Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 30 AVRIL 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/15339 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ7KA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Juin 2024 -Président du TJ de PARIS – RG n° 23/52888

APPELANTE

LA VILLE DE [Localité 7], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 7], Mme [B] [U], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229

INTIMÉS

M. [C] [V]

[Adresse 1]

[Localité 8]

S.A.R.L. MAGALANTE15, RCS de Paris sous le n°831 792 429, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentés par M^e Laurent POZZI-PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque  : D1735

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mars 2025, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La société Magalante 15 est une société ayant pour gérant Mme [M] et pour actionnaires ses quatre enfants issus de son union avec M. [D] [V] dont M. [C] [V] est l’un des enfants.

Cette société est propriétaire de l’appartement (lot 24, 8ème étage) sis [Adresse 1] à [Localité 8], mais également des lots 23 et 25 situés aux 7ème et 9ème étages de cet immeuble.

M. [P] [V] expose que le lot 24 est sa résidence principale, ce que conteste la ville de [Localité 7].

Faisant valoir qu’elle avait identifié cet appartement comme étant proposé à la location de courtes durées sur la plateforme Airbnb, par assignation du 27 mars 2023, la ville de Paris a fait assigner M. [V] et la société Magalante 15 devant le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles L.324-1-1 du code de tourisme et L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation aux fins de les voir condamner à payer plusieurs amendes civiles au titre de ces dispositions, que soit ordonné le retour à l’habitation des locaux transportés outre une indemnité au titre des frais irrépétibles et sa condamnation aux dépens.

Par jugement en date du 19 juin 2024 (RG 23/52888), le tribunal judiciaire de Paris, a :

Débouté la ville de [Localité 7] de ses demandes sur le fondement du code de la construction et de l’habitation ;

Condamné la société Magalante 15 et M. [V] à verser, chacun, à la ville de [Localité 7] :

Une amende civile de 3.000 euros sur le fondement du code du tourisme dont le produit sera intégralement versé à la ville de [Localité 7] ;

Une amende civile de 5.000 euros sur le fondement du code du tourisme dont le produit sera intégralement versé à la ville de [Localité 7] ;

La somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamné la société Magalante 15 et M. [V] aux dépens ;

Rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 20 août 2024, la ville de [Localité 7] a interjeté appel de l’ensemble des chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 8 novembre 2024, la ville de [Localité 7] demande à la cour, au visa des articles 481-1 du code de procédure civile, 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, L631-7, L651-2 du code de la construction et de l’habitation, L324-1-1 et L324-2-1 du code de commerce, de :

Juger la ville de [Localité 7] recevable et bien fondée en son appel ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la ville de [Localité 7] de ses demandes fondées sur les dispositions du code de la construction et de l’habitation ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que la société Magalante 15 et M. [V] ont enfreint les dispositions du code du tourisme ;

Infirmer le jugement entrepris sur le montant des amendes pour les infractions aux dispositions du code du tourisme ;

Confirmer le jugement sur la condamnation à l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens ;

Juger que la société Magalante 15 et M. [V] ont enfreint les dispositions des articles L631-7 du code de la construction et de l’habitation et L324-1-1, L324-2-1 du code du tourisme ;

En conséquence,

Condamner la société Magalante 15 et M. [V] à payer chacun à la ville de [Localité 7] une amende civile de 50.000 euros ;

Ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 2] à [Localité 8], lot 24, sous astreinte de 240 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;

Condamner la société Magalante 15 et M. [V] à payer chacun à la ville de [Localité 7] quatre amendes de 5.000 euros soit 20.000 euros chacun pour la période de 2019 à 2022 ;

Condamner la société Magalante 15 et M. [V] à payer chacun à la ville de [Localité 7] une amende de 10.000 euros ;

Les condamner à payer chacun à la ville de [Localité 7] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouter la société Magalante 15 et M. [V] de leur appel incident et de l’ensemble de leurs demandes ;

Les condamner aux entiers dépens.

La ville de [Localité 7] fait valoir que les pièces versées par les intimés pour démontrer que le local (lot 24) est la résidence principale de M. [V] ne sont pas pertinentes ; que la société Magalante 15 est propriétaire de plusieurs appartements ; que le taux d’occupation est incompatible avec une résidence principale, en tout état de cause au-delà des 120 jours par an. Elle relève que les commentaires des touristes font état d’un appartement entier et non d’une simple chambre.

Elle détaille les pièces qui justifient selon elle le fait que le local était à usage d’habitation le 1er janvier 1970 et notamment les fiches H2 et R. Elle estime le gain résultant de ces locations à 178.200 euros contre 99.360 euros en location régulière.

Elle fait valoir que la location n’a pas fait l’objet d’un enregistrement et que l’annonce ne comporte pas de numéro.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 14 février 2025, la société Magalante 15 et M. [V] demandent à la cour, au visa des articles L637-1, L651-2 du code de la construction et de l’habitation, L324-1-1 et L324-2-1 V du code du tourisme, de :

A titre principal,

Juger que l’appartement lot n°24 en cause constitue la résidence principale de M. [V] depuis le début des locations litigieuses ;

Juger que la société Magalante 15, propriétaire du local est étrangère aux locations pratiquées par l’occupant principal en la personne de M. [V] ;

Juger que l’annonce concerne la location de chambre au sein du logement résidence principale de M. [V] ;

Juger que les locations de M. [V] sous l’accord de la société Magalante 15 n’étaient pas effectuées selon la modalité de chambre d’hôte mais de chambre chez l’habitant ;

Juger qu’en présence d’une chambre chez l’habitant, M. [V] et la société Magalante 15 n’étaient tenus à aucune obligation d’enregistrement en vertu de l’article L324-2-1-IV du code du tourisme ;

Juger que M. [V] et la société Magalante 15 n’étaient donc pas soumis à transmettre les pièces à la Ville au regard de l’article L.324-1-1 du code du tourisme ;

Juger que les formalités de changement d’usage ne s’appliquent pas d’avantage à M. [V] et à la société Magalante 15 compte tenu de la nature principale de l’occupation ;

Juger que la demande de la ville de [Localité 7] au retour à l’habitation de l’appartement litigieux sous astreinte de 240 euros par jour de retard est sans objet ;

Juger que les pièces produites par la ville de [Localité 7] ne prouvent pas l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ;

Juger que la ville de [Localité 7] ne prouve pas l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ;

En conséquence :

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 19 juin 2024 en ce qu’il déboute la ville de Paris de ses demandes de condamnations sur le fondement des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 19 juin 2024 en ce qu’il condamne M. [V] et la société Magalante 15 à deux amendes de 5.000 euros chacun sur le fondement de l’article L.324-1-1 du code du tourisme pour défaut de transmission des nuitées ;

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 19 juin 2024 en ce qu’il condamne M. [V] et la société Magalante15 à deux amendes de 3.000 euros chacun sur le fondement de l’article L.324-2-1-IV du code du tourisme pour défaut d’enregistrement ;

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 19 juin 2024 en ce qu’il condamne M. [V] et la société Magalante 15 à 2.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance ;

Débouter la ville de [Localité 7] de toutes ses demandes de condamnation à l’encontre de M. [V] et de la société Magalante 15 ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire l’infraction présumée au changement d’usage devait être caractérisée :

Juger que compte tenu de la bonne foi, de la coopération de M. [V] et de la société Magalante 15 avec la ville de [Localité 7], de leur croyance légitime à louer des chambres au sein de son logement résidence principale, de leur situation personnelle et financière et de la cessation de l’infraction, ils sont fondés à n’être condamnés qu’à la somme de 1 euro ;

Fixer le montant de l’amende civile à la somme symbolique de 1 euro ;

En conséquence :

Condamner M. [V] et la société Magalante 15 à la somme de 1 euro symbolique ;

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la Cour d’appel de Paris ne trouvait justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique de 1 euro :

Juger que le montant de 50.000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

Fixer, le cas échant, le montant de l’amende civile à la somme maximale de 2.000 euros ou toute somme que l’équité commandera ;

En conséquence :

Condamner M. [V] et la société Magalante 15 à la somme maximale de 2.000 euros ou toute somme que l’équité commandera.

En tout état de cause :

Débouter la ville de [Localité 7] de toutes ses demandes, fins et condamnations dirigées contre M. [V] et la société Magalante 15 ;

Condamner la ville de [Localité 7] à payer à chacun des défendeurs la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Ils font valoir que M. [C] habite dans l’appartement litigieux (lot 24) et y a établi sa résidence principale. Ils soulignent qu’il existe un cadre spécifique portant sur la location meublée d’une partie de la résidence principale de l’occupant et qu’en l’espèce les annonces ne portent que sur deux chambres et non sur le logement entier. Ils se prévalent d’un constat de commissaire de justice.

Ils font valoir que les témoignages présentés dans le constat d’infraction de l’appelante sont douteux ; que la location d’une partie de la résidence principale ne nécessite pas l’obtention d’une autorisation de la mairie et n’est pas limitée en nombre de nuitées ; que le tribunal judiciaire a omis d’examiner l’hypothèse de la chambre chez l’habitant, distincte de la chambre d’hôte ; qu’en l’espèce, aucune prestation accessoire impérative pour cette dernière qualification n’était offerte.

Ils allèguent que les fiches H2 et R contiennent des irrégularités ; que la mention de propriétaire occupant sur une fiche H2 postérieure au 1er janvier 1970 ne suffit pas à démontrer l’usage à cette date selon une jurisprudence établie ; que le règlement de copropriété date de 1963 et ne prouve pas l’usage à la date requise.

Ils estiment que les nouvelles pièces sont tout aussi irrégulières. Ils soulignent que l’amende de l’article L.324-1-1 IV du code du tourisme ne s’applique que dans le cadre de meublés touristiques, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

A titre subsidiaire, si le caractère de résidence secondaire était retenu, ils font état de leur bonne foi et de leur absence d’intention frauduleuse et ils détaillent leurs situations personnelles et financières pour voir réduire l’amende à 1 euro symbolique, subsidiairement, à de plus justes proportions.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 mars 2025.

SUR CE,

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

Sur le rappel des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement qu’en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version applicable au litige, et conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 7] d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Pour démontrer que le local litigieux était à usage d’habitation, la ville de [Localité 7] produit une fiche H2 du 14 octobre 1970 et afférente au local situé au 8ème étage, situé [Adresse 3], [Localité 8]. Comme l’a relevé le premier juge, dans la mesure où la fiche de révision R souscrite le 14 octobre 1970 ne mentionne la présence à cet étage que d’un seul local, occupé par Mme [T], la fiche H2 porte sur le local en cause.

Cependant, la déclaration en octobre 1970 au titre de cette occupation ne fait pas la preuve que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, condition requise par les dispositions susvisées dans leur version applicable au présent litige.

Le règlement de copropriété (pièce 2 de la ville de [Localité 7]) a été établi en 1963 et fait état du lot 24 au 8ème étage : il n’établit pas son usage d’habitation au 1er janvier 1970, ni même en 1963.

Le nom de Mme [A] est porté sur le règlement de copropriété aux côtés d’autres noms, avec surcharges et ratures et cette seule mention n’établit pas davantage cet usage.

La ville de [Localité 7] a produit un constat complémentaire du 1er août 2024 et donc postérieur à la première décision (sa pièce 6). Il est indiqué dans un acte d’attribution du 13 avril 1977 au profit de Mme [W] (ex [K]) que la SCI de construction « [Adresse 9] » a acquis la totalité de l’immeuble le 8 décembre 1960. Il est fait état des parts acquises par Mme [W] alors qu’elle était mariée à M. [K] par acte des 13 et 17 janvier 1967. La SCI de construction a exécuté la demande de retrait formée par Mme [W] et lui a attribué notamment le lot numéro 24, situé au 8ème étage et comprenant deux pièces sur rue, trois pièces sur cour.

Cependant, cet acte établit une attribution d’un lot mais ne dit rien des conditions d’occupation des locaux en cause, lors de l’acquisition des parts en 1967 ou de l’attribution des lots en 1977.

La ville de [Localité 7] verse une feuille de logement établie lors du recensement général de la population de 1968 (pièce 6 – annexe 3). Comme le relèvent les intimés, cette fiche fait état de deux pièces et non des deux pièces sur rue et trois pièces sur cour relevés précédemment, ce qui crée un doute sur la désignation exacte des lieux et leur identité avec ceux en cause dans la présente instance. Ce recensement n’établit pas en tout état de cause les conditions d’usage au 1er janvier 1970.

C’est à bon droit que le premier juge a considéré que la ville de [Localité 7] ne démontrait pas que les lieux étaient à l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 et ce, sans qu’il soit besoin à ce stade, de statuer sur la question de la résidence principale de M. [V]. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la ville de [Localité 7] de ses demandes fondées sur les dispositions du code de la construction et de l’habitation.

Sur la demande de condamnation sur le fondement de l’article L.324-1-1 du code de tourisme

Aux termes de l’article L.324-1-1 du code du tourisme, dans sa version applicable au litige :

« I.-Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.

La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Un téléservice permet d’effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.

Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.

Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l’enregistrement.

IV.-Dans les communes ayant mis en 'uvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration.

IV bis.-Sur le territoire des communes ayant mis en 'uvre la procédure d’enregistrement prévue au III, une délibération du conseil municipal peut soumettre à autorisation la location d’un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme.

Cette autorisation est délivrée au regard des objectifs de protection de l’environnement urbain et d’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, par le maire de la commune dans laquelle est situé le local.

Lorsque la demande porte sur des locaux soumis à autorisation préalable au titre d’un changement de destination relevant du code de l’urbanisme, l’autorisation prévue au premier alinéa tient lieu de l’autorisation précitée dès lors que les conditions prévues par le code de l’urbanisme sont respectées.

Un décret en Conseil d’Etat précise les modalités d’application du présent IV bis.

V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 '.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 '.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV bis est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 25 000 '.

Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l’amende est versé à la commune. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme. »

Par délibération des 3, 4 et 5 juillet 2017, le Conseil de Paris a entendu mettre en 'uvre le dispositif prévu par l’article L.324-1-1 II et III du code du tourisme et soumettre à déclaration préalable toute location pour de courtes durées d’un local meublé à destination d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile.

Il en résulte qu’une personne qui propose à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile un local meublé situé à [Localité 7] dont elle a déclaré qu’il s’agissait de sa résidence principale encourt une amende d’un montant maximum de 10.000 euros si elle loue ledit local plus de 120 jours.

Les intimés font valoir que M. [V] habite dans l’appartement litigieux et qu’il y a établi sa résidence principale depuis la fin de ses études. Ils soutiennent que la location d’une partie d’une résidence principale diffère de la location d’un meublé de tourisme au sens de l’article L. 324-1-1 (I) du code du tourisme et ne nécessite ni autorisation de changement d’usage ni respect du quota de 120 jours.

M. [V] précise qu’il ne se prévaut pas non plus de la location de chambres d’hôtes, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, mais de la seule location de chambres chez l’habitant qui ne nécessite pas de prestations accessoires : il expose ainsi louer une partie seulement de son appartement.

La ville de Paris conteste le fait que M. [V] (et la SCI) occupe l’appartement en cause (lot 24) à titre de résidence principale et soutient qu’ils le proposent à la location de courtes durées à une clientèle de passage.

Elle fait valoir que M. [V] a notamment soutenu dans la procédure distincte relative au lot 23 qu’il s’agissait de sa résidence principale. Elle estime que les pièces versées par les intimés ne sont pas probantes et elle conteste le fait que les lots 24 et 25 auraient été réunis.

Le premier juge a retenu qu’il ressortait des écritures des défendeurs et des courriers adressés aux services fiscaux que les locaux litigieux sont déclarés comme résidence principale.

M. [V] produit à l’appui de ses allégations :

des factures Orange de 2020 à 2025 ;

un extrait d’un constat d’huissier de justice, pièce 9, dont l’annexe 3 contient un courriel de la gardienne de l’immeuble, Mme [F] qui confirme que M. [V] habite au 8ème étage au [Adresse 1] ;

l’assignation devant le premier juge a été délivrée à cette adresse et le commissaire de justice mentionne les vérifications pour s’assurer de sa réalité.

Dans un jugement en date du 19 juin 2024 rendu entre les mêmes parties (23/55401 – pièce 40 des intimés), dont la ville de [Localité 7] ne conteste pas qu’il est définitif et qui concernait le lot 23, il a été relevé que l’appartement déclaré en résidence principale dans l’attestation d’assurance ne peut concerner que les lots 24 et 25.

Dans un échange avec son courtier en assurance (pièce 52), ce dernier a confirmé que le contrat d’assurance couvre bien l’appartement situé au 8ème étage (le lot 23 est situé au 7ème étage).

Un procès-verbal de constat en date du 19 septembre 2024 (pièce 39) justifie qu’au 8ème étage, deux portes permettent l’accès à l’appartement et que l’entrée peut se faire indifféremment par l’une ou l’autre des parties et donne accès à l’ensemble des pièces de l’appartement.

La déclaration d’usage mixte du lot 25 ne démontre pas suffisamment que M. [V] aurait cessé d’occuper le lot 24, les deux lots étant reliés (procès-verbal du 19 septembre 2024).

Il en résulte que M. [V] justifie suffisamment du caractère de résidence principale du lot en cause, ainsi que l’a retenu le premier juge.

M. [V] soutient qu’il ne loue pas son appartement mais des chambres chez l’habitant et qu’il n’est pas tenu par la limite de 120 nuitées ou par une obligation de déclaration.

La lecture de l’annonce sur le site Airbnb telle que reproduite dans le constat versé par la ville de [Localité 7] dément cependant cette allégation. L’annonce est intitulée « Private Apartment with terrace & Eiffel Toxer view », s’il est fait état plus loin d’une chambre privée dans un appartement, le descriptif précise que le logement est destiné à six voyageurs avec deux chambres, trois lits et deux salles de bains.

Les commentaires corroborent ce point : il est fait état d’un « appartement » qui « peut accueillir au moins 6 personnes » et qui dispose d’un lave-linge, d’un lave-vaisselle, d’un réfrigérateur laissés à la « disposition » des locataires, ce qui démontre que ces derniers ont accès à tout l’appartement et non uniquement à une ou plusieurs chambres. L’annonce mentionne « 29 équipements » ce qui n’est pas davantage compatible avec la seule location de chambres (pages 39 à 41 du constat). Les annonces ne font pas état d’une telle limitation qui résulterait nécessairement d’une mention dans certaines annonces au moins d’un hôte habitant sur place.

Comme l’a relevé à juste titre le premier juge, l’annonce précise (page 21 du constat) qu’il s’agit d’un « appartement privé avec entrée privée et grande terrasse » et que « l’appartement est entièrement privé et a sa propre entrée ».

Le constat d’infraction contient en annexe 13 une attestation de Mme [O] qui fait état de ce que l’appartement du 8ème étage a été « loué de manière ininterrompue, du 1er mars 2019 jusqu’à mi-mars 2020 », date du début du confinement. Elle estime que « cette location Airbnb à roulement constant (2 à 3 groupes/semaine) trouble gravement [leur] tranquillité. » ' elle réside au 6ème étage. Mme [H] (annexe 14) locataire de la chambre au 1er étage sur cour évoque « le va-et-vient quotidien des touristes des 7ème et 8ème étages relevant de l’Airbnb permanent de M. [C] [V] », générant nuisances et dégradations.

Les intimés font valoir que ces témoignages sont douteux, que Mme [O] dépose notamment des plaintes sans raison et que Mme [H] était une occupante sans droit ni titre et a été expulsée (pièces 25 et 26). Si l’existence d’une situation conflictuelle au sein de cet immeuble conduit à prendre en compte ces témoignages avec précaution, ils corroborent néanmoins l’existence de locations de courte durée et qui ne se limitent pas à une ou deux chambres chez l’habitant mais concernent l’usage de l’appartement dans son entièreté.

Il en résulte que les intimés ne justifient pas de la location de chambres chez l’habitant et que dès lors, la limitation des 120 jours résultant des dispositions susvisées s’applique. Les intimés n’ont pas déposé une déclaration soumise à enregistrement du bien, préalablement à la mise en location meublée touristique de celui-ci.

C’est à bon droit que le premier juge a retenu que la violation des dispositions invoquées par la ville de [Localité 7] était ainsi démontrée.

C’est également par des motifs pertinents que la cour approuve que le premier juge a relevé que l’infraction a perduré du 20 février 2019 au 24 décembre 2022 (selon relevé communiqué en première instance, pièce 28), soit 140 nuitées en 2019, 100 en 2020 (seule année en dessous du seuil de 120 nuitées), 200 en 2021, et 280 nuitées en 2022.

C’est par une juste appréciation des faits de la cause, qu’il a condamné M. [V] et la société Magalante 15 chacun à verser, la somme de 3 000 euros à la ville de [Localité 7].

Le jugement sera confirmé de ce chef.

C’est également à bon droit que le premier juge a rappelé s’agissant de la demande portant sur l’amende de 10.000 euros pour défaut de transmission d’information relative au nombre de jours loués en infraction aux dispositions de l’article L. 324-1-1 IV du code du tourisme, que l’obligation de transmission issue des dispositions précitées ne concerne que les personnes qui offrent à la location un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale, l’usage de l’immeuble au 1er janvier 1970 étant, dans ce cadre précis, indifférent, la notion de meublé de tourisme étant autonome et distincte de celle du changement d’usage définie aux termes du code de la construction et de l’habitation, et notamment de son article L.631-7.

Les locaux litigieux ont été déclarés comme résidence principale et la location de simples chambres chez l’habitant n’a pas été retenue.

Les défendeurs n’ont transmis les relevés de nuitées que dans le cadre de l’instance devant le premier juge.

La décision sera confirmée en ce qu’elle a condamné M. [V] et la société Magalante 15 à payer chacun la somme de 5.000 euros à la ville de [Localité 7] à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Le sens de la présente décision conduit à confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles.

A hauteur d’appel, la ville de [Localité 7] sera condamnée aux dépens mais l’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la ville de [Localité 7] aux dépens d’appel ;

Rejette le surplus des demandes, y compris au titre des frais irrépétibles.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE