MM/ND

Numéro 21/97

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRÊT DU 07/01/2021

Dossier : N° RG 18/02809 – N° Portalis DBVV-V-B7C-HAIE

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Affaire :

E X

C/

K P Y-J

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 07 Janvier 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 12 Novembre 2020, devant :

Monsieur F G, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

F G, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Valérie SALMERON, Président

Monsieur F G, Conseiller

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame E X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e L M, avocat au barreau de BAYONNE

INTIME :

Monsieur K P Y-J

né le […] à Tien-Giang (VIETNAM)

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Julie FAISANT, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 13 JUILLET 2018

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé de 20 juillet 2007, S-T C et H C ont donné à bail commercial à E X et I Z, un local à usage commercial sis […] à Biarritz (64), d’une surface totale de 70 m² sur 2 niveaux, pour une durée de 9 années à compter du 1^er août 2007 pour se terminer le 31 juillet 2016 et ce, moyennant un loyer annuel de 8400 euros HT, soit 700 euros HT par mois, soumis à une révision annuelle proportionnellement à la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 1^er août 2007.

E X a exercé dans ces locaux une activité d’enseignement de la gymnastique posturale dite méthode Pilates sous l’enseigne Studio Pilates.

Par acte authentique du 24 octobre 2013, H C a vendu ce local à K P Y-J.

E X s’est plainte d’infiltrations dégradant les revêtements des murs et les plafonds des lieux ainsi que de la vétusté des équipements et elle a fait établir des constats d’huissier les 06 décembre 2012 et 17 mars 2015.

Dans le courant de l’année 2015, le bailleur a fait réaliser des travaux à la suite desquels E X s’est plainte de subir une modification des conditions de jouissance des locaux qui lui étaient loués, estimant notamment que les travaux réalisés avaient provoqué la disparition de son enseigne et la modification des conditions d’éclairage naturel et de ventilation des lieux.

Par courrier du 01 mars 2016, E X a adressé à K P Y-J une mise en demeure aux fins de régulariser la situation et de l’indemniser.

Par acte du 25 avril 2016, K P Y-J a fait délivrer à E X et I Z un commandement de payer les loyers impayés, depuis le mois d’octobre 2013 jusqu’au mois d’avril 2016, pour un montant de 7676,98 euros, au visa de la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte du 20 octobre 2016, E X a fait assigner K P Y- J devant le tribunal de grande instance de Bayonne aux fins de :

A titre principal :

prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur ;

condamner Monsieur Y-J à payer à Madame X la somme de 60 000,00 euros au titre de l’indemnité d’éviction, outre les frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, le tout assorti des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

condamner Monsieur Y à payer à Madame X la somme de 50 000 euros au titre de l’indemnisation des préjudices subis par Madame X ;

fixer à 426 euros le montant du loyer applicable à compter du 01 février 2014 ;

fixer à 426 euros l’indemnité d’occupation éventuellement due par le demandeur jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction s’il se maintient dans les lieux ;

condamner Monsieur Y à restituer à Madame X la part excédentaire des loyers courus du 1^er février 2014 ;

condamner Monsieur Y à payer la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

attribuer à Madame X les sommes déposées sur le compte CARPA de M^e M à

titre de premier paiement ;

dire que M^e M pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

si le tribunal considérait devoir nommer un expert pour proposer une évaluation de l’indemnité d’éviction, il en ferait supporter la charge au bailleur, puisque ce dernier est à l’origine de la rupture.

Cette procédure a été enregistrée sous le n° RG 16/2080.

Par acte du 09 mars 2017, K Y-J a fait assigner E X et I Z devant le tribunal de grande instance de Bayonne, sur le fondement de l’article 1728 du code civil, aux fins de :

dire que la clause résolutoire prévue au bail est acquise ;

prononcer la résiliation du bail commercial à la date du 25 mai 2016 ;

dire que Madame X et Monsieur Z sont occupants sans droit ni titre du local sis […], objet du bail commercial du 20 juillet 2007 ;

ordonner l’expulsion et celle de tout occupant de leur chef ;

autoriser Monsieur Y-J à procéder à leur expulsion et si nécessaire se faire assister d’un serrurier et user du concours de la force publique ;

condamner solidairement Madame X et Monsieur Z à payer à Monsieur Y-J une provision de 6823,98 euros correspondant aux arriérés de loyers et de charges dus au 26 mai 2016, outre intérêts contractuels de 10 % soit la somme de 7506,37 euros ;

condamner solidairement Madame X et Monsieur Z à payer à Monsieur Y J une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 25 mai 2016 et jusqu’à la libération effective des lieux d’un montant de 852,99 euros, outre intérêts contractuels de 10% ;

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

condamner solidairement Madame X et Monsieur Z à payer à Monsieur Y une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

les condamner solidairement aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Cette procédure enregistrée sous le n° RG 17/602 a été jointe le 23 mai 2017 au dossier principal par mention au dossier, la procédure se poursuivant sous le n° RG 16/2080.

En cours de procédure, après avoir établi, à la demande de E X, un constat d’état des lieux non contradictoire, le 02 mai 2017, par courrier en date du 24 mai 2017, M^e D, Huissier de Justice à Anglet (64), a fait savoir au bailleur que E X avait

quitté les lieux et que les clés du local étaient mises à sa disposition en son étude.

I Z, assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 13 juillet 2018, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le tribunal de grande instance de Bayonne a :

déclaré recevable l’action en résiliation du bail et d’obtention d’une indemnité d’éviction engagée par E X ;

débouté E X de l’intégralité de ses demandes ;

constaté à compter du 25 mai 2016 la résiliation du bail commercial en date du 20 juillet 2007 liant les parties et ce aux torts exclusifs de E X et de I Z ;

constaté que E X a quitté les lieux le 24 mai 2017 ;

ordonné l’expulsion de I Z et de tous occupants de son chef et la libération des lieux ;

condamné solidairement E X et I Z à payer à K Y-J la somme de 6823,92 euros au titre des loyers et charges impayés restant dus au 26 mai 2016, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

condamné solidairement E X et I Z à payer à K Y-J une indemnité d’occupation de 852,99 euros par mois à compter du 25 mai 2016 et jusqu’au 24 mai 2017, ce qui représente la somme de 10 235,88 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

dit que la clause prévoyant des intérêts de retard contractuels de 10% sur les loyers impayés constitue une clause pénale susceptible de réduction par le juge ;

fixé à 4% l’intérêt de retard sur la somme due au titre de la clause pénale ;

condamné solidairement E X et I Z à payer à K Y-J la somme de 682,43 euros au titre de la clause pénale, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ordonné la déconsignation au profit de K Y-J de la somme de 6823,92 euros consignée par E X sur le compte CARPA de M^e M, avocat au Barreau de Bayonne, en paiement des loyers échus des mois de février à mai 2016

débouté K Y-J de sa demande de dommages et intérêts pour le préjudice occasionné par le non-paiement du loyer ;

débouté K Y-J de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

condamné solidairement E X et I Z aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

condamné solidairement E X et I Z à payer à K Y-J la

somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté E X de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par acte du 02 aout 2018, K Y-J a fait signifier ce jugement à E X.

Par déclaration en date du 27 aout 2018, E X a relevé appel de ce jugement.

La clôture est intervenue le 05 novembre 2019.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

Prétentions et moyens des parties :

Vu les conclusions notifiées le 09 novembre 2018 par E X qui demande à la cour de :

A titre principal :

déclarer la demande de M^me X recevable et bien fondée, en déboutant M. Y de toutes ses demandes et en conséquence de :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du bailleur à effet du 02 mai 2017 ;

Condamner M. Y à payer, à M^me X, 60 000,00 €, au titre de l’indemnité d’éviction, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

Condamner M. Y à payer, à M^me X, la somme de 15 861,67 € au titre des frais normaux de déménagement et de réinstallation, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

Condamner M. Y à payer, à M^me X, la somme de 50 000,00 €, au titre de l’indemnisation des préjudices physiques et moraux supportés par M^me X ;

Fixer à 426 €, le montant du loyer et/ou de l’indemnité d’occupation applicable à compter du 1^er février 2014 jusqu’à la libération des lieux ;

Condamner M. Y à restituer à M^me X la part excédentaire des loyers courus du 1^er février 2014 ;

Ordonner la compensation entre les demandes de M^me X et celles de M. Y ;

Condamner M. Y à payer la somme de 5 000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner M. Y aux entiers dépens ;

Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître L M pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans

en avoir reçu provision.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Si la cour d’appel considérait devoir nommer un expert, pour proposer une évaluation de l’indemnité d’éviction, elle en ferait supporter la charge au bailleur, puisque ce dernier est à l’origine de la rupture.

*

Vu les conclusions notifiées le 09 janvier 2019, par K P Y-J qui demande à la cour de :

Vu l’article 1231-1 (ancien 1147), l’article 1353 du code civil (ex 1315) et 1728 du code civil

Le déclarer recevable et bien fondé en son appel incident,

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— Débouté Madame X de l’intégralité de ses demandes,

— Constaté à compter du 25 mai 2016 la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de Madame X et Monsieur Z,

— Ordonné l’expulsion de M. Z et la libération des lieux,

— Condamné solidairement Madame X et Monsieur Z à payer à Monsieur Y-J la somme de 6823,92 euros au titre des loyers et charges impayés restant dus au 26 mai 2016, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement.

— Condamné solidairement Madame X et Monsieur Z à payer à Monsieur Y-J une indemnité d’occupation de 852,99 euros par mois à compter du 25 mai 2016 et jusqu’au 24 mai 2017, ce qui représente la somme de 10.235,88 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement.

— Ordonné la déconsignation au profit de Monsieur Y-J de la somme de 6823,92 euros consignés par Madame X sur le compte CARPA de Maître L M, en paiement des loyers échus des mois de février à mai 2016.

— Condamné solidairement Madame X et Monsieur Z aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

— Condamné solidairement Madame X et Monsieur Z à payer à Monsieur Y-J une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

— Débouté Madame X de sa demande au titre de l’article 700 du CPC.

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— Dit que la clause prévoyant des intérêts de retard contractuels de 10% sur les loyers impayés constitue une clause pénale susceptible de réduction par le Juge.

— Fixe à 4% l’intérêt de retard sur la somme due au titre de la clause pénale,

— Condamne solidairement Madame X et Monsieur Z à payer à Monsieur Y-J la somme de 682,43 euros au titre de la clause pénale, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Débouté Monsieur Y-J de sa demande de dommages et intérêts pour le préjudice occasionné par le non-paiement du loyer,

— Débouté Monsieur Y-J de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Et statuant à nouveau :

Fixer à 10% l’intérêt de retard sur la somme due au titre de la clause pénale.

condamner solidairement Madame X et Monsieur Z à payer à Monsieur Y-J la somme de 1705,97 euros au titre de la clause pénale, augmentée des intérêts aux taux légal à compter du jugement du 13 juillet 2018.

Condamner solidairement Madame X et Monsieur Z à payer à Monsieur Y-J une somme de 10.000 euros à titre des dommages et intérêts pour le retard du paiement des loyers.

Condamner Madame X à verser à Monsieur Y-J une somme de 8000 euros pour procédure abusive.

Condamner Madame X à payer à Monsieur Y-J une somme de 7000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, en sus des 5000 euros de première instance.

Condamner la même aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Motifs de la décision :

Sur la demande de résiliation du bail aux torts du bailleur et les demandes indemnitaires de E X :

E X conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de résiliation du bail aux torts du bailleur et rejeté ses demandes indemnitaires subséquentes.

Elle considère que K P Y-J a manqué à plusieurs des obligations qui s’imposent à tout bailleur en application de l’article 1719 du code civil, comme de :

— délivrer au preneur la chose louée,

— entretenir cette chose en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

— d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Elle fonde son action sur les dispositions de l’article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, aux termes duquel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des parties ne satisfait pas à ses engagements

Au soutien de ce moyen, elle fait valoir l’état de vétusté des locaux loués et leur humidité

permanente, compte tenu d’infiltrations provenant du toit terrasse et des châssis de fenêtres, à l’origine de moisissures et mauvaises odeurs, la vétusté et l’insécurité de l’installation électrique, le trouble de jouissance résultant des travaux réalisés par le bailleur pendant plus d’un an, lesquels ont provoqué des nuisances sonores insupportables et inconciliables avec l’obligation d’assurer au preneur une jouissance paisible des lieux, la condamnation de la seule fenêtre de l’étage permettant l’aération, la perte de l’enseigne commerciale et la dégradation durable de l’image commerciale du Studio Pilates.

L’intimé s’oppose aux demandes de l’appelante, en faisant valoir que :

E X a accepté de prendre les lieux en l’état, sans réserve, alors que la vétusté des locaux ressort du constat d’état des lieux d’entrée ; qu’elle est donc mal fondée à demander la résiliation judiciaire du bail au motif que le bailleur n’aurait pas entretenu le bien en état de servir à l’usage auquel il est destiné ;

au-delà du sinistre survenu pendant les travaux ( dégât sur un mur mitoyen entraînant des infiltrations à l’intérieur du local commercial ) qui a donné lieu à un constat amiable et à une déclaration de sinistre qui a permis à M^me X d’être indemnisée par son assurance, les infiltrations et problèmes d’humidité étaient dus à un défaut d’entretien des chéneaux et tuyaux d’évacuation des eaux pluviales incombant au preneur ou à la création par le preneur d’une douche sans VMC fonctionnelle.

Les travaux sur l’immeuble de l’avenue de Gramont ont duré quatre mois, ce qui constitue une situation exceptionnelle, provisoire et limitée dans le temps, étant précisé que les artisans et ouvriers ont essayé d’adapter leurs horaires d’intervention aux horaires de travail de M^me X.

L’enseigne du Studio Pilates a été déposée pour permettre les travaux de ravalement et, à l’issue, M^me X a été contactée à plusieurs reprises pour la récupérer ; elle n’a jamais donné suite ;

L’embellissement de l’immeuble abritant les locaux loués, à la suite des travaux de ravalement réalisés par le bailleur, n’a pu qu’améliorer l’image commerciale du fonds exploité par E X.

En droit, il résulte des dispositions de l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable au bail en cause que pour le cas où une partie ne satisfait point à son engagement, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En outre, en l’absence de clause résolutoire expresse, il appartient aux tribunaux d’apprécier souverainement si l’inexécution constatée, même partielle, est suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat ou si elle ne sera pas suffisamment réparée par une condamnation à des dommages et intérêts.

En l’espèce et s’agissant des travaux d’entretien et de réparation, le bail contient un paragraphe « Charges et conditions » ainsi rédigé :

Le présent bail est consenti et accepté sous les charges et conditions générales suivantes que le preneur s’oblige à exécuter et accomplir, notamment :

a) prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvent le jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger, à quelque époque et sous quel prétexte que ce soit, aucune réparation ou amélioration, ni aucune réduction du loyer de ce chef….

Le preneur fera à ses frais pendant le cours du bail, tous les travaux d’entretien, de réfection et de remplacement de toute nature qui seront nécessaires, y compris les clôtures, carrelages, fermetures, rideaux de fers, bardages, parquets, serrurerie, plomberie, appareils sanitaires, etc ' cette liste étant seulement énonciative et nullement limitative.

Le preneur fera également, à ses frais, tous travaux de mise en conformité, tous aménagements, installations, constructions, réparations et autres qui seraient prescrits ou viendraient à être prescrits par une législation ou une réglementation quelconque ou exigés par l’administration notamment en matière de protection de l’environnement, d’hygiène ou de sécurité des ateliers, magasins et bureaux eu égard à l’activité exercée par le preneur dans les lieux loués, de façon que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet…

f) de faire ramoner et nettoyer sous sa responsabilité, toutes les fois qu’elles en auront besoin et au moins une fois l’an, toutes les cheminées dépendant de la location et ne pouvoir se servir de poêles à combustion lente, ainsi que de faire nettoyer les chenaux et gouttières ».

En l’espèce, au vu de l’état des lieux d’entrée établi le 1^er août 2007, les murs et le sol de la pièce n°1 étaient en mauvais état et le plafond et les huisseries étaient à l’état d’usage ; s’agissant de la pièce n° 2, le plafond et le sol étaient en mauvais état et les murs et les huisseries étaient dans un état d’usage. Les WC étaient en bon état à l’exception du sol qui était à l’état d’usage. L’installation électrique est notée comme étant en bon état. Les huisseries sont en bois et à l’état d’usage. Les locaux ne comportent pas de cabine de douche qui a été installée par le preneur après son entrée dans les lieux.

Il ressort de cet état des lieux contradictoire que M^me X qui n’a formulé aucune réserve et a accepté de prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvaient sans pouvoir exiger aucune réparation ou amélioration, et d’y effectuer pendant le cours du bail tous travaux d’entretien, de réfection et de remplacement de toute nature qui y seront nécessaires ne peut se plaindre de l’état préexistant des locaux.

De ce point de vue et s’agissant de l’installation électrique, en bon état au moment de la prise de possession des lieux, E X n’ établit pas une défectuosité qui révélerait un manquement du bailleur à ses obligations de délivrance, d’entretien ou de réparation, prévues par les articles 1719 et 1720 du code civil. En effet, si les photographies versées aux débats et le constat d’huissier du 6 décembre 2012, établi par Maître B montrent un branchement filaire rajouté sur le tableau électrique relié au compteur EDF, il n’est pas établi que l’installation se trouvait dans cet état au moment de l’entrée dans les lieux. En outre, les conséquences de ce rajout sur la conformité et la sécurité de l’installation électrique n’ont fait l’objet d’aucun avis technique. Ce grief n’est donc pas établi.

S’agissant des désordres liés à des infiltrations d’eaux pluviales, au niveau du toit terrasse et des façades, ils relèvent en revanche de l’obligation de réparation du bailleur , le bail n’ayant pas déchargé celui-ci des grosses réparations lesquelles, au-delà de la liste de l’article 606 du code civil, concernent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, ou portent sur des équipements nécessaires pour maintenir les lieux loués en l’état de servir à l’usage auquel ils sont destinés.

Il résulte des pièces versées aux débats que les premières réclamations de E X au titre des infiltrations d’eau et de l’humidité des locaux remontent au mois d’avril 2010. Elles ont donné lieu à une réunion d’expertise, au constat d’un dégât des eaux au rez de chaussée du

local.

A la suite de cette expertise réalisée par le cabinet ELEX, mandaté par l’assureur de M^me X, une infiltration en façade a été diagnostiquée qui a donné lieu à des travaux de reprise supportés par le précédent bailleur. Des cornières en aluminium ont été posées en périphérie de deux châssis de baies vitrées par l’entreprise Alchutéguy, pour un peu plus de 2000,00 euros en 2010, puis un ravalement de façade avec peinture étanche a été effectué par l’entreprise Espel en 2011.

En fin d’année 2012, E X s’est de nouveau plainte d’infiltrations et a fait établir un constat d’huissier, par Maître B, le 6 décembre 2012, lequel a constaté des traces d’infiltration d’eau en partie haute de murs, cloquage par endroits, des peintures et des enduits, moisissure, notamment sur toute la longueur des châssis des baies vitrées, avec coulures d’eau sous les baies de l’étage. L’entreprise Polygon, mandatée par les anciens bailleurs a constaté le 11 avril 2013 une auréole d’humidité en angle du plafond du rez de chaussée à gauche de la porte d’entrée et la présence d’eau sur le sol de l’étage devant les baies vitrées de l’étage par fort vent de pluie. Au terme de ses investigations, l’entreprise Polygon a préconisé l’enlèvement du bardage entre baies vitrées et la mise en place d’un revêtement d’étanchéité complet, ainsi que la réfection totale des mastics d’étanchéité de l’ensemble des angles des baies vitrées, coffrage d’enseigne et couvertine.

Les époux C ont mandaté l’entreprise Atlantic Alu qui a été chargée, en octobre 2013, de remplacer les bavettes en aluminium existantes et de reprendre l’étanchéité des châssis au silicone polyuréthane.

E X a subi un nouveau dégât des eaux le 3 mars 2015, au cours et à cause des travaux d’agrandissement et de rénovation réalisés par le nouveau bailleur, ce que reconnaît M Y J dans ses écritures. Un constat d’huissier a été établi, le 17 mars 2015, par Maître D qui a notamment relevé, au rez de chaussée, une infiltration d’eau sur la paroi Ouest en partie basse et dans l’angle Nord et des moisissures dans les angles, au premier étage, côté Ouest, la présence d’humidité, la dégradation de l’enduit en partie basse ainsi qu’une fissure au niveau du dormant de la fenêtre ; en façade Nord, en partie basse, la présence d’humidité avec moisissure, la dégradation de l’enduit, dans l’angle Nord-est, et des huisseries humides et pourries dans les angles, avec moisissures en bordure des montants verticaux.

Le 2 mai 2017, lors de l’état des lieux de sortie établi de manière non contradictoire à la demande de E X, Maître D, huissier de justice, a constaté la présence de traces de moisissure et d’infiltrations humides dans plusieurs pièces. L’huissier a relevé le caractère très dégradé des huisseries des baies vitrées fixes de l’étage, pourries dans les angles et présentant des moisissures en bordure de leurs montants.

Si les deux premiers constats ont été établis à la suite de dégâts des eaux correspondant à des événements ponctuels qui ne reflètent pas pour autant un état permanent d’humidité du local, il n’en reste pas moins qu’entre 2012 et 2017, les châssis en bois des baies vitrées fixes donnant sur l’impasse Gramont se sont considérablement dégradés et n’assuraient plus l’étanchéité des lieux loués aux eaux pluviales rabattues par le vent sur la façade exposée aux intempéries. Le manque d’entretien des chéneaux ou l’installation d’une cabine de douche par le preneur ne peuvent expliquer ces désordres.

Ces baies vitrées vétustes auraient dû être remplacées en totalité par des menuiseries étanches adaptées aux pluies et vents dominants et les seuls travaux effectués par les anciens bailleurs, consistant à poser des cornières en aluminium en périphérie des châssis et à reprendre leur étanchéité à l’aide de mastic, n’ont pas permis de remédier durablement aux

désordres affectant ces huisseries sources d’infiltrations.

S’ agissant du manquement à l’obligation de faire jouir paisiblement le preneur des lieux loués pendant la durée du bail, consécutivement aux nuisances sonores induites par les travaux d’agrandissement entrepris par M. Y-J, la cour considère que ce manquement est admis par le bailleur qui a proposé d’indemniser ce trouble, évalué par lui à sept jours de gêne sur quatre mois, à hauteur de 199 euros. La durée de quatre mois de travaux est confirmée par Madame X qui a écrit en ce sens au bailleur le 17 juin 2015 ( pièce 17 de l’intimé ).

En revanche, les nuisances liées à la condamnation de la fenêtre de l’étage ne résultent d’aucun constat objectif, étant précisé qu’il ressort de la comparaison des différentes photographies et constats d’huissier versés aux débats que l’ancienne fenêtre de l’étage a été remplacée par une nouvelle qui s’ouvre également.

De même, après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour considère que les infiltrations par le toit-terrasse ne ressortent d’aucun constat effectué par un homme de l’art. Madame X a notamment incriminé la présence d’un jacuzzi à l’usage d’un locataire occupant un logement situé au 2^e étage de l’immeuble, mais n’a produit aucun rapport d’expertise ou avis technique permettant d’accréditer cette explication.

Par ailleurs, les préjudices allégués par le preneur ne sont pas établis.

En effet, le préjudice financier lié à une perte de clientèle, à la chute du chiffre d’affaires, ou à une surconsommation d’électricité consécutive à l’humidité ambiante, qui ne repose sur aucune donnée comptable, n’est pas mieux démontré, pas plus que ne l’est le préjudice commercial lié à « la perte de l’enseigne commerciale » et à la dégradation durable de l’image commerciale du Studio Pilates .

Sur ces deux derniers points, la cour retient que le déplacement de la façade sur l’avenue Gramont nécessitait la dépose de l’enseigne existante, pendant la durée des travaux d’agrandissement entrepris par le bailleur. A l’issue de ces travaux, de nouvelles enseignes ont été posées, adaptées à la nouvelle configuration de la façade comme l’établit la pièce 25 de l’intimé.

E X n’établit pas avoir subi une dégradation durable de l’image commerciale de son fonds qui, au contraire, a été valorisée par l’aspect esthétique grandement amélioré de l’immeuble abritant les locaux loués, au terme des travaux d’agrandissement et de rénovation réalisés par le nouveau bailleur.

Ni la perte de commercialité alléguée, ni la modification substantielle des locaux, par suite de ces travaux, ne sont caractérisées.

Enfin, E X ne rapporte pas la preuve d’une souffrance psychologique ou d’une dégradation de son état de santé due à l’humidité et aux moisissures. Elle ne produit à cet égard aucune pièce médicale.

S’agissant de la demande de résiliation du bail, les manquements du bailleur à l’obligation d’assurer la jouissance paisible du preneur et de faire effectuer les travaux qu’impliquait la vétusté des baies vitrées doivent être relativisés et ne sont pas d’une gravité telle qu’ils justifient la résiliation du bail à ses torts. En effet, celui-ci a acquis l’immeuble en 2013 et a entrepris des travaux d’ampleur pour le restructurer et le rénover, alors que les nuisances liées aux infiltrations par les baies vitrées en façade préexistaient. Il est simplement regrettable qu’il n’ait pas mis à profit ces travaux de restructuration pour remplacer les baies vitrées du

local occupé par M^me X.

E X est en conséquence déboutée de cette demande et de ses demandes indemnitaires. Elle est notamment déboutée de sa demande d’indemnité d’éviction, prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce, due pour le cas où le bailleur refuse le renouvellement du bail, étant précisé qu’elle a volontairement libéré les lieux loués le 24 mai 2017. Elle est de même déboutée de sa demande d’indemnité de déménagement et de réinstallation.

Il convient, en considération des éléments qui précèdent, de rejeter également sa demande de diminution du loyer, à compter du mois de février 2014, en raison d’une perte de commercialité et d’une modification substantielle de la configuration des locaux, par suite des travaux réalisés par le bailleur, qui ne sont nullement établies au cas d’espèce.

Sur la demande de résiliation du bail aux torts des preneurs :

Le contrat de bail contient une clause résolutoire en cas de non paiement d’un seul terme du loyer à son échéance.

Il résulte du commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée aux preneurs, le 25 avril 2016, qu’à cette date il existait une dette locative de 7676,98 euros sur la base d’un loyer mensuel de 852,99 euros. Les preneurs n’ont pas régularisé la situation dans le mois suivant le commandement délivré, soit avant le 25 mai 2016.

Pour s’opposer aux effets de la clause résolutoire, E X fait valoir qu’elle a consigné les loyers auprès de la CARPA, soit une somme de 6823,92 euros correspondant aux loyers dus depuis le mois de février 2016, en justifiant la suspension du paiement du loyer entre les mains du bailleur par l’exception d’inexécution de ses obligations par ce dernier.

Toutefois, en matière de bail commercial, le preneur qui invoque l’exception d’inexécution ne peut de son propre chef et sans y avoir été autorisé par une décision de justice suspendre le paiement des loyers ou en réduire le montant, en l’absence de désordres d’une telle importance qu’ils le placent dans l’impossibilité d’exploiter les lieux conformément à leur destination.

En l’espèce et alors que E X ne démontre pas avoir été placée dans l’impossibilité d’exploiter les locaux loués conformément à leur destination, en raison de leur état ou des travaux entrepris par le bailleur, elle ne pouvait, sans y avoir été autorisée, procéder à la consignation des loyers, de sorte que cette consignation ne peut valoir paiement des loyers dus.

Enfin, même si E X a consigné le montant des loyers entre les mains de son conseil, il résulte de l’extrait de compte CARPA versé aux débats que les loyers des mois de février, mars et avril 2016 ont été déposés le 22 juin 2016, soit plus d’un mois après le commandement de payer et les loyers suivants ont été déposés avec retard.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la résiliation du bail aux torts des preneurs, à la date du 25 mai 2016, date à compter de laquelle, E X et I Z sont devenus occupants sans droit ni titre des locaux pris à bail.

Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions relatives à la dette locative, dont le montant n’est pas contesté, la résiliation du bail, l’expulsion et l’indemnité d’occupation. Il est également confirmé en ce qu’il a ordonné la déconsignation, au profit du bailleur, de la somme de 6823,92 euros consignée par E X sur le compte CARPA de

Maître L M, avocat au barreau de Bayonne, en paiement des loyers échus de février à mai 2016.

Sur l’appel incident de K Y-J :

L’intimé demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a réduit de 10 % à 4 % le taux des intérêts de retard conventionnels prévus au contrat de bail, en cas de non paiement du loyer dans les délais requis. Il considère que E X ne pouvait se faire justice elle-même et qu’elle est en outre de mauvaise foi.

S’agissant d’une clause qui doit s’analyser comme une clause pénale susceptible d’être réduite d’office par le juge, le taux de 10 % apparaît excessif au regard de la consignation des loyers, la mauvaise foi du preneur n’étant pas établie, même si la suspension du paiement des loyers procédait d’une analyse erronée, par E X, de la gravité des manquements reprochés au bailleur.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a réduit à 4 % le taux des intérêts de retard conventionnels et fixé cette pénalité à 682,43 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement.

K Y-J conclut en second lieu à l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts, à hauteur de 10 000,00 euros, en réparation du préjudice distinct occasionné par le non paiement des loyers.

Il expose que les impayés de loyers l’ont placé dans une situation financière extrêmement compliquée, qu’il n’a plus été en mesure de régler son prêt immobilier dont les échéances s’élèvent à 5418 euros par mois et qu’il a été contraint de vendre l’un de ses biens immobiliers pour récupérer de la trésorerie.

Cependant, s’il ressort des pièces produites par l’intimé qu’à la date du 22 mars 2016, l’échéance de remboursement des prêts immobiliers datée du 7 mars 2016, d’un montant de 5418,84 euros, restait impayée, K U-J a obtenu du prêteur, la Société Générale, la renégociation des prêts qui lui avaient été accordés.

S’il a vendu un appartement, selon acte reçu le 15 avril 2016 par Maître N O, notaire à […], il n’est pas établi que cette cession a été déterminée par la défaillance de l’emprunteur dans le remboursement des prêts, ni par celle du preneur dans le paiement des loyers.

Il ne justifie pas en conséquence d’un préjudice distinct de celui qui est réparé par les intérêts de retard sur les loyers impayés.

L’intimé sollicite enfin l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il sollicite à ce titre une somme de 8000,00 euros, aux motifs que E X est de mauvaise foi ; qu’elle a toujours été mauvaise payeuse, même envers son co-preneur ; qu’elle a déposé plainte contre le bailleur, l’accusant d’avoir dégradé la serrure du local, alors que celui-ci se trouvait à l’étranger lors des faits dénoncés ; qu’elle se livre ainsi à « un véritable acharnement » qui justifie sa condamnation pour procédure abusive, son but étant d’obtenir des dommages et intérêts qui se compenseront avec sa dette de loyers, alors qu’elle avait l’intention de quitter le local et de cesser son activité qui n’était plus prospère.

Toutefois, le droit d’agir en justice, y compris en appel, ne dégénère en abus pouvant donner

naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol, ce qui n’est pas démontré, au stade de la présente instance, compte tenu de la position respective des parties.

En effet, au regard de l’issue du litige, les critères qui permettent de caractériser l’abus du droit d’ester en justice ne sont pas établis, alors que la cour a retenu l’existence d’un trouble de jouissance imputable au bailleur. Par ailleurs, l’abus du droit d’agir ou de se défendre en justice, de la part de celui qui exerce ce droit, ne peut résulter de son comportement à l’égard de tiers à l’instance, ou d’actes étrangers à celle-ci, tel un dépôt de plainte. De même, le refus de E X de libérer les fonds consignés, malgré l’exécution provisoire du jugement, ne peut à lui seul établir le caractère abusif de la procédure suivie par l’appelante.

Le jugement est ainsi confirmé en ce qu’il a débouté K Y-J de ces demandes indemnitaires.

Sur les demandes annexes :

E X, qui échoue à faire aboutir ses demandes supportera les dépens de premières instance, selon les modalités envisagées par le jugement, et les dépens d’appel.

Au regard des circonstances de la cause et de la position des parties l’équité justifie de condamner E X à payer à K Y-J une somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens de l’entière procédure.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions concernant E X, sauf en ce qui concerne l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne E X aux dépens d’appel,

La condamne à payer à K Y-J une somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens de l’entière procédure.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur F G; Conseiller, suite à l’empêchement de Madame Valérie SALMERON, Président, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,