N° RG 24/01615 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JUXJ

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 17 DECEMBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

18/01038

Tribunal judiciaire du Havre du 14 mars 2024

APPELANTE :

Madame [M] [Y]

née le 17 février 1954 à [Localité 19]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée et assistée de M^e Alexandre MAÂT de la SELARL ADVOCARE, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e AKABA

INTIMES :

Madame [B] [Z]

née le 3 Mai 1991 à [Localité 14]

[Adresse 3]

[Localité 11] (Martinique)

représentée et assistée de M^e Patricia RIQUE-SEREZAT de la SELARL SELARL RIQUE-SEREZAT THEUBET, avocat au barreau du Havre

CREDIT MUTUEL HOTEL DE VILLE

RCS du Havre 333 502 847

[Adresse 5]

[Localité 10]

représenté et assisté de M^e Pascal HUCHET de la SCP HUCHET DOIN, avocat au barreau du Havre

SARL DUCOURTIL EXPERTISE, exerçant sous le nom commercial 'AADÉNA'

RCS de [Localité 20] 422 579 888

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Carole BONVOISIN de la SELARL BESTAUX BONVOISIN MATRAY, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e Damien JOST, avocat au barreau de Paris

SCP [G] [L] et Pierre LEMONNIER

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-GREGOIRE LECLERC, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e Nicolas CHATAIGNIER, avocat au barreau du Havre

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 15 octobre 2025 sans opposition des avocats devant M^me Magali DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 15 octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 17 décembre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE

Par acte authentique dressé le 13 août 2016 par Me [W] [V] [F], notaire associé de la Scp [W] [V] [F] et [G] [L], Mme [M] [Y] a vendu à Mme [B] [Z] une chambre, constituant le lot n°146 dans l’immeuble en copropriété dénommé Ilot 61 et situé [Adresse 4]. Y a été annexé un certificat de volume établi le 29 septembre 2015 par la Sarl Ducourtil Expertise, exerçant sous l’enseigne Aadéna, mentionnant un volume de ce lot égal à un total de 23,02 m3.

Le prix de 26 950 euros a été financé au moyen d’un prêt de 31 650 euros souscrit par Mme [Z] auprès de la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 19] Hôtel de Ville.

Le 27 juillet 2017, le Cabinet Normand d’Expertise exerçant sous l’enseigne Diagamter, mandaté par Mme [Z], a mesuré un volume en surface habitable de 14,72 m3 et un volume hors surface habitable de 9,02 m3.

Par actes d’huissier de justice des 23 et 27 avril 2018, Mme [Z] a fait assigner Mme [Y] et la Caisse de Crédit Mutuel devant le tribunal judiciaire du Havre, aux fins de nullité des contrats de vente et de prêt et aux fins de restitution du prix de vente.

Par exploits des 3 septembre 2018 et 22 septembre 2020, Mme [Y] a fait appeler en garantie respectivement la Sarl Ducourtil Expertise et la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier, notaires associés.

Par acte d’huissier de justice du 16 juin 2021, la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier a fait assigner la Sarl Ducourtil Expertise exerçant sous le nom commercial Aadéna aux fins de garantie.

Ces instances ont été jointes.

Par jugement contradictoire du 14 mars 2024, le tribunal a :

— prononcé la nullité du contrat de vente dressé par acte authentique du 13 août 2016 en l’étude de Me [U], notaire associé de la Scp [W] [V] [F] et [G] [L], portant sur le lot n°146 d’un immeuble en copropriété dénommé Ilot 61, situé au [Adresse 16], cadastré section [Cadastre 17], pour une contenance de 13a 20ca,

— constaté en conséquence que Mme [M] [Y] est restée propriétaire du bien immobilier susdit,

— condamné Mme [B] [Z] à restituer le bien immobilier susdit à Mme [M] [Y],

— condamné Mme [M] [Y] à restituer à Mme [B] [Z] la somme de 26 950 euros au titre du prix de vente,

— condamné Mme [M] [Y] à payer à Mme [B] [Z] les sommes de :

. 1 030 euros au titre des taxes foncières des années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021,

. 4 793,22 euros au titre des frais notariés,

. 2 018,71 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2022,

. 548,48 euros au titre des frais d’assurances, arrêtées au mois d’avril 2022,

— prononcé la nullité du contrat de prêt souscrit par Mme [B] [Z] auprès de la Caisse de Crédit Mutuel selon acte authentique du 13 août 2016,

— condamné Mme [B] [Z] à restituer à la Caisse de Crédit Mutuel le montant du prêt, dont il conviendra de déduire la partie en capital des échéances déjà versées,

— condamné Mme [M] [Y] à payer :

. à Mme [B] [Z] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

. à la société Ducourtil Expertise la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

. à la Caisse de Crédit Mutuel la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que le notaire rédacteur de l’acte de vente a commis une faute engageant sa responsabilité,

— condamné la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier à relever et garantir Mme [M] [Y] des condamnations prononcées contre elle au titre de la rémunération du notaire (2 320,67 euros) et au titre de l’article 700 du code de procédure civile tel que susvisé,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné [M] [Y] aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 2 mai 2024, Mme [Y] a formé un appel contre ce jugement.

EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 8 octobre 2025, Mme [M] [Y] demande de voir en application des articles 1110, 1147, et 1382 tels qu’en vigueur à la date du 13 août 2016, 549 et 550, du code civil, 1961 du code général des impôts, 9, 700, 780 à 807, et 907 du code de procédure civile :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire du Havre du 14 mars 2024 en ce qu’il a : . prononcé la nullité du contrat de vente dressé par acte authentique le 13 aout 2016 en l’étude de Me [U], notaire associé de la société civile professionnelle [W] [V] [F] et [G] [L], portant sur le lot n°146 d’un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 18], situé au [Adresse 16], cadastré section [Cadastre 17], pour une contenance de 13a 20ca,

. constaté en conséquence que Mme [M] [Y] est restée propriétaire du bien immobilier susdit,

. condamné Mme [B] [Z] à restituer le bien immobilier susdit à Mme [M] [Y],

. condamné Mme [M] [Y] à restituer à Mme [B] [Z] la somme de 26 950 euros au titre du prix de vente,

. condamné Mme [M] [Y] à payer à Mme [B] [Z] les sommes de :

* 1 030 euros au titre des taxes foncières de 2017 à 2021,

* 4 793,22 euros au titre des frais notariés,

* 2 018,71 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2022, * 548,48 euros au titre des frais d’assurance, arrêtés au mois d’avril 2022,

. prononcé la nullité du contrat de prêt souscrit par Mme [B] [Z] auprès de la Caisse de Crédit Mutuel selon acte authentique du 13 août 2016,

. condamné Mme [B] [Z] à restituer à la Caisse de Crédit Mutuel le montant du prêt dont il conviendra de déduire la partie en capital des échéances déjà versées,

. condamné Mme [M] [Y] à payer :

* à Mme [Z] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* à la société Ducourtil Expertise la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* à la Caisse de Crédit Mutuel la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier à relever et garantir Mme [Y] des condamnations prononcées contre elle au titre de la rémunération du notaire (2 320,67 euros) et au titre de l’article 700 du code de procédure civile tel que susvisé,

. débouté Mme [Y] de ses demandes plus amples ou contraires,

. condamné Mme [Y] aux dépens de l’instance ;

statuant à nouveau,

à titre principal,

— débouter la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier et Mme [Z] de l’intégralité de leurs demandes,

— débouter la Caisse de Crédit Mutuel, la Sarl Ducourtil Expertise, et la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier de toutes leurs demandes,

— condamner Mme [Z] au paiement d’une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens ;

à titre subsidiaire, en cas de confirmation de l’annulation de la vente,

— ordonner les restitutions réciproques de l’appartement et du prix de vente,

— condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 25 592 euros au titre des loyers perçus, somme à parfaire,

— condamner la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier et la Sarl Ducourtil Expertise in solidum à lui devoir garantie de l’intégralité des condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

— condamner la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier et la Sarl Ducourtil Expertise in solidum à lui verser les sommes suivantes :

. 10 780 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice résultant de la perte de chance de ne pas contracter avec Mme [Z],

. 2 320,67 euros au titre de l’indemnisation des émoluments relatifs à l’acte authentique du 13 août 2016,

. 60 euros au titre de l’indemnisation de la facture de la Sarl Ducourtil Expertise,

— débouter Mme [Z], la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier, la Caisse de Crédit Mutuel, et la Sarl Ducourtil Expertise de leurs plus amples demandes,

— condamner la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier et la Sarl Ducourtil Expertise in solidum au paiement d’une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier et la Sarl Ducourtil Expertise aux entiers dépens.

A titre principal, elle fait valoir que l’acte de vente est exempt de toute erreur, vice du consentement ; que le caractère non décent du logement n’est pas établi ; qu’en effet, le tribunal s’est contenté de la lecture de deux certificats contradictoires pour dire qu’ils étaient concordants sans aucune vérification de la réalité, ni justification des modes d’établissement de ces mesures ; que le notaire a qualifié le volume de 23,02 m3 comme habitable dans son acte qui a force probante jusqu’à inscription de faux laquelle n’a pas été formée à l’encontre de celui-ci ; que l’acquéreur a visité les lieux et pris connaissance du certificat et des termes de l’acte de vente sans que cela ne pose difficulté.

Elle ajoute qu’il est impossible de connaître la consistance réelle actuelle du logement, Mme [Z] s’appuyant sur un certificat établi postérieurement à la vente et unilatéralement ; que cette dernière doit prouver l’erreur alléguée de mesurage au moyen d’une expertise judiciaire et, à défaut, être déboutée ; que ses développements sur la reconnaissance d’une erreur dans ses conclusions de première instance ont été faits dans le cadre de ses demandes subsidiaires en garantie.

Elle reproche également au tribunal de ne pas avoir caractérisé en quoi le caractère décent du logement était pour Mme [Z] une condition déterminante de son acquisition ; que l’acte de vente ne mentionne pas la volonté claire de Mme [Z] d’acheter ce bien pour le louer dans le cadre d’un bail d’habitation classique ; qu’en réalité celle-ci peut le louer, ce qu’elle fait en Airbnb, de sorte que la rentabilité économique qu’elle en attendait pour rembourser son prêt n’est pas affectée ; que dès lors, l’erreur sur la possibilité de mise en location classique n’était pas déterminante de son consentement.

A titre subsidiaire, en cas d’annulation de la vente, elle avance que sa demande de restitution des loyers perçus à hauteur de 25 592 euros depuis le 27 juillet 2017, date de la connaissance par Mme [Z] de la prétendue erreur de mesurage, n’est pas nouvelle car il s’agit d’une demande reconventionnelle recevable en cause d’appel en application des articles 70 et 567 du code de procédure civile. Elle justifie sa demande par la mauvaise foi de Mme [Z] qui a continué à louer son logement alors qu’elle considérait qu’il n’était pas en l’état de l’être et qu’elle avait déjà engagé l’instance aux fins d’annulation de la vente. Elle ajoute que, malgré les demandes de son avocat, Mme [Z] n’a pas produit d’éléments sur ses revenus locatifs.

Elle expose que le montant de 4 793,22 euros réclamé par Mme [Z] au titre de la restitution des frais notariés n’est pas explicité et, qu’en application de l’article 1961 du code général des impôts en vigueur au jour de la vente, elle n’en est pas redevable dès lors qu’ils seront restitués par le Trésor public puisque l’annulation de la vente intervient par décision de justice.

Elle recherche la garantie de la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil pour manquement à ses devoirs de conseil et d’efficacité de l’acte reçu. Elle fait valoir que ses demandes indemnitaires ne sont pas nouvelles dans la mesure où les prétentions qu’elle a formulées en première instance et en cause d’appel tendent au même but : obtenir une indemnisation financière du fait de la reconnaissance d’une faute du notaire, peu importe la dénomination donnée à cette demande.

Elle reproche au notaire, professionnel de la transaction immobilière et devant être au fait de la législation et de ses conséquences, de ne pas l’avoir informée, d’une part, de la différence entre volume simple et volume habitable et, d’autre part, de l’imprécision du certificat de volume établi ; qu’au contraire, le notaire a pris l’initiative de qualifier de volume 'habitable’ le volume déterminé par la Sarl Ducourtil Expertise alors qu’existait un doute sur celui-ci et donc sur la possibilité de le louer ; que, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal qui a limité son indemnisation, son préjudice consiste en la perte de chance de ne pas contracter avec Mme [Z] et de vendre son bien à un autre acquéreur qu’elle évalue au minimum à 40 % à appliquer sur le prix de vente.

Elle répond à la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier que l’action en annulation de la vente intentée par Mme [Z] n’est que la conséquence du défaut de conseil du notaire, que le lien de causalité n’est pas contestable, et que son préjudice qui en découle est certain.

Elle recherche en outre la garantie de la Sarl Ducourtil Expertise pour avoir manqué à ses obligations contractuelles, ce qui a contribué à sa désinformation et à l’erreur entachant l’acte de vente. Elle estime que la Sarl Ducourtil Expertise, professionnelle investie d’une obligation de conseil, devait faire préciser à sa mandante la mission exacte qu’elle lui confiait et l’informer des implications en cause, notamment des différences entre volume simple et volume habituel d’un logement de petite surface et des conséquences juridiques afférentes ; que cette dernière, déjà saisie en novembre 2014 de la réalisation des diagnostics de performance énergétique et de l’état de l’installation électrique, ne peut pas soutenir ne pas avoir imaginé que le certificat de volume pouvait prendre place dans le cadre d’une opération de vente immobilière.

Elle répond à la Sarl Ducourtil Expertise qu’elle ne connaissait pas l’existence de ces deux types de volumes.

Par dernières conclusions notifiées le 25 septembre 2025, Mme [B] [Z] sollicite de voir en vertu des articles 1108, 1110 et suivants, du code civil dans sa rédaction antérieure :

— confirmer la décision entreprise, sauf en ce qui concerne le remboursement du capital du crédit et le montant des indemnités dues par Mme [Y],

— déclarer Mme [Y] irrecevable en sa demande de restitution des loyers qui constitue une demande nouvelle,

— débouter Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

subsidiairement,

— ordonner une expertise technique sur le calcul de la surface habitable du logement loi Carrez, sur le calcul du volume du logement et de son volume habitable,

— dire qu’elle devra restituer le montant du prêt, déduction faite de l’ensemble des mensualités versées,

— condamner Mme [Y] à lui verser les sommes suivantes :

. 1 718 euros au titre des taxes foncières de 2017 à 2024,

. 908 euros au titre des assurances de 2017 à 2024,

. 3 049,31 euros au titre des charges de copropriété de 2017 à 2024,

— débouter la Sarl Ducourtil Expertise de ses demandes,

— condamner Mme [Y] à lui verser la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, en plus de tous les dépens d’appel, et dire que ceux-ci pourront être recouvrés directement par M^e Patricia Rique-Serezat, conformément à l’article 699 du code précité.

Elle sollicite la nullité de la vente à titre principal pour erreur sur les qualités substantielles de la chose en application de l’article 1109 ancien du code civil. Elle fait valoir que sa volonté de louer la chambre dans le cadre des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 est entrée dans le champ contractuel comme il ressort des pages 23 et 39 de l’acte de vente ; que le critère de décence de ce logement destiné à la location a été déterminant de son consentement ; que si le volume total de cette chambre est de 23 m3, le volume habitable n’est que de 14,72 m3 et ne remplit pas les critères de décence pour la mise en location d’un logement prévus par l’article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 exigeant, pour un logement de moins de 9 m², un volume habitable au moins supérieur à 20 m3.

Elle ajoute que la seule indication d’un volume de 23,02 m3 dans le certificat de superficie établi par la Sarl Ducourtil Expertise a entraîné une confusion sur le volume habitable ; que c’est le notaire qui a précisé qu’il s’agissait d’un volume habitable ; que l’indication de la Sarl Ducourtil Expertise dans ses conclusions, selon laquelle ce certificat ne concernait que 'le seul volume, sans la moindre qualification technique (voire juridique) dudit volume.' , démontre que la surface mentionnée dans ce certificat n’était pas une surface habitable. Elle précise qu’elle n’était pas un professionnel de l’immobilier, ni du droit des baux d’habitation.

Elle estime que l’aveu judiciaire de Mme [Y], qui n’a pas contesté l’erreur de surface dans ses conclusions de première instance et a reconnu comme vrai le fait que le volume habitable était de 14,72 m3, s’impose au juge.

Elle répond à Mme [Y], qui remet en cause la valeur probante du recalcul du volume effectué unilatéralement par Diagamter, que le tribunal a à juste titre considéré que les deux mesurages non contradictoires étaient concordants sur la surface de volume ; que toutes les parties ayant reconnu que l’erreur concernait le caractère habitable du volume, le tribunal n’avait pas à statuer sur la question de la preuve du volume du bien immobilier ; qu’en tout état de cause le certificat de volume de la Sarl Ducourtil Expertise était inadéquat pour l’éclairer sur la surface habitable de la chambre.

Elle répond encore à Mme [Y], qui invoque la nécessité d’une demande en inscription de faux pour contester l’indication du volume de 23,02 m3 dans l’acte notarié, que le notaire n’a fait aucun mesurage et n’était pas présent lors de celui-ci, de sorte qu’une telle demande ne peut être formée contre l’acte.

Elle précise que, depuis qu’elle connaît la surface de son bien, elle ne peut plus le louer à titre de résidence principale, mais uniquement à titre saisonnier en Airbnb, afin de rembourser son prêt ; que cela lui engendrant un énorme surcroît de travail, elle y a mis fin en 2017 et durant les années suivantes après son départ de métropole.

Elle sollicite la nullité de la vente à titre subsidiaire pour absence de cause en application de l’article 1131 ancien du code civil, dès lors que l’économie du contrat qu’elle souhaitait est impossible du fait de l’absence de réunion des conditions de décence nécessaires pour la mise en location du bien acheté.

Elle demande l’actualisation des indemnités versées au titre des taxes foncières, des frais d’assurance, et des charges de copropriété qu’elle a réglés. S’agissant de la demande de restitution des loyers perçus formulée par Mme [Y], elle indique qu’elle est nouvelle et partant irrecevable en appel en application de l’article 564 du code de procédure civile et, le cas échéant, infondée car Mme [Y] ne prouve pas la mauvaise foi de l’acquéreur au moment de la conclusion du contrat, ni la réalité des loyers perçus.

Elle sollicite l’annulation du contrat de prêt, subséquente de l’annulation du contrat de vente, dont il était l’accessoire dans le cadre de l’opération économique commune d’achat du bien immobilier. Elle précise qu’à ce jour, le capital restant dû s’élève à 21 112,41 euros conformément au tableau d’amortissement versé aux débats ; que l’annulation du contrat de prêt est rétroactive de sorte qu’elle ne doit rembourser que le capital assorti des intérêts au taux légal, et non des intérêts contractuels.

Par dernières conclusions notifiées le 25 octobre 2024, la société Caisse de Crédit Mutuel [Localité 13] [Localité 15] Hôtel de Ville demande, en application des articles 1109 anciens et suivants du code civil, de :

— se voir donner acte qu’elle s’en rapporte à justice quant au bien-fondé ou non de la demande de nullité des contrats de vente et de prêt et qu’elle formule à nouveau sa demande de conservation des intérêts échus au titre de sa juste rémunération en cas de nullité des deux contrats ;

A) dans l’hypothèse d’une confirmation de la nullité des deux contrats :

— voir confirmer les dispositions du jugement prises au sujet des 'relations’ entre elle et les parties à l’acte de vente et reprises ci-dessous :

. prononce la nullité du contrat de prêt souscrit par Mme [B] [Z] auprès de la Caisse de Crédit Mutuel par acte authentique du 13 août 2016,

. condamne Mme [B] [Z] à restituer à la Caisse de Crédit Mutuel le montant du prêt dont il conviendra de déduire la partie en capital des échéances déjà versées,

. condamne Mme [M] [Y] à payer à la Caisse de Crédit Mutuel la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamne Mme [M] [Y] aux dépens de l’instance,

— voir condamner Mme [Y] au paiement d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens d’appel;

B) à l’inverse, si la cour d’appel décide de ne pas prononcer la nullité des deux contrats :

— voir condamner Mme [Z] au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel et de première instance.

Par dernières conclusions notifiées le 14 octobre 2025, la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier sollicite de voir :

— débouter Mme [Y] de son appel en ce qu’il est dirigé contre les chefs de dispositif du jugement l’ayant déboutée de demandes dirigées à l’encontre de la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire du Havre du 14 mars 2024 en ce qu’il a débouté Mme [Y] de ses demandes dirigées contre elle,

— déclarer irrecevables, au visa de l’article 564 du code de procédure civile, les demandes nouvelles de Mme [Y] tendant à la voir condamnée à lui payer

10 780 euros au titre d’une perte de chance, 2 320,67 euros au titre de l’indemnisation des émoluments de la vente, et 60 euros au titre de la facture de la Sarl Ducourtil Expertise, et, à titre subsidiaire, en débouter Mme [Y],

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

. dit que le notaire rédacteur de l’acte de vente a commis une faute engageant sa responsabilité et condamné la Scp [L] et Lemonnier à relever et garantir Mme [M] [Y] des condamnations prononcées contre elle au titre de la rémunération du notaire (2 320,67 euros) et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. débouté la Scp [L] et Lemonnier de sa demande subsidiaire tendant à voir condamner la société Ducourtil Expertise à la garantir des condamnations qui seraient d’aventure prononcées à son encontre en principal, intérêts, accessoires, dépens et frais irrépétibles,

. débouté la Scp [L] et Lemonnier de sa demande subsidiaire tendant à voir statuer, au stade de la contribution à la dette, sur la part contributive de chaque défendeur, en cas de condamnation in solidum contre plusieurs défendeurs,

. débouté la Scp [L] et Lemonnier de sa demande tendant à voir condamner Mme [M] [Y] et, à défaut, la société Ducourtil Immobilier, à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

statuant à nouveau et y ajoutant,

— débouter Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre,

à titre subsidiaire, en cas de condamnation prononcée à son encontre,

vu l’article 1382 de l’ancien code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et, subsidiairement, sur le fondement de l’article 1240 du code civil dans sa rédaction issue de cette ordonnance,

— condamner la Sarl Ducourtil Expertise à la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, accessoires, dépens et frais irrépétibles,

— si par extraordinaire une condamnation était prononcée in solidum entre plusieurs défendeurs, statuer, au stade de la contribution à la dette, sur l’éventuelle part contributive de chaque défendeur ;

en tout état de cause,

— confirmant le jugement de ce chef, débouter la Sarl Ducourtil Expertise de sa demande de garantie dirigée contre elle,

— déclarer irrecevable, au visa de l’article 564 du code de procédure civile, la demande nouvelle de la Sarl Ducourtil Expertise tendant à la voir condamner à lui payer une indemnité de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral et, à titre subsidiaire, en débouter celle-ci,

— rejeter plus généralement toutes les demandes formées par la Sarl Ducourtil Expertise contre elle,

— condamner Mme [Y] et, à défaut, la Sarl Ducourtil Expertise, à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [Y] ou, à défaut, toute autre partie succombante, au paiement des dépens.

Elle souligne que l’absence de motivation par Mme [Y] de sa demande de garantie dans les motifs de ses conclusions conduit à son rejet en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile.

Elle dénie toute responsabilité, dont les conditions ne sont pas démontrées. Elle fait valoir que la vérification du volume habitable du lot vendu ne conditionnait ni la validité, ni l’efficacité, de l’acte instrumenté ; que les parties n’ont pas érigé en condition de la vente l’existence d’un volume habitable d’au moins 20 m3, ce que Mme [Y] reconnaît ; que celle-ci ne peut lui reprocher les conséquences préjudiciables de ses propres déclarations, de sorte que le lien de causalité allégué n’existe pas ; que le notaire n’était pas tenu de vérifier l’exactitude du certificat de superficie ou de volume et ne pouvait pas suspecter que le professionnel mandaté pour réaliser le mesurage avait manqué à ses obligations ; que le seul recours de Mme [Y] doit être dirigé contre ce dernier.

Elle ajoute que Me [V] [F] a satisfait à ses obligations de conseil et d’efficacité en prenant le soin d’informer les parties sur la notion de logement décent et les conséquences du non-respect des critères fixés par le décret du 30 janvier 2002 dont il a reproduit littéralement les articles 1 à 6 dans son acte, en y consignant les déclarations de la venderesse sur le volume habitable de 23,02 m3, et en y annexant le certificat du professionnel ; que le préjudice pouvant être en lien avec un manquement du notaire à l’obligation d’information ou au devoir de conseil ne peut consister qu’en une perte de chance.

Elle précise que la restitution du prix de vente, de la rémunération du notaire (contrepartie d’un travail effectivement accompli), des frais notariés (droits de mutation et de publicité foncière) au regard de l’article 1961 alinéa 2 du code général des impôts, des charges de copropriété, des taxes foncières (charges des fruits de l’immeuble), et du coût de l’assurance (charge de celui qui a bénéficié de la jouissance du bien), ne constitue pas un préjudice indemnisable ; que seule une perte de chance aurait pu être indemnisée à la supposer démontrée.

Elle conclut à l’irrecevabilité des demandes nouvelles formées par Mme [Y] en cause d’appel tendant à l’indemnisation de sa perte de ne pas contracter avec Mme [Z] à hauteur de 10 780 euros, des émoluments relatifs à l’acte de vente de

2 320,67 euros, et de la facture de la Sarl Ducourtil Expertise de 60 euros. Elle expose que ces demandes ne tendent pas aux mêmes fins que la demande initiale en garantie, ne sont pas destinées à opposer une compensation, ou faire juger une question née de l’intervention d’un tiers ou de la survenance d’un fait nouveau, et ne sont pas l’accessoire, ni la conséquence ou le complément nécessaire de la demande originaire.

Elle fait valoir à titre subsidiaire que ces demandes sont mal fondées, aux motifs qu’elles ne sauraient être cumulées avec la demande initiale de garantie sauf à aboutir à un enrichissement sans cause ; que la demande au titre de la perte de chance de 40 % calculée sur le prix de vente tend en réalité à lui faire supporter la restitution du prix consécutive à l’annulation de la vente alors qu’il s’agit d’un préjudice non indemnisable ; que Mme [Y], qui récupérera son bien en cas d’annulation de la vente et pourra le revendre, n’a subi aucune perte de chance ; que les autres sommes réclamées correspondent à un préjudice entier et non à une perte de chance qui pourrait seule être indemnisée.

Elle recherche la garantie de la Sarl Ducourtil Expertise, professionnelle du diagnostic qui ne pouvait, ni ne devait, ignorer que le certificat de volume était requis dans la perspective d’une vente, ayant réalisé en novembre 2014 les diagnostics de performance énergétique et de l’installation électrique, et qui ne pouvait s’abstenir de s’interroger sur la règlementation applicable dans le cadre de l’exécution de sa prestation ; que le certificat de volume devait être utile, c’est-à-dire conforme à la règlementation applicable connue du diagnostiqueur, exempt de toute ambiguïté, et ne pas induire en erreur ; qu’il appartenait au besoin à la Sarl Ducourtil Expertise d’interroger sa cliente sur le cadre de sa mission et l’objectif poursuivi afin de pouvoir y satisfaire.

Elle conclut au rejet du recours en garantie présenté contre elle par la Sarl Ducourtil Expertise, Me [V] [F] n’ayant pas failli à ses obligations et la cause du présent litige étant l’erreur faite par la Sarl Ducourtil Expertise sur le volume qu’elle a apprécié in abstracto et non pas au regard du volume habitable requis par le décret du 30 janvier 2002 sur les caractéristiques du logement décent.

Elle indique enfin que la demande de la Sarl Ducourtil Expertise tendant à ce qu’elle soit condamnée à l’indemniser de son préjudice moral à concurrence de 3 000 euros est nouvelle et, partant irrecevable, car dirigée contre elle en cause d’appel et non plus uniquement contre Mme [Y] en première instance. Elle précise à titre subsidiaire que cette prétention est mal fondée aux motifs qu’elle n’a commis aucune faute ; que c’est Mme [Y] qui a attrait à l’instance la Sarl Ducourtil Expertise ; qu’il n’est justifié d’aucun abus de droit de sa part, ni du préjudice moral allégué, ni d’un lien de causalité.

Par dernières conclusions notifiées le 13 octobre 2025, la Sarl Ducourtil Expertise exerçant sous le nom commercial Aadéna demande de voir en application de l’article 1240 du code civil :

à titre principal,

— infirmer le jugement du 14 mars 2024 en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de condamnation à indemniser son préjudice moral,

— statuant à nouveau, condamner tout succombant à indemniser son préjudice moral via une somme forfaitaire de 3 000 euros,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

— débouter Mme [Y] et toutes les autres parties de leurs demandes à son encontre ;

à titre subsidiaire, y ajoutant,

— condamner Mme [Y], ainsi que la Scp [L] et Lemonnier, à la garantir de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ;

en tout état de cause, y ajoutant,

— condamner tout succombant à lui payer une somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile, outre les dépens, lesquels seront recouvrés par M^e Bonvoisin.

Elle conteste la mise en cause de sa responsabilité. Elle fait valoir que la preuve d’un mesurage erroné n’est pas rapportée ; que celle-ci ne peut être déduite du seul mesurage effectué par le cabinet Diagamter investi d’une prestation dont l’objet était différent ; que son certificat de volume ne se réfère pas aux dispositions légales et/ou règlementaires relatives au logement décent et partant à la notion de 'volume habitable’ ; qu’elle n’a jamais été chargée de déterminer un tel volume et s’est limitée à déterminer le volume in abstracto ; qu’un délai de près d’une année s’est écoulé entre le mesurage discuté et la vente ; qu’à défaut d’une demande ou de prescriptions particulières émanant de Mme [Y], elle n’avait aucune raison de calculer le volume en fonction des critères requis par la notion de logement décent ; que l’utilité du mesurage au regard du futur contrat de vente ne pouvait être apprécié que par le notaire instrumentaire informé de l’intention de louer de l’acquéreur.

Elle ajoute que la venderesse a personnellement déclaré qu’il existait un volume habitable supérieur au minimum légal, dénaturant gravement le certificat de volume du 29 septembre 2015 ; qu’à l’époque des faits, rien ne lui permettait de deviner les mobiles de sa cliente, propriétaire d’une autre chambre située en face qu’elle louait, qui savait pourtant distinguer depuis 2004 entre volume simple et volume habitable.

Elle avance qu’elle n’a pas à garantir les restitutions, effets de l’annulation du contrat de vente auquel elle n’a pas été partie, sous peine de contrevenir à l’effet relatif du contrat et de consacrer un enrichissement sans cause au profit du vendeur.

Elle ajoute qu’elle n’a pas davantage à garantir le notaire qui a effectué une analyse erronée du certificat de volume et a manqué à son devoir de conseil à l’égard des parties à la vente et à son devoir de vérification de l’efficacité de son acte sans avoir besoin de disposer de compétences techniques ; que celui-ci peut difficilement soutenir que le volume habitable n’est pas entré dans le champs contractuel et qu’il ignorait la finalité pratique de la vente.

Elle considère que cette carence du notaire a notamment porté atteinte de façon infondée à sa réputation professionnelle et à sa sinistralité car elle a été obligée de déclarer ce sinistre à son assureur.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 15 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de nullité du contrat de vente

1) Sur son bien-fondé

Selon l’article 1109 du code civil dans sa rédaction en vigueur au jour de la conclusion du contrat en cause, il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

L’article 1110 du même code dans sa rédaction en vigueur au jour de la conclusion du contrat énonce que l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

Elle n’est point une cause de nullité lorsqu’elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention.

En l’espèce, le contrat de vente du 13 août 2016 stipule aux pages 20 à 22, s’agissant du logement décent, que : 'Le vendeur déclare que les biens vendus répondent à la notion de décence telle que définie par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs et par le décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2002 pris pour l’application de l’article 187 de la loi numéro 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, obligeant le bailleur à remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

[…]

Afin d’informer plus précisément les parties sur la notion de décence, sont ci-après littéralement reproduits les articles 1 à 6 du décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains :

'Art. 1er. – Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.

[…]

Art. 4. – Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation.'.

[…]

Le vendeur déclare que le volume habitable des biens et droits immobiliers objets de la présente vente est de 23,02 m3 ainsi qu’il résulte d’un certificat de volume établi par la société ADENA en date du 29 septembre 2015 demeuré ci-annexé.'.

A la page 23, est précisée une superficie de 7,17 m² du lot n°146, qui a été mesurée par la société Aadéna le 16 juillet 2004.

Aux termes de son certificat de volume du 29 septembre 2015, le technicien de la Sarl Ducourtil Expertise a déclaré que le volume du lot n°146 appartenant à Mme [Y] était égal à : 'TOTAL : 23.02 m3'.

Mme [Z] remet en cause cette valeur en produisant un mesurage effectué par le cabinet Diagamter le 27 juillet 2017 arrêtant un volume en surface habitable de

14,72 m3 et un volume hors surface habitable de 9,02 m3.

Mme [Y] discute de la valeur probante de ce certificat établi unilatéralement et postérieurement à la vente.

Le volume total du lot n°146 est égal à 23,74 m3 selon ce document, soit une valeur très proche de celle retenue par la Sarl Ducourtil Expertise à 23,02 m3, ce qui exclut une modification de la consistance des lieux après la vente. Le 'TOTAL’ de

23,02 m3 se comprend comme le cumul du volume habitable et du volume non habitable, ces deux valeurs n’ayant pas été précisées par la Sarl Ducourtil Expertise.

Les deux mesurages réalisés se corroborent sur un volume total d’environ 23 m3 et ne justifient pas de faire procéder à un mesurage précis du volume habitable. En effet, il se déduit de la configuration de la chambre située sous les combles au dernier étage de l’immeuble, telle qu’apparaissant sur les clichés photographiques produits par l’appelante, ainsi que de sa surface de 7,17 m² non contestée par les parties, que le volume non habitable essentiellement localisé dans la hauteur des combles non aménagés dépasse 4 m3. L’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur au jour de la rédaction de l’acte de vente litigieux qui le vise, précise ainsi en ses alinéas 2 et 3 que : 'La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.'.

Le volume habitable aboutit au final à une valeur nécessairement moindre de 19 m3 (23 m3 ' 4 m3) qui est inférieure à celle de 20 m3 exigée par l’article 4 du décret précité du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Dès lors, Mme [Y] a induit en erreur Mme [Z] en lui vendant un logement décent, qualité substantielle de celui-ci à laquelle elle s’est expressément engagée, lequel en réalité s’avère ne pas l’être. Le consentement de Mme [Z] est vicié et justifie la nullité de cette vente, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens développés par les parties. La décision du tribunal ayant statué en ce sens sera confirmée.

2) Sur ses conséquences

L’annulation du contrat de vente emporte son anéantissement rétroactif et une obligation de restitution réciproque pour les parties lesquelles sont replacées dans la situation antérieure au contrat.

a) La restitution des loyers perçus

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 du même code énonce que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

L’article 567 du même code indique que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

En l’espèce, en première instance, Mme [Y] n’a pas sollicité la restitution des loyers perçus par Mme [Z] depuis 2017. Elle formule cette prétention seulement en cause d’appel à titre subsidiaire et non pas à titre reconventionnel, comme il ressort du dispositif de ses écritures.

L’article 567 ne s’applique donc pas.

Cette demande n’a pas pour but d’opposer une compensation, de faire écarter les prétentions adverses ou de faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. Elle ne s’analyse pas davantage comme l’accessoire, la conséquence, ou le complément nécessaire de ses demandes soumises au tribunal, lesquelles tendaient uniquement au débouté de Mme [Z] et à la condamnation de celle-ci au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive et de frais irrépétibles.

Enfin, cette demande ne tend pas aux mêmes fins que ces prétentions présentées en première instance.

Elle est donc irrecevable.

b) Les autres restitutions

Le lot n°146 sera restitué à Mme [Y]. En contrepartie, Mme [Z] est légitime à solliciter la condamnation de celle-ci à lui rembourser le prix de vente de

26 950 euros.

Le jugement ayant statué en ce sens sera confirmé.

Mme [Z] est également bien fondée à obtenir le remboursement :

— des taxes foncières d’un montant justifié de 1 718 euros de 2017 à 2024 inclus,

— des charges de copropriété qu’elle justifie avoir réglées de 2017 à 2024 inclus pour un montant total non contesté de 3 049,31 euros,

— des frais d’assurance d’un montant justifié de 548,48 euros du 20 décembre 2017 au 28 avril 2022. Le règlement des échéances postérieures n’est pas démontré.

L’article 1961 du code général des impôts énonce que les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière lorsqu’elle tient lieu de ces droits et la contribution prévue à l’article 879, ne sont pas sujets à restitution dès l’instant qu’ils ont été régulièrement perçus sur les actes ou contrats ultérieurement révoqués ou résolus par application des articles 954 à 958, 1224 à 1230, 1304 et 1304-7, 1654 et 1659 du code civil.

En cas de rescision d’un contrat pour cause de lésion, ou d’annulation d’une vente pour cause de vices cachés et, au surplus, dans tous les cas où il y a lieu à annulation, les impositions visées au premier alinéa perçues sur l’acte annulé, résolu ou rescindé ne sont restituables que si l’annulation, la résolution ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée.

L’annulation, la révocation, la résolution ou la rescision prononcée, pour quelque cause que ce soit, par jugement ou arrêt, ne donne pas lieu à la perception du droit proportionnel d’enregistrement et de la contribution prévue à l’article 879.

Il s’en déduit que la répétition des droits d’enregistrement d’un acte annulé judiciairement peut être réclamée auprès de l’administration fiscale et n’est pas due par le vendeur.

Il résulte du relevé de compte du 1er avril 2017 de la Scp Y. [V] [F] et P. [L] que les droits d’enregistrement s’élèvent à 1 592,11 euros (17 euros +

1 558 euros + 17 euros + 0,07 euros + 0,04 euros). Mme [Y] n’en est pas redevable. En revanche, Mme [Z] justifie avoir versé la somme de 3 201,11 euros au titre des émoluments et frais notariés (76,12 euros + 53,95 euros + 24,32 euros + 2 320,67 euros + 362,94 euros + 363,11 euros), que sa venderesse sera condamnée à lui payer.

Les montants retenus par le tribunal seront infirmés, à l’exception de celui relatif aux frais d’assurance de 548,48 euros qui sera confirmé.

Sur la demande de nullité du contrat de prêt

Le prêt conclu le 10 août 2016 par Mme [Z] avec la Caisse de Crédit Mutuel était destiné à financer le contrat principal de vente conclu avec Mme [Y]. L’annulation de ce dernier entraîne l’annulation de plein droit du premier qui était son accessoire.

Cette nullité du prêt a pour conséquence de remettre les parties dans leur situation antérieure. La banque a donc perdu les intérêts conventionnels auxquels elle avait droit et ne peut réclamer leur conservation au titre de sa juste rémunération.

Mme [Z] sera donc condamnée à lui restituer le capital prêté duquel sera déduit le montant des mensualités remboursées. La décision du tribunal qui a prévu la déduction de la partie en capital des échéances déjà versées sera infirmée.

Sur les recours en garantie de Mme [Y]

1) Contre la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier

La responsabilité civile professionnelle du notaire pour les actes accomplis dans l’exercice de sa mission est une responsabilité quasi-délictuelle fondée sur l’article 1240 du code civil, selon lequel tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

Il appartient à celui qui met en cause la responsabilité du notaire d’apporter la preuve d’une faute de ce dernier, de son dommage direct, certain, et actuel et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

En outre, le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur le contenu et la portée de l’acte auquel il prête son concours. Il lui incombe de démontrer qu’il a rempli cette obligation.

En l’espèce, Mme [Y] a articulé ses moyens au soutien de son recours en garantie dans le corps de ses écritures à partir de la page 11.

Le moyen contraire de la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier est donc infondé.

Ont été insérées dans l’acte de vente, instrumenté par Me [V] [F], les clauses spécifiées dans les développements ci-dessus selon lesquelles la venderesse déclare que :

— le bien immobilier vendu répond à la notion de décence définie par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002,

— le volume habitable de ce bien est de 23,02 m3.

Or, il est constant que le volume indiqué dans le certificat de la Sarl Ducourtil Expertise n’a pas été pas qualifié de 'volume habitable', mais de volume 'Total'.

A la page 37 de son acte, Me [V] [F] a précisé que l’objet du prêt portait sur l''Achat d’un appartement d’une surface habitable de 13 m² comprenant 1 pièce à titre de résidence principale d’un locataire', mention stipulée aux pages 1 et 3 de l’offre de crédit immobilier annexée à l’acte.

Il avait donc pleinement connaissance de l’intention de Mme [Z] de louer le bien immobilier, objet de la vente à réitérer, à titre permanent, et non pas à titre saisonnier, laquelle constituait un élément déterminant de son consentement. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle, d’une part, il a inséré dans son acte les dispositions relatives au logement décent défini notamment par la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs et, d’autre part, a qualifié à la page 22 le volume d''habitable', ne se contentant pas de retranscrire mot pour mot le contenu du certificat du 29 septembre 2015 qui ne visait qu’un volume 'Total'.

Comme indiqué ci-dessus, les dispositions de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002, reprises à la page 21, visaient les caractéristiques du logement décent, précisément pour la chambre mise en vente, celle d''un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.'.

Professionnel en matière immobilière et tenu de s’assurer de l’efficacité de son acte qui visait les exigences légales et règlementaires du logement décent, Me [V] [F] ne pouvait que constater le manque de précision du volume indiqué dans le certificat établi par la Sarl Ducourtil Expertise. Il lui incombait de solliciter celle-ci pour lui demander de qualifier le volume total ainsi renseigné.

Il lui appartenait en outre d’en informer Mme [Y], venderesse, et de lui conseiller le cas échéant de solliciter la réalisation d’un mesurage du volume habitable par un autre professionnel, ce qu’il ne démontre pas avoir fait.

La faute de Me [V] [F] dans son obligation de vérification et d’efficacité de son acte est à l’origine directe de l’erreur commise par Mme [Z] sur les qualités essentielles du bien qu’elle achetait, déclaré 'logement décent’ et, partant, de l’annulation ensuite prononcée de l’acte de vente conclu avec Mme [Y].

Ce manquement engage la responsabilité civile professionnelle de la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier.

L’incidence de la faute commise par Me [V] [F] dans son devoir d’information et de conseil à l’égard de la venderesse sera examinée dans les développements ci-dessous consacrés aux demandes indemnitaires de Mme [Y] invoquant notamment un préjudice de perte de chance.

La Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier ne saurait s’exonérer de sa responsabilité en faisant peser sur la venderesse les conséquences de 'ses déclarations’ expresses dans l’acte de vente que le notaire a lui-même rédigé, notamment au vu du certificat imprécis de la Sarl Ducourtil Expertise, et dont il devait garantir l’efficacité. Une faute de Mme [Y] ne peut pas être tirée du fait qu’elle est aussi propriétaire d’une chambre voisine qu’elle loue à des étudiants. La Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier ne peut pas davantage se dédouaner par l’insertion faite par le notaire dans l’acte qu’il instrumentait des dispositions du décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent. Comme l’a justement souligné le tribunal, il appartenait à Me [V] [F] de vérifier les déclarations de Mme [Y] sur les caractéristiques du bien immobilier à vendre au regard du certificat de volume qu’elle lui présentait, d’autant plus qu’il connaissait l’intention future de Mme [Z] de le louer.

La Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier sera donc condamnée à garantir Mme [Y] des condamnations prononcées ci-dessus contre elle au bénéfice de Mme [Z], à l’exception de celle portant sur la restitution du prix de vente. En effet, la restitution du prix consécutive à l’annulation d’un contrat de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable, à la réparation duquel un notaire peut être condamné.

En revanche, les condamnations prononcées au titre du remboursement des charges de copropriété, des taxes foncières, des frais d’assurance, des émoluments et des frais notariés acquittés par l’acquéreur ne constituent pas des restitutions consécutives à l’annulation du contrat de vente, mais présentent un caractère indemnitaire donnant lieu à garantie de la part du tiers responsable.

La décision du tribunal ayant limité l’objet de la garantie à la somme de

2 320,67 euros sera infirmée.

2) [Localité 12] la Sarl Ducourtil Expertise

Aux termes de l’article 1147 du code civil en vigueur au jour du contrat conclu entre Mme [Y] et la Sarl Ducourtil Expertise, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, l’ordre de mission du 28 septembre 2015 visé dans le certificat de volume du 29 septembre 2015 n’est pas versé aux débats. La facture de la Sarl Ducourtil Expertise du 30 septembre 2015 de 60 euros vise seulement l’établissement d’un 'Certificat de Volume d’une pièce'.

Aucun élément confortant une mission spécifique de mesurage du volume habitable confiée à la Sarl Ducourtil Expertise ne peut être tiré de ces deux écrits.

Aucune inexécution ou mauvaise exécution de son obligation contractuelle de mesurage du volume du lot n°146 par la Sarl Ducourtil Expertise n’est caractérisée par Mme [Y] qui ne vise pas la/les norme(s) en vigueur et/ou les règles de l’art que cette dernière aurait enfreintes. De plus, il a été vu dans les développements ci-dessus que le volume total qu’elle a arrêté était très proche de celui retenu par le cabinet Diagamter, de sorte qu’il n’était pas erroné. Enfin, comme avancé justement par la Sarl Ducourtil Expertise, Mme [Y] a acquitté la facture précitée sans la moindre objection.

Mme [Y] ne démontre pas davantage que la Sarl Ducourtil Expertise aurait manqué à son obligation de conseil. Elle n’établit pas que, lorsqu’elle l’a investie de sa mission le 28 septembre 2015, elle lui a indiqué qu’elle l’était en vue d’une vente de ce lot et/ou de sa possible mise en location. Aucune mention quant à ce projet et/ou aux caractéristiques d’un logement décent, notamment celle du volume habitable requis de 20 m3, ne figure sur les deux pièces produites. De plus, les diagnostics de performance énergétique et de l’état de l’installation intérieure d’électricité, documents obligatoires en cas de mise en vente d’un immeuble, contrairement au certificat de volume, l’ont été par la Sarl Ducourtil Expertise le 14 novembre 2014, soit plus de 10 mois avant, ce qui ne permettait pas à cette dernière d’avoir connaissance de l’intention de sa cliente de vendre à la date du 28 septembre 2015.

En définitive, les conditions de la responsabilité contractuelle de la Sarl Ducourtil Expertise ne sont pas réunies. Mme [Y] sera déboutée de son recours en garantie dirigé contre elle. La décision du tribunal ayant statué en ce sens sera confirmée.

Sur les demandes indemnitaires formées par Mme [Y]

1) Contre la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier

Les dispositions des articles 564 à 567 du code de procédure civile ont été spécifiées ci-dessus.

En l’espèce, en première instance, Mme [Y] a uniquement sollicité la condamnation de la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier à la garantir des condamnations prononcées contre elle au profit de Mme [Z]. Ce n’est qu’en cause d’appel qu’elle formule en outre une demande de condamnation de la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier à l’indemniser de la perte de chance qu’elle estime avoir subie de ne pas contracter avec Mme [Z] à hauteur de 10 780 euros (40 % du prix de vente), des émoluments pour l’établissement de l’acte de vente de 2 320,67 euros, et de la facture de la Sarl Ducourtil Expertise de 60 euros.

Ces prétentions de Mme [Y] tendent à la même fin : obtenir une indemnisation au final de ses préjudices par la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier.

La demande nouvelle présentée en appel par Mme [Y] est donc recevable.

Comme jugé ci-dessus, Me [V] [F] a failli dans son obligation de conseil et d’information à l’égard de Mme [Y].

Toutefois, ce manquement n’est pas à l’origine de la perte de chance alléguée par Mme [Y] dès lors qu’en raison de l’annulation de la vente, celle-ci n’a en définitive pas conclu avec Mme [Z].

Sa réclamation afférente sera donc rejetée.

Par ailleurs, Mme [Y] sera garantie par la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier de sa condamnation au paiement à Mme [Z] des émoluments et des frais notariés.

Elle ne peut donc pas en demander l’indemnisation une seconde fois à peine d’enrichissement sans cause.

Enfin, la prestation contractuelle de la Sarl Ducourtil Expertise a été exécutée conformément à la mission qui lui avait été confiée par Mme [Y], qui doit en supporter la charge finale.

En définitive, Mme [Y] sera déboutée de toutes ses demandes indemnitaires.

2) [Localité 12] la Sarl Ducourtil Expertise

Aucune faute contractuelle de la Sarl Ducourtil Expertise n’est caractérisée.

En conséquence, Mme [Y] sera déboutée de ses demandes de dommages et intérêts.

Sur le recours en garantie de la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier contre la Sarl Ducourtil Expertise

Les dispositions de l’article 1240 du code civil ont été spécifiées dans les développements ci-dessus.

Le tiers à un contrat peut engager la responsabilité délictuelle de l’un des cocontractants s’il prouve que le manquement contractuel de celui-ci lui a causé un dommage.

En l’espèce, pour les motifs indiqués ci-dessus, la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier ne démontre pas la faute de la Sarl Ducourtil Expertise dans l’exécution de ses obligations contractuelles à l’égard de Mme [Y].

Elle sera donc déboutée de son recours en garantie. La décision du tribunal ayant statué en ce sens sera confirmée.

Sur la demande indemnitaire de la Sarl Ducourtil Expertise pour préjudice moral

1) Sur sa recevabilité à l’égard de la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier

Les dispositions des articles 564 à 567 du code de procédure civile ont été explicitées ci-dessus.

En l’espèce, devant le tribunal, la Sarl Ducourtil Expertise a formulé une demande de dommages et intérêts pour réparer son préjudice moral uniquement à l’encontre de Mme [Y].

En cause d’appel, elle forme cette prétention contre la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier à titre principal. Celle-ci s’analyse en une demande reconventionnelle qui se rattache à la demande initiale de la Sarl Durcourtil Expertise par un lien suffisant conformément à l’article 70 du code de procédure civile.

Cette demande nouvelle en appel est donc recevable.

2) Sur son bien-fondé

La Sarl Ducourtil Expertise invoque un dommage moral sans le justifier par des pièces, telles que la déclaration de sinistre qu’elle prétend avoir faite auprès de son assureur, et/ou les échéanciers de ses cotisations d’assurance montrant leur augmentation depuis, ou encore toute pièce prouvant l’atteinte à sa réputation professionnelle.

Elle sera donc déboutée de sa réclamation.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions sur les dépens et les frais de procédure, la charge finale de ces frais fondés sur l’article 700 du code de procédure civile reposant sur la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier.

Partie perdante au final, Mme [Y] sera condamnée aux dépens d’appel, avec bénéfice de distraction au profit des avocats qui en font la demande.

Il est équitable de la condamner également à payer à Mme [Z], la Sarl Ducourtil Expertise, et la Caisse de Crédit Mutuel, chacune, la somme de 2 500 euros au titre de leurs frais non compris dans les dépens exposés pour cette procédure d’appel.

Les demandes présentées par les autres parties à ce titre seront rejetées.

Enfin, la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier sera condamnée à garantir Mme [Y] des condamnations ci-dessus prononcées contre elle.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— condamné Mme [M] [Y] à payer à Mme [B] [Z] les sommes de :

. 1 030 euros au titre des taxes foncières des années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021,

. 4 793,22 euros au titre des frais notariés,

. 2 018,71 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2022,

— condamné Mme [B] [Z] à restituer à la Caisse de Crédit Mutuel le montant du prêt, dont il conviendra de déduire la partie en capital des échéances déjà versées,

— condamné la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier à relever et garantir Mme [M] [Y] des condamnations prononcées contre elle au titre de la rémunération du notaire (2 320,67 euros),

L’infirme de ces chefs,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [M] [Y] à payer à Mme [B] [Z] les sommes suivantes :

—  1 718 euros au titre des taxes foncières de 2017 à 2024 inclus,

—  3 049,31 euros au titre des charges de copropriété réglées de 2017 à 2024 inclus,

—  3 201,11 euros au titre des émoluments et des frais notariés,

Déclare Mme [M] [Y] irrecevable en sa demande de paiement par Mme [P] [Z] de la somme de 25 592 euros en restitution des loyers perçus,

Condamne Mme [P] [Z] à restituer à la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 13] [Localité 15] Hôtel de Ville le capital prêté duquel sera déduit le montant des mensualités remboursées,

Condamne la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier à garantir Mme [M] [Y] des condamnations prononcées contre elle au profit de Mme [B] [Z], à l’exception de celle portant sur la restitution du prix de vente,

Déclare Mme [M] [Y] recevable en ses demandes de condamnation de la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier à l’indemniser à hauteur des sommes de 10 780 euros, 2 320,67 euros, et 60 euros, mais l’en déboute,

Déclare la Sarl Ducourtil Expertise recevable en sa demande de condamnation de tout succombant au paiement d’une indemnité de 2 500 euros en réparation de son préjudice moral, mais l’en déboute,

Condamne Mme [M] [Y] à payer à Mme [B] [Z], la Sarl Ducourtil Expertise, et la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 13] [Localité 15] Hôtel de Ville, chacune, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Déboute les parties du surplus des demandes,

Condamne Mme [M] [Y] aux dépens d’appel, avec bénéfice de distraction au profit de M^e Patricia Rique-Serezat et de M^e Bonvoisin, avocats, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la Scp [G] [L] et Pierre Lemonnier à garantir Mme [M] [Y] des condamnations prononcées contre elle au titre des dépens d’appel et des frais irrépétibles d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,