Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 6 MARS 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/18042 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGSVJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Avril 2022 -Tribunal de proximité de Bobigny – RG n° 11-21-0013

APPELANT

Monsieur [C] [Z]

[Adresse 4],

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté et assisté par M^e Ardavan FAHANDEJ SAADI, avocat au barreau de SEINE-SAINT -DENIS, toque : 143

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/022084 du 23/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

S.A. CLESENCE venant aux droits de la MAISON DU CIL-SA D’H.L.M

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Isabelle PRUD’HOMME, avocat au barreau de PARIS, toque : D0510

Ayant pour avocat plaidant : M^e Christophe SOVRAN-CIBIN de la SELARL SOVRAN-CIBIN, avocat au barreau de VERSAILLES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Tiffany CASCIOLI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2020, la SA d’HLM CLESENCE a donné en location à Monsieur [C] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 610,41 euros, outre les provisions sur charges.

La SA d’HLM CLESENCE a délivré au locataire, par exploit d’huissier du 23 juin 2021, une mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux et un commandement de payer la somme principale de 2.224,84 euros représentant les loyers et les charges échus impayés, selon décompte arrêté au 11 juin 2021.

Par acte d’huissier en date du 13 octobre 2021, la SA d’HLM CLESENCE a assigné Monsieur [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de SAINT-DENIS aux fins, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail liant les parties ;

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties ;

— ordonner son expulsion immédiate et sans délai, et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique ;

— le condamner au paiement de la somme de 2.003,08 euros au titre des loyers et des charges,

outre les loyers et les charges ou indemnités d’occupation dus au jour de l’audience ;

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— le condamner au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de

procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 21 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis a ainsi statué :

Constate la non acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties,

Prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties,

Ordonne, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [C] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique si besoin est,

Dit que l’expulsion ne pourra être mise en oeuvre qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux,

Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Monsieur [C] [Z] à verser à la SA d’HLM CLESENCE la somme de 2.217,33 euros au titre des loyers et charges échus, échéance de février 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamne Monsieur [C] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé majoré des charges, à compter du 1er mars 2022 et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

Déclare irrecevables les demandes de Monsieur [C] [Z] à l’encontre de son voisin,

Déboute la SA d’HLM CLESENCE du surplus de ses demandes,

Déboute Monsieur [C] [Z] de sa demande de délais de paiement,

Condamne Monsieur [C] [Z] à verser à la SA d’HLM CLESENCE la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [C] [Z] aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 19 octobre 2022 par M. [C] [Z],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 5 août 2023 par lesquelles M. [C] [Z] demande à la cour de :

CONSTATER la bonne foi de Monsieur [C] [Z] ;

CONSTATER la capacité de paiement de Monsieur [C] [Z] ;

CONSTATER l’insalubrité de logement de Monsieur [C] [Z] ;

DECLARER recevable les demandes de Monsieur [C] [Z] dans l’ensemble de sa demande ;

DEBOUTER la SA d’HLM CLESENCE de l’ensemble de sa demande notamment la résiliation du bail judiciaire et l’expulsion de Monsieur [C] [Z],

En conséquence,

INFIRMER le jugement du 21 avril 2022 ;

ACCORDER à Monsieur [C] [Z] un délai de paiement de trois ans ;

DIRE ET JUGER qui n’y avoir lieu de prononcer l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties ;

ORDONNER le maintien de Monsieur [C] [Z] sur le lieu ;

CONDAMNER la SA d’HLM CLESENCE aux dépens.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 6 janvier 2025 au terme desquelles la SA D’HLM Clesence demande à la cour de :

Déclarer recevable l’appel de Monsieur [Z] [C], mais d’autre part entièrement mal fondé,

Rejeter par conséquent l’intégralité de ses demandes,

Déclarer la société CLESENCE recevable et bien fondée en son appel incident et faisant droit à ce dernier,

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail à la suite du commandement de payer délivré le 23 juin 2021,

Condamner Monsieur [Z] [C] à payer la somme de 7220,24 € au titre de la dette locative et d’occupation arrêtée au 14/10/2024 (septembre inclus),

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

Prononcé la résiliation judiciaire du contrat de location (uniquement en cas de rejet de l’appel incident),

Ordonné à défaut de libération volontaire des locaux, l’expulsion de Monsieur [Z] [C] et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la Force Publique,

Condamné Monsieur [Z] [C] à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à libération entière et définitive des lieux,

Condamner l’appelant à payer à la société CLESENCE la somme de 2.000,00 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

Le condamner enfin aux dépens de première instance et d’appel incluant le coût du commandement de payer, avec application de l’article 699 du CPC.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales de la SA d’HLM Clesence

* L’acquisition de la clause résolutoire

La SA D’HLM Clesence forme appel incident du chef de dispositif du jugement qui a 'constaté la non acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties’ au motif que 'M. [Z] s’est acquitté de l’intégralité de la dette dans les délais impartis'. Elle fait valoir que le commandement de payer n’a pas été soldé dans les 2 mois.

M. [Z] sollicite de 'juger n’y avoir lieu de prononcer l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties'. Outre les délais de paiement suspensifs qu’il sollicite à titre reconventionnel, et qui seront examinés ci-après, il fait valoir que le logement 'n’est pas décent en raison de l’existence de souris', ce que le service Lutte contre l’habitat indigne a constaté le 30 mai 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'.

Si les désordres constatés dans le logement ne le rendent pas totalement inhabitable, la suspension du paiement des loyers n’est pas justifiée (Civ. 3ème , 9 septembre 2021, n°20-12.347).

En l’espèce, le commandement de payer du 23 juin 2021 a été délivré pour la somme principale de 2224,84 euros arrêtée au 11 juin 2021, terme de mai 2021 inclus.

La consultation du décompte locatif produit en pièce 11 par la SA Clesence permet de constater que deux mois après, soit le 24 août 2021, la dette locative n’avait pas été apurée, contrairement à ce qu’a considéré à tort le premier juge, puisqu’elle s’élevait à cette date à la somme de 1419,82 euros, déduction faite tant des règlements du locataire durant cette période que des versements de la CAF.

S’agissant de l’indécence alléguée du logement, et de l’exception d’inexécution dont se prévaut implicitement M. [Z], celui-ci produit un courrier du service de lutte contre l’habitat indigne communal du 30 mai 2023, dont il résulte que la présence de nuisibles (souris, cafards) a été constatée lors de la visite du 22 mai 2023.

Or, ce courrier date de près de deux ans après la date d’acquisition de la clause résolutoire du 24 août 2021, laquelle marque la fin de l’obligation de délivrance d’un logement décent par le bailleur puisque le bail a pris fin.

Au demeurant, la SA Clesence produit plusieurs rapports de la société Sapian mandatée par le bailleur pour éliminer les nuisibles dans l’immeuble, dont il résulte que le locataire a refusé plusieurs interventions, notamment en 2021.

En conséquence, la preuve que le logement était inhabitable n’est nullement rapportée, et aucune exception d’inexécution ne saurait dès lors être invoquée par le locataire.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 août 2021, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

L’expulsion et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation seront examinées ci-après, compte tenu de la demande reconventionnelle de délais de paiement suspensifs formée par M. [Z].

* La dette locative

M. [Z] sollicite l’infirmation du jugement entrepris qui l’a condamné au paiement de la somme de 2217,33 euros arrêtée à février 2022 inclus, et le débouté du bailleur de sa demande de réactualisation de la dette. Il fait valoir que la dette locative ne s’élève qu’à 1618 euros, en ce que la somme de 5425,62 euros est bloquée à la CAF en raison du refus injustifié du bailleur ne mettre en place un plan d’apurement, alors qu’il paye une somme de 50 euros en sus du loyer depuis décembre 2023.

La SA Clesence sollicite l’actualisation de sa créance à hauteur de la somme de 7220,24 euros arrêtée au 14 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus. Elle fait valoir que le locataire a obtenu le rétablissement de l’APL depuis le mois d’octobre 2023 et règle depuis lors son loyer résiduel. Elle affirme qu’elle s’est opposée à la mise en place d’un plan d’apurement dit de cohésion sociale après le jugement entrepris, au motif que la proposition de remboursement symbolique de 20 euros par mois ne permettait pas une régularisation des droits APL suffisante pour solder la dette.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'.

En l’espèce, l’intégralité des règlements dont M. [Z] justifie par les pièces produites ont été pris en compte dans le décompte actualisé produit par la SA Clesence en pièce 11.

Si M. [Z] justifie par les pièces produites que son droit à l’APL et au RLS a été suspendu à compter de février 2022 du fait du non-paiement des loyers, et que 'le montant du rappel APL entre février 2022 et juin 2023 est estimé à 5425,62 euros', il ne justifie pas que cette somme aurait été effectivement versée au bailleur, de sorte qu’elle ne peut être déduite de la dette. Ce dernier justifie pour sa part avoir refusé la mise en place d’un plan d’apurement dit de cohésion sociale, postérieur au jugement d’expulsion entrepris, en ce que la proposition de remboursement était trop faible pour apurer la dette locative. L’examen du décompte actualisé permet de constater que les droits APL et RLS de M. [Z] ont été rétablis à partir du mois d’octobre 2023.

En conséquence, il convient de condamner M. [Z] au paiement de la somme réactualisée de 7220,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement formée par M. [Z]

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris qui a rejeté sa demande de délais de paiement, M. [Z] réitère devant la cour sa demande de délais de paiement de trois ans, en faisant valoir qu’il est de bonne foi en ce qu’il a toujours essayé de régler sa dette malgré sa situation financière précaire (RSA en attente d’une pension de retraite), qu’il a sollicité un crédit pour l’aider à l’apurer, qu’il est né en 1957 et souffre de plusieurs pathologies ; il ajoute que le bailleur est de mauvaise foi, en ce qu’il a refusé la mise en place d’un plan d’apurement ce qui lui a fait perdre le bénéfice de l’aide au logement ; il précise qu’il n’a pas les moyens de se loger dans le parc privé.

La SA Clesence sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point, en faisant valoir que les ressources du locataire ne lui permettent manifestement pas un remboursement de l’importante dette locative dans les délais légaux même les plus étendus, ajoutant que les impayés sont apparus dès l’entrée dans les lieux.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, « V.-Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En l’espèce, il résulte des propres déclarations du bailleur que M. [Z] s’est vu rétablir ses droits APL et RLS depuis le mois d’octobre 2023 et qu’il règle depuis son loyer résiduel d’un montant de 483,99 euros, de sorte que la dette n’augmente plus.

M. [Z], né en 1957 et justifiant souffrir de plusieurs pathologies, n’a eu de cesse, depuis le début de la procédure, de procéder à des règlements réguliers pour apurer sa dette ; il justifie effectuer des démarches pour tenter d’obtenir un crédit et pour obtenir le versement de sa pension de retraite.

Il convient dès lors, infirmant le jugement entrepris sur ce point, de lui octroyer des délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire, et de l’autoriser à se libérer de l’arriéré locatif par le règlement de 35 échéances mensuelles de 50 chacune et d’une dernière échéance représentant le solde de sa dette, le tout le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification la présente décision et ce en sus des loyers et charges en cours. Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés au locataire, suspendus, sous condition du respect par ce dernier desdites échéances et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants.

Néanmoins, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier, M. [Z] sera déchu du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [Z], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens de première instance, confirmant le jugement entrepris sur ce point, sauf à préciser qu’ils incluront le coût du commandement de payer, et d’appel, avec droit de recouvrement direct pour ces derniers en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que ce soit en première instance, infirmant le jugement entrepris sur ce point, ou en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative, et en ce qu’il a condamné M. [C] [Z] aux dépens sauf à préciser qu’ils incluront le coût du commandement de payer,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [C] [Z] à payer à la SA d’HLM Clesence la somme réactualisée de 7220,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus,

Accorde à M. [C] [Z] des délais de paiement et dit qu’ il devra se libérer de sa dette par le règlement de 35 échéances mensuelles de 50 euros chacune et d’une dernière échéance représentant le solde de sa dette, le tout le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification la présente décision et ce en sus des loyers et charges en cours,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 août 2021,

Dit que les effets de la clause seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si ces délais sont respectés,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier :

1°/ la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

2°/ le bail sera résilié sans autre décision judiciaire, 15 jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception réclamant le solde de la dette,

3°/ le locataire sera tenu de quitter les lieux et que, faute de les avoir libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. 433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [C] [Z] à payer à la SA D’HLM Clesence à compter de la résiliation du bail si elle a lieu, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [C] [Z] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président