Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 26 MARS 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/15394 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIIB5 – Jonction avec le dossier RG N° 23/19772

Décision déférée à la Cour : Jugement du 6 juillet 2023 – Tribunal de proximité d’ETAMPES – RG n° 11-21-000055

APPELANT

Monsieur, [E], [K]

né le 10 Mars 1960

,

[Adresse 1]

,

[Localité 1]

représenté par M^e Lionel COHEN de la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES, avocat au barreau de l’ESSONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/505299 du 04/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 2])

INTIMÉE

S.A. VILOGIA

N° SIRET : 475 680 815 00788

,

[Adresse 2]

,

[Localité 3]

Défaillante, régulièrement avisée le 11 Décembre 2023 par procès-verbal de remise à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Laura TARDY, Conseillère

M^me Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Camille LEPAGE

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, et par Catherine SILVAN, greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 6 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Etampes dans une affaire opposant M., [E], [K] à la société Vilogia.

La société d’HLM Travail et Propriété, devenue par la suite la société Vilogia, a donné à bail à M., [E], [K], par contrat de location du 26 décembre 1988, un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés, [Adresse 3], 1er étage, à, [Localité 4].

Par jugement du tribunal d’instance d’Etampes du 16 septembre 2016, confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 19 novembre 2018, la société Vilogia a été condamnée à rembourser à M., [K] la somme de 700,38 euros au titre des charges locatives, ainsi que les sommes de 100 et 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du tribunal d’instance d’Etampes du 5 avril 2018, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 30 juin 2020, la société Vilogia a été condamnée à rembourser à M., [K] la somme de 1 136,38 euros au titre des charges locatives, ainsi que les sommes de 100 et 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier en date du 1er février 2021, la société Vilogia a fait assigner M., [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Evry aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et ordonner son expulsion, avec le concours de la force publique si nécessaire, dire que l’intéressé devra vider et laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, le logement qu’il occupe, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, dire que le mobilier se trouvant dans les lieux pourra être transféré dans tel garde-meuble ou dans tout autre endroit, aux frais, risques et périls de son propriétaire, et obtenir sa condamnation au paiement de :

— la somme de 3 568,72 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 novembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, avec capitalisation des intérêts,

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à son départ effectif des lieux,

—  800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

A l’audience, elle a maintenu ses demandes.

Comparant, M., [K] a reconnu devoir la somme de 4 131,50 euros et a sollicité la condamnation de la société Vilogia à lui verser les sommes de 1 655,79 euros ainsi que 1 500 euros sur le fondement des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991. Subsidiairement, il a sollicité des délais de paiement pendant 21 mois, conformément au plan établi par la commission de surendettement, a proposé de verser 150 euros en plus du loyer courant, et demandé le rejet de la demande de résiliation de bail et d’expulsion, ou à tout le moins la suspension de ses effets.

Dans le cadre d’une réouverture des débats pour tenir compte du jugement du 16 septembre 2016 précité, confirmé en appel, M., [K] a actualisé le montant des sommes réclamées à 5 131,88 euros, dont 2 256,97 euros au titre des condamnations. La société Vilogia a indiqué que le montant des condamnations de 2016 et 2018 avait été versé sur le compte CARPA de Me, [S], mais qu’elle n’en avait aucun justificatif et a sollicité que l’éventuelle condamnation soit prononcée en deniers et quittances.

Par jugement contradictoire entrepris du 6 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Etampes a statué en ces termes :

— condamne, [E], [K], en deniers et quittances, à payer à la SA d’HLM Vilogia la somme de 221,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 21 novembre 2022 (terme d’octobre inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2020 ;

— suspend le cours des intérêts et l’exigibilité de cette dette jusqu’au 3 août 2023 ;

— dit que, pendant ce délai, à défaut de paiement à l’échéance du montant du loyer courant majoré des charges, la totalité de la somme restant due redeviendra exigible 10 jours après une mise en demeure restée infructueuse ;

— rappelle que si, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, le délai sera prorogé et l’exigibilité de la créance locative demeurera suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture de procédure de rétablissement personel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

— rappelle qu’à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

— constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 26 novembre 2020 ;

— suspend les effets de la clause résolutoire pendant le délai consenti ;

Si, pendant ce délai, les loyers et charges courants ne sont pas réglés à leur terme, ou si la commission de surendettement des particuliers n’a pas de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, ou si la nouvelle procédure de traitement de surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés :

— ordonne l’expulsion de, [E], [K], faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— dit que les meubles se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamne, [E], [K] à verser à la SA d’HLM Vilogia, jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

En tout état de cause :

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

— déboute la SA d’HLM Vilogia de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne, [E], [K] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification de cet acte au préfet.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel formé par M., [E], [K] le 18 Septembre 2023,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 12 novembre 2025, par lesquelles M., [E], [K] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 6 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Etampes en ce qu’il a :

— condamné M., [E], [K] a payé la somme de 221,32 euros en deniers et quittance au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 21 novembre 2022 ;

— dit que à défaut de paiement à l’échéance du loyer courant la totalité de la somme du redeviendra exigible ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 26 novembre 2020 ;

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le délai consenti ;

— ordonné l’expulsion de M., [E], [K] ;

— condamné M., [E], [K] à verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant ;

Statuant à nouveau :

— condamner la société Vilogia à payer à M., [E], [K] la somme de 6 876,80 euros par compensation entre, d’une part, la créance de loyer due au 12 octobre 2023 et, d’autre part, les condamnations prononcées à l’encontre de la société Vilogia et les sommes indument facturées par la société Vilogia jusqu’au mois d’octobre 2025 ;

— dire et juger n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire ;

— dire et juger n’y avoir lieu à l’expulsion de M., [E], [K] ;

— condamner la société Vilogia à payer à Me, [X], [P] la somme de 2 000 euros sur le fondement des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— débouter la société Vilogia de sa demande de résiliation et d’expulsion ou d’en suspendre les effets.

La société Vilogia n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant lui ont été signifiées le 11 décembre 2023, à personne morale.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimée était tenue de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparaît pas, le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur le montant de la créance locative

M., [K] conclut à l’infirmation du chef du jugement l’ayant condamné à verser à la société Vilogia la somme de 221,32 euros et sollicite la condamnation de la société à lui verser la somme de 6 876,80 euros actualisée au mois d’octobre 2025, par compensation entre la créance de loyer due au 12 octobre 2023 et les sommes dont il soutient qu’elles ont été facturées à tort par celle-ci jusqu’en octobre 2025. Il fait valoir que c’est à juste titre que le premier juge a déduit les sommes mises à la charge de la société Vilogia par les décisions antérieures de 2016 et 2018, confirmées en appel. Il ajoute que c’est à tort que la société lui prélève mensuellement une somme au titre d’une prestation dénommée "confort +« non justifiée, ainsi que des frais pour »enquête sociale" dont il n’est pas justifié qu’elle lui a été envoyée. Il sollicite également que soient décomptés des sommes dues les provisions sur charges des années 2019 à 2021 qui n’ont fait l’objet d’aucune régularisation de la part du bailleur, ainsi que le coût d’un commandement de payer et des frais d’assurance et de résiliation d’assurance injustifiés. Compte tenu des sommes à déduire, il estime être en réalité créancier de la société Vilogia à hauteur de la somme de 8 605,75 euros, à imputer sur l’arriéré locatif de 1 728,95 euros, de sorte qu’il ne subsiste aucune dette locative à sa charge et qu’il demande la condamnation de la société bailleresse à lui verser la différence après compensation, soit la somme de 6 876,80 euros.

Le premier juge a déterminé que la société Vilogia était redevable envers M., [K] des sommes suivantes, qui ne sont pas contestées en appel :

—  2 436,76 euros représentant le montant total des sommes dues par la société Vilogia à M., [K] en vertu des jugements des 15 septembre 2016 et 5 avril 2018, confirmés en appel, dont il n’apparaît pas qu’elles aient été versées au créancier ou imputées sur une éventuelle dette locative ou sur le paiement des loyers et charges postérieurs aux condamnations.

En appel, M., [K] sollicite la confirmation de cette somme à son crédit. En l’absence de contestation, il n’y a pas lieu de revenir sur la décision du premier juge.

—  487,69 euros représentant le montant total des sommes prélevées par la société Vilogia à M., [K] au titre d’un contrat dénommé ,"[Localité 5] +" depuis le mois de juillet 2017 sans qu’il n’ait été justifié de l’existence de ce contrat à l’instance, ni du quantum des sommes prélevées.

En appel, M., [K] porte sa demande à la somme de 823,52 euros, faisant valoir que la société Vilogia persiste à prélever une somme à ce titre mensuellement. Il résulte des avis d’échéance produits, arrêtés au mois d’octobre 2025 inclus, qu’effectivement, une somme mensuelle lui est toujours prélevée par le bailleur au titre de "Vilogia, confort +" sans justification de l’existence et du quantum de cette créance. Il convient donc d’actualiser la somme déduite par le premier juge et de déduire des sommes dues la somme totale à ce titre de 823,52 euros.

—  45,72 euros de frais d’enquête sociale pour la période allant de février à juillet 2020, le premier juge ayant relevé, au visa des dispositions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation, que la société bailleresse ne justifiait pas avoir envoyé à M., [K] une demande de répondre à l’enquête sociale, l’avertissant des pénalités encourues.

En appel, M., [K] porte sa demande à la somme de 60,96 euros. Il résulte du relevé de compte produit que la société Vilogia a continué à prélever la somme mensuelle de 7,6 euros en août et septembre 2020. Il n’est pas justifié de l’envoi par le bailleur d’une enquête sociale pour cette période, dont le défaut de réponse par le locataire aurait justifié de prélever une pénalité de 7,62 euros par mois. Par conséquent, il convient d’actualiser la somme à déduire à 60,96 euros.

—  154,22 euros correspondant à un commandement de payer délivré en juillet 2020. M., [K] en demande la confirmation. Ce n’est pas contesté.

—  208,14 euros de frais d’assurance et de résiliation d’assurance, déduits par le premier juge faute pour la société Vilogia de justifier avoir préalablement informé le locataire de sa décision de souscrire une assurance pour son compte, dès lors que ce dernier n’a pas justifié avoir souscrit une telle assurance.

En appel, M., [K] sollicite la somme de 215,15 euros. Il résulte des pièces produites que la société Vilogia a prélevé en février et mars 2021 la somme totale de 218,14 euros (soit 207,14 + 5 + 0,50 + 5 + 0,50). Il n’est pas justifié en appel de la mise en oeuvre par le bailleur de l’assurance pour le compte du locataire qui n’aurait pas justifié être assuré, de sorte que cette somme doit être déduite des sommes dues, dans la limite de la somme demandée de 215,15 euros, la cour ne pouvant statuer ultra petita.

En revanche, le premier juge a rejeté la demande de M., [K] de rembourser les provisions sur charges des années 2019 et 2020 en l’absence de régularisation annuelle de celles-ci, relevant d’une part que la société Vilogia a procédé à des régularisations tardives (plusieurs années après, mais en limite de prescription, pour les années 2018 et 2019) et que le défaut de régularisation par le bailleur n’est assorti d’aucune sanction.

En appel, M., [K] sollicite la somme totale de 4 914,72 euros représentant les provisions sur charges (136,52 euros par mois pendant 36 mois) prélevées pour les années 2019 à 2021 et non régularisées. Le premier juge a relevé que la régularisation de charges de l’année 2019 avait été opérée en novembre 2022 et M., [K] ne conteste pas ce fait. Une régularisation de charges a été faite le 19 septembre 2023 au bénéfice du locataire, et vise donc nécessairement l’année 2020 (dès lors que la régularisation est annuelle et que celle de 2019 a été faite antérieurement). Une nouvelle régularisation de charges a été effectuée le 20 août 2024, et concerne donc l’année 2021, à défaut d’élément permettant d’affecter cette régularisation à une année postérieure (dont l’année en cours). Par conséquent, la demande de M., [K] de déduire des sommes dues les provisions sur charges sera rejetée.

Il résulte de ce qui précède que M., [K] est créancier de la société Vilogia à hauteur de la somme totale de 3 690,61 euros (soit 2 436,76 + 823,52 + 60,96 + 154,22 + 215,15).

Le premier juge a relevé que M., [K] était redevable de la somme de 3 719,58 euros en octobre 2022, somme dont il a déduit celles prélevées à tort par la société Vilogia, de sorte qu’il a retenu une dette locative à la charge du locataire d’un montant de 221,32 euros.

A hauteur d’appel, M., [K] justifie que sa dette locative était de 1 728,95 euros en octobre 2023, selon relevé de compte de ce mois. Il convient de déduire de ce montant celle de 3 690,61 euros. Il est donc créancier de la société Vilogia pour la somme de 1 961,66 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné M., [K] à verser à la société Vilogia la somme de 221,32 euros. Statuant à nouveau, la cour condamne la société Vilogia à verser à M., [K] la somme de 1 961,66 euros.

Sur la résiliation du bail

Le premier juge, considérant la dette locative de 221,32 euros à la charge de M., [K] et la procédure de surendettement en cours (moratoire de 18 mois ordonné le 2 novembre 2021), a suspendu l’exigibilité de la créance jusqu’au 3 août 2023 (18 mois de moratoire et 3 mois de plus pour ressaisir la commission de surendettement), a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 26 novembre 2020, suspendu ses effets pendant le délai consenti et ordonné l’expulsion de M., [K] en cas de non paiement du loyer courant à bonne date, ou à défaut de saisine de la commission de surendettement dans le délai accordé ou encore si ladite commission, saisie, n’accorde pas de nouveaux délais de paiement.

M., [K] conclut à l’infirmation de ces chefs du jugement, ainsi que de celui le condamnant au paiement d’une indemnité d’occupation, du fait de l’absence de dette locative.

A titre liminaire, la cour relève que selon les termes du jugement, la société Vilogia a saisi le juge non d’une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, mais d’une demande de résiliation judiciaire du bail, et qu’il n’apparaît pas qu’elle ait modifié ses demandes pendant le cours de l’instance, et ce nonobstant le fait qu’il ait été fait état dans le corps du jugement d’un commandement de payer délivré en novembre 2020. Le premier juge ne pouvait donc constater l’acquisition de la clause résolutoire, non demandée, et ordonner l’expulsion de M., [K] de ce chef.

En tout état de cause, il apparaît que M., [K] n’est pas débiteur d’une créance locative justifiant de résilier le bail. Par conséquent, le jugement sera infirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais consentis, ordonné l’expulsion de M., [K] à défaut de paiement du loyer courant ou de décision de la commission de surendettement et l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation.

Statuant à nouveau, la cour rejette la demande de la société Vilogia tendant à la résiliation du bail ainsi que ses demandes subséquentes quant à l’expulsion de l’appelant, au sort des meubles et à la condamnation de M., [K] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les frais du procès

M., [K] n’a pas solicité l’infirmation du jugement quant aux dépens et frais irrépétibles.

Y ajoutant en appel, la cour condamne la société Vilogia aux dépens et la condamne à verser à M., [K] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,

INFIRME le jugement rendu le 6 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Etampes en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONDAMNE la société Vilogia à verser la somme de 1 961,66 euros à M., [E], [K],

REJETTE la demande de résiliation du bail formée par la société Vilogia, ainsi que ses demandes subséquences relatives à l’expulsion de M., [E], [K], à la condamnation à paiement d’une indemnité d’occupation et au sort des meubles,

Y ajoutant,

CONDAMNE la société Vilogia aux dépens d’appel,

CONDAMNE la société Vilogia à verser à M., [E], [K] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,