Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 6 FÉVRIER 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/10162 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF4DV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Avril 2022 -Juge des contentieux de la protection de Paris – RG n° 1121004307

APPELANTE

SCI [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

INTIMES

Monsieur [R] [K]

né le 28 avril 1978 à [Localité 4] (57)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [G] [L] [N] [O] épouse [K]

née le 2 janvier 1985 à [Localité 3] (14)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Emilie DUMEZ-HAMELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2173

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé à effet au 1er juin 2008, la SCI [Adresse 1] a donné à bail à M. [R] [K] et Mme [V] [P] un local à usage d’habitation principale situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel révisable de 985 euros outre 190 euros de provisions sur charges.

M. [R] [K] et Mme [G] [L] [N] [O] se sont mariés le 14 mai 2016.

Un nouveau bail a été signé le 30 mai 2018 entre la SCI [Adresse 1] d’une part, Mme [G] [L] [N] [O] et M. [R] [K] d’autre part, portant sur le même logement aux mêmes conditions.

La SCI [Adresse 1] a fait signifier aux locataires le 21 juillet 2020 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 15.141,72 euros.

Par acte d’huissier du 24 mars 2021, la SCI [Adresse 1] a fait assigner Mme [G] [L] [N] [O] et M. [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion, condamnation au paiement de la somme de 22.270,39 euros au titre de la dette locative avec intérêts de droit, outre une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers, charges en sus, jusqu’à libération effective des lieux.

Par jugement contradictoire entrepris du 22 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

DECLARE l’action de la SCI [Adresse 1] recevable en la forme,

DEBOUTE la SCI [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE la SCI [Adresse 1] à payer à Mme [G] [L] [N] [O] et M. [R] [K] la somme de 24.351 euros au titre du remboursement des provisions de charges versées,

DEBOUTE Mme [G] [L] [N] [O] et M. [R] [K] de leur demande de dommages et intérêts,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991,

CONDAMNE la SCI [Adresse 1] aux dépens,

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 27 mai 2022 par la SCI [Adresse 1],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 juin 2024 par lesquelles la SCI [Adresse 1] demande à la cour de :

DECLARER la SCI [Adresse 1] recevable en ses demandes l’y déclarant bien fondé ;

DEBOUTER les époux [K] – [L] [N] [O] de leur demande d’appel incident ;

CONFIRMER le jugement entrepris sur la question de l’indemnisation des préjudices de jouissance des époux [K] – [L] [N] [O] ;

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

o Débouté la SCI [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes ;

o Condamné la SCI [Adresse 1] à payer à Madame [G] [L] [N] [O] et Monsieur [R] [K] la somme de 24 351 euros au titre du remboursement des provisions de charges versées ;

o Condamné la SCI [Adresse 1] aux dépens.

Statuant de nouveau :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire au 22 septembre 2020, faute pour les locataires d’avoir réglé les sommes dues dans le délai indiqué, et ce, sur le fondement de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence,

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [K] et de Madame [L] [N] [O], et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

AUTORISER la séquestration des objets mobiliers appartenant personnellement à Monsieur [K] et Madame [L] [N] [O] dans un garde-meubles, aux frais et risques de ces derniers et juger que leur sort sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

En conséquence,

CONDAMNER les époux [K] – [L] [N] [O] au paiement de la somme de 28.409,32 euros correspondant à l’indemnité d’occupation due depuis le 22 septembre 2020 et sur la base d’une indemnité mensuelle correspondant au dernier loyer additionné à la provision sur arrêtée au 1er septembre 2022 ;

JUGER que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 1er août 2019.

FIXER, à compter du 1er septembre 2022, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1 289,04 euros et CONDAMNER les époux [K] – [L] [N] [O] à son paiement régulier, avant le 5 de chaque mois en cours ;

Sur la demande des époux [K] – [L] [N] [O] relative à la provision sur charge :

A titre principal, DÉBOUTER les époux [K] – [L] [N] [O] de leurs demandes à ce titre ;

A titre subsidiaire, LIMITER le montant de la condamnation susceptible d’être prononcée à la date à laquelle Madame [L] [N] [O] est réellement devenue titulaire du bail, soit le 30 août 2018 ;

A titre subsidiaire, ORDONNER la compensation des créances réciproques détenues par la bailleresse et les locataires,

Dans l’hypothèse où la cour entrerait en voie de condamnation à l’encontre de la [Adresse 1] relativement au préjudice de jouissance des époux [K] – [L] [N] [O] :

LIMITER la condamnation de la société [Adresse 1] à une indemnisation symbolique,

Sur la demande des époux [K] – [L] [N] [O] relative à la production d’un DPE :

A titre principal, DEBOUTER les époux [K] -[L] [N] [O] de leur demande à ce titre;

A titre subsidiaire, FIXER la date limite pour la réalisation du DPE au 1er janvier 2025 et LIMITER l’astreinte à 1 euro par jour de retard à compter de cette date,

En tout état de cause,

DEBOUTER les époux [K] – [L] [N] [O] de toutes demandes contraires au présent dispositif ;

CONDAMNER les époux [K] – [L] [N] [O] à payer la somme de 4 000 euros à la SCI [Adresse 1] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER les époux [K] – [L] [N] [O] aux entiers dépens de l’instance, y comprenant les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 juillet 2020.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 11 juin 2024 au terme desquelles M. [R] [K] et Mme [G] [L] [N] [O] demandent à la cour de :

À titre principal

CONFIRMER le jugement du 22 avril 2022 en ce qu’il a :

o Débouté la SCI [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes

o Condamné la SCI [Adresse 1] à rembourser les provisions de charges versées et non justifiées

En conséquence,

CONDAMNER la SCI [Adresse 1] à restituer à Monsieur [R] [K] et Madame [E] [L] [N] [O] les provisions versées entre le 1er juin 2008 et le 31 juillet 2019, et entre 1er juillet 2021 et le 30 novembre 2022 pour un montant de 28.310 euros (à actualiser au jour de la décision)

Ou à titre subsidiaire,

CONDAMNER la SCI RÉSIDENCE ORDENER CLOYS à restituer la somme de 22.610 euros à Monsieur [R] [K] pour les provisions versées entre le 1er juin 2008 et le 31 mai 2018 ;

CONDAMNER la SCI [Adresse 1] à restituer la somme de 5.700 euros à Monsieur [R] [K] et Madame [G] [L] pour les provisions versées du 1er juin 2018 au 31 juillet 2019, et entre le 1er juillet 2021 et le 30 novembre 2022 (à actualiser au jour de la décision).

INFIRMER le jugement du 22 avril 2022 en ce qu’il a débouté Monsieur [R] [K] et Madame [G] [L] [N] [O] de leur demande d’indemnisation

En conséquence

CONDAMNER la SCI RÉSIDENCE ORDENER CLOYS à verser à Monsieur [R] [K] et Madame [E] [L] [N] [O] la somme de 7.551,75 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance pour la période du 10 juin 2018 au 21 octobre 2021

ENJOINDRE à la SCI RESIDENCE ORDENER CLOYS de faire réaliser un DPE avant le 1er septembre 2024, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de cette date ;

À titre infiniment subsidiaire

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire

DÉDUIRE de la dette les provisions pour charges pour la période du 1er août 2018 au 2 février 2021 pour un montant de 3.420 euros ;

ORDONNER la compensation éventuelle de toutes les sommes restant dues entre les parties

ACCORDER les plus larges délais de paiements à Monsieur [R] [K] et Madame [E] [L] [N] [O] pour le surplus

DIRE que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise à parfait règlement des sommes dues

En tout état de cause

CONDAMNER la SCI [Adresse 1] à verser à Monsieur [R] [K] et Madame [E] [L] [N] [O] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER la SCI RÉSIDENCE ORDENER CLOYS aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales de la SCI [Adresse 1]

* Le paiement de la dette locative

La SCI bailleresse fait grief au jugement entrepris de l’avoir déboutée de sa demande, au motif que le tribunal se trouvait au regard des pièces et décompte produits dans l’incapacité d’en vérifier le montant, alors qu’elle fait valoir que la dette locative n’a jamais été contestée en son principe par les époux [K], qu’elle est justifiée par les décomptes produits et s’élève à la somme de 28.409,32 euros au titre des indemnités d’occupation dues depuis le 1er septembre 2020 et jusqu’au 1er septembre 2022.

Les époux [K] concluent à la confirmation du jugement, en faisant valoir qu’ils ne contestent pas l’existence d’une dette locative, mais que les décomptes produits ne permettent pas de la déterminer, en ce qu’ils ne portent aucune mention des dates de règlements intervenus. Ils affirment qu’ils ont repris le paiement des loyers et charges à compter du mois de juillet 2021.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'.

En l’espèce, la SCI bailleresse produit 3 décomptes actualisés à août 2022 inclus : un décompte des loyers dûs, un décompte des provisions sur charges dues, et un décompte des indemnités d’occupation dues à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire qu’elle fixe au 22 septembre 2020, et qui sera examinée ci-après.

Le décompte concernant les 'indemnités d’occupation’ produit en pièce 11, qui concerne la dette locative globale (loyers + provision sur charges) comporte deux erreurs :

1/ le 'solde antérieur’débiteur qui y est reporté est de 17.569 euros en débit, alors que la consultation des deux autres décomptes ('loyers’ et 'provisions sur charges') permet d’établir qu’il s’élève à : (14.694,17 + 2604,83) = 17.299 euros ;

2/ le montant des loyers et provisions sur charges restant dûs prorata temporis du 22 au 30 septembre 2020 qui y est indiqué est de 501,17 euros, alors que la consultation des deux autres décomptes ('loyers’ et 'provisions sur charges') permet d’établir qu’il s’élève à : (311,17 +55,17) = 366,34 euros.

Hormis ces deux erreurs, le décompte est exact, et les montants payés par les locataires y figurent avec leurs dates de paiement (soit 1064 euros payés en août 2020, puis 1254 euros par mois de juillet 2021 à mars 2022 inclus, puis 1262,80 euros réglés par mois en avril et mai 2022, et 1284,03 euros réglés par mois de juin à août 2022 inclus), pour une somme totale de 18.742,72 euros. Les époux [K] ne soutiennent ni a fortiori ne justifient avoir réglé des sommes supérieures à ce montant qui n’auraient pas été prises en compte.

En conséquence, le montant de la dette locative s’élève à la somme totale de :

(46.770,64 – 18.742,72) = 28.027,92 euros arrêtée au 1er septembre 2022, terme d’août 2022 inclus, et il convient de condamner solidairement les époux [K] au paiement de ladite somme, qui portera intérêts au taux légal à compter du 1er août 2019 conformément à la demande, sur la somme de 15.141,72 euros exigible à cette date, et à compter du 1er septembre 2022 pour le surplus, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

*L’acquisition de la clause résolutoire

La SCI bailleresse fait grief au jugement entrepris de l’avoir déboutée de ses demandes, alors qu’elle fait valoir que la clause résolutoire est acquise depuis le 22 septembre 2020.

Les époux [K] sollicitent la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir qu’ils ont repris le paiement du loyer et des provisions sur charges à compter de juillet 2021.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (…)'.

En l’espèce, le bail liant les parties comporte une clause résolutoire, et un commandement de payer la somme en principal de 15.141,72 euros, justifiée par le décompte joint à l’acte, a été délivré aux locataires le 21 juillet 2020. La consultation des décomptes des loyers et des provisions sur charges impayés produits par la bailleresse permet de constater qu’au 22 septembre 2020, date d’acquisition de la clause résolutoire, la dette locative n’avait pas été apurée, mais s’élevait à la somme de :

(17.299 – 1064) = 16.235 euros, déduction faite de la somme de 1064 euros réglée par les locataires en août 2020, ces derniers ne soutenant, ni a fortiori ne justifiant avoir effectué des paiements supplémentaires dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement qui n’auraient pas été pris en compte.

Il convient dès lors de constater que la clause résolutoire est acquise à la bailleresse depuis le 22 septembre 2020, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Il sera statué ci-après sur la demande reconventionnelle de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire formée par les époux [K], ainsi que sur l’expulsion et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes reconventionnelles des époux [K]

*La restitution des provisions sur charges versées

La SCI bailleresse fait grief au jugement entrepris de l’avoir condamnée à payer aux intimés la somme de 24.351 euros au titre du remboursement des provisions sur charges versées, alors qu’elle fait valoir qu’il n’existe pas de sanction au défaut de régularisation annuelle des charges et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription. Elle affirme qu’elle justifie des charges réglées année par année depuis 2009 et jusqu’en 2022, dont il résulte qu’elle est créancière de ses locataires à hauteur de la somme totale de 5.783,50 euros. Elle souligne qu’elle a communiqué à ses locataires un décompte des charges ainsi que le relevé général des dépenses et l’arrêté de compte dressés par le syndic, ainsi que la taxe sur les ordures ménagères lors de la régularisation opérée le 26 décembre 2022 pour les années 2016 à 2021. A titre subsidiaire, elle sollicite que sa condamnation soit limitée au 30 'août’ 2018, date à laquelle Mme [L] [N] [O] est devenue locataire.

Les époux [K] sollicitent la confirmation du jugement entrepris, outre la réactualisation de la somme due à hauteur de 28.310 euros arrêtée au 30 novembre 2022, et, à titre subsidiaire, la condamnation de la SCI bailleresse à restituer à M. [K] la somme de 22.610 euros pour les provisions versées entre le 1er juin 2008 et le 31 mai 2018,ainsi qu’à restituer aux époux [K] la somme de 5700 euros pour les provisions versées du 1er juin 2018 au 31 juillet 2019 et entre le 1er juillet 2021 et le 30 novembre 2022. Ils font valoir que la bailleresse a certes produit en cours d’instance les relevés de charges de copropriété pour l’ensemble de ses lots pour les années 2009 à 2021, mais aucune facture, relevé, contrat d’abonnement ou justificatif, que le décompte et les modalités de calcul des consommations d’eau et de chauffage ne sont pas fournis, le montant de la taxe de balayage non justifié, et qu’il n’est pas possible d’apprécier l’exactitude de la répartition d’informations telles que la surface de l’immeuble et les tantièmes du lot loué. Ils ajoutent que les relevés de charges font apparaître des charges non récupérables (frais de dératisation, contrat d’entretien de désinsectisation, détection canine pour les punaises de lit, frais de procédure).

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige, 'les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat (…).

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires (…)'.

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment en produisant les pièces justificatives, dans la limite du délai de prescription (Civ. 3ème , 9 novembre 2017, n°16-22.445).

Il appartient au bailleur de produire devant la cour les justificatifs des sommes dont il demande le paiement et qui sont contestées, par la production des factures, contrats de fourniture, décomptes des quantités consommées et les prix unitaires de chacune des catégories de charges ; le décompte détaillé par nature de charge ne peut tenir lieu de justificatif (Civ. 3ème, 30 juin 2004, n°03-11.098 ; Civ. 3ème , 8 décembre 2010, n°09-71.124).

Il résulte des articles 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 2224 du code civil que l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indû, et non celui du versement de la provision (Civ. 3ème , 6 mai 2021, n°20-11.707).

En l’espèce, c’est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a estimé la demande des époux [K] recevable, dès lors qu’aucune régularisation de charges n’est justifiée pour les années 2009 à 2015. Pour les années 2016 à 2022, le bailleur n’y a procédé que par courriel du 26 décembre 2022, soit postérieurement au jugement entrepris, de sorte que leur demande est également recevable.

Le premier juge a exactement relevé que, si la bailleresse produit les relevés annuels des charges de copropriété établis par le syndic pour les années 2009 à 2020 (outre les relevés annuels 2021 et 2022 produits devant la cour), ainsi que les relevés généraux des dépenses 2009 à 2015, elle ne produit aucun des documents justificatifs prévus par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précité, tels que les factures, contrats de fourniture, décomptes des quantités consommées et les prix unitaires de chacune des catégories de charges.

Il en résulte que la demande de restitution des provisions sur charges formée par les locataires est bien fondée. Il convient toutefois d’actualiser la somme due, et de dire qu’elle est due à M. [K] seul pour les provisions sur charges versées antérieurement au mois de juin 2018, date de la conclusion du bail avec Mme [L] [N] [O] épouse [K], et aux deux époux pour la période postérieure, conformément à la demande formée à titre subsidiaire par les intimés.

En conséquence, il convient de condamner la SCI [Adresse 1] à payer à M. [R] [K] la somme de :

(190 euros x 119 mois) = 22.610 euros au titre de la restitution des provisions sur charges versées pour la période du 1er juin 2008 au 31 mai 2018,

et de la condamner à payer aux époux [K] la somme de :

(190 euros x 28 mois) = 5320 euros au titre de la restitution des provisions sur charges versées pour la période du 1er juin 2018 au 31 juillet 2019, et entre le 1er octobre 2021 et le 30 novembre 2022, dès lors qu’il résulte des pièces produites que les locataires ne se sont pas acquittés de la provision sur charges entre août 2019 et octobre 2022,

infirmant le jugement entrepris sur ce point.

*Les dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et défaut de délivrance d’un logement en état d’usage et de réparation

Les époux [K], formant appel incident sur ce point, font grief au jugement entrepris de les avoir déboutés de leur demande, alors qu’ils font valoir qu’ils ont subi un préjudice de jouissance caractérisé par une invasion de punaises de lit durant trois mois à l’automne 2018, outre des nuissances sonores en provenance de l’appartement de leurs voisins de juin 2018 au départ de ces derniers en octobre 2019. Ils affirment que l’appartement loué est affecté de problèmes d’humidité et d’infiltrations, occasionnés par un dégât des eaux dans la cuisine le 3 avril 2019, des infiltrations depuis les coffrages des fenêtres suite à un orage le 3 juin 2019, et une fuite en provenance de l’appartement 'du dessous’ dans la salle de bains le 20 août 2020. Ils évaluent leur préjudice à la somme totale de 7551,75 euros représentant 30% du loyer du 11 juin 2018 au 1er octobre 2019, puis 10% du loyer du 1er octobre 2019 au 1er octobre 2021.

La SCI [Adresse 1] conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que les photographies produites par les locataires ne sont ni datées ni éclairantes sur la cause des désordres, et que le plombier mandaté pour intervenir dans le logement atteste d’un état de saleté et d’un défaut d’entretien général de celui-ci.

S’agissant des punaises de lit, elle affirme que le délai de traitement de trois mois est court face à la difficulté d’éradiquer ces nuisibles, le syndic ayant organisé les opérations de désinsectisation par le passage d’un chien détecteur puis d’un expert pour administrer les traitements nécessaires, à la charge du bailleur. S’agissant des troubles de voisinage, elle indique qu’elle n’est pas le bailleur des voisins, de sorte qu’elle n’est pas tenue de garantir ses locataires du trouble que des tiers apportent par voie de fait à leur jouissance, souligne qu’elle a néanmoins alerté le syndic et le bailleur des locataires en cause, et que les époux [K] ont obtenu la condamnation de leurs voisins par le tribunal de police au paiement de la somme de 2000 euros de dommages et intérêts.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation et d’assurer au locataire la juissance paisible du logement.

L’article 1725 du code civil dispose que 'le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel'.

En l’espèce, s’agissant du manquement du bailleur à l’obligation d’assurer aux locataires une jouissance paisible, caractérisé selon eux par l’infestation de punaises de lit et les nuisances sonores occasionnés par les locataires voisins, le premier juge a exactement considéré qu’ils ne justifiaient pas des désordres allégués pour la première, et que la SCI bailleresse n’était pas tenue de garantir les époux [K] des nuisances sonores occasionnées par des tiers en application de l’article 1725 précité, qui n’étaient pas les locataires de la SCI, en relevant que la bailleresse avait au demeurant sollicité à plusieurs reprises en une année le syndic à ce sujet.

La cour ajoute, s’agissant des punaises de lit, que les locataires ne rapportent pas la preuve que l’infestation aurait duré plusieurs mois, les seuls SMS produits sur ce thème, échangés avec le mandataire de la bailleresse au sujet du passage du chien détecteur puis de l’entreprise de désinsectisation mandatée par le syndic, datant des 30 septembre, 2 octobre et 7 novembre 2018, aucun élément n’étant produit sur l’ampleur de l’infestation ni sur ses éventuelles conséquences sur les biens ou la personne des locataires.

S’agissant du manquement à l’obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation locative, consistant en l’humidité et les infiltrations alléguées dans le logement, le premier juge a considéré avec pertinence que les locataires se contentaient de verser aux débats des SMS et photographies, outre des correspondances adressées à la bailleresse, mais aucun constat objectif. La cour ajoute qu’aucune déclaration de sinistre à leur assurance n’est produite, laquelle aurait pu diligenter une expertise amiable permettant d’établir l’origine et l’ampleur des désordres allégués, et que les photographies produites ne sont ni datées, ni localisables. Il n’est pas davantage produit de rapport du service technique municipal sur l’état du logement.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux [K] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

* La réalisation du DPE sous astreinte

Les époux [K] forment cette demande devant la cour au visa des articles L. 126-29 du code de la construction et de l’habitation et 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle la SCI [Adresse 1] ne s’oppose pas sur le principe, en indiquant avoir spontanément prévu de faire réaliser un DPE après la réalisation de travaux de rénovation dans l’appartement devant avoir lieu à l’été 2024, mais sollicite un délai supplémentaire pour le faire réaliser et la limitation de l’astreinte à 1 euro par jour de retard.

En vertu de l’article L. 126-29 du code de la construction et de l’habitation, créé par l’ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020, et entré en vigueur le 1er juillet 2021, 'en cas de location de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 126-26 est joint à des fins d’information au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière'.

Selon l’article L. 126-26,'le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic.

Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6.

Sa durée de validité est fixée par voie réglementaire'.

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi Alur, prévoit qu’un 'dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 [devenu l’article L. 126-26] du code de la construction et de l’habitation (…)'.

Il en résulte que, si la fourniture du diagnostic de performance énergétique n’était pas en vigueur lors de la conclusion du bail initial du 1er juin 2008 avec M. [K] et sa précédente compagne, elle l’était lors de la conclusion du bail du 30 mai 2018 avec les époux [K].

Il convient dès lors de faire droit à la demande, et d’enjoindre à la SCI [Adresse 1] de faire réaliser un DPE dans le délai d’un mois suivant la signification du présent arrêt, sous astreinte prévue au dispositif du présent arrêt.

* La compensation

Conformément à l’article 1347 du code civil, il convient – dès lors qu’elle est invoquée – d’ordonner la compensation des dettes connexes entre les parties à due concurrence, aux fins d’extinction simultanée de leurs obligations réciproques.

* Les délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, 'le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (…)'.

En l’espèce, la dette locative après compensation s’élève à :

[ 28.027,92 – (22.610 + 5320) ] = 97,92 euros, de sorte qu’elle est quasiment apurée.

En outre, les locataires ont repris le versement intégral du loyer depuis le mois de janvier 2022.

Il convient dès lors d’autoriser les époux [K] à se libérer de l’arriéré locatif par le règlement d’une échéance mensuelle de 50 euros et d’une dernière échéance représentant le solde de la dette, le tout le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification la présente décision et ce en sus des loyers et charges en cours. Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés aux locataires, suspendus, sous condition du respect par ces derniers de ces délais de paiement et de leur obligation de paiement du loyer et des charges courants.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier, les époux [K] seront déchus du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire, la bailleresse pouvant alors faire procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 1289,04 euros correspondant au loyer et aux provisions sur charges exigibles à partir de juin 2022, conformément à la demande de la SCI bailleresse.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application des dispositions des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Chaque partie succombant pour partie en ses prétentions, il convient de partager les dépens de première instance (infirmant le jugement entrepris sur ce point) et d’appel à hauteur de 50% à la charge de la SCI [Adresse 1] et de 50% à la charge des époux [K].

Il ne sera dès lors pas prononcé de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— Débouté Mme [G] [L] [N] [O] et M. [R] [K] de leur demande de dommages et intérêts,

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [R] [K] et Mme [G] [L] [N] [O] épouse [K] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 28.027,92 euros arrêtée au 1er septembre 2022, terme d’août 2022 inclus, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 1er août 2019sur la somme de 15.141,72 euros, et à compter du 1er septembre 2022 pour le surplus,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 septembre 2020,

Condamne la SCI [Adresse 1] à payer :

— la somme de 22.610 euros à M. [R] [K] au titre de la restitution des provisions sur charges versées pour la période du 1er juin 2008 au 31 mai 2018,

— la somme de 5320 euros à M. [R] [K] et Mme [G] [L] [N] [O] épouse [K] au titre de la restitution des provisions sur charges versées pour la période du 1er juin 2018 au 31 juillet 2019, et du 1er octobre 2021 au 30 novembre 2022,

Ordonne la compensation des dettes connexes entre les parties à due concurrence,

Accorde des délais de paiement à M. [R] [K] et Mme [G] [L] [N] [O] épouse [K] et dit qu’ils devront se libérer de la dette locative, d’un montant de 97,92 euros en principal après compensation, par le règlement d’une échéance mensuelle de 50 euros et d’une dernière échéance représentant le solde de la dette, le tout le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification la présente décision et ce en sus des loyers et charges en cours,

Dit que les effets de la clause résolutoire sont suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si ces délais sont respectés,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier :

1°/ la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

2°/ le bail sera résilié sans autre décision judiciaire,

3°/ les locataires seront tenus de quitter les lieux et que, faute de les avoir libérés spontanément, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne in solidum M. [R] [K] et Mme [G] [L] [N] [O] épouse [K] à payer à la SCI [Adresse 1], à compter de la résiliation du bail si elle a lieu, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1289,04 euros, et ce jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

Enjoint à la SCI [Adresse 1] de faire procéder à un diagnostice de performance énergétique du logement loué dans le délai d’un mois suivant la signification du présent arrêt,

Condamne la SCI [Adresse 1], faute pour d’y avoir fait procéder passé ce délai, à payer à M. [R] [K] et Mme [G] [L] [N] [O] épouse [K] une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à la somme de 5 euros par jour de retard,

Partage les dépens de première instance et d’appel à hauteur de 50% à la charge de la SCI [Adresse 1] et de 50% à la charge de M. [R] [K] et de Mme [G] [L] [N] [O] épouse [K],

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président