Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 SEPTEMBRE 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/17509 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEOBE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Mai 2021 -Tribunal de proximité de Paris – RG n° 11-18-228

APPELANTE

Madame [J] [S]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1414

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2021/032295 du 21/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7] representé par son syndic la Société NEXITY LAMY, SAS immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 487 530 099

C/O Société NEXITY LAMY

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [J] [S] est propriétaire du lot n°51 de l’état descriptif de division de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 10] régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du 9 janvier 2013 la juridiction de proximité de [Localité 9] 18ème a condamné Mme [J] [S] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  1.223,60 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété et travaux arrêté au 16 octobre 2012 inclus,

—  150 € de dommages et intérêts,

—  500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 18 février 2015 le même tribunal a condamné Mme [J] [S] à payer au syndicat des Copropriétaires les sommes de :

—  909,73 € au titre des charges impayées et arrêtées au 1er juillet 2014 inclus,

—  300 € par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Le tribunal a autorisé Mme [J] [S] à se libérer de sa dette par 7 versements mensuels de 40 €, puis 12 versements d’un montant de 52 €, la dernière échéance ajustée au solde, le 1er versement devant intervenir dans les 15 jours suivant la signification dudit jugement, puis, à compter du mois suivant, au plus tard avant le 15 de chaque mois.

Par exploit d’huissier de justice du 26 février 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8], représenté par son syndic la société Nexity Lamy, a assigné Mme [J] [S] devant le tribunal d’instance de Paris 18ème, aux fins de la condamner au paiement de 1 254,58 euros au titre des charges impayées et 330,01 euros au titre des frais de recouvrement, augmentés des intérêts capitalisés à compter de l’assignation, et à diverses sommes.

En parallèle la loi n°2019-222 du 23 mars 2019, prévoyant la fusion entre le tribunal d’instance de Paris et le tribunal de grande instance de Paris, entrait en vigueur le 1er janvier 2020.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] a donc assigné de nouveau Mme [S] devant le tribunal judiciaire de Paris, en vertu de l’article 40 du décret n°2019-912 du 30 août 2019, par exploit d’huissier du 20 décembre 2019, en actualisant ses demandes aux sommes de 2 531,81 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles, pour la période du 1er octobre 2014 au 13 décembre 2019 et de 546,67 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal capitalisés à compter de l’assignation, outre diverses sommes.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 janvier 2020 devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.

Enfin, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] a actualisé une nouvelle fois sa demande, lors de l’audience du 22 janvier 2021, sollicitant la condamnation de Mme [S] au paiement des sommes de 3 044,97 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er octobre 2014 au 7 octobre 2020 et de 546,67 euros au titre des frais nécessaires pour cette même période, avec intérêts au taux légal capitalisés à compter de l’assignation introductive d’instance sur la somme de 3 078,48 euros et de la régularisation des écritures signifiées le 14 octobre 2020 sur la somme de 3 591,64 euros.

Mme [S] s’est opposée à ses demandes.

Par jugement du 4 mai 2021, le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté Mme [J] [S] de sa demande d’expertise,

— condamné Mme [J] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] la somme de 3 044,97 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er octobre 2014 au 7 octobre 2020, appel de fonds du quatrième trimestre 2020 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— ordonné la capitalisation des intérêts,

— autorisé Mme [J] [S] à régler cette somme en 24 mensualités de 126,83 euros chacune, le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

— dit qu’à défaut d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] de sa demande au titre des frais nécessaires,

— condamné Mme [J] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné Mme [J] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [J] [S] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation,

— rejeté toute demande des parties plus ample ou contraire.

Mme [J] [S] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 6 octobre 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 avril 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 6 janvier 2022 par lesquelles Mme [J] [S], appelante, invite la cour, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1343-5 du code civil, à :

— infirmer partiellement le jugement déféré sur le quantum des sommes mises à sa charge et en ce qu’il l’a débouté de sa demande d’expertise des comptes produits par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8],

— désigner tel expert qu’il plaira aux fins d’examiner les pièces et les comptes produits par les parties aux fins d’établir avec certitude sa dette éventuelle avec la mission habituelle et les conditions d’usage en pareille matière aux frais avancés du trésor public,

— confirmer le jugement en ce qu’il lui a accordé un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette compte tenu de sa situation financière difficile et de sa bonne foi,

en tout état de cause,

— infirmer le jugement déféré quant aux dommages et intérêts octroyés et aux frais irrépétibles et juger que l’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 28 mars 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8], intimé, demande à la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967, 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005 et 1134, 1154, 1315 et 1382 et suivants du code civil, de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu’il a condamné à titre de principal Mme [S] au paiement de la somme de 3 044,97 euros au titre des charges impayées et échues entre le 1er octobre 2014 inclus et le 7 octobre 2020 inclus,

— débouter Mme [S] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions, et d’expertise,

en sus, et aux fins d’actualisation de sa créance,

— condamner Mme [S] à lui payer en sus des condamnations d’ores et déjà prononcées par le tribunal :

la somme en principal de 3 505,31 euros à titre des charges de copropriété impayées et échues entre le 26 octobre 2020 inclus et le 19 février 2025 inclus avec intérêt au taux légal (conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967) à compter de la régularisation des présentes écritures,

à la capitalisation des intérêts à compter de la régularisation des présentes écritures,

en tout état de cause,

une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel qui pourront être recouvrés par l’AARPI Audineau-Guitton sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande d’expertise et le quantum des charges de copropriété

Mme [S] indique que le syndicat des copropriétaires ne produit aucun décompte et se contente de solliciter sa condamnation au paiement des fonds appelés à compter du 4ème trimestre 2014, ajoutant que les appels de fonds produits ne reprennent pas l’ensemble des règlements qu’elle a effectués.

Mme [S] ajoute que cette situation peu claire l’a obligé à reprendre l’ensemble de ses paiements et des régularisations de charges sur la période du 1er juillet 2014 au 30 avril 2019. Elle soutient que cette somme représente 3 178,17 euros, et qu’une fois cette dernière retranchée de la condamnation au titre du jugement du 18 février 2015 et des appels de fonds du 3ème trimestre 2018, d’un montant global de 3 866,34 euros, elle n’était redevable au jour de l’assignation du syndicat des copropriétaires que de la somme de 688,17 euros, sous réserve des charges courantes appelées postérieurement et des frais d’huissier non encore comptabilisés, à charge pour le syndicat des copropriétaires de les justifier.

Mme [S] sollicite donc la nomination d’un expert aux fins d’examiner les pièces produites par les parties, d’établir les comptes définitifs et de déterminer les sommes dont elle est réellement redevable.

Le syndicat des copropriétaires indique au contraire avoir justifié sa créance par la production devant le premier juge de l’ensemble des assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices 2014 à 2018 et adopté les budgets prévisionnels des exercices 2019 et 2020 et les appels exceptionnels.

Le syndicat des copropriétaires ajoute qu’il n’y a pas lieu de nommer un expert, au motif qu’il a versé devant la cour un décompte 'informatique’ lequel indique l’ensemble des sommes dues par l’appelante et des paiements effectués par elle, précisant que, conformément aux dispositions de l’article1342-10 du code civil, lesdits paiements ont été imputés sur les causes des précédents jugements dont Mme [S] a fait l’objet, les purgeant.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires, actualisant sa créance, requiert reconventionnellement la condamnation de Mme [S] à lui payer la somme de 3 505,31 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 26 octobre 2020 au 19 février 2025 inclus avec intérêts au taux légal capitalisés à compter de la régularisation de ses dernières écritures.

Sur ce,

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

L’article 1342-10 du code civil indique que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Au titre de l’article 1231-6 du code civil les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à la partie invoquant une prétention de la prouver.

A l’appui de sa demande Mme [S] verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la copie d’un chèque remis à la SCP [W] le 4 février 2014 d’un montant de 1 223,60 euros en règlement des charges de copropriété,

— un décompte du syndic pour la période du 1er janvier 2014 au 20 mai 2019,

— un décompte du syndic pour la période du 1er octobre 2014 au 7 octobre 2020.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale indiquant que Mme [S] est propriétaire du lot n°51,

— les jugements des 9 janvier 2013 et 18 février 2015 rendus par le tribunal de proximité de Paris 18ème,

— les décomptes des sommes dues au titre des jugements des 9 janvier 2013, 18 février 2015 et 4 mai 2021 et le détail des paiements de Mme [S] imputés sur ces derniers,

— un décompte des sommes dues par Mme [S] et des sommes versées par elle pour la période du 1er octobre 2011 au 18 mars 2022 (pièce n°66),

— un décompte des sommes dues par Mme [S] et des sommes versées par elle pour la période du 1er janvier 2022 au 3 mars 2025 (pièce n°75),

— les appels de charges et travaux du 1er octobre 2014 au 31 mars 2025,

— les régularisations des charges des exercices 2014 à 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 25 mars 2015, 10 mai 2016, 11 mai 2017, 24 mai 2018, 3 juin 2019, 30 novembre 2020, 3 juin 2021, 5 avril 2022, 3 mai 2023 et 16 mai 2024, approuvant les comptes des exercices 2014 à 2023 et adoptant le budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025, et leurs attestations de non recours.

Sur l’expertise

En l’espèce, si la multiplication des décomptes produits par le syndicat des copropriétaires est de nature à obscurcir la compréhension de Mme [S], il convient de relever que ces derniers reprennent néanmoins l’ensemble des paiements effectués par l’appelante et des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Ainsi, comme l’a parfaitement relevé le premier juge, il n’est pas justifié d’ordonner une expertise dont le coût serait disproportionné par rapport aux prétentions.

En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef et Mme [S] déboutée de sa demande d’expertise.

Sur les paiements de Mme [S]

En l’espèce, il ressort des éléments produits que Mme [S] a été condamnée à trois reprises pour des impayés de charges, et qu’elle a effectué de nombreux paiements entre le 13 décembre 2012 et le 18 février 2025 (comptabilisés entre le 7 janvier 2013 et le 19 février 2025 par le syndicat des copropriétaires).

Il convient par ailleurs de relever que Mme [S] a listé tous les paiements qu’elle a effectué entre le 10 juillet 2014 et le 30 avril 2019 (comptabilisés entre le 17 juillet 2014 et le 25 avril 2019 par le syndicat des copropriétaires), sans produire d’élément justifiant une quelconque indication sur les appels de fonds qu’elle entendait apurer.

Aussi, en vertu de l’article 1342-10 du code civil, il convient d’imputer les paiements aux sommes que Mme [S] avait le plus intérêt à solder, soit chronologiquement celles du jugement du 9 janvier 2013, puis celles du jugement du 18 février 2015 et enfin celles du jugement du 4 mai 2021.

Or, à la lecture des décomptes d’exécution des jugements il apparaît une absence d’affectation chronologique par le syndicat des copropriétaires, certains virements ayant été affectés au second jugement avant que le premier jugement ne soit soldé.

Il convient donc, en l’espèce, de reprendre l’imputation des paiements en appliquant les dispositions de l’article 1342-10 du code civil, aux fins de vérifier que l’ensemble des paiements allégués par Mme [S] ont bien été pris en compte.

Sur l’exécution du jugement du 9 janvier 2013

Il ressort du décompte produit par le syndicat des copropriétaires qu’au titre du jugement du 9 janvier 2013 Mme [S] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 2 563,71 euros, dépens inclus.

La cour relève que les paiements effectués par Mme [S] entre le 13 décembre 2012 et le 10 mars 2015 (comptabilisés entre le 7 janvier 2013 et le 13 mars 2015 par le syndicat des copropriétaires), d’un montant de 1 724,26 euros, ont été correctement imputés sur le jugement du 9 janvier 2013.

En revanche, les paiements effectués entre le 10 avril et le 10 novembre 2015 (comptabilisés entre le 24 avril et le 20 novembre 2015 par le syndicat des copropriétaires), d’un montant de 320 euros, ont été imputés à tort, par le syndicat des copropriétaires, sur le jugement postérieur du 18 février 2015, alors que celui du 9 janvier 2013 n’était pas complètement apuré. Il convient donc de les appliquer à ce dernier.

Enfin, les virements listés par Mme [S] entre le 10 décembre 2015 et le 10 juin 2016 (comptabilisés entre le 16 décembre 2015 et le 16 juin 2016 par le syndicat des copropriétaires) d’un montant de 655,93 euros, sont bien repris dans le décompte d’exécution du jugement. Il convient de préciser que si ce dernier indique que les paiements de mai et juin 2016 sont de 52 euros chacun, il ressort bien du décompte de la pièce n°66 que ces derniers sont en réalité d’un montant de 137,31 euros chacun, ce qui correspond à la somme indiquée par Mme [S] dans ses dernières écritures.

La somme totale versée par Mme [S] entre le 13 décembre 2012 et le 10 juin 2016 est donc de 2 700,19 euros (1 724,26 + 320 + 655,93).

En conséquence, la cour en déduit, comme l’a justement souligné le premier juge, que le jugement du 9 janvier 2013 ayant condamné Mme [S] au paiement de la somme de 2 563,71 euros a été apuré par le paiement du 10 juin 2016, avec un reliquat de 136,48 euros, et non, comme le soutient le syndicat des copropriétaires au 11 janvier 2017.

Sur l’exécution du jugement du 18 février 2015

Il ressort du décompte produit par le syndicat des copropriétaires qu’au titre du jugement du 18 février 2015 Mme [S] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 1 667,13 euros, dépens inclus.

La cour relève que les paiements effectués par Mme [S] entre le 10 juin 2016 et le 11 janvier 2017 (comptabilisés entre le 16 juin 2016 et le 25 janvier 2017 par le syndicat des copropriétaires), d’un montant de 500,48 euros, incluant le reliquat de 136,48 euros, initialement imputés au jugement du 9 janvier 2013, viennent en réalité apurer celui du 18 février 2015.

En outre, les paiements effectués entre le 13 février 2017 et le 11 octobre 2018, ainsi qu’une partie du paiement du 12 novembre 2018 (respectivement comptabilisés entre le 20 février 2017 et le 16 octobre 2018, et le 16 novembre 2018, par le syndicat des copropriétaires) s’élèvent à la somme de 1 202,78 euros (1 150,78 + 52).

Le montant total versé par Mme [S] entre le 10 juin 2016 et le 12 novembre 2018 est donc de 1'703,26 euros (500,48 + 1 150,78 + 52).

En conséquence, la cour en déduit, comme l’a justement souligné le premier juge, que le jugement du 18 février 2015 ayant condamné Mme [S] au paiement de la somme de 1 667,13 euros a été apuré par le paiement du 12 novembre 2018, avec un reliquat de 36,13 euros, et non, comme le soutient le syndicat des copropriétaires au 11 février 2019.

Sur le jugement du 4 mai 2021

Il ressort du décompte produit par le syndicat des copropriétaires qu’au titre du jugement du 4 mai 2021 Mme [S] a été condamnée à lui payer la somme globale de 4 537,22 euros, dépens inclus.

En l’espèce, il convient de relever que la somme due par Mme [S], au titre des charges et travaux de copropriété pour la période du 1er octobre 2014 au 7 octobre 2020 inclus, 4ème trimestre 2020 inclus, est de 4 328,20 euros, avant déduction des paiements, somme dont le syndicat des copropriétaires justifie par la production des procès-verbaux des assemblées générales des 25 mars 2015, 10 mai 2016, 11 mai 2017, 24 mai 2018, 3 juin 2019, 30 novembre 2020 et 3 juin 2021 qui approuvent les comptes des exercices 2014 à 2020.

La cour relève que les paiements effectués par Mme [S] entre le 12 novembre 2018 et le 11 février 2019 (comptabilisés entre le 16 novembre 2018 et le 15 février 2019 par le syndicat des copropriétaires), d’un montant de 192,13 euros, incluant le reliquat de 36,13 euros, initialement imputés au jugement du 18 février 2015, viennent en réalité apurer celui du 4 mai 2021.

En outre, il ressort du décompte de la pièce n°66 que Mme [S] a effectué des paiements du 11 mars 2019 au 14 septembre 2020 (comptabilisés entre le 13 mars 2019 et le 15 septembre 2020 par le syndicat des copropriétaires) d’un montant de 1 091,10 euros.

Enfin, il ressort des décomptes des pièces n° 66 et 75 produits par le syndicat des copropriétaires que Mme [S] a poursuivi ses paiements postérieurement au jugement du 4 mai 2021, sur la période du 13 octobre 2020 au 18 février 2025 (comptabilisés par le syndicat des copropriétaires entre le 15 octobre 2020 et le 19 février 2025) pour un montant de 2 808 euros.

La somme totale de 4 091,23 euros (192,13 + 1 091,10 + 2 808), versée par Mme [S] entre le 12 novembre 2018 et le 18 février 2025, et partiellement imputée au jugement du 18 février 2015 par le syndicat des copropriétaires, doit être entièrement imputée sur les charges auxquelles elle a été condamnée par le jugement du 4 mai 2021, soit celles pour la période du 1er octobre 2014 au 7 octobre 2020 inclus, 4ème trimestre 2020 inclus, somme que Mme [S] a le plus d’intérêt à régler, conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil.

L’ensemble des paiements effectués par Mme [S] ont donc bien été pris en compte par le syndicat des copropriétaires, et cette dernière est désormais redevable de la somme de 236,97 euros (4 328,20 – 4 091,23) au titre des charges et travaux pour la période du 1er octobre 2014 au 7 octobre 2020 inclus, 4ème trimestre 2020 inclus.

En conséquence, le jugement rendu le 4 mai 2021 sera infirmé, Mme [S] ayant diminué sa dette relative aux charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2014 au 7 octobre 2020 inclus, 4ème trimestre 2020 inclus, et le syndicat des copropriétaires ayant, reconventionnellement, actualisé sa créance pour la période postérieure arrêtée au 19 février 2025 inclus.

Sur l’actualisation du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires actualise sa demande pour la période du 26 octobre 2020 au 19 février 2025 inclus à la somme de 3 505,31 euros et sollicite que celle-ci soit augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi que la capitalisation des intérêts.

Mme [S] ne conclut pas sur l’actualisation.

Il ressort des éléments produits que le syndicat des copropriétaires justifie parfaitement de sa créance de 3 505,31 euros au titre des charges et travaux pour la période du 26 octobre 2020 au 19 février 2025 inclus, 1er trimestre 2025 inclus, par la production des procès-verbaux des assemblées générales des 3 juin 2021, 5 avril 2022, 3 mai 2023 et 16 mai 2024, approuvant les comptes des exercices 2020 à 2023, et adoptant le budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025.

Mme [S] est donc redevable de la somme de 3 742,28 euros (236,97 + 3 505,31) au titre des charges et travaux pour la période du 1er octobre 2014 au 19 février 2025 inclus, 1er trimestre 2025 inclus.

Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement rendu le 4 mai 2021 sur la somme de 236,97 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, et les intérêts au taux légal seront capitalisés. En effet, la capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 est de droit lorsqu’elle est demandée, ce qui est la cas ici.

En conséquence Mme [S] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 742,28 euros pour la période du 1er octobre 2014 au 19 février 2025 inclus, 1er trimestre 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal capitalisés à compter du 4 mai 2021 sur la somme de 236,97 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts

Mme [S] demande l’infirmation du jugement l’ayant condamnée au paiement de dommages et intérêts, soutenant que certains appels de travaux exceptionnels sont dus à l’incapacité du syndic à gérer l’immeuble et à faire face à ses obligations, en dépit des informations qu’elle lui a fournies, telles que, notamment, l’occupation des parties communes durant plusieurs mois.

Elle ajoute que cette condamnation est d’autant moins justifiée que le premier juge a constaté lui-même que les décomptes produits étaient difficilement compréhensibles et ne permettaient pas de vérifier les imputations de ses paiements.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement du 4 mai 2021 ayant condamné Mme [S] au paiement de la somme de 300 euros de dommages et intérêts.

Sur ce,

En vertu de l’article 1240 du code civil la responsabilité ne peut être retenue que s’il est démontré une faute, un dommage et un lien de causalité entre les deux.

A l’appui de sa demande Mme [S] verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— des échanges de courriels entre les copropriétaires et le syndic,

— un devis d’une société de serrurerie.

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce il sera relevé que non seulement Mme [S], sur qui pèse la charge de la preuve conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, ne démontre pas les éléments constitutifs d’une faute du syndic selon les modalités prévues par l’article 1240 du code civil, mais de surcroît ce dernier, qui n’a ici pour rôle que de représenter le syndicat des copropriétaires, n’est pas personnellement partie à la présente procédure.

Par ailleurs, Mme [S] a déjà été condamnée à deux reprises à payer des arriérés de charges et sa dette envers le syndicat perdure depuis de nombreuses années, ce qui caractérise sa mauvaise foi.

Les manquements systématiques et répétés de Mme [S] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Ce préjudice a été justement apprécié par le premier juge à la somme de 300 €.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné Mme [S] à payer au syndicat la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts ;

Sur les délais de paiement

Mme [S] invoque sa bonne foi en ce qu’elle s’acquitte régulièrement de ses charges courantes, en dépit de sa situation financière très difficile, pour requérir la confirmation des délais de paiement de 24 mois octroyés par le premier juge, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires réplique en sollicitant reconventionnellement l’infirmation du jugement, soutenant que l’intimée, étant débitrice de la copropriété depuis le 1er octobre 2011, s’est déjà octroyée les plus amples délais, et qu’un paiement échelonné pour s’acquitter de sa créance sur une période maximum ferait encore supporter aux autres copropriétaires le poids de sa dette.

Le syndicat des copropriétaires précise que le jugement du 4 mai 2021 doit d’autant plus être infirmé que Mme [S] n’en a pas respecté les termes, en ce qu’il ressort des décomptes produits qu’elle verse la somme mensuelle de 52 euros, au lieu et place de sa condamnation au versement de 24 mensualités de 126,83 euros prononcée par le premier juge.

A l’appui de sa demande Mme [S] verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— une attestation de perception du revenu de solidarité active (RSA) depuis le 22 novembre 2011, émise par la CAF du 19 janvier 2021,

— une attestation de perception du RSA depuis le 1er janvier 2017, émise par la CAF du 8 avril 2019.

Il résulte de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

Si Mme [S] justifie de la précarité de sa situation, il n’en reste pas moins qu’elle a bénéficié de larges délais depuis 2021. Ila été vu plus haut que sa dette perdure depuis de nombreuses années. Le syndicat, qui doit assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble sans discontinuer, ne saurait être la banquier des copropriétaires. Par ailleurs, la carence d’un copropriétaire dans le paiement des charges engendrent pour les autres copropriétaires, à jour du paiement leurs charges, des frais supplémentaires pour pallier au manque de trésorerie du syndicat.

Mme [J] [S] doit être déboutée de sa demande de délais de paiement, le jugement étant réformé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement du 4 mai 2021 sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [S], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a :

— condamné Mme [S] à payer la somme de 3 044,97 euros au titre des charges de copropriété de l’immeuble du [Adresse 4] dues pour la période du 1er octobre 2014 au 7 octobre 2020, appel de fonds du 4ème trimestre 2020 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement du 4 mai 2021,

— autorisé Mme [J] [S] à régler cette somme en 24 mensualités de 126,83 euros chacune, le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

— dit qu’à défaut d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme de 3 742,28 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2014 au 19 février 2025 inclus, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2021 sur la somme de 236,97 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus et dus pour une année entière ;

Déboute Mme [J] [S] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne Mme [J] [S] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE