Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 18 JUIN 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/03730 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDFV7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Janvier 2021 -Juridiction de proximité de [Localité 10] – RG n° 1120008170

APPELANTS

Madame [W] [U]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e Myriam DOUCET, avocat au barreau de PARIS, toque : C1374

Monsieur [D] [Z]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représenté par M^e Myriam DOUCET, avocat au barreau de PARIS, toque : C1374

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PRINCIPAL RESIDENCE [Adresse 9] [Adresse 1] [Adresse 4] représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION [Localité 10] 17, SAS immatriculée au R.C.S de [Localité 10] sous le numéro 834 956 922

C/O Cabinet ATRIUM GESTION [Localité 10] 17

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1291

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE

M. [Z] et Mme [U] sont propriétaires des lots n° 326, n°5403 et n°3091, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2], placé sous le statut de la copropriété et dont la société Atrium Gestion Paris17 assume les fonctions de syndic.

Par jugement du pôle proximité du tribunal judiciaire de Paris du 27 janvier 2021, M. [Z] et Mme [U] ont été condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic en fonctions, la société Atrium Gestion Paris 17, intimé, les sommes suivantes :

' 3 293,90 euros au titre des charges de copropriété impayées, assortie des intérêts aux

taux légal à compter du 30 juin 2020, date de l’assignation ;

' 858 euros au titre des frais nécessaires, assortie des intérêts aux taux légal à compter

du 30 juin 2020, date de l’assignation ;

' 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

' 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

' 138,51 euros correspondant au coût du commandement de payer ;

' avec capitalisation des intérêts et exécution provisoire.

M. [Z] et Mme [U] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 24 février 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 19 mars 2025.

Par conclusions notifiées au RPVA le 21 mars et 27 mars 2025, M. [Z] et Mme [U] sollicitent la révocation de l’ordonnance de clôture au motif qu’ils sont dans l’incapacité de répondre utilement aux dernières conclusions du syndicat des copropriétaires notifiées le 18 septembre 2024 et qu’ils voulaient faire valoir avoir soldé récemment leur dette de copropriété en cours de procédure de telle sorte qu’ils ne sauraient être condamnés en tout état de cause au paiement d’intérêts sur la somme principale réclamée à leur encontre par le syndicat des copropriétaires.

Par conclusions notifiées le 28 mars 2025 en réponse sur la demande de révocation d’ordonnance de clôture, le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande de révocation rappelant que depuis leurs premières conclusions d’appel du 24 mars 2021, les appelants n’ont plus jamais conclu et que ses dernières conclusions du 18 septembre 2024 n’ont été établies qu’aux fins d’actualisation de sa créance ; que les appelants ont donc bénéficié d’un délai de 6 mois pour répondre aux conclusions en actualisation de la créance d’arriéré de charges de copropriété et que le fait qu’ils demeurent à [Localité 7] en Polynésie Française ne saurait justifier leur impossibilité 'technique’ de répondre dans un laps de temps suffisant auxdites conclusions, au motif notamment qu’ils ne seraient pas facilement raccordés à Internet.

A l’audience du 8 avril, après plaidoiries du conseil de l’appelante sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture, le conseil de la partie défenderesse ayant procédé par voie de dépôt et s’en rapportant à ses conclusions écrites d’opposition à la révocation sollicitée, la cour a rejeté la demande de révocation et retenu l’affaire en l’absence de cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile justifiant de faire droit à cette demande, les parties ayant été en mesure de conclure dans un délai raisonnable sur le litige, nonobstant les conclusions d’actualisation du syndicat des copropriétaires établies le 18 septembre 2024 et la modification du calendrier de procédure avançant la date de clôture à mars 2025 au lieu de novembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 25 mars 2021 par M. et Mme [Z], appelants, qui sollicitent de la cour d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il les a condamnés:

— au paiement de frais disproportionnés pour un total non justifiés de 850 euros avec intérêts au taux légal,au titre des frais au syndicat demandeur ;

— au paiement dc 300 euros a titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1153 du code civil sans démontrer la mauvaise foi prétendue de ces demiers ;

Ils sollicitent en outre la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3 000 euros pour les frais irrépétibles,outre sa condamnation aux entiers dépens par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 10 septembre 2024 par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], intimé qui invite la cour à titre principal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, 31, 125, 263, 528, 538, 559, 700 et 914 du code de procédure civile, de :

— Le dire recevable et bien fondé ;

— Débouter les appelants de leur demande d’infirmation du jugement déféré en ce qu’il les

condamne au versement de dommage et intérêts, au paiement de frais sur le fondement

de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement de frais sur le fondement de

l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

En tout état de cause,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il condamne solidairement M. et Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaire la somme de 3 293,90 euros au titre des charges de copropriété impayées ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il condamne solidairement M. et Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaire la somme de 850 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Infirmer le jugement rendu, et statuant à nouveau, condamner solidairement les

appelants à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre des

dommages et intérêts ;

Condamner solidairement M. et Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaire la somme de 6 184,47 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er avril 2020 au 1 er juillet 2024 ;

Condamner solidairement M. et Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaire la somme de 3 712,60 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période du 1er avril 2020 au 1 er juillet 2024 ;

Condamner solidairement les appelants au paiement de la somme de 2 500 euros au titre

de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Ordonner la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du code civil.

Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

SUR CE

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

En ce sens, la demande formulée par les appelants dans le cadre de la motivation de leurs conclusions et tendant à voir infirmer le jugement en ce qu’ils ont été condamnés au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, mais non reprise au dispositif de leurs conclusions, ne sera pas examinée par la cour.

En l’espèce, les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants ;

Sur les frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes ;

En l’espèce, si le tribunal a évalué les frais de recouvrement à la somme de 858 euros pour la période comprise entre le 1er octobre 2017 et le 1er janvier 2020, 1er trimestre inclus, il apparaît que le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucune des factures de nature à justifier des frais engagés.

Ainsi, la facturation du syndic produite en pièce 13 n’est pas justifiée, aucune des factures afférentes aux frais allégués comme exposés n’étant produites :

— le coût de la mise en demeure de 58 euros n’est pas justifiée ;

— les frais d’envoi à huissier (180 euros) ou honoraires d’envoi à huissier (440 euros) ne sont pas justifiés et relèvent au surplus des dépens ;

— les frais d’hypothèque à hauteur de 180 euros ne sont justifiés par aucune pièce.

En l’état, ces frais pour un coût total de 858 euros seront déduits de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre des frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 pour la période comprise entre le 1er octobre 2017 et le 1er janvier 2020, 1er trimestre inclus : le jugement sera infirmé de ce chef.

Toutefois et en ce qui concerne les frais du commandement de payer d’un montant de 138,51 euros délivré par huissier de justice le 9 mai 2019, le syndicat des copropriétaires verse aux débats ledit commandement de payer.

Or, l’alinéa a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

(…)

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Tel est le cas de l’espèce du coût du commandement de payer lequel correspond effectivement à des frais d’huissier distincts de ceux exposés dans le cadre du procès.

A ce titre, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a accueilli la demande en remboursement du syndicat des copropriétaires au titre du coût du commandement de payer.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires réclame en cause d’appel la condamnation de M. et Mme [Z] à lui payer la somme de 3 712,60 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période du 1er avril 2020 au 1er juillet 2024.

Cependant, force est de constater que la pièce 21 versée aux débats par le syndicat des copropriétaires concerne des frais d’avocat pour un montant de 445 euros.

Or ces frais relèvent des frais irrépétibles mais non pas des frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et devront donc être écartés de la réclamation.

De même, la pièce 28 produite par le syndicat des copropriétaires corrrespond à la facturation du syndic au titre des :

— honoraires suivi dossier avocat 2ème semestre 2021 pour 450 euros',

— honoraires suivi dossier avocat du 1er juillet 2022 pour 455 euros',

— honoraires '2ème semestre 2022 pour 455 euros'

— honoraires pour les 1er et 2ème semestres 2023 pour (478,80 X 2) soit 957,60 euros

— honoraires pour le '1er semestre 2024 facturés 500 euros'

soit un total de 2 817,60 euros.

Or, l’ensemble de ces frais relève des frais irrépétibles mais non pas des frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et sera donc également écarté de la réclamation du syndicat des copropriétaires.

Enfin, les frais de’ suivi procédure impayés 2ème semestre 2020" pour 445 euros ne sont étayés par aucune pièce et relèvent en tout état de cause des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement réclamés en cause d’appel pour un montant de 3 712,60 euros pour la période du 1er avril 2020 au 1er juillet 2024.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires

M. et Mme [Z] critiquent la décision déférée concernant leur condamnation à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts au motif que leur mauvaise foi ne serait pas caractérisée.

Le syndicat des copropriétaires sollicite en cause d’appel l’allocation de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la collectivité des copropriétaires du fait de la carence en paiement des époux [Z].

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements systématiques et répétés de M. et Mme [Z] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier d’une raison légitime pouvant expliquer cette carence, autre qu’une rémunération de M. [Z] baissée à hauteur de 80% de son salaire en raison du suivi d’une formation, et insufffisante en l’état à justifier d’une abstention totale dans l’obligation au paiement qui leur incombe, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En réparation de ce préjudice, les époux [Z] ont été condamnés solidairement au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Le jugement doit être confirmé sur ce point, la mauvaise foi de M. et Mme [Z] étant caractérisée par l’absence de paiement des charges à leur échéance durant de nombreuses années et le syndicat des copropriétaires ne justifiant d’aucun élément nouveau de nature à majorer la somme allouée en première instance sauf à priver les époux [Z] de leur droit d’agir en cause d’appel.

Le syndicat sera donc débouté de cette demande en dommages et intérêts supplémentaire.

Sur la demande actualisée du syndicat en paiement des charges :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, pour actualiser sa créance de charges à hauteur de 6 184,47 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1 er avril 2020 et le 1 er juillet 2024, le syndicat des copropriétaires produit :

— le décompte actualisé au 1er juillet 2024

— le procès-verbal des assemblées générales des 18 décembre 2020, 27 juin 2022, 28 juin 2023

— les attestations de non-recours, notamment de l’assemblée générale de 2022- les appels de provisions charges et travaux de 2021 à 2024.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que la créance actualisée du syndicat est justifiée à hauteur de 6 184,47 euros.

M. et Mme [Z] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme supplémentaire de 6 184,47 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er avril 2020 au 1er juillet 2024.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la date à laquelle les intérêts sont dus, il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts par le syndicat des copropriétaires.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Les épouxVallois, partie perdante, doivent être condamnés solidairement aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Sur l’exécution provisoire :

L’arrêt n’étant pas susceptible d’une voie ordinaire de recours est exécutoire de droit ; la demande du syndicat des copropriétaires tendant au prononcé de l’exécution provisoire est sans objet et doit être rejetée.

Il y a lieu de rejeter toute autre demande.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en l’intégralité de ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné les époux [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 858 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10- 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 pour la période du 1er octobre 2017 et le 1er janvier 2020, 1er trimestre inclus ;

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement pour un montant de 858 euros pour la période comprise entre le 1er octobre 2017 et le 1er janvier 2020, 1er trimestre inclus ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement réclamés en cause d’appel pour un montant de 3 712,60 euros pour la période du 1er avril 2020 au 1 er juillet 2024 ;

Condamne solidairement M. et Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme supplémentaire de 6 184,47 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er avril 2020 et le 1 er juillet 2024 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages et intérêts supplémentaire ;

Condamne solidairement M. et Mme [Z] aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme supplémentaire de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE