Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03313 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI57J

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 26 Janvier 2024 -Président du TJ de PARIS – RG n° 23/55204

APPELANTE

Mme [S] [R] [G] [B] veuve [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Marie-catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant M^e Baptiste ROBELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1024

INTIMÉE

S.A.R.L. DANAIDE, RCS de Paris sous le n°319 834 404, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Ayant pour avocat plaidant M^e Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, toque : A617

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Septembre 2024, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

****

EXPOSE DU LITIGE

Un bail commercial a été signé les 15 janvier et 16 mars 1983 entre M. [F], aux droits duquel se trouve aujourd’hui Mme [G] [B], et la société Danaïde, sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte sous seing privé du 30 juillet 1997, ce bail a été renouvelé pour neuf ans à compter du 1er juillet 1995. Il a été à nouveau renouvelé par acte sous seing privé du 31 mars 2010, pour neuf années à partir du 1er janvier 2010.

Par acte extrajudiciaire du 9 juillet 2018, la société Danaïde a sollicité le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2019. Mme [G] [B] a accepté le principe du renouvellement du bail mais sollicité la fixation du loyer en renouvellement à la somme de 47.390 euros, assignant sa locataire devant le tribunal judiciaire de Paris le 15 avril 2020 faute d’accord entre les parties sur le montant du nouveau loyer.

Cependant, la gérante de la société Danaïde ayant fait valoir ses droits à la retraite et la bailleresse s’étant portée acquéreur du bail et ayant exercé son droit de préemption, les parties sont convenues de résilier amiablement le bail à compter du 31 mai 2023, par acte sous seing privé du 19 avril 2023.

La société Danaïde a restitué les clés des locaux à la bailleresse le 1er juin 2023, par commissaire de justice en raison du refus opposé par Mme [G] [B] à cette restitution au motif que les locaux n’avaient pas été complètement libérés, celle-ci revendiquant le paiement d’une indemnité d’occupation sur la base d’une clause de l’acte sous seing privé du 19 avril 2019, selon laquelle « Dans le cas où la locataire n’aurait pas libéré le local loué le 31 mai 2023, cette dernière serait redevable de la somme forfaitaire et définitive de 500 euros par jour de retard jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés (') ».

Par acte du 28 juin 2023, Mme [G] [B] a fait assigner en référé la société Danaïde devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

condamner la société Danaïde à payer par provision à Mme [G] [B] la somme de 11.000 euros TTC au titre des intérêts de retard (sic) arrêtés au 22 juin 2023, sauf à parfaire le jour de l’audience ;

ordonner l’expulsion, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, de la société Danaïde, ainsi que tous occupants de son chef, du local commercial situé au [Adresse 1], avec au besoin le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard conformément au contrat ;

condamner la société Danaïde à payer à Mme [G] [B] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La société Danaïde a conclu au débouté et, reconventionnellement, sollicité le remboursement de la somme de 10.250 euros au titre du dépôt de garantie.

Par ordonnance du 26 janvier 2024, le juge du tribunal judiciaire de Paris a :

dit n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes de Mme [G] [B],

condamné Mme [G] [B] à payer à la société Danaïde une provision de 10.200 euros au titre du remboursement de dépôt de garantie,

condamné Mme [G] [B] à verser à la société Danaïde la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,

condamné Mme [G] [B] aux dépens,

dit n’y avoir lieu à référé sur tout autre demande,

rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 10 février 2024, Mme [G] [B] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 10 mai 2024, elle demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104 et suivants, 1217, 1304, 1347, 1731 du code civil, 700, 834, 835 du code de procédure civile et R145-35 du code de commerce, de :

la déclarer recevable et bien fondée en son appel de la décision rendue le 26 janvier 2024 par le tribunal de Paris statuant en référé,

Et y faisant droit,

infirmer le jugement sus énoncé et daté en ce qu’il a :

dit n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes de Mme [G] [B] ;

condamné Mme [G] [B] au paiement d’une provision de 10.200 euros à la société Danaide au titre du remboursement de dépôt de garantie ;

condamné Mme [G] [B] à verser à la société Danaide la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

condamné Mme [G] [B] épouse [F] aux dépens ;

Et statuant à nouveau,

ordonner la libération des lieux par la société Danaïde ;

condamner la société Danaïde à payer par provision à Mme [G] [B] la somme de cent trente mille euros (130.000 euros) au titre des intérêts de retard (sic) arrêtés au 15 février 2024, sauf à parfaire au jour où il sera statué ;

imputer par compensation la somme de dix mille deux cents euros (10.200 euros) sur la provision de cent trente mille euros (130.000 euros) au titre des intérêts de retard (sic) arrêtés au 15 février 2024, sauf à parfaire au jour où il sera statué ;

condamner la société Danaïde à payer à Mme [G] [B] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Mme [G] [B] soutient que sa locataire n’a pas exécuté son obligation de libérer les lieux et se trouve ainsi redevable de l’indemnité d’occupation prévue au protocole d’accord de résiliation du bail, la cave en sous-sol restant encombrée de divers objets ainsi qu’il résulte d’un procès-verbal de commissaire de justice du 14 juin 2023. Elle ajoute que la société Danaïde ne démontre pas que cet encombrement préexistait à la conclusion du bail en 1983, alors qu’il lui incombe de faire cette preuve en produisant un état des lieux d’entrée, à défaut duquel elle est présumée avoir reçu les locaux en bon état de réparation locative et doit les rendre comme tels, conformément à l’article 1731 du code civil. Elle précise que son obligation de reprendre les clés est subordonnée à la condition suspensive de la libération des lieux par la locataire, cette restitution ne valant pas à elle seule libération complète des lieux, de même que son obligation (non contestée) de restituer le dépôt de garantie, lequel doit en conséquence être compensé avec les indemnités d’occupation actualisées à 130.000 euros au 15 février 2024.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 28 août 2024, la société Danaïde demande à la cour, au visa des articles 1103, 1730, 1731, 1755 du code civil et 656 du code de procédure civile, de :

débouter Mme [G] [B] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

confirmer l’ordonnance en date du 26 janvier 2024 de Mme le président du tribunal judiciaire de Paris sauf en ce qu’elle n’a pas donné suite à la demande de paiement des intérêts au taux légal formulée par la société Danaïde,

La réformer de ce seul chef et statuant à nouveau,

condamner Mme [G] [B] à payer à la société Danaïde les intérêts au taux légal avec anatocisme, sur le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 10.250 euros à compter du 1er juin 2023,

Y ajoutant,

condamner Mme [G] [B] à payer à la société Danaïde la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure d’appel.

L’intimée soutient que la bailleresse refuse de mauvaise foi de reprendre possession des clés à seule fin de faire courir l’indemnité d’occupation à hauteur du montant de l’indemnité de 135.000 euros qu’elle a dû verser à sa locataire au titre de la résiliation amiable du bail, alors que les locaux avaient bien été libérés à la date de restitution des clés le 1er juin 2023, à l’exception de la cave en sous-sol que la société Danaïde a laissé dans son état préexistant à la conclusion du bail en 1983, pensant de bonne foi que les objets s’y trouvant appartenaient au propriétaire. Elle ajoute qu’il suffisait à la bailleresse de débarrasser cette pièce puis d’adresser la facture à sa locataire laquelle a néanmoins proposé de le faire elle-même au mois de juillet 2023. Elle conteste ainsi le manquement à son obligation de libérer les lieux et rappelle que le l’acte de résiliation du bail conclu par les parties le 19 avril 2023 stipule que « La bailleresse prendra les lieux dans leur état à la date de restitution des lieux, sans pouvoir réclamer à la locataire quelque somme que ce soit à quelque titre que ce soit. ». Elle ajoute que la bailleresse exige en réalité dans ses courriers une remise des lieux refaits à neuf, cela en violation de l’accord du 19 avril 2023 et alors qu’en application de l’article 1731 du code civil, lorsqu’aucun état des lieux n’a été effectué entre les parties, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre comme tels, sauf preuve contraire non apportée en l’espèce par la bailleresse.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE, LA COUR

Se fondant sur l’acte sous seing privé de résiliation amiable du bail commercial conclu par les parties le 19 avril 2023, Mme [G] [B] sollicite l’exécution par la société Danaïde de son obligation de libérer les locaux et de son obligation, subséquente, de lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Elle sollicite ainsi l’exécution d’une obligation de faire et le paiement d’une provision.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande de Mme [G] [B] n’est donc susceptible de prospérer que si les obligations qu’elle met à la charge de la société Danaïde ne sont pas sérieusement contestables, étant rappelé que le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, et qu’une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’acte de résiliation amiable du bail stipule en son article 2 « Obligations des parties » :

« La locataire s’oblige à quitter et à laisser libres les locaux loués et à remettre les clefs, au plus tard le 31 mai 2023 à 18 heures. A cette date, la bailleresse versera à la locataire le montant du dépôt de garantie qu’elle détient entre ses mains, soit la somme de 10.200 euros, sachant que la bailleresse consent une franchise de loyer et de charges locatives totale au titre des mois d’avril et mai 2023.

La bailleresse prendra les lieux dont s’agit dans leur état à la date de restitution des clefs, sans pouvoir réclamer à la locataire quelque somme que ce soit à quelque titre que ce soit, et sans que la locataire puisse revendiquer d’indemnités de quelque nature que ce soit, au titre des éventuelles améliorations effectuées, pendant la période où elle a occupé les lieux, et renonce expressément à tout recours à ce titre à l’encontre de la bailleresse.

Dans le cas où la locataire n’aurait pas libéré le local loué le 31 mai 2023, cette dernière serait redevable de la somme forfaitaire et définitive de 500 euros par jour de retard jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs, somme non susceptible de révision ou de réduction par le juge, payable par compensation avec l’indemnité prévue à l’article 3 ci-dessus, et ce, sans préjudice du droit pour la bailleresse de solliciter, par voie de référé, l’expulsion judiciaire de la locataire. »

Il est constant que la remise des clefs a eu lieu à la date prévue à l’acte, Mme [G] [B] en ayant obtenu la restitution par un commissaire de justice à la date du 1er juin 2023, faute de les avoir acceptées de la main de sa locataire au motif que les lieux n’avaient pas été totalement libérés.

Il résulte d’un échange de courriels intervenu entre les parties au cours du mois de juillet 2023 que la bailleresse exige, au titre de la libération des locaux, que sa locataire retire tous les éléments mobiliers se trouvant non seulement dans le sous-sol mais aussi dans chacune des pièces, en ce compris des éléments de décoration et d’agencement (par exemple faux murs, miroirs, cabines d’essayage, faux plafond), des blocs de climatisation, des stores, rideaux, moquettes, chevilles et clous dans les murs (à reboucher), précisant dans son descriptif que les murs et les sols doivent être laissés en état d’être à nouveau recouverts.

Il ressort aussi de cet échange que pour satisfaire la bailleresse, la locataire a effectué partie des enlèvements demandés, notamment les meubles restant dans le sous-sol, mais de manière incomplète selon la bailleresse qui, dans un mail du 23 juillet 2023, dressait encore une longue liste des éléments restant à retirer.

Ce faisant, alors que l’acte conclu entre les parties ne définit pas la notion de libération des lieux, laquelle peut s’entendre seulement de la personne du locataire et des occupants de son chefs mais aussi des objets mobiliers, c’est par une interprétation des dispositions de cet accord, à laquelle le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut se livrer, que la bailleresse exige une évacuation des lieux de tous ses éléments mobiliers pris au sens large. En outre, son interprétation de la libération des lieux confine, à travers ses exigences, à une véritable remise en état des locaux, alors qu’aux termes de l’accord elle s’est engagée à reprendre les lieux dans leur état à la date de restitution des clefs, sans pouvoir réclamer à la locataire quelque somme que ce soit à quelque titre que ce soit.

Il en résulte que l’obligation de libération des lieux, telle que mise à la charge de la société Danaïde par Mme [G] [B], est très sérieusement contestable, l’appelante devant dès lors être déboutée de ses demandes de libération des lieux et de paiement d’une indemnité d’occupation, l’ordonnance entreprise étant confirmée de ce chef.

En revanche, en application des dispositions de l’acte de résiliation amiable du bail, non sujettes à interprétation sur ce point, est incontestable l’obligation de la bailleresse de restituer à sa locataire, à la date de remise des clefs, le dépôt de garantie de 10.200 euros.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [G] [B] à payer à la société Danaïde une provision de 10.200 euros à ce titre.

Y ajoutant, le premier juge ayant omis de statuer sur ce point, la cour dira que cette condamnation produit intérêts de retard au taux légal, non pas à compter du 1er juin 2023 comme il est demandé par la société Danaïde, le contrat ne stipulant pas d’intérêts conventionnels, mais à compter du 10 novembre 2023, date de dépôt des conclusions de la société Danaïde en première instance et valant mise en demeure, ce conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil. Ces intérêts sont de droit capitalisables dans les conditions de l’article 1343-2 du même code.

Le premier juge a justement statué sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, l’appelante sera condamnée aux dépens de cette instance et à payer à l’intimée la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 de code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Dit que la condamnation de Mme [G] [B] au paiement d’une provision de 10.200 euros à la société Danaïde produit intérêts de retard au taux légal à compter du 10 novembre 2023, ces intérêts étant capitalisables dans les conditions de l’article 1343-2 du même code,

Condamne Mme [G] [B] aux dépens de l’instance d’appel,

La condamne à payer à la société Danaïde la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE