RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2025

(n° , 19 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/06045 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHMKQ

Décisions déférées à la Cour :

Jugement du 24 Octobre 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 18/00123 confirmé le 02 septembre 2021 par la cour d’appel de PARIS – RG 20/01701, cassé partiellement par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation dans l’arrêt n° 26 F-D du 11 janvier 2023

DEMANDERESSE APRÈS RENVOI EN CASSATION :

Madame [V] [T]

[Adresse 17]

[Localité 13]

représentée par M^e Camille MIALOT de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0403, substitué à l’audience par M^e Marouane FASSI-FIHRI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSES APRÈS RENVOI EN CASSATION :

SOREQA – S.A. SOCIÉTÉ DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS

[Adresse 16]

[Localité 14]

représentée par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE [Localité 27]

Service local du domaine de [Localité 27]

[Adresse 20]

[Localité 12]

représentée par Monsieur [U] [Z], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Juillet 2025, en audience publique, devant Madame Valérie GEORGET, Conseillère faisant fonction de Présidente de Chambre, Madame Nathalie BRET, Conseillère et Monsieur David CADIN, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Valérie GEORGET, Conseillère faisant fonction de Président

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Monsieur David CADIN, magistrat honoraire

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Valérie GEORGET, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Aux termes du traité de concession d’aménagement du 13 décembre 2016, la Ville de [Localité 27] a confié à la SOREQA une mission intitulée « [Localité 27] Action au Lot » ayant pour objet de traiter les situations d’indignité dans les chambres de services parisiennes, en procédant à un regroupement de lots pour réaliser un ou plusieurs logements sociaux.

L’ensemble immobilier du [Adresse 8], a été édifié en 1860 sur la parcelle AU n°[Cadastre 18]. Il est composé d’un bâtiment principal élevé sur caves, de quatre étages droits et un cinquième sous comble avec ailes à droite et à gauche sur cour. Un second bâtiment, élevé sur caves et sous-sol en R+4, est contigu aux ailes du bâtiment principal et entoure la cour intérieure sur la partie ouest. L’ensemble est divisé en lots de copropriété.

Sont concernés par la procédure d’expropriation les lots numérotés 23 à 29 qui appartiennent à trois propriétaires distincts, outre une portion de parties communes et un WC commun, le tout afin de créer deux logements sociaux.

Mme [T] est propriétaire des lots n° 24, 25, 26, 27 et 29.

L’ordonnance d’expropriation a été prise par le juge de l’expropriation de [Localité 27] le 31 octobre 2018.

Par mémoire du 8 novembre 2018, la SOREQA a demandé au juge de l’expropriation de [Localité 27] de fixer l’indemnité due à Mme [T] au titre de la dépossession foncière des lots n° 24, 25, 26, 27 et 29 de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 29].

Par jugement du 24 octobre 2019, après transport sur les lieux le 3 juillet 2019, le juge de l’expropriation de [Localité 27] a :

— déclaré irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement du 22 juillet 2019 notifiées aux parties le 30 juillet 2019 ;

— rejeté l’irrecevabilité soulevée par la défenderesse de l’offre réduite de la SOREQA formulée dans son mémoire complémentaire ;

— fixé l’indemnité due par la SOREQA à Mme [T], au titre de la dépossession foncière des lots n° 24, 25, 26, 27 et 29 de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 29] comme suit :

— lot n° 24 : indemnité principale : 35.280 euros en valeur vénale occupée

indemnité de remploi : 4.528 euros ;

— lot n° 25 : indemnité principale : 56.000 euros en valeur vénale libre

indemnité de remploi : 6.600 euros ;

— lot n° 26 : indemnité principale : 58.800 euros en valeur vénale libre

indemnité de remploi : 6.880 euros ;

— lot n° 27 : indemnité principale : 84.700 euros en valeur vénale libre

indemnité de remploi : 9.470 euros ;

— lot n° 29 : indemnité principale : 29.120 euros en valeur vénale occupée

indemnité de remploi : 3.912 euros ;

— débouté les parties de leurs autres demandes ;

— condamné la SOREQA à payer à Mme [T] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SOREQA aux dépens.

Mme [T] a interjeté appel le 27 janvier 2020, de toutes les dispositions des chefs de dispositif du jugement.

Par arrêt du 02 septembre 2021, la cour d’appel de Paris a :

déclaré recevables les conclusions des parties ;

confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

débouté Mme [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [T] aux dépens.

Mme [T] a formé un pourvoi (n°P 21-23.786) à l’encontre de cet arrêt. La SOREQA a également formé un pourvoi (n°U 21-23.791) contre ce même arrêt.

Par arrêt du 11 janvier 2023, la Cour de cassation a joint les deux pourvois et a :

cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il fixe l’indemnité due à Mme [T] pour la dépossession du lot n°24 à la somme de 35.280 euros au titre de l’indemnité principale en valeur vénale occupée et à la somme de 4.528 euros au titre de l’indemnité de remploi, l’arrêt rendu le 02 septembre 2021, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

remis, sur ce point l’affaire et renvoyé les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Paris autrement composée ;

condamné la SOREQA aux dépens ;

en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par la SOREQA et l’a condamnée à payer à Mme [T] la somme de 3.000 euros.

Par déclaration de saisine du 10 mars 2023, Mme [T] a saisi la juridiction de renvoi.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe le 17 avril 2023 par Mme [T], appelante, notifiées le 26 avril 2023 (AR CG le 27/04/2023, AR SOREQA le 28/04/2023) aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

infirmer le jugement n°18/00123 du juge de l’expropriation de [Localité 27] en date du 24 octobre 2019 fixant l’indemnité due par la SOREQA à Mme [T] divorcée [H] au titre de la dépossession foncière du lot n°24 de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 29] comme suit :

indemnité principale : 35.280 euros en valeur vénale occupée ;

indemnité de remploi : 4.528 euros ;

Puis, statuant à nouveau,

fixer l’indemnité principale revenant à Mme [T] divorcée [H] du fait de l’expropriation du lot n°24 de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 29] à un montant de 44.100 euros ;

fixer l’indemnité de remploi revenant à Mme [T] divorcée [H] du fait de l’expropriation du lot n°24 de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 29] à un montant de 5.410 euros ;

A titre subsidiaire, si la cour évalue le lot n°24 en valeur occupée,

fixer l’indemnité principale revenant à Mme [T] divorcée [H] du fait de l’expropriation du lot n°24 de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 29] à un montant de 39.690 euros ;

fixer l’indemnité de remploi revenant à Mme [T] divorcée [H] du fait de l’expropriation du lot n°24 de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 29] à un montant de 4.969 euros ;

Dans tous les cas,

condamner la SOREQA à verser à Mme [T] divorcée [H] une somme complémentaire de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SOREQA aux dépens de première instance et d’appel ;

débouter la SOREQUA de toutes demandes, fins et conclusions contraires ;

débouter le commissaire du Gouvernement de toutes demandes, fins et conclusions contraires.

2/ Adressées au greffe le 15 juin 2023 par la SOREQA, intimée et formant appel incident, notifiées le 20 juin 2023 (AR [T] le 23/06/2023, AR CG le 26/06/2023) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

infirmer partiellement le jugement dont appel et, statuant à nouveau, fixer les indemnités à revenir à Mme [T], comme suit :

Lot n°24 ;

Indemnité en valeur occupée : 10.000 euros ;

Remploi : 1.750 euros ;

Total : 11.750 euros.

3/ Adressées au greffe le 04 juillet 2023 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 19 juillet 2023 (AR Soreqa le 20/07/2023, AR [T] le 21/07/2023), et aux termes desquelles il propose :

Une indemnisation [pour le lot n°24] calculée à partir d’une valeur unitaire au mètre carré de 6.300 euros (abattement de 10% inclus) pour une surface de 6.30m² et de fixer l’indemnisation en réparation du préjudice subi pour la somme totale de 44.659 euros.

4/ Adressées au greffe le 25 juin 2024 par Mme [T], appelante, notifiées le 20 août 2024 (ARs le 22/08/2024) et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

infirmer le jugement n°18/00123 du juge de l’expropriation de [Localité 27] du 24 octobre 2019 fixant l’indemnité due par la SOREQA à Mme [T] divorcée [H] au titre de la dépossession foncière du lot n°24 de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 29] comme suit :

indemnité principale : 35.280 euros en valeur vénale occupée ;

indemnité de remploi : 4.528 euros ;

Puis, statuant à nouveau,

A titre principal,

fixer l’indemnité principale revenant à Mme [T] divorcée [H] du fait de l’expropriation du lot n°24 de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 29] à un montant de 71.817 euros en valeur libre ;

fixer l’indemnité de remploi revenant à Mme [T] divorcée [H] du fait de l’expropriation du lot n°24 de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 29] à un montant de 8.181,70 euros ;

A titre subsidiaire :

fixer l’indemnité principale revenant à Mme [T] divorcée [H] du fait de l’expropriation du lot n°24 de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 29] à un montant de 64.635,30 euros en valeur occupée ;

fixer l’indemnité de remploi revenant à Mme [T] divorcée [H] du fait de l’expropriation du lot n°24 de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 29] à un montant de 7.465,53 euros ;

A titre infiniment subsidiaire :

fixer l’indemnité principale revenant à Mme [T] divorcée [H] du fait de l’expropriation du lot n°24 de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 29] à un montant de 45.290 euros en valeur libre ;

fixer l’indemnité de remploi revenant à Mme [T] divorcée [H] du fait de l’expropriation du lot n°24 de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 29] à un montant de 5.529 euros ;

A titre infiniment plus subsidiaire :

fixer l’indemnité principale revenant à Mme [T] divorcée [H] du fait de l’expropriation du lot n°24 de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 29] à un montant de 40.761 euros en valeur occupée ;

fixer l’indemnité de remploi revenant à Mme [T] divorcée [H] du fait de l’expropriation du lot n°24 de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 29] à un montant de 5.076,10 euros ;

Dans tous les cas,

condamner la SOREQA à verser à Mme [T] divorcée [H] une somme complémentaire de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SOREQA aux dépens de première instance et d’appel ;

débouter la SOREQA de toutes demandes, fins et conclusions contraires ;

débouter le commissaire du Gouvernement de toutes demandes, fins et conclusions contraires.

EXPOSÉ DES MOYENS

L’expropriée considère que le bien exproprié a une situation privilégiée. Elle fait valoir que :

— le quartier, situé dans le [Localité 4], est en plein développement ; il est attractif avec la plus forte augmentation du prix au m² à [Localité 27] (pièces n°22 à 26) ;

— l’immeuble est bien entretenu, l’accès au lot concerné (5e étage sans ascenseur) se fait par la même entrée que pour les étages inférieurs et par un escalier principal (et non de service), puis par un escalier (avec large fenêtre) destiné aux résidents du 5e étage, le palier bénéficiant d’un éclairage naturel via un skydome ;

— elle a effectué des travaux dans les lots mitoyens (pièce n°30 ) et a sollicité lors d’une assemblée générale de copropriété en 2016, l’autorisation de réunir tous ses lots pour réaliser un loft ( pièce 28) ;

— la studette (lot n°24) a une superficie de 6,47 m² avec plaque de cuisson , arrivée d’eau, coin douche et mezzanine (avec fenêtre sur le toit ) et accès au WC commun : la surface loi Carrez est de 6,30 m² avec une surface supplémentaire sous 1,80 m de 2,58 m², celle de la mezzanine étant de 2,55 m², le tout pour un volume de 21,7 m3 ( pièce n°29).

Elle demande donc à la cour, au visa de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique de ne pas s’arrêter à la surface habitable mais de prendre en considération la plus-value apportée par ces surfaces complémentaires pour évaluer le bien.

Quant au périmètre de la cassation, l’expropriée propose, soit d’analyser les termes de comparaison produits par chacune des parties, si la cour de renvoi décide de réévaluer le lot n° 24, soit de trancher la seule question de l’abattement (sur la base d’une valeur vénale de 7 000 euros en valeur libre), si la cour décide que la cassation est limitée au moyen accueilli par la haute juridiction et aux motifs de l’arrêt de censure.

S’agissant de la première branche de l’alternative, l’expropriée propose avec les références de publications, des termes de comparaison issus de la « base bien » portant sur 10 chambres dont 8 situées dans le 10 ème arrondissement (2 dans le 3ème), 8 libres et 2 louées, avec des surfaces s’échelonnant de 7,05 à 15,10 m², les dates de vente étant comprises entre le 2 octobre 2017 et le 13 août 2018, la moyenne de prix au m² valeur libre s’établissant à 11 026, 41 euros et le prix au m² moyen à 10 410, 14 euros (pièces n° 11 à 21 qui sont alors reprises de manière détaillée), étant précisé pour les chambres louées, elle estime devoir augmenter le prix au m² de 20 %.

In fine, elle souligne la pertinence de ses références ( y compris celle du 25 octobre 2018, vente à 12 812 , 96 euros ' pièce 14) et demande à la cour de retenir un prix moyen au m² de 11 000 euros en valeur libre, soit 71 817 euros en tenant compte des surfaces supplémentaires susvisées.

Elle demande d’écarter les 5 références produites par le commissaire du Gouvernement (toutes situées dans le 10ème arrondissement) en raison de leur ancienneté (2016), de l’imprécision sur l’état d’occupation ou de l’absence d’équipements (cuisine, salle d’eau), la mention des seules surfaces étant, selon elle, insuffisante à en établir la pertinence.

Elle critique les termes de comparaison produits par l’expropriant qui devront être écartés en ce qu’ils portent uniquement sur des débarras.Elle conteste cette qualification qui repose sur le règlement sanitaire départemental exigeant une superficie minimale de 9 m², cette argumentation ayant été définitivement rejetée au regard de la hiérarchie des normes, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévalant en matière d’appréciation du caractère décent sur le règlement sanitaire départemental antérieur, notamment par les deux juridictions de fond, la Cour de Cassation estimant que ce moyen n’était pas de nature à entraîner la cassation (superficie de 6,30 mais volume de 21,7 m3).

Elle soutient donc que la qualification retenue de chambre de service est définitive, celle-ci ayant une valeur en tant que telle sur la marché immobilier parisien, étant précisé qu’il ne s’agit pas, en l’espèce, d’indemniser un locataire invoquant l’indécence du logement.

Elle rappelle qu’au terme du règlement de copropriété tous les lots sont destinés à l’habitation, l’acte de vente (pièce 31) précisant, pour le lot n°24, qu’il s’agit d’une chambre de bonne.

L’expropriée demande de fixer la valeur du lot libre d’occupation sans abattement.

Elle rappelle que :

lors de la visite des lieux, l’occupation de ce lot n°24 était sans droit ni titre ;

elle a obtenu une décision d’expulsion le 30 septembre 2015 (pièce n°4) signifiée le 8 octobre 2015, l’occupant, M. [W] n’ayant formé aucun recours contre celle-ci ;

le concours de la force publique permettant son expulsion a été accordé le 15 mars 2019 (pièce n°7), soit bien avant le transport sur les lieux du 3 juillet 2019 (pièce n°10) ;

M. [W] a quitté les lieux immédiatement après cette visite le 10 juillet 2019 (pièce n°9), après acceptation d’une proposition de relogement de la SOREQUA qui ne supportait aucune obligation à ce titre au regard de la nature juridique de cette occupation.

Elle soutient qu’en proposant une valeur occupée de la studette, l’expropriant espère récupérer la somme versée à M. [W] au détriment de sa propre indemnisation.

A titre subsidiaire, elle expose qu’un abattement de 10 % maximum est appliqué lorsque le bien est occupé par un occupant sans droit ni titre, cet abattement étant également retenu par le commissaire du Gouvernement .

De son côté, l’autorité expropriante fait valoir, s’agissant de la situation du bien que :

— à l’exception de l’étage des chambres de services, l’ensemble de la copropriété est en bon état ;

— au 5ème étage, doivent être mentionnés :

. des parties communes en état d’usage ;

. un couloir assez étroit (encombrement à l’extérieur par certains locataires), un sol ancien (absence de tomettes à certains endroits) ;

. la présence de punaises de lits malgré plusieurs traitements ;

. la disposition anarchique des réseaux dans l’ensemble dans un état correct ;

. l’aile Est de l’étage sous comble concentre de nombreux dysfonctionnements (chambres étroites, avec pour la grande majorité des surfaces inférieures à 9 m²) ;

. que des travaux ont été réalisés dans certaines chambres mais sans l’accord préalable de la copropriété pour les raccordements aux équipements communs.

Elle considère que le dispositif de l’arrêt de cassation partielle du 11 janvier 2023 permet de remettre en cause la valeur du lot n° 24.

Elle affirme que le lot en question doit être évalué non pas à titre de logement mais comme débarras.

S’appuyant sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, notamment son article 2, elle considère que le lot n°24 d’une superficie de 6,30 m² est impropre à l’habitation dès lors que la surface habitable est inférieure à 9 m² (disposition d’ordre public sur le logement décent).

Elle fait, par ailleurs, prévaloir les dispositions plus rigoureuses du règlement sanitaire départemental , édicté par arrêté inter-préfectoral n° 79-561 du 20 novembre 1979 (article 40-3) et l’exigence d’une pièce au moins égale à 9 m², et ce , peu important le volume habitable résultant du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent (au moins 20 m3) qui fait également référence pour le calcul de la surface habitable aux dispositions de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation.

Elle s’appuie sur une décision de la Cour de Cassation du 17 décembre 2015( 3ème ch.civ) rendue en matière de relation bailleur/locataire.

Elle produit deux termes de comparaison portant sur des ventes de lots de copropriété à usage de débarras, la première du 23 mars 2018 ( [Localité 30] -d’une surface loi Carrez de 12, 79 m², vendu libre au prix de 48 000 euros, soit 3 752 euros en valeur libre), la seconde du 28 juin 2018 ( également à [Localité 31] d’une surface de 4,95 m², vendu libre au prix de 22 000 euros, soit 4 444 au m² en valeur libre).

Elle fait enfin mention d’un autre arrêt de la Cour de Cassation (3 ème ch.civ) du 11 janvier 2023 pour un autre dossier concernant le même immeuble SOREQA/ SCI Edbe (pièce n° 2) au double visa de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et 1719, 1° du code civil rendue en matière indemnitaire pour perte de revenus locatifs : en présence de deux logements loués, ne répondant pas, au regard de leur superficie, aux critères du logement décent, l’expropriée ne pouvait se prévaloir d’un droit juridiquement protégé dont la perte ouvrirait droit à indemnisation.

Elle estime qu’un tel bien, qui n’est pas un logement décent, ne peut être évalué selon les termes de référence du marché des logements remplissant ces critères et donc susceptible d’être mis en location, ceci sauf à induire un enrichissement sans cause au profit du propriétaire.

Par ailleurs, elle demande d’appliquer un taux d’abattement pour occupation, elle considère qu’à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété (le 31 octobre 2018), le lot en question était bien occupé, comme lors du transport sur les lieux ( 3 juillet 2019).

Elle précise que le lot n°24, loué à une famille avec deux enfants en bas âge, présente plusieurs dégradations ( toile de verre à proximité de la douche ayant engendré des dégâts dans le logement au-dessous, isolation pratiquement inexistante), étant précisé qu’un arrêté préfectoral du 18 juillet 2016 (pièce n° 1) a mis en demeure le propriétaire de faire cesser définitivement l’occupation aux fins d’habitation.

Elle précise que lors du transport sur les lieux, il a été constaté que le lot n°24 était occupé par M. [X], lequel a par ailleurs accepté un relogement de la part de la SOREQA.

Elle conteste être à l’origine de man’uvres dilatoires d’expulsion. Elle explique que, compte-tenu de l’ancienneté de la décision du 30 septembre 2015, non exécutée, elle a considéré l’occupant comme étant de bonne foi au sens des articles L. 314-1 et suivants du code de l’urbanisme et a procédé à son relogement.

Elle considère que le taux de l’abattement de 20% est justifié.

Le commissaire du Gouvernement, considère, s’agissant du périmètre de la Cassation, que la Cour a cassé et annulé l’arrêt d’appel sur la question de la fixation de l’indemnité principale et celle de remploi devant revenir au titre de la dépossession du lot n°24 au regard notamment de son état particulier d’occupation.

Il affirme que les éléments d’appréciation et de dépréciation du bien sont les suivants :

— le principal facteur d’appréciation est la situation géographique de l’immeuble, proche des quartiers centraux, desservi par la ligne 4 du métro qui constitue une liaison nord-sud majeure sur [Localité 27] ;

— les éléments de dépréciation tiennent principalement aux surfaces des biens : 4 lots sur 5 étant inférieurs à 9 m² au sol, 2 sont interdits d’habitation et 2 ne peuvent être loués qu’en tenant compte du volume des pièces supérieur à 20m3en raison de la hauteur sous plafond ;

— les WC sont communs et sur le palier ; l’équipement des chambres est minimaliste ;

— l’ascenseur ne dessert pas le 5 ème étage, l’état des parties communes est dégradé par rapport aux étages principaux.

Au visa de l’article 4 du décret n° 25002-120 du 30 janvier 2002, il évalue le lot n°24 comme un local d’habitation : la superficie étant de 6,30 m² avec un volume minimal de 20,01 mètres cube, retenus dans le jugement de première instance en accord avec les parties. Il considère, dans ces conditions, que la surface minimale est respectée (20, 01 mètres cube) et il propose une estimation au m² unitaire et non forfaitaire.

Il détaille alors 5 termes de comparaison, à une date antérieure au jugement (24 octobre 2019), sur la base 'estimer un bien’ : il s’agit de 5 ventes , publiées et référencées, de très petites surfaces entre 6, 69 m² et 11,22 m² de biens situés dans le 10 ème arrondissement, dont un dans l’immeuble lui-même.

Il souligne la forte homogénéité de surfaces entre elles et avec les lots expropriés.

La moyenne est de 7 137, 20 euros/m², et à la lumière des éléments de dépréciation susvisés, il propose une valeur vénale unitaire de 7 000 euros /m², donc la confirmation du jugement entrepris.

S’agissant du taux d’abattement pour occupation à retenir, il s’appuie sur la décision de la Cour de Cassation, pour considérer que ce taux ne peut être le même selon que le bien est occupé sans droit ni titre ou en vertu d’un titre ouvrant droit notamment à un relogement.

Il rappelle en comparaison du lot n°29 qu’un abattement à hauteur de 20 % lié à la présence d’un occupant avec titre ne peut, en l’espèce, s’appliquer au lot n°24.

Il constate, en effet, qu’à la date de l’ordonnance d’expropriation (le 31 octobre 2018, article L 322-1 du code de l’expropriation), M. [W] est devenu occupant sans droit ni titre, une décision d’expulsion lui ayant été signifiée le 8 octobre 2015.

En application de la jurisprudence du tribunal de Paris, il propose de retenir un taux d’abattement de 10 % pour ce lot irrégulièrement occupé.

SUR CE,

Sur l’étendue de la Cassation

Selon les dispositions de l’article 624 du code de procédure civile, la portée de la Cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce. Elle s’étend également à l’ensemble des dispositions du jugement ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance.

Il résulte des articles 624, 625 et 638 du code de procédure civile que la Cassation qui atteint un chef de dispositif n’en laisse rien subsister, quel que soit le moyen qui a déterminé la Cassation (2e Civ., 26 janvier 2023, pourvoi n° 21-15.483, publié).

Au cas présent, l’arrêt de la Cour de Cassation du 11 janvier 2023 (n° 21-23.786, 21-23.791) casse et annule, l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris, autrement composée, le 2 septembre 2021 seulement en ce qu’il fixe l’indemnité due à Mme [T] pour la dépossession du lot numéro 24 à la somme de 35 280 euros au titre de l’indemnité principale en valeur vénale occupée et à la somme de 4 528 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Les parties sont donc recevables à critiquer le jugement en ce qu’il fixe l’indemnité principale, en ce comprise la question de l’application d’un abattement pour occupation, et l’indemnité de remploi dues par la société SOREQA à Mme [T] en raison de la dépossession du lot n° 24.

Sur l’indemnité principale

Selon l’article L. 321-1 du code de l’ expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’ expropriation.

En application de l’article L. 321-3 du même code, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L. 322-1, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, soit en l’espèce le 31 octobre 2018.

Conformément aux dispositions de l’article L. 322-2 du code de l’ expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L. 322-3 à L .322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

En l’espèce, la date du jugement est le 24 octobre 2019.

Par application combinée des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-6 et L. 213-4 a) du code de l’urbanisme (le bien étant soumis au droit de préemption urbain), la date de référence à prendre en compte est le 24 novembre 2018 date à laquelle la modification du PLU approuvée le 12 octobre 2018 a été rendue opposable.

En l’espèce, le lot n°24 est situé dans un immeuble, soumis à la copropriété, situé [Adresse 22], axe majeur du [Localité 3], qui relie la gare de l’Est et le [Adresse 23]. L’immeuble dispose d’un ascenseur qui dessert les quatre premiers étages. Le cinquième étage, dans lequel se situe le lot n°24, est accessible par un escalier. Le transport sur les lieux a revélé que, si l’immeuble était dans un état très correct d’entretien, le cinquième étage du bâtiment était dans un état plus dégradé (fils électriques apparents, murs et sols des parties communes présentant des traces d’infiltrations). Le lot est en état d’usage, dispose d’un point d’eau, d’un coin douche, d’une plaque de cuisson, d’un lit sur mezzanine et d’une fenêtre. Les WC sont communs sur palier.

Alors que Mme [T] et le commissaire du gouvernement considèrent que le lot n°24 doit être évalué comme une chambre de service, la SOREQA estime que le bien doit être qualifié en tant que débarras, au regard de sa surface de seulement 6, 30 m².

La cour retient que, pour fonder cette qualification, l’autorité expropriante excipe de textes (articles 2 et 6 de la loi du 6 juillet 1989, article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, article R. 111-12 du code de la construction et de l’habitation relatif au calcul de la surface habitable, et l’article 40 du règlement sanitaire départemental) ou de jurisprudence ( 3ème ch.civ. 17 décembre 2015 n° 14- 22754 et 3e Civ., 11 janvier 2023, pourvoi n° 21-23.792) qui sont étrangers au présent litige. En effet, Mme [T] ne revendique pas l’indemnisation de la perte de revenus locatifs mais l’indemnisation d’une dépossession d’un bien immobilier. Les termes de comparaison fournis par Mme [T] et le commissaire du gouvernement confortent l’existence du marché immobilier spécifique des chambres de services, plus spécialement à [Localité 27]. Enfin, la cour observe que l’acte de vente concernant le bien exproprié (pièce n° 31 de l’expropriée) précise qu’il s’agit d’une chambre de bonne.

Aussi, le bien (lot n°24) sera-t-il évalué en tant que chambre de service et non à usage de débarras. La demande de l’autorité expropriante tendant à indemniser Mme [T] par l’octroi d’une somme forfaitaire sera rejetée.

Les éléments relatifs à la surface du lot n°24 figurent aux pièces n° 27 et 29 de l’expropriée : attestation de mesurage du 5 septembre 2019 (6,30 m² et autres superficies, partie du logement d’une hauteur inférieure à 1 ,80 mètre (2,60 m² et embrasures des portes , 0,10 m²). L’autre document (maison des diagnostics) mentionne 6,47 m² de surface loi Carrez , surface totale au sol : 11,60 m² et cubage 21, 7 m3.

Le premier juge a retenu à bon droit que l’indemnité principale de dépossession est fixée en recherchant la valeur vénale, au jour du jugement, du bien exproprié. Cette valeur est déterminée par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de la mutation d’immeubles présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de l’état du bien.

La cour, au regard des développements précédents, retiendra les critères essentiels suivants pour apprécier le caractère comparable de ces termes avec le lot n°24 :

— localisation dans le 10ème arrondissement ;

— mutations antérieures à la date du jugement ;

— description précise du bien figurant dans les actes de vente ;

— une superficie inférieure à 9m 2.

Les termes de référence de l’autorité expropriante

Les deux termes de comparaison produits par l’expropriant sont les suivants :

— vente du 23 mars 2018 enregistrée sous le numéro 2017P020405 du 17 avril 2018 : dans un immeuble situé [Adresse 10], cadastré [Cadastre 24], un local à usage de débarras, d’une surface Carrez de 12,79m², vendu libre au prix de 48.000 euros, soit 3.752 euros en valeur libre ;

— vente du 28 juin 2018 enregistrée sous le numéro 2017P020405 du 17 avril 2018 : dans un immeuble situé [Adresse 9], cadastré [Cadastre 25], un local à usage de débarras, d’une surface de 4,95m², vendu libre au prix de 22.000 euros, soit 4.444 euros au m² en valeur libre,

Ces termes seront écartés car ils portent sur des lots à usage de débarras, étant rappelé que la proposition forfaitaire ne peut s’appliquer dans le cadre de la méthode par comparaison.

2 . Les termes de référence de l’expropriée

Ces 10 termes de comparaison, issus de la base BIEN, comportant les références de publication et les actes de vente correspondent à des ventes portant sur des biens situés dans le 10ème arrondissement ( pièces 11, 12, 15 , 17 ,18, 19 , 20 et 21), mais également sur des biens situés dans le 3ème arrondissement (pièces 13 et 16).

La pièce n° 14 (vente du 25 octobre 2018 ) [Adresse 5] ne figure pas sur le tableau des références mais, en raison de sa localisation, cette vente ne sera pas prise en considération.

Les ventes T 3 et T 5 (pièces 13 et 16) concernant des biens situés dans le 3ème arrondissement seront également écartées sur un critère géographique, limité au 10ème arrondissement.

Parmi les 8 références se rapportant à des biens situés dans le 10ème arrondissement :

T1(pièce n°11) : il s’agit d’une chambre de 8, 23 m² mais l’observation est faite que celle-ci correspond à une studette étant composée d’un coin douche, un coin cuisine et d’une fenêtre sur toit.

Ce terme sera écarté comme n’étant pas strictement comparable au lot n°24, notamment par ses éléments de confort.

T2 (pièce n°12) : le bien situé au 5ème étage est défini comme un local comprenant un séjour avec coin cuisine, un WC , l’escalier intérieur d’accès aux combles, dans les combles une chambre sous pente 'surface loi Carrez': 7, 50 m².

Ce terme sera également écarté pour les mêmes motifs.

T4 (pièce n°15) : ce bien est décrit comme une chambre sur courette, au 6ème étage, escalier de service, pour une superficie privative de 7,33 m². Il peut être retenu comme étant comparable au lot n°24. Le prix de vente est de 10 231 euros en valeur libre.

T6 (pièce n°17) : ce bien est décrit comme une chambre sur cour, au 5 ème étage, avec toilette et wc, mais d’une surface de 11, 52 m², donc bien supérieure aux 6, 30 m² du lot n°24.

Ce terme sera donc écarté.

T7 (pièce 18) : ce bien est décrit comme une chambre portant le n°14 au 6ème étage mais d’une superficie garantie de la loi Carrez de 9,25 m² , de 3 m² supérieurs au lot n°24 et dépassant les 9 m².

Ce terme sera écarté.

T8 (pièce 19) : ce bien est décrit comme une chambre au 6ème étage d’une superficie de 7, 05 m² : comparable au lot n°24, il sera retenu : 10 283 euros en valeur libre.

T9 (pièce 20) : initialement, il s’agissait de deux chambres au 6ème étage mais il est indiqué dans l’acte que, après différents travaux d’aménagements réalisés par un précédent propriétaire, lesdits lots ont été réunis pour former une seule et même unité d’habitation, dont la désignation est la suivante : studio avec coin cuisine et salle d’eau, le tout d’une superficie de 10, 95 m² : ce bien n’étant pas comparable au lot n°24, ce terme sera écarté .

T10 (Pièce n°21) : ce bien est décrit comme une chambre sur rue au 5ème étage et le droit au WC se trouvant à l’étage mais d’une superficie privative de 11, 31 m².

Il sera donc écarté.

Sont donc retenus comme pertinents les termes référencés T4 et T 8.

3 . Les termes de référence du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement propose les cinq termes de comparaison suivants :

CG1 P 2016P1063 : vente au [Adresse 6], publiée le 3 février 2016, 5 ème étage gauche , lot n°1, une chambre de service de 6,69 m² Carrez, au prix de de 46 000 euros, soit 6 875 euros/m² en valeur libre.

Le commissaire du Gouvernement précise que la vente réalisée entre particuliers, sans intervention d’une autorité publique, porte sur un bien situé dans le même immeuble que les lots à évaluer et présente des caractéristiques identiques (étage, typologie et surface).

CG2 P2018P03390 : vente au [Adresse 15], le 4 juillet 2018, au 6 ème étage , chambre de service de 7m², vendue 45 000 euros, soit un prix au m² de 6 430 euros en valeur libre ( immeuble édifié en 1880 présentant une typologie proche de l’immeuble concerné).

CG3 P2018P05518 : vente au [Adresse 11], immeuble de 1700, le 11 octobre 2018, au 3 ème étage, une chambre de 9 m², au prix de 69 500 euros, soit 7722 euros/m² en valeur libre.

CG4 P2018P04370, vente au [Adresse 19] [Localité 1] [Adresse 26]) , le 6 décembre 2018, au 6ème étage, une chambre de 11, 22 m² , vendue 72 000 euros, soit 6 417 euros /m².

CG5 P2019P00875 : vente au [Adresse 2] [Adresse 21][Localité 28], le 1er février 2019 , lot n°76, au 7 ème étage, une chambre de 9,10 m², vendue 75 000 euros, soit 8 242 euros/m²

La cour écartera les termes CG 3 (9 m²) CG 4 ( 11, 22 m²) et CG 5 ( 9, 10 m²). Les surfaces sont supérieures à celle du bien exproprié.

La cour retiendra les références CG1 et CG2 correspondant à des biens dont la surface, inférieure à 9 m², est comparable à celle du bien exproprié

La référence CG1 correspond à une vente de 2016 qui ne peut être qualifiée d’ancienne par rapport à la date du jugement de 2019 (moins de 5 ans). Le bien vendu est la plus proche du lot n°24 car il est situé dans le même immeuble. Le prix appliqué s’élève à 6 875 euros /m² en valeur libre.

La référence CG2 du 4 juillet 2018 est également pertinente car elle porte sur une chambre de service de 7 m² située dans un immeuble à proximité de celui en cause. Le prix est de 6 430 euros par m² valeur libre.

La moyenne de la valeur des quatre biens correspondant aux termes retenus s’élève donc en valeur libre à : 10 231 + 10 283 + 6 875 + 6 430 euros = 33 819 /4 = 8 454,75 euros/m² en valeur libre .

Toutefois, en tenant compte d’importants facteurs de dépréciation (faible habitabilité en raison de la très petite surface, WC communs extérieurs, qualité d’entretien moins soutenue que pour les étages inférieurs), la cour retiendra une valeur de 7 000 euros /m² en valeur libre.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a justement retenu une valeur unitaire de 7 000 euros/m² , soit au total 7 000 euros x 6,30 m² = 44 100 euros.

Sur l’application d’un abattement pour occupation

Pour casser partiellement l’arrêt du 2 septembre 2021, la Cour de Cassation a retenu, au visa des articles L. 321-1 et L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, que l’abattement ne peut être le même selon que le bien exproprié est occupé en vertu d’un titre ouvrant droit à un relogement, ou fait l’objet d’une occupation sans droit, ni titre ne conférant pas un tel droit.

La situation d’occupation du lot n° 24 doit être appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation, soit le 31 octobre 2018.

Il résulte des pièces produites que Mme [T] et M. [W] ont signé un bail meublé le 29 avril 2013 (renseignement figurant dans la pièce n°4 versée par l’expropriée).

Le 30 septembre 2015 ( pièce n°4) est intervenue une décision d’expulsion qui a été signifiée le 8 octobre 2015, M. [W] n’ayant formé aucun recours contre celle-ci.

Le concours de la force publique permettant son expulsion a été accordé le 15 mars 2019 (pièce n°7).

Lors du transport sur les lieux du 3 juillet 2019 (pièce n°10) , la présence de M. [W] dans ce lot n° 24 a été constatée.

M. [W] a quitté les lieux immédiatement après cette visite le 10 juillet 2019 (pièce n°9, procès-verbal de remise), après acceptation d’une proposition de relogement de la SOREQA.

A la date de l’ordonnance d’expropriation, le lot n° 24 est donc occupé sans droit ni titre.

Vainement, l’expropriant tente-t-il de justifier un taux d’abattement identique à celui du lot n°29 occupé avec titre (20%), en considérant, au regard de l’ancienneté de la décision d’expulsion du 30 septembre 2015, la bonne foi de l’occupant au sens des articles L 314-1 et suivants du code de l’urbanisme, et rappelant qu’elle avait procédé à son relogement.

Vainement aussi, l’expropriée soutient-elle qu’il convient d’estimer ce lot en valeur libre, procédant par voie de simple affirmation concernant d’hypothétiques man’uvres de l’expropriante pour retarder les opérations d’expulsion alors que ces dernières ne relèvent pas de son initiative (cf les pièces susvisées s’agissant de cette expulsion), la pièce n° 32 émanant d’un huissier de justice ne faisant qu’informer d’un déplacement par la Préfecture du rendez-vous d’expulsion du 18 avril au 17 mai 2019.

L’occupation du bien par un occupant sans droit ni titre justifie un abattement de 10%.

Le jugement, qui a retenu un abattement de 20 %, sera donc infirmé de ce chef.

En conclusion, l’indemnité principale de dépossession sera donc fixée de la manière suivante :

7 000 euros ' 700 euros (10 %) = 6 300 euros x 6,30 m² = 39 690 euros.

L’indemnité accessoire de remploi sera calculée de la manière suivante :

20% de 0 à 5 000 euros : 1 000 euros ;

15% de 5 000 à 15 000 : 1 500 euros ;

10% sur ( 39 690 ' 15 000 = 24 690 euros ) = 2 469 euros ;

Soit une indemnité de remploi de 4 969 euros .

L’indemnité totale de dépossession relative au lot n°24 s’élève donc à 44 659 euros.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Le sens de l’arrêt commande de condamner la SOREQA à payer les dépens d’appel et à verser à Mme [T] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite de sa saisine,

Infirme le jugement en ce qu’il fixe l’indemnité due à Mme [T] pour la dépossession du lot numéro 24 à la somme de 35 280 euros au titre de l’indemnité principale en valeur vénale occupée et à la somme de 4 528 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

Le confirme en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Fixe l’indemnité due par la SOREQA à Mme [T], au titre de la dépossession du lot n° 24 de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 29], en valeur vénale occupée, à 44 659 euros se décomposant en :

Indemnité principale : 39 690 euros ;

Indemnité de remploi : 4 969 euros.

Condamne la SOREQA aux dépens d’appel ;

Condamne la SOREQA à payer à Mme [T] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LA CONSEILLÈRE