Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 27 MARS 2025

(n° 139 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/11208 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJT7A

Décision déférée à la cour : ordonnance du 25 janvier 2024 – JCP du TJ de Paris – RG n° 23/07263

APPELANT

M. [D] [M]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Virginie TEICHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : A353

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 7505620240055812 du 27/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH, RCS de Paris, n° 344810825, prise en la personne de son représentant légal domicilé en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J114

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 février 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte du 12 mai 2022, l’établissement public [Localité 4] Habitat a donné à bail à M. [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Le 16 mars 2023, il a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 867,20 euros.

Par acte du 19 juillet 2023, il a assigné M. [M] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;

ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

dire que le preneur devenu occupant sans droit ni titre restera soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurance;

condamner M. [M] à lui payer les loyers et charges impayés au 19 juin 2023, soit la somme de 1 115,03 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer indexé et des charges si le bail s’était poursuivi ;

condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ordonnance réputée contradictoire du 25 janvier 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse ;

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mai 2022 entre l’établissement [Localité 4] Habitat et M. [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], à [Localité 5] sont réunies à la date du 16 mai 2023 ;

ordonné en conséquence à M. [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

débouté l’établissement [Localité 4] Habitat de sa demande de maintien des obligations du bail résilié, en particulier en terme d’assurance ;

dit qu’à défaut pour M. [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement [Localité 4] Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné M. [M] à verser à l’établissement [Localité 4] Habitat la somme provisionnelle de 580,79 euros (décompte arrêté au 6 novembre 2023, octobre compris), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts aux taux légal à compter du 16 mars 2023 ;

condamné M. [M] à verser à l’établissement [Localité 4] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 225,58 euros), à compter du 7 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

condamné M. [M] à verser à l’établissement [Localité 4] Habitat une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [M] aux dépens.

Par déclaration du 18 juin 2024, M. [M], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle selon décision du 27 mai consécutive à sa demande du 4 mars précédent, a fait appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 janvier 2025, il demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance de référé rendue le 25 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Paris, en ce qu’elle a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mai 2022 entre l’établissement [Localité 4] Habitat et M. [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], à [Localité 5] sont réunies à la date du 16 mai 2023 ;

— ordonné en conséquence à M. [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

débouté l’établissement [Localité 4] Habitat de sa demande de maintien des obligations du bail résilié, en particulier en terme d’assurance ;

— dit qu’à défaut pour M. [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement [Localité 4] Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [M] à verser à l’établissement [Localité 4] Habitat la somme provisionnelle de 580,79 euros (décompte arrêté au 6 novembre 2023, octobre compris), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts aux taux légal à compter du 16 mars 2023 ;

— condamné M. [M] à verser à l’établissement [Localité 4] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 225,58 euros), à compter du 7 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

— condamné M. [M] à verser à l’établissement [Localité 4] Habitat une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [M] aux dépens ;

— rappelé que l’ordonnance rendue est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

et en conséquence,

à titre principal,

accorder à celui-ci le report du paiement des sommes dues à l’établissement [Localité 4] Habitat, et l’autoriser à s’acquitter de cette dette en 35 versements mensuels consécutifs de 20 euros en sus des loyers et charges courants, le 36ème versement devant solder la totalité de la dette ;

suspendre les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais ;

juger que les sommes correspondant aux échéances reportées ne porteront pas intérêt ;

à titre subsidiaire ;

appliquer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

appliquer la prorogation du délai prévu à l’article précité par un délai de trois mois en application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

juger que l’expulsion aurait en l’espèce pour celui-ci des conséquences d’une exceptionnelle dureté ;

accorder un délai supplémentaire de trois ans à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter les lieux eu égard aux circonstances particulières de l’espèce sur le fondement des dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

fixer le montant de l’indemnité d’occupation à hauteur du loyer actuel ;

en tout état de cause,

débouter la société [Localité 4] Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

débouter la société [Localité 4] Habitat de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 novembre 2024, la société [Localité 4] Habitat demande à la cour de :

à titre principal,

déclarer irrecevable l’appel interjeté par M. [M] le 18 juin 2024 de l’ordonnance signifiée le 20 février 2024 ;

à défaut,

confirmer l’ordonnance du 25 janvier 2024 rendue par le juge des contentieux de la protection en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le montant de la condamnation provisionnelle au paiement à la somme de 1 525,15 euros au 6 août 2024, terme de juillet 2024 inclus ;

déclarer irrecevable la demande nouvelle de délais pour quitter les lieux, ou, à défaut, mal fondée ;

débouter M. [M] de l’ensemble de ses demandes ;

condamner M. [M] aux dépens et à payer à celle-ci la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 janvier 2025.

Sur ce,

Sur la recevabilité de l’appel

En application de l’article 490 du code de procédure civile, le délai d’appel d’une ordonnance de référé est de quinze jours.

Par ailleurs, l’article 528 du code de procédure civile dispose que 'le délai à l’expiration duquel un recours ne peut plus être exercé court à compter de la notification du jugement, à moins que ce délai n’ait commencé à courir, en vertu de la loi, dès la date du jugement. Le délai court même à l’encontre de celui qui notifie'.

Enfin, aux termes de l’article 43 du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020 portant application de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 dans sa version applicable au litige :

'Sans préjudice de l’application de l’article 9-4 de la loi 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et relatif à l’aide juridictionnelle et à l’aide à l’intervention de l’avocat dans les procédures non juridictionnelles dans sa version applicable au litige, lorsqu’une action en justice ou un recours doit être intenté avant l’expiration d’un délai devant les juridictions de première instance ou d’appel, l’action ou le recours est réputé avoir été intenté dans le délai si la demande d’aide juridictionnelle s’y rapportant est adressée ou déposée au bureau d’aide juridictionnelle avant l’expiration dudit délai et si la demande en justice ou le recours est introduit dans un nouveau délai de même durée à compter :

1° De la notification de la décision d’admission provisoire ;

2° De la notification de la décision constatant la caducité de la demande ;

3° De la date à laquelle le demandeur de l’aide juridictionnelle ne peut plus contester la décision d’admission ou de rejet de sa demande en application du premier alinéa de l’article 69 et de l’article 70 ou, en cas de recours de ce demandeur, de la date à laquelle la décision relative à ce recours lui a été notifiée ;

4° Ou, en cas d’admission, de la date, si elle est plus tardive, à laquelle un auxiliaire de justice a été désigné.

Lorsque la demande d’aide juridictionnelle est présentée au cours des délais impartis pour conclure ou former appel ou recours incident, mentionnés aux articles 905-2, 909 et 910 du code de procédure civile et aux articles R. 411-30 et R. 411-32 du code de la propriété intellectuelle, ces délais courent dans les conditions prévues aux 2° à 4° du présent article.

Par dérogation aux premier et sixième alinéas du présent article, les délais mentionnés ci-dessus ne sont pas interrompus lorsque, à la suite du rejet de sa demande d’aide juridictionnelle, le demandeur présente une nouvelle demande ayant le même objet que la précédente.'

Au cas présent, l’ordonnance querellée a été signifiée le 20 février 2024.

M. [M] a déposé une demande d’aide juridictionnelle le 4 mars suivant avant l’expiration du délai de 15 jours dont il disposait pour faire appel.

L’aide juridictionnelle totale lui a été accordée selon décision du 27 mai 2024.

Cette décision lui a été notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception qui lui a été présentée le 5 juin 2024.

M. [M], représenté par son conseil, a fait appel de l’ordonnance le 18 juin suivant soit dans le délai de 15 jours ouvert par cette notification.

Il s’ensuit que, contrairement à ce que soutient l’intimée, son appel n’est pas tardif et qu’il sera donc déclaré recevable.

Sur la demande d’actualisation de la dette locative

La demande du bailleur d’actualisation de la dette est sans objet dès lors qu’il dispose d’ores et déjà d’un titre exécutoire condamnant le locataire à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige prévoit que :

'Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.'

L’article 24 VII du même texte dispose que :

'Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.'

Au cas présent, alors que le montant de la dette locative augmente, que le décompte produit ne mentionne aucun loyer payé entre septembre 2023 et août 2024 et que l’enquête sociale fait état d’une absence de paiement des échéances contractuelles, M. [M], à qui la charge de cette preuve incombe, ne démontre pas avoir repris le paiement du loyer courant et se contente de procéder par affirmation sur ce point.

Sa demande de délais suspendant les effets de la clause résolutoire sera donc rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des articles 564 et suivants du code procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. Cependant, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Au cas présent, le bailleur fait valoir que la demande de délais pour quitter les lieux est nouvelle en cause d’appel.

Cependant, celle-ci tend en réalité à faire écarter la prétention adverse d’expulsion immédiate et devra donc être déclarée recevable.

Aux termes de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

En application de l’article L. 412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Au cas présent, M. [M] demande un délai de trois ans pour quitter les lieux et fait valoir que ses revenus sont limités et que la mise en place d’un accompagnement social est envisagée.

Le bailleur s’y oppose en soulignant que l’octroi d’un délai d’une durée trois ans n’est pas possible, que M. [M] ne remplit pas les conditions légales d’octroi d’un délai même d’une durée moindre et que le juge de l’exécution a rejeté une demande similaire.

Par ailleurs, le rapport social versé aux débats indique que le locataire a 59 ans et rencontre de nombreux problèmes de santé qui rendent impossible son retour à l’emploi. Il confirme en outre l’instruction d’une demande de fonds de solidarité pour le logement en vue d’un maintien dans les lieux.

Dès lors, au regard, d’une part, de la situation respective des parties, l’établissement [Localité 4] Habitat étant un bailleur social et M. [M] étant en situation de grande précarité et logé dans un studio à loyer modéré et, d’autre part, de l’existence récente d’un accompagnement social du preneur dans ses démarches, il convient de lui accorder un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

M. [M] sera condamné aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l’aide juridictionnelle.

Les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Déclare l’appel recevable ;

Confirme l’ordonnance en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Dit sans objet la demande de l’établissement [Localité 4] Habitat tendant à voir actualiser le montant de condamnation provisionnelle ordonnée à son profit ;

Rejette les demandes de M. [M] tendant à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire ;

Déclare la demande de délais pour quitter les lieux recevable ;

Accorde à M. [M] un délai de six mois, à compter de la signification du présent arrêt, pour quitter les lieux ;

Condamne M. [M] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l’aide juridictionnelle ;

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT