COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AVANT DIRE DROIT

DU 27 MARS 2025

Rôle N° RG 21/04879 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHG7R

SARL SOCIETE DE GESTION HOTELIERE LA COUPOLE

C/

[L] [R] épouse [V]

[X] [V]

SCP BR & ASSOCIES

Société ML ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée

le : 27 Mars 2025

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Françoise BOULAN

M^e Peggy LIBERAS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ à compétence commerciale de [Localité 13] en date du 20 Août 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 16/03001.

APPELANTE

SARL SOCIETE DE GESTION HOTELIERE LA COUPOLE

, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Peggy LIBERAS de la SELARL C.L. JURIS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Madame [L] [R] épouse [V]

née le 19 Avril 1961 à [Localité 12], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Jérôme NOVEL de la SELAS ELAN JUDICIAIRE, avocat au barreau de LYON

Monsieur [X] [V]

né le 02 Septembre 1961 à [Localité 10] (SEINE MARITIME), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Jérôme NOVEL de la SELAS ELAN JUDICIAIRE, avocat au barreau de LYON

SCP BR & ASSOCIES

prise en la personne de Maître [Y] [M], ès-qualités de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SARL SGH LA COUPOLE

, demeurant Mandataires Judiciaires – [Adresse 8]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

PARTIE INTERVENANTE

Société ML ASSOCIES

prise en la personne de Maître [Y] [M], ès quelités de commissaire à l’exécution du plan de la SARL SGH LA COUPOLE

, demeurant [Adresse 7] / FRANCE

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Corinne BONVINO-ORDIONI de l’ASSOCIATION C.BONVINO ORDIONI V.ORDIONI, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Dominique ALARD.

Greffier lors de la mise à disposition : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La SCI la Coupole a mis en oeuvre un projet de construction d’une résidence d’hébergements avec fourniture de prestations para-hôtelières située à Hyères dénommée la Coupole.

Les époux [L] [R] et [X] [V] ont acquis auprès de la SCI la Coupole les lots 135, 13, 71 et 72 dans la résidence para-hôtelière, lots situés [Adresse 11] et consistant en un un appartement, une cave et deux parkings.

Par acte en date du 08 juin 1998, les acquéreurs ont donné à bail commercial les locaux

à la SARL la société de gestion hôtelière la Coupole (société SGH la Coupole).

Le bail comporte, en son article 16, une clause d’indexation contractuelle prévoyant une révision de plein droit du loyer tous les 3 ans, en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction, publié trimestriellement par l’INSEE.

S’agissant de sa destination contractuelle, le bail stipule que le preneur devra exercer une activité d’exploitation d’un hébergement consistant en la sous-location des logements situés dans la résidence pour un usage d’habitation et qu’il est en conséquence autorisé à consentir toutes sous-locations dans les conditions qu’il appréciera.

Le bail, venu à expiration le 7 juin 2007, s’est poursuivi par tacite prorogation.

Une première procédure au fond opposait les parties.

Par exploit du 31 juillet 2008, les époux [R] [V] assignaient la SGH La Coupole devant le tribunal de grande instance de Toulon, aux fins de résiliation judiciaire du bail, au regard des manquements commis par celle-ci, invoquant en particulier un défaut d’information par la preneuse, la conclusion de sous-locations irrégulières avec une absence de participation des propriétaires à l’acte, une opacité de gestion par la preneuse.

Par jugement du 18 juin 2015, le tribunal de grande instance de Toulon se prononçait en ces termes :

— déboute M. [X] [V] et Mme [L] [R] de leurs demandes de résiliation du bail commercial signé avec la SGH la Coupole le 8 juin 1998,

— condamne la SGH la Coupole à payer à M. [X] [V] et Mme [L] [R] à titre de dommages-intérêts la somme de 2249,76 euros par trimestre en deniers ou quittances, et ce à compter du 4ème trimestre 2010,

— condamne la SGH la Coupole à payer à M. [X] [V] et Mme [L] [R] la somme de 2830,04 euros outre 10 % du montant des loyers dus depuis le 1er trimestre 2014, en réparation du préjudice subi pour défaut de paiement de la TVA,

— déboute M. [X] [V] et Mme [L] [R] de leur demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral,

— dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires,

— condamne M. [X] [V] et Mme [L] [R] aux dépens de l’instance.

Pour condamner la preneuse à payer aux bailleurs à titre de dommages-intérêts la somme de 2249,76 euros par trimestre en deniers ou quittances, et ce à compter du 4ème trimestre 2010,le tribunal retenait d’abord que le bail prévoyait, en son article 16, une clause d’indexation conventionnelle automatique du loyer, se distinguant du principe de la révision triennale légale, mais sans pour autant l’exclure.

Le tribunal ajoutait que si la preneuse avait réglé les loyers, elle n’avait pour autant pas procédé à l’indexation conventionnelle des loyers prévue à l’article 16 pour la période 2010 à 2013 et qu’il s’agissait d’une faute contractuelle ouvrant droit à réparation pour les bailleurs. Le tribunal accordait aux bailleurs des dommages-intérêts, soit la somme de 2249,76 euros par trimestre depuis le 2ème trimestre 2010, tout en relevant également que les bailleurs n’avaient pas sollicité de dommages-intérêts pour le défaut d’indexation du 4ème trimestre 2013.

Les 18 avril et 26 mai 2016, les époux [L] [R] et [X] [V] faisaient délivrer des commandements de payer à la preneuse pour le paiement d’un arriéré d’indexation du montant du loyer et d’un arriéré de TVA dus sur les loyers du 4ème trimestre 2013 au 1er trimestre 2016.

Par acte d’huissier du 10 juin 2016, la SARL SGH la Coupole faisait délivrer aux bailleurs une demande de renouvellement du bail, en application de l’article L 145-10 du code de commerce.

En réponse, par acte d’huissier du 28 juillet 2016, les époux [L] [R] et [X] [V] faisaient délivrer à la preneuse leur décision de refus de renouvellement du bail commercial sans être tenus au paiement d’une indemnité d’éviction en invoquant des motifs graves et légitimes. L’acte d’huissier indiquait aussi que les bailleurs souhaitaient mettre un terme au bail et que les motifs graves et légitimes de refus de paiement de l’indemnité d’éviction étaient :

— un défaut de paiement de loyers et taxes,

— la violation de la clause de destination du bail commercial, et du règlement de copropriété de l’immeuble la Coupole,

— l’engagement de procédures abusives et dilatoires par la preneuse à leur encontre.

Le 2 octobre 2017, la preneuse faisait l’objet d’un jugement d’ouverture d’une procédure de sauvegarde judiciaire. La société BR associés, prise en la personne de Me [Y] [M] était désigné comme mandataire judiciaire.

Une seconde procédure, au fond, opposait les parties, dont cette cour est actuellement saisie.

La preneuse formait opposition aux deux commandements en faisant délivrer deux assignations aux bailleurs les 18 mai et 17 juin 2016 devant le tribunal de grande instance de Toulon.

Par acte d’huissier en date du 1 1/0 1/20 1 8, les époux [X] et [L] [V] faisaient assigner la SCP BR associés prise en la personne de Me [M], en qualité de mandataire judiciaire de la SGH la Coupole, en intervention forcée devant la juridiction de céans.

Les trois procédures étaient été jointes sous le n° RG 16/300.

Les époux [V] déclaraient leur créance par courrier recommandé du 8 décembre 2017.

Au cours de la procédure pendante devant la juridiction de première instance, la SGH la Coupole, placée sous sauvegarde de justice, faisait l’objet, par jugement du 23 avril 2019 du tribunal de commerce de Toulon, d’un plan de sauvegarde. La société BR associés, prise en la personne de Me [Y] [M], était maintenue aux fonctions de mandataire judiciaire jusqu’à vérification complète du passif et était nommée aussi commissaire à l’exécution du plan.

Par jugement contradictoire du 20 août 2020, le tribunal judiciaire de Toulon s’est prononcé en ces termes :

— déboute la SGH La Coupole de l’ensemble de ses demandes ;

— prononce la résiliation judiciaire du bail commercial du 08 juin 1998 ;

— fixe au passif de la SGH la Coupole la créance des époux [V] concernant l’arriéré locatif au titre de la période du 4ème trimestre 2013 au 3ème trimestre 2017 inclus, soit 5779,21 euros au titre de l’arriéré de loyers et 504,47 euros au titre de l’arriéré de TVA ;

— condamne la SGH la Coupole à payer aux époux [V] l’arriéré locatif au titre de la période du 4ème trimestre 2017 au 2ème trimestre 2019 inclus, soit 1 616,22 euros au titre de l’arriéré de loyers et 161,64 euros au titre de l’arriéré de TVA ;

— fixe au passif de la société SGH la Coupole la créance des époux [V] concernant l’arriéré de charges pour les années 2016 et 2017, soit 2 902,45 euros ;

— dit que la clause d’indexation prévue par l’article 16 du bail s’applique aux loyers dus jusqu’au jour du prononcé du présent jugement ;

— ordonne la libération des lieux par la SGH la Coupole ou tout occupant de son chef à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision ;

— condamne la SGH la Coupole à payer aux époux [V] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier terme, expressément soumise à TVA, charge en sus, à compter du prononcé de la présente décision jusqu’à la libération effective des lieux ;

— déboute les parties de leurs autres demandes ;

— ordonne l’exécution provisoire ;

— condamne la SGH la Coupole à payer aux époux [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et à payer les entiers dépens comprennent les frais de

commandements de payer, distrait au profit de M^e Lopasso.

Le 2 avril 2021, la SARL SGH la Coupole formait un appel du jugement dans toutes ses dispositions en ayant intimé la société BR associés, mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la preneuse, outre les époux [L] [R] et [X] [V].

L’ordonnance de clôture initialement prononcée le 7 janvier 2025 était révoquée avant l’ouverture des débats le jour de l’audience, pour admettre l’intervention volontaire du commissaire à l’exécution au plan, la société ML associés prise en la personne de Me [Y] [M], et ses conclusions notifiées le 27 janvier 2025.

Une nouvelle ordonnance de clôture était prononcée avant l’ouverture des débats le jour de l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 juin 2021, la société SGH la Coupole demande à la cour de :

vu les articles 145-1 et suivants L622-7 et L622-17 et suivants du code de commerce,

— déclarer la société SGH la Coupole recevable et bien fondée en son appel

— réformer en tous points le jugement et statuant à nouveau,

sur les commandements de payer des 18 avril et-26 mai 2016

— déclarer la société SGH La Coupole bien fondée en son opposition à commandement de payer en date des 18 avril 2016 et 26 mai 2016.

— dire que les commandements de payer sont nuls et de nul effet,

— débouter en conséquence M. [X] [V] et Mme [L] [R] épouse [V] de leurs demandes fins et conclusions comme étant irrecevables et mal fondées.

— dire qu’en l’état de la demande d’indexation formulée par le bailleur au titre du 4ème trimestre 2013 le montant du loyer doit s’établir à compter de cette date a la somme de 1.679,67 euros HT par trimestre soit 1847,63 euros TTC.

— juger que la SGH La Coupole devait s’acquitter l’égard des époux [V] d’une somme de 25.880,64 euros sur la période et que les règlements opérés sur cette même période s’élèvent à la somme de 33.82l,62 euros,

— en conséquence, condamner M. [X] [V] et Mme [L] [R] épouse [V] à rembourser à la SGH La Coupole la somme de 7.940,98 euros au titre du trop perçu,

— juger que 1e paiement de la taxe d’ordures ménagères n’est pas à la charge du preneur en vertu du bail commercial,

— juger que le bailleur l’a indûment mise à la charge du preneur et doit en restituer le montant avec effet rétroactif au jour de la signature du bail sans que le bailleur ne puisse opposer la prescription du fait du caractère imprescriptible de la demande formée par voie reconventionnelle,

— juger que la SGH La Coupole est à jour des loyers et charges,

— débouter les époux [V] de toutes demandes en paiement,

— dire n’y avoir lieu à fixation de créances au passif de la procédure de sauvegarde,

— les débouter de leurs demandes en résiliation judiciaire du bail sur le fondement des commandements de payer dont les causes sont antérieures au jugement de sauvegarde et infondées sur leur quantum,

— dire que la délivrance de deux commandements de payer en deux mois d’intervalle portant sur les mêmes causes et mêmes demandes constitue un abus de droit manifeste ouvrant droit a réparation,

— en conséquence, en réparation du préjudice économique et financier subi par la SGH la Coupole, condamner M. [X] [V] et Mme [L] [R] épouse [V] à payer à la société SGH La Coupole la somme de 10.000 euros a titre de dommages et intérêts,

sur la validation des congés

— dire que la SGH La Coupole exploitant un établissement d’hébergement para-hôtelier n’est pas soumise aux dispositions des articles L 145-31 et suivants du code de commerce sur la sous-location,

— dire que ces articles sont également inapplicables :

— parce que la sous-location est l’objet même du contrat

— parce qu’ils contreviennent directement aux dispositions d’ordre public des 25 premiers articles de la loi du 6 juillet 1989,

— dire n’y avoir lieu à dénaturation du bail pour exploitation d’une résidence senior,

— constater que ces griefs ont été rejetés à l’occasion d’un jugement rendu par le tribunal de grande instance de Toulon le 18 juin 2015, l’autorité de la chose jugée rend irrecevable ces moyens,

— dire en tout état de cause que la SGH La Coupole n’a commis aucune faute de nature à justifier la motivation des congés,

— constater l’absence de mise en demeure préalable à la délivrance du congé,

— débouter M. [X] [V] et Mme [L] [R] épouse [V] de leurs demandes, fins et conclusions,

— dire que le conge est sans cause et ouvre droit au bénéfice de la société SGH La Coupole au paiement d’une indemnité d’éviction,

— dire que 1e congé a pris effet au ler juillet 2016 en l’état de la demande de renouvellement formée par le locataire.

— condamner M. [X] [V] et Mme [L] [R] épouse [V] au paiement d’une indemnité d’éviction à effet au 1er juillet 2016,

— dire que l’indemnité d’occupation provisoire doit être fixée à la somme de 1.679,67 euros HT par trimestre,

— débouter les époux [V] de leur demande en paiement d’indexation conventionnelle sur l’indemnité d’occupation le bail étant expiré,

— dire que cette indemnité d’occupation provisoire devra être affectée d’un coefficient d’abattement de 35 %.

— dire que la société SGH La Coupole n’est pas tenue au règlement de la taxe d’ordures ménagères,

— condamner M. [X] [V] et Mme [L] [R] à payer à la SGH LA Coupole la somme de 2953,80 euros au titre du remboursement de la taxe d’ordures ménagères.

sur la demande de résiliation judiciaire pour motifs graves

— dire que la SGH La Coupole n’a opéré aucun changement de destination des lieux loués et n’a pas dénaturé les clauses et conditions du bail,

— constater que ces moyens sont irrecevables en l’état de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 18 juin 2015.

— dire que la SGH La Coupole n’a pas commis d’infraction aux charges et conditions du bail,

— dire que le compte produit par M. [X] [V] et Mme [L] [R] épouse [V] est erroné,

— dire qu’aucun des griefs allégués n’a le caractère de gravité justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société SGH La Coupole tant au titre des commandements de payer qu’au titre du congé,

en tout état de cause débouter M. [X] [V] et Mme [L] [R] épouse [V] de leurs demandes, fins et conclusions,

— dire que la clause d’indexation conventionnelle n’est pas applicable sur l’indemnité d’occupation du fait de l’expiration du bail,

— en conséquence, débouter M. [X] [V] et Mme [L] [R] épouse [V] de toute réclamation financière à ce titre,

— dire que jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction, la SGH La Coupole sera tenue de verser une indemnité d’occupation statutaire fixée à la valeur locative à effet au 1er juillet 2016,

— dire que l’expert judiciaire devra établir le compte entre les parties en l’état des dettes respectives,

— débouter M. [X] [V] et Mme [L] [R] épouse [V] de toutes demandes en règlement d’arriéré d’indemnité d’occupation, charges et accessoires.

sur les demandes indemnitaires

— dire que le congé délivré par M. [X] [V] et Mme [L] [R] épouse [V] a mis fin au bail bien qu’il n’existe aucun motif légitime au sens de l’article L 145-17,

— dire, pour les motifs indiqués ci-dessus, qu’il n’y a pas lieu à résiliation judiciaire du bail,

— dire que la SGH La Coupole a droit à une indemnité d’ éviction.

— dire que cette somme portera intérêts avec anatocisme conformément aux dispositions, de l’article 1153-1 du code civil à compter de l’assignation introductive d’instance,

— désigner cet effet tel expert judiciaire qu’il plaira à la cour de designer aux frais des époux [V] avec pour mission:

— de se rendre sur les lieux,

— de se faire remettre par les parties tout document qu’il jugera utile à l’accomplissement de sa mission

— de décrire les locaux et le fonds de commerce et de fournir tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction en tenant notamment compte du fait que ces congés entraîneront la perte du fonds de commerce de la SGH LA Coupole eu égard au nombre de bailleurs concerné

— chiffrer l’indemnité d’éviction en tenant compte notamment de la valeur marchande du fond de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation

— chiffrer l’indemnité d’occupation statutaire en tenant compte des abattements applicables au titre de la précarité ou de toute autre nature

— faire le compte entre les parties,

à titre provisoire, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, fixer l’indemnité d’occupation a la valeur locative ou pour le moins à la somme de 1.679,67 euros HT par trimestre, à défaut au montant du dernier loyer paye avant la date de prise d’effet des conges.

— dire que cette indemnité devra subir un abattement de 35 % au titre de la précarité du droit d’occupation de la société SGH La Coupole et de l’ancienneté de la procédure,

— débouter M. [X] [V] et Mme [L] [R] épouse [V] de toutes réclamations financières.

— ordonner la compensation entre le montant de l’indemnité due et le montant des sommes versées par la SGH La Coupole au titre de l’indemnité provisoire et de la TVA et des taxes d’ordures ménagères,

en conséquence condamner M. [X] [V] et Mme [L] [R] épouse [V] a rembourser à la société SGH La Coupole le trop perçu,

— ordonner la compensation entre l’indemnité d’éviction et les indemnités d’occupation dues au titre de l’indemnité d’occupation, sous déduction des sommes versées par la SGH LA Coupole depuis cette date,

— dire que la procédure engagée par les époux [V] à l’encontre de la société SGH la Coupole revêt un caractère manifestement abusif,

— dire que l’action de M. [X] [V] et Mme [L] [R] épouse [V] a perturbé l’exploitation par la SGH de son fonds de commerce,

— condamner en conséquence M.[X] [V] et Mme [L] [R] épouse [V] à payer à la société SGH La Coupole la somme de 10.000 euros en réparation de son entier préjudice,

— dire que, eu égard a la nature juridique de l’opération, les occupants ne sont pas des sous locataires de sorte qu’il y a lieu de rejeter purement et simplement la demande tendant à leur expulsion, celle-ci ne pouvant concerner que la SGH la Coupole,

— condamner M. [X] [V] et Mme [L] [R] épouse [V] à payer à la société SGH La Coupole la somme de 6.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [X] [V] et Mme [L] [R] épouse [V] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Pascale Penarroya Latil de SCP Latil et Penarroya-Latil avocat sur sa due affirmation de droit.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 octobre 2021, les époux [L] [R] et [X] [V] demandent à la cour de :

vu les articles 1184 du code civil, L 145-17 du code de commerce,

à titre principal,

— confirmer en toutes ses dispositions du jugement du 20 août 2020,

à titre subsidiaire,

— valider le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, signifié par les époux [V] à la SGH la Coupole le 28 juillet 2016 ;

— fixer l’indemnité d’occupation due par la SGH la Coupole aux époux [V] à la somme de 950 euros HT par mois à compter du 3 ème trimestre 2016 ;

— fixer au passif de la SGH a Coupole la créance des époux [V] concernant l’arriéré locatif au titre de la période du 4 ème trimestre 2013 au 2 ème trimestre 2016 inclus, soit :

o 2.254,91 € au titre de l’arriéré de loyers

o 152,03 € au titre de l’arriéré de TVA

— fixer au passif de la SGH la Coupole la créance des époux [V] concernant l’arriéré d’indemnité d’occupation au titre de la période du 3 ème trimestre 2016 au 3 ème trimestre 2017 inclus, soit 5.599,96 € HT et 559,99 € au titre de l’arriéré de TVA,

— fixer au passif de la SGH la Coupole la créance des époux [V] concernant les arriérés de charges pour les années pour les années 2016 et 2017, soit 2.902,45 euros,

— condamner la SGH la Coupole à payer aux époux [V] une indemnité d’occupation de droit commun de 950 € H.T./mois, outre le paiement de l’intégralité des charges et le paiement de la TVA, à compter du 4 ème trimestre 2017 et jusqu’au prononcé de la décision à intervenir,

— condamner la SGH la Coupole à payer aux époux [V] l’ensemble des taxes et charges prévues au contrat pour les années 2018 et 2019 et jusqu’à la libération des lieux,

— ordonner la libération des lieux par la SGH la Coupole ou de tout occupant de son chef sous astreinte de 100 euros/jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

en tout état de cause,

— dire que les condamnations prononcées seront ordonnées en deniers et quittances ;

— condamner la SGH la Coupole à verser la somme de 10.000 euros aux époux [V] à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SGH la Coupole à verser la somme de 5.000 euros aux époux [V] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SGH la Coupole aux entiers dépens de l’instance (en ce compris notamment les frais des commandements de payer), distraits au profit de la SELARL Lexavoué.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 août 2021, la société BR et associés demande à la cour de :

— infirmer la décision rendue,

— débouter les époux [V] de leur demande de résiliation judiciaire du bail,

— dire n’y avoir lieu a résiliation judiciaire,

— infirmer la décision rendue en ce qu’elle a fixé une créance des époux [V] au passif de la société SGH La Coupole au regard des règlements effectués,

— dire que la société SGH la Coupole est débitrice d’une indemnité d’occupation depuis la date d’effet du congé, qui sera basée sur le dernier loyer, mais affectée d’un coefficient d’abattement que la cour déterminera,

— dire que cette indemnité d’occupation ne pourra faire l’objet d’une révision par application de la clause contractuelle

— débouter en conséquence les époux [V] de toute demande présentée sur ce point

— dire que les époux [V] sont, en l’état du congé, débiteurs d’une indemnité d’éviction

en conséquence,

— condamner les époux [V] à payer à la société SGH La Coupole une indemnité d’éviction à déterminer par voie d’expertise

— désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission :

— de se rendre sur les lieux,

— de se faire remettre par les parties tout document qu’il jugera utile à l’accomplissement de

sa mission,

— de décrire les locaux et le fonds de commerce et de fournir tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction en tenant notamment compte du fait que ces congés entraîneront la perte du fonds de commerce de la SGH la Coupole eu égard au nombre de bailleurs concernés,

— chiffrer l’indemnité d’éviction en tenant compte notamment de la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation

— chiffrer l’indemnité d’occupation statutaire en tenant compte des abattements applicables au titre de la précarité ou de toute autre nature

— faire le compte entre les parties,

— débouter les époux [V] de toute demande contraire aux présentes,

— condamner les époux [V] à la somme de 2.000 euros en application de l’article 700

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2025, la société BR et associés, prise en la personne de Me [Y] [M], intervenant en qualité de commissaire à l’exécution du plan, demande à la cour de :

— révoquer l’ordonnance de clôture,

— recevoir l’intervention volontaire de la société la société BR et associés, prise en la personne de Me [Y] [M], intervenant en qualité de commissaire à l’exécution du plan,

— infirmer la décision rendue,

— débouter les époux [V] de leur demande de résiliation judiciaire du bail,

— dire n’y avoir lieu à résiliation judiciaire,

— infirmer la décision rendue en ce qu’elle a fixé une créance des époux [V] au passif de la société SGH La Coupole au regard des règlements effectués,

— juger que la société SGH la Coupole est débitrice d’une indemnité d’occupation depuis la date d’effet du congé, qui sera basée sur le dernier loyer, mais affectée d’un coefficient d’abattement que la cour déterminera,dire que cette indemnité d’occupation ne pourra faire l’objet d’une révision par application de la clause contractuelle

— débouter en conséquence les époux [V] de toute demande présentée sur ce point

— dire que les époux [V] sont, en l’état du congé, débiteurs d’une indemnité d’éviction

en conséquence,

— condamner les époux [V] à payer à la société SGH la Coupole une indemnité d’éviction à déterminer par voie d’expertise

— désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission :

— de se rendre sur les lieux,

— de se faire remettre par les parties tout document qu’il jugera utile à l’accomplissement de

sa mission,

— de décrire les locaux et le fonds de commerce et de fournir tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction en tenant notamment compte du fait que ces

congés entraîneront la perte du fonds de commerce de la SGH la Coupole eu égard au nombre de bailleurs concernés,

— chiffrer l’indemnité d’éviction en tenant compte notamment de la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation

— chiffrer l’indemnité d’occupation statutaire en tenant compte des abattements applicables au titre de la précarité ou de toute autre nature

— faire le compte entre les parties,

— débouter les époux [V] de toute demande contraire aux présentes,

— condamner les époux [V] à la somme de 2.000 euros en application de l’article 700.

MOTIFS

1-sur les demandes des bailleurs en paiement d’un arriéré de loyers, TVA,charges et taxes

Les époux [R] [V] sollicitent, subsidiairement, si la cour ne confirmait pas la résiliation judiciaire du bail commercial, prononcée par le jugement du 20 août 2020 dont appel, la fixation de leurs créances, en tenant compte de la fin du bail commercial au 28 juillet 2016, date de leur décision de refus de renouvellement.

De son côté, la preneuse appelante demande à la cour :

— concernant le compte entre les parties sur l’indexation sur les loyers, condamner les bailleurs à lui rembourser la somme de 7.940,98 euros au titre d’un trop perçu,

— juger qu’elle est à jour des loyers et charges,

— de condamner les bailleurs à lui rembourser un trop perçu de 2953, 80 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Pour déterminer le compte entre les parties, la cour doit d’abord s’interroger sur la date de fin du bail commercial, laquelle doit être fixée à celle de la décision des bailleurs de refus de renouvellement, soit le 28 juillet 2016.

Il convient en effet de rappeler que, par acte d’huissier du 10 juin 2016, la SARL SGH la Coupole faisait délivrer aux bailleurs une demande de renouvellement du bail, en application de l’article L 145-10 du code de commerce et qu’en réponse, par acte d’huissier du 28 juillet 2016, ces derniers lui faisaient délivrer leur décision de refus de renouvellement du bail commercial sans être tenus au paiement d’une indemnité d’éviction en invoquant des motifs graves et légitimes.

1-1sur le compte entre les parties au titre de l’indexation des loyers (pour la période du 4ème trimestre 2013 au 2ème trimestre 2016)

L’article 16 C) du bail commercial prévoit, s’agissant de l’indexation des loyers, que : « Le loyer sera révisé de plein droit, sans que les parties soient tenues à aucune notification préalable, à l’expiration de chaque période triennale en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction, publié trimestriellement par l’INSEE.'

L’article 16 c) précise ensuite la formule de calcul de l’indexation conventionnelle du loyer, formule qui sera développée après.

Les bailleurs demandent, à titre subsidiaire, pour le cas où la cour déciderait que le bail était résilié par l’effet de la décision des bailleurs de refus de renouvellement et non par l’effet d’une résiliation judiciaire, un rappel d’indexation du 4ème trimestre 2013 au 2ème trimestre 2016 à hauteur d’une somme totale de 2 254,91 euros au titre d’un arriéré de loyers (indexation conventionnelle), à ce quoi s’oppose la preneuse, invoquant au contraire un trop perçu par les premiers.

— sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée opposée par la preneuse

Vu les articles 9 et 480 du code de procédure civile,

Selon l’article 480 du code de procédure civile : Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.Le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4.

Pour la preneuse, compte tenu de l’autorité de la chose jugée attachée au premier jugement du 18 juin 2015, la demande des bailleurs, de rappel d’indexation sur les loyers, est irrecevable, précisant que le tribunal aurait, dans son précédent jugement, d’ores et déjà purgé la question par l’allocation de dommages et intérêts, couvrant la période allant jusqu’au jour du prononcé du jugement.

De leur coté, bailleurs considèrent qu’aucune fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée, attachée au premier jugement du 18 juin 2015, ne leur est opposable, n’ayant pas formulé, au cours de la procédure ayant abouti à ce jugement, une demande de rappel au titre de l’indexation pour la période triennale en litige du 4ème trimestre 2013 au 3ème trimestre 2016 (demande qu’ils ont présenté au cours de la deuxième procédure au fond, ayant abouti au jugement critiqué du 20 août 2020).

Il est de principe que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet d’un jugement et a été tranché dans son dispositif.

Le dispositif du jugement du 18 juin 2015, dont l’autorité de la chose jugée est opposée par la preneuse aux bailleurs, statue en ces termes, concernant spécifiquement la question du rappel d’indexation des loyers :

— condamne la SGH la Coupole à payer à M. [X] [V] et Mme [L] [R] épouse [V] à titre de dommages-intérêts la somme de 2 249,76 euros / trimestre, en deniers ou quittances, et ce à compter du 4ème trimestre 2010,

— dit que doit être déduit du montant de cette condamnation à paiement le montant des sommes versées par la SGH la Coupole à titre de loyers depuis le 4ème trimestre 2010.

Toutefois, dans ses motifs, ce même jugement précise, concernant la portée temporelle de sa condamnation indemnitaire à un rappel d’indexation des loyers: 'il convient de relever que les époux [V] ne sollicitent pas de dommages et intérêts correspondant au défaut d’indexation au 4ème trimestre 2013".

En conséquence, la condamnation indemnitaire prononcée par le tribunal, dans le dispositif de son jugement du 18 juin 2015, au titre du défaut de paiement de l’indexation conventionnelle des loyers, n’intègre pas un rappel d’indexation des loyers pour la période en litige de révision triennale en litige du 4ème trimestre 2013 au 3ème trimestre 2016.

Le moyen tiré de l’autorité de la chose jugée est inopérant.

— sur la fin de non-recevoir tirée de la violation du principe de concentration des moyens

Pour la preneuse, la demande des bailleurs en paiement d’un rappel au titre de l’indexation de loyer est doublement irrecevable, comme se heurtant également au principe de la concentration des moyens.

Elle ajoute que cette demande aurait dû être formalisée au moment de la procédure judiciaire, ce d’autant que le tribunal a tranché la difficulté en allouant aux époux [V] une somme forfaitaire indemnitaire couvrant la période jusqu’au prononcé du jugement en date du 18 juin 2015.

Pour les époux [R] [V], leur demande en rappel d’indexation des loyers, pour les périodes de révision triennale du 4 ème trimestre 2013 au 3 ème trimestre 2016, et du 4 ème trimestre 2016 au 3 ème trimestre 2018, ne constitue pas un moyen nouveau se heurtant au principe de concentration des moyens, mais une demande nouvelle.

Il est constant qu’il incombe au demandeur de présenter dès l’instance relative à la première demande l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à fonder celle-ci, mais qu’en revanche, il n’est pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits.

En l’espèce, la demande des bailleurs en paiement de l’indexation des loyers, qui est bien une demande, ne heurte donc pas le principe de concentration des moyens.

Il y a lieu de déclarer recevables les demandes des bailleurs en paiement de l’indexation conventionnelle à partir du 4ème trimestre 2013.

— sur la créance d’arrieré d’indexation des loyers pour la période du 4 ème trimestre 2013 au 2ème trimestre inclus

Selon l’article L112-1 du code monétaire et financier :Sous réserve des dispositions du premier alinéa de l’article L. 112-2 et des articles L. 112-3, L. 112-3-1 et L. 112-4, l’indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite.Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.Est interdite toute clause d’une convention portant sur un local d’habitation prévoyant une indexation fondée sur l’indice « loyers et charges » servant à la détermination des indices généraux des prix de détail. Il en est de même de toute clause prévoyant une indexation fondée sur le taux des majorations légales fixées en application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, à moins que le montant initial n’ait lui-même été fixé conformément aux dispositions de ladite loi et des textes pris pour son application.

Le bail commercial prévoit,en son article 16, une clause conventionnelle d’indexation conventionnelle triennale des loyers ainsi que les modalités de calcul de ladite indexation:

— « Le loyer sera révisé de plein droit, sans que les parties soient tenues à aucune notification préalable, à l’expiration de chaque période triennale en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction, publié trimestriellement par l’INSEE. »

— « Pour le calcul de cette variation, l’indice de référence est celui de l’antépénultième trimestre précédant celui au cours duquel interviendra l’entrée en jouissance par le PRENEUR, et les indices de comparaison seront relevés selon une périodicité elle-même triennale.En conséquence, le premier indice de comparaison sera le troisième indice anniversaire de l’indice de base, et les indices de comparaison successifs seront séparés les uns des autres d’une période de variation de trois années ».

Les bailleurs mettent en avant une créance au titre d’un rappel d’indexation conventionnelle des loyers pour la période du 4ème trimestre 2013 au 2ème trimestre 2016 à hauteur d’une somme totale de 2 254,91 euros.

Pour parvenir à ce résultat, ils indiquent avoir mis en application la méthode de calcul stipulée par la clause d’indexation conventionnelle des loyers et avoir procédé ainsi : 'Ainsi, l’indexation du 4 ème trimestre 2013, applicable du 4 ème trimestre 2013 au 3 ème trimestre 2016, porte le loyer à 2.446,82 € HT/trimestre :(loyer initial/indice de base) x nouvel indice.Le nouvel indice est celui 4 ème trimestre 2012, soit 1639(6.377,55/1068) x 1639 = 9.787,27 € HT/an9.787,27 / 4 = 2.446,82 € HT/trimestre'

Pour s’opposer au calcul effectué par la bailleresse du montant du rappel de l’indexation triennale convenue par le bail commercial, la preneuse affirme que l’article L 112-1 du code monétaire et financier répute non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toutes, nature prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieur à la durée s’écoulant entre chaque révision. Selon elle, pour la jurisprudence en cas d’indexation triennale, la période de variation de l’indice ne peut pas excéder trois années.

La preneuse ajoute que prendre pour référence de base de calcul l’indice de base initial crée nécessairement une distorsion de plus de trois années au titre de l’application de l’indexation au titre de la période 2006 puisque plus de 5 années se sont alors éboulées entre les deux périodes.

Il est de principe que lorsque l’application d’un indice de référence fixe n’a pas conduit lors des indexations successives à une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions, la clause contractuelle d’indexation se référant à un indice de base fixe est valable.

En l’espèce, le bail commercial prévoit une clause d’indexation conventionnelle du loyer applicable de plein droit tous les trois ans, au 4 ème trimestre, avec pour indice celui du coût de la construction.

L’article L 112-1 précédemment reproduit prohibe une période de variation entre deux indices qui soit d’une durée supérieure à celle existant entre deux révisions de loyer.

Or, la clause litigieuse, d’indexation conventionnelle du loyer, prévoit une période de variation entre deux indices de trois années, ce qui est une durée égale à celle prévue par la dite clause pour la révision des loyers (révision triennale).

En outre, en pratique,la preneuse ne démontre pas que, malgré l’application d’un indice de référence fixe, les bailleurs auraient, lors des indexations successives, effectué une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions (3 années).

Ainsi, en l’espèce, pour calculer les rappels d’indexation conventionnelle dus par la preneuse, pour chaque période d’exécution triennale du bail, les bailleurs ont appliqué un intervalle de variation indiciaire de 3 années également, ayant pris en compte les nouveaux indices des 4èmes trimestre 2009, 2012 et 2015, pour les périodes de révision triennale du 4ème trimestre 2010 au 3ème trimestre 2013, du 4ème trimestre 2013 au 3ème trimestre 2016 et du 4ème trimestre 2016 au 3ème trimestre 2019.

Ainsi, il n’y a pas eu de distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions.

Le moyen soulevé par la preneuse, tiré d’une supposée distorsion des intervalles de variation judiciaire et de durée entre deux révisions, est erroné.

La cour, pour déterminer le rappel d’indexation conventionnelle sur la période en litige (4ème trimestre 2013 au 2ème trimestre 2016), se fondera sur le calcul effectué par les bailleurs, qui est conforme au mécanisme d’indexation conventionnelle triennale des loyers de l’article 16 du bail commercial.

Concernant la mise en oeuvre de la méthode de calcul stipulée par la clause d’indexation conventionnelle des loyers, les bailleurs ont procédé ainsi: 'Ainsi, l’indexation du 4 ème trimestre 2013, applicable du 4 ème trimestre 2013 au 3 ème trimestre 2016, porte le loyer à 2.446,82 € HT/trimestre :(loyer initial/indice de base) x nouvel indice.Le nouvel indice est celui 4 ème trimestre 2012, soit 1639(6.377,55/1068) x 1639 = 9.787,27 € HT/an9.787,27 / 4 = 2.446,82 € HT/trimestre’Les bailleurs présentent aussi dans leurs conclusions un tableau précis et détaillé avec tous les règlements intervenus au titre de la période considérée.

Il en résulte que, sur la période litigieuse précédant la fin du bail, du 4 ème trimestre 2013 au 2ème trimestre 2016, l’arriéré locatif d’indexation conventionnelle s’élève au total à 2254,94 euros.

1-2 sur la demande des bailleurs en rappel d’un arriéré de TVA

Concernant la TVA due par la preneuse, le bail commercial stipule 'aux termes de l’article 261 D 4 ° du code général des impôts, le loyer du bail sera assujetti à la TVA. Le loyer sera donc majoré de la TVA'.

Les bailleurs réclament le paiement d’une dette de TVA de 152,03 euros pour la période en litige précédant la fin du bail du 4 ème trimestre 2013 au 2ème trimestre 2016, à ce quoi la preneuse oppose, invoquant de nouveau l’autorité de la chose jugée attachée au premier jugement du 18 juin 2015.

Le dispositif du jugement du 18 juin 2015 condamne la société SGH La Coupole à payer aux époux [V] la somme de 2.830,04 euros outre 10 % du montant des loyers dus depuis le 1er trimestre 2014 en réparation du préjudice subi pour défaut de paiement de la TVA.

Concernant la portée du jugement du 18 juin 2015, si ce dernier a condamné la preneuse à payer aux bailleurs une certaine somme en réparation du préjudice subi pour défaut de paiement de la TVA, il a été prononcé le 18 juin 2015 et il ne saurait en conséquence régler la question de la dette de TVA au-delà de cette date.

En outre, dans le cadre de ce premier procès, concernant le rappel de TVA, les bailleurs avaient demandé au tribunal de condamner la preneuse à leur payer un rappel de TVA pour la période du 4ème trimestre 2008 au 4ème trimestre 2013 ainsi que la TVA au taux de 10 % à compter du 1er janvier 2014.

L’autorité de la chose jugée, attachée au jugement du 18 juin 2015, se limite donc aux demandes en paiement de rappel de TVA des bailleurs au titre de la période du 4ème trimestre 2008 au jour de son prononcé.

La demande en paiement des bailleurs, qui porte sur la période du 4ème trimestre 2013 au 2ème trimestre 2016, est donc irrecevable, pour la période antérieure au 18 juin 2015.

Il convient donc de déduire, de leur demande en rappel d’un arriéré de TVA, les montants déjà accordés par le jugement du 18 juin 2015, une somme de 2830, 04 euros (outre 10 % du montant des loyers depuis le 1er trimestre 2014 jusqu’au jour du prononcé du jugement).

Le montant total d’arriéré de TVA demandé par les bailleurs,pour la période en litige précédant la fin du bail du 4 ème trimestre 2013 au 2ème trimestre 2016, étant de 152,03 euros, aucune somme n’est en définitive due par la preneuse.

Infirmant le jugement, la cour rejette la demande des bailleurs au paiement d’un arriéré de TVA due par la preneuse pour la période litigieuse du 4 ème trimestre 2013 au 2ème trimestre 2016.

1-3 sur la dette de charges et de taxes

Le bail commercial stipule :

— concernant les charges de copropriété, en son article 17 intitulé 'charges -copropriété’ :' le preneur supportera toutes les charges locatives et taxes lui incombant au titre de l’occupation des biens loués (…).'

— concernant les impôts est taxes, en son article 13 intitulé 'impôts et taxes':

— impôts et taxes à la charge du bailleur : le bailleur supportera la charge des impôts et taxes dont il est le redevable légal,

— impôts et taxes à la charge du preneur : le preneur devra acquitter, à bonne date, tout impôts et taxes lui incombant légalement ou découlant de l’exercice de son activité.'

La bailleresse affirme que la preneuse ne s’est pas acquittée de la totalité des charges locatives, dont la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, pour les années 2016 et 2017 à hauteur d’un somme totale de 2902, 45 euros.

La preneuse s’oppose à la demande en paiement des bailleurs, au titre des charges et taxes, estimant en particulier qu’elle n’est aucunement redevable d’une quelconque taxe d’enlèvement des ordures ménagères, le bail commercial ne le prévoyant aucunement.

— sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Vu l’article 1134, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 dont résulte que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire d’un bail commercial qu’en vertu d’une clause claire et précise.

En l’espèce, le bail commercial litigieux ne contient aucune clause claire et précise mettant à la charge de la société SGH la Coupole le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

En conséquence, la cour rejette les demandes des bailleurs en paiement des taxes ordures ménagères pour 2016 et 2017.

En outre, la cour condamne les époux [L] [R] et [F] [V] à rembourser à la SGH la Coupole le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagère indûment perçue depuis la prise d’effet du bail soit la somme de 2953,80 euros.

— sur les charges

S’agissant des charges, la cour observe d’abord que la preneuse ne remet pas en cause, ni sur leur principe, ni dans leur montant, les sommes réclamées par les bailleurs pour les années 2016 et 2017, lesquelles sont en tout état de cause justifiées par les pièces versées aux débats.

Néanmoins, le compte entre les parties doit être arrêté au 28 juillet 2016, date de fin du bail, étant précisé que le montant dû pour 2016, d’après les explications et pièces produites aux débats, s’élève au total à 1240, 24 euros pour 2016 (compte tenu d’un paiement de 317,52 euros) .Pour la période en litige, la cour fixe à 610, 12 euros l’arriéré de charges dû par la preneuse.

Infirmant le jugement, la cour fixe les créances suivantes des époux [R] [V] au passif de la société SGH la Coupole :

-2254,94 euros au titre de l’arriéré locatif d’indexation conventionnelle pour la période du 4 ème trimestre 2013 au 2ème trimestre 2016,

-610, 12 euros au titre d’un arriéré de charges pour la période du 4 ème trimestre 2013 au 2ème trimestre 2016.

Compte tenu du fait que la bailleresse justifie de la majeure partie de ses créances et qu’elle a correctement fait application de la clause d’indexation conventionnelle des loyers, la cour rejette la demande de la société SGH la Couple tendant à dire que les commandements de payer sont nuls et de nul effet.

Par ailleurs, compte tenu du caractère au moins partiellement fondé des commandements de payer et de l’existence de dettes de la preneuse, la cour rejette cette dernière de sa demande

en indemnisation d’un préjudice économique et financier à hauteur de 10 000 euros.

La cour confirme enfin le jugement en ce qu’il rejette enfin la demande de la société SGH la Coupole en remboursement d’un trop perçu.

2-sur la demande principale des bailleurs en prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial

Vu l’ancien article 1184 du code civil :La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Les bailleurs sollicitent le prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial, en visant l’ancien article 1184 du code civil, ce à quoi s’oppose la preneuse, en invoquant notamment le fait que ledit bail est d’ores et déjà terminé, par l’effet du refus de renouvellement des bailleurs du 28 juillet 2016.

En l’espèce, la cour a effectivement précédemment jugé que le bail commercial était déjà terminé depuis le 28 juillet 2016, date d’effet de la notification par les bailleurs de leur décision de refus de renouvellement,.

Dans l’hypothèse où la cour prononçait la résolution judiciaire du bail commercial, celle-ci produirait effet au plus tôt au 20 août 2020, date du jugement de première instance qui la prononce, les bailleurs ne sollicitant pas que la résiliation judiciaire soit prononcée de façon rétroactive et demandant au contraire la seule confirmation du jugement sur ce point (lequel prononce la résiliation judiciaire du bail commercial sans indiquer qu’elle doit produire effet antérieurement au jugement).

Aucune résiliation judiciaire du bail commercial ne peut plus être prononcée, le bail étant d’ores et déjà terminé.

La cour, infirmant le jugement, rejette la demande des bailleurs de résiliation judiciaire du bail commercial.

La demande principale des bailleurs, en résiliation judiciaire du bail commercial, étant rejetée, la cour doit examiner leur demande subsidiaire en validation de leur refus de renouvellement sans indemnité d’éviction au 28 juillet 2016.

3-sur la demande subsidiaire des bailleurs de validation du congé / de refus de renouvellement du bail pour motif grave sans indemnité d’éviction

Selon l’article L 145-10 du code de commerce : A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

L’article L145-17 du code de commerce :I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.

Au soutien de leur demande tendant à valider leur refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, les bailleurs invoquent les motifs graves et légitimes suivants :

— un refus réitéré de paiement des loyers et taxes, en violation d’une décision de justice passée en force de chose jugée,

— la violation de la clause de destination du bail et du règlement de copropriété de l’immeuble,

— l’engagement de procédures dilatoires et abusives à l’encontre du bailleur.

— sur le moyen de la preneuse tiré de l’absence de mise en demeure préalable

Vu l’article L145-17 du code de commerce énonçant en particulier que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa,

Il résulte de ce texte que s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation ou de divers manquements contractuels, le bailleur doit préalablement délivrer une mise en demeure à son locataire.

En outre, l''absence de mise en demeure n’entraîne pas la nullité du congé mais ouvre droit au paiement d’une indemnité d’éviction au profit du preneur.

En l’espèce, c’est en vain que, pour s’opposer à l’effet du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction des bailleurs du 28 juillet 2016, la société preneuse oppose l’absence de mise en demeure préalable, alors même que les bailleurs justifient lui avoir délivré, le 26 mai 2016, un commandement de payer contenant sommation de faire cesser les infractions.

Le moyen tiré de l’absence de mise en demeure préalable est inopérant.

— sur le motif grave et légitime tiré de la violation de la clause de destination du bail et du règlement de copropriété

Selon l’article 4 du bail commercial intitulé 'destination des biens loués :« Le preneur devra exercer dans les locaux loués une activité d’exploitation d’un établissement d’hébergement consistant en la sous-location des logements situés dans la résidence pour un usage d’habitation.Le preneur est en conséquence autorisé à consentir toutes sous-locations dans les conditions qu’il appréciera.En outre, le preneur s’oblige expressément, dans le cadre de la destination des locaux telle que définie ci-dessus :

o à meubler le(s) logements avec des éléments mobiliers pour une occupation normale

par les résidents,

o à offrir aux résidents (ou de disposer de moyens nécessaires pour être en mesure de

fournir aux résidents), outre l’hébergement, les prestations suivantes :

* le nettoyage quotidien des locaux privatifs et communs,

* la distribution du petit déjeuner,

* la réception de la clientèle,

* la fourniture du linge de maison.

o à s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés au titre de cette activité.Plus spécialement le preneur s’engage à rendre les services et prestations définies par

l’article 261 D 4°du code général des impôts. »

L’article 15 du bail intitulé 'sous-location’stipule :Le preneur pourra librement sous louer tout on partie des biens loués sous réserves que la sous-location soit conforme à la destination définie aux présentes. Le preneur s’engage à porter à la connaissance de tout sous locataire et à stipuler dans tout acte de sous-location que le bailleur n’entend avoir aucun lien de droit avec les sous locataires et que ceux-ci renoncent expressément à toute action et à tout droit à l’encontre du bailleur ».

Le chapitre 3 du règlement de copropriété définit (page 13), la destination de l’immeuble: « L’immeuble est destiné à l’usage d’habitation et de commerce, notamment dans le cadre d’une résidence en meublé avec services de para-hôtellerie, spécialement par bail commercial au profit d’un gestionnaire autorisé à consentir toutes sous-locations et assurant les services de para hôtellerie.À cet égard, il est précisé que les locaux communs destinés à la fourniture des services liés à l’hôtellerie ou à la para-hôtellerie, pourront être utilisés par la société gestionnaire ou la personne exploitant lesdits services sans restriction, afin que les services puissent y être rendus tant qu’il y aura un ou plusieurs logements meublés, ou tout système d’exploitation hôtelière au para-hôtelière dans la résidence.Le gestionnaire, par lui-même et ses fournisseurs et prestataires de services, est autorisé à accéder dans l’immeuble afin d’assurer les services et prestations para-hôtelières suivantes, ainsi que tous autres services usuels en matière d’hôtellerie ou para-hôtellerie :

' nettoyage des locaux privatifs et des locaux communs spécifiques à l’activité

d’exploitation de la résidence en meublés avec services,

' distribution des petits-déjeuners,

' fourniture du linge de maison,

' accueil et gardiennage.

L’état descriptif de division ci-inclus, qui a même valeur contractuelle que le règlement

lui-même, détermine l’affectation particulière de chaque lot compris dans l’immeuble. »

Comme motifs graves et légitimes, les bailleurs invoquent notamment une violation par la preneuse de la clause de destination du bail et du règlement de copropriété. Ils précisent que l’activité de « services à la personne » n’est pas autorisée, ni par le bail commercial du 8 juin 1998, ni par le règlement de copropriété. Selon eux, la clause de destination du bail commercial prévoit une activité de sous-location de logements à usage d’habitation en meublés, outre la délivrance de prestations para- hôtelière.En revanche, il n’est absolument pas prévu de délivrance de « prestations de services à la personne ».

Ils ajoutent que la preneuse, en violation des interdictions ci-dessus énumérées, délivré des « services à la personne », directement puis indirectement, aux résidents de l’immeuble. Selon eux, elle leur a communiqué un contrat de partenariat qu’elle a conclu le 27 décembre 2010 avec la société Optim’home, dans lequel il est précisé que la société SGH la Coupole assure indépendamment des services obligatoires, un certain nombre d’autres services facultatifs dont bénéficient les résidents de la coupole : la surveillance et l’assistance auprès des résidents de nuit et de jour, le secrétariat, mais encore la mise à disposition d’un « homme toutes mains », d’aides-ménagères et d’auxiliaires de vie.

Pour obtenir le paiement de l’indemnité d’éviction et dire qu’il n’existe aucun motif grave et légitime de refus de paiement d’une telle indemnité, la société SGH la Coupole soutient que :

— cette demande, déjà tranchée par le jugement du 18 juin 2015, se heurte à l’autorité de la chose jugée,

— La société SGH La Couple est depuis la mise en oeuvre du programme une résidence hôtelière destinée a recueillir des personnes âgées,

— cette information a toujours été portée à la connaissance des copropriétaires-bailleurs,

— l’activité exercée dans les lieux n’est pas contraire au règlement de copropriété dès lors que les lieux sont bien utilisés comme des immeubles à usage d’habitation de courte ou longue durée et selon les modalités du bail,

— l’activité exercée dans les lieux n’est pas une maison de retraite qui répondrait à des exigences administratives mais bien une résidence senior et en aucun cas elle ne pourrait être assimilée à une résidence médicalisée ou a une maison de retraite,

— le fait que l’activité soit en partie sous traitée à un tiers, n’est qu’une modalité d’exercice, l’exploitant étant libre de choisir les modalités d’exploitation de son commerce,

Il résulte de l’article L 145-7 précédemment reproduit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

D’abord, pour répondre au moyen de la preneuse, qui affirme que l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 18 juin 2015 devrait conduire la cour à rejeter les griefs invoqués par la bailleresse pour s’opposer au paiement de l’indemnité d’éviction, la cour observe que le dispositif du premier jugement ne tranche aucunement la question de la validité du refus des bailleurs de payer une telle indemnité pour motif grave et légitime. En conséquence, aucune autorité de la chose jugée n’est opposable aux bailleurs concernant leur demande de validation de leur refus de renouvellement sans indemnité d’éviction notifiée à la preneuse le 28 juillet 2016. Le tribunal avait seulement statué sur la demande des bailleurs de résiliation judiciaire du bail commercial, ce qui est différent.

En l’espèce, concernant les services autorisés au preneur par le règlement de copropriété, ils sont relativement divers puisqu’il s’agit des :'services usuels en matière d’hôtellerie ou para-hôtellerie ainsi que les services et prestations para-hôtelières suivantes,:

' nettoyage des locaux privatifs et des locaux communs spécifiques à l’activité d’exploitation de la résidence en meublés avec services,

' distribution des petits-déjeuners,

' fourniture du linge de maison,

' accueil et gardiennage.'

Le bail commercial, de son coté, précise que 'Le preneur est en conséquence autorisé à consentir toutes sous-locations dans les conditions qu’il appréciera (…) Il oblige le preneur à

o à meubler le(s) logements avec des éléments mobiliers pour une occupation normale par les résidents,

o à offrir aux résidents (ou de disposer de moyens nécessaires pour être en mesure de fournir aux résidents), outre l’hébergement, les prestations suivantes :

* le nettoyage quotidien des locaux privatifs et communs,

* la distribution du petit déjeuner,

* la réception de la clientèle,

* la fourniture du linge de maison.

o à s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés au titre de cette activité.Plus spécialement le preneur s’engage à rendre les services et prestations définies par

l’article 261 D 4°du code général des impôts. »

La richesse des activités permises au preneur ainsi que le fait que le bail commercial stipule expressément ' Le preneur est en conséquence autorisé à consentir toutes sous-locations dans les conditions qu’il appréciera ', ne permet pas de considérer que la société SGH la Couple aurait gravement violé le bail commercial et le règlement de copropriété en ayant confié à un sous-traitant les services suivants : la surveillance et l’assistance auprès des résidents de nuit et de jour, le secrétariat, la mise à disposition d’un homme toutes mains, d’aides-ménagères et d’auxiliaires de vie.

En outre, aucune pièce ne vient démontrer que la société SGH la Coupole aurait utilisé les locaux loués par les époux [R] [V] pour établir une maison de retraite ou accueillir des personnes très âgées non autonomes.

Il convient de rappeler que le bail commercial prévoit une destination contractuelle assez large sans restrictions sévères et ce en ces termes :« Le preneur devra exercer dans les locaux loués une activité d’exploitation d’un établissement d’hébergement consistant en la sous-location des logements situés dans la résidence pour un usage d’habitation.'

Ainsi, aucun motif grave et légitime n’est démontré concernant le grief soulevé par les bailleurs tiré la violation de la clause de destination du bail et du règlement de copropriété de l’immeuble.

— sur le motif grave et légitime tiré de l’engagement de procédures dilatoires et abusives à l’encontre des bailleurs

D’une part, les parties sont réciproquement à l’origine de diverses procédures et en outre, l’abus d’agir de la preneuse, qui obtient gain de cause sur certaines de ses prétentions, n’est pas démontré.Ce motif n’est pas avéré.

— sur le motif grave et légitime tiré d’un refus réitéré de paiement des loyers et taxes, en violation d’une décision de justice passée en force de chose jugée,

Vu l’article L 622-21 du code de commerce,

Vu l’article L622-14 2° du code de commerce dont il résulte que sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes :2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement.'.

La preneuse appelante affirme qu’aucune résiliation judiciaire ne peut être prononcée en vertu des deux commandements de payer délivrés avant le jugement d’ouverture de la sauvegarde.Toutefois, en l’espèce, les bailleurs ne sollicitent pas l’application d’une clause résolutoire (le bail n’en comportant d’ailleurs aucune et les commandements de payer n’en visant aucune) mais le prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial liant les parties.

En tout état de cause, d’une part, la cour a rejeté la demande des bailleurs de résiliation judiciaire du bail commercial et d’autre part, il est constant que le principe de l’arrêt des poursuites individuelles n’interdit pas l.'action en validation d’un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime notifié antérieurement au jugement d’ouverture.

En l’espèce, la bailleresse a notifié le 28 juillet 2016 sa décision de refus du renouvellement du bail, soit antérieurement au jugement du 2 octobre 2017 d’ouverture d’une procédure de sauvegarde judiciaire, de sorte que celle-ci est fondée à invoquer un défaut de paiement de sommes dues antérieurement audit jugement.

En l’espèce, la preneuse est redevable de créances de loyers et charges nées antérieurement au jugement de sauvegarde du 2 octobre 2017 et ce à hauteur des montants suivants :

-2254,94 euros au titre de l’arriéré locatif d’indexation conventionnelle pour la période du 4 ème trimestre 2013 au 2ème trimestre 2016,

-610, 12 euros au titre d’un arriéré de charges pour la période du 4 ème trimestre 2013 au 2ème trimestre 2016.

Pour la période du 28 juillet 2016, date de fin du bail au 1er trimestre 2019 (date d’arrêt du compte des bailleurs), la preneuse ne s’est pas acquittée ni d’une partie de l’indemnité d’occupation et ce à hauteur d’un montant total de 4 856,21 euros, ni d’une partie de la TVA (458,71 euros).

Cependant, d’une part, la bailleresse est elle-même redevable envers la preneuse d’une somme de 2953, 80 euros au titre d’un trop perçu pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et, en outre, les impayés représentent environ 4 mois de loyers, ce qui ne constitue pas un manquement grave au regard de la durée très longue du bail (18 ans).

La bailleresse n’établit donc pas les motifs graves et légitimes dont elle souhaite se prévaloir pour refuser le versement d’une indemnité d’éviction à la société SGH la Coupole.

Il est constant qu’un congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est en toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à’ la condition de payer une indemnité d’éviction.

En conséquence, la cour dit que le congé a produit effet le 28 juillet 2016 et que la société SGH la Coupole a droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

La cour infirme le jugement en ce qu’il ordonne la libération des lieux.

4-sur les demandes d’indemnités d’occupation et d’indemnité d’éviction

L’article L145-14 du code de commerce dispose :Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Aux termes de l’article L145-28 du code de commerce :Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’Article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal de grande instance statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’État, en application de l’Article L. 145-56.

Il est de principe que le montant des indemnités d’occupations dues pendant la période qui s’écoule entre l’expiration du bail et le versement de l’indemnité d’éviction doit être déterminé en application de l’article L. 145-28 du code de commerce.

En conséquence, la société locataire est redevable, sur le principe, d’une indemnité d’occupation envers la bailleresse, au titre de sa période d’occupation des lieux comprise entre la date d’effet du congé le 28 juillet 2016 et ce jusqu’à la réception de l’indemnité d’éviction.

Concernant le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par la preneuse, les bailleurs sollicitent une indemnité d’occupation de droit commun de 950 euros HT/mois, outre le paiement de l’intégralité des charges et le paiement de la TVA, jusqu’à la libération complète des lieux.De son côté, la preneuse estime que l’indemnité d’occupation de droit commun devant être fixée à sa charge doit être équivalente au montant du dernier loyer applicable en l’occurrence l.679,67 € HT soit l.847,63 euros TTC par trimestre.

Il est de principe que l’indemnité d’occupation, qui est distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit dés la résiliation du bail, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, doit, sauf de convention contraire, correspondre à la valeur locative des lieux.En outre, le maintien dans les lieux de la société locataire, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, doit s’opérer aux clauses et conditions du bail expiré.

En l’espèce, compte tenu des pièces produites aux débats et des explications des parties, la cour retient une indemnité d’occupation principale provisoire de 950 euros H.T./mois, outre le paiement de l’intégralité des charges et le paiement de la TVA, à compter du 3 ème trimestre 2016 et jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

Compte tenu du jugement de sauvegarde de la société preneuse, prononcé le 2 octobre 2017, la cour fixe l’indemnité d’occupation provisoire au passif de la société SGH la Coupole à compter du 3ème trimestre 2016 et jusqu’au 2 octobre 2017 et la condamne à payer cette même somme aux bailleurs à compter du 2 octobre 2017, avec les précisions apportées au dispositif de cet arrêt.

S’agissant de l’indemnité d’éviction, la cour dit que la société SGH la Coupole a droit à une indemnité d’éviction et ordonne une expertise judiciaire sur le montant de celle-ci, avec les précisions apportées au dispositif de l’arrêt.

5-sur les demandes indemnitaires réciproques

En l’espèce, l’action en justice des bailleurs, contre la preneuse, qui est partiellement bien fondée, n’est donc pas abusive. La société preneuse a pu se méprendre sur ses droits et aucun abus n’est démontré non plus la concernant.

Le jugement est confirmé en ce qu’il rejette les demandes indemnitaires réciproques des parties.

6-sur la demande de la preneuse de compensation de sommes

La preneuse appelante n’est pas fondée à solliciter une compensation entre les créances réciproques des parties, les créances des bailleurs étant seulement fixées au passif de sa sauvegarde judiciaire et n’étant donc pas encore exigibles. Pour ce qui est de la compensation avec les sommes auxquelles la preneuse a été condamnée (les indemnités d’occupation), celles-ci ne sont pas, à ce jour, liquidées.

7-sur les frais du procès

Compte tenu de la mesure d’instruction ordonnée et du compte à faire entre les parties, la cour réserve les demandes au titre de l’article 700 et des dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :

— infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il rejette les demandes indemnitaires réciproques des parties et la demande de la société SGH la Coupole en remboursement d’un trop perçu,

statuant à nouveau et y ajoutant,

— rejette les demandes des époux [L] [R] et [F] [V] en paiement des taxes ordures ménagères pour 2016 et 2017.

— condamne les époux [L] [R] et [F] [V] à rembourser à la société SGH la Coupole la somme de 2953,80 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères indûment perçue,

— rejette la demande des époux [L] [R] et [F] [V] au paiement d’un arriéré de TVA due par la preneuse pour la période litigieuse du 4 ème trimestre 2013 au 2ème trimestre 2016,

— fixe les créances suivantes des époux [L] [R] et [F] [V] au passif de la société SGH la Coupole :

-2254,94 euros au titre de l’arriéré locatif d’indexation conventionnelle pour la période du 4 ème trimestre 2013 au 2ème trimestre 2016

-610, 12 euros au titre d’un arriéré de charges pour la période du 4 ème trimestre 2013 au 2ème trimestre 2016

— rejette la demande de la société SGH la Coupole d’annulation des commandements de payer,

— déboute la société SGH la Coupole de sa demande en indemnisation à hauteur de 10 000 euros en lien avec la délivrance de deux commandements de payer,

— rejette la demande des époux [L] [R] et [F] [V] de résiliation judiciaire du bail commercial,

— dit que le congé a produit effet le 28 juillet 2016 et que la société SGH la Coupole a droit au paiement d’une indemnité d’éviction,

— rejette la demande des époux [L] [R] et [F] [V] tendant à voir ordonner la libération des lieux,

— fixe au passif de la sauvegarde judiciaire de la société SGH la Coupole une indemnité d’occupation principale provisoire de 950 € H.T./mois, outre le paiement de l’intégralité des charges et le paiement de la TVA, à compter du 3 ème trimestre 2016 et jusqu’au 2 octobre 2017,

— condamne la société SGH la Coupole à payer aux époux [L] [R] et [X] [V] une indemnité d’occupation principale provisoire de 950 € H.T./mois, outre le paiement de l’intégralité des charges et le paiement de la TVA, à compter du 2 octobre 2017,jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction,

avant-dire droit sur le montant des indemnités d’occupation et d’éviction :

— ordonne une expertise confiée à Mme [N] [D], inscrite sur la liste des experts de la cour d’appel d’Aix-en-Provence

[Adresse 6]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : 04.91.13.51.21

Mail : [Courriel 9]

avec mission de :

o se faire communiquer tous documents et pièces utiles,

o visiter les locaux loués précédemment décrit, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

o fournir à la juridiction, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même importance et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire et tous autres postes de préjudice,

o fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds et tous autres postes de préjudice,

o donner un avis sur la valeur globale du fonds de commerce de la société SGH la Coupole,

o donner un avis sur la quote-part à retenir au titre des indemnités de licenciement et résiliation des baux pour le cas où la société SHG la Coupole ne pourrait plus poursuivre son exploitation le cas échéant,

o fournir tous éléments permettant à la juridiction d’apprécier le montant de l’indemnité d’occupation due parle locataire à compter de la date d’effet du congé pour l’occupation des lieux, objet du bail, jusqu’à leur libération effective,

— faire toutes observations techniques utiles concernant le montant de l’indemnité d’éviction et la solution du litige ainsi que sur le compte entre les parties,

— dit que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et que, dans l’hypothèse d’un refus ou d’un empêchement légitime, il sera aussitôt pourvu à son remplacement,

— dit qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci régulièrement convoquées et leurs conseils avisés selon les formes de l’article 160 du code

de procédure civile,

— dit que la société SGH la Coupole devra consigner auprès de la régie d’avances et de recettes de la cour la somme de 4 800 euros à valoir sur les frais d’expertise au plus tard le 27 juin 2025,

— dit qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,

— dit que l’expert ne pourra commencer sa mission qu’à compter de l’avis de consignation délivré par le greffe,

— dit qu’après avoir établi un pré-rapport et répondu aux dires des parties, l’expert devra déposer son rapport et en adresser copie à chacune des parties avant le 27 décembre 2025, délai de rigueur, sauf prorogation qui serait accordée sur rapport de l’expert à cet effet,

— rappelle que le dépôt par l’expert de son rapport est accompagné de sa demande de rémunération, dont il adresse un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception. S’il y a lieu, celles-ci adressent à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au conseiller chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception,

— désigne le conseiller de la mise en état de la chambre pour surveiller les opérations d’expertise et ordonner le remplacement de l’expert en cas de refus ou d’empêchement,

— dit qu’après le dépôt du rapport d’expertise, l’affaire sera audiencée à la diligence du conseiller de la mise en état,

— réserve les demandes au titre des dépens et de l’article 700 à hauteur d’appel.

Le Greffier, La Présidente,