Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 19 JUIN 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/16800 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKELX

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 28 Août 2024 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 12] – RG n° 23/00111

APPELANTS

Mme [U] [G] épouse [T]

[Adresse 4]

[Adresse 17]

[Localité 11]

M. [Z] [T]

[Adresse 4]

[Adresse 17]

[Localité 11]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/021771 du 11/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 18])

Représentés par M^e Raphaëlle-Anne FERRÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : A0872

INTIMÉ

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – [Localité 14] [Localité 18] [Localité 14] EST

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représenté par M^e Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 145

PARTIE INTERVENANTE :

S.A. [Adresse 22], RCS de [Localité 16] sous le n°475 680 815, venant aux droits de l’OPH DE [Localité 19] – [Localité 14] [Localité 18] [Localité 14] EST par suite de la fusion-absorption de la totalité de son patrimoine suivant procès-verbal du 10 octobre 2024

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par M^e Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 145

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Mai 2025, en audience publique, Laurent NAJEM, Conseiller, ayant été entendu en son rapport dans les conditions prévues par les articles 804 et 906 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1er décembre 2009, l’Office public de l’habitat de [Localité 19] – grand [Localité 18] grand Est a donné en location à M. [T] et Mme [G] épouse [T] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 7], à [Localité 20], moyennant un loyer mensuel révisable de 500,98 euros outre provisions sur charges.

Le 28 septembre 2022, l’Office public de l’habitat de [Localité 19] – grand [Localité 18] grand Est a fait délivrer à M. et Mme [T] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4.546,79 euros selon le décompte arrêté au 22 septembre 2022.

Par courrier du 8 décembre 2021, l’Office public de l’habitat de [Localité 19] – grand [Localité 18] grand Est a informé la Caisse d’allocations familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par acte du 6 février 2023, l’Office public de l’habitat de Villemomble – grand Paris grand Est a fait assigner M. [T] et Mme [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de, notamment :

constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation :

ordonner l’expulsion de M. [T] et Mme [G] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

condamner solidairement M. [T] et Mme [G] au paiement des sommes de 5.036 euros au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Par ordonnance contradictoire du 28 août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a :

rejeté la demande de sursis à statuer de M. [T] et Mme [G] ;

constaté la recevabilité de l’action intentée par l’Office public de l’habitat de [Localité 19] – grand [Localité 18] grand Est ;

constaté que le contrat signé le 1er décembre 2009 entre l’Office public de l’habitat de [Localité 19] – grand [Localité 18] grand Est et M. [T] et Mme [G] concernant les locaux situés [Adresse 6] s’est trouvé de plein droit résilié le 29 novembre 2022 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

rejeté la demande de délais de paiement de M. [T] et Mme [G] ;

en conséquence, ordonné faute de départ volontaire à l’expiration des délais précisés ci-après, l’expulsion de M. [T] et Mme [G] ainsi que de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et autorisé l’Office public de l’habitat de [Localité 19] – grand [Localité 18] grand Est à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [T] et Mme [G] conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 même code ;

accordé à M. [T] et Mme [G] un délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité de l’indemnité d’occupation à son exacte échéance, M. [T] et Mme [G] seront déchus du bénéfice des délais supplémentaires pour quitter les lieux accordés par la présente décision ;

rappelé qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné solidairement M. [T] et Mme [G] à verser à l’Office public de l’habitat de [Localité 19] – [Localité 14] [Localité 18] [Localité 14] Est la somme de 5.068,06 euros actualisée au 15 juillet 2024 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de juin 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2022 sur la somme de 4.546,79 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

fixé, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due in solidum par M. [T] et Mme [G] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail ;

condamné in solidum M. [T] et Mme [G] à verser à l’Office public de l’habitat de [Localité 19] – [Localité 14] [Localité 18] [Localité 14] Est ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juillet 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisé par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

dans l’hypothèse où l’un des occupants quitte définitivement les lieux avant l’autre justifie dûment de ce départ, condamné seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l’intégralité de l’indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l’autre occupant et jusqu’à son propre départ effectif des lieux ;

dit que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

débouté M. [T] et Mme [G] de leur demande d’expertise ;

débouté M. [T] et Mme [G] de leur demande d’indemnité pour trouble de jouissance ;

débouté l’Office public de l’habitat de [Localité 19] – grand [Localité 18] [Localité 14] Est et M. [T] et Mme [G] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

condamné in solidum M. [T] et Mme [G] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 septembre 2022 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

débouté l’Office public de l’habitat de [Localité 19] – [Localité 14] [Localité 18] [Localité 14] Est de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que la décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

dit que la copie de la décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration du 30 septembre 2025, M. [T] et Mme [G] épouse [T] ont relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble des chefs du dispositif, sauf en ce qu’elle a :

débouté l’Office public de l’habitat de [Localité 19] – [Localité 14] [Localité 18] [Localité 14] Est et M. [T] et Mme [G] de leurs demandes plus amples ou contraires ; et

débouté l’Office public de l’habitat de [Localité 19] – [Localité 14] [Localité 18] [Localité 14] Est de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 19 mars 2025, ils demandent à la cour, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 et des articles 1219 et 1719 du code civil, de :

infirmer l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau,

constater l’existence d’une contestation sérieuse ;

dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes en expulsion et condamnation provisionnelle au paiement d’une indemnité d’occupation de la société Vilogia venant aux droits de l’Office public de l’habitat de [Localité 19] – grand [Localité 18] grand Est ;

avant dire droit, ordonner une expertise ;

désigner tel expert qu’il plaira à la Cour avec les missions suivantes :

se rendre sur place et visiter les lieux et les décrire en l’état actuel ;

se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles l’accomplissement de sa mission ;

préciser le rôle de chaque intervenant ;

entendre les différentes parties et tous sachants ;

examiner les désordres allégués dans le logement situé au rez-de-chaussée,

se prononcer sur la réalité, l’origine, l’étendue et les conséquences de ce qui précède ;

analyser la cause des désordres par tous les moyens appropriés ;

dire pendant quelle période les locataires ont été privés d’un logement décent ;

donner à la Cour tout élément d’appréciation de nature à chiffrer l’ensemble des préjudices nés et à venir et notamment fournir tous les éléments d’appréciation au tribunal d’une part quant au montant du loyer qui aurait dû être perçu par le bailleur en raison de la remise d’un appartement non conforme au bail et ne répondant pas aux dispositions légales sur le logement décent ;

faire les comptes entre les parties ;

convoquer les parties pour la remise d’un pré rapport et les entendre en leurs observations ;

déposer son rapport au secrétariat greffe du Tribunal dans les trois mois du jour où l’expertise aura été mise en 'uvre ;

dire que l’expertise est aux frais avancés de Vilogia venant aux droits de l’Office public de l’habitat de [Localité 19] – grand [Localité 18] grand Est et subsidiairement aux frais avancés du trésor ;

condamner Vilogia venant aux droits de l’Office public de l’habitat de [Localité 19] – [Localité 14] [Localité 18] [Localité 14] Est à la somme de 25.500 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance qu’ils ont subi et à titre subsidiaire à la somme de 16.830 euros et à titre très subsidiaire, ordonner la compensation entre les sommes dues au titre des loyers impayés et les sommes dues au titre des dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

à titre subsidiaire,

suspendre les effets de la clause résolutoire et leur accorder un délai de 36 mois pendant lequel ils s’acquitteront de leur dette après compensation à hauteur de 50 euros par mois ;

ordonner la compensation entre les condamnations prononcées à l’encontre des demandeurs et celles prononcées à l’encontre des défendeurs ;

à titre très subsidiaire,

accorder un délai d’un an aux locataires à compter de la signification du jugement à intervenir pour quitter les lieux eu égard aux circonstances particulières de l’espèce sur le fondement des dispositions des articles L. 412-3 et suivant du code des procédures civiles des voies d’exécution ;

en tout état de cause,

débouter la société Vilogia venant aux droits de l’Office public de l’habitat de [Localité 19] – [Localité 14] [Localité 18] [Localité 14] Est de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

condamner la société Vilogia venant aux droits de l’Office public de l’habitat de [Localité 19] – [Localité 14] [Localité 18] [Localité 14] Est au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ; et

condamner la société Vilogia venant aux droits de l’Office public de l’habitat de [Localité 19] – [Localité 14] [Localité 18] [Localité 14] Est aux entiers dépens.

Ils font valoir qu’ils ont fait établir pour les besoins de la cause, en appel, un procès-verbal de constat qui relève la présence généralisée d’humidité et de moisissures, des dégradations affectant la sécurité et le confort ; qu’il en résulte une insalubrité manifeste, un trouble de jouissance important et des risques accrus de maladies respiratoires.

Ils exposent que le bailleur n’a jamais contesté les désordres qui empêchent d’habiter l’appartement sans mettre en danger leur santé.

Ils font état de leur état de santé, Mme [T] souffrant d’un cancer et deux de leurs enfants ayant de l’asthme depuis 2022.

Ils considèrent que les moyens tirés de l’indécence du logement constituent une contestation sérieuse.

Ils évaluent à 500 euros par mois le préjudice de jouissance subi, les deux chambres étant infestées et ils font valoir que compte tenu des contestations soulevées, ils ont qualité pour demander une expertise.

Ils précisent qu’ils ont repris le paiement des loyers courants. Ils relèvent que le bail est ancien et qu’ils justifient de leurs difficultés.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 janvier 2025, la société Vilogia, venant aux droits de l’Office public de l’habitat de [Localité 19] – grand [Localité 18] grand Est demande à la cour de :

donner acte à la société Vilogia venant aux droits de l’Office public de l’habitat de [Localité 19] – grand [Localité 18] grand Est par suite de la fusion acquisition de la totalité de son patrimoine suivant procès-verbal du 10 octobre 2024, de son intervention volontaire aux lieux et place de l’Office public de l’habitat de [Localité 19] – grand [Localité 18] grand Est dans le cadre de la présente procédure ;

débouter purement et simplement les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

confirmer en tous points le dispositif de la décision dont appel ;

actualisant sur le montant de l’arriéré restant dû ; condamner solidairement M. [T] et Mme [G] à la somme de 7.880,28 euros actualisée au 27 janvier 2025 ;

condamner solidairement les appelants à payer à la société Vilogia, venant aux droits de l’Office public de l’habitat de [Localité 19] – grand [Localité 18] [Localité 14] Est, la somme de 3.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ; et

condamner solidairement les appelants aux dépens.

Elle fait valoir qu’un locataire ne peut invoquer une exception d’inexécution, c’est-à-dire en l’espèce justifier son défaut de paiement par le fait que le bailleur ne lui a pas assuré une jouissance paisible du logement sauf si cette jouissance a été rendue impossible et à condition que cette impossibilité soit imputable au bailleur ; que les appelants expliquent l’absence de paiement des loyers par l’existence de désordres ayant pour effet l’inhabilité de leur logement depuis 2021 alors que lesdits impayés ont débuté l’année précédente et ont donc pour origine des difficultés financières.

Elle considère que le premier juge a retenu à juste titre que les signalements ne pouvaient être considérés comme des éléments objectifs, que le lien de causalité avec l’état de santé des intéressés n’était pas établi. Elle indique qu’elle verse un état des lieux d’entrée faisant état d’un appartement en bon état général d’usage et de réparation. Elle relève qu’il n’est pas établi que les photographies versées proviennent bien de leur appartement.

Elle soutient que le commandement de payer est resté infructueux et que le bail se trouve résilié le 29 novembre 2022.

Elle fait valoir qu’à compter de cette date, les appelants n’ont plus la qualité de locataires et ne peuvent solliciter une expertise.

Elle allègue que la dette a considérablement augmenté depuis la délivrance du commandement de payer et la première décision ; que M. et Mme [T] ne démontrent pas qu’ils sont en mesure de respecter les échéances d’un plan d’apurement. Elle soutient que les appelants ne justifient d’aucune démarche de recherche d’un logement et que la demande d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux est contradictoire avec les allégations selon lesquelles les problèmes de santé de Mme [T] et de ses enfants seraient liés à l’état du logement.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025.

A la demande de la cour, l’intimée a fait parvenir en cours de délibéré le commandement de payer visant la clause résolutoire évoqué dans les conclusions mais qui n’était pas produit.

SUR CE, LA COUR

La société d’HLM Vilogia justifie venir aux droits de l’OPH de [Localité 19] – [Localité 14] [Localité 18] [Localité 14] Est à la suite d’une fusion-absorption suivant procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 10 octobre 2024.

Il lui en sera donné acte.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (') ».

Selon l’article 6 de la loi n°89-461 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 15] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 15] et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. »

En l’espèce, l’exception d’inexécution tenant à l’état du logement doit être examinée en premier lieu puisqu’elle est de nature à faire échec, si elle est étayée, au mécanisme de la clause résolutoire, le non-paiement partiel ou total des loyers étant dans cette hypothèse justifié et cette exception constitue une contestation sérieuse à la demande de constat de la résiliation et de ses conséquences.

Le premier juge a notamment considéré que les photographies versées ne permettaient que des constatations visuelles insusceptibles de caractériser la nature, l’ampleur ou la cause des désordres et que même établis, ces derniers peuvent être liés tant à des manquements du propriétaire qu’à ceux du locataire s’agissant de l’entretien, ou même à un sinistre en provenance d’un autre appartement de l’immeuble.

Devant la cour, les locataires produisent cette fois un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 12 mars 2025 et illustré de photographies.

Il est relevé :

dans la chambre 1 : une forte odeur d’humidité et des traces noirâtres importantes type moisissures dans un angle, sur toute la hauteur du mur, le sol, de même que les plinthes et le plafond comportent également d’importantes traces de même nature ; le revêtement du plafond est complètement hors d’usage en plusieurs endroits (traces noirâtres dans l’angle à gauche du coffret des volets roulants) ; les portes-fenêtres comportent aussi de telles traces ;

Le commissaire de justice note que cette pièce est inoccupée par la famille (composée de 5 personnes), M. [T] indiquant que l’humidité ne permet pas de l’utiliser (p.32) ; le volet roulant est hors d’usage et désaxé ;

dans la chambre 2 : le plafond est en très mauvais état avec des traces noirâtres type moisissures, le parclose inférieur de la porte-fenêtre (p. 41) comporte également d’importantes traces noirâtres type moisissures ; le volet roulant est hors d’usage, la partie supérieure faisant défaut ;

dans la salle de bain : la baignoire, ancienne, est complètement hors d’usage (p. 45), les dalles anciennes (très mauvais état) se décollent, des traces noirâtres sont visibles sur le revêtement papier peint qui se décolle en partie ;

dans la cuisine : la bouche VMC est hors d’usage ;

à l’extérieur : la façade sur rue au niveau de la chambre 2 comporte une descente des eaux de pluie en mauvais état, une réparation a été réalisée à l’aide d’adhésif à hauteur du premier étage (p.51), il existe une trace noirâtre importante visible dans l’axe de la chambre 2 de l’appartement ;

dans le séjour : la porte-fenêtre ne se ferme pas correctement.

Des dizaines de photographies confirment l’ampleur des désordres. Le fait qu’une partie du logement soit inhabitable car insalubre apparaît particulièrement crédible. Les constatations faites sur le mur extérieur de l’appartement démentent le fait que les désordres pourraient être en lien avec la seule inexécution par les locataires de leur obligation d’entretien des locaux.

Cet état dégradé du logement avait déjà été dénoncé au bailleur par le service social de [Localité 19] le 22 juillet 2021 et donc, avant la délivrance du commandement de payer.

Les locataires justifient de signalements auprès des services de la mairie en 2021 et en décembre 2024.

Ils versent en outre des certificats médicaux d’où il résulte que Mme [T] souffre d’asthme (première prescription en 2018) et deux des enfants du couple souffrent également de cette pathologie respectivement depuis 2021 et 2022. Cet état de santé requiert un environnement sain. Mme [T] justifie de ce qu’elle suit un traitement lourd (chimiothérapie).

Il sera relevé par ailleurs que les locataires sont entrés dans le logement en décembre 2009, et si les équipements, dans l’état des lieux, étaient mentionnés comme étant en « bon état » à cette date, le bailleur ne justifie pas de quelconques travaux dans l’appartement depuis plus de 15 ans alors que les réparations rendues nécessaires par la vétusté lui incombent- s’agissant notamment de l’ensemble des revêtements désormais hors d’âge.

Dans la mesure où le juge du fond pourrait considérer que ces désordres justifient l’exception d’inexécution dont se prévalent les appelants pour expliquer le non-paiement partiel ou total de leurs loyers, la validité du commandement de payer se heurte à une contestation sérieuse tirée d’un logement indécent en l’état, peu important que les impayés aient débuté dès 2020. Le commandement de payer vise pour la plus grande part, un arriéré de loyers contemporain des désordres dénoncés.

La société d’HLM Vilogia n’est donc pas fondée à solliciter la constatation de la résiliation de plein droit du bail à effet au 29 novembre 2022 et les conséquences en résultant, à savoir l’expulsion de M. et Mme [T] des lieux ainsi que leur condamnation à régler une indemnité d’occupation pour occupation sans droit ni titre des lieux.

La décision entreprise sera infirmée et il sera dit n’y avoir lieu à référé au titre de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et des conséquences en résultant.

De même, la demande au titre de l’arriéré locatif se heurte à une contestation sérieuse : les sommes réclamées à ce titre ne sont dues que dans la mesure où le bailleur justifie de son obligation de délivrance. Or, en l’espèce, il a été relevé des désordres d’ampleur qui interrogent sur la possibilité pour les locataires d’occuper dans des conditions de décence requises l’appartement litigieux.

L’ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef et il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef également.

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit qu’il justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

Il a été retenu que des contestations sérieuses, liées à l’état du logement, s’opposaient à ce que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire au profit du bailleur.

Le bail n’étant pas résilié, M. et Mme [T] ne sont pas occupants sans droit ni titre et ils ont qualité et intérêt pour solliciter une expertise judiciaire au titre de l’état du logement.

Il a été relevé que le procès-verbal de constat rend suffisamment crédibles les allégations tenant au caractère indécent ou inhabitable pour partie au moins du logement.

M. et Mme [T] justifient donc d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer la réalité et l’ampleur des désordres affectant leur logement, les travaux à réaliser afin d’y remédier, le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent et les préjudices subis, et ce, au regard de l’éventuelle action en responsabilité qu’ils pourront exercer à l’encontre de la bailleresse.

Une telle mesure, ordonnée dans leur seul intérêt et alors qu’il existe un arriéré locatif, ne peut être mise à la charge du bailleur.

Sur les dommages et intérêts pour trouble de jouissance

M. et Mme [T] réclame la somme de 25.500 euros au titre d’un préjudice de jouissance qu’ils évaluent à la somme « forfaitaire » de 500 euros par mois.

L’expertise ordonnée a précisément pour objet de déterminer le préjudice résultant de l’état du logement, étant relevé que les locataires sont par ailleurs débiteurs d’un arriéré locatif conséquent qui pourra le cas échéant, dans une instance au fond, venir en compensation des sommes éventuellement dues par le bailleur.

La cour observe à titre surabondant que cette demande n’est pas formulée à titre provisionnel.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande des M. et Mme [T] au titre du préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

Le sens de la présente décision conduit à confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande du bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu en revanche de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel.

Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Donne acte à la société Vilogia de son intervention volontaire en lieu et place de l’OPH de [Localité 19] -[Localité 14] [Localité 18] [Localité 14] Est ;

Infirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a rejeté la demande d’indemnité pour préjudice de jouissance et s’agissant des frais irrépétibles ;

Statuant de nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé au titre de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et des conséquences en résultant ;

Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de l’arriéré locatif ;

Ordonne une expertise judiciaire et désigne pour y procéder :

Mme [W] [C]

[Adresse 9]

[Localité 10]

Tél : [XXXXXXXX01]

Email : [Courriel 13]

Laquelle pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

se rendre dans l’appartement de M. et Mme [T] situé [Adresse 5] à [Localité 21] ; le décrire et, au besoin, constituer un album photographique et dresser des croquis ;

décrire les désordres affectant le logement, en déterminer les causes ; dire s’ils sont de nature à avoir des conséquences sur la santé des occupants ;

dire si les locataires ont été privés d’un logement décent et si c’est le cas, pour quelle période ;

décrire les travaux à entreprendre pour y remédier et remettre en état le logement et les chiffrer à l’aide de devis préalablement remis par les parties ;

fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie au fond de déterminer les responsabilités encourues ;

donner son avis sur les préjudices subis par les locataires y compris au titre du trouble de jouissance ; à ce titre, fournir tous les éléments d’appréciation quant au loyer qui aurait dû être perçu par le bailleur en raison de la remise d’un appartement non conforme au bail et ne répondant pas aux dispositions relatives à un logement décent ;

faire le compte entre les parties ;

Dit que pour procéder à sa mission l’expert devra :

convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse et arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Dit à ce titre que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

Fixe à la somme de 2.000 euros le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert à la charge de M. [T], lequel, bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, est dispensé de l’avance de ces frais qui sont à la charge de l’Etat ;

Dit que l’expert déposera au greffe un rapport écrit de ses opérations au plus tard le 19 novembre 2025 et en fera tenir une copie à chacune de parties ;

Désigne pour suivre la mission d’expertise le juge du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Bobigny ;

Dit que chacune des parties supportera les dépens exposés tant en première instance qu’en appel ;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE