Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 05 FEVRIER 2026

(n° 24 /2026 , 29 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 18/00027 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B4WJZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 octobre 2017 -tribunal de grande instance de Créteil (3ème chambre civile) – RG n° 14/01146

APPELANTE

SARL AINU

Immatriculée au R.C.S. de Bobigny sous le n° 432 458 586

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant M^e Cécile RAULT-GILBERT, avocat au barreau de Paris

INTIMEE

SARL [Adresse 2] venant aux droits de la SARL LETOUZEY ET ANE

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 823 252 747

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : K0148

Ayant pour avocat plaidant M^e Constance De LA HOSSERAYE, avocat au barreau de Paris, toque C2113

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie Recoules, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Marie Girousse, conseillère

M^me Hélène Bussiere, conseillère venant compléter la composition conformément aux dispositions de l’article R. 312-3 du code de l’organisation judiciaire

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie Thomas

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Sandrine Stassi-Buscqua, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 31 octobre 2017 par le tribunal de grande instance de Créteil dans une affaire opposant la SARL Aïnu à la SARL [Adresse 2] venant aux droit de la société Letouzey et Ane.

Le litige à l’origine de cette décision porte sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction due par le bailleur suite à la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une l’indemnité d’éviction

Selon acte du 1er septembre 2003, la société Letouzey et Ane a donné à bail à la société Aïnu divers locaux à usage commercial situés à [Localité 6] (94).

Le 29 février 2012, la société Letouzey et Ane a fait signifier à la société Aïnu un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction de 1 €, « sauf à parfaire à dire d’expert ».

Par acte d’huissier de justice du 4 décembre 2013, la société Letouzey et Ane a fait assigner la société Aïnu devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion.

Par jugement en date du 31 octobre 2017, le tribunal de grande instance de Créteil a, en substance, prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial liant la société Letouzey & [Z] à la SARL Aïnu, déchu la SARL Aïnu de tout droit au paiement de l’indemnité d’éviction, fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 11.629,97 euros par mois pour l’année 2017, condamné la SARL Aïnu à payer à la société Letouzey & [Z] la somme de 11.629,97 par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2017 jusqu’à la libération effective des lieux restitués vides de tous meubles et de tous occupants, condamné la SARL Aïnu à payer à la société Letouzey & [Z] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens de l’instance.

Par déclaration en date du 19 décembre 2017, la SARL Aïnu a interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt mixte du 3 juin 2000, la cour d’appel de Paris a :

— confirmé le jugement entrepris en ce qu’il a :

dit n’y avoir lieu d’écarter la pièce n° 42 des débats ;

débouté la SARL [Adresse 2] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur les commandements de payer du '4" (sic) octobre 2012, 17 octobre 2013 et 21 avril 2016 ;

débouté la SARL Aïnu de sa demande de dommages et intérêts ;

— a infirmé le jugement en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant

— débouté la SARL [Adresse 2] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le commandement de payer du 24 octobre 2012 ;

— débouté la SARL [Adresse 2] de sa demande de résiliation judiciaire du bail et des demandes subséquentes d’expulsion ainsi que de fixation et condamnation à une indemnité d’occupation de droit commun ;

— débouté la SARL [Adresse 2] de sa demande de voir dire la SARL Aïnu déchue de tout droit à une indemnité d’éviction ;

— dit que le congé délivré par la SARL [Adresse 2] le 29 février 2012 a mis fin au bail le 31 août 2012 et a ouvert au profit de la SARL Aïnu un droit à une indemnité d’éviction ;

— dit que la SARL Aïnu a droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré en l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction ;

— avant dire droit au fond sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation , tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigné en qualité d’expert Mme [Z] [D] avec mission habituelle en la matière de, notamment, déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas d’une perte de fonds ou de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert et de de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er septembre 2012 jusqu’à leur libération effective.

Par une ordonnance du 19 avril 2023, le conseiller chargé de la mise en état de la cour d’appel de Paris a, essentiellement, fait injonction à la Sté Aïnu de communiquer dans le cadre de l’expertise, ses bilans, comptes de résultats et plaquettes pour les exercices 2010 à 2017 sous peine d’astreinte et

fait injonction à la Sté [Adresse 2] de communiquer dans le cadre de l’expertise, les avis de taxe foncière de 2017 à 2022 inclus portant sur les locaux sous peine d’astreinte.

L’expert a rendu son rapport le 17 février 2025.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 octobre 2025.

L’affaire a été appelé à l’audience du 2 décembre 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 10 octobre 2025, la société Aïnu, appelante, demande à la cour de :

Sur l’indemnité d’éviction basée sur une indemnité de transfert

— déclarer que l’indemnité d’éviction doit être fixée sur la base d’une indemnité de transfert compte tenu de la réinstallation de la société Aïnu dans de nouveaux locaux situés à [Localité 5] ;

Sur la condamnation de la société [Adresse 2] au paiement des indemnités principale et accessoires d’éviction fixées par l’arrêt à intervenir

— condamner la société [Adresse 2] à payer à société Aïnu les indemnités principale et accessoires d’éviction fixées par l’arrêt à intervenir ;

Sur l’indemnité principale d’éviction,

— fixer l’indemnité principale d’éviction due par la société [Adresse 2] à la société Aïnu sur la base de la valeur du droit au bail ;

— déclarer qu’il n’existe aucun motif de déplafonnement et qu’en cas de renouvellement, le loyer aurait été plafonné ;

— fixer l’indemnité principale d’éviction due par la société [Adresse 2] à la société Aïnu à la somme de 640.000 € telle qu’estimée par monsieur [W] dans son rapport d’expertise amiable du 14 juin 2022 ; et condamner la société [Adresse 2] à payer à la société Aïnu cette indemnité principale d’éviction de 640.000 € ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour ne retiendrait pas la valeur estimée par monsieur [W]

— fixer l’indemnité principale d’éviction due par la société [Adresse 2] à la société Aïnu à la somme de 600.000 € sur la base de la méthode du différentiel de loyer actualisé au taux de 5 % ; et condamner la société [Adresse 2] à payer à la société Aïnu cette indemnité principale d’éviction de 600.000 € ;

A titre très subsidiaire, si la juridiction de céans estimait que le loyer de renouvellement aurait été déplafonné,

— fixer l’indemnité principale d’éviction due par la société [Adresse 2] à la société Aïnu à la somme de 390.000 € sur la base de la méthode du différentiel de loyer actualisé au taux de 5 % ; et condamner la société [Adresse 2] à payer à la société Aïnu cette indemnité principale d’éviction de 390.000 € ;

titre infiniment subsidiaire,

6 fixer l’indemnité principale d’éviction due par la société [Adresse 2] à la société Aïnu à la somme de 340.000 € conformément à l’estimation de Mme. [J] ; et condamner la société [Adresse 2] à payer à la société Aïnu cette indemnité principale d’éviction de 340.000 € ;

Sur l’indemnité accessoire d’éviction relative aux frais de remploi,

— fixer l’indemnité accessoire d’éviction relative aux frais de remploi due par la société 74 Lénine à la société Aïnu à la somme de 4.000 € HT ; et condamner la société [Adresse 2] à payer à la société Aïnu cette indemnité accessoire d’éviction relative aux frais de remploi de 4.000 € HT ;

Sur l’indemnité accessoire d’éviction relative au trouble commercial,

— fixer l’indemnité accessoire d’éviction due par la société [Adresse 2] à la société Aïnu au titre du trouble commercial à la somme de 120.500 € ; et condamner la société [Adresse 2] à payer à la société Aïnu cette indemnité accessoire d’éviction relative au trouble commercial de 120.500 € ;

Sur l’indemnité accessoire d’éviction relative aux frais administratifs

— fixer l’indemnité accessoire d’éviction due par la société [Adresse 2] à la société Aïnu au titre des frais administratifs à la somme de 20.000 € ; et condamner la société [Adresse 2] à payer à la société Aïnu cette indemnité accessoire d’éviction relative aux frais administratifs de 20.000 € ;

Sur l’indemnité accessoire d’éviction relative au frais de réinstallation,

— fixer l’indemnité accessoire d’éviction due par la société [Adresse 2] à la société Aïnu au titre des frais de réinstallation à la somme de 913.894 € HT correspondant au coût réel des travaux effectués ; et condamner la société [Adresse 2] à payer à la société Aïnu cette indemnité accessoire d’éviction relative aux frais de réinstallation de 913.894 € HT ;

A titre subsidiaire,

— fixer l’indemnité accessoire d’éviction due par la société [Adresse 2] à la société Aïnu au titre des frais de réinstallation à la somme de 600.000 € HT ; et condamner la société 74 Lénine à payer à la société Aïnu cette indemnité accessoire d’éviction relative aux frais de réinstallation de 600.000 € HT ;

A titre très subsidiaire,

— fixer l’indemnité accessoire d’éviction due par la société [Adresse 2] à la société Aïnu au titre des frais de réinstallation à la somme de 534.000 € HT ; et condamner la société 74 Lénine à payer à la société Aïnu cette indemnité accessoire d’éviction relative aux frais de réinstallation de 534.000 € HT ;

A titre infiniment subsidiaire,

— fixer l’indemnité accessoire d’éviction due par la société [Adresse 2] à la société Aïnu au titre des frais de réinstallation à la somme de 370.000 € HT sur la base de l’estimation de Mme l’expert [D] ; et condamner la société [Adresse 2] à payer à la société Aïnu cette indemnité accessoire d’éviction relative aux frais de réinstallation de 370.000 € HT ;

Sur l’indemnité accessoire d’éviction relative à la réinstallation d’une chambre d’anoxie

— fixer l’indemnité accessoire d’éviction due par la société [Adresse 2] à la société Aïnu au titre des frais de réinstallation d’une chambre d’anoxie à la somme de 161.700 € HT sur production de la facture correspondante par la société Aïnu une fois les travaux d’installation de cette chambre d’anoxie réalisés ; et condamner la société [Adresse 2] à payer à la société Aïnu cette indemnité accessoire d’éviction relative aux frais de réinstallation d’une chambre d’anoxie de 161.700 € HT dans les 8 jours suivant la notification par la société Aïnu à la société [Adresse 2] de la facture correspondante ;

Sur l’indemnité accessoire d’éviction relative aux frais de déménagement

— fixer l’indemnité accessoire d’éviction due par la société [Adresse 2] à la société Aïnu au titre des frais de déménagement à la somme de 209.000 € HT ; et condamner la société [Adresse 2] à payer à la société Aïnu cette indemnité accessoire d’éviction relative aux frais de déménagement de 209.000 € HT ;

Sur l’indemnité accessoire d’éviction relative aux frais de double loyer

— fixer l’indemnité accessoire d’éviction due par la société [Adresse 2] à la société Aïnu au titre des frais de double loyer à la somme de 57.000 € conformément à l’estimation de monsieur [W] ; et condamner la société [Adresse 2] à payer à la société Aïnu cette indemnité accessoire d’éviction relative au titre des frais de double loyer de 57.000 € HT ;

A titre subsidiaire,

— fixer l’indemnité accessoire d’éviction due par la société [Adresse 2] à la société Aïnu au titre des frais de double loyer à la somme de 28.400 € conformément à l’estimation de Mme l’expert [D] ; et condamner la société [Adresse 2] à payer à la société Aïnu cette indemnité accessoire d’éviction relative au titre des frais de double loyer de 28.400 € HT ;

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation,

— déclarer que la société Aïnu a payé à la société [Adresse 2] durant sa période de maintien dans les lieux allant du 1er septembre 2012 au 28 mars 2022 un montant global d’indemnité d’occupation provisionnelle de 1.005.318,08 € ; fixer à 15 % l’abattement pour précarité à appliquer à la fixation de l’indemnité d’occupation ;

A titre principal

— fixer l’indemnité d’occupation due par la société Aïnu à la société [Adresse 2] pour la totalité de la durée de maintien dans les lieux allant de la date d’effet du congé du 1er septembre 2012 jusqu’à la libération effective des lieux du 28 mars 2022 à la somme globale de 1.035.441,06 € sur la base de la méthode de monsieur [W] ;

En conséquence, après déduction du montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle payée par la société Aïnu pendant sa période de maintien dans les lieux s’élevant à un montant global de 1.005.318,08 euros

— fixer le solde de l’indemnité d’occupation due par la Aïnu à la société [Adresse 2] pour la période allant du 1er septembre 2012 jusqu’à la libération effective des lieux du 28 mars 2022 à la somme globale de 30.122,98 € HT (= 1.035.441,06 € – 1.005.318,08 €) ;

A titre subsidiaire,

— fixer l’indemnité d’occupation due par la société Aïnu à la société [Adresse 2] pour la totalité de la durée de maintien dans les lieux allant de la date d’effet du congé du 1er septembre 2012 jusqu’à la libération effective des lieux du 28 mars 2022 à la somme globale de 1.087.016 € sur la base de la méthode de Mme [D] et sur la base d’une indemnité d’occupation non indexée ;

En conséquence, après déduction du montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle payée par la société Aïnu pendant sa période de maintien dans les lieux s’élevant à un montant global de 1.005.318,08 euros

— fixer le solde de l’indemnité d’occupation due par la Aïnu à la société [Adresse 2] pour la période allant du 1er septembre 2012 jusqu’à la libération effective des lieux du 28 mars 2022 à la somme globale de 81.697,92 € HT (= 1.087.016 € – 1.005.318,08 €) ;

A titre très subsidiaire, si la juridiction de céans estimait devoir indexer le montant annuel de l’indemnité d’occupation,

— fixer l’indemnité d’occupation due par la société Aïnu à la société [Adresse 2] pour la totalité de la durée de maintien dans les lieux allant de la date d’effet du congé du 1er septembre 2012 jusqu’à la libération effective des lieux du 28 mars 2022 à la somme globale de 1.125.061 € sur la base de la méthode de Mme [D] et sur la base d’une indemnité d’occupation indexée ;

En conséquence, après déduction du montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle payée par la société Aïnu pendant sa période de maintien dans les lieux s’élevant à un montant global de 1.005.318,08 euros

— fixer le solde de l’indemnité d’occupation due par la Aïnu à la société [Adresse 2] pour la période allant du 1er septembre 2012 jusqu’à la libération effective des lieux du 28 mars 2022 à la somme globale de 119.742,92 € HT (= 1.125.061 € – 1.005.318,08 €) ;

Sur le trop-perçu par la société [Adresse 2] au titre des taxes foncières 2017 et 2022,

— condamner la société [Adresse 2] à payer à la société Aïnu la somme de 56.006,25 € au titre du remboursement du trop-perçu de taxes foncières sur les années 2017 à 2022 ;

Sur la restitution du dépôt de garantie,

— condamner la société [Adresse 2] à payer à la société Aïnu la somme de 28.571,81 € à titre de restitution du dépôt de garantie ;

Sur le débouté de l’intégralité des demandes de la société [Adresse 2]

— débouter la société [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions

Sur les frais irrépétibles et les dépens

— condamner la société [Adresse 2] à payer à la société Aïnu une somme de 25.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société [Adresse 2] aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais afférents à l’expertise judiciaire qui se sont élevés à 12 498,20 € HT, soit 14 997,84 € TTC, les frais afférents à l’intervention du sapiteur économiste de la construction, M. [T] de la société GLS Network, qui se sont élevés à 3.619,80 € HT, soit 4.343,96 euros TTC et les frais afférents à l’intervention de Mme. [V] de la société Ose Services qui se sont élevés à 1.440 € HT, soit 1.728 € TTC.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 8 octobre 2025, la société [Adresse 2], intimée, demande à la cour de :

Concernant l’indemnité d’éviction à laquelle peut prétendre la société Aïnu,

A titre principal :

— fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 155.500 € (cent cinquante-cinq mille cinq cents euros), incluant les frais de remploi (2.000 euros), les frais de réinstallation (73.500 euros) et les frais de déménagement (80.000 euros) ;

Subsidiairement et pour le cas où la cour estimerait que la société Aïnu aurait pu prétendre à une indemnisation au titre d’une valeur de droit au bail :

— fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 222.500 € (deux cent vingt-deux mille cinq cents euros) (soit 67.000 au titre de l’indemnité principale augmentée de 155.500 euros d’indemnités accessoires) ;

Très subsidiairement et pour le cas où la Cour estimerait que la société Aïnu aurait pu prétendre à une indemnisation au titre d’une valeur de droit au bail :

— fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 480.003 € (quatre cent quatre-vingt mille huit cent trois euros) (soit 325.303 au titre de l’indemnité principale augmentée de 155.500 euros d’indemnités accessoires) ;

Concernant l’indemnité d’occupation due par la société Aïnu envers la société [Adresse 2] au titre de la période du 1er septembre 2012 au 28 mars 2022

Au principal :

— condamner la société Aïnu à payer à la société [Adresse 2] au titre de la période du 1er septembre 2012, date d’expiration du bail, au 28 mars 2022, date de restitution des locaux, une indemnité d’occupation telle qu’évaluée par l’Expert [B] d’un montant de 2.320.933 € (deux millions trois cent vingt mille neuf cent trente-trois euros) (indexation comprise) ;

Subsidiairement, si la cour devait retenir la valeur locative proposée par Mme [D] :

— actualiser au taux de 5 % de l’indemnité d’occupation annuelle (eu égard à la période écoulée) (cf. rapport complémentaire de Mr [B] pièce 78 page 6),

En conséquence :

— condamner la société Aïnu à payer à la société [Adresse 2] la somme de 2.111.585 euros HT au titre de l’indemnité d’occupation ;

Concernant les frais de l’expertise :

— ordonner un partage des honoraires de Mme l’expert [D] à raison de 50 % par partie (soit 7 239 euros x 2) ;

— condamner la société Aïnu aux entiers honoraires des sapiteurs (soit 6.071 euros) ;

En conséquence :

— condamner la société Aïnu à payer la somme de 13.310 € (treize mille trois cent dix euros) augmentée des intérêts aux taux légal à compter de la date de signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner la société Aïnu à payer à la société [Adresse 2], la somme de 267.000 € (deux cent soixante-sept mille euros) à titre de dommages et intérêts réparatoire du préjudice causé par sa faute ;

— condamner la société Aïnu au paiement de la somme de 25.000 € (vint cinq mille euros) et aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la SELARL Recamier sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir « déclarer », « constater » ou de « dire et juger », lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.

A ' Sur la demande au titre du montant de l’indemnité d’éviction

1) Sur le montant de l’indemnité principale

Moyens des parties

L’appelante soutient que :

— l’indemnité d’éviction doit être calculée sur la base d’une indemnité de transfert, l’entreprise s’étant réinstallée le 28 mars 2022 ;

— l’indemnité principale correspond à la valeur du droit au bail, qui ne peut être considérée comme nulle au motif qu’il n’existerait pas de marché du droit au bail pour les locaux d’activités, et doit être calculées selon la méthode de l’économie de loyer ;

— il n’y a pas de motifs de déplafonnement à prendre en compte pour la valeur théorique du loyer de renouvellement, :

ni tiré d’une prétendue « modification de l’assiette des locaux loués », l’adjonction de la maison de gardien en cours de bail ne constituant pas une modification notable des caractéristiques en ce que cette adjonction est marginale (80 m² face à 1 675 m²), n’apporte aucun impact positif sur l’exploitation commerciale puisqu’elle n’accueille pas de clientèle, n’améliore pas la fonctionnalité du commerce faute d’être reliée au bâtiment principal, n’est pas indispensable à l’activité exercée c’est ainsi que le preneur n’a pas repris de logement similaire lors de sa réinstallation à [Localité 5] ;

ni tiré d’une prétendue « modification des caractéristiques des locaux loués en raison des installations auxquelles le preneur a procédé », les travaux d’aménagement réalisés n’ayant pas entraîné une modification notable des caractéristiques de nature à justifier un déplafonnement du loyer. Le bailleur confond à tort la notion de « modification des caractéristiques » avec celle d’améliorations. Or, ces améliorations financées par le locataire ne peuvent être prises en compte lors du premier renouvellement. En tout état de cause, les installations (chambre d’anoxie, monte-charge, cabine de peinture) ne sont pas des modifications notables, ni des restructurations lourdes, mais des aménagements indispensables à l’exploitation de l’activité autorisée et n’ont pas étendu la surface de vente ;

ni tiré d’un prétendu « développement de nouvelles activités non prévues dans la destination du bail » ayant modifié la destination des lieux, l’activité de l’entreprise (stockage, restauration, conservation et soclage d''uvres d’art) étant parfaitement conforme à la destination contractuelle, qui vise « stockage d''uvres d’art, ateliers, bureaux et parking ». La destination des locaux n’est pas limitée au seul « stockage », qui n’a jamais constitué une activité majoritaire. Ce serait nier la portée du terme "ateliers », dont la restauration et le soclage forment l’objet même. Il est prouvé que la société Aïnu exerce ces mêmes activités depuis l’origine du bail, notamment, par les références de son dirigeant sur le musée du [8] dès 2003. Il n’y a donc eu aucune adjonction d’activité nouvelle en cours de bail, ce qu’a confirmé l’expert [W] en concluant que « l’activité de soclage et restauration d''uvres d’art est bien incluse dans l’activité autorisée d’atelier »;

ni tiré d’une prétendue « modification notable des facteurs locaux de commercialité », l’évolution du quartier entre 2003 et 2012 n’a pas eu d’impact notable sur l’activité, la population locale étant en baisse et la commercialité en pied d’immeuble inexistante. Les modifications invoquées par le bailleur, portant essentiellement sur des aménagements piétons et des transports en commun, sont sans intérêt pour une activité de stockage et de restauration d''uvres d’art, qui dépend exclusivement du réseau routier. Aucune modification majeure de voirie ou d’accès autoroutier n’étant intervenue, le loyer de renouvellement doit rester plafonné ;

— selon le calcul de M. [W], dans l’hypothèse d’un loyer de renouvellement plafonné, l’indemnité principale doit être fixée à 640.000 €. En effet, l’évaluation doit se faire à la date effective de l’éviction, soit le 28 mars 2022. La valeur locative des locaux de remplacement, ramenée à la surface des anciens locaux, est estimée à 241.000 €, générant un différentiel de loyer annuel de 127.455 € par rapport au dernier loyer payé. Doit être appliqué un coefficient de capitalisation de 5, le plus élevé de la fourchette usuelle, qui ne doit pas être confondu avec le coefficient de situation, justifié par la spécificité de l’activité (stockage d''uvres d’art de grande dimension) qui impose des contraintes techniques fortes et rend les locaux adaptés rares sur le marché ;

— subsidiairement, sur l’estimation de l’indemnité principale d’éviction effectuée par Mme [D] dans l’hypothèse d’un loyer plafonné, l’indemnité principale d’éviction serait calculée selon la méthode de l’actualisation de la perte de loyer et devrait être fixée à 600.000 € et non 547.000€ actualisés par l’expert uniquement sur 9 ans alors que la période de maintien dans les lieux a duré 9 ans et 7 mois, du 1er septembre 2012 au 28 mars 2022, le calcul d’actualisation du différentiel de loyer (76.992 €) au taux de 5 % doit être opéré sur une durée de 10 ans. En appliquant la formule mathématique appropriée sur cette durée, le montant total actualisé s’élève à 594.511,82 euros, arrondi à 600.000 € ;

— très subsidiairement, sur l’indemnité principale d’éviction dans l’hypothèse d’un loyer de renouvellement déplafonné, selon la même méthode que celle utilisée par Mme [Z] [D] dans l’hypothèse du loyer plafonné, l’indemnité principale d’éviction doit être fixée à 390.000 €. En effet, l’estimation de la valeur locative de renouvellement proposée par l’expert judiciaire à 110 €/m² pour la partie activité est excessive au regard des références de marché citées dans le rapport, la plus proche géographiquement étant de 90 €/m² pour un bail nouveau. Compte-tenu de la vétusté des locaux, qui nécessitent des travaux d’isolation et de rénovation, il convient de retenir une valeur locative de renouvellement inférieure, soit 80 €/m², ce qui porte le loyer annuel déplafonné à 133.559 € après inclusion du logement et déduction de la taxe foncière. Le différentiel de loyer annuel s’établissant ainsi à 50.441 € par rapport à la valeur de marché de 184.000 €, l’application de la méthode d’actualisation de l’expert (taux de 5 %) sur la durée effective de maintien dans les lieux de 10 ans aboutit à une indemnité principale de 390.000 € ;

— il y a une valeur de droit au bail en matière de locaux d’activités et le raisonnement contraire de Mme [D] est contesté sur deux points. D’une part, l’expert ne peut se fonder sur la seule absence de différentiel positif avec le loyer des locaux de réinstallation, car l’indemnité doit tenir compte de la valeur du droit au bail des locaux évincés, un loyer de renouvellement n’étant jamais égal au loyer négocié pour un bail neuf. D’autre part, l’estimation de la valeur locative de marché à [Localité 6] retenue par l’expert à 180 €/m² est largement surévaluée, dépassant ses propres références et reposant sur des comparaisons à écarter, alors que les références pertinentes situent la valeur de marché à 120 €/m². Compte tenu de l’état d’usage des locaux nécessitant rénovation, la valeur de renouvellement déplafonnée pour la partie activité doit être retenue à 95 €/m² selon l’expert amiable [J], soit un loyer total de 172.733 € avec l’habitation, ce qui génère un différentiel positif par rapport au loyer des locaux de remplacement d'[Localité 5] ;

— en conséquence, si le déplafonnement était retenu, l’indemnité principale devrait être fixée à 390.000 € selon la méthode d’actualisation du différentiel de loyer sur 10 ans, ou à tout le moins à 340.000 € en appliquant un coefficient de 5 au différentiel de loyer.

— sur le fondement des articles L. 145-33 et R. 145-7 du code de commerce, les calculs adverses reposent sur des superficies erronées et sur une méthode de valorisation inopérante basée sur la cession des parts sociales de 2019, confondant ainsi la valeur d’une société avec celle d’un droit au bail. En outre, l’estimation de la valeur locative de renouvellement déplafonnée à [Localité 6] est fausse en ce que l’expert amiable adverse l’assimile à tort à une valeur de marché pour des baux neufs. Conformément à l’article R. 145-7, la valeur de renouvellement doit être fixée en fonction des prix couramment pratiqués, incluant les renouvellements amiables et judiciaires généralement inférieurs, ce qui impose une décote par rapport au prix de marché que l’expert adverse a omis d’appliquer. Enfin, l’analyse du loyer des locaux de réinstallation à [Localité 5] est inexacte en ce que le loyer de 215.000 euros ne correspond pas à un loyer de marché standard mais a été fixé en considération de l’état des lieux, comparable à l’état initial de [Localité 6]. Par conséquent, les correctifs appliqués par la partie adverse, notamment la déduction de la franchise, la réfaction pour rénovation complète et la déduction des parkings, sont totalement injustifiés.

L’intimée oppose que :

— sur les valeurs locatives, sur le fondement de l’article L. 145-33 du code de commerce et des rapports d’expertise de M. [B] et Mme. [D], les valeurs locatives proposées par la société Aïnu sont dérisoires et doivent être rejetées. La valeur locative de renouvellement des locaux de [Localité 6] doit être fixée à 257.000 € (130 €/m²) pour 2022, en cohérence avec l’emplacement stratégique aux portes de [Localité 7] et la configuration spécifique des locaux. L’estimation adverse de 95 €/m² repose sur une sous-évaluation de la qualité de l’emplacement, qualifié à tort de « moyen » alors que les experts le jugent bon ou favorable, et sur un panel de comparaison disparate, inexploitable et incluant des locaux de bureaux ou de faible hauteur inadaptés à l’activité de stockage d''uvres d’art. En revanche, la valeur locative des locaux de remplacement à [Localité 5] est estimée à 180.907 €, en prenant en compte le loyer économique après déduction de la franchise et des coûts de rénovation ;

— sur l’indemnité d’éviction principale,

à titre principal, sur l’absence de valeur du droit au bail en matière de locaux d’activités, en absence de marché de droit au bail pour les locaux d’activité ou de stockage, contrairement aux boutiques. Les experts judiciaires [B] et [D] confirment cette absence de valeur marchande du droit au bail pour ce type de locaux, ce qui exclut tout différentiel entre la valeur locative de marché et la valeur de renouvellement. Dès lors, en l’absence de préjudice établi lié à la perte d’un avantage économique, aucune indemnisation ne peut être accordée au titre de la perte du droit au bail ;

sur l’absence d’indemnité pour « perte de loyer réduit » eu égard aux motifs de déplafonnement et au fait que le loyer déplafonné aurait été supérieur au loyer des locaux de transfert ;

— sur les facteurs de déplafonnement pour le calcul du loyer renouvelé :

tiré de la modification de l’assiette des locaux loués et des caractéristiques des locaux loués, l’adjonction en cours de bail de la maison de gardien constitue une modification notable des caractéristiques des locaux loués justifiant le déplafonnement du loyer. La notabilité de cette modification réside non pas dans la surface ajoutée mais dans l’intérêt fonctionnel majeur qu’elle procure : une présence humaine permanente sur le site, avantage déterminant pour l’activité de stockage d''uvres d’art de la société Aïnu, en termes de sécurisation vis-à-vis des clients et des assureurs, ainsi que d’accessibilité des locaux loués. Cette valeur ajoutée est confirmée par les experts judiciaires [D] et [B] et a été reconnue par le preneur lui-même qui a accepté une augmentation de loyer de 9,4 % lors de l’avenant de 2005 ;

tiré de la modification des caractéristiques des locaux loués en cours de bail en raison des installations auxquelles le preneur a procédé. L’installation d’un monte-charge a modifié les caractéristiques des lieux en rendant accessibles et exploitables les étages supérieurs pour le stockage et le soclage, augmentant ainsi la surface utile. Bien que l’expert [D] qualifie cet ajout d'« amélioration », il constitue juridiquement une modification notable des caractéristiques justifiant le déplafonnement dès le premier renouvellement, en ce qu’il a permis une extension significative de l’activité, confirmée par l’expert [B]. De même, l’installation d’une chambre d’anoxie et d’une cabine de peinture constitue une modification notable. En effet, la chambre d’anoxie, installée à la place d’une place de parking, a permis le développement d’une activité de traitement spécifique, la désinsectisation, distincte du simple stockage prévu au bail, et génératrice d’un chiffre d’affaires important. Ces équipements, en modifiant la structure des locaux et en leur conférant une valeur d’utilisation supplémentaire permettant de nouvelles activités, caractérisent une modification notable justifiant le déplafonnement ;

tiré du développement de nouvelles activités non prévues dans la destination du bail, sur le fondement de l’article R. 145-5 du code de commerce et de l’article 1728 du code civil, la clause de destination du bail est restrictive et n’autorise que le « stockage d''uvres d’art ». Les termes « ateliers » et « bureaux » ne sont pas des activités autorisées en elles-mêmes, mais désignent uniquement la fonctionnalité des surfaces accessoires à l’activité principale de stockage. Or, le preneur a développé, à l’insu du bailleur et sans autorisation, des activités techniques et artistiques distinctes : le soclage, la restauration d''uvres d’art et le traitement par anoxie. L’analyse des comptes produits par la société Aïnu, sur injonction de la cour, révèle que dès 2010, l’activité contractuelle de stockage était devenue totalement marginale, environ 5 % du chiffre d’affaires, tandis que les activités non autorisées représentaient plus de 90 % des revenus. Cette modification de l’activité, confirmée par l’expert [B] et le sapiteur, caractérise un changement notable de la destination des lieux. En l’absence de procédure de déspécialisation, cette infraction à la clause d’intangibilité de la destination du bail constitue un motif légal de déplafonnement ;

tiré de la modification des facteurs locaux de commercialité le secteur des locaux a connu une transformation majeure entre 2003 et 2012, caractérisée par un investissement public massif de 135 millions d’euros pour le réaménagement du trafic routier et l’amélioration des accès, ainsi que par la construction de l’écoquartier de la Vache Noire et de plus de 112.000 m² de bureaux. Cette évolution, qui se traduit par une hausse de plus de 10 % des valeurs locatives et une croissance significative du nombre d’entreprises, a eu un impact direct et favorable sur l’activité de la société Aïnu, dont le chiffre d’affaires a doublé sur la période. Ces éléments, confirmés par l’expert [B] mais ignorés à tort par l’expert [D], constituent une modification notable des facteurs de commercialité ;

— sur l’impossibilité d’allouer une indemnité pour valeur de droit au bail ou « perte de rente de loyer réduit » en présence d’un écart de loyer en faveur du locataire entre le loyer déplafonné et le loyer des locaux de transfert, la méthode de calcul de l’indemnité principale, basée sur la perte de rente de loyer réduit, aboutit à un résultat nul. En effet, les deux experts s’accordent pour dire que la valeur locative de renouvellement des locaux de [Localité 6] est supérieure au loyer économique des locaux de remplacement à [Localité 5]. Dès lors, le preneur ne subit aucune perte économique liée à un différentiel de loyer favorable, et ne peut prétendre à une indemnité de droit au bail. Les contestations de la société Aïnu sur les valeurs locatives doivent être rejetées, celles-ci reposant sur des références inadaptées déjà écartées par les experts.

Sur la reconnaissance de l’absence de valeur du droit au bail par l’actionnaire majoritaire de la société Aïnu ; au soutien de ses prétentions, l’intimée fait valoir qu’en rachetant 59,98 % du capital de la société Aïnu à un prix de 12 euros la part, M. [M], actionnaire majoritaire, a lui-même considéré que la valeur du droit au bail était nulle. Le droit au bail étant un élément incorporel du fonds de commerce, le prix des parts aurait été plus élevé si sa valeur avait été reconnue.

Subsidiairement, si la Cour devait par extraordinaire considérer que la société Aïnu peut prétendre à une indemnité pour perte de loyer réduit en présence d’un loyer de renouvellement déplafonné ; au soutien de ses prétentions, l’intimée fait valoir que si une indemnité pour perte de loyer réduit devait être allouée malgré le déplafonnement, celle-ci ne saurait excéder la somme de 67.000 euros, correspondant au différentiel entre la valeur locative des locaux litigieux estimée par l’expert [D] au 28 mars 2022 (180 euros/m²) et la valeur locative de renouvellement déplafonnée proposée par ce même expert (172 euros/m²), rapporté à la surface des locaux loués (1.675 m²) et capitalisé sur une période de 5 ans. Ce coefficient multiplicateur de 5 est justifié par la qualité « moyenne » des locaux et leur emplacement à l’extérieur de [Localité 7], un coefficient supérieur étant jugé incohérent par l’expert [B], au regard des caractéristiques du bien. Allouer une somme supérieure contreviendrait au principe selon lequel l’indemnité d’éviction ne doit réparer qu’un préjudice réel et certain.

Sur les valeurs et calculs auxquels se livre la société Aïnu ; au soutien de ses prétentions, l’intimée fait valoir que les valeurs et calculs présentés par la société Aïnu sont infondés. En effet la valeur locative de renouvellement de 95 euros du m² revendiquée pour les locaux litigieux est largement sous-évaluée et non sérieuse, ne représentant que 50 % de l’estimation de l’expert judiciaire. Concernant les locaux de remplacement, la valeur de 134 €/m² retenue par le preneur est excessive car elle se fonde sur le loyer facial et non sur le loyer économique, omettant de déduire les franchises obtenues et les travaux réalisés par le locataire pour le compte du propriétaire afin de maximiser indûment l’indemnité principale. Cette valeur doit être corrigée à la baisse pour être fixée à 99 €/m², conformément aux préconisations de l’expert [B]. Enfin, l’application du différentiel sur une durée de 10 ans est injustifiée au regard de l’emplacement et des caractéristiques des locaux loués, un coefficient de 4 ou 5 étant le maximum acceptable.

Très subsidiairement et pour le cas où par extraordinaire, la cour considérerait que le loyer de renouvellement aurait été en 2012 plafonné, il lui est demandé de prendre en compte l’indemnisation telle que calculée par l’Expert [B] à partir du loyer plafonné ; au soutien de ses prétentions, l’intimée fait valoir que si le loyer de renouvellement devait être considéré comme plafonné au 1er septembre 2012, l’indemnité principale ne saurait excéder la somme de 325.303 euros. En effet, l’évaluation de l’expert [D], fixant l’indemnité pour perte de loyer réduit à 547.000 euros sur la base d’un coefficient de capitalisation de 9, est excessive et inéquitable au regard de la localisation des locaux hors de [Localité 7] et de leur état. La jurisprudence admettant de manière constante un taux de capitalisation de 5 au maximum pour un bon emplacement et des locaux en bon état d’usage, un coefficient de 6 étant réservé à [Localité 7] intra-muros, il est nécessaire de capitaliser le différentiel de loyer annuel de 76.992 euros avec un coefficient de capitalisation de 5 et un taux d’actualisation de 5 %, conformément au calcul de l’expert [B].

Réponse de la cour

Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, « le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement […, laquelle] comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

Les conséquences de l’éviction s’apprécient in concreto au regard de la possibilité pour le locataire de conserver son fonds de commerce sans perte de clientèle importante, auquel cas l’indemnisation prend la forme d’une indemnité de transfert, ou de la perte du fonds de commerce, auquel cas l’indemnisation prend la forme d’une indemnité de remplacement.

Il n’est pas contesté que l’indemnité d’éviction doit être fixée sur la base d’une indemnité de transfert, le preneur s’étant réinstallé en d’autres locaux situés à [Localité 5], les clés ayant été restituées depuis le 28 mars 2022, tel que noté par Mme [D], expert judiciaire.

Il est en outre constant que l’évaluation de l’indemnité d’éviction se fait à la date la plus proche de l’éviction.

a) Sur l’existence d’une valeur du droit au bail

Mme [D] et M. [B], expert de partie, considèrent qu’en matière de locaux d’activités, faute de marché de droit au bail, il n’y a pas de valeur de droit au bail.

L’intimée soutient que l’absence de valeur est corroborée par la cession par le dirigeant de la société Aïnu de certaines de ses parts au prix de 1€ symbolique.

Cependant, d’une part, la valorisation du prix de cession de parts sociales, qui inclut tant l’actif que le passif et les plus-value éventuelles, est à distinguer de la valeur du droit au bail, qui fait partie des actifs de la société et constitue un des éléments du fonds de commerce.

D’autre part, contrairement à ce que soutient la bailleresse, il est constant que le preneur doit être indemnisé du préjudice résultant de l’éviction, dont fait partie la perte de valeur du droit au bail des locaux dont le preneur est évincé, laquelle ne dépend pas exclusivement de l’existence d’un marché, dans une acception économique, mais aussi de l’économie des coûts locatifs, dans une acception indemnitaire.

Au cas d’espèce, la société Aïnu étant réinstallée au jour de l’éviction, la valeur du droit au bail, calculée selon la méthode du différentiel de loyer, sera estimée en comparant la valeur du loyer, plafonnée ou déplafonnée, du bail s’il avait été renouvelé à la valeur des locaux de remplacement, sous réserve des ajustements nécessaires s’agissant, notamment, des éléments intrinsèques à ces locaux et extrinsèques, auquel sera appliqué un coefficient de capitalisation.

b) Sur la valeur du droit au bail

En droit, la valeur locative est, conformément aux dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article R. 145-3 du code de commerce énonce que « Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. »

L’article R. 145-4 du code de commerce dispose que « les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux ('). »

Aux termes de l’article R. 145-6 du même code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présentent, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R. 145-7 dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 et qu’à défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

L’article R. 145-8 prévoit, notamment, que «  les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la chargé ».

Cette appréciation implique dans un premier temps d’étudier les caractéristiques du bail initial et du bail des locaux de remplacement, s’agissant de leur destination, des clauses usuelles ou exorbitantes de croit commun y incluses, s’agissant de leur implantation, de leur emplacement, de leur aménagement, et de leur commercialité.

Sur les locaux loués

Le bail en date du 1er septembre 2003 prévoit que les locaux litigieux sont à « usage d’activités et de bureaux » et la destination est ainsi précisée au point 1 des charges et conditions : « Le preneur ne pourra exercer dans les lieux que : stockage d''uvres d’art, ateliers, bureaux et parking de véhicules ». Les travaux d’entretien sont à la charge du preneur et la réalisation de certains travaux nécessitent l’accord préalable du bailleur, l’accession se faisant en fin de bail. Le droit au bail ne peut être cédé indépendamment du fonds de commerce, la sous-location est interdite, l’impôt foncier et les travaux prescrit par l’administration sont à la charge du preneur.

Mme [D], expert judiciaire, décrit les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 6], commune du Val de Marne au sud de [Localité 7], comme érigés sur un terrain de 2.364 m², se composant d’un bâtiment industriel et d’une maison de gardien, situé dans une rue à double sens de circulation avec alentours « une large dominante de grands immeubles d’habitation de type HLM, ainsi qu’un centre commercial ».

L’emplacement est considéré comme « bon » pour des locaux d’activités, à proximité de [Localité 7], avec des accès routiers relativement proches (boulevard périphérique, autoroute A6) et une desserte en transport en commun (gares RER et arrêts d’autobus).

Le bâtiment est décrit comme ancien de type industriel avec façades en brique et le ravalement est ancien. Au rez-de-chaussée se situent un vaste atelier/entrepôt et une cabine de peinture, avec une partie sous verrière. Au 1er étage, se trouvent des bureaux et des locaux d’activités/de stockage articulés autour d’une trémie centrale ouverte sur le rez-de-chaussée, éclairés sous verrières zénithales. Au 2ème étage, se situent des bureaux/ateliers, sous toiture partiellement vitrée et éclairés par vitrages verticaux. La chambre d’anoxie et un box de stockage sont accessibles depuis la cour.

La maison de gardien est en façade meulière et toit en tuile. Au rez-de-chaussée, on trouve le salon éclairé sur jardin et un wc avec lavabo. Au 1er étage, on compte un dégagement avec salle d’eau éclairée par puits de lumière et deux chambres mansardées. Au sous-sol semi encavé, éclairé par fenêtres hautes, se situent deux chambres et une douche.

L’impression d’ensemble est assez bonne, s’agissant d’un « ensemble immobilier de bonne qualité de construction, en état d’entretien apparent moyen, les locaux d’atelier/stockage sont en état moyen et non isolés, avec sol brut, en état d’usage pour les bureaux et la maison de gardien, sécurisés, la distribution fonctionnelle avec bon éclairement général, un monte-charge reliant le rez-de-chaussée au 2ème étage et des hauteurs de 11,40 m sous poutre à 13,75 m au rez-de-chaussée, 3,18m sous poutre au 1er étage, 3,07 m sous poutre à 5,67 m au 2ème étage et 2,87 m sous plafond au sous-sol.

M. [W], expert de partie intervenu à la demande de la société locataire, a distingué entre les critères favorables, – locaux situés à [Localité 6], ville mitoyenne de la ville de [Localité 7], à proximité immédiate de la [Adresse 9], configuration des locaux adaptée à l’activité exercée comprenant notamment une cour sécurisée, un monte-charge et un quai de déchargement, facilité d’accès au périphérique de [Localité 7] et aux autoroutes A6a et A6b – et les critères défavorables, – ensemble de bâtiments anciens, situation sur une voie sans commercialité, desserte par les transports en commun pouvant être qualifiée de « moyenne '', le bâtiment principal nécessitant d’importants travaux de rénovation tout particulièrement d’isolation et de ravalement des façades -.

M. [B], expert de partie intervenu à la demande de la bailleresse, a conclu à un état d’entretien du bâtiment à considérer comme « moyen » avec cependant des locaux fonctionnels, au regard des espaces de la cour intérieur permettant le chargement et déchargement dans de bonnes conditions, des locaux intérieurs bénéficiant de la présence d’un monte-charge, la maison d’habitation permettant le gardiennage des lieux.

Concernant les locaux de remplacement, situés à [Localité 5], dépendant d’un ensemble immobilier édifié dans les années 1980, élevé de plain-pied d’un rez-de-chaussée et d’un étage droit, Mme. [D] et M. [B] les décrivent comme étant à l’état neuf compte-tenu des travaux menés par la locataire, comportant, en rez-de-chaussée et à l’étage, des ateliers, des bureaux et aires de stockage.

Les conditions du bail des locaux de remplacement sont identiques à celles des locaux quittés, en dehors de la charge des travaux prescrits par l’administration dont il n’est pas précisée qu’elle incombe au preneur.

Concernant les surfaces des locaux, les parties ne contestent pas les surfaces suivantes, recalculées par un sapiteur, M. [T], à prendre en considération

locaux de [Localité 6] : 1.675 m²

maison de gardien : 80m²

locaux d'[Localité 5] : 1.607 m²

Sur la valeur du loyer, plafonnée ou déplafonnée, du bail s’il avait été renouvelé

Les modifications ne constituent un motif de déplafonnement que si elles sont notables et présentent un intérêt pour le commerce considéré. La charge de la preuve incombe au bailleur, qui doit établir la réalité et la portée de la modification invoquée, une seule modification permettant de justifier le déplafonnement du loyer.

Au cas d’espèce, quatre motifs de déplafonnement sont invoqués :

— la modification de l’assiette du bail : au cas d’espèce, par avenant n° 1 au bail commercial, en date du 1er juillet 2005, la bailleresse a consenti à bail à la société Aïnu « une maison de gardien » et les parties ont, de ce fait, convenu de la modification de la désignation des lieux loués au titre du bail initial en y intégrant cette dépendance et défini l’usage de ce bien nouveau qui « ne devra être (occupé) que par une personne salariée du preneur, assurant des fonctions de gardiennage pour le preneur ('). » En outre, « le loyer relatif au bien nouveau est consenti et accepté moyennent un loyer annuel de 6.750 € HT … » en sus des 72.000 € HTHC pour les locaux d’activité, soit une augmentation de 9,4 % pour des locaux représentant 3,3 % de la surface.

La surface des locaux constituant une caractéristique essentielle des lieux loués, son augmentation constitue une cause de déplafonnement à condition d’être notable et d’améliorer la capacité commerciale du local. L’adjonction de surfaces annexes à celles loués est de nature à modifier les caractéristiques du local, à condition que ces locaux soient susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux et soient indispensables à l’activité.

La surface de la maison de gardien adjointe au bail initial, qui ne représente que 3,3 % de la surface des locaux principaux et n’est pas destinée à l’exercice de l’activité principale mais à une activité connexe, ne peut être considérée comme constituant une modification notable des caractéristiques propres au local au sens des dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce.

L’activité du preneur consiste en la réception, le stockage et la restauration d''uvres d’art au bénéfice de clients nationaux et internationaux prestigieux, ce qui n’est pas contesté, de sorte que l’adjonction des locaux annexes dédiée au gardiennage n’a aucun impact sur la capacité commerciale des locaux. Cette adjonction, qui présente un intérêt fonctionnel, n’a cependant pas été indispensable à l’activité alors que la sécurité du site principal était assurée par des portes blindées et un système d’alarme volumétrique à infra-rouge.

Il est tout aussi inopérant pour la bailleresse de soutenir que cette prestation a bénéficié à l’activité en permettant des plages horaires de réception des 'uvres plus larges, affirmation qui n’est corroborée par aucun élément.

Il s’en déduit que cette modification des caractéristiques du bail, au sens des articles susvisés, ne constitue pas un motif de déplafonnement.

— la modification des caractéristiques des locaux : il n’est pas contesté que, pendant la durée du bail, le preneur a installé une cabinet de peinture, une chambre d’anoxie et un monte-charge au sein des locaux.

Cependant, il est de jurisprudence constante que, dès lors que les travaux menés au sein des locaux, caractérisent à la fois une modification notable et une amélioration des lieux loués, le régime de cette dernière prévaut.

Il ressort du rapport de Mme [D] que la chambre d’anoxie était non entretenue et obsolète, les photos annexées au rapport montrant d’ailleurs un box servant de lieux de stockage, et que la cabine de peinture consistait en un caisson de petite taille, de sorte que ces équipements techniques ne modifient pas de façon notable les caractéristiques des locaux.

Le monte-charge a été décrit par les experts comme améliorant la fonctionnalité des locaux en permettant d’acheminer des 'uvres de grandes dimensions dans les étages, de sorte que cette installation doit être considérée comme une amélioration. Or, il n’est, ni allégué, ni démontré que la bailleresse a contribué financièrement, sous quelque forme que ce soit à son installation, de sorte qu’elle ne constitue pas un motif de déplafonnement.

— sur la modification de l’usage des locaux : la bailleresse procède par affirmation en soutenant que la destination des lieux était limitée au « stockage des 'uvres d’art », alors qu’il ressort du point 1 des « Charges et conditions » du bail, intitulé « usage et destination des locaux , que « le preneur ne pourra exercer dans les lieux que « Stockage d''uvres d’art, ateliers, bureaux et parking de véhicule », soit un usage contractuellement autorisé plus large que la seule activité de stockage. En outre, il ne peut être raisonnablement soutenu que l’activité de soclage et restauration d''uvres d’art ne relèvent pas des prestations effectuées en « ateliers ». Ce moyen est donc inopérant.

— sur la modification des facteurs locaux de commercialité : sur la période de référence du bail écoulé, Mme [D] relève qu’au regard de la nature de l’activité, les éléments étudiés (population, constructions nouvelles, infrastructures routières et transports, commercialité du secteur) ne présentent pas d’évolution ayant pu avoir un impact sur l’activité exercées qui n’aurait pu être affectée que par une grosse modification de la voierie ou de l’accès autoroutier. Cet avis est partagé par M. [W].

M. [B] observe qu’un vaste projet de rénovation urbaine a permis d’améliorer le réseau des transports en commun du secteur et de repenser le réseau routier, ayant permis de désengorger le secteur, par la création « d’un nouvel axe est-ouest permettant de franchir l’A6 », le prolongement de la passerelle du Cambodge facilitant l’accès piéton au métro et au tram, le renforcement du réseau de bus, la mise en service de la ligne T3 du tram en 2012. Il en a conclu que ces améliorations, accompagnées de l’ouverture d’un centre commercial, de l’arrivée de 2.300 salariés au siège d’un grand opérateur de téléphonie et la création de nouveaux logements, a « entraîné une envolée des valeurs locatives des locaux d’activité du plus de 10 % sur la durée du bail. »

Cependant, contrairement à ce qu’allègue la bailleresse sans en justifier, il n’est pas démontré que ces facteurs externes aient eu un impact sur l’activité de la société Aïnu. Au demeurant, les références cités par l’expert ne sont pas comparables en ce que les activités exercées dans ces locaux sont différentes de celles de la société appelante.

La modification invoquée des facteurs locaux de commercialité ne donc être considérée comme constituant un motif de déplafonnement du loyer.

Il s’infère de ces éléments qu’en absence de facteurs de déplafonnement, le loyer de renouvellement des locaux dont l’appelante a été évincée correspond au loyer plafonné, la demande de ce chef de la société [Adresse 2] sera rejetée.

sur la valeur locative

Il sera rappelé que, tel que vu ci-dessus, il convient de calculer le différentiel de loyer au regard de la valeur du loyer de renouvellement plafonné et de la valeur corrigée au regard du principe d’équivalence des locaux de réinstallation, auquel sera appliqué un coefficient de capitalisation.

— sur le loyer plafonné :

Mme [D] a calculé, sur la période de référence de chacun des baux, cette valeur par application de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction, en retenant, comme multiplicateur le dernier indice à la date du renouvellement (soit 1617 publié le 08/07/2012) et, comme diviseur, l’indice paru 36 trimestres avant correspondant à la durée du bail principal (soit 1183 publié au 1er trimestre 2003) et 28 trimestres avant correspondant à la durée du bail de la maison de gardien (soit 1270 publié au 1er trimestre 2005).

Elle a ainsi évalué pour :

— les locaux principaux, une valeur de 98.414,20 € [72.000 € x (1617/1183)]

— la maison, une valeur de 8.594,29 € [6.750 € x (1617/1270)]

soit un loyer plafonné au 1er septembre 2012 de : 107.008,49 € ( 98.414,20 + 8.594,29).

Elle en déduit que le loyer plafonné indexé au 28 mars 2022, en application de la clause d’indexation annuelle stipulée au bail, est de 128.913,13 € [107.008,49 x(1946(ICC 1er trim 2022) x 1183(ICC 1er trim 2012))].

M. [W] applique la même formule et retient :

— au 1er septembre 2012

pour les locaux principaux, un loyer indexé de 98.414 € ;

pour le logement du gardien, un loyer indexé de 8.581 € (en retenant au diviseur l’indice du 3ème trimestre 2004 de 1272)

soit un loyer plafonné au 1er septembre 2012 de : 106.995 € ;

— au 28 mars 2022

pour les locaux principaux, un loyer plafonné au de 117.786,14 euros (en retenant au multiplicateur l’indice du 4ème trimestre 2021 de 1886) ;

pour le logement du gardien, un loyer plafonné de 10.008,25 euros

soit un loyer plafonné indexé au 28 mars 2022 de 127.794,39 euros

M. [B] retient une valeur locative de renouvellement plafonné à la date du 28 mars 2022 de : 124.794 € :

— locaux principaux : 110.559,59 € [72.000 x (1822/1183)] (en retenant au multiplicateur l’indice du 1er trimestre 2021 de 1822)

— logement de gardien : 9.691,48 € [6.750 x (1269/1822)] (en retenant au multiplicateur l’indice du 4ème trimestre 2004 et au diviseur l’indice du 1er trimestre 2021).

soit un loyer plafonné au 28 mars 2022 de : 120.251 €.

Au cas d’espèce, la clause d’indexation du contrat de bail principal prévoit que « Le prix du loyer sera indexé automatiquement chaque année à la date anniversaire de prise d’effet du présent bail, soit le 1er septembre de chaque année, proportionnellement à la variation de l’indice national du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE, l’indice de référence servant de base au calcul de l’indexation sera celui du 1er trimestre 2003 qui s’établit à 1183, lequel sera comparé à celui du même trimestre de l’année suivante. Il en sera de même pour les indexations successives(…) ».

La clause d’indexation de l’avenant au bail prévoit que « Pour des raisons pratiques, les parties conviennent d’un commun accord d’une indexation du loyer pour les biens loués au 1er septembre de chaque année.

(')

En conséquence, les indices de référence servant de base de calcul de première indexation seront ('.) celui du 3ème trimestre 2004, lequel sera comparé à celui du 1er trimestre de l’année 2005 pour la partie du loyer concernant les biens nouveaux.»

Au regard de ces éléments, il convient de retenir, sur la base du loyer déplafonné reconstitué au 1er septembre 2012, date de délivrance du congé, et du loyer indexé conformément aux termes desdîts bail, comme valeur du loyer plafonné indexé au 28 mars 2022, la somme de 127.794,39 euros, arrondie à la somme de 128.800 euros.

— sur le loyer retraité des locaux de réinstallation :

La surface des locaux sis à [Localité 6] de 1.675 m² pour les locaux principaux et celle de 80m² pour la maison de gardien ne sont pas contestée, ni celle des locaux de remplacement de 1.607 m².

M. [B] a recalculé le loyer corrigé des locaux de remplacement en :

— partant du loyer facial d’un montant de 215.000 euros ;

— dont il a déduit la somme de 9.954 € au titre de la franchise de loyer accordée, celle de 32.000 €au titre d’une réfaction de 20% en raison de la rénovation totale des locaux, celle de 8.800 € au regard de la différence de places de parking, celle de 4.535 euros au titre d’un différentiel de charges exorbitantes, soit une valeur locative corrigée de 159.711 euros et une valeur unitaire de 99 €/m² ;

— puis a appliqué cette valeur unitaire à la surface de 1.696 m² des locaux anciens et retenu une première valeur locative corrigée de 167.904 € ;

— à laquelle il a ajouté la valeur locative corrigée de la maison de gardien sur la base d’une valeur unitaire de 18€/m², soit la somme de 13.003 euros ;

Il a ainsi proposé une valeur locative corrigée des locaux de remplacement de 180.907 euros et un différentiel de loyer de 56.106 euros (180.907 – 124.794), auquel il a appliqué un coefficient d’emplacement de 5, soit une perte de rente de situation correspondant au loyer capitalisé, d’un montant de 280.531 euros.

Au cas d’espèce, il ressort des pièces et éléments du débat, notamment, de la différence de surface entre les locaux dont l’appelante a été évincée et des locaux de remplacement, de la différence du montant de la taxe foncière annuelle entre ces locaux, de la différence d’état d’entretien, du nombre de places de parking pris à bail, qu’il convient de retenir une valeur locative corrigée de 167.904 euros pour les locaux de remplacement.

A cette valeur, sera ajoutée la valeur locative corrigée de la maison de gardien, étant entendu qu’il sera retenue la surface de 80m² telle que calculée par Mme [D] et une valeur unitaire de 17 €/m² au regard du bon état des locaux, soit une valeur de 16.320 euros.

Il s’en déduit que le différentiel de loyer entre ces locaux est de 55.224 € (184.224 ' 128.800) arrondie à la somme de 55.424 euros.

Au regard, de l’activité exercée à savoir de stockage et d’ateliers, il convient de retenir un coefficient de capitalisation de 3.

En conséquence, le montant de l’indemnité principale est de 166.272 euros (55.200 x 3) arrondie à la somme de 166.300 euros.

b) Sur les indemnités accessoires

Moyens des parties

L’appelante soutient que :

— sur les frais de remploi, le transfert de la société Aïnu s’est opéré via la signature d’un nouveau bail commercial. Dès lors, il convient de retenir les honoraires de rédaction du bail d’un montant de 4.000 euros en tant que frais de remploi. Contrairement à ce qu’affirme le bailleur, ces honoraires sont classiques en la matière et doivent être intégralement pris en compte ;

— sur le trouble commercial, le calcul de l’expert [W], basé sur trois mois d’EBE moyen pondéré, est seul pertinent en ce que le déménagement perturbe l’intégralité de l’exploitation. L’argument adverse tiré de l’augmentation globale du chiffre d’affaires est inopérant, l’analyse comptable révélant que cette croissance provient uniquement de missions exceptionnelles à l’étranger, alors que l’activité en France a stagné, tandis que le chiffre d’affaires réalisé en France dans les locaux évincés a connu une évolution bien plus modeste sur dix ans, passant de 1.068.723 € en 2012 à 1.402.776 € en 2021 confirmant l’impact négatif de l’éviction sur l’exploitation locale. Il convient donc de fixer l’indemnité pour trouble commercial à 120.500 euros ;

— sur les frais administratifs, il convient de fixer les frais administratifs à 20.000 euros, conformément à l’estimation de M. [W] ;

— sur les frais de réinstallation, à titre principal, ils doivent couvrir les aménagements spécifiques indispensables à la poursuite de l’activité de la société Aïnu au regard de l’importance et la valeur des objets entreposés imposent des équipements de sécurité et de protection impérieux, tels qu’une chambre d’anoxie, des systèmes de détection intrusion, des portes blindées et des boxes de stockage sécurisés. Conformément à l’avis de l’expert [W], ces aménagements semblables à ceux perdus doivent être indemnisés à leur valeur à neuf, sans tenir compte de l’amortissement des installations abandonnées, à savoir au coût réel des travaux effectués, soit la somme totale de 913.893,60 € HT, montant justifié par la production des factures de matériels et le décompte des coûts salariaux pour la part des travaux réalisés en interne, ainsi que par les frais afférents aux équipements spécifiques indispensables à l’activité et aux honoraires de suivi de chantier.

À titre subsidiaire, tenant compte des conclusions du rapport du sapiteur économiste de la construction qui le sapiteur a validé de nombreux postes de l’estimation de l’architecte, mais commis une erreur de calcul dans sa conclusion en retenant 360.000 € alors que son propre chiffrage s’élève à 426.028 € et du montant des travaux écartés comme « hors programme », qui sont en réalité justifiés par les contraintes spécifiques des nouveaux locaux, et en ajoutant les frais liés aux équipements spécifiques validés par l’expert [W], le montant total justifié s’élève à 600.000 € HT.

À titre infiniment subsidiaire, l’expert [D] a retenu à tort une base de 360.000 € alors que le sapiteur avait chiffré les travaux à 426.028 €, somme qui doit être augmentée des factures postérieures au rapport pour la protection incendie, le cloisonnement et la sécurité électronique. De plus, le rejet du coût de la chambre d’anoxie est infondé, cet équipement étant indispensable à l’activité et son installation n’ayant été différée que par manque de trésorerie dans l’attente de l’indemnité. Enfin, l’abattement de 30% pour vétusté appliqué par l’expert est juridiquement erroné, les frais de réinstallation devant être indemnisés à leur valeur à neuf sans aucune déduction. Il convient donc de fixer l’indemnité pour frais de réinstallation à 370.000 euros. En tout état de cause, l’indemnité pour frais d’installation de la chambre d’anoxie devra être fixée à 161.700 € HT qui devra être réglée par la société [Adresse 2] à la société Aïnu sur production de facture correspondante une fois les travaux d’installation de cette chambre d’anoxie réalisés ;

— sur les frais de déménagement, le montant des frais de déménagement doit être fixé à 209.000 € HT, conformément à l’estimation de l’Expert [D]. En effet, cette somme correspond au coût réel facturé par la société SNM Protect La Factory, dont le choix était légitime et économique au regard des devis comparatifs de la société Bovis et de l’estimation antérieure de la société Conceptor. Comme l’a relevé le conseiller chargé du contrôle des expertises dans son ordonnance du 19 avril 2023, l’appartenance du prestataire au même groupe que la locataire est indifférente, la bonne foi étant présumée et le déménagement ayant effectivement été réalisé. Par ailleurs, le bailleur n’a jamais produit de contre-devis malgré une visite des lieux, et ses allégations sur une prise en charge par les clients finaux ou une double exploitation sont infondées. En outre, le déménagement concerne l’intégralité des activités sur 1.675 m² et implique des précautions spécifiques liées aux 'uvres d’art, ce qui justifie pleinement le montant réclamé ;

— sur les frais de double loyer, le transfert d’exploitation entraîne le paiement d’un double loyer durant la période de déménagement et de réinstallation, estimée à 6 mois en raison de la prise à bail durant le confinement, des difficultés d’approvisionnement en matériaux et de la problématique d’assurance liée à la crise sanitaire. L’évaluation de l’Expert [D] limitée à 3 mois est erronée en ce que, si le matériel a pu être déménagé plus tôt, le stockage des 'uvres ne pouvait débuter avant l’obtention de l’assurance le 19 janvier 2022. Enfin, la franchise de loyer accordée sur les nouveaux locaux ne prive pas la société de son droit à indemnisation. Dès lors, il conviendra de fixer l’indemnité pour frais de double loyer à 56.000 € conformément à l’estimation de M. [W], et subsidiairement à 28.400 euros, sur la base de l’estimation de l’Expert [D].

L’intimée oppose que :

— sur les frais de remploi, les frais de remploi consistent en une note d’honoraire d’un montant de 4.000 euros HT au titre de la rédaction du bail. Seule la somme de 2.000 euros doit être prise en compte au titre des frais de remploi, ce qui correspond au coût usuel de rédaction d’un bail conclu entre deux sociétés contrôlées par la même personne, comme c’est le cas en l’espèce ;

— sur les travaux de réinstallation, le montant estimé par l’expert [D] à 259.000 € est injustifiés et doivent être ramenés à 73.500 €. En effet, de nombreux travaux, chiffrés à 83.000 € (curage, électricité, détection incendie, sécurisation et dératisation), relèvent de l’obligation de délivrance du nouveau bailleur. L’acceptation par le preneur de supporter ces coûts résulte des liens capitalistiques étroits entre les deux entités contrôlées par M. [M] et constitue un acte anomal de gestion visant à enrichir sans cause le nouveau propriétaire aux dépens de l’ancien. Par ailleurs, plusieurs postes doivent être déduits : la somme de 42.000 € au titre d’une maîtrise d''uvre facturée par la société Conservation et Patrimoine est rejetée, cette société n’ayant ni salarié ni compétence technique et n’ayant produit aucun justificatif au sapiteur [T] ; le forfait de 10.000 € pour le monte-charge, cet équipement n’ayant pas été réinstallé ; le coût de 75.000 € pour le chauffage, les nouveaux locaux étant déjà équipés et le remplacement relevant d’une convenance ; et une déduction de 13.000 € doit être appliquée pour les travaux des parties communes. Enfin, sur le solde résiduel de 147.000 €, un abattement de vétusté de 50 % doit être appliqué, et non de 30 %, pour tenir compte d’une durée d’occupation de 19 ans dans des locaux en « état d’usage », portant l’indemnité à un montant de 73.500 euros ;

— sur les frais de déménagement, le montant réclamé par la société Aïnu est largement injustifié et doit être ramené à 80.000 €. Les factures produites, émanant d’une société liée économiquement au preneur ne sont pas probantes et ont été communiquées tardivement pour empêcher tout contrôle contradictoire de l’expert judiciaire. De plus, la société Aïnu refacturant systématiquement les frais de transport des 'uvres à ses clients dans le cadre de ses prestations globales, une indemnisation à ce titre constituerait un double paiement et un enrichissement sans cause, voire une tentative d’escroquerie au jugement. Enfin, le déménagement ne saurait concerner que le matériel appartenant en propre au preneur et lié à l’activité autorisée de stockage, alors que l’essentiel de l’outillage appartient à des sous-traitants et que l’activité de stockage est marginale ;

— sur les frais administratifs, en absence de justificatif, ce chef d’indemnisation doit être rejeté ;

— sur le trouble commercial, la demande d’indemnisation pour trouble commercial, évaluée à 120.500 € par le preneur et à 20.000 € par l’Expert [D], doit être intégralement rejetée faute de préjudice démontré. En effet, la recherche des nouveaux locaux a été effectuée par la société Diffraction et non par la société Aïnu, laquelle ne peut prétendre à une indemnisation pour le temps passé par une autre entité, d’autant que le nouveau bail était déjà signé avant même la reconnaissance du droit à l’indemnité d’éviction. L’absence de perturbation de l’exploitation est établie par l’évolution croissante et significative du chiffre d’affaires, qui a été multiplié par cinq entre 2012 et 2021 et a doublé entre 2016 et 2019, témoignant de l’excellente performance de l’entreprise. De plus, la société Aïnu n’a subi aucune précarité mais a au contraire bénéficié pendant près de deux ans d’une double implantation stratégique à [Localité 6] et [Localité 5], ce qui a constitué un avantage non négligeable pour sa logistique. Conformément à l’avis de l’Expert [B], la croissance continue de l’activité et les résultats très profitables contredisent l’existence d’un trouble commercial imputable au bailleur ;

— sur le double loyer, la proposition de l’expert [D] de retenir une période de trois mois pour tenir compte de délais administratifs ne peut prospérer, car s’agissant de travaux d’aménagement intérieurs dans des locaux régis par le code du travail et non assujettis au statut des établissements recevant du public, aucune autorisation administrative n’était requise. De plus, la franchise de cinq mois de loyer accordée dans le nouveau bail correspondait exactement au délai de réalisation des travaux estimé par le sapiteur. L’expert ayant elle-même constaté que la société Aïnu avait déployé son activité sur les deux sites simultanément, lui accorder une indemnité supplémentaire reviendrait à procéder à un enrichissement sans cause, aucun préjudice ne pouvant être imputé au bailleur.

Réponse de la cour

Il appartient au preneur évincé de rapporter la preuve des frais engagés au titre de sa réinstallation, à charge pour le bailleur, qui en conteste le principe de rapporter la preuve de la non-réinstallation, ou le montant de rapporter la preuve du caractère injustifié ou abusif de la demande.

Au cas d’espèce, les indemnités accessoires se décomposent comme suit :

Frais de remploi :

L’indemnité pour frais de remploi couvre les frais de rédaction du nouveau bail.

Pour les besoins de sa réinstallation, la société Aïnu a du assumer les honoraires de rédaction du nouveau bail, dont elle a fourni une facture d’un montant de 4.000 € HT.

Contrairement à ce que soutient la bailleresse, la circonstance liée à l’existence de liens capitalistiques entre le président de la société Aïnu et la société bailleresse des nouveaux locaux est sans lien avec le coût de rédaction d’un acte par le conseil de l’appelante, de sorte que les frais de remploi seront fixés à la somme de 4.000 euros.

Frais de réinstallation

Ces frais sont destinés à indemniser le preneur des sommes engagées pour libérer entièrement les locaux dont il est évincé et des frais nécessaires à la reprise de son activité dans de nouveaux locaux et doivent correspondre aux éléments semblables à ceux perdus.

Il est constant que sont exclus les aménagements de pure convenance ou ceux dont la réinstallation dans les locaux de remplacement ne sont pas nécessaires ou ne présentent pas de spécificité particulière, de même que les frais engagés relevant de l’obligation de délivrance du bailleur.

Il est d’usage qu’un abattement soit appliqué aux frais justifiés ou estimés par le locataire évincé pour tenir compte de la vétusté des mobiliers abandonnés et de leur amortissement.

Au cas d’espèce, Mme [D] a sollicité deux sapiteurs pour l’évaluation de ce poste de préjudice, M. [T], économiste de la construction, et Mme [V], expert chimiste.

M. [T] a été en charge d’évaluer le coût de réinstallation à l’identique des locaux dont l’appelante a été évincée et a conclu à :

— rappel des coûts de réinstallation :

prix de référence sur le site de [Localité 6] : 342.958 €

site d'[Localité 5] après vérification des factures et devis : 426.028 €

— coût de réinstallation des locaux d’activités d'[Localité 5] : 360.000 € (intégrant un aléa de 5 % et déduction faîte des travaux d’amélioration, tels les postes relatifs à l’isolation, de la réinstallation de la chambre d’anoxie et du monte-chage).

Mme [V] a constaté que la chambre d’anoxie n’était plus utilisée, la prestation correspondante étant sous-traitée, et obsolète.

Mme [D] a proposé de retenir la somme de 360.000 € et a ajouté un montant forfaitaire de 10.000 € pour la réinstallation du monte-charge, en excluant le coût de réinstallation de la chambre d’anoxie, auquel elle a appliqué un abattement pour vétusté du 30 %. Elle a conclu à un montant de 25.000 €.

Au vu des justificatifs fournis par la société appelante, il sera retenu, de première part, que les dépenses relevant de l’obligation de délivrance du bailleur telles celles portant sur les frais relatifs au curage du bâtiment, des gros travaux de l’article 606 du code civil, notamment, ceux relatifs à la climatisation/chauffage, de seconde part, que les coûts salariaux liés à la réalisation des travaux en interne seront indemnisés sur la base du ratio proposé M. [T] correspondant à la facturation habituelle des hommes de l’art, de troisième part, qu’en absence de qualification particulière en maîtrise d''uvre la facturation à ce titre d’une prestation par la société Civile Conservation et Patrimoine ne pourra être pas retenue, de quatrième part, que faute de justificatif de la réinstallation de la chambre d’anoxie, dont au demeurant la société Aïnu n’avait plus l’usage, et du monte-charge ces postes ne seront pas retenus, de cinquième part, que l’aléa de 5 % retenu par M. [T] n’est pas justifié.

Il s’en déduit que le montant des frais de réinstallation sera justement fixé à la somme de 300.000 euros.

Contrairement à ce que soutient le bailleur, au regard de la description des ouvrages et de la vétusté faîte par M. [T] qui a qualifié d'« Etat moyen » le bâtiment litigieux, l’abattement de 30 % proposé par Mme [D] est justifié et sera retenu.

Les frais de réinstallation seront donc fixés à la somme de 210.000 euros.

Frais de déménagement :

Il est constant que le coût du déménagement est à la charge du bailleur si le locataire évincé se réinstalle ce qui n’est pas contestable au cas d’espèce.

L’appelante verse aux débats trois factures de la société SNM Protect, respectivement d’un montant hors taxes de 90.000 €, 115.000 € et 4.000 € relatives, pour la première, au déménagement et emballage d''uvres des locaux anciens vers les locaux nouveaux, pour la seconde, au déménagement du matériel et, pour la dernière, au déménagement de la zone maison de gardien, soit un montant total de 209.000 euros retenu par l’expert.

Contrairement à ce que soutient l’intimée, la destination des lieux, telle que vu ci-dessus, n’étant pas limitée à la seule activité de stockage mais aussi d’ateliers, le bien-fondé d’une opération de déménagement des « oeuvres d’art » est établi de sorte que les moyens tirés de ces chefs sont inopérants. De même, s’il est allégué que la société Aïnu facture à ses clients le dépôt et la reprise des 'uvres d’art, il n’en demeure pas moins que le transfert de ces 'uvres des locaux évincés vers les locaux de remplacement constitue un transport supplémentaire dont le coût relève légitimement des frais de déménagement. L’affirmation selon laquelle le déménagement aurait aussi servi au transport de matériel de sous-traitant n’est étayée par aucune pièce de sorte que ces moyens sont inopérants.

Ce poste de préjudice sera donc fixé à la somme de 209.000 euros.

Frais administratifs

Ces frais correspondent essentiellement aux formalités accomplies auprès du registre du commerce, aux frais juridiques, frais de résiliation de contrats.

En l’espèce, la société appelante ne justifie, ni de la nature des formalités effectuées, ni de leur quantum de sorte que la demande à ce titre sera rejetée.

Trouble commercial :

Ce préjudice résulte de la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce.

Selon la nature de l’activité et la structure de l’entreprise, le trouble occasionné à ce titre sera calculé sur la base de 3 mois d’EBE, au regard du trouble généré à l’activité, ou entre 1 à 3 mois de la masse salariale, selon le temps passé à la gestion de l’éviction.

Mme [D] propose de l’estimer à quatre mois de rémunération du dirigeant dans la mesure où le trouble n’a pas concerné la totalité des salariés et n’a perturbé que partiellement l’activité.

Au cas d’espèce, la société appelante ne démontre pas de perturbation particulière de l’activité de la société. En revanche, contrairement à ce que soutient l’intimée, la gestion de l’éviction eut-elle été facilitée par une opération globale d’acquisition d’un ensemble immobilier et par la location d’une partie des locaux à la société appelante par une société tierce, il n’en demeure pas moins que la société Aînu a nécessairement consacré du temps à la gestion de sa réinstallation.

En conséquence, ce poste de préjudice sera évalué sur la base de 2 mois de rémunération du dirigeant soit la somme de 10.000 euros.

Double loyer

Il est établi que l’appelante a signé le nouveau bail le 1er avril 2020, pendant la période de crise sanitaire, retardant la prise de possession effective des lieux. Il n’est, en outre, pas contesté, que l’appelante a bénéficié de 5 mois de franchise de loyers.

M. [T] a estimé à 5 mois le délai de réalisation des travaux au sein des nouveaux locaux, qui, comme le souligne M. [D], correspond à la durée de la franchise de loyer accordée.

La restitution des locaux litigieux a eu lieu le 28 mars 2022, cependant, Mme [D] relève que, lors d’une visite dans les nouveaux locaux le 22 novembre 2021, certains bureaux étaient déjà occupés, cependant, tel que cela ressort des pièces versées, le déménagement des 'uvres n’a débuté qu’à compter du mois de janvier 2022.

Au vu de ces éléments, ce poste de préjudice sera évalué à la somme de 28.400 euros, proposée par Me. [D] sur la base de trois mois de loyers des locaux litigieux.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’arrêt définitif de la cour de céans, en date du 3 juin 2020, le droit de la SARL Aïnu au bénéfice d’une indemnité d’éviction a été reconnu. Compte-tenu de la réinstallation de l’appelante, le bailleur est privé de son droit de repentir, rendant le droit à percevoir une indemnité d’éviction définitivement acquis, de sorte que la société 74Lénine sera condamnée à payer à la société Aïnu la somme de 627.700 euros, se décomposant comme suit :

— indemnité principale : .166.300

— indemnité accessoires :

frais de remploi :………………. 4.000

frais de réinstallation : '…210.000

frais de déménagement : '209.000

Frais administratif : '……………….0

Trouble commercial : '…….10.000

Double loyer : '……………….28.400

B – Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

Moyens des parties

L’appelante soutient :

— à titre principal, que l’indemnité d’occupation due pour la période de maintien dans les lieux doit être fixée à la somme totale de 1.035.441,06 € HT, tel que fixée par M. [W]. En effet, cette indemnité doit correspondre à la valeur locative de renouvellement à la date d’effet du congé, le 1er septembre 2012, estimée à 146.636 € HT/an, ajustée annuellement par la déduction de la taxe foncière effectivement payée par le preneur, et minorée d’un abattement de précarité de 15 % justifié par la durée de la procédure. Compte-tenu des paiements déjà effectués par la société Aïnu à hauteur de 1.005.318,08 € HT sur la période, le solde restant dû s’établit à 30.122,98 € HT. Par ailleurs, le montant d’indemnité indiqué par le bailleur est erroné en ce qu’il affirme que le montant appelé en janvier 2022 était de 8.568,85 euros par mois alors que l’avis de janvier 2022 permet de constater qu’il était de 9.462,08 euros. Il est donc également faux de dire que le montant annuel appelé en dernier lieu était sur une base annuelle de 102.826 euros ;

— subsidiairement, sur l’analyse de l’estimation de l’indemnité d’occupation par l’Expert [D], le montant de l’indemnité d’occupation doit être fixé sur la base de la valeur locative de renouvellement, soit la somme de 133.559 €. En effet, l’indemnité d’occupation, bien que non soumise au plafonnement, doit correspondre à la valeur locative du bail renouvelé, laquelle constitue une valeur prenant en compte les loyers de renouvellements amiables et judiciaires, généralement inférieurs aux loyers de marché des implantations nouvelles. L’expert judiciaire [D] a commis une erreur en retenant une valeur locative de marché de 184.000 €. La valeur correcte à retenir au 1er septembre 2012 s’établit à 133.559 €, décomposée en 134.000 € pour les locaux d’activité et 12.480 € pour l’habitation, sous déduction de la taxe foncière à la charge du preneur ;

— sur l’application d’un abattement de précarité de 15%, l’expert judiciaire [D] a commis une erreur en écartant cet abattement alors que sa mission l’incluait expressément et que la jurisprudence l’accorde même en cas de hausse du chiffre d’affaires. L’argument adverse sur l’augmentation de l’activité est inopérant, car celle-ci est liée à des missions internationales et non à une croissance locale, l’activité en France étant restée stable. La précarité est caractérisée par la durée excessive de la procédure, plus de 12 ans depuis le congé, imputable aux man’uvres dilatoires du bailleur. De plus, le bailleur a manqué à son obligation de jouissance paisible en réalisant des travaux à proximité des locaux ;

— sur l’estimation de l’indemnité d’occupation sans indexation, que l’indemnité d’occupation annuelle doit être fixée à 113.525 euros, soit un total de 1.087.016 euros, desquels il convient de déduire la somme de 1.005.318 euros déjà payée par la société Aïnu. Cela représente un solde d’indemnité d’occupation dû par la société Aïnu pour la période allant du 1er septembre 2012 au 28 mars 2022 de 81.698 euros. Le bailleur doit être débouté de ses demandes tendant à faire varier l’indemnité d’occupation par indexation, aucune disposition législative ne le prévoyant. Par ailleurs, la mission d’évaluation année par année confiée à l’expert judiciaire n’était qu’à titre indicatif et sans préjudice de la décision de la cour. En conséquence, sur la base de la méthode de M. [W], le solde d’indemnité d’occupation dû s’établit à 30.122,98 € HT après déduction des sommes payées. À titre subsidiaire, selon la méthode de Mme. [D], ce solde est de 81.697,92 € HT pour une indemnité fixe, ou de 119.742,92 € HT en cas d’indexation ;

— sur la contestation de l’argumentation averse, que le bailleur prétend en vain que la notification de réinstallation aurait « sécurisé » le droit à indemnité, alors que la société Aïnu a dû faire l’avance des frais et n’a toujours pas perçu son indemnité plus de 3 ans après son départ. Le report de la libération des lieux au 28 mars 2022 est quant à lui justifié par la crise sanitaire ayant retardé la finalisation du système de détection incendie, condition indispensable à l’assurance des 'uvres obtenue seulement le 19 janvier 2022, ainsi que par la modification tardive par le bailleur de la liste des éléments à déposer. Par ailleurs, l’argumentation du bailleur sur la date de signature du bail de réinstallation est inopérante, seule la date d’effet du congé étant à retenir. Concernant le rapport amiable adverse, celui-ci est erroné en ce qu’il affirme que l’indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative de marché, alors qu’elle doit être fixée selon les règles de la valeur locative de renouvellement, tenant compte des prix couramment pratiqués dans le voisinage et devant être inférieure au marché.

L’intimée oppose que :

— sur l’indemnité d’occupation due au bailleur pour la période du 1er septembre 2012 au 28 mars 2022 doit être fixée à un montant total de 2.320.933 euros. Cette indemnité doit correspondre à la valeur locative de marché, estimée à 232.000 € au 1er septembre 2012 par l’expert [B], et doit être indexée sur la période conformément à la clause du bail, comme l’ont validé les deux experts ;

— sur l’inapplicabilité au cas particulier d’un abattement de précarité, la société Aïnu n’a subi aucun préjudice lié à l’incertitude de sa situation. D’une part, elle a sécurisé son droit à l’indemnité et empêché l’exercice du droit d’option par le bailleur en notifiant son transfert dès novembre 2020, ayant même acquis ses nouveaux locaux via une société liée avant même la reconnaissance judiciaire de son droit à indemnité. D’autre part, son activité a connu une croissance fulgurante, son chiffre d’affaires ayant quintuplé entre 2012 et 2021, ce qui démontre l’absence d’entrave à la gestion et aux investissements. C’est au contraire le bailleur qui a subi la précarité en étant privé de la maîtrise du calendrier de restitution des locaux, reportée à plusieurs reprises par le preneur.

Réponse de la cour

Il ressort, notamment, des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce que le bailleur a droit au paiement d’une indemnité d’occupation par le locataire resté dans les lieux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction ou de son départ.

Le montant de l’indemnité d’occupation est fixé à la valeur locative déterminée selon les critères réglementaires définis pour la fixation du montant des loyers des baux renouvelés ou révisés, corrigée de tous éléments d’appréciation en ce compris les effets de la précarité susceptible d’avoir affectée les conditions d’exploitation du fonds de commerce pendant la période de maintien dans les lieux.

Il est de droit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au cas d’espèce, Mme. [D] a retenu une valeur locative au 1er septembre 2012 de 184.000 euros, sur la base d’une valeur unitaire de 110 €/m² pour les locaux principaux et 13 €/m²/m pour la maison de gardien, dont elle a déduit la taxe foncière.

Elle s’est déterminée sur la base de 15 références de locaux d’activités, situés dans le Val-de-Marne avec un prix unitaire allant de 60 €/m² à 139 €/m².

M. [W] a, sur la base des mêmes références, retenu une valeur locative au 1er septembre 2012 de 134.801 euros, sur la base d’une valeur unitaire de 80 €/m² pour les locaux principaux et 13€/m²/m pour la maison de gardien, dont elle a déduit la taxe foncière.

M. [B] a estimé la valeur locative au 1er septembre 2012 de 232.000 euros.

Il s’infère de ces éléments qu’au regard de la différence d’état d’usage des références citées par l’expert, de leur situation géographique par rapport aux locaux litigieux, de leur surface, de la différence d’usage – activités, entrepôts avec ou sans bureaux -, de retenir la valeur unitaire de 100 €/m² pour les locaux principaux et de 13 €/m²/m pour la maison proposée par l’expert judiciaire.

Le montant de la taxe foncière pour l’année 2012 retenu par Mme [D] est de 12.480 € et par M. [W] de 11.835 €.

L’appelante verse en pièce n°1 un appel d’indemnité d’occupation, sur lequel figure une provision pour taxe foncière de 986,29 euros, ramenant à l’année le montant de cette taxe à 11.835 euros qui sera retenu, faut pour l’intimée de fournir la taxe foncière acquittée 2012.

En conséquence, le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé à la somme de 167.500 + 12.480 ' 11.835 = 168.145 € arrondie à 168.100 euros.

Il est constant que l’abattement de précarité est destiné à compenser l’incertitude économique dans laquelle le congé délivré a placé le locataire. Cependant, il est constant et non contesté que l’appelante a quintuplé son chiffre d’affaires sur les années postérieures à la délivrance du congé, peu important que cette croissance ait résulté d’une augmentation de son activité à l’étranger, de sorte que la précarité n’est pas caractérisée.

La demande à ce titre de l’appelante sera donc rejetée.

Le bail du 1er septembre 2003 a prévu une clause d’indexation du loyer, tel que rappelé ci-dessus, de sorte que l’indemnité d’occupation statutaire sera également indexée.

Le montant de l’indemnité d’occupation entre le 1/09/2012 et le 23 mars 2022 sera ainsi calculé :

Du 01/09 au 31/08

Nb. de mois

Indice ICC

Valeur locative annuelle indexée

Indemnité d’occupation

2012/2013

12

1617

168 100

168 100

2013/2014

12

1646

171 115

171 115

2014/2015

12

1648

171 323

171 323

2015/2016

12

1632

169 659

169 659

2016/2017

12

1615

167 892

167 892

2017/2018

12

1650

171 531

171 531

2018/2019

12

1671

173 714

173 714

2019/2020

12

1728

179 639

179 639

2020/2021

12

1770

184 006

184 006

2021/2022

7

1822

189 411

189 411

1 746 390

Tel que pertinemment relevé par l’expert, il sera soustrait de cette somme les trois derniers jours du mois de mars 2022 soit la somme de 1.556 euros [189.411 x (3/365)].

Le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Aînu à la société [Adresse 2] sur la période de référence est de 1.744.834 euros.

L’appelante justifie avoir payé sur la même période la somme de 1.005.318,08 euros, somme non contestée par l’intimée.

En conséquence, la société Aïnu reste à devoir à la société [Adresse 2] au titre des indemnités d’occupation, la somme de 739.515,92 euros arrondie à la somme de 739.516 euros. Il sera donc fait partiellement droit à la demande de la société intimée à ce titre dans les termes du dispositif ci-dessous.

C ' Sur la demande au titre du trop-perçu de taxes foncières

Moyens des parties

L’appelante fait valoir qu’elle est bien fondée à réclamer le remboursement d’un trop-perçu de taxe foncière d’un montant de 56.006,25 €. En effet, conformément à l’article 9.B du bail, le preneur ne doit supporter que la moitié de la taxe foncière afférente à la totalité de la parcelle. Or, l’analyse des avis de taxe foncière communiqués par le bailleur suite à l’injonction du juge, ainsi que les observations de l’expert [W] sur l’augmentation anormale des montants appelés, démontrent que la société [Adresse 2] a facturé à tort l’intégralité de la taxe à compter de 2017. Par ailleurs, l’expert judiciaire [D] a validé le principe de cette régularisation. En conséquence, le bailleur doit être condamné à restituer la somme indûment perçue.

L’intimée ne formule aucune observation.

Réponse de la cour

Il ressort du point 9- b) des « charges et conditions » du bail litigieux que « le preneur s’engage à supporter toutes taxes et impôts, de quelque nature qu’ils soient, présents ou futurs, en ce l’impôt foncier (').

Ces charges seront payées au moyen d’une provision, en même temps que chaque échéance de loyer et feront l’objet d’une régularisation à la fin de chaque exercice ('). Pour la première échéance, la provision est fixée à 728 € hors taxes par mois, correspondant à la moitié de l’impôt foncier 2003 (17.643 €) sur l’ensemble du site. »

Contrairement à ce que soutient l’appelante, il ne peut se déduire de ces dispositions claires et précises du bail qu’il ait été convenu entre les parties que la preneuse ne réglerait que la moitié de l’impôt foncier alors qu’il est constant qu’elle a occupé la totalité du site, qu’elle s’est engagée à supporter toutes les taxes dont la taxe foncière et que les parties n’ont fait référence à la moitié de la taxe foncière que pour le calcul de la provision de la première échéance du bail de 2003.

En conséquence, la demande à ce titre sera rejetée

D – Sur la demande au titre de la restitution du dépôt de garantie

Moyens des parties

L’appelante fait valoir qu’il convient de condamner la société [Adresse 2] à payer la somme de 28.571,81 euros à titre de restitution du dépôt de garantie.

L’intimée ne formule aucune observation.

Réponse de la cour

Il ressort, notamment, du point 9- d) des « charges et conditions » du bail litigieux que le montant du dépôt de garantie sera restitué au preneur par le bailleur en fin de jouissance, déduction faîte des sommes qui pourraient être dues par le preneur au bailleur, dont le preneur pourrait être rendu responsable. »

En conséquence, le preneur restant tenu au paiement d’un reliquat d’indemnité d’occupation, la demande qu’il formule de ce chef sera rejetée.

E ' Sur la demande indemnitaire

Moyens des parties

L’appelante fait valoir que la demande de dommages-intérêts du bailleur pour abus de droit au maintien dans les lieux doit être rejetée. En effet, la société Aïnu n’a commis aucune faute en exerçant son droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Par ailleurs, le départ anticipé du locataire avant paiement, bien que facultatif, constitue un avantage pour le bailleur. Les reports de la date de libération, qui ne se sont étendus que sur moins de trois mois par rapport à l’échéance initialement envisagée, étaient justifiés par des circonstances objectives déjà exposées et par les demandes tardives du bailleur lui-même lors de l’état des lieux. La société Aïnu a régulièrement informé le bailleur de ces évolutions. De plus, le bailleur ne justifie d’aucun préjudice. L’argument selon lequel le maintien dans les lieux aurait empêché une relocation rapide est contredit par le fait que le bailleur avait prévu de réaliser d’importants travaux de restructuration et d’agrandissement, travaux qui étaient toujours en cours plus de deux ans après le départ du locataire. La libération anticipée des lieux a donc au contraire permis au bailleur de démarrer son projet immobilier sans avoir encore versé l’indemnité d’éviction, lui conférant ainsi un avantage et non un préjudice.

L’intimée oppose que le droit au maintien dans les lieux a été détourné de sa finalité de protection, le preneur ayant acquis les locaux d'[Localité 5] dès le 13 mars 2020 mais ayant reporté la restitution des locaux de [Localité 6] durant plus de 12 mois par de multiples notifications systématiquement délivrées à la veille de l’échéance, tout en déployant son activité sur deux sites. Les justifications sur la durée des travaux d’aménagement sont contredites par les incohérences relevées par le sapiteur. Ce comportement fautif a causé un préjudice certain au bailleur, empêché d’organiser le démarrage de son chantier et privé du loyer prévu dans la promesse de bail signée avec la société Cala, projet dont le preneur était informé. Conformément à l’évaluation de l’expert [B], ce maintien abusif a généré un préjudice de perte de chance de relouer plus rapidement, évalué sur la base du loyer du nouveau locataire après déduction d’une franchise, à la somme de 267.000 euros.

Réponse de la cour

Il est de droit que le preneur puisse rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, en contre-partie de quoi il est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation.

Au cas d’espèce, il est constant que le preneur a signé un nouveau bail alors qu’il était encore dans les lieux et que son départ a été reporté jusqu’à ce que les travaux menés dans ces locaux soient terminés.

Cependant, contrairement à ce que soutient la bailleresse, ce retard ne peut être considéré comme fautif dès lors que la bailleresse ne s’était elle-même pas acquitté de son obligation de paiement de l’indemnité d’éviction et que, percevant une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative, elle n’a subi aucun préjudice financier.

En conséquence, sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur les frais du procès

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

En droit, aux termes de l’article 699 du code de procédure civile, « Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens. »

Il ressort des dispositions de l’article 695 du même code que relèvent des dépens, notamment, la rémunération des techniques, ce qui inclus les frais d’expertise comprenant les honoraires des sapiteur.

L’article 696 ajoute que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Au cas d’espèce, chaque partie succombant en ses demandes, les dépens de dépens de première instance et d’appel, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire, ainsi que des sapiteurs, seront partagés par moitié.

Il sera laissé à la charge de chacune des parties, les frais par elle engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes à ce titre seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort ;

Fixe le montant de l’indemnité d’éviction à la somme totale de 627.700 euros et condamne la société [Adresse 2] à payer à la société Aïnu ce montant ;

Rejette les demandes de la société Aïnu de voir fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 640.000 euros, subsidiairement celle de 600.000 euros, plus subsidiairement à celle de 390.000 euros, très subsidiairement à celle de 340.000 euros ;

Rejette les demandes de la société [Adresse 2] de voir fixer ce montant à la somme de 155.500, subsidiairement celle de 222.500 euros, plus subsidiairement à celle de 390.000 euros, très subsidiairement à celle de 480.003 euros ;

Rejette les demandes de la société Aïnu au titre des indemnités accessoires relatives à la chambre d’anoxie, au monte-charge et aux frais administratifs ;

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Aïnu à la société [Adresse 2] sur la période du 1er septembre 2012 au 28 mars 2022 à la somme totale de 1.744.834 euros ;

Rejette les demandes de la société Aïnu de voir fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 1.005.318,08 euros ;

Rejette les demandes de la société [Adresse 2] de voir fixer ce montant à la somme de 2.320.933 euros subsidiairement celle de 2.111.585 euros ;

Rejette la demande de la société Aïnu au titre de l’abattement de précarité ;

Rejette la demande de la société Aïnu au titre de l’indexation ;

Fixe le solde de l’indemnité d’occupation due par la société Aïnu à la société [Adresse 2] sur la période du 1er septembre 2012 au 28 mars 2022 à la somme totale de 739.516 euros et condamne la société Aïnu à payer à la société [Adresse 2] ce montant ;

Rejette la demande de la société Aïnu au titre du dépôt de garantie ;

Rejette la demande de la société Aïnu au titre du remboursement de la taxe foncière ;

Rejette la demande indemnitaire de la société [Adresse 2] ;

Dit que la charge des dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire incluant le montant des honoraires des sapiteurs, sera supportée par moitié par la société Aïnu et la société [Adresse 2] ;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente