Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 13 MAI 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/17224 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGQI6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Décembre 2021 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 11-21-9749

APPELANT

Syndicat Des Copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic, la société KEYS IMMO, SAS immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 851 386 250, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté et assisté de M^e Alexandre ROSENCZVEIG, avocat au barreau de PARIS, toque : P0236

INTIME

Monsieur [S] [I]

né le 19 septembre 1972 à [Localité 3] (93)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Défaillant,

La déclaration d’appel a été régulièrement signifiée à étude- le 22 décembre 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire.

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— PAR DÉFAUT,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire, et par Madame Marylène BOGAERS , greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS & PROCÉDURE

M. [S] [I] est propriétaire des lots n° 8 et 32 de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 4] à [Localité 5].

Par acte du 20 septembre 2021 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 12ème a assigné M. [S] [I] devant le tribunal aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  3.337,56 € au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 9 août 2021, appel de fonds du 1er juillet 2021 inclus,

—  457,39 € au titre des frais de recouvrement,

—  1.500 € de dommage-intérêts,

—  1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 7 décembre 2021 le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris a :

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] tendant à voir M. [S] [I] condamner à payer diverses sommes au titre des charges de copropriété et de travaux, des frais de recouvrement et des dommages et intérêts,

— rejeté la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] aux dépens,

— rappelé que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 6 octobre 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 7 janvier 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 31 décembre 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic la société par actions simplifiée Keys Immo appelant, invite la cour, au visa des articles L. 221-4 et suivants du code de l’organisation judiciaire, 44 et 700 du code de procédure civile, 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 1240, 1342-10, 1343-1, 1343-2 et 1344-1 du code civil et 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à :

— infirmer le jugement,

et, statuant à nouveau,

— condamner M. [S] [I] à lui payer la somme totale de 22 691,64 € :

17.465,92 € à titre principal au titre des charges échues et arrêtées au 19 décembre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure 22 août 2018 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1344-1 du code civil,

225,72 € au titre des frais exposés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au titre du recouvrement des charges impayées, somme à parfaire,

5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— condamner [S] [I] aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

Vu la signification de la déclaration et des conclusions d’appelant à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6], délivrée à M. [S] [I] le 22 décembre 2022, par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, la signification des conclusions d’appelant n° 3 à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6], délivrée à M. [S] [I] le 6 janvier 2026, par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire.

SUR CE,

M. [S] [I] n’a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut.

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

La demande du syndicat en première instance portait sur l’arriéré des charges de la période courant du 1er trimestre 2018 au 3ème trimestre 2021 (appel du 1er juillet 2021). Le syndicat actualise sa demande en appel jusqu’au 15 décembre 2025 inclus.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5'.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [S] [I],

— les procès verbaux des assemblées générales des :

22 mai 2017 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016 et le compte travaux 'réfection plancher haut des caves’ arrêté au 31 décembre 2016 pour 130.788,20 €

10 mai 2018 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017,

6 juin 2019 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018,

26 novembre 2020 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019,

7 juillet 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020,

31 mars 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021,

1er juin 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022,

5 juin 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023 et votant le budget prévisionnel 2025

30 juin 2025 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2024 et votant le budget prévisionnel 2025,

— les attestations de non recours des assemblées générales 2017 à 2025,

— les appels de fonds et appels travaux du 1er trimestre 2017 au 4ème trimestre 2025,

— la répartition des charges et travaux 2016, 2017, 2018, l’apurement des charges 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024,

— extrait des Grands livres 2024 et 2025,

— les décomptes des sommes dues aux 9 août 2021, 9 décembre 2022, 31 mai 2023, 18 octobre 2023, 30 juin 2025 et 19 décembre 2025

— le plan d’apurement pour dette de copropriété signé entre le syndicat et M. [S] [I] le 16 octobre 2015,

— l’accord transactionnel du 7 juin 2017,

— le protocole transactionnel signé entre le syndicat et M. [S] [I] le 15 mars 2022,

— les justificatifs des frais,

— les contrats de syndic.

L’article 1342-10 du code civil dispose :

'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement'.

L’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose en son alinéa 2 que 'conformément à l’article 1342-10 du code civil , les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne'.

C’est donc à juste titre que le syndicat a imputé les versements de M. [S] [I] sur les dettes les plus anciennes en l’absence d’indication contraire de la part de ce dernier. En l’occurrence il s’agit des sommes versées en exécution du protocole d’accord du 7 juin 2017 que M. [S] [I] a respecté, à l’exception du dernier versement de 1.000 € qui devait être effectué le 10 décembre 2017 mais qui ne l’a pas été (pièces syndicat n° 9 et 19). Le compte de M. [S] [I] était débiteur de 1.000 € à la date du 31 décembre 2017, eu égard à l’absence de versement de la dernière somme de 1.000 €. La demande du syndicat porte donc sur la période courant à partir du 1er janvier 2018, la période antérieure ayant été apurée par M. [S] [I] à l’exception de la somme de 1.000 €. C’est à tort que la première juge a déduit de la réclamation du syndicat la somme de 3.697,80 € inscrite au débit du compte le 22 mai 2017 correspondant aux travaux de réfection du plancher haut des caves. Cette somme n’était pas demandée par le syndicat et n’avait pas à être justifiée devant le tribunal puisqu’elle entrait dans les prévisions de l’accord du 7 juin 2017 qui a été honoré partiellement comme il a été vu. L’imputation de cette somme au débit du compte est désormais justifiée en appel par la communication de l’appel de répartition des charges et travaux 2016 du 22 mai 2017 (pièce n° 12) et du procès verbal de l’assemblée générale du 22 mai 2017 qui a approuvé le compte travaux 'réfection plancher haut des caves’ (pièce n° 13).

C’est également à tort que la première juge a considéré que le syndicat ne justifiait pas d’une reprise de solde pour un montant de 7.123,09 € à la date du 1er octobre 2017. Or, pour les mêmes motifs qui viennent d’être indiqué, cette somme n’était pas réclamée par le syndicat puisqu’elle avait été déjà été réglée dans le cadre de l’exécution quasi totale de l’accord transactionnel du 7 juin 2017.

Le syndicat des copropriétaires justifiait par conséquent de sa créance en première instance à hauteur de 3.337,56 €.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande en paiement des charges.

Il résulte des pièces produites énumérée plus haut que le syndicat justifie de sa créance d’un montant de 17.465,92 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 19 décembre 2025.

M. [S] [I] doit donc être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17.465,92 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 19 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du :

—  22 août 2018, date de la mise en demeure; sur la somme de 1.456,74 €,

—  20 septembre 2021, date de l’assignation valant mise en demeure, sur la somme de 2.142,05 €,

—  7 janvier 2026, date de signification des conclusions d’actualisation n° 3 valant mise en demeure, sur le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat sollicite le paiement des sommes suivantes :

—  22 août 2018 : mise en demeure : 36 €,

—  24 novembre 2020 : mise en demeure : 36 €,

—  28 juin 2021 : sommation de payer : 153,72 €,

total : 225,72 €.

Les frais de mise en demeure et de sommation de payer font partie des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, le syndicat justifiant de sa créance, comme il a été vu.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais de l’article 10-1.

M. [S] [I] doit donc être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 225,72 € au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

Selon l’article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Depuis plusieurs années M. [S] [I] s’abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance, laissant sa dette perdurer et s’aggraver, malgré les mises en demeure et sommation de payer qui lui ont été adressées, ce qui caractérise sa mauvaise foi. Celle-ci est encore caractérisée par le fait qu’il n’a pas respecté intégralement les termes des protocoles d’accord signé avec le syndicats.

Les manquements systématiques et répétés de M. [S] [I] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.

M. [S] [I] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S] [I], partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil 'les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise'.

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par le syndicat dans ses conclusions d’appelant signifiées à M. [S] [I] le 22 décembre 2022.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de ce chef.

La capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil doit être ordonnée à compter du 22 décembre 2022.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [S] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 17.465,92 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 19 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du :

—  22 août 2018 sur la somme de 1.456,74 €,

—  20 septembre 2021 sur la somme de 2.142,05 €,

—  7 janvier 2026 sur le surplus ;

Condamne M. [S] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 225,72 € au titre des frais de recouvrement ;

Condamne M. [S] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 5.000 € de dommage-intérêts ;

Condamne M. [S] [I] aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1342-10 du code civil à compter du 22 décembre 2022 ;

LA GREFFIÈRE, LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE