Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 26 JUIN 2025

(n° 274 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/15124 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ6YE

Décision déférée à la cour : ordonnance du 16 août 2024 – président du TJ de [Localité 7] – RG n° 24/52285

APPELANTE

S.A.R.L. CHEZ LA PRECIEUSE [I], RCS de [Localité 7] n°880647474, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Joseph KENGNE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1681

INTIMÉE

S.C.I. CHAMPIONNET, RCS de [Localité 7] n°447949918, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : R054

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 mai 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Aux termes d’un acte sous signature privée du 4 juillet 2022, la société civile immobilière Championnet a donné à bail à la société Chez la précieuse [I] des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 19.200 euros, hors charges et hors taxes.

Invoquant le défaut de paiement de loyers, le bailleur a fait délivrer à la société Chez la précieuse [I] par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2023, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme de 4.263,05 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 8 décembre 2023, outre 436,30 euros au titre de la clause pénale et 156,99 euros au titre du coût du commandement.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, la société Championnet a fait assigner la société Chez la précieuse [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation du preneur au paiement provisionnel des sommes suivantes :

6.381,64 euros au titre de l’arriéré locatif dû à compter du mois de janvier 2024 au mois de mars 2024 inclus,

580 euros au titre de la clause pénale,

3.300 euros par mois au titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 12 janvier 2024 et jusqu’à restitution définitive des locaux litigieux, outre la conservation du dépôt de garantie,

2.500 euros au titre des frais non répétibles ainsi qu’aux dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire du 16 août 2024, alors que la société Chez la précieuse [I] n’a pas comparu, le juge des référés a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 13 janvier 2024,

ordonné l’expulsion de la société La précieuse [I] et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 3] à [Localité 8], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique,

rappelé que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

condamné la société La précieuse [I] à payer à la société Championnet une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation,

dit n’y avoir lieu à la condamnation provisionnelle au titre de l’arriéré locatif,

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant au paiement provisionnel d’une somme de 580 euros au titre de la clause pénale et sur la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie,

dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société Chez la précieuse [I] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 12 décembre 2023,

rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 28 août 2024, la société Chez la précieuse [I] a relevé appel de l’ensemble des chefs du dispositif de cette décision.

Saisi par remise d’une assignation du 25 septembre 2024, par ordonnance du 15 janvier 2025, le magistrat délégataire du Premier président de cette cour a prononcé l’arrêt de l’exécution provisoire attachée à l’ordonnance de référé dont appel.

Par ses conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, la société Chez la précieuse [I] a demandé à la cour de :

dire la société Chez la précieuse [I] recevable et bien fondée dans son appel,

y faisant droit,

infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée,

constater qu’au jour où le tribunal a statué, la société Chez la précieuse [I] s’était intégralement acquittée des causes du commandement de payer du 12 décembre 2023,

réputer non acquise la clause résolutoire stipulée dans le bail du 4 juillet 2022,

ordonner la restitution à la société Chez la précieuse [I] de la somme de 580 euros indûment réglée au titre de la clause pénale,

condamner la société Championnet à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamner aux dépens.

Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 avril 2025, la société Championnet a demandé à la cour de :

confirmer, en toutes ses dispositions, l’ordonnance rendue le 16 août 2024,

condamner la société Chez la précieuse [I] à verser à la société Championnet la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en raison des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance,

condamner la société Chez la précieuse [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 avril 2025.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il sera rappelé que les demandes tendant à voir donner acte, constater, juger ou encore dire et juger, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile mais des moyens au soutien de celles-ci en sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs.

En outre, selon une jurisprudence constante, les juges ne sont pas tenus de répondre à un simple argument, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni encore de répondre à une simple allégation dépourvue d’offre de preuve.

Sur les conclusions notifiées par l’appelante après le prononcé de l’ordonnance de clôture

Il résulte des dispositions des articles 802 et 803 du code de procédure civile, qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats à peine d’irrecevabilité prononcée d’office ; sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ ordonnance de clôture ; l’ ordonnance de clôture ne peut enfin être révoquée que s’il se révè le une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

Au cas présent, il y a lieu de constater l’irrecevabilité des conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 8 mai 2025 par la société Chez la précieuse [I] en méconnaissance des dispositions précitées.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Selon l’article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article 1225 du code civil, 'La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire'.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail commercial en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

Au cas présent, il convient de constater que le contrat de bail signé entre les parties en date du 4 juillet 2022 prévoit :

'CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement intégral, à son échéance exacte, d’un seul terme de loyer ou d’un complément de dépôt de garantie, ou de toutes sommes quelconques dues en vertu du bail et de ses accessoires (taxes charges, provisions sur charges, etc…) comme en cas d’inexécution de l’une des clauses ou conditions du présent contrat, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR, un mois après un commandement de payer ou mise en demeure d’exécuter restés infructueux.

A cet égard, entre dans le cadre des clauses ou conditions du présent contrat susceptibles d’entraîner l’application de la clause résolutoire et sans que cette liste soit limitative, les obligations prévues ci-dessus au paragraphe assurances – entretien des lieux – travaux -sous-location – exploitation.

Si le PRENEUR refuse de quitter les lieux immédiatement, il sera expulsé sur simple ordonnance de référé rendue à titre d’exécution d’acte, le tout nonobstant toutes offres, conciliations ou exécutions ultérieures.

Les frais exposés devront être remboursés dans le délai de quinze jours imparti au PRENEUR pour remplir ses engagements.

En cas de paiement par chèque, le loyer ne pourra être considéré comme réglé qu’à son encaissement, nonobstant la remise de la quittance, et la clause résolutoire pourra être acquise au BAILLEUR dans le cas où le chèque serait impayé.

La présente clause constitue une condition essentielle et déterminante du bail sans laquelle celui-ci n’aurait pas été conclu’ (cf . page 13 du contrat).

La teneur exacte de cette clause est reproduite dans le commandement de payer signifié par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2023 à la société Chez la précieuse [I].

Il apparaît que le premier juge, après avoir rappelé les dispositions de droit applicables, a donc retenu à juste titre que le paragraphe du contrat de bail intitulé 'clause résolutoire’ stipulait qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux. Il a encore retenu exactement que le commandement du 12 décembre 2023 mentionnait le délai d’un mois pour régler ses causes, visait la clause résolutoire et reprenait les dispositions des articles L. 145-41 et L.145-17 du code de commerce. Enfin, il a constaté à la lecture du décompte actualisé que les causes du commandement de payer n’avaient pas été intégralement régularisées dans le délai d’un mois, de sorte le contrat de bail se trouvait résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

A hauteur d’appel, la société Chez la précieuse [I] sollicite l’infirmation de l’ordonnance ainsi rendue au motif que le premier juge a relevé que le décompte actualisé et les conclusions soutenues oralement lors des débats par la société Championnet, attestaient que l’arriéré locatif avait été intégralement apuré le jour de l’audience, de sorte qu’il ne pouvait pas constater l’acquisition de la clause résolutoire tirée des causes du commandement de payer. Elle soutient qu’en effet, le paiement de l’intégralité de la dette au jour où le juge statue répute non acquise la clause résolutoire insérée dans le bail en litige. Elle explique encore que le débiteur qui a payé l’intégralité de sa dette avant l’audience, n’a plus besoin de délais de paiement pour apurer sa dette et ne peut bénéficier d’une suspension de la clause résolutoire.

Au contraire, la société Championnet soutient que la résiliation de plein droit du bail est acquise dès lors que les causes du commandement en date du 12 décembre 2023 n’ont pas été apurées dans le délai requis. Elle précise que sur le montant exigible total de 4.363,05 euros, sont intervenus deux règlements partiels dans le mois de sa délivrance, respectivement de 1.000 euros le 28 décembre 2023 et de 1.040 euros le 3 janvier 2024, en sorte que la société Chez la précieuse [I] restait lui devoir la somme de 2.323,05 euros, ce qui a entraîné l’acquisition de la clause résolutoire. Elle observe que la société appelante ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil et du 2ème alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce et en déduit que dans ces conditions la cour ne pourra que confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise.

La cour constate que la société Chez la précieuse [I] ne conteste pas la régularité du commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, que la société Championnet lui a fait délivrer. Elle n’oppose aucune contestation relative aux conditions dans lesquelles ce commandement lui a été signifié, ni quant au principe et au montant de la dette locative au titre duquel il a été délivré. Elle ne conteste pas davantage que ledit commandement visait la clause résolutoire insérée au bail, ni que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai d’un mois imparti, se bornant à invoquer une régularisation ultérieure au moment où le premier juge a statué.

Mais, c’est vainement que la société Chez la précieuse [I] poursuit l’infirmation de l’ordonnance entreprise à ce titre. En effet, lorsque le preneur ne conteste pas le défaut de paiement intégral de l’arriéré locatif dans le mois du commandement de payer visant la clause résolutoire, le premier juge pouvait constater l’acquisition de la clause résolutoire, peu important qu’une régularisation soit intervenue ultérieurement. Et, si dans de telles circonstances, il reste possible de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer un délai de paiement rétroactif en sorte que la clause résolutoire est censée n’avoir jamais joué, encore le juge doit-il être saisi d’une demande à cette fin (cf. notamment Cass. 3ème Civ., 25 mai 2023, pourvoi n° 22-11.315).

Or, la société Chez la précieuse [I], qui est représentée par un professionnel du droit, se borne à demander à la cour de constater qu’elle est à jour de ses loyers et que sa dette locative est inexistante, sans formuler de prétention tendant à voir la cour, statuant à nouveau, lui accorder des délais de paiement rétroactifs et suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, la cour ne peut que confirmer la décision entreprise de ce chef et de ceux subséquents, ainsi que le sollicite l’intimée.

Sur la demande de restitution de la somme de 580 euros correspondant à la clause pénale

La cour rappelle qu’aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Ainsi, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, si le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d’un contrat ne nécessitant aucune interprétation, lorsque ces conditions ne sont pas réunies, il n’a pas le pouvoir de trancher la contestation.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que :

'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'.

L’article 1103 du même code civil énonce que 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.'

Au cas d’espèce, la société Chez la précieuse [I] prétend qu’en conséquence de l’infirmation de la décision entreprise, il y a lieu d’ordonner la restitution par la société Championnet de la somme de 580 euros correspondant à la clause pénale qu’elle lui a indûment réglée avec le paiement du décompte des arriérés de loyer arrêté au jour de la délivrance de l’assignation.

Cette demande, qui n’est pas formée à titre provisionnel, excède les pouvoirs du juge des référés et doit dès lors être déclarée irrecevable.

Sur les frais de procédure

La décision entreprise doit être également confirmée quant à son dispositif afférent aux frais et dépens de procédure.

Partie perdante, la société Chez la précieuse [I] sera condamnée aux dépens de l’appel.

La société Chez la précieuse [I] devra également payer la somme de mille cinq cents (1.500) euros à la société Championnet sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevables les conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 8 mai 2025 par la société Chez la précieuse [I] ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de restitution formée par la société Chez la précieuse [I] au titre de la clause pénale ;

Condamne la société Chez la précieuse [I] aux dépens d’appel ;

Condamne la société Chez la précieuse [I] à payer à la société Championnet la somme de mille cinq cents (1.500) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT