Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 14 MARS 2025

(n° , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/17018 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGPTF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Mai 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL – RG n° 20/03170

APPELANT

Monsieur [J] [O] né le 10 Septembre 1963 à [Localité 19]

[Adresse 5]

[Localité 14]

Représenté par M^e Adeline TISON de l’AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152

INTIMES

Monsieur [W] [U] né le 14 Février 1986 à [Localité 16],

[Adresse 6]

[Localité 14]

Madame [S] [T] née le 05 Avril 1983 à [Localité 17],

[Adresse 6]

[Localité 14]

Tous deux représentés et assistés de M^e Liza BOZZONI, avocat au barreau de Paris, toque : E 1800

Madame [G] [C] née le 19 Novembre 1971 à [Localité 15],

[Adresse 6]

[Localité 14]

Représentée et assistée de M^e Juliette COUSSENS, avocat au barreau de PARIS, toque : P229

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 juillet 2024 , en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame. Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 15 novembre 2024. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée en dernier lieu le 14mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PRCEDURE:

Par acte authentique du 6 août 2014 la société civile Bache et Malle a vendu à Monsieur [J] [O] le lot n°1 d’un ensemble immobilier cadastré Section AU n°[Cadastre 8] et [Cadastre 10] au [Adresse 5] à [Localité 14], accessible par une cour privative donnant sur un accès commun comprenant une maison de ville élevée d’un étage avec garage, buanderie, cave, cour et jardin.

Par un acte authentique du 15 septembre 2015 Monsieur [D] a vendu à Madame [G] [C] le lot n°2 d’un ensemble immobilier cadastré Section AU n°[Cadastre 9] et [Cadastre 11] au [Adresse 6] à [Localité 14] accessible par un jardin privatif comprenant une maison de ville élevée de deux étages avec au sous-sol un garage double.

L’acte stipule en page 26 Servitudes :

« Il est rappelé que des servitudes ont été créées aux termes d’un acte reçu par Maître [N] notaire à [Localité 18] le 19 mai 2007.

Celles-ci étant erronées, lesdites servitudes ont été reprises dans un acte rectificatif dressé par l’Office notarial de [Localité 14] en date du 25 juin 2015 ci-après littéralement relatées :

Servitude de passage

Fonds dominant

Commune : [Localité 14]

Identification du ou des propriétaires du fonds dominant

Monsieur [D] propriétaires des parcelles cadastrées section AU n°[Cadastre 9] et [Cadastre 11] ;

La société Bache et Malle propriétaire des parcelles cadastrées Section AU n°[Cadastre 8] et [Cadastre 10] (')

Fonds servant

Commune : [Localité 14]

Identification du ou des propriétaires du fonds servant :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à [Localité 14](') propriétaire de la parcelle cadastrée Section AU n°[Cadastre 7] (') A titre de servitude réelle et perpétuelle , le propriétaire du Fonds servant constitue au profit du fonds dominant et des propriétaires successifs un droit de passage en tous temps et heures et avec tous véhicules. Ce droit de passage profitera aux propriétaires successifs du fonds dominant et à leur famille, ayants-droits et préposés pour leur besoin personnel et le cas échéant pour le besoin de leurs activités.

Ce droit de passage s’exercera exclusivement sur une bande d’une largeur de 3,5 mètres de a à b puis de 2,53 mètres de c à J.

Son emprise est figurée au plan ci-après annexé approuvé par les parties.

Ce passage part de la rue pour aboutir à la parcelle C ( AU numéros [Cadastre 9]-[Cadastre 11]). Ce passage est en nature de passage. Il devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner. Il ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d’accès sauf dans ce cas accord des parties. A ce sujet les parties déclarent : les frais de réalisation de ce passage seront à la charge du syndicat des copropriétaires. Le propriétaire du fonds des parcelles AU n° [Cadastre 9] et [Cadastre 11] ainsi que le propriétaire du fonds des parcelles AU n°[Cadastre 8] et [Cadastre 10] entretiendront à leurs frais exclusifs le passage de manière qu’il soit normalement carrossable en tous temps par un véhicule particulier.

Le défaut ou le manque d’entretien le rendra responsable de tous dommages intervenus sur les véhicules et les personnes et matières transportés dans la mesure où ces véhicules sont d’un gabarit approprié pour emprunter un tel passage.

L’utilisation de ce passage ne devra cependant pas apporter de nuisance au propriétaire du fonds servant par dégradation de son propre fonds ou par une circulation inappropriée à l’assiette dudit passage ou aux besoins des propriétaires du fonds dominant.

Pour la perception du salaire, la présente servitude est évaluée à cent cinquante euros. »

Par lettre recommandée du 20 novembre 2019, Monsieur [O], au rappel que l’acte de vente signé le 21 octobre 2016 par les consorts [K] [H] établit que les parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 11] ( lot C) et [Cadastre 8] et [Cadastre 10] ( lot B) bénéficient ainsi que tous les propriétaires successifs d’une servitude de passage par la copropriété sur la parcelle [Cadastre 7] devant être libre de stationnement et ne jamais être encombrée, et des dispositions de l’article 682 du Code civil, les mettait en demeure, par le truchement de son conseil, de respecter cette servitude de passage.

Par acte authentique du 12 mai 2020 Monsieur [A] [K] et Madame [X] [H] ont vendu à Monsieur [W] [U] et Madame [S] [T] en pleine propriété indivise à hauteur des quotités respectives de 55 % et 45 %, dans un ensemble immobilier cadastré Section AU n°[Cadastre 9] et [Cadastre 11] situé à [Localité 14] au [Adresse 6], le lot n°1 comprenant un accès par jardin privatif à une maison de ville élevée d’un étage sur sous-sol avec garage double.

Cet acte stipule à l’identique, la servitude de passage grevant le fonds cadastré Section AU n°[Cadastre 7] et bénéficiant aux parcelles cadastrées Section AU [Cadastre 9] et [Cadastre 11], propriété de Monsieur [D], et [Cadastre 8] et [Cadastre 10], propriété de la société Bache et Malle.

Monsieur [J] [O] a fait assigner entre autres parties, Monsieur [U] et Madame [T] par acte 12 novembre 2020 puis Monsieur [A] [K] et Madame [X] [H] par acte du 23 juin 2020 ainsi que Madame [G] [C] par acte du 30 juillet 2021, devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir reconnaître la servitude de passage grevant la parcelle AU [Cadastre 9] au profit de son fonds pour lui permettre d’accéder à son garage depuis l’entrée située [Adresse 6], aux motifs que les propriétaires successifs des maisons se trouvant sur les parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 11] stationnent leurs véhicules sur la servitude existante et l’empêchent d’accéder à son garage.

Le jugement prononcé le 18 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil a entre autres dispositions, reconnu l’existence d’une servitude de passage grevant la parcelle cadastrée AU [Cadastre 9] située au [Adresse 6] à [Localité 14] dont l’assiette se situe devant la maison sur une bande de terrain de 8 mètres de long et 5,30 mètres de large au profit de Monsieur [J] [O] situé sur la parcelle AU [Cadastre 10] au [Adresse 2] à [Localité 14] permettant à Monsieur [J] [O] de se rendre en véhicule à son garage par l’entrée située au [Adresse 6] à [Localité 14], dit que cette servitude sera publiée au registre de la publicité foncière de Créteil aux frais de Monsieur [J] [O] et débouté Monsieur [J] [O] de ses demandes indemnitaires.

Le jugement a condamné Monsieur [A] [K] et Madame [X] [H] à verser à Monsieur [W] [U] et Madame [S] [T] une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à leur obligation précontractuelle d’information.

Monsieur [J] [O] a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe de la cour le 3 octobre 2022 intimant Monsieur [W] [U], Madame [S] [T] et Madame [G] [C]. ( RG 22/17018)

Monsieur [A] [K] et Madame [X] [H] ont interjeté appel selon déclaration reçue au greffe le 6 octobre 2022. ( RG 22/17228)

Chacune des affaires a été fixée à l’audience de plaidoirie du 3 juillet 2024 selon avis du greffe transmis aux parties le 27 décembre 2023 prévoyant la clôture au 27 juin 2024.

Par conclusions signifiées le 3 juin 2024 Monsieur [J] [O] demande à la cour de :

Vu les articles 682, 686, 696, 701, 1104 et 1240 du Code Civil,

Vu la jurisprudence,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu l’ensemble des pièces,

— DEBOUTER les défendeurs de l’ensemble de leurs prétentions ;

— RECEVOIR Monsieur [O] en son appel et ses demandes et l’y déclarer bien fondé,

D’infirmer le Jugement du Tribunal de Créteil en ce qu’il a :

— Débouté Monsieur [J] [O] de sa demande aux fins de voir condamner Monsieur [W] [U] et Madame [S] [T] à enlever tout obstacle à l’exercice de cette servitude sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Débouté Monsieur [J] [O] de sa demande de réparation de son trouble de jouissance,

— Débouté Monsieur [J] [O] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Dit n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile,

— Dit que chacun des parties supportera la charge de ses propres dépens. »

Statuant à nouveau, il est demandé à la Cour de céans de :

— DEBOUTER les défendeurs de leur appel incident ;

EN CONSÉQUENCE,

— A titre principal :

— JUGER qu’il existe une servitude de passage conventionnelle sur le fond servant cadastré section AU numéro [Cadastre 9] au profit du fond dominant cadastré section AU numéro [Cadastre 10], situé devant la maison y figurant d’une longueur de 8 mètres de long par 5,30 mètres de large et dont la surface totale représente 44 m 2 ;

— JUGER que cette servitude est opposable à Madame [T] et Monsieur [U] ;

— JUGER que cette servitude est opposable à Madame [C] ;

— ORDONNER la transcription de la servitude de passage sur le fond servant cadastré section AU numéro [Cadastre 9] au profit du fond dominant cadastré section AU numéro [Cadastre 10], situé devant la maison y figurant d’une longueur de 8 mètres de long par 5,30 mètres de large et dont la surface totale représente 44 m 2, sur le Registre de la publicité foncière de Créteil, lieu des fonds.

A titre subsidiaire

— JUGER qu’il existe une servitude de passage légale sur le fond servant cadastré section AU numéro [Cadastre 9] au profit du fond dominant cadastré section AU numéro [Cadastre 10], situé devant la maison y figurant d’une longueur de 8 mètres de long par 5,30 mètres de large et dont la surface totale représente 44 m 2

— JUGER que cette servitude est opposable à Madame [T] et Monsieur [U] ;

— JUGER que cette servitude est opposable à Madame [C] ;

— ORDONNER la transcription de la servitude de passage sur le fond servant cadastré section AU numéro [Cadastre 9] au profit du fond dominant cadastré section AU numéro [Cadastre 10], situé devant la maison y figurant d’une longueur de 8 mètres de long par 5,30 mètres de large et dont la surface totale représente 44 m 2 , sur le Registre de la publicité foncière du lieu des fonds ;

En tout état de cause :

— ORDONNER l’enlèvement immédiat de toute entrave qui constituerait une violation de la servitude de passage d’une surface de 44 m2 grevant la parcelle cadastrée AU [Cadastre 9] située au [Adresse 6] à [Localité 14] dont l’assiette se situe devant la maison sur une bande de terrain de 8 mètres de long et de 5,30 mètres de large au profit du fond de Monsieur [J] [O] situé sur la parcelle AU [Cadastre 10] au [Adresse 5] à [Localité 14],

— CONDAMNER Madame [T], Monsieur [U] et Madame [C] à supprimer tout obstacle au libre exercice de cette servitude de passage et assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement ;

— CONDAMNER Madame [T], Monsieur [U] et Madame [C] in solidum à payer à Monsieur [O] une somme de 20.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi depuis l’origine du fait de cet irrespect persistant ;

— CONDAMNER Madame [T], Monsieur [U] et Madame [C] in solidum à payer à Monsieur [O] une somme de 5.000 euros au titre de leur résistance manifestement abusive ;

— CONDAMNER Madame [T], Monsieur [U] et Madame [C] in solidum à payer à Monsieur [O] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile concernant les frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en appel ;

— CONDAMNER Madame [T], Monsieur [U] et Madame [C] in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés directement par M^e Adeline TISON, avocat au Barreau de Paris, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions signifiées le 1er février 2024 Madame [G] [C] demande à la cour de

Vu les articles 682, 686, 691, 1240, 1353 du Code civil,

Vu les articles 9 et 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces,

' DECLARER Monsieur [O] irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes et l’en débouter ;

En conséquence,

CONFIRMER le jugement rendu le 18 mai 2022 par le Tribunal Judiciaire de Créteil (N° RG 20/013170) en ce qu’il a :

— Débouté Monsieur [J] [O] de sa demande aux fins de voir condamner Monsieur [W] [U] et Madame [S] [T] à enlever tout obstacle à l’exercice de cette servitude sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Débouté Monsieur [J] [O] de sa demande en réparation de son trouble de jouissance

— Débouté Monsieur [J] [O] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

' DECLARER Madame [C] recevable et bien fondée en son appel incident,

En conséquence,

INFIRMER le jugement rendu le 18 mai 2022 par le Tribunal Judiciaire de Créteil (N° RG 20/013170) en ce qu’il a :

— Reconnu l’existence d’une servitude de passage grevant la parcelle cadastrée AU [Cadastre 9] située au [Adresse 6] à [Localité 14] dont l’assiette se situe devant la maison sur une bande de terrain de 8 mètres de long et de 5,30 mètres de large au profit de Monsieur [J] [O] située sur la parcelle AU [Cadastre 10] au [Adresse 5] permettant à Monsieur [J] [O] de se rendre en véhicule à son garage par l’entrée située au [Adresse 6] à [Localité 14].

— Dit que cette servitude sera publiée au registre de la publicité foncière de Créteil aux frais de Monsieur [J] [O]

Statuant à nouveau,

JUGER qu’il n’existe ni servitude de passage conventionnelle ni servitude de passage sur le fonds servant cadastré section AU numéro [Cadastre 9] au profit du fonds dominant cadastré section AU numéro [Cadastre 10]

' En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [O] à payer à Madame [C] la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par celle-ci.

CONDAMNER Monsieur [O] à payer à Madame [C] la somme de 2.400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en première instance et la somme de 3.105 € au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

CONDAMNER Monsieur [O] aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées le 30 janvier 2024 Monsieur [W] [U] et Madame [S] [R] [T] demandent à la cour de :

Vu les articles 1112-1, 1104, 1240, 686, 691 du Code civil,

1137 du Code civil

Vu les articles 70 et 700 du Code de procédure civile

Vu l’ensemble des pièces

CONFIRMER le jugement du 18 mai 2022 en ce qu’il a :

— Débouté Monsieur [J] [O] de sa demande aux fins de voire condamner Monsieur [W] [U] et Madame [S] [T] à enlever tout obstacle à l’exercice de cette servitude sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Débouté Monsieur [J] [O] de sa demande en réparation de son trouble de jouissance,

— Débouté Monsieur [J] [O] de sa demande de dommages et intérêt pour résistance abusive,

— Condamné Monsieur [A] [K] et Madame [X] [H] à payer à Monsieur [W] [U] et Madame [S] [T] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à leur obligation précontractuelle d’information,

— Débouté Monsieur [A] [K] et Madame [X] [H] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

INFIRMER le jugement du 18 mai 2022 en ce qu’il :

— Reconnaît l’existence d’une servitude de passage grevant la parcelle cadastrée AU [Cadastre 9] située au [Adresse 6] à [Localité 14] dont l’assiette se situe devant la maison sur une bande de terrain de 8 mètres de long et de 5,30 mètres de large au profit du fond de Monsieur [J] [O] situé sur la parcelle AU [Cadastre 10] au [Adresse 2] à [Localité 14] permettant à Monsieur [J] [O] de se rendre en véhicule à son garage par l’entrée située au [Adresse 6] à [Localité 14],

— Dit que cette servitude sera publiée au registre de la publicité foncière de Créteil aux frais de Monsieur [J] [O],

— Dit n’y avoir lieu à article 700 du code procédure civile,

— Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens,

A titre principal :

— JUGER qu’il n’existe ni servitude conventionnelle ni servitude légale.

— CONDAMNER Monsieur [A] [K] et Madame [X] [H] à payer à Monsieur [W] [U] et Madame [S] [T] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à leur obligation précontractuelle d’information

Subsidiairement,

— JUGER que la servitude sera limitée à une bande de terrain permettant à Monsieur [O] de se rendre avec son véhicule à son garage.

— JUGER que la place de stationnement du véhicule des consorts [U] [T], sur leur parcelle sera conservée, si cette faculté, après mesurage par un géomètre ne leur était pas permise, leur accorder une indemnité à parfaire, pour dépréciation du surplus et perte d’usage d’une partie de leur propriété ;

— JUGER que tous les frais afférents à la matérialisation de cette servitude ne seront pas à la charge de Monsieur [U] et de Mme [T].

En toute hypothèses :

— DEBOUTER Monsieur [O] de l’ensemble de ses demandes.

— DEBOUTER les consorts [K] [H] de leurs demandes.

— CONDAMNER Monsieur [K] et Mme [H] à relever et garantir Monsieur [U] et Mme [T] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcer à leur encontre.

— CONDAMNER Monsieur [O], Monsieur [K] et Mme [H] à payer in solidum à Monsieur [U] et Mme [T] la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées le 3 janvier 2023, Monsieur [A] [K] et Madame [X] [H] demandent à la cour de :

Vu les articles 1240 et 1353 du code civil

Vu l’article 9 du code de procédure civile

Vu les pièces produites,

Infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de CRETEIL le 18 mai 2022 en ce qu’il a condamné Monsieur [A] [K] et Madame [X] [H] à payer à Monsieur [W] [U] et Madame [S] [T] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à leur obligation précontractuelle d’information et,

Statuant de nouveau,

Débouter Monsieur [W] [U] et Madame [S] [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre Monsieur [A] [K] et Madame [X] [H]. Condamner Monsieur [W] [U] et Madame [S] [T] à payer à Monsieur [A] [K] et Madame [X] [H] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les condamner aux entiers dépens.

SUR QUOI,

LA COUR

La jonction des appels enrôlés sous les n° RG 22/17018 et 22/17228

Dans le cadre d’une bonne administration de la justice les deux appels portant sur le même jugement, il convient d’ordonner la jonction des deux affaires sous le n° RG 22/17018.

La reconnaissance de la servitude de passage

Le jugement retient que la servitude revendiquée par Monsieur [O] n’étant pas contestée par les consorts [U]-[T] et Madame [C], il y a lieu de la reconnaître et a ordonné sa publication, sans toutefois faire droit à la demande de condamnation sous astreinte de ces derniers à enlever tout obstacle à l’exercice de la servitude, relevant, au vu des traces de pneus visibles sur les photographies réalisées par temps de neige, situées au milieu de la chaussée montrant l’absence d’empiètement sur l’endroit où les véhicules stationnent que Monsieur [O] n’a pas besoin de passer par la parcelle n°[Cadastre 9] pour accéder à son garage dans la mesure où il peut y accéder par la parcelle n°[Cadastre 8].

Madame [G] [C], à l’appui de son appel incident fait grief au jugement de n’avoir pas pris en compte ses conclusions demandant de juger à titre principal qu’il n’existe ni servitude de passage conventionnelle ni servitude légale et à titre subsidiaire seulement de régulariser une servitude sous condition d’une délimitation par un géomètre dans des proportions plus réduites que celles revendiquées par Monsieur [O], du maintien de son emplacement de stationnement et de la prise en charge de tous les frais par Monsieur [O]. Elle oppose, au visa de l’article 691 du Code civil l’absence de titre, la servitude revendiquée ne figurant pas dans les actes de vente des intimés et les plans de géomètre produits par Monsieur [O] étant insuffisants à faire la preuve par titre. Au rappel de l’article 682 du Code civil, elle soutient l’absence de servitude légale d’enclave puisque Monsieur [O] peut accéder à la voie publique depuis la parcelle cadastrée [Cadastre 7], la simple tolérance de passage qui lui a été accordée sur la parcelle [Cadastre 9] ne pouvant s’analyser en une servitude légale.

Monsieur [W] [U] et Madame [S] [T] concluent pour les mêmes motifs que ceux précédemment exposés à l’absence de servitude conventionnelle et de servitude légale ajoutant que Monsieur [O] se prévaut non pas d’une nécessité mais d’une servitude de confort pour man’uvrer plus aisément son véhicule. Ils critiquent les plans et les photographies produits par Monsieur [O] au motif que le géomètre, si l’on en croit son rapport et l’épure de giration effectuée de manière non contradictoire, tend à faire la preuve que quotidiennement Monsieur [O] percuterait le véhicule de Madame [C] alors qu’il n’en est rien. A titre subsidiaire, s’il devait être fait droit à la demande, ils sollicitent d’en limiter l’assiette, de ne pas prononcer d’interdiction de stationner à leur encontre et que tous les frais soient assumés par Monsieur [O].

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l’article 691 du Code civil les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes ne peuvent s’établir que par titre.

Il est en espèce établi par les trois actes authentiques de vente des parties au litige que la servitude de passage bénéficiant aux fonds dominant [Cadastre 9]-[Cadastre 11] propriété des consorts [U]-[T] et [C] et [Cadastre 8]-[Cadastre 10], propriété de Monsieur [O], exactement décrite dans les titres de propriété de Madame [C] page 26 et 27 de l’acte du 15 septembre 2015 et celui de Monsieur [U] et Madame [T] page 13 et 14 de l’acte du 12 mai 2020, n’est pas mentionnée dans l’acte d’acquisition de Monsieur [O] alors que son fonds est indiqué dans les titres produits par ses adversaires comme l’un des fonds dominant pour l’exercice de la servitude de passage desservant l’accès à leurs garages via la parcelle cadastrée Section AU n°[Cadastre 7].

Cette servitude est en outre exactement reprise dans l’acte rectificatif de partage et d’attribution des biens à Monsieur [D] de la société Bache et Malle qui révèle que l’ensemble immobilier figurant au cadastre Section n°[Cadastre 9] et [Cadastre 11] [Adresse 6] provient :

pour la parcelle AU [Cadastre 9] de la division cadastrale d’un immeuble de plus grande importance anciennement cadastré AU [Cadastre 1] devenu Section AU n°[Cadastre 8] et AU n°[Cadastre 7]

pour la parcelle AU [Cadastre 11] d’un immeuble de plus grande importance devenu AU [Cadastre 10] et AU [Cadastre 11]

pour la parcelle AU [Cadastre 7] de la division cadastrale d’un immeuble de plus grande importance anciennement cadastré AU [Cadastre 1] devenu Section AU [Cadastre 8] et AU [Cadastre 9].

Cependant Monsieur [O] ne sollicite pas la reconnaissance de la servitude d’accès à son garage via la parcelle n°[Cadastre 7] mais revendique, au vu du plan établi par le géomètre Monsieur [P] à l’appui de l’acte rectificatif de partage partiel du 25 juin 2015 précité, la prise en compte d’une servitude de passage de 44 m2 lui permettant cet accès prise sur le lot C, fonds servant cadastré Section AU n°[Cadastre 9], au profit du lot B fonds dominant cadastré Section AU n°[Cadastre 8] et [Cadastre 10].

Si à défaut de titre lui bénéficiant constatant la servitude qu’il revendique, Monsieur [O] ne peut se prévaloir d’une servitude conventionnelle de passage, il peut néanmoins invoquer le bénéfice des dispositions de l’article 682 du Code civil dans la mesure où les conditions posées par ce texte sont réunies.

Aux termes de ce texte : Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Pour justifier de l’insuffisance de la desserte de son fonds entre son garage et la voie publique Monsieur [O] produit un plan des servitudes établi à l’échelle 1/200ème par le cabinet de géomètre expert Sogefra, au vu de la levée des données réalisée le 11 mai 2023 à partir :

des croquis de conservation fournis par le cadastre,

du plan de division de la propriété de la SCI Bache et Maille (sic) cadastrées Section AU n°[Cadastre 1] et [Cadastre 3], établi au mois de novembre 2004 par le géomètre expert Monsieur [P]

du document d’arpentage n°[Cadastre 13] R des parcelles cadastrées Section AU n°[Cadastre 1] et [Cadastre 3] devenues parcelles cadastrées Section AU n°[Cadastre 7] à [Cadastre 11] dressé le 20 juillet 2005 par Monsieur [P]

des signes d’appartenance constatés sur place.

Ce document distingue trois servitudes de passage piétons et véhicules dont particulièrement :

la servitude précitée grevant la parcelle cadastrée section AU n°[Cadastre 7] au profit des parcelles cadastrées Section AU n°[Cadastre 8] à [Cadastre 11] utilisées par les parties

et la servitude grevant la parcelle cadastrée section AU n°[Cadastre 9] au profit des parcelles cadastrées Section AU n°[Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 10] définie par les points D,H,I,J et E d’une superficie de 44 m2.

Il précise que la superficie réelle et la reconnaissance des murs ne pourront être établies qu’après procédure de reconnaissance contradictoire des murs avec les voisins.

Ce plan est documenté par la pièce n°26 produite par Monsieur [O] indiquant le relevé des mesures d’emprise foncière et de giration prises par le géomètre expert le 11 mai 2023, au vu des véhicules stationnés, devant leur garage, corroboré par les photographies versées aux débats, qui établissent l’impossibilité pour un véhicule de tourisme d’effectuer une man’uvre de sortie du garage de Monsieur [O] lorsque le véhicule des consorts [U]-[T] est stationné sur la servitude de passage sans percuter ce dernier mais également, lorsqu’un second véhicule est stationné devant le domicile de Madame [C], le long du mur, sur la parcelle cadastré AU n°[Cadastre 7] également grevée d’une servitude ainsi qu’il a été vu.

Ce n’est donc pas une commodité qui motive la demande de Monsieur [O] mais une nécessité dans la mesure où la servitude actuelle utilisé par les intimés et au demeurant non reconnue par son titre de propriété ne lui permet pas d’accéder à son garage lorsque les véhicules de ses voisins, du fait de l’étroitesse du passage, empiètent sur celui-ci.

Le relevé de mesure établi par le géomètre expert n’est pas utilement contredit par le procès-verbal de constat établi le 24 novembre 2023 produit en pièce n°10 par les consorts [U]-[T] lequel indique qu’une man’uvre en marche arrière avec un véhicule de tourisme est possible pour quitter l’emplacement de stationnement de Monsieur [O], l’espace étant suffisant pour faire un demi-tour et rejoindre la voie publique car l’huissier n’envisage pas les hypothèses tenant au stationnement du véhicule des consorts [U]-[T] sur la servitude de passage ni celle du second véhicule de Madame [G] [C] devant son domicile, le long du mur, sur la parcelle cadastré AU n°[Cadastre 7] également grevée d’une servitude.

En outre ce constat fait clairement la preuve, au vu des photographies produites, de l’exiguïté de l’accès aux immeubles et de l’impossibilité de man’uvrer un véhicule de tourisme si l’un empiète sur la servitude de passage ou qu’un second véhicule est stationné devant la maison de Madame [C].

Monsieur [O] rapporte donc la preuve de l’insuffisance de l’accès à son garage depuis la voie publique qui justifie la reconnaissance d’une servitude légale de passage sur la parcelle cadastrée Section AU n°[Cadastre 9], conformément à l’assiette décrite au plan de servitudes des propriétés [Adresse 4] à [Adresse 6] cadastrées Section AU n°[Cadastre 7] à [Cadastre 11], établie par le cabinet de géomètre expert Sogefra le 11 mai 2023, sur une longueur de 8 mètres et une largeur de 5,30 mètres pour une superficie totale de 44 m2.

De ce chef, le jugement qui a reconnu l’assiette de la servitude sera donc confirmé par motifs substitués, sauf à y ajouter qu’il devra être procédé sur place, au contradictoire de toutes les parties et à l’initiative de Monsieur [J] [O], à la reconnaissance de la superficie réelle et des murs par un géomètre expert aux termes d’un document d’arpentage en vue de la publication de ladite servitude.

Le jugement sera donc également confirmé en ce qu’il a ordonné la publication de la servitude au service foncier, les frais d’établissement et de publication étant à la charge exclusive de Monsieur [O].

4- Les demandes de dommages et intérêts de Monsieur [O]

Le jugement a débouté Monsieur [O] de ce chef en l’absence de preuve de la gêne occasionnée par les véhicules des consorts [U] [T] estimant en outre non établie la résistance abusive des défendeurs.

Monsieur [O] sollicite la condamnation in solidum des consorts [U] [T] et [C] à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de ses préjudices matériel, moral et de jouissance au motif que le jugement a mal apprécié le constat produit qui démontre que la parcelle AU [Cadastre 8] est fermée par une clôture et qu’il lui est impossible de sortir son véhicule de son garage lorsque le véhicule des consorts [U] [T] est stationné sur la servitude de passage grevant la parcelle AU [Cadastre 9] qui doit être libérée de toute occupation. Il y ajoute la condamnation in solidum de ces derniers à lui régler une somme de 5 000 euros au titre de leur résistance abusive.

Réponse de la cour

Monsieur [O] ne produit pas de pièce telles un constat d’huissier ou des témoignages datés et circonstanciés établissant avoir été empêché de circuler pour entrer ou sortir de son garage du fait des parties au litige et caractérisant un quelconque préjudice en lien avec la présente instance.

En outre la circonstance que ses voisins aient résisté à voir établir la servitude de passage sur leur fond n’est pas caractéristique d’une faute délictuelle au sens des dispositions de l’article 1240 du Code civil en l’absence de man’uvre dilatoires ou dolosives.

Monsieur [O] sera donc débouté de ses demandes de dommages et intérêts le jugement étant confirmé de ce chef.

5- La demande de dommages et intérêts de Madame [C]

Le jugement n’a pas statué sur ce point.

Madame [C] au soutien de sa demande de condamnation de Monsieur [O] à lui régler la somme de 8 000 euros, fait valoir que la violence de Monsieur [O] qui a fait mine de foncer sur elle alors qu’elle était en voiture avec son cousin qui ne pouvait se déplacer en raison d’une fracture le 3 avril 2022 lui a causé un préjudice moral à raison d’un stresse permanent du fait de la tentative de violence dont elle a été victime.

Monsieur [O] conclut au débouté de toutes les demandes au rappel qu’il est victime depuis près de 10 ans du non-respect de la servitude qui lui bénéficie et a dû poser des barrières de stationnement au sol sur sa parcelle afin au minimum de pouvoir garer son véhicule devant chez lui à défaut de pouvoir garer son véhicule dans son garage.

Réponse de la cour

Madame [C] produit plusieurs attestations émanant de son compagnon Monsieur [B], et de membres de sa famille, Madame [I] [C], Madame [L] [C] et Monsieur [M] [Z] qui indiquent avoir été témoins le 3 avril 2022 de la colère de Monsieur [O] et de sa tentative d’intimidation, à bord de son véhicule klaxonnant puis avançant et reculant avec de grands coups d’accélérateur en direction du véhicule de Madame [G] [C] qui transportait son cousin Monsieur [M] [Z], handicapé par une fracture du plateau tibial, à bord de sa voiture, en faisant de grands gestes, sans laisser place à la discussion.

Ce fait caractérise un comportement menaçant, inadapté dans des relations de bon voisinage et a causé à Madame [C] un préjudice moral lié à la crainte de voir se remanifester la colère de Monsieur [O] à chaque sortie de son véhicule et à la peur d’être agressée.

Monsieur [O] sera donc condamné à verser à Madame [G] [C] une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

6- L’obligation précontractuelle d’information de Monsieur [K] et Madame [H]

Le tribunal a condamné Monsieur [K] et Madame [H] à régler à Monsieur [U] et Madame [T] une somme de 5 000 euros pour manquement à leur devoir d’information au motif que la connaissance du litige existant avec Monsieur [O] à propos d’une servitude au moment où ils ont vendu leur maison à ces derniers, au vu de la mise en demeure reçue de l’avocat, était déterminante pour les acquéreurs.

Monsieur [A] [K] et Madame [X] [H] font valoir au soutien de leur appel, au visa des dispositions de l’article 1112-1 du Code civil qu’ils n’ont jamais dissimulé l’existence de la servitude grevant la parcelle [Cadastre 7] et qu’ils n’ont reçu qu’une seule mise en demeure de Monsieur [O] le 12 août 2019 qui ne faisait aucunement état de l’éventualité de l’engagement d’une procédure judiciaire. Ils observent que la création d’une servitude sur la parcelle AU [Cadastre 9] n’est pas en tout état de cause de leur fait puisque les consorts [U] [T] ont confirmé dans le cadre de l’instance les opposant à Monsieur [O] qu’une

servitude grevant la parcelle AU [Cadastre 9] n’existait pas ils ont néanmoins indiqué qu’ils n’étaient pas hostiles à la création d’une servitude de passage conventionnelle sur ladite parcelle et ne peuvent par conséquent solliciter des dommages et intérêts au titre d’un préjudice lié à la création d’une servitude à laquelle ils ont donné leur accord.

Mnsieur [W] [U] et Madame [S] [T], au soutien de la confirmation du jugement, rappellent qu’il est précisé en page 28 de l’acte de vente qu’aucune procédure n’est actuellement en cours dans la copropriété et que l’acte précise que « le VENDEUR déclare avoir porté à sa connaissance de l’ACQUEREUR l’ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat et dont l’importance pourrait être déterminante de son consentement. (..) ». Ils font valoir que la présente procédure démontre qu’un litige existait entre Monsieur [O] et Monsieur [K] et Mme [H], antérieurement à la signature de la promesse et de l’acte de vente et qu’il est évident qu’ayant connaissance d’une potentielle procédure en cours ou à venir, ils auraient soit négocié, soit renoncé à acquérir le bien soit à tout le moins contracté une protection juridique pour se prémunir en cas de difficulté. Enfin, ils soulignent qu’il ne peut être reproché aux consorts [T]-[U] d’avoir en première instance et, à titre subsidiaire, tenté d’apaiser un conflit préexistant et dont ils ignoraient la teneur, en proposant subsidiairement et sous condition de mettre en place une servitude.

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l’article 1112-1 du Code civil : Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

En l’espèce il est établi que Monsieur [K] et Madame [T] ont reçu une mise en demeure de Monsieur [J] [O] le 12 août 2019 visant le respect de la servitude de passage par la copropriété grevant la parcelle cadastrée n°[Cadastre 7] pour qu’il soit mis un terme à la gêne occasionné par les véhicules en stationnement.

L’acte authentique de vente a été signé au profit de Monsieur [U] et Madame [T] le 12 mai 2020 et ce n’est que par le courrier envoyé par le conseil de Monsieur [O] le 7 juillet 2020 que Monsieur [Y] et Madame [T] ont été informés de la revendication de Monsieur [O] portant sur la servitude grevant la parcelle AU [Cadastre 9] au profit de son fonds cadastré AU [Cadastre 10].

Aucun élément n’établit que Monsieur [K] et Madame [H] ont été informés antérieurement à ce courrier d’une réclamation de Monsieur [O] au titre de la servitude grevant la parcelle AU [Cadastre 9].

Ainsi Monsieur [U] et Madame [T] ne rapportent pas la preuve qu’une information leur était due au titre de cette servitude cependant qu’au jour de la vente, aucune instance n’avait été introduite par Monsieur [O] relativement aux servitudes grevant le fonds acquis.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a imputé à Monsieur [K] et Madame [H] un manquement à à leur obligation précontractuelle d’information alors que celle-ci n’avait pas été portée à la connaissance des vendeurs et condamné Monsieur [K] et Madame [H] à régler une somme de 5 000 euros à titre de de dommages et intérêts à Monsieur [U] et Madame [T] lesquels seront déboutés de ce chef

7- Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement a dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile et dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.

De ces chefs le jugement sera confirmé.

Y ajoutant, il y a lieu de dire que chacune des parties supportera la charge des dépens à hauteur d’un tiers et de les débouter de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

ORDONNE la jonction des affaires enrôlées sous le n° de rôle général 22/17018 et 22/17228 sous le n° 22/17018 ;

CONFIRME le jugement par motifs substitués sur la servitude de passage, en toutes ses dispositions, excepté :

en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande de dommages et intérêts de Madame [C]

en ce qu’il a condamné Monsieur [A] [K] et Madame [X] [H] à régler à Monsieur [W] [U] et Madame [S] [T] une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts à raison du manquement à leur obligation précontractuelle d’information

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONDAMNE Monsieur [J] [O] à régler à Madame [G] [C] une somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral

DEBOUTE Monsieur [W] [U] et Madame [S] [T] de leur demande de domamges et intérêts à l’encontre de Monsieur [A] [K] et Madame [S] [T] ;

Ajoutant au jugement :

DIT qu’il devra être procédé, pour la reconnaissance de la servitude légale de passage grevant la parcelle cadastrée Section AU n°[Cadastre 9], fonds servant, au profit des parcelles cadastrées Section AU n°[Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 10] définie par les points D,H,I,J et E du plan du géomètre expert Sogefra d’une superficie de 44 m2 pour la desserte du garage de Monsieur [J] [O], sur place, au contradictoire de toutes les parties et à l’initiative de Monsieur [J] [O], à la reconnaissance de la superficie réelle et des murs par un géomètre expert aux termes d’un document d’arpentage en vue de la publication de ladite servitude dont les frais seront à la charge de Monsieur [J] [O] ;

FAIT MASSE des dépens, dit qu’ils seront supportés à concurrence d’un tiers par Monsieur [W] [U] et Madame [S] [T], un tiers par Madame [G] [C] et un tiers par Monsieur [J] [O] et condamne chacune des parties à ce paiement à due proportion.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,