RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 10 AVRIL 2025

(n° , 33 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04920 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CHJE7

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 18 Novembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL – RG n° 21/00050

APPELANTE

S.C.I. DES BORDS DE SEINE

[Adresse 13]

[Localité 28]

représentée par M^e Patrick CHABRUN de l’AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R009

INTIMÉ ET APPELANT INCIDENT

IDFM (ILE-DE-FRANCE MOBILITÉS)

[Adresse 16]

[Localité 23]

représenté par M^e Jonathan AZOGUI de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 1]

[Localité 27]

représentée par Monsieur [X] [Z], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Mars 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Dans le cadre de l’aménagement d’une voie de bus en site propre « T Zen 5 » dans les villes de [Localité 39] et de [Localité 32] dont Ile-de-France Mobilités (IDFM) est le maître d’ouvrage, une enquête parcellaire a été menée du 02 au 19 décembre 2019.

Par arrêté inter-préfectoral du 16 décembre 2016, prorogé le 5 octobre 2021, le projet « T Zen 5 » a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique au profit du Syndicat des transports d’Ile-de-France (STIF), désormais dénommé Ile-de-France Mobilités (IDFM), en vue de la réalisation d’une voie de bus.

Au terme d’un arrêté préfectoral du 16 octobre 2020, les parcelles et droits réels nécessaires à la réalisation du projet « T Zen 5 » et situés sur la ville de [Localité 39] ont été déclarés cessibles au profit de IDFM, parmi lesquelles la parcelle cadastrée G n°[Cadastre 10] d’une superficie de 430 m².

L’ordonnance d’expropriation n’a pas été rendue.

La parcelle cadastrée G n°[Cadastre 10] est située en zone UFi, zone affectée à l’accueil d’activités économiques excluant l’habitat nouveau. Il s’agit d’une parcelle issue d’une division du 24 juillet 2020 de la parcelle originelle G n°[Cadastre 19] d’une superficie totale de 5.619 m² en deux parcelles, à savoir la parcelle cadastrée G n°[Cadastre 10] (dans l’emprise) et la parcelle cadastrée G n°[Cadastre 11] (hors emprise). La parcelle dans l’emprise est en nature de terrain, de forme étroite et rectangulaire. Elle supporte une rampe d’accès menant au parking sous-terrain de l’ensemble immobilier à usage d’activité situé sur la parcelle contiguë.

Est notamment concernée par l’opération la SCI des Bords de Seine, en tant que propriétaire du terrain sis [Adresse 12] à [Localité 39], sur la parcelle cadastrée G n°[Cadastre 10].

Faute d’accord sur l’indemnisation, IDFM a saisi le juge de l’expropriation de Créteil par une requête du 18 mai 2021 et reçue par le greffe le 21 mai 2021.

Par jugement contradictoire du 18 novembre 2022, après transport sur les lieux le 19 octobre 2021, le juge de l’expropriation de Créteil a :

Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 19 octobre 2021 ;

Fixé la date de référence au 22 décembre 2020 ;

Retenu la méthode d’évaluation globale par comparaison ;

Retenu une valeur unitaire de 250 euros/m² avant abattement ;

Retenu un abattement de 20% pour encombrement ;

Retenu un prix unitaire de 5.000 euros par emplacement de parking ;

Fixé l’indemnité due par IDFM à la SCI des Bords de Seine au titre de la dépossession du bien situé [Adresse 5] à [Localité 39] à la somme de 339.905 euros ;

Précisé que cette indemnité totale de dépossession foncière se décompose de la manière suivante :

Indemnité principale : 86.000 euros (200 euros/m² × 430 m²)

Indemnité de remploi : 9.600 euros

Indemnité pour reconstitution des équipements en emprise : 239.305 euros

Indemnité pour frais d’architecte : 5.000 euros ;

Rejeté toutes les autres demandes des parties ;

Condamné IDFM à payer à la SCI des Bords de Seine la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné IDFM aux dépens ;

La SCI des Bords de Seine a interjeté appel du jugement le 22 décembre 2022 par LRAR sur le montant de l’indemnité de dépossession, sa décomposition et le rejet de ses autres demandes. Elle critique le prix unitaire alloué, l’absence d’indemnisation du bâtiment en emprise et sollicite l’indemnisation des frais de reconstitution des équipements en emprise, avec désignation d’un expert.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ adressées au greffe le 14 mars 2023 par la SCI des Bords de Seine, notifiées le 27 mars 2023 (AR intimé le 28 mars 2023 et AR CG non daté), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Déclarer la SCI des Bords de Seine recevable et fondée en son appel ;

Réformer le jugement rendu le 18 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil sur les dispositions contestées,

En conséquence,

Infirmer le jugement rendu le 18 novembre 2022 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’il a retenu en indemnité principale d’un montant de 86.000 euros et 9.600 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité pour reconstitution des équipements en emprise à la somme de 293.305 euros ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a omis d’indemniser le bâtiment en emprise ;

Confirmer ledit jugement pour le surplus.

En tant que de besoin avant dire droit,

Vu les dispositions de l’article R.322-1 du code de l’expropriation en son deuxième alinéa,

Ordonner une expertise au titre de l’indemnité accessoire de reconstitution des équipements en emprise

Désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission :

De prendre connaissance des pièces produites par les parties sur ce poste et notamment les pièces produites aux présentes, 25 : étude d’architecte de la SCI des Bords de Seine et 26 : étude IDFM,

Entendre les parties ainsi que tous sachants, se faire remettre tous documents utiles,

Donner un avis technique sur les projets présentés par la SCI des Bords de Seine et le contre-projet IDFM,

Donner un avis technique sur le coût des travaux de réaménagement pour chaque poste,

Fournir à la cour tous éléments techniques utiles à la solution du litige ;

Dire que les frais d’expertise seront à la charge de l’autorité expropriante IDFM ;

Et statuant à nouveau,

Fixer l’indemnité à revenir à la SCI des Bords de Seine à la somme de :

Indemnité principale :

Terrain : 430 m² × 660 euros/m² – 20% = 227.040 euros

Bâtiment : 120 m² × 900 euros/m² = 108.000 euros

Soit un total d’indemnité principale de 335.040 euros,

Indemnité de remploi : 34.504 euros,

Indemnité de reconstitution des équipements en emprise : 364.637,20 euros,

Indemnité pour frais d’architecte : (confirmation) 5.000 euros,

Article 700 du code de procédure civile :

Confirmation : 5.000 euros

En cause d’appel : 8.000 euros.

2/ adressées au greffe le 27 juillet 2023 par la SCI des Bords de Seine, notifiées le 02 août 2023 (AR intimé le 07 août 2023 et AR CG le 07 août 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Déclarer la SCI des Bords de Seine recevable et fondée en son appel ;

Réformer le jugement rendu le 18 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil sur les dispositions contestées,

En conséquence,

Infirmer le jugement rendu le 18 novembre 2022 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’il a retenu en indemnité principale d’un montant de 86.000 euros et 9.600 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité pour reconstitution des équipements en emprise à la somme de 293.305 euros ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a omis d’indemniser le bâtiment en emprise ;

Confirmer ledit jugement pour le surplus.

En tant que de besoin avant dire droit,

Vu les dispositions de l’article R.322-1 du code de l’expropriation en son deuxième alinéa,

Ordonner une expertise au titre de l’indemnité accessoire de reconstitution des équipements en emprise

Désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission :

De prendre connaissance des pièces produites par les parties sur ce poste et notamment les pièces produites aux présentes, 25 : étude d’architecte de la SCI des Bords de Seine et 26 : étude IDFM,

Entendre les parties ainsi que tous sachants, se faire remettre tous documents utiles,

Donner un avis technique sur les projets présentés par la SCI des Bords de Seine et le contre-projet IDFM,

Donner un avis technique sur le coût des travaux de réaménagement pour chaque poste,

Fournir à la cour tous éléments techniques utiles à la solution du litige ;

Dire que les frais d’expertise seront à la charge de l’autorité expropriante IDFM ;

Et statuant à nouveau,

Fixer l’indemnité à revenir à la SCI des Bords de Seine à la somme de :

Indemnité principale :

Terrain : 430 m² × 660 euros/m² – 20% = 227.040 euros

Bâtiment : 120 m² × 900 euros/m² = 108.000 euros

Soit un total d’indemnité principale de 335.040 euros,

Indemnité de remploi : 34.504 euros,

Indemnité de reconstitution des équipements en emprise : 564.637,20 euros,

Indemnité pour frais d’architecte : (confirmation) 5.000 euros,

Article 700 du code de procédure civile :

Confirmation : 5.000 euros

En cause d’appel : 8.000 euros.

3/ adressées au greffe le 03 mai 2023 par IDFM, intimé, formant appel incident, notifiées le 09 mai 2023 (AR intimé le 11 mai 2023 et AR CG le 12 mai 2023), ' et dont les pièces ont été renotifiées le 05 juillet 2023 par lettre simple ' aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Confirmer le jugement du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en date du 18 novembre 2022 (RG 21/00050) en tant qu’il a fixé à 239.305 euros l’indemnité pour reconstitution des équipements en emprise ;

Recevoir IDFM dans son appel incident ;

Infirmer le jugement du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en date du 18 novembre 2022 (RG 21/00050) en tant qu’il a fixé l’indemnité principale à 86.000 euros, l’indemnité de remploi à 8.600 euros, l’indemnité pour frais d’architecte à 5.000 euros et une indemnité de procédure à 5.000 euros ;

Fixer à 315.985 euros l’indemnité d’expropriation due à la SCI des Bords de Seine pour la dépossession du bien cadastré section G n°[Cadastre 10] sis [Adresse 12] à [Localité 39], décomposée comme suit :

Indemnité principale : 68.800 euros( 430 m² X 160 euros/m²),

Indemnité de remploi : 7.880 euros,

Indemnité pour reconstitution : 239.305 euros TTC ;

Débouter la SCI des Bords de Seine de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions d’appel et notamment sa demande de désignation d’un expert avant dire droit et la demande d’indemnité pour frais d’architecte ;

Condamner la SCI des Bords de Seine à verser à IDFM une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI des Bords de Seine aux entiers dépens de l’instance d’appel.

4/ adressées au greffe le 16 juin 2023 par le commissaire du Gouvernement, intimé, notifiées le 19 juin 2023 (AR appelant non reçu et AR intimé non reçu), aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de :

Fixer à la somme de 86.140 euros l’indemnité d’expropriation due à la SCI des Bords de Seine pour la dépossession de la parcelle cadastrée G n°[Cadastre 10] sise [Adresse 12] à [Localité 39], décomposée comme suit :

Indemnité principale en valeur libre d’occupation après abattement pour encombrement : 77.400 euros( 430 m² X180 euros/m²( 225 euros/m² -20%),

Indemnité de remploi : 8.740 euros,

Indemnité de reconstitution des équipements en emprise : à l’appréciation du président, sur devis.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La SCI des Bords de Seine fait valoir dans un premier jeu de conclusions que :

Concernant le terrain d’assiette et l’emprise, l’ensemble immobilier était édifié sur une parcelle cadastrée G n°[Cadastre 19] d’une superficie de 5.619 m². Une division cadastrale a été opérée : la parcelle cadastrée G n°[Cadastre 11] est hors emprise et la parcelle cadastrée G n°[Cadastre 10] d’une superficie de 430 m² est en emprise. Cette dernière constitue l’ensemble de la façade de la parcelle d’origine le long de la [Adresse 36]. Elle inclut la totalité des accès au sous-sol du bâtiment hors emprise, desservis par une rampe en béton. Elle supporte également un petit bâtiment élevé d’un simple rez-de-chaussée, situé en façade. Cette zone sert actuellement à permettre aux poids-lourds desservant l’entreprise quotidiennement, de déposer les marchandises en attente d’être transférées à l’intérieur du bâtiment. Elle sert également de zone de chargement. Elle permet en outre la circulation des véhicules pour leur permettre d’atteindre l’arrière du bâtiment. Cette zone inclut également l’ensemble des bennes à déchets.

Concernant le bâtiment hors emprise, il est élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée et d’un étage partiel. Il s’agit d’un bâtiment de grande hauteur à usage d’activités, composé dans sa partie centrale par un vaste atelier, de grande hauteur, complété dans la partie droite par un ensemble de bureaux en parfait état. L’ensemble est complété par une zone de parking.

Concernant la situation locative, l’ensemble immobilier est donné en location à la société SET UP par bail notarié du 18 mai 2005 (Pièce 1A).

Concernant la situation géographique, le bien exproprié se situe sur le territoire de la commune de [Localité 39], le long de la [Adresse 36]. Celle-ci croise l'[Adresse 29] qui constitue l’une des principales artères du département. Il s’agit d’une zone essentiellement dévolue à des activités de toute nature : concessionnaires automobiles, distribution alimentaire, restauration rapide, activités sportives, etc… La zone est desservie par l’autoroute A86 ainsi que par les transports en commun : bus 217 situé au droit de l’emprise, bus 282 situé à peu de distance.

Concernant la situation au plan local d’urbanisme, les biens sont classés en zone UFi à la date de référence.

Concernant le premier motif d’appel, à savoir le prix unitaire alloué, les terrains en emprise sont classés au plan local d’urbanisme en zone constructible. Il s’agit de parcelles reliées aux réseaux, parfaitement configurées, goudronnées, bénéficiant d’une large façade le long du [Adresse 34], voie carrossable à double sens de circulation. Les parcelles possèdent trois façades distinctes, ce qui confère une plus-value de 15% à la valeur du terrain d’après la jurisprudence constante. La situation géographique du bien est d’excellente qualité puisqu’il est situé en centre-ville, à proximité de toutes commodités, parfaitement desservi par les transports en commun et les voies routières. Cette Jurisprudence a d’ailleurs connu une application récente dans une décision portant sur un terrain situé que la Commune de [Localité 35] (Pièce 2A). Les parcelles en emprise sont entièrement goudronnées, partiellement végétalisées et aménagées en deux parkings. Les terrains sont situés dans une zone géographique de bonne qualité, à peu de distance de [Localité 33], parfaitement desservies par les voies routières, à proximité de l’autoroute A86, également desservies par les transports en commun.

La SCI des Bords de Seine produit six termes de comparaison concernant des terrains, pour une valeur unitaire moyenne de 684 euros/m².

La SCI des Bords de Seine critique tous les termes de comparaison produits par IDFM en première instance.

La SCI des Bords de Seine critique tous les termes de comparaison produits par le commissaire du Gouvernement en première instance.

La SCI des Bords de Seine examine les critiques formulées par le premier juge à l’égard de certains de ses termes de comparaison. S’agissant du terme de comparaison DEF2, il s’agissait d’un terrain situé à quelques mètres de la parcelle expropriée, ayant fait l’objet d’une mutation récente et située dans la même zone du plan local d’urbanisme. Si la surface totale est effectivement non comparable avec celle du bien exproprié, la mutation concernait en réalité la cession d’un ensemble de parcelles plus petites. De plus, un terrain de vaste surface présente des prix unitaires inférieurs à ceux d’une surface plus réduite, de sorte que le premier juge ne pouvait retenir un prix de plus de deux fois moindre sans commettre une erreur d’appréciation confinant à l’incohérence. S’agissant du terme de comparaison DEF3, si le terme de comparaison datait effectivement de 2015, il s’agit d’une mutation située à quelques mètres du bien exproprié, sur la même voie, avec la même situation d’urbanisme. Il semble donc injustifié de retenir aujourd’hui un prix unitaire de 250 euros/m² contre 400 euros/m² en 2015. S’agissant des jugements produits par l’expropriée portant sur des tréfonds, leur production intervenait en réponse à des termes de comparaison auxquels se référait IDFM faisant état de prix unitaires bien inférieurs.

La SCI des Bords de Seine critique certaines des références retenues dans le jugement, à savoir les termes de comparaison CG1, CG2, CG5/DEM1 et CG6.

En conclusion, la SCI des Bords de Seine sollicite que l’indemnité principale soit fixée à la somme de 227.040 euros en l’état d’occupation, soit 430 m² × 660 euros/m² – 20%.

Concernant le deuxième motif d’appel, à savoir l’absence d’indemnisation du bâtiment en emprise, la SCI des Bords de Seine produit cinq termes de comparaison concernant des locaux d’activités ou des entrepôts, pour une valeur unitaire moyenne de 1.498 euros /m². L’absence totale d’une quelconque référence dans le jugement à ce bâtiment est parfaitement inexplicable, tant son existence est incontestable. Il est sollicité la réformation du jugement et l’allocation d’une indemnité de 108.000 euros (120 m² × 900 euros/m²).

Concernant le troisième motif d’appel, à savoir les frais de reconstitution des équipements en emprise, l’emprise se situe sur la façade latérale du bâtiment principal édifié sur la parcelle hors emprise, zone fermée par un portail métallique coulissant, entièrement aménagé, permettant la circulation des poids-lourds desservant l’entreprise locataire et à usage de zone de chargement. Elle comprend également des bennes à déchets, les raccordements aux réseaux mais aussi une rampe d’accès au sous-sol en béton, qui sera entièrement impactée. Elle comprend également une cuve enterrée. Un cabinet d’architecte mandaté par l’expropriée a estimé les coûts de reconstitution à la somme de 564.637,20 euros (Pièce 25A). Le premier juge a retenu le chiffrage sollicité par l’autorité expropriante alors même que son étude était critiquable. Le rédacteur de cette étude n’a jamais pris contact avec l’expropriée ou l’entreprise locataire, semant ainsi le doute sur les conditions techniques dans lesquelles elle a été réalisée. L’architecte désigné par l’expropriée avait formulé un certain nombre de réserves concernant la problématique de l’issue de secours dont le nouvel emplacement qui ne respecterait pas la réglementation de sécurité, les frais de portail qui sont sous-estimés, les travaux envisagés sur la cabine de peinture qui sont inenvisageables sans compromettre le bâtiment, la réduction de l’espace qui empêcherait la circulation des poids-lourds, le local technique qui n’a pas besoin de recréé, les murets qui seront reconstitués à l’identique, et enfin les travaux de reprise des sols qui devront être réalisés pour permettre aux camions de déverser les déchets jusqu’au nouvel emplacement des bennes à ordures. Par ailleurs, l’étude d’IDFM repose sur des prix pratiqués dans le cadre de marchés publics, qui ne sauraient en aucun cas être comparables à ceux auxquels devra faire face la SCI des Bords de Seine, qui relèvent des marchés privés, généralement beaucoup plus coûteux. En outre, c’est à tort que le premier juge a écarté le devis de l’architecte, alors que ce dernier est tout aussi qualifié que le rédacteur de l’étude d’IDFM pour évaluer le montant des travaux à réaliser. Le premier juge n’a pas répondu aux critiques soulevées par la SCI des Bords de Seine. Le jugement ajoute d’ailleurs que seule l’estimation produite par IDFM provient d’un examen contradictoire en présence des deux parties ce qui est faux. En conséquence, il sera sollicité de la cour qu’elle réforme la décision de première instance et alloue une indemnité de 564.637,20 euros, conformément aux évaluations réalisées par l’architecte. Si par extraordinaire la cour décidait de ne pas faire droit à cette demande, il sera sollicité qu’elle désigne un expert au titre de l’indemnité accessoire de reconstitution des équipements en emprise, en vertu de l’article R.322-1 du code de l’expropriation applicable en l’espèce. En effet, il existe manifestement une divergence, non seulement sur le coût proprement dit des travaux d’aménagement des abords du bâtiment, mais sur les modalités mêmes du réaménagement.

Concernant l’article 700 du code de procédure civile, il sera sollicité outre l’indemnité accordée en première instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité complémentaire d’un montant de 8.000 euros en cause d’appel.

La SCI des Bords de Seine fait valoir dans un second jeu de conclusions que :

Concernant le premier motif d’appel, à savoir le prix unitaire alloué, IDFM prétend qu’il faudrait instaurer une distinction entre des terrains bénéficiant d’une double façade et des terrains d’angle. En réalité, la plus-value attachée à ce type de terrain est liée aux facilités de construction présentées par une telle configuration, de par la présence des réseaux sur les deux façades, dont bénéficie bien évidemment également, une parcelle en situation d’angle, comme le bien exproprié (Pièce 29A).

La SCI des Bords de Seine répond aux critiques d’IDFM sur ses termes de comparaison.

La SCI des Bords de Seine répond aux critiques d’IDFM sur les termes de comparaison du commissaire du Gouvernement.

En réponse au mémoire d’appel incident d’IDFM, les trois termes de comparaison produits étaient déjà produits en première instance et doivent être écartés. Il pourra être constaté que pour ces biens qu’IDFM considère comme comparables, les prix ont évolué à la hausse entre 2014 et 2018, démontrant ainsi une évolution du marché qui devra être prise en compte dans le cadre de l’appel. L’aggravation du taux de l’abattement pour encombrement est injustifiée. En effet, la constructibilité d’une emprise partielle s’apprécie non pas au regard de sa propre configuration, ce qui serait extrêmement inéquitable puisque cela reviendrait à confier à l’autorité expropriante la faculté de tracer des emprises inconstructibles, mais uniquement sur celle de la parcelle mère. De plus, la constructibilité s’apprécie non pas au regard de l’emprise au sol des bâtiments supportés par la parcelle, mais au regard de la totalité de ses possibilités de construction en élévation. Or, le bâtiment édifié sur la parcelle mère est élevé d’un simple rez-de-chaussée alors que l’article UF8 du plan local d’urbanisme de la ville de [Localité 39] autorise la construction à hauteur de 25 m dans la zone (Pièce 28A). Le potentiel de constructibilité de la parcelle mère n’est donc pas épuisé de sorte que seul un taux d’abattement de 20% pourra être retenu. Enfin, IDFM se prévaut de deux décisions judiciaires postérieures à la date du jugement entrepris, de sorte qu’elles ne peuvent pas être accueillies comme des références, les biens étant en tout état de cause non comparables car situés en bordure de fleuve.

Concernant le troisième motif d’appel, à savoir les frais de reconstitution des équipements en emprise, la somme de 364.637,20 euros sollicitée dans les premières conclusions relève d’une erreur purement matérielle qui est rectifiable, d’autant qu’IDFM avait pleinement connaissance de la réalité de la demande présentée par la SCI des Bords de Seine. La cour d’appel de Paris a déjà jugé que les « simples erreurs de plume » n’ayant « causé aucun grief » étaient rectifiables dans un arrêt du 17 mai 2022. Le montant de l’indemnité sollicitée au titre des frais de reconstitution des équipements en emprise est de 564.637,20 euros TTC.

IDFM rétorque que :

Concernant la localisation du bien, la parcelle cadastrée section G n°[Cadastre 10] est située [Adresse 12] à [Localité 39].

Concernant la consistance et l’état du bien, la parcelle cadastrée G n°[Cadastre 19] d’une superficie de 5.619 m² a été divisée pour y prélever la parcelle nouvellement créée G n°[Cadastre 10] correspondant à une emprise de 430 m² de forme rectangulaire. Le bien est en nature de sol.

Concernant la date de référence et la date d’évaluation des biens, les biens expropriés sont estimés à la date de la décision de première instance et leur consistance appréciée à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété conformément à l’article L.322-1 du code de l’expropriation, sachant toutefois que seul est pris en considération leur usage effectif à la date de référence. La consistance des biens sera appréciée à la date du jugement de première instance dès lors que l’ordonnance d’expropriation n’était pas intervenue. Il résulte des articles L.322-2 du code de l’expropriation et L.213-4 du code de l’urbanisme que la date de référence doit être fixée au 22 décembre 2020, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d’urbanisme de Grand Orly Seine Bièvre.

Concernant les caractéristiques juridiques et la situation locative, le bien exproprié est situé en zone UFi, laquelle est une zone d’activités économiques avec de très nombreuses restrictions comme les activités commerciales ou la création de logements qui en sont exclues. Elle est également comprise en zone inondable, dans la deuxième zone la plus à risque, ce qui limite fortement sa constructibilité. Alors que l’emprise expropriée ne nécessitait pas une éviction du preneur à bail, un jugement du tribunal judiciaire de Créteil a alloué une indemnité d’éviction de 1.049.394,72 euros. IDFM a interjeté appel de ce jugement sous le n° RG 23/04716. Le bien sera donc évalué en valeur occupée dès lors que des frais particulièrement conséquents, à allouer au preneur, seront à engager pour IDFM.

Concernant l’indemnité principale, IDFM produit des termes de comparaison correspondant tous à des terrains à bâtir en zone UP2i ou UFi situés à proximité dans des zones d’activités comparables. La moyenne des huit termes de comparaison s’établit à 141 euros/m², étant précisé que celle des termes de comparaison portant exclusivement sur des biens situés en zone UFi s’établit à 59 euros/m². Trois termes de comparaison concernant des biens situés en zone urbaine non inondable et sans limite de constructibilité sont produits à titre informatif, pour une valeur unitaire moyenne de 502 euros/m². Les références en zone UB ou UC ne peuvent donc être prises en compte sauf à appliquer un abattement conséquent. Afin de tenir compte des bâtiments existants sur la parcelle mère cadastrée G n°[Cadastre 19], de la superficie de l’emprise expropriée qui rend impossible toute construction sur ce tènement au regard du règlement de la zone mais également de son emplacement en limite de voie publique, il convient nécessairement de retenir un abattement pour encombrement et inconstructibilité d’un minimum de 40%, soit une valeur unitaire de 160 euros/m² après abattement. La cour d’appel de Paris a déjà rappelé le principe d’un tel abattement (20/09140). En tout état de cause, l’inconstructibilité de la parcelle expropriée se démontre par sa forme longitudinale dont la largeur ne peut accueillir aucune construction. Par ailleurs, puisque le juge de l’expropriation de Créteil a octroyé une indemnité d’éviction au preneur alors même que celui-ci se maintiendra dans les lieux, un abattement pour occupation conforme à la jurisprudence d’au moins 20% pourra être retenu. L’indemnité de dépossession s’élève donc à 68.800 euros (430 m² × 160 euros/m²). La cour a retenu une valeur unitaire de 180 euros/m² dans ce secteur pour des terrains de même superficie, de même zonage, et de même consistance (CA Paris 21/17442, 21/17443). Compte tenu du zonage en UFi, du caractère inondable de cette zone mixte avec locaux d’activité à proximité et de la présence d’un emplacement réservé, il est proposé de retenir une valeur unitaire de 160 euros/m² à 180 euros/m² pour ce terrain, tel que l’a confirmé la cour d’appel de Paris en février 2023 dans deux affaires similaires sur la base des mêmes termes de comparaison en débat.

IDFM critique l’ensemble des six termes de comparaison produits par la SCI des Bords de Seine. S’agissant de l’abattement pour encombrement, l’expropriée accepte un taux de 20%. Le taux pourra être majoré à 30% car l’ensemble des termes de comparaison ne concerne jamais de simples emprises longitudinales qui ne sont pas comprise dans la deuxième zone la plus inondable au regard du plan de prévention des risques d’inondation.

La plus-value pour double façade sollicitée par l’expropriée est injustifiée car la parcelle expropriée ne dispose pas d’un double accès donnant sur deux voies distinctes et éloignées mais simplement d’une configuration en angle.

IDFM conteste les critiques formulées par la SCI des Bords de Seine à l’encontre des termes de comparaison du commissaire du Gouvernement.

S’agissant de la prétendue absence d’indemnisation du bâtiment en emprise, l’expropriée sollicite l’indemnisation d’un bâtiment en emprise d’une surface de 120 m² pour la première fois en cause d’appel. Ce bâtiment n’a aucune valeur. De nombreux termes de comparaison retenus par le premier juge ou par la cour d’appel de Paris dans ses arrêts du 16 février 2023 comportaient déjà des baraquements similaires, précaires et sans valeur. La surface alléguée du bâtiment n’est pas prouvée. Seuls trois des cinq termes de comparaison produits par la SCI des Bords de Seine sont recevables, car accompagnés de leur référence de publication. Ces trois termes de comparaison concernent en tout état de cause des cellules commerciales des hangars, ou des bureaux, qui n’ont aucun point de comparaison avec le bâtiment en emprise. Au surplus, les surfaces annoncées ne sont pas mentionnées dans les actes de vente des biens. Cette prétention nouvelle de l’exproprié qui n’est corroborée par aucune surface ni aucun terme de comparaison pertinent devra être rejetée.

Concernant l’indemnité de remploi, elle est calculée selon la jurisprudence habituelle : 20% jusqu’à 5.000 euros, 15% entre 5.000 et 15.000 euros, et 10% au-delà de 15.000 euros, soit en l’espèce 7.880 euros.

Concernant l’indemnité de reconstitution des équipements en emprise, à titre liminaire, en première instance, l’exproprié avait réévalué ses prétentions à la baisse. La somme demandée était alors de 405.614,13 euros HT, soit 486.736,95 euros TTC (Pièce 6I). Par ailleurs, la SCI des Bords de Seine ne sollicite plus que la somme de 364.637,20 euros selon le dispositif de ses conclusions. Nonobstant l’existence de toute erreur matérielle alléguée par l’appelante, la cour sera tenue par ce maximum figurant dans les conclusions d’appel qui ne pourra être modifiée par des conclusions responsives. À titre liminaire, les demandes d’IDFM et de la SCI des Bords de Seine ne varient que de 125.332 euros, ce qui ne justifie pas une procédure d’expertise longue et coûteuse à la seule charge de l’autorité expropriante. Contrairement à l’instance enregistrée sous le n° RG 22/01489 au cours de laquelle la cour avait diligenté une procédure d’expertise afin de l’éclairer sur les modalités mêmes du réaménagement pour une expropriation similaire dans le cadre du projet « T Zen 5 », les parties ne s’opposent en l’espèce que sur les montants et le principe de certains postes. La cour dispose donc de tous les éléments de droit et de fait pour trancher. Le premier juge a retenu le chiffrage contradictoire d’IDFM dès lors qu’il avait été effectué par un bureau d’étude en ingénierie plus compétent qu’un architecte dont la sincérité et la compétence ne sont pas assurées (Pièce 7I). Pour chaque poste, IDFM indique que l’exproprié ne justifie pas en quoi les travaux supplémentaires qu’elle réclame sont nécessaires ou qu’il n’est pas répondu aux critiques formulées par IDFM dans la contre-expertise. En résumé, l’exproprié propose un projet permettant de restituer les fonctionnalités existantes mais l’impact des girations sur le local peinture n’est pas justifié pour argumenter la demande de déplacement complet. La reprise de toute la structure de voirie n’est clairement pas nécessaire au titre de l’impact du projet « T Zen 5 ». Le local technique n’est pas restitué dans les plans proposés et la faisabilité de la rampe n’est pas justifiée selon les études géotechniques et le dimensionnement des murs de soutènement. Les devis transmis sont incomplets et ne comportent aucune précision vis-à-vis des quantités. IDFM produit un tableau résumant ses écritures sur la problématique de la reconstitution des équipements en emprise. Les honoraires et études diverses doivent être limités au regard du montant total TTC. Les installations de chantier pour un montant de 18.000 euros devront être soustraits, car cette somme est déjà intégrée dans les honoraires et études diverses. Les démolitions et terrassements doivent être limités à 30.000 euros. Aucune justification n’est présente ni dans le mémoire ni dans l’étude pour prétendre qu’il serait nécessaire de reprendre la voirie lourde ou encore les tranchées, regards, reprises réseaux etc. pour un montant de 143.000 euros. Ce poste non justifié devra donc être limité à la somme de 12.571 euros. Le montant de 3.000 euros pour plantations n’est pas réparable dans le cadre de l’expropriation d’un terrain à bâtir. Au surplus, il n’est fait état d’aucune plantation remarquable. Les dépenses relatives au portail devront être limitées à 13.500 euros dès lors que le portail prévu dans l’étude n’est pas similaire à l’existant. Le déplacement de la cabine de peinture n’est pas justifié dans l’étude. Son montant sera donc limité à la somme de 14.850 euros. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le montant sollicité par l’exproprié ne pourra pas être alloué (en tout état de cause plafonné à 364.637,20 euros au regard du dispositif des conclusions) dès lors qu’il se contente de produire une étude lacunaire sans explication et qu’il sollicite des prestations inexistantes en l’état actuel ou en remplacement avec un matériel neuf. Partant, eu égard aux lacunes et à l’absence de justifications des préjudices tant dans l’étude produite que dans le mémoire, et au regard de la contre-expertise réalisée par IDFM, un juste montant pour une indemnité accessoire de 199.421 euros HT soit 239.305 euros TTC pourra être allouée conformément à l’article L321-1 du code de l’expropriation.

Concernant l’indemnité pour frais d’architecte, cette demande ne correspond pas à une indemnité accessoire comme un préjudice lié à l’expropriation dès lors qu’elle doit être intégrée à l’article 700 du code de procédure civile. En tout état de cause, aucune facture n’est produite en cause d’appel permettant de justifier tant le principe que le quantum de cette dépense alléguée. Ce poste sera donc rejeté.

Concernant l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, IDFM, qui n’est manifestement pas la partie perdante dans cette instance, ayant été contraint d’exposer des frais pour sa défense en cause d’appel, est bien fondé à solliciter la condamnation de l’exproprié à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Concernant la description du bien exproprié, l’emprise expropriée est issue de l’ex-parcelle cadastrée G n°[Cadastre 19] à [Localité 39], divisée depuis en G n°[Cadastre 10] (dans l’emprise) et G n°[Cadastre 11] (hors emprise). La parcelle G n°[Cadastre 10] a une superficie de 430 m² de forme rectangulaire et étroite constituant une bande de terrain située le long de la [Adresse 36]. Sur cette parcelle, est construite une rampe d’accès donnant au parking sous-terrain de l’ensemble immobilier à usage d’activité situé sur la parcelle contiguë. L’expropriée indique également l’existence d’un local à usage de stockage de plain-pied d’une surface de 120 m² sur cette même parcelle mais la description de ce local est extrêmement succincte et cette surface semble largement surestimée. Aucun local n’est déclaré au cadastre sur cette parcelle, au contraire de la parcelle cadastrée G n°[Cadastre 11] qui supporte un local à usage d’habitation pour une surface de 76 m². Le commissaire du Gouvernement propose de ne pas retenir ce local en l’absence de rapport de géomètre. S’agissant de la situation locative, le bien est présumé être libre d’occupation.

Concernant la date de référence, il résulte des article L322-2 du code de l’expropriation et L.213-6 du code de l’urbanisme que celle-ci doit en l’espèce être fixée au 22 décembre 2020, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d’urbanisme de Grand Orly Seine Bièvre.

