Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 13 NOVEMBRE 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/09827 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHW7N

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mars 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 11] – RG n° 11-22-1487

APPELANTE

APILOGIS

Société anonyme coopérative d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 304 708 589,

[Adresse 1],

[Localité 7]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199

INTIMEE

Madame [I] [J]

Née le 21 janvier 1986 à [Localité 9]

Demeurant [Adresse 6]

[Localité 8]

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre ;

— M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère ;

— Madame Laura TARDY, Conseillère ;

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— Réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 28 mai 2019, la SA d’HLM Apilogis a consenti à Mme [I] [J] une location-accession des lots de copropriété n°20 et 212 de l’immeuble situé [Adresse 12] à [Localité 11], cadastré AO [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], correspondant à un appartement (bât A, esc A, 5ème étage, porte n°A52) et un emplacement de stationnement en sous-sol.

L’état des lieux d’entrée et la livraison sont intervenus le 26 juin 2019.

Par acte d’huissier de justice du 7 juillet 2021, la société Apilogis a fait délivrer à Mme [I] [J] un commandement de payer les redevances pour un montant de 3.365,14 euros.

Par acte d’huissier de justice du 5 mai 2022, la société Apilogis a fait assigner Mme [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, chambre de proximité de Longjumeau, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, résiliation judiciaire du contrat, expulsion, et condamnation à payer :

— des redevances contractuelles et indemnités d’occupation pour un montant de 10.780,64 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée infra,

— une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 8 août 2021 jusqu’à la reprise effective des lieux équivalente au montant de la redevance telle qu’elle aurait été due avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majorations selon les dispositions contractuelles et à défaut de 25% augmenté des charges légalement exigibles,

— la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 6 octobre 2022, la société Apilogis a actualisé sa demande en paiement à la somme de 14.511,79 euros, terme du mois de septembre 2022 inclus.

Elle a indiqué que la défenderesse n’avait ni régulièrement payé ses redevances ni levé l’option d’achat et que le commandement de payer les redevances est resté infructueux de sorte que la clause résolutoire de bail est acquise.

A titre subsidiaire elle a fait valoir que la violation par la locataire de ses obligations justifie la résiliation du bail et qu’en tout état de cause, le bail de deux ans est arrivé à son terme le 25 juin 2021.

Bien que régulièrement convoquée par acte d’huissier signifié à étude, Mme [I] [J] ne s’est pas présentée ni fait représenter.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 16 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Longjumeau a ainsi statué :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location-accession du 28 mai 2019 conclu entre la SA [Adresse 10] et Mme [I] [J] ;

AUTORISE l’expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique de Mme [I] [J] des lots de copropriété n° 20 et 212 de l’immeuble situé [Adresse 12] à [Localité 11], cadastré AO [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] faute pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux de sa personne, de tous les occupants de son chef et de ses biens dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant sur les lieux est réglé par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [I] [J] à verser à la SA D’HLM Apilogis la somme de 8.053,06 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de septembre 2022 inclus ;

DIT que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2021 sur la somme de 3.365,14 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

CONDAMNE Mme [I] [J] à verser à la SA [Adresse 10] à compter du terme d’octobre 2022 et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente à la quote-part fixée en contrepartie de la jouissance du bien augmentée des charges liées à la jouissance du bien dûment justifiées ;

RAPPELLE que l’indemnité d’occupation pourra être indexée selon les stipulations contractuelles ;

RAPPELLE que la libération effective des lieux est matérialisée par la remise des clefs du logement au bailleur ou à un mandataire par lui désigné ou à défaut par la reprise ou l’expulsion des lieux par voie d’huissier de justice ;

CONDAMNE Mme [I] [J] à verser à SA D’HLM Apilogis une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [I] [J] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Essonne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 31 mai 2023 par la Société Apilogis,

Vu les dernières écritures remises au greffe le 10 juin 2025 par lesquelles la Société Apilogis, demande à la cour de :

Adjuger à la société Apilogis le bénéfice des présentes, et y faisant droit ;

Déclarer recevable et fondé l’appel interjeté ;

Infirmer le Jugement entrepris en ce qu’il a :

condamné Mme [J] à verser à la société Apilogis seulement la somme de 8.053,06 € au titre des redevances et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de septembre 2022 inclus, et débouté par suite la société Apilogis de ses demandes excédant cette somme,

limité la condamnation de Mme [J] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à la somme de 500 €.

Statuant à nouveau,

Condamner Mme [J] à payer à la société Apilogis la somme de 29.726,64 € au titre de l’arriéré après appel du terme de mai 2024 inclus,

Condamner Mme [J] à payer à la société Apilogis la somme de 1.000 € sur le fondement l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;

Confirmer les autres dispositions non expressément critiquées,

En tout état de cause,

Condamner Mme [J] à payer à la société Apilogis une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel ;

Condamner Mme [J] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont le recouvrement sera effectué par Maître CATTONI, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Mme [I] [J] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées le 25 août 2023, à domicile, en application de l’article 658 du code de procédure civile.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimée était tenue de constituer avocat, faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Pour mémoire, la société Apilogis n’a formé appel que des chefs de dispositif du jugement condamnant Mme [I] [J] à verser à la société Apilogis la somme de 8.053,06 euros au titre de la dette locative et la condamnant au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; les autres chefs de dispositif sont désormais irrévocables.

Mme [J] a été expulsée des lieux le 18 juin 2024.

Sur la dette invoquée

La société Apilogis demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a limité la condamnation de Mme [I] [J] à la somme de 8.053,06 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées, terme du mois de septembre 2022 inclus ; elle demande à la cour de condamner l’intimée à lui payer la somme de 29.726,64 euros au titre de cette dette, arrêtée au mois de mai 2024 inclus.

Elle fait valoir notamment que Mme [J] n’a effectué aucun réglement à partir d’avril 2021 et que le premier juge a considéré à tort que le montant des charges n’était pas justifié. Elle rappelle qu’en matière de location en vue de l’accession, dite PSLA (prêt social locatif accession), le locataire est redevable de l’ensemble des charges de copropriété, et non pas seulement les charges dites locatives, puisque le bien acquis en PSLA est en copropriété, le locataire-accédant ayant la qualité de copropriétaire et participant de ce fait aux assemblées générales.

Elle réactualise par ailleurs la dette en tenant compte des indemnités d’occupation impayées jusqu’à la libération des lieux.

Selon le contrat de location-accession du 24 mai 2019, la phase locative d’une durée maximum de 2 ans à compter de la date de livraison, implique le paiement :

— d’une redevance mensuelle de 650 euros comprenant une fraction du droit de jouissance (574 euros en 2020, révisable chaque année, hors charges) et une fraction de la part acquisitive (76 euros, correspondant aux acomptes sur le prix de vente),

— des charges de copropriété (88,51 euros).

Pour mémoire, la phase acquisitive avec une levée d’option devait intervenir au plus tard le 26 juin 2021, moyennant un prix de vente de 188.000 euros et une décote de 1 % par an.

Il est constant que Mme [J] a réglé la somme totale de 14.561,44 euros jusqu’au mois d’avril 2021 et qu’elle n’a plus versé aucune somme par la suite.

S’agissant de la part acquisitive

Comme l’a relevé à juste titre le premier juge, la part acquisitive doit, en application de l’article 10 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession, être restituée à l’accédant en cas de résiliation du bail ; cet article dispose ainsi que :

'Dans les cas visés à l’article 9, le vendeur doit restituer à l’accédant les sommes versées par ce dernier correspondant à la fraction de la redevance imputable sur le prix de l’immeuble. Lorsque le prix de vente est révisable, ces sommes sont révisées dans les mêmes conditions.

Elles doivent être restituées dans un délai maximum de trois mois à compter du départ de l’occupant, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au vendeur. '.

Ces dispositions sont d’ailleurs reprises en substance au contrat litigieux, page 32, sous la clause intitulée 'Restitution par le vendeur à l’accédant'.

Or, l’appelante, qui ne critique ni ne contredit les motifs exacts du jugement sur ce point, inclut néanmoins dans ses décomptes et demandes les frais correspondant à la part acquisitive versée.

Ces frais (76 euros par mois) devront donc être retirés de la somme octroyée à la société Apilogis, soit pour la période de juin 2019 à juillet 2023, la somme de 3.736,67 euros qui est à écarter (49 mois x 76 euros + 12,67 euros au titre du mois de juin 2019, selon les conclusions) .

S’agissant des charges

L’article 29 de la loi précitée du 13 juillet 1984 dispose que 'Dès la date d’entrée en jouissance, l’entretien et les réparations de l’immeuble incombent à l’accédant.

Toutefois, le vendeur conserve la charge des réparations relatives aux éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment ainsi qu’à tous autres éléments qui leur sont intégrés ou forment corps avec eux, et aux éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité à l’exclusion de leurs parties mobiles'.

Selon l’article 30 de la même loi, les améliorations de l’immeuble, sous certaines conditions, incombent au vendeur.

En l’espèce, la clause du contrat intitulée « Charges-entretien et réparations » reprend les dispositions légales.

Le principe est ainsi que seuls l’entretien et les réparations de l’immeuble incombent à l’accédant, (le texte ne faisant pas de distinction, notamment en ce qui concerne les grosses et les moins grosses réparations).

Par ailleurs, l’alinéa 1 de l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile 'Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention'.

En l’espèce, le premier juge a exactement retenu que les charges dont le paiement est demandé par la société Apilogis doivent être justifiées et régularisées, l’accédant n’étant tenu que de certaines charges, d’entretien et de réparations, ainsi qu’il résulte des dispositions ci-dessus rappelées.

Devant la cour d’appel, le décompte de la société Apilogis comporte, au titre des charges, des sommes de 2.785,14 euros pour la période de 2019 jusqu’au terme de juillet 2023 (comportant une régularisation de 907,97 euros) et de 1.340,06 euros pour la période du 1er août 2023 jusqu’au mois de mai 2024 (comportant une régularisation de 83,58 euros).

Elle produit en outre des procès-verbaux d’assemblées générales et décomptes de charges de copropriété pour la période litigieuse.

Si les sommes demandées correspondent effectivement aux provisions mensuelles pour charges appelées dans les quittances produites, en revanche, les régularisations indiquées (907,97 euros et 83,58 euros) procèdent d’un calcul qui n’est pas explicité.

À cet égard, en particulier, les procès-verbaux d’assemblées générales et décomptes de charges de copropriété ne permettent pas un rapprochement intelligible avec les sommes récapitulées dans les conclusions.

Aucun décompte par nature de charge incombant à l’accédant et comportant une régularisation intelligible avec indication des provisions payées et du solde restant dû n’est produit.

Il convient de donc de considérer que l’appelante ne justifie pas sa créance au titre des charges, qui ne sera donc pas prise en compte.

S’agissant des indemnités d’occupation

Le montant de l’indemnité d’occupation a été fixé irrévocablement par le jugement entrepris, au montant de la quote-part fixée en contrepartie de la jouissance du bien augmentée des charges liées à la jouissance du bien, dûment justifiées.

Ainsi, le premier juge a expréssément écarté la quote-part acquisitive du montant de l’indemnité d’occupation et la société Apilogis ne forme appel de ce chef de dispositif.

Surabondamment, la cour observe qu’ainsi qu’il a été dit plus haut, la part acquisitive payée par l’accédant doit lui être restituée en cas de résiliation du contrat et il n’y donc pas non plus lieu d’en inclure le montant dans l’indemnité d’occupation due postérieurement à la résiliation.

L’appelante ne saurait donc prétendre, au titre de l’indemnité d’occupation, à la somme de 608 euros correspondant au montant de la part acquisitive qui était prévu au contrat, de 76 euros par mois, depuis le 1er août 2023 et jusqu’au mois de mai 2024, contrairement à ce qui résulte de son décompte.

Au final, le décompte des sommes justifiées doit donc s’effectuer ainsi, ne comprenant ni la part acquisitive, ni les charges :

Droits d’occupation (compte-tenu de la réactualisation annuelle du droit d’occupation, justifiée par les quittances produites) :

3.539,67 euros au titre de l’année 2019

+6.924,96 euros au titre de l’année 2020

+6.966 euros au titre de l’année 2021

+8.954,76 euros au titre de l’année 2022

+4.072,04 euros au titre de l’année 2023 jusqu’au 31 juillet 2023

+5.817,20 euros au titre de l’occupation du 1er août 2023 à mai 2024 (10 mois sollicités),

soit au total :36.274,63 euros

à déduire la somme de 14.561,44 euros jusqu’au mois d’avril 2021.

Infirmant le jugement entrepris, il convient donc de condamner Mme [J] à payer à la société Apilogis la somme de 21.713,19 euros au titre des sommes dues arrêtées au terme du mois de mai 2024 inclus.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, il convient d’allouer à l’appelante la somme fixée au dispositif de l’arrêt, l’intimée étant condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut

Infirme le jugement entrepris, en ce qu’il a condamné Mme [I] [J] à verser à la SA [Adresse 10] la somme de 8.053,06 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de septembre 2022 inclus ;

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [I] [J] à verser à la SA D’HLM Apilogis à payer la somme de 21.713,19 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées arrêtées au terme du mois de mai 2024 inclus ;

Condamne Mme [I] [J] à verser à la SA [Adresse 10] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [I] [J] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE