Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 11 FÉVRIER 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/14624 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGIZM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Juin 2022 – Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 11-22-000548

APPELANT

Monsieur [F] [C]

né le 24 Juin 1989 à [Localité 8] (TUNISIE)

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté et assisté de M^e Marie-Christine JANIER, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

Monsieur [R] [H] épouse [N]

née le 06 janvier 1963 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 7]

S.A. SEYNA

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 843 974 635

[Adresse 4]

[Localité 5]

Tous deux représentés et assistés de M^e Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0922

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente de chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffière, lors des débats : Madame Camille LEPAGE

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 28 janvier 2025 puis prorogé au 11 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 27 juin 2020, Mme [R] [H] a donné en location à M. [F] [C] des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.210 euros et d’une provision pour charges de 155 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de la SA Seyna représentée par son mandataire la société Garantme.

Un commandement de payer, établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la 1oi du 6 juillet 1989, a été signifié à M. [F] [C] le 1er octobre 2021 obligeant ce dernier à verser la somme principale de 8.859,40 euros au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M.[F] [C] le 5 octobre 2021.

Saisi par Mme [R] [H] et la SA Seyna, représentée par son mandataire la société Garantme par acte de commissaire de justice délivré le 30 décembre 2021, par jugement réputé contradictoire rendu le 16 juin 2022, le juge chargé de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er octobre 2021 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

— constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 27 juin 2020 entre Mme [R] [H], d’une part, et M. [F] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié depuis le 2 décembre 2021 ;

— ordonné à M. [F] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [F] [C] à payer à Mme [R] [H] prise en la personne de la société Eri, la somme de 2 915,87 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2022 (échéance de février 2022 incluse) ;

— condamné M. [F] [C] à payer à la SA Seyna, représentée par son mandataire la société Garantme, la somme de 12 584 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 9 825,81 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2022 (échéance de février 2022 incluse);

— condamné M. [F] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 366,11 euros à ce jour;

— dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 février 2022, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

— condamné M. [F] [C] à payer à la SA Seyna, représentée par son mandataire, la société Garantme, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [F] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er octobre 2021 et celui de l’assignation du 30 décembre 2021 ;

— rappelé que la décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 2 août 2022, M. [F] [C] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision.

Dans ses dernières conclusions déposées le 31 octobre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [F] [C] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 16 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection de Paris en l’ensemble de ses dispositions ;

statuant à nouveau,

— constater qu’il a quitté les lieux courant mars 2023 ;

— débouter Mme [R] [H] de l’ensemble de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

— lui accorder les plus larges délais de paiement pour régler sa dette locative vis-à-vis de Mme [R] [H], si tant est qu’une somme reste due ;

— constater que la SA Seyna ne produit pas les quittances subrogatives ;

— en conséquence, la débouter de l’ensemble de ses demandes à son encontre ;

— à titre subsidiaire, lui accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette vis-à-vis de la SA Seyna, représentée par son mandataire la société Garantme ;

— dire qu’il devra être tenu compte de son paiement des trois échéances de 653,59 euros chacune, soit un total de 1.960,77 euros entre les mains de la SA Garantme, mandataire de la SA Seyna;

— en conséquence, dire qu’il ne saurait être redevable d’une somme supérieure à 10.623,23 euros;

— ordonner que les paiements s’imputent d’abord sur le capital ;

— dans tous les cas, condamner Mme [R] [H] à garantir toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre et la débouter de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner in solidum Mme [R] [H] et la SA Seyna à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Marie-Christine Janier, avocat à la cour d’appel de Paris, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions en réponse et en révocation de l’ordonnance de clotûre déposées le 12 décembre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [R] [H] et la SA Seyna demandent à la cour de :

— Rabattre l’ordonnance de clôture rendue le 26 novembre 2024,

— Enjoindre à M. [F] [C] de communiquer sa nouvelle adresse,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris,

— Débouter M. [F] [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

— Autoriser Mme [R] [H] épouse [N] à faire usage du dépôt de garantie d’un montant de 1.365, 00 euros versé par M. [F] [C] à son entrée dans les lieux pour compenser la dette locative,

— Condamner M. [F] [C] à verser la somme de 29.923,63 euros au titre du reliquat de la dette locative ensuite de son expulsion intervenue le 17 avril 2023, selon la répartition suivante:

— la somme de 733,04 euros à Mme [R] [H] épouse [N],

— la somme de 29.190,59 euros à la société Seyna, subrogée dans les droits de Mme [R] [H] épouse [N] à hauteur de ce montant,

— Condamner M. [F] [C] à verser à Mme [R] [H] épouse [N] et à la société Seyna la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel

L’ordonnance de clôture rendue le 26 novembre 2024 a été révoquée puis prononcée à l’audience du 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’erreur matérielle affectant le jugement du 16 juin 2022,

Aux termes de l’article 901 du code de procédure civile, 'la déclaration d’appel est faite par acte contenant, outre les mentions prescrites par l’article 57, et à peine de nullité :

1° La constitution de l’avocat de l’appelant ;

2° L’indication de la décision attaquée ;

3° L’indication de la cour devant laquelle l’appel est porté ;

4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Elle est signée par l’avocat constitué. Elle est accompagnée d’une copie de la décision. Elle est remise au greffe et vaut demande d’inscription au rôle.'

En vertu de l’article 562 du même code, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, 'l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s’opérant pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.'

En l’espèce, M. [F] [C] dans ses écritures d’appelant mentionne une erreur matérielle qui affecte le jugement entrepris dont il demande la réformation.

L’appelant fait valoir que le premier juge a constaté que le contrat conclu le 27 juin 2020 entre Mme [R] [H] d’une part et M. [F] [C], d’autre part, concernant les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié depuis le 2 décembre 2021, alors que cette adresse n’est pas celle du locataire qui demeure [Adresse 3] à [Localité 6], mais celle de la bailleresse.

L’appel ayant produit un effet dévolutif à l’encontre du dispositif du jugement entaché d’une erreur matérielle, il convient de le rectifier et de dire que l’adresse du locataire au titre du bail signé le 27 juin 2020 est celle du [Adresse 3] à [Localité 6] et non pas celle du [Adresse 2] à [Localité 7].

Sur le congé pour reprise,

M. [C], indique que par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2021, Mme [H] lui a fait délivrer un congé pour reprise du logement au bénéfice de sa nièce, Mme [B] [H], souhaitant emménager dans son propre appartement.

Il fait valoir que l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 énumère précisément les bénéficiaires de la reprise qui ne peuvent être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Il indique que la nièce de Mme [H] ne faisant pas partie des bénéficiaires visés à l’article 15 précité, ne peut dès lors bénéficier de ce congé.

Il soutient avoir contesté ce congé qui lui a été abusivement délivré, pour l’intimider et le forcer à quitter les lieux.

Il fait valoir que cette tentative lui a occasionné un préjudice dont il demande réparation sur le fondement de l’article 1240 du code civil sans toutefois chiffrer de demande à ce titre.

Mme [R] [H] et la SA Seyna répliquent que le fondement de leur demande en justice repose sur le constat de l’acquisition d’une clause résolutoire insérée au bail pour non-paiement du loyer et non pas sur celui d’un congé délivré au locataire qu’ils ont abandonné.

Sur ce,

M. [F] [C] n’établit pas en quoi le congé pour reprise qui lui a été délivré mais non suivi d’effet à son encontre, lequel ne fonde pas les présentes demandes en justice de Mme [R] [H] et de la SA Seyna, lui aurait occasionné un préjudice à la suite d’une faute de ceux-ci pour laquelle il ne formule aucune demande de dommages et intérêts devant la cour qui n’est donc saisie d’aucune demande de réparation.

Me [C] qui se borne tout au plus à indiquer qu’il doit être relevé et garanti de toute condamnation prononcée à son encontre par Mme [H], sera débouté de cette demande qui n’est pas justifiée.

Sur le commandement de quitter les lieux,

L’appelant fait valoir que par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2021, Mme [H] lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement d’une somme de 9.028,52 euros (loyers et charges locatives de 8.859,40 euros, plus le coût d’un commandement de payer d’un montant de 169,12 euros).

Il indique que par courrier du 2 février 2023, la préfecture de police de Paris l’a invité à quitter les lieux avant le 17 avril 2023, ce qu’il a fait de son plein gré fin mars 2023 de sorte qu’il ne serait plus redevable d’aucune indemnité d’occupation passé cette date.

Sur ce,

La circonstance que M. [F] [C] ait quitté les lieux fin mars 2023 n’est pas de nature à remettre en cause les termes du jugement déféré qui sera confirmé sur l’acquisition de la clause résolutoire ainsi qu’en ce qu’il a condamné M. [F] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Il y a lieu d’actualiser le montant des sommes dues par M. [F] [C] à la date de son départ des lieux le 17 avril 2023 et de la condamner en conséquence à payer à Mme [R] [H], la somme de 733,04 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, à la société Seyna, la somme de 29.190,59 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupations arrêté au 17 avril 2023, date de remise des clés du logement. Le jugement est infirmé de ces chefs.

Sur les règlements partiels allégués par M. [F] [C],

M. [C] soutient que la dette locative a considérablement diminué suite à une indemnisation par la société Seyna qui aurait pris en charge la quasi-totalité des sommes dues par M. [C].

Il indique avoir procédé à des règlements partiels qui ne sont pas pris en compte dans le calcul de la dette.

Sur ce,

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

M. [C] ne verse aux débats aucune pièce permettant d’étayer les affirmations qu’il se borne à alléguer et ne formule aucune demande chiffrée en réduction de sa dette à la suite de prétendus paiements partiels non établis. La cour n’est dès lors pas saisie d’une demande au titre d’une diminution de la dette locative. La dette actualisée des sommes dues par M. [C] est en outre en augmentation jusqu’à son départ des lieux le 17 avril 2023.

Sur la compensation des sommes dues avec le montant du dépôt de garantie,

Mme [R] [H] épouse [N] demande à faire usage du dépôt de garantie d’un montant de 1.365, 00 euros versé par M. [F] [C] à son entrée dans les lieux pour compenser la dette locative.

Sur ce,

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer ; il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il ressort des pièces produites aux débats que M. [F] [C] a quitté les lieux et remis les clefs le 17 avril 2023, et qu’il n’a pas demandé la restitution du dépôt de garantie alors que le montant de sa dette est très supérieur au montant du dépôt de garantie de 1.365 euros.

Il convient en conséquence d’accueillir la demande de compensation formulée par Mme [R] [H] épouse [N] au titre de la dette locative et des indemnités d’occupations lui restant dues avec la restitution du dépôt de garantie dû à M. [F] [C] pour un montant de 1.365 euros.

Sur la demande d’injonction de communiquer la nouvelle adresse de M. [C]

Mme [R] [H] épouse [N] et la société Seyna demandent à la cour d’enjoindre à M. [F] [C] d’avoir à leur communiquer sa nouvelle adresse locative.

Sur ce,

Aux termes de l’article 11 du code de procédure civile, les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus.

Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte. Il peut, à la requête de l’une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s’il n’existe pas d’empêchement légitime.

Aux termes des articles 139 et 142 du code de procédure civile, la demande est faite sans forme.

Le juge, s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte.

Les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139 du code de rpocédure civile.

Il s’évince de ces dispositions de portée générale que la demande de production de pièces entre les parties doit être faite au cours d’une instance ; elle n’est pas de droit, mais reste une simple faculté soumise au pouvoir souverain du juge.

Le juge apprécie le bien-fondé de la demande de production forcée.

En l’espèce, il est établi que M. [F] [C] n’a pas transmis dans le cadre de la présente procédure sa nouvelle adresse locative, alors qu’il est constant qu’il a quitté le logement qu’il occupait le 17 avril 2023.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande des intimés et d’enjoindre à M. [F] [C] d’avoir à leur communiquer sa nouvelle adresse locative, à defaut de quoi il s’expose à ce que la signification du présent arrêt lui soit faîte sous la forme de l’article 659 du code de procédure civile à son dernier domicile connu.

Sur la demande de délais de paiement,

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer.

Il ressort de l’ensemble des pièces produites aux débats, que durant la présente procédure devant la cour, M. [C] n’a réglé aucune somme, de sorte que la dette s’accumule depuis le 1er octobre 2021 date du commandement de payer.

Les éléments de revenus de M. [C] produits aux débats ne sont pas de nature à permettre un règlement de la dette cumulée très importante sur une durée de trente-six mois.

Par ailleurs, la bailleresse est privée de son revenu locatif depuis plus de trois années, ce qui est de nature à la placer dans une situation pécuniaire difficile.

En l’absence de gage sérieux des facultés de remboursement de M. [C], la cour rejette la demande de délais formée par ce dernier.

Sur les mesures accessoires,

M. [C], partie perdante, est condamné aux dépens d’appel, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

Il est condamné en outre à payer à Mme [R] [H] et à la Société Seyna la somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par ces dernières en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Constate en rectification de l’erreur matérielle figurant sur le jugement dont appel, que le contrat conclu le 27 juin 2020 entre Mme [R] [H] d’une part et M. [F] [C], d’autre part, concernant les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], est résilié depuis le 2 décembre 2021,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a condamné M. [F] [C] à payer à Mme [R] [H] prise en la personne de la société Eri, la somme de 2.915,87 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2022 (échéance de février 2022 incluse) et a condamné M. [F] [C] à payer à la SA Seyna, représentée par son mandataire la société Garantme, la somme de 12.584 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 9.825,81 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2022 (échéance de février 2022 incluse),

Statuant de nouveau sur les chefs de jugements infirmés :

Condamne M. [F] [C] à payer à Mme [R] [H], la somme de 733,04 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, et à la société Seyna, la somme de 29.190,59 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, au titre de l’arriéré locatif et celui des indemnités d’occupations arrêtés au 17 avril 2023, date de remise des clés du logement.

Y ajoutant,

Ordonne la compensation entre les sommes dues et autorise Mme [R] [H] épouse [N] à faire usage du dépôt de garantie d’un montant de 1.365, 00 euros versé par M. [F] [C] à son entrée dans les lieux pour compenser la dette locative,

Déboute M. [F] [C] de sa demande de délais de paiement,

Enjoint à M. [F] [C] d’avoir à communiquer sa nouvelle adresse locative à Mme [R] [H] et à la Société Seyna,

Condamne M. [F] [C] à payer à Mme [R] [H] et à la Société Seyna la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne M. [F] [C] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,