Concernant la situation au regard de la réglementation d’urbanisme, la parcelle G n°[Cadastre 10] est située en zone UFi à la date de référence. La zone UFi est une zone d’activités économiques soumises à des risques d’inondation avec de nombreuses restrictions comme les activités commerciales qui sont exclues.

Concernant le montant de l’indemnité principale, le commissaire du Gouvernement retient deux termes de comparaison produits par la SCI des Bords de Seine portant sur des terrains et en écarte cinq autres pour ancienneté ou incomparabilité de la zone cadastrale. Le commissaire du gouvernement critique l’ensemble des cinq termes de comparaison produits par la SCI des Bords de Seine portant sur des bâtis.

Le commissaire du Gouvernement produit quinze termes de comparaison pour une valeur unitaire moyenne de 225 euros/m².

L’encombrement de l’ensemble foncier d’origine appréhendé dans sa globalité doit être pris en compte, au regard des termes de comparaison sélectionnés qui visent quant à eux des terrains à bâtir nus. L’application d’un abattement de 20%, établi lors de la première instance et non contesté lors de la procédure d’appel est donc sollicité. La valeur unitaire s’établit donc à 180 euros/m² (225 euros/m² × 0,80). Ce montant apparaît cohérent avec les récentes décisions rendues par le tribunal judiciaire de Créteil et par la cour d’appel de Paris dans deux affaires très similaires (21/17442, 21/17443).

L’indemnité totale d’expropriation s’établit donc à 86.140 euros, soit 77.400 euros (430 m² × 180 euros/m²) au titre de l’indemnité principale après abattement pour encombrement et 8.740 euros au titre de l’indemnité de remploi, à parfaire du montant du devis pour les indemnités de reconstitution des équipements en emprise.

La cour par arrêt avant dire droit du 29 février 2024 a déclaré recevables les conclusions des parties.

Elle a indiqué que :

— IDFM fait état que la SCI des Bords de Seine ne sollicite au titre de l’indemnité pour reconstitution des équipements en emprise que la somme de 364'637,20 euros selon le dispositif de ses conclusions ;que la SCI des Bords de Seine rétorque dans ses conclusions du 27 juillet 2023 qu’il s’agit d’une erreur matérielle et qu’elle sollicite bien la somme de 564'637,20 euros TTC.

— Dans ses conclusions du 14 mars 2023, si la SCI des Bords de Seine demande bien dans le dispositif de ses conclusions à ce titre la somme de 364'637,20 euros, il s’agit d’une erreur purement matérielle, puisque dans les motifs de ses conclusions elle fait bien état de la somme de 564'637,20 euros et joint un devis correspondant à cette somme (pièce n° 25), l’erreur matérielle consistant dans l’interversion d’un 3 à la place d’un 5, le reste de la somme étant identique.

La cour a donc jugé qu’elle est bien saisie d’une demande d’une indemnité pour reconstitution des équipements en emprise pour la somme de 564'137,20 euros TTC, et qu’en l’absence de demandes nouvelles, les conclusions du 27 juillet 2023 de la SCI des Bords de Seine de pure réplique à celles de d’IDFM et du commissaire du Gouvernement appelant incident, sont donc recevables au-delà des délais initiaux.

La cour ajoute que :

— S’agissant de l’indemnité pour reconstitution des équipements en emprise, les parties sont en désaccord :

'la SCI des Bords de Seine demande l’infirmation pour une indemnité d’un montant de 564'637,20 euros avec en tant que de besoin la désignation d’un expert, les frais d’expertise étant à la charge de l’autorité expropriante ;

'IDFM demande la confirmation du jugement qui a retenu son évaluation pour un montant de 239'305 euros ;

'le commissaire du Gouvernement appelant incident s’en remet à l’appréciation de la cour sur devis.

— qu’à l’appui de sa demande, la SCI des Bords de Seine produit un rapport d’un cabinet d’architecte (pièce n° 25), tandis qu’IDFM verse aux débats un chiffrage (pièce n°6) et une contre-expertise (pièce n°7) listant et chiffrant les préjudices causés par cette emprise : grille de clôture, deux arbres supprimés, haies, entrée charretière, armoires électriques, rampes d’accès sous-sol et petit bâti.

— que la différence entre les deux projets correspond à une somme importante et les documents produits sont de nature technique, ceux de la SCI des Bords de Seine émanant d’un architecte et ceux d’IDFM de son maître d''uvre.

— que la discussion porte non seulement sur le côut proprement dit des travaux d’aménagement des abords du bâtiment, mais sur les modalités mêmes du réaménagement.

— qu’aux termes de l’article R322-1 du code de l’expropriation en vue de la détermination de la valeur des immeubles et éléments immobiliers non transférables présentant des difficultés particulières d’évaluation, le juge peut désigner un expert par décision motivée ou se faire assister, lors de la visite des lieux, par un notaire ou un notaire honoraire désigné sur une liste établie pour l’ensemble du ressort de la cour d’appel par le premier président,

sur proposition du conseil régional des notaires. Il peut également, à titre exceptionnel, désigner une personne qui lui paraîtrait qualifiée pour l’éclairer en cas de difficulté d’ordre technique portant sur la détermination du montant des indemnités autres que celles mentionnées à l’alinéa qui précède.

— qu’en l’espèce, en raison de la difficulté d’ordre technique portant sur l’indemnité pour reconstitution des équipements en emprise, il convient de faire droit la demande de la SCI des Bords de Seine et de désigner avant dire droit un expert sur ce fondement selon les modalités fixées au dispositif.

— que la SCI des Bords de Seine étant demanderesse à l’expertise, la consignation sera à sa charge et non à celle de l’expropriant comme elle le sollicite ;

— qu’il sera sursis à statuer sur les prétentions et moyens des parties et les dépens seront réservés ;

La cour a donc par décision avant dire droit ;

— Ordonné une expertise au titre de l’indemnité accessoire de reconstitution des équipements en emprise ;

— Désigné pour y procéder M. [P] [K] [Adresse 8], expert près de la cour d’appel de Paris ;

Avec pour mission de :

— prendre connaissance des pièces suivantes :

— pièce d’IDFM :

— conclusions du 3 mai 2023

— pièce n°6

— pièce n°7 : contre- expertise projet G44- Général Décor

— pièces de la SCI des Bords de Seine :

— conclusions des 14 mars 2023 et 27 juillet 2023 ;

— entendre les parties, ainsi que tout sachant, se faire remettre tous documents utiles ;

— donner un avis technique sur le projet de la SCI des Bords de Seine et celui d’IDFM ;

— donner un avis technique sur le coût des travaux de réaménagement pour chaque poste ;

— fournir à la cour tous éléments techniques utiles à la solution du litige ;

— dit que l’expert adressera aux parties une note de synthèse de ses opérations, leur rejoindra de lui adresser leurs dires dans un délai d’un mois et y répondra dans son rapport définitif, lequel devra déposer au greffe de la cour au plus tard le 5 septembre 2024;

— dit que la SCI des Bords de Seine devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de la cour d’appel de Paris la somme de 8000 euros à valoir sur les frais d’honoraires d’expert judiciaire, avant le 29 mars 2024 , faute de quoi la désignation de celui-ci sera caduque et qu’il sera tiré les conséquences de cette abstention ;

— Invité les parties à conclure suite au rapport d’expertise ;

— Sursis à statuer sur les prétentions et moyens des parties, les frais irrépétibles en cause d’appel ;

— Réservé les dépens.

L’expert désigné a déposé son rapport le 23 avril 2024 reçu au greffe le 29 avril 2024.

La réception de l’expertise a donné lieu à de nouvelles écritures :

5/ Adressées le 29 novembre 2024 par IDFM, intimé et formant appel incident, notifiées le 03 décembre 2024 (AR SCI le 04/12/2024, AR CG le 05/12/2024) et aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

Déclarer irrecevables, le cas échéant, les conclusions de l’appelante modifiant le montant de l’indemnité accessoire s’il est supérieur aux demandes formulées dans ses conclusions notifiées dans le délai de l’article R.311-26 du code de l’expropriation ;

Confirmer le jugement du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en date du 18 novembre 2022 (RG 21/00050) en tant qu’il a fixé à 239.305 euros l’indemnité pour reconstitution des équipements en emprise ;

Recevoir IDFM dans son appel incident ;

Infirmer le jugement du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en date du 18 novembre 2022 (RG 21/00050) en tant qu’il a fixé l’indemnité principale à 86.000 euros, l’indemnité de remploi à 8.600 euros, l’indemnité pour frais d’architecte à 5.000 euros et une indemnité de procédure à 5.000 euros ;

Fixer à 315.985 euros l’indemnité d’expropriation due à la SCI des Bords de Seine pour la dépossession du bien cadastré section G n°[Cadastre 10] sis [Adresse 12] à [Localité 39], décomposée comme suit :

Indemnité principale : 68.800 euros,

Indemnité de remploi : 7.880 euros,

Indemnité pour reconstitution : 239.305 euros TTC ;

Débouter la SCI des Bords de Seine de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions d’appel et notamment sa demande de désignation d’un expert avant dire droit et la demande d’indemnité pour frais d’architecte ;

Condamner la SCI des Bords de Seine à verser à IDFM une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI des Bords de Seine aux entiers dépens de l’instance d’appel.

6/ Adressées le 12 décembre 2024 par la SCI des Bords de Seine, notifiées le 16 décembre 2024 (ARs le 18/12/2024) et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Déclarer la SCI des Bords de Seine recevable et fondée en son appel ;

Réformer le jugement rendu le 18 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil sur les dispositions contestées,

En conséquence,

Infirmer le jugement rendu le 18 novembre 2022 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’il a retenu en indemnité principale d’un montant de 86.000 euros et 9.600 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité pour reconstitution des équipements en emprise à la somme de 293.305 euros ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a omis d’indemniser le bâtiment en emprise ;

Confirmer ledit jugement pour le surplus ;

Débouter IDFM de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Et statuant à nouveau,

Fixer l’indemnité à revenir à la SCI des Bords de Seine à la somme de :

Indemnité principale :

Terrain : 430 m² × 660 euros/m² – 20% = 227.040 euros

Bâtiment : 120 m² × 900 euros/m² = 108.000 euros

Soit un total d’indemnité principale de 335.040 euros,

Indemnité de remploi : 34.504 euros,

Indemnité de reconstitution des équipements en emprise : 764.953 euros,

Indemnité pour frais d’architecte : (confirmation) 5.000 euros,

Article 700 du code de procédure civile :

Confirmation : 5.000 euros

En cause d’appel : 8.000 euros.

7/ Adressées le 27 janvier 2025 par IDFM, intimé et formant appel incident, notifiées le 30 janvier 2025 (AR SCI non daté, AR CG le 03/02/2025), et aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

Déclarer irrecevables les conclusions de l’appelante du 12 décembre 2024 en tant qu’elles réhaussent le montant de l’indemnité accessoire au regard des demandes formulées dans ses conclusions notifiées dans le délai de l’article R.311-26 du code de l’expropriation ;

Confirmer le jugement du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en date du 18 novembre 2022 (RG 21/00050) en tant qu’il a fixé à 239.305 euros l’indemnité pour reconstitution des équipements en emprise ;

Recevoir IDFM dans son appel incident ;

Infirmer le jugement du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en date du 18 novembre 2022 (RG 21/00050) en tant qu’il a fixé l’indemnité principale à 86.000 euros, l’indemnité de remploi à 8.600 euros, l’indemnité pour frais d’architecte à 5.000 euros et une indemnité de procédure à 5.000 euros ;

Fixer à 315.985 euros l’indemnité d’expropriation due à la SCI des Bords de Seine pour la dépossession du bien cadastré section G n°[Cadastre 10] sis [Adresse 12] à [Localité 39], décomposée comme suit :

Indemnité principale : 68.800 euros,

Indemnité de remploi : 7.880 euros,

Indemnité pour reconstitution : 239.305 euros TTC ;

Débouter la SCI des Bords de Seine de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions d’appel et notamment de sa demande de désignation d’un expert avant dire droit et la demande d’indemnité pour frais d’architecte ;

Condamner la SCI des Bords de Seine à verser à IDFM une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI des Bords de Seine aux entiers dépens de l’instance d’appel.

8/ Adressées le 18 février 2025 par la SCI des Bords de Seine, appelante, notifiées le 20 février 2025 (ARs en attente), et aux termes desquelles elle reformule les mêmes demandes qu’en ses précédentes écritures.

9/ Le commissaire du Gouvernement n’a pas adressé ou déposé de nouvelles conclusions

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES APRÈS EXPERTISE :

La SCI des Bords de Seine expose que :

— Sur le moyen d’irrecevabilité adverse, il ressort de la mission adressée par la cour à l’expert que celui-ci n’était absolument pas enfermé entre les prétentions des parties pour proposer une somme totale à retenir. Il serait incongru de d’ordonner une expertise judiciaire pour ensuite s’en tenir aux dispositions de l’article R.311-26 du code de l’expropriation. Cela contreviendrait au principe de réparation totale du préjudice. Un arrêt de la cour de Cassation du 06 décembre 2018, ainsi que les conclusions de son rapport annuel de la même année, font « totalement litière » de l’argumentation d’IDFM.

— Sur l’irrecevabilité des demandes nouvelles de l’expropriant, il ressort des dispositions de l’article R.311-26, dont IDFM se fait gardienne, que cette dernière ne peut formuler dans son mémoire après expertise de demandes nouvelles, celles-ci ne relevant pas de la mission de l’expert. Elle ne peut donc solliciter l’application d’un abattement de 30% pour occupation alors qu’elle en demandait un à hauteur de 20% dans son appel incident. Pour les mêmes raisons, il lui est impossible de solliciter un abattement de 40% pour encombrement (30% dans le mémoire IDFM), alors au demeurant qu’elle n’a pas jugé utile d’interjeter appel de deux décisions similaires qui fixaient un abattement de 20% dans des affaires auxquelles elle était partie prenante.

La SCI des Bords de Seine répond dans ses dernières écritures que :

— Sur le moyen d’irrecevabilité adverse, c’est vainement que IDFM prétend que l’arrêt de la Cour de cassation est un arrêt d’espèce alors qu’il fixe un principe de pur droit.par la SCI des Bords de Seine portant sur des bâtis.

IDFM rétorque que :

— Sur l’irrecevabilité des demandes nouvelles, elle rappelle que la cour de céans a jugé que le rehaussement d’une prétention est constitutif d’une demande nouvelle. Concernant la jurisprudence de la Cour de cassation citée par l’expropriée, il s’agissait en l’espèce d’une affaire pour laquelle l’expertise a mis près de sept ans à être rendue, et a par ailleurs changé la méthode d’évaluation. La Cour de cassation ne s’est pas prononcée sur le rehaussement d’une demande chiffrée. Il est rappelé que la SCI des Bords de Seine a profité des délais de l’expertise pour actualiser à la hausse les devis produits. Ce n’est donc pas une méthode ou un calcul préconisé par l’expert qui ont conduit la SCI à rehausser ses demandes, mais la carence de cette dernière à avoir actualisé ses devis dans les délais prescrits.

— Sur l’abattement pour occupation, IDFM n’a pas formulé de demande nouvelle mais a simplement, à titre indicatif et à l’appui de sa demande, indiqué le montant d’abattement habituellement appliqué en la matière.

— Sur l’impossibilité de prendre en compte les dommages futurs de travaux publics, seul le juge administratif est compétent pour connaître ces dommages, et il est de jurisprudence constante que le préjudice de l’exproprié causé par la modification d’une voirie ne résulte pas directement de l’expropriation mais de l’exécution des travaux.

IDFM fait valoir dans ses dernières conclusions que :

Sur l’irrecevabilité de toute nouvelle demande, il ressort des jurisprudences des CA de Paris et Versailles que l’intimé à un appel incident dispose d’un délai de trois mois pour conclure, sans demande ou moyens nouveaux. Toute demande de la SCI des Bords de Seine supérieure à celles précédemment adressées serait donc irrecevable. L’expertise ne constitue pas un évènement nouveau car tous les postes et préjudices étaient antérieurement connus et l’appelante, qui a demandé l’expertise, a choisi de maintenir sa prétention en appel. L’expertise en elle-même n’a révélé aucun fait nouveau La cour a accepté la demande d’expertise uniquement pour arbitrer entre les prétentions des parties. De plus, et dépassant le cadre du devis initial, la SCI des Bords de Seine a régulièrement actualisé ses chiffrages durant l’expertise.

Sur la situation d’occupation, un arrêt de la cour de céans du 26 septembre 2024 a indemnisé à hauteur de 1.047.535 euros la société SET UP, locatrice du bien et qui va se maintenir sur les lieux. Il convient donc d’évaluer le bien en valeur occupée et d’appliquer un abattement d’au moins 30%.

Sur la valeur métrique la cour de céans a récemment appliqué un abattement de 30% pour tenir compte de l’encombrement dû à l’emprise d’une parcelle mère dans un cas proche de l’espèce. Partant, le montant de 160 euros/m² proposé par IDFM doit être considéré comme un plafond.

Sur l’indemnité pour reconstitution des équipements en emprise, IDFM conteste le montant préconisé par l’expert et rappelle qu’elle a déjà largement fait évoluer son offre d’avant-expertise. IDFM conteste l’intégration au chiffrage du diagnostic réseaux existants, le montant de l’évaluation des frais de bardage et de serrurerie (contre laquelle elle présente un devis) et les frais divers, qui ne devaient pas inclure les frais d’études techniques spécialisées aux honoraires de maîtrise d''uvre.

Sur l’indemnité pour frais d’architecte, l’expert rappelle dans ses conclusions que l’indemnité de reconstitution comprend déjà les frais et honoraires divers tels que les frais d’architecte.

SUR CE, LA COUR

— sur la recevabilité des conclusions après expertise

Suite à l’arrêt avant dire droit du 29 février 2024, les conclusions déposées ou adressées après expertise d’IDFM du 29 novembre 2024, de la SCI des Bords de Seine du 12 décembre 2024, d’IDFM du 27 janvier 2025 et de la SCI des Bords de Seine sont recevables.

— sur l’irrecevabilité des demandes nouvelles de la SCI des Bords de Seine soulevée par IDFM

Dans ses conclusions du 14 mars 2023 la SCI des Bords de Seine a demandé l’infirmation du jugement et une indemnité de reconstitution des équipements en emprise de 364 637,20, puis dans ses conclusions du 27 juillet 2023 d’un montant de 564 637,20 euros.

La cour dans son arrêt avant dire droit a jugé qu’il s’agit d’une erreur matérielle et qu’elle est bien saisie d’une demande à ce titre d’un montant de 564 137,20 euros TTC.

L’expert désigné par la cour M. [P] propose de retenir pour les travaux de réaménagement incluant les études et honoraires la somme totale de 764 953 euros.

Dans ses conclusions après expertise, la SCI des Bords de Seine demande l’infirmation du jugement et de retenir cette somme au titre de l’indemnité de reconstitution des équipements en emprise TTC.

IDFM soulève à titre liminaire l’irrecevabilité de la demande nouvelle de la SCI des Bords de Seine en indiquant que celle-ci sollicitait dans le cadre de ses conclusions des 15 mars et 27 juin 2023 une indemnité à ce titre d’un montant de 564'637,20 euros TTC, et que s’agissant du rehaussement d’une prétention, ces prétentions nouvelles sont irrecevables et que la cour n’a ordonné une expertise avant dire droit que pour arbitrer entre les deux prétentions des parties soit 239'305 euros TTC pour IDFM et 564'637,20 euros TTC pour la SCI des Bords de Seine et qu’elle a demandé à l’expert de se prononcer sur les pièces et devis fournis par les parties.

Elle ajoute que la SCI des Bords de Seine ne peut tirer profit des actualisations des chiffrages apportés au gré de l’expertise, et que celle-ci ne peut donc suppléer sa propre carence dans ses demandes sous-évaluées de première instance et d’appel à hauteur de 564'637,20 euros TTC.

Elle indique que s’agissant de l’arrêt invoqué par la SCI des Bords de Seine de la Cour de cassation du 6 décembre 2018 n° 17-24 312, celle-ci n’a fixé aucune règle nouvelle et s’est uniquement bornée à tenir « compte de l’évolution du litige », autorisant la production de nouvelles pièces, sans se prononcer formellement sur le caractère nouveau des demandes chiffrées et c’est dans un contexte très particulier, à savoir une procédure ayant duré pendant 10 ans avec une nouvelle méthode d’évaluation inédite.

La SCI des Bords de Seine rétorque que la mission confiée à l’expert n’a pas seulement pour objet de comparer les montants fixés par les conclusions respectives des parties, celui-ci ayant été missionné pour « donner un avis technique sur le coût des travaux de réaménagement pour chaque poste » et « à la cour tous éléments techniques utiles à la solution du litige ».

Elle ajoute que le coût des travaux de réinstallation pour le réaménagement, les études et honoraires s’élèvent à 764'953 euros correspondant « au réel coût des travaux et honoraires nécessaires » et que les indemnités allouées doivent couvrir le préjudice direct, matériel et certain.

Elle indique que sous l’empire de l’ancien l’article R13-49 du code de l’expropriation devenu l’article R 311-26, la Cour de cassation a rendu un arrêt le 6 décembre 2018 n° 17 – 24 312, dont les effets sont transposables, dans lequel elle indique : « faisaient ressortir que les mémoires récapitulatifs déposés par les expropriés… comportaient des éléments complémentaires faisant suite au dépôt du rapport d’expertise et en réplique au mémoire de la RATP, la cour d’appel, qui a tenu compte de l’évolution du litige et qui n’avait pas à procéder à une recherche que ces constatations rendaient inopérantes (respect ou non du délai de l’article R13-49) a légalement justifié sa décision » ; que dans son rapport annuel de 2018 , la Cour de cassation propose de s’inspirer de cet arrêt pour compléter l’article R311-26 aux fins d’admettre la recevabilité de conclusions complémentaires contenant des demandes nouvelles après le dépôt d’un rapport consécutif à une mesure d’instruction ordonnée en appel.

La Cour de cassation dans cet arrêt publié a jugé qu’un mémoire récapitulatif comportant des éléments complémentaires faisant suite au dépôt d’un rapport d’expertise et répliquant au mémoire adverse, une cour d’appel, tenant compte de l’évolution du litige, n’a pas à rechercher si ce mémoire récapitulatif a été déposé après l’expiration du délai prévu à l’article R13-49 (devenu l’article R311-16) du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Les faits sont transposables, puisque dans cette affaire comme indiqué dans le rapport de la Cour de cassation 2018 (pièce n° 31), après dépôt du rapport d’expertise, les expropriés avaient en effet, au vu de ce rapport, déposé un mémoire complémentaire dans lequel ils sollicitaient une indemnisation supérieure à celle réclamée dans leur mémoire initial.

Or dans cet arrêt, du 6 décembre 2018 la Cour de cassation a écarté ce moyen en faisant état de l’évolution du litige.

La cour dans son arrêt de désignation de l’expert a communiqué à l’expert des conclusions et pièces des parties et lui a demandé de donner un avis technique sur le coût des travaux de réaménagement pour chaque poste et de fournir à la cour tous éléments techniques utiles à la solution du litige; l’expert a donc rempli sa mission en proposant la somme de 764 953 euros au titre des travaux de réaménagement incluant les études et honoraires, celui- ci indiquant que ce total dépasse le montant initial demandé par la SCI des Bords de Seine, tout en correspondant au réel coût des travaux et honoraires nécessaires.

Si la recommandation de la Cour de cassation de compléter l’article R311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique aux fins d’admettre la recevabilité des conclusions complémentaires, contenant des demandes nouvelles, après le dépôt d’un rapport consécutif à une mesure d’instruction ordonnée en appel, n’a pas été suivie, il n’en demeure pas moins que cette règle posée par cet arrêt du 6 décembre 2018 publié au bulletin s’applique.

En conséquence, il convient de débouter IDFM de sa demande de déclarer irrecevables les conclusions de la SCI des Bords de Seine 12 décembre 2024 en tant qu’elle réhausse le montant d’indemnités accessoires au regard des demandes formulées dans ses conclusions notifiées dans le délai l’article R311-26 du code de l’expropriation, et de déclarer recevables les demandes de la SCI des Bords de Seine au titre de l’indemnité de reconstitution des équipements en emprise pour un montant de 764'953 euros formulée dans ses conclusions des 12 décembre 2024 et 18 février 2025.

— sur l’irrecevabilité des demandes nouvelles d’IDFM soulevée par la SCI des Bords de Seine

A sur l’abattement pour occupation

Le premier juge a rejeté la demande d’IFM d’appliquer un abattement pour occupation de 20%.

Dans ses conclusions du 4 mai 2023 dans le délai de 3 mois de l’article R311-26 du code de l’expropriation, IDFM propose de retenir une valeur unitaire de 160 euros/m², indique que le bien sera évalué en valeur occupée , qu’un abattement conforme à la jurisprudence d’au moins 20% pourra être retenu en tout état de cause, puis propose à nouveau 160 euros/m².

Elle demande de retenir dans le dispositif de ses conclusions initiales, une indemnité principale de 68 800 euros, sans mentionner d’abattement.

La SCI des Bords de Seine indique qu’IDFM formule une demande nouvelle dans ses conclusions après expertise en portant sa demande d’abattement à au moins 30 %.

Elle ne reprend pas cette demande dans le dispositif de ses conclusions des 12 décembre 2024 et 18 février 2025 ; la cour n’est donc pas saisie de cette demande.

Il sera souligné qu’en tout état de cause, IDFM n’a pas modifié dans le dispositif de ses demandes, qu’elle a sollicité de voir fixer l’indemnité principale à la somme de 68 800 euros.

L’abattement pour occupation sera étudié ci-après.

B- sur l’abattement pour encombrement

Le premier juge a retenu un abattement pour encombrement et inconstructibilité de 20 %.

Dans ses conclusions initiales dans le délai de trois mois, IDFM demande de majorer l’abattement pour encombrement à 30% et dans le dispositif demande de fixer l’indemnité principale à la somme de 68 800 euros sans mentionner d’abattement.

Dans ses conclusions après expertise, IDFM indique qu’il convient de retenir un abattement pour encombrement et inconstructibilité d’un minimun de 40% et demande dans le dispositif de ses conclusions de fixer l’indemnité principale à la somme de 68 800 euros, sans mention d’abattement.

La SCI des Bords de Seine indique qu’IDFM a également porté ses demandes à 40 % dans ses conclusions après expertise.

Cette demande formulée dans les motifs, n’est pas reprise dans dispositif des conclusions des 12 décembre 2024 et 18 février 2025; la cour n’est donc pas saisie de cette demande.

Il sera souligné qu’en tout état de cause, IDFM n’a pas modifié dans le dispositif de ses demandes, qu’elle a sollicité de voir fixer l’indemnité principale à la somme de 68 800 euros.

L’abattement pour encombrement et inconstructibilité sera étudié ci après.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

S’agissant de la date de référence, non contestée en appel, le premier juge a retenu en application de l’article L322-2 et L213-6 du code de l’urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption, le PLU approuvé par le conseil territorial du 15 décembre 2020 et affiché en préfecture le 22 décembre 2020.

À cette date de référence, le premier juge indique que la parcelle expropriée est située en zone UF, correspondant à une zone d’activité économique avec de nombreuses restrictions comme les activités commerciales qui sont exclues.

Plus précisément, la parcelle expropriée est située en zone Ufi à la date de référence, les secteurs indicés « i », situés en bord de Seine, correspondant aux espaces soumis à des risques d’inondation.

IDFM indique que la parcelle se situe en effet en zone violet foncé qui constitue une zone avec aléa fort et très fort, soit la plus dangereuse avant la zone rouge compte tenu de la proximité avec la Seine et ajoute que les constructions doivent être, au surplus, compatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation du secteur.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit de la parcelle CG n° [Cadastre 10], issue d’une division parcellaire, de forme rectangulaire étroite constituant une bande de terrain située le long de la [Adresse 36] à [Localité 39] ; celle-ci est clôturée en trois côtés et comporte, outre sa partie goudronnée, de la végétation en bordure de terrain ; sur cette parcelle, est construite une rampe d’accès donnant au parking souterrain de l’ensemble immobilier à usage d’activité situé sur la parcelle contiguë et sont par ailleurs disposés des containers.

La SCI des Bords de Seine précise que l’ensemble immobilier était édifié sur une parcelle cadastrée G n° [Cadastre 19] d’une superficie de 5619 m², que par la suite, une division cadastrale a été opérée, divisant en deux parcelles : parcelle CG n° [Cadastre 10] d’une surface de 430 m² en emprise et la parcelle CG n° [Cadastre 11] hors emprise ; que la parcelle en emprise forme angle entre la [Adresse 36] et l'[Adresse 29], qu’elle constitue l’ensemble de la façade de la parcelle d’origine le long de la [Adresse 36], qu’elle inclut la totalité des accès au sous-sol du bâtiment hors emprise, desservis par une rampe en béton et qu’elle porte de même un petit bâtiment élevé d’un simple rez-de-chaussée, situé en façade à droite ; qu’elle inclut également l’ensemble des clôtures en façade sur l'[Adresse 30], équipée d’un portail métallique coulissant et que cette zone sert actuellement à permettre aux poids-lourds desservant l’emprise quotidiennement, de déposer les marchandises en attente d’être transférées à l’intérieur du bâtiment ; qu’elle sert également de zone de chargement et permet en outre la circulation des véhicules pour leur permettre d’atteindre l’arrière du bâtiment ; que cette zone inclut également l’ensemble des bennes à déchets.

Elle ajoute s’agissant du bâtiment hors emprise qu’il est élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée d’un étage partiel, de grande hauteur à usage d’activités, composé dans sa partie centrale par un vaste atelier, de grande hauteur, complété dans la partie droite par un ensemble de bureaux en parfait état et que l’ensemble est complété en façade sur l'[Adresse 31] par une zone de parking.

Elle indique enfin que l’immeuble se situe sur le territoire de la commune de [Localité 39], le long de la [Adresse 36], qui croise l'[Adresse 29] qui constitue l’une des principales artères de la commune de [Localité 39] ainsi que du département ; qu’il s’agit d’une zone essentiellement dévolue à des activités de toute nature et que celle-ci est desservie par l’autoroute A 86 ainsi que par les transports en commun : bus 217 situé au droit d’emprise, bus 282 situé à peu de distance.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport ainsi qu’aux photographies prises par l’expert judiciaire désigné par la cour M. [K] [M].

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 18 novembre 2022.

— Sur l’indemnité principale

Le premier juge indique que la superficie de la parcelle expropriée non contestée est de 430 m².

Il a retenu la méthode par comparaison proposée par les parties , a rejeté la demande d’IFM de retenir un abattement pour occupation, a retenu un abattement pour encombrement et inconstructibilité de 20% et aprés examen des parties a retenu une valeur unitaire de 200 euros/m² .

A sur le bâtiment

La SCI des Bords de Seine indique qu’en première instance l’autorité expropriante avait omis de procéder à l’indemnisation des bâtiments situés en emprise, alors que son existence a pourtant pu être constatée lors du transport sur les lieux et que le jugement ne lui a pourtant pas alloué une quelconque indemnité pour la dépossession de ce bâtiment, alors qu’il avait pris soin de faire état d’un certain nombre de références situées sur la commune de [Localité 39].

Elle sollicite à ce titre pour une surface de 120 m² une valeur unitaire de 900 euros/ m², soit la somme de 108'000 euros.

IDFM rétorque en produisant les conclusions de première instance de la SCI des Bords de Seine que celle-ci n’a sollicité devant le premier juge qu’une indemnisation du sol pour une superficie de 430 m² avec une valeur unitaire de 660 euros/m².

Le commissaire du Gouvernement indique que la SCI des Bords de Seine invoque également l’existence d’un local à usage de stockage de plain-pied d’une surface de 120 m² sur cette même parcelle mais que la description de ce local est extrêmement succincte, qu’en l’absence de rapport de géomètre, cette surface semble largement surestimée, qu’aucun local n’a été déclaré au cadastre sur cette parcelle, que cependant, un local à usage d’habitation est déclaré sur la parcelle G n° [Cadastre 11] pour une surface de 76 m² ; il propose de ne pas retenir ce local en l’absence de rapport de géomètre.

Il ressort du mémoire récapitulatif et en réponse n° 3 de la SCI des Bords de Seine de première instance (pièce n° 5), que celle-ci a sollicité uniquement l’allocation de 600 euros/m² majorée de 10 % au regard de la situation d’angle du terrain soit :

430 m² X 660 euros = 283'800 euros, mais aucune indemnité au titre du bâtiment en emprise.

Si une indemnité accessoire peut être sollicitée pour la première fois en cause d’appel, il n’en va pas de même de l’indemnité principale.

En conséquence, la demande nouvelle en appel de la SCI des Bords de Seine au titre du bâtiment d’un montant de 108'000 euros sera déclarée irrecevable.

B sur l’indemnité principale au titre du terrain

Il convient d’examiner les références des parties, puis de statuer sur l’abattement pour occupation ainsi que sur l’abattement pour encombrement

A références des parties :

La SCI des Bords de Seine demande de retenir une valeur unitaire de 660 euros/m², IDFM une valeur unitaire de 160 euros/m² et le commissaire du Gouvernement une valeur unitaire de 225 euros/m² en valeur arrondie.

a) Les références de la SCI des Bords de Seine

Elle souligne au préalable que les terrains en emprise sont placés au PLU en zone constructible, qu’il s’agit de parcelles reliées aux réseaux, parfaitement configurées, goudronnées, bénéficiant d’une large façade le long du [Adresse 34], voie carrossable à double sens de circulation ; qu’il s’agit de parcelles formant angle entre deux voies et possédant donc trois façades distinctes et qu’une majoration pour double façade est régulièrement retenue par la jurisprudence, soit une plus-value de 15 % ; que la situation géographique du bien est d’excellente qualité, en centre-ville, à proximité de toutes commodités, parfaitement desservie par les transports en commun et les voies routières ; que s’agissant des équipements, les parcelles en emprise sont entièrement goudronnées, sont partiellement végétalisées et aménagées en deux parkings ; que les terrains sont situés dans une zone géographique de bonne qualité, à peu de distance de [Localité 33], et sont parfaitement desservies par les voies routières, à proximité de l’autoroute A 86, et également desservies par les transports en commun.

Elle propose deux références de ventes de terrains et trois jugements :

' 12 avril 2018 : [Adresse 2], 1046 m², terrains viabilisés, 600'042 euros, soit 573 euros/m², publication 2018 P33318 (pièce n° 3).

La SCI des Bords de Seine indique que cette parcelle présente la particularité d’être immédiatement voisine du bien exproprié et de bénéficier d’un classement identique au PLU.

IDFM demande d’écarter ce terme en indiquant qu’il s’agit d’une cession entre personnes publiques, que cette vente se situe au au c’ur de la zone UP2i pour la création de la [Adresse 40], secteur considéré comme opération d’intérêt national et en pleine mutation et que l’acte de vente indique explicitement que le projet immobilier porté par l’EPA ORSA est la réalisation d’un parking de 300 places ce qui a contribué à la fixation d’un prix partiellement élevé.

Il ajoute qu’en tout état de cause, il s’agit d’un bien bâti comme l’indique expressément l’acte de vente.

Le commissaire du Gouvernement retient ce terme.

L’acte de vente (pièce n° 3), mentionne qu’il s’agit d’une propriété comprenant un terrain sur lequel est édifié un bâtiment divisé en atelier, bureau, vestiaires et dépendances.

Ce terme non comparable en consistance s’agissant d’un bien bâti par rapport au bien exproprié consistant en un terrain sera écarté.

' 19 décembre 2018 : [Adresse 4] [Adresse 25] à [Localité 39], un ensemble de parcelles d’une superficie de 13'333 m², 6'416'556 euros, soit 480 euros/m², publication 2019 P00338 (pièce n° 9).

La SCI des Bords de Seine indique qu’il s’agit d’une référence tout à fait pertinente, puisqu’elle se situe également à quelques mètres du bien exproprié, et est située en zone UP 2I du PLU

IDFM demande d’écarter ce terme en indiquant qu’il s’agit d’un prix de vente convenu au regard d’un protocole qui comprend différentes contreparties et notamment des droits à construire au regard de la taille exceptionnelle des nombreuses parcelles, que le prix de vente n’est pas de 6'416'556 euros (prix avec TVA) mais de 5'347'130 euros hors-taxes.

Le commissaire du Gouvernement retient ce terme.

L’acte de vente ne mentionne pas de droits à construire ; le prix de vente est de 5 347 130 euros HT soit une valeur unitaire retenue de 400 euros/m².

Ce terme comparable sera retenu.

— Jugement 2015, 2209 m², DK n° 15 et n° 16, 400 euros/m².

Ce jugement du 11 mai 2015 datant de plus de 5 ans est trop ancien et sera donc écarté.

' Tribunal de grande instance de Paris : 22 mars 2018 (pièce n° 6) : le terrain évalué dans le cadre de la détermination des indemnités à revenir pour expropriation du tréfonds, 900 euros/m².

' Tribunal de grande instance de Paris du 22 mars 2018 (pièce n° 7), zone UC du PLU, 900 euros/m².

IDFM demande d’écarter ces termes correspondant à du tréfond et en zone UC et Uca, zone urbaine, des zones non affectées par les servitudes de constructibilité liée à l’inondation.

Le commissaire du Gouvernement demande d’écarter ces termes , les zones cadastrales n’étant pas comparables.

Ces deux termes étant situés respectivement en zone UC et UCA, soit des zones urbaines et des zones non affectées par les servitudes de constructibilité liées à l’inondation, ne sont pas comparables au zonage du bien exproprié ; ils seront donc écartés.

La SCI des Bords de Seine invoque enfin un arrêt de la cour d’appel de Paris du 18 octobre 2018 (pièce n° 26), terrain zone Uca du PLU, 850 euros/m².

IDFM et le commissaire Gouvernement demandent d’écarter ce terme en raison du zonage différent.

Ce terme étant situé en zone Uca, soit dans un zonage non comparable par rapport au bien exproprié, sera écarté.

b) Les références d’IDFM

IDFM popose des termes situés à proximité dans des zones d’activités comparables correspondant tous à des terrains à batir en zone UP2i ou UFI avec les références cadastrales et de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface

(en m²)

Prix

(en euros)

Prix unitaire

(en euros/m²)

Zonage

Observations

I1

CG1

12/08/2016

[Adresse 34]

397

29.000

73

UFi

I2

CG2

23/08/2018

[Adresse 34]

2.253

130.000

58

UFi

I3

CG3

24/02/2017

[Adresse 3]

31.875

1.434.375

45

UFi

I4

26/12/2017

[Adresse 7]

2.209

565.950

256

UP2i

I5

21/07/2016

[Adresse 38]

1.227

227.843

185

UP2i

I6

17/02/2014

[Adresse 14]

561

72.930

130

UP2i

I7

22/07/2013

[Adresse 26]

5.137

900.000

175

UP2i

I8

07/12/2011

[Adresse 18]

7.981

1.650.000

207

UP2i

moyenne : 141 euros

moyenne UFI : 59 euros

moyenne UP2i : 191 euros

La SCI des Bords de Seine demande d’écarter tous ces termes.

Les termes I1, I3, I5, I 6,17, et I 8 datant de plus de cinq ans sont trop anciens seront écartés.

I2

La SCI des Bords de Seine demande d’écarter ce terme qui fait l’objet de servitudes conséquentes et qui correspond à un terrain occupé.

Cependant l’acte de vente (pièce n° 13), indique qu’il s’agit d’un terrain libre de toute construction suite au démantèlement par le vendeur des équipements servant au déchargement du charbon et à son transport dans le parc à charbon situé plus à l’est.

Ce terme datant de moins de 5 ans, comparable en consistance en localisation correspondant un terrain libre de toute construction suite au démantèlement par le vendeur sera retenu.

I4

La SCI des Bords de Seine indique que le zonage est en UP2i et qu’il s’agit d’une parcelle sans un accès propre à la voie, d’une forme très particulière avec des conditions spécifiques dont un engagement à l’utilisation des biens à l’ouvrage de débranchement et de réglage des rames de métro vers le site de maintenance des infrastructures.

Ce terme datant de moins de 5 ans est comparable en consistance et correspond à un terrain libre de toute construction suite au démantèlement par le vendeur.

Ce terme sera donc retenu.

A titre de recoupement, IDFM propose des références récentes à [Localité 39] pour des biens en zone urbaine (UB ou UC) , non inondables et sans limitation de constructibilité, avec les références cadastrales et de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface terrain/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

I1

43461

[Adresse 20]

287

130000

452,96

UB

I2

42663

[Adresse 21]

445

223000

501,12

UC

I3

43079

[Adresse 9]

327

180000

550,46

UC

moyenne

502

médiane

501

Ces termes proposés uniquement à titre de recoupement ne seront pas retenus, correspondant à un zonage différent UB ou UC.

c) Les références du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement propose des termes de comparaison cités en première instance, des termes de comparaison issus de la jurisprudence cités en première instance et de nouveaux termes de comparaison avec les références cadastrales et de publication s’agissant des ventes :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface terrain/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

CG1

I1

42593

[Adresse 34]

397

29000

73

UFi

société du Grand [Localité 33] vend à Sanofi chimie un terrain nu

CG2

I2

43334

[Adresse 34]

2253

130000

58

UFi

Électricité de France vend un port autonome de [Localité 33] un terrain libre de toute construction suite au démantèlement par le vendeur

CG3

I3

42789

[Adresse 3]

31875

1'434'375

45

UFi

Électricité de France vend à

la société du Grand [Localité 33]

un terrain nu

CG4

42898

[Adresse 38]

145

32335

223

UP2i

SNCF réseau vend à la société du Grand [Localité 33]

un terrain nu

CG5

43094

[Adresse 7]

2209

565950

256

UP2i

Électricité de France vend à port autonome de [Localité 33] un terrain libre de toute construction,

la SCI des Bords de Seine demande d’écarter ce terme correspondant à une parcelle présentant une configuration particulièrement défavorable, en forme de triangle et à une vente datée de 2016 soit plus de 5 ans.

Suite au démantèlement par le vendeur

CG6

42571

[Adresse 38]

1227

227843

185

UP2i

SNCF réseau vend à la société du Grand [Localité 33]

un terrain nu

CG7

44174

[Adresse 22]

29

5075

175

UP2i

Sanofi chimie vend à société du Grand [Localité 33] une parcelle en nature de bitume

CG 1

Ce terme a déjà été écarté.

CG 2

Ce terme a déjà été retenu.

CG3

la SCI des Bords de Seine indique qu’il ne s’agit pas d’un simple terrain nu d’une parcelle comprenant des ouvrages enterrés de grande importance avec des servitudes avec présence de pollution.

Ce terme datant de plus de 5 ans est trop ancien et sera écarté.

CG 4

Ce terme a déjà été écarté.

CG 5

Ce terme non critiqué datant de moins de 5 ans comparable et en consistance en localisation sera retenu.

CG 6

La SCI des Bords de Seine indique que la vente ne porte pas sur un simple terrain mais sur un immeuble bâti, qui en outre ne bénéficie pas d’accès routiers comme le démontre le plan cadastral.

Ce terme datant de plus de 5 ans est trop ancien et sera donc écarté.

CG 7

Ce terme a déjà été écarté.

Le commissaire du Gouvernement propose ensuite des termes de comparaison issus de la jurisprudence cités en première instrance :TGI de Créteil : à [Localité 39], terrains nus en zone Ufi :

N° du terme

Date du jugement

Adresse

Surface/m²

Prix en euros/m²/ valeur libre

CG1

31 août 2021

[Adresse 34]

482

229,20

CG2

référence SCI Bords de Seine n°2

31 août 2021

[Adresse 34]

1111

229,20

CG3

19 octobre 2021

[Adresse 17]

796

177

CG4

22 décembre 2021

[Adresse 3]

1336

115

CG5

19 avril 2022

[Adresse 15]

374

309

Ces termes de jurisprudence non critiqués et comparables en consistance et en zonage seront retenus.

Le commissaire du Gouvernement propose enfin des nouveaux termes de comparaison avec les références cadastrales et de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface /m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

CG1

24 octobre 2018

[Adresse 6]

1053

350 000

332

UFi

ACCMT/SCI [Adresse 37]

terrain avec hangar en très mauvais état (valeur résiduelle)

CG2

19 décembre 2018

[Adresse 24] et [Adresse 25]

13333

5347130

401

UFi

EPFIF/ EPA Orly Rungis Seine amont

terrains nus

CG3

12 avril 2018

[Adresse 2]

1046

600 042

574

UP2i

EPFIF vend à EPA Orly Rungis Seine amont (avec un bâtiment démoli au jour de la vente)

Ni la SCI des Bords de Seine, ni IDFM ne critiquent ces nouveaux termes de comparaison qui sont récents, comparables en localisation, en consistance et en zonage et qui seront donc retenus.

La moyenne des références retenues est donc de :

400+58+256+223+229, 20+229, 20+177+115+309+332+401+574=

3303,40 euros/12=275 euros/m².

Il ressort de ces termes de comparaison que les termes de comparaison zone UFI sont plus bas que ceux situés en zone UP2i, au regard notamment des termes de jurisprudence qui tous situés en zone UP2I correspondant à une moyenne de 211 euros/m².

En tenant compte cependant de l’anciennete de certains termes, il sera retenu une valeur unitaire de 225 euros/m² comme proposé par le commissaire du Gouvernement.

— abattement pour occupation

L’ensemble immobilier est loué à la société SET UP par bail notarié du 18 mai 2005 (pièce n°1) pour un loyer de 150 404 euros annuel HT/HC.

Le premier juge a rejeté la demande d’abattement pour occupation d’IDFM en indiquant que la situation économique actuelle conduit à considérer qu’il est plus intéressant pour un bailleur de détenir des locaux correctement occupés et rentabilisés en harmonie avec les valeurs locatives du marché, et qu’en l’absence de moins-value rapportée du fait de la situation d’occupation, le moyen tiré de l’occupation sera écarté comme insuffisant à fonder un abattement.

La SCI des Bords de Seine et le commissaire du Gouvernement n’ont pas formé appel sur ce point.

IDFM dans ses conclusions adressées dans le délai de l’article R311-26 du code de l’expropriation propose dans ses motifs de retenir une valeur unitaire de 160 euros /m², puis indique que le bien devant être considéré comme occupé, ajoute ' qu’un abattement conforme à la jurisprudence d’au moins 20% pourra être retenu en tout état de cause’ puis conclut que l’indemnité de dépossession peut donc être calculée comme suit : 430 m² X 160 euros/m²= 68 800 euros, et ne fait en tout pas état dans le dispositif de ses conclusions qui saisit la cour en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile d’un abattement pour occupation.

En conséquence, le jugement qui n’a pas appliqué d’abattement pour occupation sera confirmé.

C abattement pour encombrement

Le premier juge indique qu’il est acquis que la superficie de l’emprise expropriée et la présence de bâtiments existants sur la parcelle mère G [Cadastre 19], rend impossible toute construction sur ce tènement au regard du règlement de la zone mais également de son emplacement en limite de voie publique ; qu’il est par conséquent nécessaire de retenir un abattement pour encombrement et inconstructibilité qu’il convient d’évaluer, compte tenu des circonstances, à 20 % de la valeur unitaire qui sera retenue, cette valeur étant déterminée, compte tenu des termes de comparaison, au regard de terrains sans limite de constructibilité.

La SCI des Bords de Seine n’a pas formé appel sur ce point, ni le commissaire du Gouvernement.

Dans ses conclusions adressées dans le délai de l’article R311-26 du code de l’expropriation, IDFM indique qu’il convient de retenir un abattement pour encombrement de 30% soit une valeur de 160 euros/m² après abattement.

Dans le dispositif de ses conclusions qui saisit la cour, il n’est pas fait état d’un abattement pour encombrement .

En l’espèce, la superficie de l’emprise expropriée et la présence de bâtiments existants sur la parcelle mère G [Cadastre 19], rend impossible un tènement au regard du règlement de la zone mais également de son emplacement en limite de la voie publique ; en conséquence, il convient de confirmer le jugement qui a exactement retenu un abattement pour encombrement et inconstructibilité à hauteur de 20 % de la valeur unitaire.

— Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale est donc de :

430 m² X 225 euros /m² X 0,8 (abattement pour encombrement et inconstructibilité)= 77'400 euros en valeur occupée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : (77'400 – 15 000 ) x 10% = 6 240 euros

soit un total de 8 740 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° sur l’indemnité pour reconstitution des équipements en emprise

Le premier juge a retenu l’évaluation proposée par IDFM à savoir une indemnité de 239'305 euros.

L’expert désigné par la cour M. [K] [P] indique que les projets de la SCI des Bords de Seine et par IDFM ne diffèrent pas sur le principe du déplacement de la clôture et de ses principaux impacts, qu’il répertorie dans des croquis (page 43).

Il ajoute que les zones d’impact du recul de limites séparatives sur la parcelle conservée, sont bien constituées :

— des impacts directs de déplacement des clôtures, des arbres et haies, de l’entrée charretière, des armoires concessionnaires, des équipements enterrés et de la rampe d’accès sous-sol ;

— des impacts consécutifs en la création d’un complément de zone de circulation poids lourds, et en la nécessité de retailler l’avancée d’angle du bâtiment Peinture pour permettre les girations.

L’expert après examen des deux projets et réponse aux dires propose de retenir pour les travaux la somme de 519 675 euros et en y rajoutant les frais accessoires, la somme de 764 953 euros, dont il donne le détail dans un tableau récapitulatif (pages 51 et 52).

Il note que cette somme dépasse le montant initial demandé par la SCI des Bords de Seine, tout en correspondant au coût réel des travaux et honoraires demandés.

Il précise que :

' Les études géotechniques de type G2 et G3 sont bien nécessaires pour la réalisation de cette transformation lourde, ainsi que les études de sol pour la voirie ; que la transformation nécessitera bien la création d’une nouvelle voirie lourde en remplacement de la voirie existante ;

' que les travaux de voirie PL se justifient par la nécessité de circulation de poids lourds dans la zone à gauche du bâtiment pour permettre la livraison/enlèvement et les man’uvres d’accès de stationnement temporaire ;

' que le déplacement de la cabine peinture a pu être optimisé, suivant les débats durant l’expertise, transformation de la partie impactée externe la cabine, selon une étude géométrique plus fine ;

' que le recul impliquera bien de restituer à l’équivalent de l’existant des espaces verts et à déplacer certains équipements et réseaux se trouvant dans la parcelle expropriée ;

' que le projet présenté par la SCI des Bords de Seine en forme actualisée du 6 août 2024 se trouve techniquement admissible ;

' il se trouve également admissible sur le plan économique suivant les plans et détails concernant l’adaptation de la cabine de peinture.

La SCI des Bords de Seine demande l’infirmation du jugement en sollicitant la somme proposée par l’expert désigné par la cour de 764'953 euros.

Le commissaire du Gouvernement n’a pas déposé ou adressé de nouvelles conclusions après le dépôt du rapport d’expertise.

IDFM indique qu’il conteste ce montant tout en précisant qu’il a largement fait évoluer sa position de 234'350 euros TTC avant expertise à la somme de 537'980 euros TTC dans le cadre de l’expertise, mais qu’il n’a pas la possibilité de modifier ses prétentions, ayant soulevé l’irrecevabilité de toute nouvelle demande.

IDFM indique que le principal point de désaccord avec les conclusions de l’expert concerne les postes suivants :

1°VRD

IDF M indique que le montant de 175'200 euros a été retenu contre celui de 156'622 euros qu’il a proposé, qu’il conteste l’intégration dans le chiffrage du diagnostic réseau existant car il incombe au propriétaire de disposer de documents à jour concernant les réseaux sur sa parcelle.

Cependant, l’expert indique que la reconnaissance physique des réseaux enterrés et leur requalification s’impose même en présence de documents d’archives à ce sujet et qu’il n’y a donc pas de surcoût.

Il convient de retenir en conséquence la somme de 175'200 euros proposée par l’expert.

2° maçonnerie

IDFM indique que le montant de 185'000 euros a été retenu par l’expert contre celui qu’il propose de 234'673 euros.

IDFM n’avance donc aucun motif à l’appui de sa contestation.

En outre, l’expert note qu’IDFM ne présente pas de devis concurrent.

Il convient en conséquence de retenir la somme de 185'000 euros proposée par l’expert.

3° charpente bardage serrurerie

IDFM indique que le montant de 131'000 euros a été retenu contre celui de 72'984 euros qu’il propose, qu’il conteste le montant du portail et avait joint un devis pour un portail intégrant la motorisation qui se trouve être en dessous des prétentions de la SCI des Bords de Seine pour un portail sans motorisation ; que le chiffrage incluait la réalisation d’une longrine de 34 m linéaires (15 m³), le coffrage de la longrine, la fourniture, la pose du portail ; que dans le devis en annexe, la motorisation comporte 4 000 euros selon l’entreprise, le coût sans motorisation s’élevant donc à 35'000 euros.

L’expert indique qu’en ce qui concerne plus particulièrement le portail, IDFM présente tardivement un chiffrage qui ne détaille pas le coût des prestations et ne présente pas d’études ou croquis des ouvrages projetés et ne tient pas compte de la complexité du site.

Il convient en conséquence de retenir la somme de 131'000 euros proposée par l’expert.

4° honoraires divers

IDFM indique que le montant de 117'786 euros a été retenu contre celui qu’il propose de 66'350 euros qu’il se rapporte à son contre chiffrage du 12 août 2024, notamment sur la non inclusion des frais d’études techniques spécialisées aux honoraires de maîtrise d''uvre, comme mentionné dans le rapport d’expertise.

L’expert indique que les frais et honoraires de maîtrise d''uvre, conception et réalisation proposée à retenir se complètent d’ honoraires de DET spécialisés, rendus nécessaire par la complexité des travaux projetés qui impliquent des interactions sols/structures et de nombreux aléas qu’il convient de maîtriser en conception comme dans la direction d’exécution.

Il convient en conséquence de retenir la somme proposée par l’expert de 117'786 euros.

Il convient donc d’infirmer le jugement et d’allouer à la SCI des Bords de Seine comme proposé par l’expert une indemnité de 764'953 euros au titre de la reconstitution des équipements en emprise.

3° sur l’indemnité pour frais d’architecte

Le premier juge a alloué à la SCI des Bords de Seine une indemnité de 5 000 euros à titre d’indemnité pour frais d’architecte.

La SCI des Bords de Seine demande la confirmation.

IDFM demande l’infirmation du jugement en indiquant que cette demande ne correspond pas à une indemnité accessoire comme un préjudice lié à l’expropriation mais doit être intégrée à l’article 700 du code de procédure civile.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, aucune facture n’est produite en cause d’appel et ne permet donc de justifier tant dans le principe que dans le quantum ces dépenses alléguées.

La SCI des Bords de Seine a mandaté un architecte pour estimer son préjudice de reconstitution des équipements en emprise, et elle produit au débat son étude (pièce n° 25).

Il convient donc de confirmer le jugement s’agissant d’une indemnité accessoire et non d’un poste au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour une indemnité pour frais d’architecte d’un montant de 5 000 euros.

L’indemnité totale de dépossession est donc de :

77'400 euros (indemnité principale) + 8 740 euros (indemnité de remploi)+ 764'953 euros + 5 000 euros (indemnité pour frais d’architecte)= 856'093 euros en valeur occupée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur les dépens

Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance.

IDFM perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les appels ne portent pas sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de première instance.

L’équité commande de débouter IDFM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de le condamner sur ce fondement à verser la somme de 5 000 euros à la SCI des Bords de Seine en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Vu l’arrêt avant dire droit du 29 février 2024 ;

Statuant dans la limite des appels,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Déboute IDFM de sa demande de déclarer irrecevables les conclusions de l’appelant du 12 décembre 2024 en tant qu’elles réhaussent le montant de l’indemnité accessoire au regard des demandes formulées dans ses conclusions notifiées dans le délai l’article R311-26 du code de l’expropriation ;

En conséquence,

Déclare recevable la demande nouvelle formulée par la SCI des Bords de Seine au titre de l’indemnité pour reconstitution des équipements en emprise d’un montant de 764'953 euros formulée dans ses conclusions après expertise des 12 décembre 2024 et 18 février 2025 ;

Se déclare non saisie en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile des demandes d’irrecevalité formulées par la SCI des Bords de Seine s’agissant des demandes nouvelles d’IDFM formulées dans ses conclusions après expertise au titre de l’abattement pour occupation et de l’abattement pour encombrement et inconstructibilité ;

Déclare irrecevable la demande nouvelle formée en appel de la SCI des Bords de Seine de 108 000 euros au titre du bâtiment ;

Confirme le jugement entrepris sur l’indemnité au titre des fais d’architecte de la SCI des Bords de Seine ;

Infirme le jugement entrepris, sur l’indemnité principale, sur l’indemnité de remploi et sur l’indemnité pour reconstitution des équipements en emprise ;

Fixe l’indemnité due par l’établissement public administratif Île-de-France mobilité à la SCI des Bords de Seine au titre de la dépossession du bien situé [Adresse 12] à [Localité 39] (94) à la somme de 856 093 euros en valeur occupée se décomposant comme suit :

—  77'400 euros (indemnité principale) ;

—  8 740 euros (indemnité de remploi) ;

—  764'953 euros ( indemnité de reconstitution des équipements en emprise) ;

—  5 000 euros (indemnité pour frais d’architecte).

Déboute les parties de leurs demandes plus amples contraires ;

Condamne l’établissement public administratif d’Île-de-France aux dépens d’appel, comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne l’établissement public administratif d’Île-de-France à payer la somme de 5 000 euros à la SCI des Bords de Seine au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT