, ès qualités d’administrateur provisoire de l’ASSOCIATION SYNDICALE FORCEE DE LA [Adresse 6]

demeurant : [Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant M^e Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0062 substitué par M^e Jean-Pierre WEISS, avocat au barreau de PARIS, même cabinet

Société [Adresse 8]

SAS à associé unique immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 492 610 068

[Adresse 9]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

Ayant pour avocat plaidant M^e Denis THEILLAC de la SELAS Cabinet THEILLAC CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, toque : A0550

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 9] représenté par son syndic, la société CHARTIER & CIE, Société en commandite simple, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 582 002 630

C/O Société CHARTIER & Cie

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Nicolas SIDIER de la SCP PECHENARD & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R0047 et plaidant par M^e HAYOUN substituant M^e Nicolas SIDIER, même cabinet

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * *

EXPOSE DU LITIGE :

L’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le syndicat des copropriétaires de cet immeuble est propriétaire d’une portion de cour commune, au même titre que d’autres immeubles riverains, qui se sont constitués en syndicat pour l’entretien de ladite cour, en 1914.

La S.A.S. [Adresse 8] exploite dans des locaux au rez-de- chaussée de cet immeuble un fonds de commerce de café, bar, brasserie, aux termes d’un bail commercial conclu le 23 décembre 1991.

Conformément aux dispositions de l’article 2 de la loi du 22 juillet 1912 relative à l’assainissement des voies privées, une association syndicale forcée de la [Adresse 6] à [Localité 3] a été créée par l’effet d’un arrêté du maire de [Localité 7], en date du 22 septembre 1981, ayant notamment enjoint aux propriétaires riverains des immeubles de la [Adresse 6] de se constituer en syndicat les groupant, et de désigner un syndic à l’effet d’exécuter certains travaux d’assainissement de leur voie privée fermée à la circulation du [Localité 3] (réparation de la canalisation générale d’évacuation à l’égout, remise en état du sol de la chaussée et des trottoirs au droit des numéros 1 et 3, remise en état des grilles d’évacuation des caniveaux, pourvoir à l’entretien et à la gestion de la voie), ce dont il leur a été donné acte par arrêté du 5 février 1986.

Selon ordonnance du 8 avril 2011, Maître [O] [Y], administrateur judiciaire, a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de l’association syndicale forcée de la [Adresse 6] à [Localité 3], à la suite de la démission, en 2008, du dernier syndic chargé d’assurer l’entretien et la gestion de la Cour du Commerce (le Cabinet [D] [I]).

Le 31 juillet 2014, une convention d’occupation a été conclue entre l’association syndicale forcée de la [Adresse 6], représentée par Maître [O] [Y] (association régie par la loi du 22 juillet 1912 relative à l’assainissement des voies privées) et la S.A.S. [Adresse 8], portant sur la mise à disposition d’un espace de la [Adresse 6], destiné à l’exploitation d’une terrasse de bar/restaurant, moyennant une redevance annuelle fixée à 3.062,22 € à compter du 1er juillet 2014.

Se plaignant de l’occupation irrégulière d’une voie privée, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 3] a fait assigner la S.A.S. [Adresse 8] et l’association syndicale forcée de la [Adresse 6], représentée par Maître [O] [Y], par acte d’huissier du 13 septembre 2016, afin notamment d’obtenir la libération sous astreinte de la surface occupée sans droit ni titre, outre la restitution des sommes facturées à la société [Adresse 8] au titre de la convention d’occupation conclue le 31 juillet 2014 et encaissées à ce titre.

La mission de Maître [O] [Y], en qualité d’administrateur provisoire de l’association syndicale forcée de la [Adresse 6] a été précisée par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Paris en date du 31 octobre 2017, indiquant notamment que cette mission comprenait « la possibilité pour Maître [O] [Y] de régulariser tous actes d’administration, notamment en recettes, en ce compris la signature de conventions précaires d’occupation, à titre onéreux, de toute dépendance de la voirie desservant ladite [Adresse 6], à l’égard de tout occupant de ces dépendances».

Par jugement en date du 3 décembre 2020, le tribunal judiciaire a :

— ordonné la libération par la société [Adresse 8] de la surface du trottoir de la [Adresse 6] située au droit de l’immeuble sis au [Adresse 9] à [Localité 3], sur la longueur du lot à usage commercial situé au rez-de-chaussée de celui-ci, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement,

— et débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de communication du montant des sommes facturées et encaissées par la société [Adresse 8] ;

— en paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.000 € dans la limite de la prescription quinquennale et jusqu’à parfaite libération des lieux à l’encontre de la société [Adresse 8] ;

— condamné in solidum la société [Adresse 8] et l’association syndicale forcée de la [Adresse 6] aux dépens ;

— condamné in solidum la société [Adresse 8] et l’association syndicale forcée de la [Adresse 6] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en dispense de participe aux frais de procédure.

Le jugement a été assorti de l’exécution provisoire.

La société [Adresse 8] a interjeté appel de la décision par déclaration d’appel du 21 janvier 2021. L’affaire a été enregistrée sous le RG n°21/01526.

Maître [Y] en a également interjeté appel par déclaration d’appel du 8 février 2021. L’affaire a été enregistrée sous le RG n°21/02659.

Par ordonnance du 30 mars 2022, les deux affaires ont été jointes sous le RG n°21/01526.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Vu les conclusions de Me [Y], appelant notifiées le 28 août 2024, qui sollicite de la cour au visa de la loi du 22 juillet 1912, notamment son article 2, de l’article 9 du code de procédure civile,

Déclarer Maître [O] [Y] ès qualités d’administrateur provisoire de 'l’association

syndicale forcée [Adresse 6]", recevable et bien fondé en ses

demandes,

En conséquence,

' réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris rendu par le tribunal judiciaire de Paris, en date du 3 décembre 2020, sauf en ce qu’il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires demandeur, visant à voir «ordonner à l’association syndicale forcée de la [Adresse 6] ('.) de communiquer le montant des sommes facturées à la société [Adresse 8] et encaissées à ce titre [et] de les restituer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] », et visant à voir condamner la société [Adresse 8] à payer une indemnité d’occupation, et encore à se voir « dispense[r de] la participation au paiement [« des frais de procédure»] ('.)»,

Statuant à nouveau,

Au préalable,

' Déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 3], en ses demandes formant appel incident, tendant à voir : «ordonner à l’association syndicale forcée de la [Adresse 6] ('.) de communiquer le montant des sommes facturées ('.) à la société [Adresse 8], et encaissées à ce titre [et] de les restituer au syndicat des copropriétaires ('.)»,

A défaut,

' Débouter en tout état de cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 9] des demandes constituant appel incident, et tendant à voir «ordonner à l’association syndicale forcée de la [Adresse 6] ('.) de communiquer le montant des sommes facturées ('.) à la société [Adresse 8], et encaissées à ce titre [et] de les restituer au syndicat des copropriétaires ('.)»,

En tout état de cause,

' Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 3] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

' Débouter la société [Adresse 8] de toutes ses demandes, fins et conclusions présentées à l’encontre de Maître [O] [Y] ès qualités d’administrateur provisoire de "l’association syndicale forcée [Adresse 6]",

' Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et la société [Adresse 8] à payer au bénéfice de Maître [O] [Y] ès qualités d’administrateur provisoire de "l’association syndicale forcée [Adresse 6]", la somme de 20.000 €, par application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

' Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 3] et la société [Adresse 8] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction, pour les premiers, au profit de Maître Stéphane Dumaine-Martin avocat à la Cour, et pour les seconds, au profit de Maître Frédérique Etevenard, avocat à la Cour, le tout en application de l’article 699 ducCode de procédure civile,

Vu les conclusions de la SAS [Adresse 8] notifiées le 30 mai 2024, appelant, qui sollicite de la cour :

'Vu l’article 1104 du Code civil,

Recevant la société [Adresse 8] en ses conclusions et l’y déclarant bien fondée,

Il est demandé à la Cour de :

A titre principal

— Juger en application de l’article 1104 du code civil, que la société [Adresse 8], notamment au regard des décisions de justice intervenues, en particulier de l’ordonnance du 31 octobre 2017 du Président du tribunal de grande instance de Paris, a contracté de bonne foi avec l’Association Syndicale Forcée [Adresse 6], représentée par son administrateur provisoire, Maître [O] [Y], la convention lui ayant conféré la jouissance de la surface de la [Adresse 6] située dans sa partie voutée au droit de l’immeuble sis au [Adresse 9], sur la longueur du lot à usage commercial situé au rez-de-chaussée de celui- ci moyennant le paiement d’une redevance annuelle,

En conséquence :

— Infirmer le jugement, du chef de la totalité des condamnations prononcées à l’encontre de la société [Adresse 8], notamment au paiement d’une astreinte,

Sur l’interprétation des pouvoirs de Maître [O] [Y] et dès lors de la validité de la convention d’occupation du 31 juillet 2014 et de ses renouvellements,

— statuer ce que de droit, la société [Adresse 8] s’en rapportant à justice sur le mérite des prétentions respectives du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] et de l’Association Syndicale Forcée [Adresse 6],

à savoir :

Si la Cour devait confirmer le jugement frappé d’appel du chef de l’absence de validité de la convention d’occupation du 31 juillet 2014 et de ses renouvellements autorisés par l’Ordonnance du 31 octobre 2017 du Président du Tribunal de Grande Instance de Paris,

— Accorder à la société [Adresse 8], à compter de l’arrêt à intervenir, un délai de 24 mois pour libérer la surface de trottoir de la [Adresse 6] située au droit de l’immeuble sis au [Adresse 9], sur la longueur du lot à usage commercial situé au rez-de-chaussée de celui-ci,

— Fixer, pendant le délai accordé à la société [Adresse 8], le montant de l’indemnité d’occupation dont cette dernière sera redevable auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9], au montant de la redevance annuelle convenue aux termes de la convention du 31 juillet 2014, soit 3.062,22 €.

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] de sa demande de condamnation de la société [Adresse 8] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.000 € dans la limite de la prescription quinquennale.

Si la Cour devait infirmer le jugement frappé d’appel du chef de l’absence de validité de la convention d’occupation du 31 juillet 2014 et de ses renouvellements autorisés par l’ordonnance du 31 octobre 2017 du Président du Tribunal de Grande Instance de Paris,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société [Adresse 8].

En tout état de cause,

— Débouter l’Association Syndicale Forcée [Adresse 6], représentée par Maître [O] [Y], de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société [Adresse 8].

— Condamner solidairement l’Association Syndicale Forcée [Adresse 6] représentée par Maître [O] [Y], et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9], à verser à la société [Adresse 8] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner solidairement l’Association Syndicale Forcée [Adresse 6] représentée par Maître [O] [Y], et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9], aux entiers dépens de première instance et d’appel et ce au bénéfice de Maître Jacques Bellichach, avocat aux offres de droit, pour ceux le concernant.

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires, intimé, notifiées le 31 juillet 2024 qui sollicite de la cour au visa des articles 546 et 584 du code civil, 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel incident

— débouter Maître [O] [Y] es qualité de mandataire judiciaire de l’Association

syndicale forcée [Adresse 6], de l’ensemble de ses demandes fins, et prétentions,

— débouter la société [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes fins, et

prétentions,

En conséquence,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* ordonné la libération de la surface du trottoir de la [Adresse 6]

située au droit de l’immeuble sis au [Adresse 9] à [Localité 3] sur la

longueur du lot à usage commercial situé au rez-de-chaussée de celui-ci, sous astreinte

provisoire de 500 € par jour de retard passé un délai de 4 mois suivant la signification

du jugement,

* condamné in solidum la société [Adresse 8] et l’association syndicale forcée

de la [Adresse 6] aux dépens,

* condamné in solidum la société [Adresse 8] et l’association syndicale forcée

de la [Adresse 6] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de

l’article 700 du Code de procédure civile.

— Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses autres

demandes,

En conséquence, et statuant à nouveau,

— Ordonner à l’Association syndicale forcée de la [Adresse 6] :

* de communiquer le montant des sommes facturées à la société [Adresse 8] au

titre de la convention conclue avec la société [Adresse 8], et encaissées à ce

titre,

* de les restituer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9]

[Adresse 9],

— Condamner la société [Adresse 8] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 3], une indemnité d’occupation mensuelle de 1.000 € dans la limite de la prescription quinquennale et jusqu’à la parfaite libération des lieux,

Y ajoutant,

— Condamner solidairement la société [Adresse 8] et l’Association Syndicale

Forcée de la [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 3], la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— Condamner solidairement la société [Adresse 8] et l’Association Syndicale Forcée de la [Adresse 6] en tous les dépens d’appel,

— Ordonner la dispense du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]

[Adresse 9] à [Localité 3] à la participation au paiement de ces sommes dont le montant sera réparti entre les autres propriétaires de la voie privée de la [Adresse 6],

La clôture de l’affaire a été prononcée le 18 septembre 2024.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande de libération des lieux

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété «est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements».

Aux termes de l’article 2 de la loi du 22 juillet 1912 relative à l’assainissement des voies privées : «Les propriétaires de toute voie privée et les propriétaires des immeubles riverains sont tenus, sur la réquisition du maire ou, à son défaut, du préfet, et après avis du conseil départemental d’hygiène ou, à [Localité 7], de la commission des logements insalubres […], de se constituer en syndicat et de désigner un syndic chargé d’assurer l’exécution de tous travaux intéressant la voie et de pourvoir à son entretien et à sa gestion. L’assemblée générale du syndicat procède à la répartition des dépenses correspondantes entre les propriétaires intéressés sur la proposition du syndicat».

Par ailleurs, l’article 1er de ladite loi, abrogé par l’article 5 de la loi n°89-413 du 22 juin 1989 et repris à l’article L. 162-1 du Code de la voirie routière, prévoit notamment que : «les lois et règlements relatifs à l’hygiène des voies publiques et des maisons riveraines de ces voies sont applicables aux voies privées».

En l’espèce, il n’est produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal quant à la détermination de la propriété de la voie privée sur laquelle s’exerce la convention d’occuption précaire litigieuse, et ce, indépendamment du débat opposant les parties sur la définition des missions incombant à l’administrateur provisoire ;

Or, il ressort des pièces produites aux débats et notamment :

— de l’extrait de relevé cadastral du 26 octobre 1977 déterminant la contenance de la cour propriété du syndicat des copropriétaires ainsi que de la convention de formation du syndicat des propriétaires de la [Adresse 6] du 9 juin 1914, que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 3], représentant la collectivité des copropriétaires de l’immeuble, est le propriétaire exclusif de la portion de la [Adresse 6] située au droit de cet immeuble constitué de la parcelle de passage sous voûte et du sol du passage de la [Adresse 6] en devant de l’immeuble sis [Adresse 9], appartenant à celui-ci («3 ares 65 centiares dont 59 centiares de passage sous voûte et 37,5 centiares pour la moitié du sol du passage de la [Adresse 6] en devant de l’immeuble»),

— de la convention de création du syndicat de propriétaires pour la [Adresse 6] du 9 juin 2014 décrivant la [Adresse 6] sur laquelle les divers immeubles concernés «ont une façade», les parties convenant de se constituer en syndicat «ayant pour objet l’entretien de ladite [Adresse 6]», tout en prévoyant en son article 3 que : «Les parties contribueront chacune pour leur part en raison de la longueur des façades de leurs propriétés sur ladite cour, aux frais d’éclairage par le gaz ou de toute autre manière, à ceux des réparations et installations

qui deviendraient nécessaire à cet effet»,

— du règlement de copropriété en date du 2 juin 1965 de l’immeuble sis130 [Adresse 9] à [Localité 3] disposant que : «Se rattachent à l’immeuble faisant l’objet du règlement de copropriété sus-énoncé tous droits au sol du passage de la voûte et à la moitié du sol dudit passage de la [Adresse 6] au- devant de l’immeuble»,

que la cour privée litigieuse ne fait nullement l’objet dans sa globalité d’une indivision forcée et perpétuelle entre tous les propriétaires et copropriétaires riverains, qui sont chacun propriétaire exclusif de la portion de cour située au droit de leur immeuble, sur la longueur de la façade de celui-ci.

En conséquence, et ainsi que l’a relevé avec pertinence le tribunal, il apparaît qu’il n’entre donc pas dans les missions légales de l’administrateur provisoire de l’association syndicale forcée de la [Adresse 6] de conclure une convention d’occupation avec l’exploitant d’un restaurant, portant sur une portion de la [Adresse 6] au droit de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 3] qui n’appartient pas de manière indivise à la collectivité des propriétaires d’immeubles riverains, seule représentée par Maître [Y] – et ce, même en vue de financer des travaux urgents – mais qui appartient strictement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9].

En effet, aucun titre de quelque nature que ce soit n’a jamais été octroyé à la société [Adresse 8] par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9], sauf la convention d’occupation litigieuse conclue le 31 juillet 2014 entre Me [Y], en sa qualité de mandataire judiciaire de l’Association Syndicale Forcée de la [Adresse 6] et la société [Adresse 8].

Ainsi, il convient de considérer que la surface occupée par la société [Adresse 8] de la [Adresse 6] sur toute la largeur de sa façade pour y installer sa terrasse a fait l’objet d’une appropriation illicite d’une portion de la voie privée du syndicat des copropriétaires et il devra en être ordonné sa libération : le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a ordonné sous astreinte la libération par la société [Adresse 8] de la surface du trottoir de la [Adresse 6] située au droit de l’immeuble sis au [Adresse 9] à [Localité 3], sur la longueur du lot à usage commercial situé au rez-de-chaussée de celui-ci.

Sur la demande de délai sollicitée par la société [Adresse 8] pour libérer les lieux et de sa demande en levée de condamnation sous astreinte :

Aucun élément ne justifie d’accorder un délai supplémentaire autre que celui dont a déjà bénéficé la société [Adresse 8] au bénéfice de la durée de la procédure ;

La société [Adresse 8] sera donc déboutée de sa demande de délai formée en cause d’appel ;

La demande subséquente tendant à voir fixer par la cour le montant de l’indemnité d’occupation dont la société [Adresse 8] serait redevable auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] pendant le délai accordé sera en conséquence rejetée.

Par ailleurs et en considération de l’ancienneté du litige, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société [Adresse 8] à libérer les lieux sous astreinte.

Sur la recevabilité des demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires :

L’article 565 du code de procédure civile rappelle que : «Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges même si leur fondement juridique est différent».

Tel est bien le cas de l’espèce lorsqu’il ressort du jugement dont appel que le syndicat des copropriétaires sollicitait aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juillet 2019, au visa de l’article 1382 (devenu 1240) du code civil, de voir:

'- ordonner à l’association syndicale forcée de la [Adresse 6] :

* de communiquer le montant des sommes facturées à la société [Adresse 8] au

titre de la convention conclue avec la société [Adresse 8], et encaissées à ce titre,

* de les restituer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9]

[Adresse 9]. '

et que le syndicat des copropriétaires sollicite de la cour, aux termes de ses dernières conclusions d’appel, voir :

'- ordonner à l’association syndicale forcée de la [Adresse 6] :

* de communiquer le montant des sommes facturées à la société [Adresse 8] au

titre de la convention conclue avec la société [Adresse 8], et encaissées à ce

titre,

* de les restituer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9]

[Adresse 9] et ce, au visa et de l’article 1382 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et mais également de l’article 546 du code civil qui rappelle que le propriétaire est propriétaire des fruits civils générés par son bien.'

En conséquence, la demande en restitution des sommes encaissées par Me [Y] ès qualités de mandataire de l’association syndicale forcée en application de la convention d’occupation précaire litigieuse ne constitue pas une demande nouvelle, nonobstant l’ajout d’un fondement juridique en cause d’appel, et sera déclarée recevable.

Sur le bien fondé des demande indemnitaires du syndicat des copropriétaires :

L’article 584 du code civil définit les fruits civils comme les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes. Les prix des baux à ferme sont aussi rangés dans la classe des fruits civils.

L’article 549 du code civil dispose que : Le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement.

En l’espèce, il est constant qu’une convention d’occupation d’un an renouvelable par tacite reconduction a effectivement été conclue entre l’association syndicale de la [Adresse 6], représentée par Maître [Y], et la S.A.S. [Adresse 8], portant sur la portion de la cour litigieuse, moyennant une redevance annuelle fixée à 3 062,22 euros à compter du 1er juillet 2014, payable annuellement et d’avance, chaque 1er juillet et pour la première fois le jour de la signature de ladite convention.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires ne démontre pasla mauvaise foi de Me [Y] lequel a, dans le cadre de sa mission «de pourvoir à l’entretien et à la gestion de la voie privée, objet de la convention d’occupation conclue le 31 juillet 2014» , utilisé les sommes issues de la location de la terrasse, dans le strict intérêt des riverains de la [Adresse 6], en ce compris le syndicat des copropriétaires, notamment en ce qu’il a permis de sécuriser l’accès piéton du passage.

Dès lors et par seule application des dispositions de l’article 549 du code civil précité qui prévoit que 'Le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi ' il n’y a lieu à ordonner la restitution des fruits perçus par Me [Y] en vertu de la convention d’occupation précaire litigieuse conclue par la société [Adresse 8] : le jugement sera confirmé sur ce point.

Par ailleurs, il apparaît que c’est par des motifs exacts et pertinents que les premiers juges ont débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages et intérêts fondée sur l’article 1240 du code civil au motif que celui-ci ne justifie pas avoir subi un quelconque préjudice en lien avec la conclusion sans droit ni titre de la convention d’occupation du 31 juillet 2014, faute de démontrer son intention d’avoir voulu louer la portion de trottoir au droit de son immeuble – souhaitant au contraire la libération des lieux de sorte qu’aucun 'manque à gagner’ n’est caractérisé – et alors même qu’il n’est pas contesté que les sommes perçues ont permis de financer des travaux urgents d’assainissement de la voie privée de la [Adresse 6], au bénéfice même des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] ; le jugement sera confirmé sur ce point.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne caractérise pas non plus la faute commise par la société [Adresse 8], en qualité d’occupante de la surface litigieuse, pour lui réclamer une indemnité d’occupation quand la société [Adresse 8] a pu légitimement croire que Me [Y] qui avait justement pour mission de pourvoir à l’entretien et à la gestion de la voie privée, était habilité à passer une telle convention de courte durée, ce qui entre habituellement dans les missions courantes de l’administrateur provisoire.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de l’intégralité de ses demandes indemnitaires.

Il y a lieu de rejeter toute autre demande.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile et de dire n’y avoir lieu à allouer à l’une ou l’autre des parties en cause d’appel aucune somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de dire que chacune des parties conservera la charge respective de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en l’intégralité de ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute la société [Adresse 8] de sa demande de délai formée en cause d’appel et de sa demande en levée de la condamnation sous astreinte ;

Rejette la demande subséquente de la société [Adresse 8] en fixation du montant de l’indemnité d’occupation ;

Déclare recevable le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 3], en ses demandes formant appel incident, tendant à voir : «ordonner à l’association syndicale forcée de la [Adresse 6] ('.) de communiquer le montant des sommes facturées ('.) à la société [Adresse 8] et encaissées à ce titre [et] de les restituer au syndicat des copropriétaires ('.)» ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 9] de toutes ses demandes indemnitaires en ce comprise sa demande en restitution des fruits perçus en application de la convention d’occupation précaire ;

Dit n’y avoir lieu à allouer à l’une ou l’autre des parties aucune somme au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Dit que chacune des parties conservera la charge respective de ses dépens d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE