XXX

Numéro 16/1280

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 25/03/2016

Dossier : 14/02593

Nature affaire :

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

Affaire :

SARL SOPITE PROMOTION

C/

F Y, J Y, D Z, XXX, SA GENERALI

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 25 Mars 2016, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 19 Janvier 2016, devant :

Madame SARTRAND, Président, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile

Monsieur CASTAGNE, Conseiller

Madame NICOLAS, Conseiller

assistés de Madame VICENTE, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SARL SOPITE PROMOTION

XXX

XXX

assistée de M^e Philippe MORICEAU, avocat au barreau de BAYONNE, M^e Carole DUBOIS-MERLE de la SCP MORICEAU DUBOIS-MERLE, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMES :

Monsieur F Y

né le XXX à XXX

XXX, XXX

XXX

XXX

Madame J Y

née le XXX à XXX

XXX, XXX

XXX

XXX

Représentés par M^e Olivia MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Monsieur D Z

né le XXX à BAYONNE

de nationalité Française

XXX

XXX

Représenté par M^e Philippe VELLE-LIMONAIRE de la SCP VELLE LIMONAIRE DECIS, avocat au barreau de BAYONNE

XXX

XXX

XXX

agisant pousuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par M^e Alain ASTABIE de la SCP ASTABIE BASTERREIX, avocat au barreau de BAYONNE

SA GENERALI

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean philippe LABES de la SELARL ABL ASSOCIES, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 10 JUIN 2014

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

FAITS ET PROCEDURE

Le 30 janvier 2008, les époux F C ont acquis auprès de la SARL SOPITE PROMOTION en l’état futur d’achèvement une maison d’habitation au 'Clos SOPITE’ sis à CIBOURE.

Le 30 mai 2008, les travaux ont été réceptionnés sans réserve par le promoteur qui a procédé à sa livraison le 30 juin suivant, aux époux C qui ont émis un certain nombre de réserves.

Le 4 juillet 2008, les époux C faisaient dresser un constat d’huissier constatant la forte déclivité de la rampe d’accès à l’immeuble qui ne figurait pas parmi les réserves et mettait en demeure, en vain, le promoteur de remédier aux désordres constatés.

C’est dans ces conditions qu’ils obtenaient du juge des référés l’organisation d’une expertise confiée à M. A, lequel déposait son rapport le 17 décembre 2011.

Au vu de ce rapport, et sur le fondement des articles 1642-1 et suivants, ou subsidiairement sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 du code civil, les époux C faisaient assigner en indemnisation le promoteur, qui à son tour appelait dans la cause la société ML construction (le constructeur) et l’architecte, M. Z.

La société GENERALI IARD garantissant le constructeur était également appelée.

Par un jugement en date du 10 juin 2014, le TGI de Bayonne, au visa des articles 1134 et 1147 du Code civil, a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamné la SARL SOPITE PROMOTION à payer aux époux Y en réparation du dommage causé par sa faute contractuelle, la somme de 100 000 € outre indexation au taux BT 01, calculée à compter du 17 décembre 2011 outre celle de 3 000 €, et encore la somme de 4000 € en application de l’article 700 du CPC,

— l’a condamnée à payer à la XXX la somme de 26 063,65 € au titre du solde du marché de travaux en cause,

— débouté la SARL SOPITE PROMOTION de l’ensemble de ses autres fins, moyens ou prétentions,

— laissé hors de cause, la XXX, Monsieur Z la C^ie Generali Assurances,

— condamné la SARL SOPITE PROMOTION au paiement d’une indemnité de procédure de 1 500 € au profit de la SA société ALTUNA Y URIA ML CONSTRUCTION d’une part, et à celui de Monsieur Z d’autre part, et dit qu’elle doit également supporter les entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC,

— et vu l’article 515 du CPC, ordonné l’exécution provisoire,

— rejeté l’ensemble des autres demandes plus amples ou contraires.

La SARL SOPITE promotion (le promoteur) a relevé appel du jugement du TGI de Bayonne du 10 juin 2014, et aux termes de ses conclusions n°2 en date du 11/12/2014 auxquelles il est plus amplement référé pour les moyens de droit et de fait y exposés, sollicite voir :

à titre principal

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux C de leur demande de dommages-intérêts au titre du prétendu préjudice financier,

Et l’infirmant pour le surplus,

— débouter la société ML CONSTRUCTION de sa demande de paiement,

— constater que la rampe d’accès au garage des époux C est conforme à sa destination,

En conséquence,

— débouter les époux C de toutes leurs demandes,

— condamner les époux C à lui payer la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise,

— débouter la société ML CONSTRUCTION de sa demande de paiement,

A titre subsidiaire, uniquement dans l’hypothèse de la reconnaissance d’un éventuel préjudice des époux C :

— débouter la société ML CONSTRUCTION de sa demande de paiement,

— débouter les époux C de leurs demandes,

— constater que la rampe d’accès des époux C est conforme à sa destination

— ramener à de plus justes proportions l’indemnisation des époux C qui ne peuvent se prévaloir que d’un éventuel préjudice de jouissance liée à un accès au garage mal aisé,

— constater la faute de Monsieur Z et de la société ML CONSTRUCTION à l’égard de la société SOPITE PROMOTION,

— condamner solidairement la société ML CONSTRUCTION et Monsieur Z à la relever indemne de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre,

— condamner solidairement la société ML de CONSTRUCTION et Monsieur Z à lui payer la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Aux termes de ses conclusions n°2 en date du 26/01/2015 auxquelles il est plus amplement référé pour les moyens de droit et de fait y exposés, Monsieur D Z (l’architecte) sollicite voir:

À titre principal,

Vu l’article 564 du CPC,

— Déclarer la société SOPITE PROMOTION irrecevable en son appel à son encontre, en raison de la demande nouvelle formée en cause d’appel par ce promoteur et la condamner à lui payer, outre ses dépens exposés, la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du CPC,

À titre subsidiaire,

— Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle l’a mis hors de cause et condamné la société SOPITE PROMOTION à lui payer la somme de 1500 € par application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens de première instance, et la condamner au paiement de la somme de 2000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens de l’appel.

À défaut,

— débouter la société SOPITE promotion de ses demandes telles que nouvellement

formulées devant la Cour à son encontre et la condamner à lui payer la somme de 2000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens dont la distraction sera ordonnée au profit de la SCP VELLE-LIMONAIRE & DECIS par application de l’article 699 du CPC.

À titre plus subsidiaire :

Vu les articles 1382 et suivants du CC,

— Condamner la société ML in solidum avec son assureur GENERALI assurances à le garantir et à le relever indemne de toutes condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens.

— Débouter la C^ie GENERALI ASSURANCES de toutes ses demandes formées à son encontre.

Aux termes de ses conclusions en date du 26/11/2014 auxquelles il est plus amplement référé pour les moyens de droit et de fait y exposés, la XXX (l’entrepreneur) sollicite voir:

A titre principal,

Vu l’article 564 du Code Procédure Civile,

Déclarer la Société SOPITE PROMOTION irrecevable en son appel en ce qu’elle sollicite la condamnation de la SA ML CONSTRUCTION solidairement avec Monsieur Z, à la relever indemne de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SARL SOPITE PROMOTION au paiement de la somme de 26.063,65 € au titre du solde du marché de travaux dont s’agit, outre assujettissement au paiement d’une indemnité de procédure de 1.500 €,

Réformer le jugement en ce qu’il a omis de condamner la SARL SOPITE PROMOTION aux entiers dépens au profit notamment de la SARL ML

Par voie de conséquence,

Condamner la SARL OPITE PROMOTION aux dépens de première instance en ce compris les frais d’expertise,

Y ajoutant,

Condamner la Société SOPITE PROMOTION à lui payer la somme de 4.000 € par application de l’article 700 pour l’instance d’appel ainsi qu’aux dépens de l’appel.

A titre subsidiaire,

Vu les articles 1792 et suivants du Code Civil,

Vu la norme NF P91-120,

Confirmer la mise hors de cause de la XXX,

Par voie de conséquence,

Dire et juger que la réception sans réserve couvre tous les éventuels vices apparents,

Dire n’y avoir lieu à condamnation à son encontre,

Dire et juger que la norme F P9l-l20 est inapplicable au cas présent,

Dire et juger que la déclivité de la rampe d’accès ne constitue pas un désordre, aucune impropriété à la destination ou la solidité de l’ouvrage n’étant à relever au cas présent,

Réformant le jugement dont appel, condamner la SARL SOPITE PROMOTION aux dépens de première instance,

Y ajoutant,

La condamner au paiement à lui payer la somme de 4.000 € par application de l’article 700 pour l’instance d’appel ainsi qu 'aux dépens de l’appel,

A titre plus subsidiaire,

Dire et juger que le désordre relève exclusivement d’un défaut de conception qui relève de la seule responsabilité de l’architecte,

Par voie de conséquence,

Dire et juger qu’il n’y pas lieu à retenir une quelconque responsabilité de la XXX,

Réformant le jugement dont appel, condamner la SARL SOPITE PROMOTION aux dépens de première instance,

Y ajoutant,

La condamner à lui payer la somme de 4.000 € par application de l’article 700 pour l’instance d’appel, ainsi qu’aux dépens de l’appel.

A titre infiniment subsidiaire,

Si la Cour retenait sa responsabilité, condamner la Compagnie d’assurances GENERALl à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées, ainsi qu’aux dépens de première instance,

Y ajoutant,

La condamner au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile de 4000 € en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Aux termes de ses conclusions en date du 27/11/2014 auxquelles il est plus amplement référé pour les moyens de droit et de fait y exposés, la compagnie GENERALI IARD (l’assureur de ML CONSTRUCTION) sollicite:

A TITRE PRINCIPAL, sur la fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité des demandes dirigées contre les locateurs d’ouvrage,

VU le Code de procédure civile et notamment ses articles 5, 122, 564 et 753,

VU les dernières conclusions récapitulatives déposées par la SARL SOPITE PROMOTION devant le Tribunal,

VU que la SARL SOPITE PROMOTION est réputée avoir abandonné ses appels en garantie en première instance,

VU que les demandes de l’appelante principale dirigées contre les locateurs d’ouvrage doivent s’analyser en des prétentions nouvelles,

VU la jurisprudence citée,

— dire et juger que les demandes de l’appelante dirigées contre les locateurs d’ouvrage sont manifestement irrecevables,

En conséquence,

— dire et juger que les éventuels appels en garantie dirigés par les locateurs d’ouvrage à son encontre sont sans objet,

— CONDAMNER l’appelante, qui persiste à la maintenir dans une procédure manifestement vouée à l’échec à son égard, aux entiers dépens de l’instance et à lui verser une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure

civile,

A TITRE SUBSIDIAIRE, sur sa mise hors de cause,

VU les articles 1792 et suivants du code civil,

VU la norme NF P 91 120,

VU la police souscrite par la société ML CONSTRUCTION,

VU le fondement juridique retenu par le Tribunal,

VU la jurisprudence applicable,

— DIRE ET JUGER que la Compagnie GENERALI intervient en qualité

d’assureur de responsabilité civile décennale,

— DIRE ET JUGER que l’excessive déclivité de la rampe d’accès au garage était apparente à la prise de possession des lieux litigieux,

— DIRE ET JUGER que l’excessive déclivité de la rampe d’accès au garage n’atteint pas la gravité décennale,

— DIRE ET JUGER que la norme NF P 91 120 est inapplicable en l’espèce,

— DIRE ET JUGER que la police souscrite n’est susceptible d’être mobilisée qu’au visa de l’article 1792 du Code civil,

En conséquence, la METTRE HORS DE CAUSE,

— CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens de l’instance et à lui

verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE sur son appel en garantie et l’application de la franchise prévue dans la police,

VU son appel en garantie dirigé à l’encontre de Monsieur Z sur le fondement de l’article 1382 du Code civil,

VU la police souscrite par la société ML CONSTRUCTION,

VU la jurisprudence applicable,

— DIRE ET JUGER qu’elle sera relevée indemne, et garantie par Monsieur Z à hauteur de 80% des condamnations prononcées à son encontre,

— DIRE ET JUGER qu’elle est fondée à opposer à son assuré le montant de la franchise contractuellement prévue dans la police souscrite par la société ML CONSTRUCTIONS,

En conséquence, condamner la société ML CONSTRUCTION à lui verser le montant de la franchise prévue.

Aux termes de leurs conclusions en date du 28/11/2014 auxquelles il est plus amplement référé pour les moyens de droit et de fait y exposés, Monsieur et Madame Y sollicitent voir:

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou non fondées,

Vu le rapport d’expertise du 17 décembre 2011,

A.titre principal,

Vu les articles 1642-1 et suivants du code civil,

Vu les articles 1382 et suivants du code civil,

Vu la forte déclivité de la rampe d’accès à l’immeuble des époux Y,

Vu le caractère apparent du vice résultant de l’excessive déclivité de la rampe,

Vu la révélation du vice le 4 juillet 2008,

Vu la dénonciation par les époux Y dudit vice apparent le 11 août 2008, Réformer la décision entreprise en ce qu’elle a considéré que la SARL SOPITE PROMOTION n’était pas responsable sur le fondement de la garantie des vices apparents,

Vu les fautes de construction et de conception commises par la XXX et Monsieur Z,

Déclarer la responsabilité de la XXX et de Monsieur X engagée.

En conséquence,

Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné la SARL SOPITE PROMOTION au paiement de la somme, en principal, de 100 000 € au titre des frais de réfection de l’ensemble immobilier acquis par les époux Y,

Y rajoutant,

S’entendre voir condamner in solidum la SARL SOPITE PROMOTION, la XXX et Monsieur Z au paiement de la somme en principal de 100 000 € au titre des frais de réfection de l’ensemble immobilier acquis par les époux Y,

A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où la Cour considérerait la déclivité de la rampe d’accès comme étant, non pas un vice apparent, mais un vice de construction,

Vu les articles 1134 et 1147 du code civil,

Vu les articles 1382 et suivants du code civil,

S’entendre voir condamner in solidum la SARL SOPITE PROMOTION, la XXX et Monsieur Z au paiement de la somme, en principal, de 100 000 € au titre des frais de réfection de l’ensemble immobilier acquis par les époux Y,

En tout état de cause,

Dire et juger que la condamnation au titre des travaux de reprise des désordres sera accompagnée d’une actualisation au taux BT01, calculée à compter de la date du rapport d’expertise déposé par l’expert judiciaire le 17 décembre 2011,

Réformer le jugement de première instance en ce qu’il les a déboutés de leur demande au titre du préjudice financier,

En conséquence,

S’entendre voir condamner in solidum la SARL SOPITE PROMOTION, la XXX et Monsieur Z au paiement, au titre du préjudice financier, de la somme de 65 775,21 € selon le détail suivant :

— Reconnaissance de dette au bénéfice d’ UCB: 48 064,90 €

— Retard paiement crédit UCB novembre décembre 2013 et janvier 2014: 5545,95 €

— Assurance CARDIF: 6 100,18 €

— Assurance AMF: 583,23 €

— Taxe Foncière 2010 et 2011: 1542,00 €

— Taxe Habitation 2009: 1141,00 €

— Assurance CARDIF au ler décembre 2013 :1164,95 €

— Taxe sur les logements vacants impôt 2013: 689,00 €

— Taxe foncière 2013: 944,00 €

S’entendre voir condamner in solidum la SARL SOPITE PROMOTION, la XXX et Monsieur Z au paiement de la somme de 10000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP LONGIN DUPEYRON MARIOL, avocat au barreau de PAU, sur ses offres et affirmations de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Les rapports juridiques entre le promoteur vendeur et les époux

Attendu qu’il s’agit d’une vente en l’état de futur achèvement par laquelle les époux C ont acquis le 30 janvier 2008, une maison d’habitation.

Qu’il est constant que la pente excessive de l’accès au garage de l’immeuble, décrite comme apparente par l’expert judiciaire qui l’a chiffrée à 39%, n’a fait l’objet de réserve ni de la part du promoteur vendeur lors de la réception de l’ouvrage le 30 mai 2008, ni de celle des époux lors de la livraison de l’ouvrage intervenue le 30 juin 2008;

Qu’après avoir dénoncé au promoteur vendeur le 11 août 2008 le 1^er constat d’huissier en date 4 juillet 2008 qui a constaté la difficulté, voir l’impossibilité d’acceder à leur garage du fait de la forte déclivité de la rampe d’accès, les époux C ont dénoncé ce constat d’huissier le 11 août 2008 au promoteur vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception, le mettant en demeure de délivrer cet immeuble en parfait état d’achèvement et de remédier à ce désordre, puis l’ont assigné en référé pour obtenir une mesure d’instruction, et le 18 mai 2012, au fond, en garantie pour vice de construction apparent et en indemnisation de leur préjudice.

Attendu que s’agissant d’une vente en l’état futur d’achèvement et d’un désordre apparent à la livraison qui ne sera dénoncé qu’après la prise de possession, l’action des époux C ne peut qu’être fondée sur les articles 1642-1 et 1648 al. 2 du code civil dans sa version applicable en la cause, dont il résulte :

— Article 1642-1 :

Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer le vice.

— Article 1648 :

* alinéa 1^er, '….',

* al. 2, Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents.

Et attendu qu’il résulte des deux constats d’huissier dressés le 4 juillet et le 9 octobre 2008, que cette courte rampe d’accès qui part du trottoir pour mener à une plate-forme sur laquelle s’ouvre l’entrée du garage, bien qu’excessive, permet néanmoins l’accès à la villa des époux C; que toutefois, cet huissier instrumentaire relève dans son constat que cet accès est difficile et mal aisé, aussi bien à pied qu’à bord d’un véhicule, et a constaté l’impossibilité pour la fille des époux de monter avec un véhicule 4x4; que les photographies prises montrent qu’en amorçant la montée, le bas de caisse du véhicule des époux B le début de la rampe d’accès (photographies 25, 26, 27 et 28 du constat du 4 juillet 2008- photographies 14, 15 et 16 du constat du 9 octobre 2008;

Que pour sa part, l’expert judiciaire a chiffré cette pente à 39% et relève que même si les essais pratiqués avec divers chauffeurs à bord de véhicules différents ont permis d’accéder au garage, il qualifie cette pente d’excessive rendant l’accès mal aisé, mais surtout, non conforme

aux exigences réglementaires (page 59) au regard de la norme NF P91-120 relative aux parking privatifs qui ne doit pas excéder une pente de 18% et l’impute à une erreur prépondérante de conception de l’architecte et à l’entreprise VRD qui a réalisé la structure de chaussée et l’enrobé, pour défaut de conseil (page 19);

Qu’il ajoute qu’ayant lui-même fait un essai, il précise que la manoeuvre est inconfortable, en particulier en raison de l’absence de vision de la zone de recul, et que le risque de fausse manoeuvre ou d’impact sur les murs pour un conducteur peu assuré pourrait alors conduire ce dernier à laisser son véhicule en stationnement dans la rue;

Attendu que l’entrepreneur, l’architecte et le promoteur soutiennent pour l’essentiel, qu’il s’agit d’un vice apparent non dénoncé par les époux dans le délai d’un mois à compter de la réception, que la norme NF P91-20 retenue par l’expert judiciaire selon laquelle la déclivité ne doit pas dépasser 18%, n’a aucun caractère obligatoire et qu’il n’y a pas de recommandation particulière sur la pente des rampes d’accès des parkings privatifs, que les essais pratiqués ont démontré que le garage était accessible de sorte que la rampe d’accès ne rend pas l’ouvrage non conforme à sa destination; que l’obligation de délivrance est inopérante dès lors que l’immeuble a été effectivement livré sans réserve relative à la pente, et l’architecte soutient même que la norme NF P91-.20 ne s’applique qu’aux parcs de stationnement d’habitations collectives.

Mais attendu qu’il résulte expressément du fascicule produit, intitulé 'NORME FRANCAISE’ NF P 91-120 Avril 1996, portant sur les 'Dimensions des constructions – Parcs de stationnement à usage privatif', en sa page 11, que la pente maximum selon le croquis annoté doit être comprise entre 16 % et 18% et 'Le débouché sur la voie’ 'Sur une distance de 4m en retrait de l’alignement des façades au débouché sur la voirie, la rampe de la pente ne doit pas excéder 5%', ce qu’a omis de relever et chiffrer l’expert;

Que sans avoir besoin d’interpréter ces dispositions qui sont très claires et applicables depuis 1996, la norme NF P 91-120 s’applique non seulement aux parcs de stationnement privatifs mais encore, la pente ne saurait excéder 18%, et 5% lors de sa jonction avec la voirie;

Que tel n’est pas le cas puisque la pente est de 39% (soit plus du double), et que le constat d’huissier démontre que le bas de caisse du véhicule à l’amorce ou descente de la rampe d’accès B le sol, qu’un 4x4 ne peut pas monter, et que l’expert a relevé en outre, un problème de sécurité avec une vue nulle à l’arrière, mais qui pourrait être étendu lorsque le véhicule est dans l’autre sens, car il ne permet, soit que l’on accède à la villa en reculant ou en avançant, aucune visibilité sur la plate-forme, ce qui peut se révéler dangereux et pose un problème de sécurité sérieux, s’il advenait qu’un jeune enfant où un animal stationne ou traverse la plate-forme d’accès au garage au moment de la manoeuvre;

Attendu que c’est donc par une exacte appréciation que le premier juge a relevé une faute du promoteur vendeur, maître d’ouvrage, qui a réceptionné l’ouvrage sans réserve alors qu’il convient de relever, qu’il est un professionnel du domaine de la construction et de l’immobilier et qu’il avait la compétence et l’expérience nécessaires pour se projeter et apprécier la difficulté pratique de la manoeuvre d’accès à l’immeuble des époux, ce que ces derniers n’ont manifestement réalisé qu’en y procédant eux-même;

Que débiteur d’une obligation de résultat et de réparer les vices apparents sans que l’article 1642-1 n’exige que le vice apparent affectant l’ouvrage ne le rende impropre à sa destination, le promoteur vendeur doit en conséquences garantie aux acquéreurs pour la mauvaise exécution de son obligation consistant en l’espèce, en un vice apparent de la rampe d’accès à leur villa qui rend son emprunt difficile, voir impossible pour certains usagers et qui est non-conforme aux prescriptions réglementaires relatives aux exigences minimales requises par la norme NF P 91-120 applicable aux parcs de stationnement à usage privatif;

Qu’il sera condamné à verser aux époux C la moins value de l’immeuble qui trouve directement son origine dans ce vice et qui peut être chiffrée au montant des travaux nécessaires pour rendre cet accès à leur villa normal et conforme à la norme que l’expert judiciaire à chiffré à la somme de 100 000 € à la date du 17 décembre 2011, outre indexation au taux BT01 à compter de cette date;

Que le jugement sera confirmé de ce chef, sauf à y substituer le fondement des articles 1642-1 et 1648 al.2 du code civil.

Sur les autres préjudices invoqués par les époux

Attendu que les époux indiquent qu’ils avaient contracté un prêt relais pour procéder à cette acquisition dans l’attente de la vente de l’immeuble dans lequel ils résidaient sis à XXX, mais que l’accès à cette villa étant difficile, les époux C, âgés de 71 et 70 ans, ont retiré leur bien de la vente, continuer à y résider et ont dû ainsi assumer l’entretien de deux immeubles, le remboursement du crédit relais souscrit pour 24 mois, les taxes locales, les assurances, la taxe sur immeuble vacant, etc.. qu’ils chiffrent à la somme de 65 775, 21 € comme détaillée dans leurs écritures ;

Que le premier juge a considéré que ce pavillon acquis en VFA n’était pas inhabitable, que cependant, les époux font valoir à juste titre, ce n’est pas l’inhabitabilité de la maison qui est en cause, mais son accès qui était pour eux problématique au regard des simples actes de la vie courante (courses, déchargements divers, etc..) ;

Attendu cependant, que la vente de leur immeuble prévue dans les deux années ne peut s’analyser qu’en une perte de chance car rien ne permet d’affirmer qu’ils auraient réalisé sa vente, fut-il situé à Royan, dans ces deux années ;

Que cette perte de chance peut être évaluée à la somme de 30000 € au paiement de laquelle sera condamné le promoteur immobilier ;

Que le jugement sera réformé de ce chef.

Dans les rapports entre le promoteur immobilier, l’architecte, l’entrepreneur et son assureur

Attendu que le promoteur vendeur a appelé dans la cause l’architecte Monsieur Z, le constructeur, la société ML CONTRUCTION et son assureur la Compagnie GENERALI IARD;

Que les assignations respectives visaient à les voir le garantir de toutes condamnations éventuelles qui seraient prononcées à son encontre ;

Que toutefois dans ses conclusions déposées devant le premier juge, et alors que l’expert judiciaire les a expressément reconnues responsables du désordre affectant l’immeuble des époux C, le promoteur immobilier n’a formulé aucune demande à leur encontre, ce qui a conduit le tribunal à les mettre à juste titre, hors de cause ;

Qu’en cause d’appel, le promoteur vendeur sollicite être garantie par l’architecte et le constructeur ;

Que toutefois, en les ayant assignés en garantie, puis en ne concluant pas à leur encontre, le promoteur vendeur est réputé avoir abandonné ses demandes contenues dans l’assignation, et celles formées à leur encontre en cause d’appel, ne peuvent qu’être considérées comme des demandes nouvelles au sens de l’article 564 du CPC; qu’elles seront déclarées irrecevables ;

Que par voie de conséquences, l’assureur de la société ML CONSTRUCTION sera mis hors de cause.

Sur les rapports entre le promoteur vendeur maître d’ouvrage et le constructeur

Attendu que le constructeur sollicite la somme de 26 063,65 € au titre d’un solde sur le marché de travaux, demande à laquelle a fait droit le premier juge.

Que le promoteur avait fait valoir que le chantier avait été clôturé et réceptionné le 30 mai 2008, et que la facture avait été émise postérieurement le 30 septembre 2008 n’avait pas été visée, comme les précédentes par l’architecte qui n’avait pas établi de certificat de paiement car en réalité, il l’avait refusée, et ce, sans que le constructeur ne lui adresse la moindre réclamation.

Attendu que la facture dont il est réclamé paiement n’a effectivement pas été visée par l’architecte qui lui seul, délivre après l’avoir contrôlée au regard des prestations facturées et exécutées, un certificat de paiement, de sorte qu’en l’état, la cour ne dispose d’aucun élément pour savoir si cette facture est réellement dûe dans son principe, mais encore dans son montant.

Que le constructeur ne rapporte pas la preuve de l’obligation dont il sollicite l’exécution, et la cour observe qu’il n’a pas non plus sollicité la position de l’architecte sur cette facturation, alors qu’il en avait l’opportunité puisque ce dernier était présent dans l’instance, qu’il sera en conséquence, débouté de cette demande et le jugement infirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

VU le rapport d’expertise judiciaire,

VU les articles 1642-1 et 1648 al.2 du code civil,

CONFIRME le jugement, par fondement juridique substitué, sur la responsabilité de la SARL SOPITE PROMOTION et son obligation à garantir Monsieur et Madame Y,

Et STATUANT à nouveau sur ce point,

DIT que sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 al.2 du code civil, la SARL SOFITE PROMOTION a manqué à son obligation à garantie envers les époux en leur livrant un immeuble dont l’accès ne correspond pas un usage normal et n’est pas conforme à la norme NF P 91-120 (avril 1996) relative aux parcs de stationnement à usage privatif,

CONSTATE que la SARL SOFITE PROMOTION ne propose pas de réparer,

La CONDAMNE à payer à Monsieur F Y et à Madame J Y la somme de CENT MILLE EUROS (100 000 €) outre indexation au taux BT01 à compter du 17 décembre 2011, correspondant à la moins value de l’immeuble en résultant,

REFORME le jugement sur les dommages et intérêts alloués aux époux Y,

Et STATUANT à nouveau,

DIT que le préjudice résultant de ce désordre s’analyse en une perte de chance qu’il convient de chiffrer à la somme de 30 000 €,

CONFIRME le jugement sur l’indemnité allouée aux époux Y au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sur le paiement des dépens exposés par eux, en ce compris les frais d’expertise,

VU l’article 564 du code de procédure civile,

DIT les demandes formées en cause d’appel par la SARL SOPITE PROMOTION à l’encontre de Monsieur Z et de la société ML CONSTRUCTION, irrecevables,

En conséquences, MET hors de cause la Compagnie GENERALI IARD, assureur de ML CONSTRUCTION,

REFORME le jugement en ce qu’il condamné la SARL SOPITE PROMOTION à payer à la société ML CONSTRUCTION la somme de 26 063,65 €,

Et STATUANT à nouveau,

DEBOUTE la société ML CONSTRUCTION de cette demande,

REFORME le jugement en ce qu’il a condamné la SARL SOPITE PROMOTION à payer à Monsieur Z et à la société ML CONSTRUCTION une indemnité sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi que les dépens exposés par eux,

Et STATUANT à nouveau,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et LAISSE à chacune des parties les dépens exposés par elles.

Et Y AJOUTANT,

CONDAMNE la SARL SOPITE PROMOTION à payer à Monsieur F Y et à Madame J Y la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens d’appel par eux exposés,

DEBOUTE Monsieur Z, la société ML CONSTRUCTION et la compagnie GENERALI IARD de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSE à chacune d’elles la charge de ses dépens.

Le présent arrêt a été signé par M^me Sartrand, Président, et par M^me Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandra VICENTE Christine SARTRAND