RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 03 AVRIL 2025

(n° 55 /2025, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/15834 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEJSG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 juin 2021- Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) – RG n° 19/07394

APPELANTE

S.C.I. SCI AVA

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 500 875 414

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-Emmanuel NUNES, avocat au barreau de Paris, toque : G0025

INTIMÉE

S.A.S.U. MAINTENANCE TECHNIQUE OPTIMISEE

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 444 798 813

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Frédérick DUTTER, avocat au barreau de Paris, toque : P0546

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 novembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 3 décembre 2009, la SCI Ava a donné à bail commercial à la société TFN bâtiment, devenue la société Maintenance technique optimisée (ci-après la société MTO), pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2009, des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 6] (94), qu’elle avait acquis le 11 janvier 2008 de la société Curb 1.

Par acte extrajudiciaire du 24 mai 2016, la société MTO a donné congé au bailleur pour le terme du bail, le 30 novembre 2018. A cette date, le locataire a restitué les locaux au bailleur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 mai 2019, la société MTO a mis en demeure la SCI Ava de lui restituer la somme de 10.685 euros correspondant au montant du dépôt de garantie stipulé dans le bail.

Par acte du 11 juin 2019, la société MTO a assigné la SCI Ava devant le TGI de Paris aux fins principales de la voir condamner à lui restituer le montant du dépôt de garantie et lui payer une somme en réparation du préjudice causé par la rétention abusive de ce dépôt.

Par jugement en date du 24 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné la SCI Ava à payer à la société Maintenance technique optimisée la somme de 10.685 euros correspondant au dépôt de garantie payé au titre du bail du 3 décembre 2009 portant sur les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 6] (94), outre intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2019 ;

— condamné la SCI Ava à payer à la société Maintenance technique optimisée la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouté la SCI Ava de ses demandes tendant à voir condamner la société Maintenance technique optimisée à lui payer la somme de 53.422,50 euros et la somme de 7.161,11 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des pertes locatives subies et à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel subi pour procéder au rétablissement des lieux dans leur état antérieur ;

— condamné la SCI Ava aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Ava à payer à la société Maintenance technique optimisée la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 22 août 2021, la SCI Ava a interjeté appel partiel du jugement en ce qu’il a :

— condamné la SCI Ava à payer à la société Maintenance technique optimisée la somme de 10.685 euros correspondant au dépôt de garantie payé au titre du bail du 3 décembre 2009 portant sur les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 6] (94), outre intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2019 ;

— condamné la SCI Ava à payer à la société Maintenance technique optimisée la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouté la SCI Ava de ses demandes tendant à voir condamner la société Maintenance technique optimisée à lui payer la somme de 53.422,50 euros et la somme de 7.161,11 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des pertes locatives subies et à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel subi pour procéder au rétablissement des lieux dans leur état antérieur.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 octobre 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 15 novembre 2021, la SCI Ava, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de :

— infirmer totalement le jugement en date du 24 juin 2021, rendu par le tribunal judiciaire de Paris ;

— recevoir la société SCI Ava en son appel ;

— débouter la société Maintenance technique optimisée de l’ensemble de ses prétentions ;

— condamner la société Maintenance technique optimisée à verser à la société SCI Ava la somme de 53.422,50 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des pertes locatives subies ;

— condamner la société Maintenance technique optimisée à verser à la société SCI Ava la somme de 7.161,11 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel subi pour procéder au rétablissement des lieux dans leur état antérieur ;

— constater et prononcer la compensation légale s’opérant entre les dettes respectives des parties ;

— condamner la société Maintenance technique optimisée à verser à la société SCI Ava la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Maintenance technique optimisée à verser à la société SCI Ava aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Ava fait valoir que :

— Sur la dégradation des locaux restitués, les aménagements réalisés par l’intimée n’ont jamais été autorisés par l’appelante, ce au mépris de l’article 4.II.2° du bail commercial ; qu’il s’agit là d’une faute contractuelle commise par la locataire et engageant sa responsabilité au sens de l’article 1231-1 du code civil ; que l’appelante est fondée à demander à l’intimée le rétablissement des lieux dans leur état antérieur, ce à ses frais comme le prévoit l’article 4.II.3° du bail commercial et dont le montant est évalué par devis à la somme de 7.161,11 euros ; que, par la faute exclusive de l’intimée, l’appelante ne peut remettre en location son entrepôt sans avoir préalablement remis en état le mur mitoyen et subit une perte locative depuis le 1er décembre 2018 ;

— Sur la compensation, la cour devra constater la compensation légale qui s’opère de plein droit par la seule force de la loi, entre les dettes respectives des parties, conformément aux articles 1347 et suivants du code civil.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 4 janvier 2022, par la SASU Maintenance technique optimisée, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' condamné la SCI Ava à payer à la société Maintenance technique optimisée la somme de 10.685 euros correspondant au dépôt de garantie payé au titre du bail du 3 décembre 2009 portant sur les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 6] (94), outre intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2019 ;

' débouté le SCI Ava de ses demandes tendant à voir condamner la société Maintenance technique optimisée à lui payer la somme de 53.422,50 euros et la somme de 7.161,11 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des pertes locatives subies et à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi pour procéder au rétablissement des lieux dans leur état antérieur ;

' condamné la SCI Ava aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

' condamné la SCI Ava à payer à la société Maintenance technique optimisée la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— infirmer le jugement en ce que ce dernier a condamné la SCI Ava à payer à la société Maintenance technique optimisée la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Et statuant à nouveau,

— condamner la SCI Ava à verser à la société Maintenance technique optimisée la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice généré par la rétention abusive des sommes dues depuis le 30 novembre 2018, date à laquelle le remboursement spontané aurait dû intervenir ;

En tout état de cause,

— condamner la société Ava à verser à la société Maintenance technique optimisée la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 en cause d’appel ;

— condamner la société Ava aux entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la SASU MTO oppose que :

— Sur les motifs de confirmation du jugement

' concernant la restitution du dépôt de garantie, bien que l’article L. 145 du code de commerce ne prévoit aucun délai pour le remboursement au locataire du dépôt de garantie versé, la jurisprudence considère que ce remboursement doit être spontané et doit s’effectuer dans un délai raisonnable ; que l’appelante tarde toujours, de façon tout à fait abusive à rembourser le dépôt de garantie et ce malgré le courrier RAR et la mise en demeure qu’avoir à y procéder qui lui ont été adressés ;

' concernant les demandes de l’appelante ,

s’agissant de l’existence d’un accès direct au local, l’intimée n’a jamais réalisé les travaux dont argue l’appelante sans en apporter de preuve ; que l’accès au local par le parking existait déjà à la prise d’effet du bail ; que le plan produit par l’appelante n’est pas un élément de preuve, le plan produit étant un plan de masse établi en 1976 ; qu’il en est de même pour l’acte d’acquisition des locaux produit par l’appelant ; que rien ne permet d’affirmer que la porte dont il est question n’a pas été réalisée entre la date d’acquisition des locaux (11 janvier 2008) et la date de mise à disposition au titre du bail commercial ; que l’appelante n’a jamais sollicité avant ses écritures la remise en état des lieux ;

s’agissant des prétendues pertes de loyers, l’appelante disposait du montant du dépôt de garantie pour effectuer le travail ; que si l’appelante ne les a pas fait réaliser sur le montant du dépôt de garantie, c’est bien parce qu’elle sait que l’accès n’a pas été réalisé par l’intimée et qu’elle doit ainsi rembourser ledit dépôt ; que l’on comprend mal en quoi cet accès direct au local serait préjudiciable à la relocation dudit local, alors qu’il en simplifie l’accès et ajoute donc à l’attrait et à valeur locative du bien ; que la demande de perte locative s’arrêtant au 29 février 2020, l’appelante a dû relouer son local à cette date, en l’état, ce qui démontre que la présence de cet accès n’est pas rédhibitoire ;

— Sur les motifs d’infirmation du jugement, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, du fait du non-remboursement du dépôt de garantie, qui aurait dû intervenir spontanément depuis le 30 novembre 2018, l’intimée a subi un préjudice important, que les seuls intérêts au taux légal sur les sommes dues ne suffiront pas à compenser ; que le non-remboursement de cette somme sans raison valable a perturbé la trésorerie ; que l’appelante devait conserver ce dépôt en vue de sa restitution et non le consommer comme il semble que ce soit le cas ; que la somme de 500 euros allouée par le premier juge est insuffisante pour couvrir l’entier préjudice de la concluante au regard de la résistance abusive ; que le présent appel permet à l’appelante de gagner du temps sur le remboursement dû, l’exécution provisoire n’ayant pas été ordonnée et n’étant pas de droit compte tenu de la date d’introduction de la procédure de première instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Sur les demandes principales

Conformément aux dispositions combinées des articles 1730 et 1731 du code civil, s’il est fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur lors de la prise de possession des locaux, le preneur est tenu de les restituer dans l’état dans lesquels les a reçus sauf ce qui aurait été dégradé par la vétusté ou la force majeure. En l’absence d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre comme tel.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention et l’article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que celui qui se prétend libéré doit justifier de son extinction.

C’est par motifs pertinents auxquels la cour renvoie et qu’elle adopte que le premier juge a fait une exacte analyse des faits de la cause et des éléments versés aux débats par les parties et en a déduit que, contrairement à ce que soutient l’appelante, cette dernière ne rapporte pas la preuve que la SASU MTO aurait manqué à ses obligations issues du bail et, notamment, procédé à des travaux d’installation d’une porte métallique reliant le local de parking aux locaux d’archives prises à bail sans autorisation préalable du bailleur.

Il sera simplement ajouté, de première part, que le bailleur ne verse aux débats ni d’état des lieux d’entrée, ni l’état des lieux de sortie des locaux, dont l’établissement est pourtant prévu au bail, permettant de corroborer l’hypothèse de la réalisation des travaux pendant la durée du bail imputée au preneur, de seconde part, qu’avant l’assignation devant le premier juge et la défense adoptée, le bailleur ne justifie pas avoir fait reproche au preneur de la réalisation des travaux allégués et ne verse aucun courrier ou mise en demeure relatif à ces éléments, de troisième part, que, contrairement à ce qui est soutenu, ni l’acte d’acquisition des locaux par la SCI Ava, ni le plan y annexé ne permettent de démontrer l’absence de la porte litigieuse dans les locaux donnés à bail à la SASU MTO, notamment, au regard du délai écoulé entre l’acquisition des lots et la conclusion du bail litigieux de sorte qu’il ne peut être écarté que l’installation de la porte litigieuse ait été antérieure à la prise à bail pour les besoins de la première location consentie.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Ava de ses demandes de dommages-intérêts en réparation des pertes locatives et du préjudice matériel subis.

Sur les demandes reconventionnelles

Conformément aux dispositions de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable aux faits de la cause, les conventions tiennent lieu de loi aux parties.

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution.

L’article 1344-1 du même code fait courir les intérêts au jour de la mise en demeure d’avoir à payer adressée par le créancier au débiteur.

L’article 10 du bail commercial litigieux prévoit qu’à la restitution des locaux, le dépôt de garantie et restitué au locataire, après remise des clés, déduction faite des sommes dont il pourrait être débiteur du fait de travaux de remise en état rendu nécessaire après état des lieux de sortie contradictoirement établi.

C’est par motifs pertinents auxquels la cour renvoie et qu’elle adopte, que le premier juge a relevé qu’il était établi et non contesté que la société MTO avait restitué les locaux et remis les clés à la SCI Ava le 30 novembre 2018, sans que la preuve ne soit rapportée qu’une quelconque observation ou réserve quand à l’état des locaux ait été faite par le bailleur à cette date. Il n’est pas davantage discuté que, depuis cette date, le bailleur a conservé le montant du dépôt de garantie.

Ainsi contrairement à ce que soutient l’appelante, le seul manquement contractuel au cas d’espèce résulte de la rétention injustifiée de sa part du montant du dépôt de garantie, ce qui engage sa responsabilité.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Ava à payer à la SASU MTO la somme de 10.685 ' correspondant au montant du dépôt de garantie assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée par l’intimée le 7 mai 2019.

Au demeurant, comme relevé par le premier juge, cette inexécution a nécessairement causé un préjudice financier à la SASU MTO qui sera justement indemnisée à hauteur de la somme de 4.000 ' sollicitée.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et à l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SASU MTO, les frais par elle/lui engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI Ava sera donc condamnée à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort ;

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 24 juin 2021 en ce qu’il a condamné la SCI Ava à payer à la société Maintenance Technique Optimisée la somme de 500 ' à titre de dommages-intérêts ;

Le confirme en toutes ses autres dispositions ;

Statuant de nouveau,

Condamne la SCI Ava à payer à la société Maintenance Technique Optimisée la somme de 4.000 ' à titre de dommages-intérêts ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Ava à payer à la société Maintenance Technique Optimisée la somme de 4.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Ava à supporter la charge des dépens d’appel.

La greffière, La présidente,