RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 6

ARRÊT DU 07 MARS 2025

(n° /2025, 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/22353 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CE4BL

Décision déférée à la Cour : jugement du 03 novembre 2021 – tribunal judiciaire de FONTAINEBLEAU- RG n° 20/00132

APPELANTES

S.A.S. M&S DEVELOPPEMENTIMMOBILIER venant aux droits de la SCCV [Localité 5] COEUR DE VILLE par transmission universelle de patrimoine, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154

Ayant pour avocat plaidant M^e Christophe SIZAIRE, avocat au barreau de PARIS, substitué à l’audience par M^e Amandine COSTE, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

Madame [D] [F] épouse [P]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocat au barreau de PARIS, toque : E2070

Ayant pour avocat plaidant à l’audience M^e Sébastien MERLIN, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

Monsieur [E] [P]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocat au barreau de PARIS, toque : E2070

Ayant pour avocat plaidant à l’audience M^e Sébastien MERLIN, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Sylvie DELACOURT, présidente de chambre

M^me Laura TARDY, conseillère

M^me Viviane SZLAMOVICZ, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Sylvie Delacourt dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Manon CARON

ARRÊT :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 20 décembre 2024, prorogé le 07 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sylvie DELACOURT, présidente de chambre et par Tiffany CASCIOLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 25 juillet 2015, par un contrat notarié de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), M. et Mme [P] ont acquis de la société [Localité 5] C’ur de Ville un logement situé dans un programme immobilier [Adresse 6] à [Localité 5].

L’acquisition s’élevait à un prix de 155 000 euros TTC.

La date de livraison était initialement prévue au plus tard à la fin du 1er trimestre 2017.

Le 20 février 2020, M. [E] [P] et Mme [D] [F] épouse [P] (les époux [P]) ont fait assigner la société [Localité 5] C’ur de Ville devant le tribunal judiciaire de Fontainebleau afin d’obtenir notamment la remise de leur bien.

Par jugement du 3 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Fontainebleau a statué en ces termes :

Reçoit l’intervention volontaire de la société M&S Développement ;

Condamne la société [Localité 5] C’ur de Ville à verser à M. et Mme [P] la somme de 67 528 euros au titre de pénalités de retard ;

Condamne la société [Localité 5] C’ur de Ville à verser à M. et Mme [P] la somme de 2 342,82 euros au titre du remboursement des frais de substitution du prêt à taux zéro ;

Condamne la société [Localité 5] C’ur de Ville à verser à M. et Mme [P] la somme de 20 000 euros au titre du remboursement des loyers d’avril 2017 à novembre 2018 ;

Dit que ces sommes seront soumises à intérêts au taux légal avec capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil et ce, à compter de la signification de la présente décision ;

Déboute la société [Localité 5] C’ur de Ville de sa demande reconventionnelle ;

Invite les parties à procéder à la livraison et à la réception du bien dans les conditions prévues au contrat ;

Condamne la société à verser à M. et Mme [P] la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société [Localité 5] C’ur de Ville aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Merlin en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration en date du 17 décembre 2021, les sociétés [Localité 5] C’ur de Ville et M&S Développement ont interjeté appel du jugement, intimant devant la cour M. et Mme [P].

Par ordonnance du 26 janvier 2023, le conseiller de la mise en état a rejeté, comme étant irrecevable, la demande d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement du 3 novembre 2021 sollicitée par la société M&S Immobilier.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 septembre 2024, la société M&S Développement Immobilier, venant aux droits de la société [Localité 5] C’ur de Ville, demande à la cour de :

Infirmer le jugement du 3 novembre 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Fontainebleau en ce qu’il a :

condamné la société la société [Localité 5] Coeur de Ville à verser à M. et Mme [P] la somme de 67 528 euros à titre de pénalité de retard ;

condamné la société la société [Localité 5] Coeur de Ville à verser à M. et Mme [P] la somme de 2 342,82 euros au titre du remboursement des frais de substitution du prêt à taux zéro ;

condamné la société la société [Localité 5] Coeur de Ville à verser à M. et Mme [P] la somme de 20 000 euros au titre du remboursement des loyers d’avril 2017 à novembre 2018.

dit que ces sommes seront soumises à intérêts au taux légal avec capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil et ce à compter de la signification de la présente décision ;

débouté la société la société [Localité 5] Coeur de Ville de sa demande reconventionnelle à savoir de :

Condamner M. et Mme [P] à verser à la société [Localité 5] C’ur de Ville la somme de 15 500 euros correspondant au solde du prix de vente ;

Condamner M. et Mme [P] à verser à la société [Localité 5] C’ur de Ville la somme de 1 957,50 euros correspondant à l’indemnité conventionnelle pour non versement de la somme de 7 250 euros au titre de la phase achèvement, à parfaire au jour du règlement des sommes concernées ;

A titre subsidiaire de régler les comptes entre les parties en faisant application de la compensation ;

invité les parties à procéder à la livraison et à la réception du bien dans les conditions prévues au contrat ;

condamné la société la société [Localité 5] C’ur de Ville à verser à M. et Mme [P] la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société la société [Localité 5] C’ur de Ville aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Merlin en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

rejeté les demandes plus amples de la société [Localité 5] C’ur de Ville, à savoir de condamner M. et Mme [P] au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 et aux dépens ;

Statuant à nouveau,

A titre principal :

Rejeter les demandes, moyens et prétentions de M. et Mme [P] comme étant dépourvus de tout fondement ;

Condamner les consorts [P] à verser à la société M&S Développement Immobilier venant aux droits de la société [Localité 5] C’ur de Ville les sommes de 92 270,82 euros et 10 368,62 euros versées en exécution du jugement de première instance,

Condamner les consorts [P] à verser à la société M&S Développement Immobilier venant aux droits de la société [Localité 5] C’ur de Ville les sommes de 8 370 euros correspondant à l’indemnité conventionnelle pour non versement de la somme de 15 500 euros au titre de la phase mise à disposition, assortie des intérêts légaux depuis le 1er janvier 2019 et jusqu’au 16 mai 2023 ;

A titre subsidiaire :

Régler les comptes entre les parties en faisant application de la compensation ;

En tout état de cause :

Condamner M. et Mme [P] à verser à la société [Localité 5] C’ur de Ville la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les mêmes aux entiers dépens.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2024, M. et Mme [P] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Fontainebleau le 03 novembre 2021 en toutes ses dispositions,

Toutefois, statuant à nouveau, eu égard au transfert universel de patrimoine :

Condamner la société M&S Développement à régler à M. et Mme [P] la somme de 94 705 euros à titre de pénalités de retard ;

Condamner la société M&S Développement à payer à M. et Mme [P] la somme de 2 342,82 euros au titre du remboursement des frais de substitution du prêt à taux zéro ;

Condamner la société M&S Développement à payer à M. et Mme [P] la somme de 20 000 euros au titre du préjudice subi par ces derniers au titre des loyers réglés postérieurement au 31 mars 2017 ;

Condamner la société M&S Développement à payer à M. et Mme [P] la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;

Dire et juger que l’ensemble de ces sommes seront soumises aux intérêts au taux légal, avec capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, et ce à compter de la signification de la décision de première instance,

En tout état de cause,

Condamner la société M&S developpement à payer à Monsieur et Madame [P]

la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile pour la présente procédure,

Condamner la société M&S developpement aux entiers dépens de l’instance dont

distraction au profit de Maître Sébastien MERLIN, Avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 26 septembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 10 octobre 2024, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIVATION

Préalable

Il n’est pas contesté que la société M&S Développement Immobilier intervient aux lieu et place de la société SCCV [Localité 5] C’ur de Ville suite à une transmission universelle de patrimoine dont il est justifié.

Il est rappelé les dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution : " Sous réserve des dispositions de l’article L. 311-4, l’exécution forcée peut être poursuivie jusqu’à son terme en vertu d’un titre exécutoire à titre provisoire.

L’exécution est poursuivie aux risques du créancier. Celui-ci rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié. "

Les demandes de remboursement formulées par la société M&S Développement Immobilier au titre des sommes versées en exécution du jugement de première instance ne seront pas examinées, l’arrêt infirmatif valant de droit titre de recouvrement des sommes versées à tort en première instance, le cas échéant.

Sur les relations contractuelles entre les parties

Moyens des parties

La société M&S Développement Immobilier fait valoir que la livraison prévue initialement au premier trimestre 2017 a dû être reportée de plusieurs mois en raison des nombreuses difficultés liées aux conditions météorologiques, à des contraintes techniques extérieures, aux défaillances des entreprises. Elle soutient que les époux [P] ont payé avec retard les appels de fonds et ont refusé la réception du bien et d’en prendre livraison dès le mois d’octobre 2018, puis au cours du premier trimestre 2019 et au plus tard le 12 février 2020.

La société M&S Développement Immobilier fait valoir que les époux [P] n’ont procédé au paiement du solde du prix de vente à hauteur de 15 500 euros qu’en mai 2023 soit plus d’un an après la livraison effective du bien et plus de sept mois après qu’ils aient revendu celui-ci. Elle demande en conséquence la somme de 8 370 euros correspondant à l’indemnité conventionnelle pour non versement de la somme de 15 500 euros au titre de la phase de mise à disposition avec les intérêts au taux légal du 1er janvier 2019 jusqu’au 16 mai 2023.

Les époux [P] font valoir que l’appartement qu’ils ont acheté en VEFA a été livré avec cinq ans de retard, le 8 avril 2022, au lieu de la fin du 1er trimestre 2017. Ils soutiennent que la venderesse ne justifie pas de la réalité des retards dont elle se prévaut, ni de leur durée effective. Ils soutiennent que la clause contractuelle par laquelle la justification des retards est apportée par une lettre du maître d''uvre est imprécise et insuffisante pour justifier de la cause des retards. Ils réclament la somme de 94 705 euros au titre des pénalités de retard.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa version en vigueur du 21 mars 1804 au 1er octobre 2016, compte tenu de la date de la conclusion de la vente, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 1601-1 du même code, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Selon l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement est conclu par acte authentique et précise le délai de livraison.

Aux termes de l’article R*261-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable au jour de la vente et intégré en page 27 du contrat, en vigueur du 8 juin 1978 au 28 mars 2016, l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil, reproduit à l’article L. 261-5 du présent code.

Le juge peut contrôler l’avis de conformité ou non-conformité au regard des critères définis par l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation (3ème Civ., 30 novembre 2017, pourvoi n° 16-19.073, Bull. 2017, III, n 132).

La date d’achèvement des travaux

Au cas d’espèce, dans l’acte de VEFA (p. 27), les parties sont convenues, d’une part, que le bien serait livré « au plus tard à la fin du 1er trimestre 2017 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension de délai de livraison ».

Dans l’acte de VEFA (p. 32), il est prévu que le vendeur doit notifier à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le certificat de l’architecte ou du maître d''uvre attestant l’achèvement tel qu’il est défini à l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation. Dans cette même lettre, le vendeur invite l’acquéreur à constater la réalité de l’achèvement aux jour et heures fixés au minimum 30 jours francs après l’envoi de ce courrier.

Il est établi que le bien n’a pas été livré au plus tard le 31 mars 2017 et que le délai a fait l’objet de plusieurs prorogations dont ont été informés les acquéreurs, pour causes diverses : intempéries, difficultés de réalisation de l’infrastructure, défaillance d’entreprises, nombreuses grèves.

La société M&S Développement Immobilier ne produit pas la notification à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, du certificat de l’architecte ou du maître d''uvre attestant l’achèvement tel qu’il est défini à l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation.

Elle produit :

une attestation du maître d''uvre du 13 juin 2017 relative aux retards dus à la rehausse du bâtiment du fait des problématiques de remontées de nappe phréatique et de l’impossibilité technique de réaliser une infrastructure hors d’eau, le dépôt de bilan de l’entreprise Sotrater qui devait réaliser les voiles par passes du sous-sol, les intempéries,

une attestation du maître d''uvre du 31 décembre 2017 y ajoutant la défaillance de l’entreprise HR Bâtiment,

une attestation du maître d''uvre du 20 mars 2018 ajoutant aux causes précitées des inondations, la demande d’Enedis pour la réalisation d’un transformateur, les études et la réalisation,

une attestation relative à l’interruption du chantier liée au déplacement par ERDF des câbles aériens.

Elle produit également une attestation du maître d''uvre du 30 septembre 2018 attestant de l’achèvement des travaux des logements dont il n’est pas établi qu’il s’agit de celle jointe à la lettre du 18 octobre 2018 adressée aux époux [P] par la société M&S Développement Immobilier ; celle-ci ne justifie pas non plus leur avoir adressé cette lettre relative à la mise à disposition et à la livraison des appartements du 6 au 16 novembre 2018 sur rendez-vous, par lettre recommandée avec avis de réception.

Cette lettre ne remplit donc pas les conditions contractuelles pour être considérée comme la notification de l’achèvement des travaux prévue au contrat.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en considérant que la société M&S Développement Immobilier n’avait pas rapporté la preuve de l’achèvement des travaux.

Le procès-verbal de livraison des parties communes et de remise des clés avec réserves du 5 novembre 2018 ne permet pas de prouver l’achèvement de l’appartement des époux [P].

Quant à la date de livraison, le projet de protocole d’accord adressé le 12 février 2019 aux époux [P] mentionnant une livraison de l’opération au 4ème trimestre 2018 et un retard dû à l’obligation pour les acquéreurs de contracter un prêt complémentaire pour solder leur acquisition du fait du retard de livraison n’est pas de nature à établir la date d’achèvement des travaux de leur appartement.

La déclaration de fin de travaux de la société d’assurance du 4 juillet 2019 ne prouve pas l’achèvement de l’appartement des époux [P].

En conséquence, à défaut de production d’éléments permettant de constater l’achèvement des travaux à une date antérieure, la date d’achèvement des travaux peut être fixée au 8 avril 2022, date du procès-verbal de livraison et de remise des clés qui ne mentionne pas de réserve.

Les causes légitimes de report du délai de livraison

La clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d''uvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive (3e Civ., 24 octobre 2012, pourvoi n° 11-17.800, Bull. 2012, III, n° 152 ; 3e Civ., 23 mai 2019, pourvoi n° 18-14.212, publié au Bulletin).

L’acte de VEFA (p. 27) précise que passé les délais de livraison, sauf cas de force majeure ou suspension de délai de livraison, et contractuellement, il est prévu entre les parties que le vendeur devra s’acquitter des pénalités de retard prévues au code de la construction et de l’habitation à l’article R. .231-14 qui dispose « En cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l’article L 231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard. »

En l’espèce, dans l’acte de VEFA (p. 28) sont énumérées les causes légitimes de suspension du délai de livraison "['] sont notamment considérées comme causes légitimes de report du délai de livraison, les évènements suivants :

intempéries au sens de la règlementation des travaux sur les chantiers de bâtiment ['],

retard résultant de la liquidation de biens, l’admission au régime de règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises ['],

retard provenant de la défaillance d’une entreprise ['],

retards provenant d’une anomalie du sous-sol ['],

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d''uvre.

Le tout sous réserve des dispositions des articles L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1184 du code civil."

Cette clause relative à la justification par la seule attestation du maître d''uvre est licite sous réserve le vendeur ne soit pas à l’origine du retard et qu’il soit justifié objectivement des causes évoquées.

En l’espèce, la société M&S Développement Immobilier ne justifie pas des causes légitimes évoquées en ce que :

les intempéries constatées par une attestation du maître d''uvre en charge de la direction des travaux ne sont pas justifiées par un relevé auprès de la station météorologique la plus proche du chantier pour les 20 jours de juin 2016 à janvier 2017,

les inondations et le classement de la commune de [Localité 5] en catastrophe naturelle sont justifiées à hauteur de 28 jours,

les interventions des sociétés Enedis et ERDF ne sont pas produites permettant de justifier le retard de 7 mois.

En ce qui concerne la rehausse du bâtiment du fait des problématiques de remontée de nappe phréatique et l’impossibilité de réaliser une infrastructure hors d’eau, il n’est pas démontré que cette problématique est imputable aux inondations et qu’elle ne pouvait pas être envisagée au moment de la conception du programme immobilier de 43 logements engagé par la société M&S Développement Immobilier.

En ce qui concerne la société Sotrater, placée en liquidation judiciaire, la société M&S Développement Immobilier ne justifie pas que la défaillance de cette société spécialisée en transport de gravats et de remblais a désorganisé le déroulement du chantier de deux mois.

En ce qui concerne la société HR Bâtiment, il s’agit d’un abandon de chantier et d’un défaut de respect du planning qu’il appartenait à la société M&S Développement Immobilier de contrôler et les pièces produites démontrent un temps de latence dans sa réactivité d’août 2017 à mars 2018. Le retard de 8 mois imputé à cette difficulté ne peut pas constituer une cause légitime au sens du contrat.

La société M&S Développement Immobilier justifie uniquement de l’arrêté du 8 juin 2016 portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle pour la commune de [Localité 5] pour inondations et coulées de boue du 28 mai 2016 au 5 juin 2016 soit 9 jours.

En conséquence, entre le délai contractuel de livraison fixé au 31 mars 2017 et la date du 8 avril 2022, il s’est écoulé 1 833 jours dont 9 jours sont susceptibles de constituer une cause légitime de report de délai.

La société M&S Développement Immobilier fait valoir que le délai de livraison a été reporté de 12 mois du fait d’un retard des époux [P] dans le paiement des appels de fonds mais ce défaut de versement, à supposer qu’il soit fautif, ne peut motiver que des pénalités de retard et n’a pas d’effet sur la date d’achèvement des travaux.

Elle fait encore valoir que le délai doit être réduit de 103 jours du fait des effets de la crise sanitaire. Les attestations du maître d''uvre ne portent cependant aucune mention de la désorganisation du chantier qui serait due à ces interruptions.

Les pénalités de retard dues par la société M&S Développement Immobilier aux époux [P] doivent donc être calculées sur cette base de 1/3000 du prix de vente par jours de retard sur 1824 jours, soit 94 240 euros.

Le jugement sera réformé quant au montant des pénalités de retard dues par la société M&S Développement Immobilier aux époux [P].

Le solde du prix de vente

Le paiement du prix de la vente a été contractuellement échelonné et selon le contrat VEFA, le versement des 10 % du solde du prix devait intervenir à l’achèvement des travaux pour 5 % et à la livraison pour les 5 % restant.

Le contrat contenait une clause selon laquelle « toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à son exacte échéance serait, de plein droit, et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure, passible d’un intérêt de 1 % par mois de retard, tout mois commencé étant compté en entier. Cette pénalité deviendrait exigible le premier jour de chaque mois de retard. Son versement ne vaudrait pas, de la part du vendeur, accord de délai de règlement. Ces dispositions s’appliqueraient, le cas échéant aux cours des délais de paiement qui seraient judiciairement alloués à l’acquéreur. Au cas où le vendeur serait tenu de produire un ordre, il aurait droit à une indemnité fixée à forfait à 3 % des sommes restant dues. »

L’achèvement et la livraison de l’appartement ayant été fixés au 8 avril 2022, la société M&S Développement Immobilier ne démontre pas le défaut de paiement du solde du prix par les époux [P] à cette date. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Les demandes reconventionnelles des époux [P]

Moyens des parties

Les époux [P] font valoir que du fait des prorogations de délais et de l’absence de production du certificat de labellisation des normes BBC qui devait être communiqué au prêteur dans le délai d’un an suivant la date de livraison des travaux, ils ont été dans l’obligation de rembourser le prêt à taux zéro. Ils fixent à la somme de 2 342,82 euros le prix des intérêts et de la souscription d’assurance pour le rachat de leur prêt.

Ils réclament également 20 000 euros au titre du préjudice subi du fait des loyers versés dans l’attente de l’obtention de leur appartement postérieurement au 31 mars 2017.

La société M&S Développement Immobilier fait valoir que les époux [P] n’établissent pas qu’ils ont sollicité le report d’exigibilité de leur prêt et que le défaut de livraison résulte de leur seul fait. Elle fait valoir également que l’achat pour revendre n’est pas une opération éligible pour bénéficier d’un prêt à taux zéro (PTZ) et que la revente du bien dès la livraison fait perdre le bénéfice du PTZ à son bénéficiaire.

Elle fait valoir les époux [P] ont refusé de prendre livraison de l’appartement fin 2018 et qu’il n’était pas dans leur intention de l’habiter puisqu’ils ont procédé à sa revente peu après sa livraison effective en octobre 2022.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1142 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en l’occurrence en raison de la date de la vente, toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d’inexécution de la part du débiteur.

Le coût supplémentaire de crédit

En l’espèce, les époux [P] ont souscrit le PTZ le 5 juin 2014. Ils justifient que la société Casden leur a réclamé les 22 mai et 4 octobre 2018 les factures complémentaires pour un montant de 15 500 euros et le certificat de labellisation des normes BBC.

Ils justifient également d’une offre de prêt substitutive émise le 30 avril 2019 faisant mention d’un coût de crédit avec assurance groupe de 2 342, 82 euros. Ils produisent également une attestation de la société Casden mentionnant qu’ils ont été dans l’obligation de procéder au remboursement anticipé de leur PTZ car ils ont été dans l’incapacité de fournir la totalité des factures de leur opération dans un délai de 36 mois suivant l’octroi du prêt soit pour le 5 juin 2017.

Il ne peut être opposé aux époux [P] de ne pas avoir sollicité un allongement du délai qui leur a d’ailleurs été accordé par la société Casden a plusieurs reprises et jusqu’au 31 juillet 2018 (lettre du 22 mai 2018).

Il résulte de ces éléments, que la prorogation des délais d’achèvement et de livraison de l’appartement sans cause légitime n’a pas permis aux époux [P] de produire les éléments exigés par la société Casden dans le cadre du PTZ. Ces prorogations de délai à répétition n’ont pas permis de régulariser leur dossier dans le délai du PTZ et elles sont à l’origine de la souscription par les époux [P] d’un nouveau prêt en 2019 pour un coût de crédit de 2 342,82 euros.

La décision du tribunal sera confirmée sur ce point.

Sur l’indemnisation des loyers déboursés par les époux [P]

Il est établi que les époux [P] résidaient au [Adresse 1] à [Localité 3] à la signature du contrat de vente.

Dans une lettre du 15 mai 2018 adressée aux époux [P], la société M&S développement Immobilier indiquait « Nous insistons sur le fait de ne pas donner votre préavis tant que vous n’avez pas reçu le courrier vous invitant à la livraison de votre appartement ».

Cet élément associé à l’attestation du 3 février 2020 de M. [W], propriétaire du bien loué aux époux [P], établit que les époux [P], locataires entendaient utiliser l’appartement pour leur habitation, ce que confirme également l’octroi du PTZ.

Le retard de livraison leur a causé un dommage puisqu’ils ont dû rester en location dans l’attente de l’achèvement des travaux et de la livraison du bien.

Le premier juge a relevé que les époux [P] ont limité leurs demandes à la période d’avril 2017 à novembre 2018 car à compter de cette date leur propriétaire a cessé de leur réclamer le loyer mensuel de 1 000 euros.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, la société M&S Développement Immobilier, partie succombante, sera condamnée aux dépens et à payer à M. [E] [P] et Mme [D] [F] épouse [P], ensemble, la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Constate que la société M&S Développement Immobilier intervient aux lieu et place de la société civile de construction vente (SCCV) [Localité 5] C’ur de Ville,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour à l’exception du montant des condamnations prononcées à l’encontre de la SCCV [Localité 5] C’ur de Ville au titre des pénalités de retard,

L’infirme sur ce point et statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que le montant des pénalités de retard que la société M&S Développement Immobilier à payer à M. [E] [P] et Mme [D] [F] épouse [P] la somme de 94 240 euros,

Condamne la société M&S Développement Immobilier à payer à M. [E] [P] et Mme [D] [F] épouse [P] à payer cette somme de 94 240 euros,

Condamne la société M&S Développement Immobilier aux dépens d’appel,

Admet les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société M&S Développement Immobilier et la condamne à payer à M. [E] [P] et Mme [D] [F] épouse [P], ensemble, la somme de 4 000 euros.

La greffière, La présidente de chambre,