Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2025

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/13390 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CICR3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Juin 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil – RG n° 20/05758

APPELANTS

Monsieur [P] [K] né le 15 Octobre 1974 à [Localité 14],

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Alexandra SEIZOVA de la SELARL DAFIA & SEIZOVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1099

Madame [O] [I] [T] [B] née le 14 Mai 1983 à [Localité 10] (Brésil)

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représenté par M^e Alexandra SEIZOVA de la SELARL DAFIA & SEIZOVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1099

INTIMES

Madame [L] [Z] épouse [J] née le 27 Juin 1954 à [Localité 11] (Algérie),

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069 assistée de M^e Olivier RUPP, avocat au barreau de PARIS, toque : L0152

Monsieur [H] [J] né le 25 Juin 1949 à [Localité 12] (Maroc),

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représenté par M^e Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069 assisté de M^e Olivier RUPP, avocat au barreau de PARIS, toque : L0152

S.A.R.L. EMMAROSS ayant son siège social au [Adresse 4], immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro B°500 013 552, ayant exercé sous l’enseigne « VIRGINIA IMMOBILIER », en liquidation judiciaire simplifiée selon jugement du tribunal de commerce de Créteil en date du 25.09.2024, prise en la personne de son liquidateur, la SAS [Y] (M° [F] [Y])

Ni représentee, ni constituée

Assignation devant la cour d’appel en date du 26 octobre 2023 à étude conformément à l’article 658 du code procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— par défaut,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 février 2020, avec le concours de l’agence immobilière Virginia Immobilier Maisons Alfort, exploitée par la SARL Emmaross, M. [H] [J] et Mme [L] [Z] épouse [J] (les époux [J]) ont consenti une promesse synallagmatique de vente à M. [P] [K] et Mme [O] [I] [T] [B] (les consorts [U]) portant sur un bien immobilier situé [Adresse 5], moyennant le prix de 1.315.000 € outre 25.000 € pour les biens mobiliers, les frais d’agence de 35.000 € étant à la charge des acquéreurs, sous condition suspensive de prêt.

La promesse stipulait une clause pénale de 134.000 € et la réitération de l’acte de vente devait intervenir le 30 juin 2020.

Les consorts [U] ont séquestré la somme de 35.000 € entre les mains de Me [N], notaire.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 juin 2020, les époux [J] ont mis en demeure les acquéreurs de justifier de la réalisation de la condition suspensive.

Le 18 juillet 2020, les époux [J] ont fait délivrer aux consorts [U] une sommation d’assister à un rendez-vous notarié fixé le 23 juillet 2020.

Le 23 juillet 2020, le notaire a dressé un procès-verbal de difficultés.

Le 5 août 2020, les époux [J] se sont prévalus de la résolution de plein droit du compromis et ont mis en demeure les consorts [U] de leur payer la clause pénale.

Par courrier du 17 août 2020, la société Emmaross a mis en demeure les consorts [U] de lui régler la somme de la somme de 35.000 €.

Par courriers du 24 septembre 2020, le conseil des consorts [U] a refusé de payer les clauses pénales et sollicité la restitution de la somme de 35.000 € séquestrée chez le notaire.

Par acte du 28 octobre 2020, M. [H] [J] et Mme [L] [Z] épouse [J] ont assigné M. [P] [K] et Mme [O] [I] [T] [B] aux fins notamment de les condamner in solidum au paiement de la somme de 134.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue au compromis de vente.

Par acte du même jour le 28 octobre 2020, la société Emmaros a assigné M. [K] et Mme [W] [T] [B] aux fins d’obtenir notamment la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 35.000 € en vertu du même compromis de vente.

Les deux procédures ont été jointes.

Par jugement du 27 juin 2023, le tribunal judiciaire de Créteil a statué ainsi :

— Condamne in solidum Mme [O] [I] [T] [B] et M. [P] [K] à verser à M. [H] [J] et Mme [L] [Z] épouse [J] la somme de 134.000 € avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement,

— Autorise la libération de la somme de 35.000 € séquestrée entre les mains de Me [N], notaire séquestre, au profit de M. [H] [J] et Mme [L] [Z] épouse [J], qui viendra en déduction de la condamnation de Mme [O] [I] [T] [B] et M. [P] [K] au titre de la clause pénale,

— Rejette la demande de restitution de la somme séquestrée de 35.000 € formulée par Mme [O] [I] [T] [B] et M. [P] [K],

— Déboute la SARL Emmaross de sa demande de condamnation formulée à l’encontre de Mme [O] [I] [T] [B] et M. [P] [K] au titre de la clause pénale,

— Déboute Mme [O] [I] [T] [B] et M. [P] [K] de leur demande tendant à être garantie par la SARL Emmaross des condamnations prononcées à leur encontre,

— Déboute Mme [O] [I] [T] [B] et M. [P] [K] de leur demande de dommages et intérêt formulée à l’encontre de la SARL Emmaross,

— Déboute Mme [O] [I] [T] [B] et M. [P] [K] de leur demande en paiement de la somme de 35.000 € formulée à l’encontre de la SARL Emmaross,

— Condamne in solidum Mme [O] [I] [T] [B] et M. [P] [K] aux dépens,

— Condamne in solidum Mme [O] [I] [T] [B] et M. [P] [K] à verser à M. [H] [J] et Mme [L] [Z] épouse [J] la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles,

— Déboute la SARL Emmaross de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles,

— Déboute Mme [O] [I] [T] [B] et M. [P] [K] de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles,

— Rejette toutes les autres demandes des parties,

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

M. [P] [K] et Mme [O] [I] [T] [B] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 26 juillet 2023 à l’encontre de M.et Mme [J] et la SARL Emmaross.

La SARL Emmaross n’a pas constitué avocat en appel.

Par jugement du 25 septembre 2024, le tribunal de commerce de Créteil a prononcé la liquidation judiciaire de la société Emmaross désignant la SAS [Y] en qualité de liquidateur.

La procédure devant la cour a été clôturée le 11 septembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 10 septembre 2025, par lesquelles M. [P] [K] et Mme [O] [I] [T] [B], appelants, invitent la cour à :

Vu les articles 1188 et 1990 du Code civil,

Vu les articles 1103, 1218 et 1231 du Code civil,

Vu la jurisprudence constante,

Vu les pièces susvisées et notamment le compromis de vente du 6 Février 2020

REFORMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Créteil en date du 27 juin 2023 en ce qu’il a :

Condamné in solidum Mme [O] [I] [T] [B] et M. [P] [K] à verser à M. [H] [J] et Mme [L] [Z] épouse [J] la somme de 134 000 euros avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement,

Autorise la libération de la somme de 35 000 euros séquestrée entre les mains de Me [N], notaire séquestre, au profit de M. [H] [J] et Mme [L] [Z] épouse [J], qui viendra en déduction de la condamnation de Mme [O] [I] [T] [B] et M. [P] [K] au titre de la clause pénale,

Rejette la demande de restitution de la somme séquestrée de 35 000 euros formulée par Mme [O] [I] [T] [B] et M. [P] [K],

Condamne in solidum Mme [O] [I] [T] [B] et M. [P] [K] aux dépens,

Condamne in solidum Mme [O] [I] [T] [B] et M. [P] [K] à verser à M. [H] [J] et Mme [L] [Z] épouse [J] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

Déboute Mme [O] [I] [T] [B] et M. [P] [K] de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles,

— Rejette toutes les autres demandes des parties,

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

STATUANT A NOUVEAU

A TITRE PRINCIPAL

CONSTATER que Monsieur et Madame [J] ne justifient pas d’un mandat régulier donné à l’agence immobilière dument enregistré ;

CONSTATER qu’il n’est pas démontré la notification régulière du compromis de vente aux consorts [I] [T] [B]/[K], que le délai de rétractation n’a pas couru et qu’ils pouvaient renoncer sans faute à la vente ;

DIRE ET JUGER que la contradiction des termes de la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire rend la clause ambiguë et imprécise, de telle sorte que la clause doit être interprétée en faveur des consorts [I] [T] [B]/[K] ;

DIRE ET JUGER que la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt est exclusive d’une faute des consorts [I] [T] [B]/[K] ;

En tout état de cause, CONSTATER que l’exécution des obligations des consorts [I]

[T] [B]/[K] étaient impossibles pour cas de force majeure ; les EXONERER de toute responsabilité éventuelle ;

DEBOUTER M. et Mme [J] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre les consorts [I] [T] [B]/[K] ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

CONSTATER que la seule sanction prévue pour la non obtention d’un financement est la conservation du dépôt de garantie ;

CONSTATER qu’il n’est pas démontré que l’ensemble des conditions suspensives étaient levées ;

DEBOUTER M. et Mme [J] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre les consorts

[I] [T] [B]/[K] ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

DIRE ET JUGER que le montant de l’indemnité forfaitaire arrêtée à la clause pénale est manifestement excessif ;

CONSTATER que les consorts [J] ne démontrent aucun préjudice ;

ORDONNER la modération de la clause pénale à un plus juste montant qui ne saurait être supérieur au dépôt de garantie de 35.000,00 € ;

DEBOUTER M. et Mme [J] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre les consorts [I] [T] [B]/[K] ;

A TITRE RECONVENTIONNEL ET EN TOUTE HYPOTHESE,

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [J] à restituer à Monsieur [K] les sommes versées dans le cadre de l’exécution provisoire, arrêté à la somme de 54.020 € en septembre 2024 ;

CONDAMNER solidairement M. et Mme [J] à payer aux consorts [I] [T] [B]/[K] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts vu le préjudice subi ;

DEBOUTER M. et Mme [J] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre les consorts [I] [T] [B]/[K] ;

CONDAMNER solidairement M. et Mme [J] à payer aux consorts [I] [T] [B]/[K] la somme de 8.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement M. et Mme [J] aux entiers dépens ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 3 septembre 2025, par lesquelles M. [H] [J] et Mme [L] [Z] épouse [J], intimés, invitent la cour à :

Vu l’article 961 du Code procédure civile

Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces communiquées,

DECLARER les conclusions d’appel du 25 octobre 2023 irrecevables en ce qu’elles concernent spécifiquement Madame [O] [I] [T] [B], faute par cette dernière de faire connaitre son adresse,

CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Créteil du 27 juin 2023 en toutes ses dispositions,

CONDAMNER in solidum Monsieur [K] et Madame [I] [T] [B] à verser aux époux [J] la somme de 134.000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue dans le compromis de vente avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2020,

CONDAMNER in solidum Monsieur [K] et Madame [I] [T] [B] à verser aux époux [J], outre 2.500 €uros au titre des frais irrépétibles de 1ère instance, la somme de 5.000 €uros au titre des frais irrépétibles de procédure d’appel.

CONDAMNER in solidum Monsieur [K] et Madame [I] [T] [B] aux entiers dépens ;

Les appelants justifient avoir fait signifier leurs conclusions à la SARL Emmaross selon un acte d’huissier du 26 octobre 2023 remis à étude ;

SUR CE,

Les appelants justifient avoir fait signifier la déclaration d’appel à la SARL Emmaross selon un acte d’huissier du 26 octobre 2023 remis à étude ; l’arrêt sera rendu par défaut ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Au préalable, concernant la société Emmaross, au bénéfice de laquelle, il n’a pas été rendu d’ordonnance d’interruption d’instance suite au jugement du 25 septembre 2024 prononçant sa liquidation judiciaire, il y a lieu de constater que les parties constituées en appel ne forment aucune demande à l’encontre de ladite société et ne remettent pas en cause les dispositions du jugement la concernant ;

Le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a :

— Débouté la SARL Emmaross de sa demande de condamnation formulée à l’encontre de Mme [O] [I] [T] [B] et M. [P] [K] au titre de la clause pénale,

— Débouté Mme [O] [I] [T] [B] et M. [P] [K] de leur demande tendant à être garantis par la SARL Emmaross des condamnations prononcées à leur encontre,

— Débouté Mme [O] [I] [T] [B] et M. [P] [K] de leur demande de dommages et intérêt formulée à l’encontre de la SARL Emmaross,

— Débouté Mme [O] [I] [T] [B] et M. [P] [K] de leur demande en paiement de la somme de 35.000 € formulée à l’encontre de la SARL Emmaross,

— Débouté la SARL Emmaross de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles,

— Débouté Mme [O] [I] [T] [B] et M. [P] [K] de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles à l’encontre de la SARL Emmaross ;

SUR LA RECEVABILITE DES CONCLUSIONS DE Mme [I] [T] [B]

M. et Mme [J] sollicitent de déclarer les conclusions d’appel de Mme [I] [T] [B] du 25 octobre 2023 irrecevables, au motif que son adresse, [Adresse 3], est erronée, puisque dans le constat de vaines recherches, l’huissier a constaté qu’elle n’habitait pas à cette adresse ;

Les appelants opposent que cette irrecevabilité relève de la compétence du conseiller de la mise en état ;

Aux termes de l’article 960 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 6 mai 2012, « La constitution d’avocat par l’intimé ou par toute personne qui devient partie en cours d’instance est dénoncée aux autres parties par notification entre avocats.

Cet acte indique :

a) Si la partie est une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

b) S’il s’agit d’une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement » ;

Aux termes de l’article 961 alinéa 1 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 1er septembre 2017 au 1er septembre 2024, « Les conclusions des parties sont signées par leur avocat et notifiées dans la forme des notifications entre avocats. Elles ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l’alinéa 2 de l’article précédent n’ont pas été fournies. Cette fin de non-recevoir peut être régularisée jusqu’au jour du prononcé de la clôture ou, en l’absence de mise en état, jusqu’à l’ouverture des débats » ;

Aux termes de l’article 907 du code de procédure civile, sous le titre relatif aux dispositions particulières à la cour d’appel, dans sa version applicable du 1er janvier 2020 au 1er septembre 2024, « A moins qu’il ne soit fait application de l’article 905, l’affaire est instruite sous le contrôle d’un magistrat de la chambre à laquelle elle est distribuée, dans les conditions prévues par les articles 780 à 807 et sous réserve des dispositions qui suivent » ;

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable du 1er janvier 2020 au 1er septembre 2024, « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

' » ;

En l’espèce, l’irrecevabilité des conclusions, pour non-respect des dispositions des articles 960 et 961 du code de procédure civile, relevant de la compétence exclusive du

pas de taux d’intérêt alors que la promesse vise un taux maximum de 1,8% hors assurance,

— l’attestation de la Banque Populaire Occitane du 14 octobre 2020 (pièce 16 appelants) est relative à deux prêts de 870.000 € et conseiller de la mise en état, qui n’est plus saisi, il y a lieu de rejeter la demande de M. et Mme [J] de déclarer les conclusions d’appel de Mme [I] [T] [B] du 25 octobre 2023 irrecevables ;

Surabondamment, il y a lieu de relever que dans ses dernières conclusions, Mme [I] [T] [B] mentionne sa nouvelle adresse ;

SUR LE FOND

Les appelants sollicitent d’infirmer le jugement, en estimant que les époux [J] ne sauraient bénéficier d’aucune clause pénale, aux motifs que le compromis est caduc en l’absence de notification de l’acte aux acquéreurs, que la condition suspensive ne s’est pas réalisée et que la force majeure doit à minima jouer ;

Sur le respect du délai de rétractation

Aux termes de l’article L271-1 alinéas 1 à 3 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur depuis le 25 novembre 2018, « Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret » ;

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente du 6 février 2020 entre dans le champ d’application de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, qui institue un délai de rétractation au profit de l’acquéreur ;

Le premier juge a exactement relevé que « Il ressort des stipulations du procès-verbal de difficultés signé par les consorts [U] en date du 23 juillet 2020, page 4, que « la notification de l’acte (le compromis de vente du 6 février 2020) par lettre recommandée avec accusé de réception a été effectuée à l’acquéreur par l’intermédiaire du Cabinet Virginia Immobilier, le 7 février 2020 et la première présentation a eu lieu le 7 février 2020. Une copie de la lettre de notification ainsi que l’accusé de réception sont annexés. L’acquéreur n’a pas usé de sa faculté de rétractation » ;

Le procès-verbal de difficulté, « reçu en l’office notarial de Me [R] [A], notaire, assistant M. [P] [K] et Mme [O] [I] [T] [B], en présence de M^e Btissam Dafia, avocat, conseil de M. [P] [K] et Mme [O] [I] [T] [B], en présence de Mme [G] [E] du cabinet Virginia Immobilier, Me [S] [N] notaire » est suffisant pour justifier de la notification de l’acte aux consorts [U] puisque ceux-ci l’ont signé alors qu’ils étaient assistés d’un notaire et de leur conseil ;

L’acte a donc été régulièrement notifié et le délai de rétractation a expiré ;

Le moyen des appelants relatifs à la caducité de la promesse de vente est rejeté ;

Sur la condition suspensive de prêt

Aux termes de l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement » ;

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente du 6 février 2020 stipule notamment :

— en page 8 « Coût total (environ) 1.467.600 € Apport personnel 597.600 € Prêt classique 870.000 € Financement total 1.467.600 € »,

— en page 10 « L’acquéreur déclare que le financement de son acquisition sera réalisé avec l’aide d’un ou plusieurs prêts pour un montant total de 1.467.600 €

A concurrence de :

-870.000 € dans le cadre d’un prêt régi par les articles L. 313-1 et suivants du Code de la consommation, sur une durée maximum de 29 ans au taux maximum de 1.8% (hors assurance).

Et pour le surplus sans l’aide d’aucun prêt '

L’acquéreur s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins 3 établissement(s) financier(s) ou banque(s) et à en justifier au vendeur et au rédacteur des présentes dans un délai maximum de 30 jours à compter de la conclusion du présent compromis » ;

Il n’y a pas lieu d’interpréter la clause de financement en application de l’article 1188 du code civil, celle-ci étant dépourvu d’ambiguïté, le premier juge ayant à juste titre estimé que « Contrairement aux allégations en défense, les modalités de financement de l’acquisition sont suffisamment précises et dépourvues d’ambiguïté dès lors qu’il est expressément mentionné que les acquéreurs ont recours à un prêt de 870.000 € et pour le surplus sans l’aide d’aucun prêt. Le rappel du montant total de l’opération financée est sans incidence sur la précision des modalités de financement. Aucune clause relative au recours à un prêt relais n’est mentionnée dans la promesse de vente. Sur ce point, il sera relevé que les allégations relatives à la connaissance des parties d’un recours à un prêt relais ne sont confortées par aucune des pièces versées aux débats » ;

Il y a lieu d’ajouter qu’en appel, les consorts [U] ne produisent pas de nouvelle pièce justifiant que les parties avaient connaissance du recours à un prêt relais ;

Pour justifier du dépôt des demandes de financement conformes aux caractéristiques fixées dans la promesse, les acquéreurs produisent :

— une attestation du CIC Banque Privée de [Localité 13] du 16 juin 2020 (pièce 4 appelants) certifiant le refus de la demande des prêts de :

¿870.000 € amortissable sur 25 ans à 1,70%

¿561.000 € à 0,95% sur 24 mois en relais de la vente de la résidence principale actuelle non encore réalisée à cette date,

— une attestation de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel [Localité 13] du 1er juin 2020 (pièce 17 appelants) certifiant le refus de la demande de prêt d’un montant de 870.000 € sur une durée de 300 mois,

— -une attestation de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel [Localité 13] du 4 juin 2020 (pièce 3 appelants) certifiant le refus de la demande de prêt d’un montant de 1.476.097 € sur 240 mois,

— une attestation du Crédit Occitan du 20 juillet 2020 (pièce 17 appelants) certifiant le dépôt d’une demande de prêt de 870.000 € sur 25 ans « PC Taux fixe » et que « compte tenu de la conjoncture actuelle après Covid 19 ainsi que la période estivale et de la complexité de votre dossier, nous ne pourrons vous apporter une réponse favorable qu’à partir de la fin septembre 2020 »,

— une attestation de la Banque Populaire Occitane du 14 octobre 2020 (pièce 16 appelants) certifiant le refus de la demande des prêts de :

¿870.000 € sur 300 mois

¿prêt relais de 561.000 € sur 24 mois ;

Il y a lieu d’écarter ces attestations, en ce que les demandes de prêt ne correspondent pas aux caractéristiques de la promesse :

— l’attestation du CIC Banque Privée de [Localité 13] du 16 juin 2020 (pièce 4 appelants) est relative à la demande de deux prêts, l’un de 870.000 € et l’autre de 561.000 € au titre d’un prêt relais, d’un montant total supérieur au prêt visé dans la promesse de 870.000 €,

— l’attestation de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel [Localité 13] du 1er juin 2020 (pièce 17 appelants) mentionne un prêt de 870.000 € sur une durée de 300 mois, mais ne précise pas de taux d’intérêt, alors que la promesse vise un taux maximum de 1,8% hors assurance,

— l’attestation de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel [Localité 13] du 4 juin 2020 (pièce 3 appelants) est relative à un prêt de 1.476.097 €, d’un montant supérieur au prêt visé dans la promesse de 870.000 €,

— l’attestation du Crédit Occitan du 20 juillet 2020 (pièce 17 appelants) mentionne un prêt de 870.000 € sur 25 ans mais ne précise 561.000 € au titre d’un prêt relais, d’un montant total supérieur au prêt visé dans la promesse de 870.000 € ;

Il en ressort que les appelants ne justifient avoir déposé des demandes, conformes aux caractéristiques de la promesse, soit dans 3 établissements financiers, d’un prêt de 870.000 €, sur une durée maximum de 29 ans, au taux maximum de 1,8% hors assurance ;

La condition suspensive relative à l’octroi d’un prêt a donc défailli par la faute des appelants et est donc réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil précité ;

Concernant les autres conditions suspensives de droit commun, il y a lieu de relever que le procès-verbal de difficulté dressé par le notaire et signé par les parties le 23 juillet 2020 (pièce 12 intimés) précise expressément que « les conditions ordinaires et de droits relatives à la réalisation de la vente sont à ce jour toutes réalisées et les pièces nécessaires à la constatation authentique de cette réalisation obtenues » ;

Sur la force majeure

Aux termes de l’article 1218 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 » ;

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente du 6 février 2020 stipule que l’acquéreur s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, les dossiers de demande de prêts et à en justifier au vendeur et au notaire dans un délai maximum de 30 jours à compter de la conclusion du compromis, soit au plus tard le lundi 9 mars 2020 ;

Le confinement dû au covid 19 qui a été instauré, postérieurement à cette date, du 17 mars au 11 mai 2020, n’est donc pas un évènement qui a pu empêcher les acquéreurs de réaliser lesdites demandes de prêts auprès des établissements financiers ;

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure » ;

En l’espèce, la promesse de vente stipule que « sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les parties définitivement. Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 30/06/2020 chez Me [A] '

La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut de s’être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

— invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 134.000,00 €,

— ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus ».

Le premier juge a exactement relevé que « Par exploit d’huissier délivré le 10 juillet 2020, les époux [J] ont fait délivrer une sommation à Mme [O] [I] [T] [B] et M. [P] [K] d’assister au rendez-vous fixé chez le notaire le 23 juillet 2020 à 9 heures 30 pour procéder à la signature de l’acte de vente.

Le 23 juillet 2020, le notaire a dressé un procès-verbal de difficultés.

Par courrier daté du 5 août 2020, les époux [J] ont invoqué la résolution de plein droit du compromis de vente et mis en demeure Mme [O] [I] [T] [B] et M. [P] [K] de leur régler la somme de 134.000 €.

Mme [O] [I] [T] [B] et M. [P] [K], qui n’ont pas signé l’acte de vente, sont en conséquence redevables de la clause pénale conformément aux stipulations contractuelles susmentionnées » ;

Le montant de la clause pénale, correspondant à 10% du prix de vente, n’apparaît pas manifestement excessive au regard du préjudice des créanciers résultant de la non réalisation de l’opération immobilière, et le jugement est donc confirmé en ce qu’il a estimé qu’il n’y avait pas lieu de réduire le montant de la clause pénale fixé contractuellement ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné in solidum Mme [O] [I] [T] [B] et M. [P] [K] à verser aux époux [J] la somme de 134.000 €, avec intérêt au taux légal à compter du jugement, en l’absence de justificatif de la date de délivrance de la mise en demeure ;

Sur le séquestre

En l’espèce, la promesse de vente stipule que « en cas de non-réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives, l’acompte sera immédiatement restitué à l’acquéreur, à moins qu’il existe une contestation sérieuse du vendeur fondée sur la faute, la négligence ou la mauvaise foi de l’acquéreur. Dans ce cas, le séquestre ne pourra se dessaisir de la somme qu’il détient qu’en vertu d’un accord amiable signé des deux parties ou d’une décision de justice devenue définitive. » ;

Le premier juge a justement retenu que « au regard de la défaillance de la condition suspensive en raison du comportement fautif de Mme [O] [I] [T] [B] et M. [P] [K], il convient d’autoriser la libération de la somme de 35.000 € séquestrée entre les mains de Me [N], notaire, qui viendra en déduction de la condamnation au titre de la clause pénale » ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté Mme [O] [I] [T] [B] et M. [P] [K] de leur demande de restitution de la somme séquestrée ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les appelants, partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux intimés la somme supplémentaire unique de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par les appelants ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Rejette la demande de M. [H] [J] et Mme [L] [Z] épouse [J] de déclarer les conclusions d’appel de Mme [I] [T] [B] du 25 octobre 2023 irrecevables ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [P] [K] et Mme [O] [I] [T] [B] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. [H] [J] et Mme [L] [Z] épouse [J] la somme supplémentaire unique de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande des appelants au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,