NA/CD

Numéro 22/01762

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 04/05/2022

Dossier : N° RG 21/03666 -

N° Portalis DBVV-V-B7F-IBB6

Nature affaire :

Demande de désignation d’un administrateur provisoire d’une copropriété en difficulté

Affaire :

S.D.C. IZARD,

S.D.C. EDELWEISS,

S.D.C. IRIS,

S.D.C. RAMONDIA

C/

S.C.P. CBF ASSOCIES

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 04 Mai 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 16 Mars 2022, devant :

Madame ASSELAIN, magistrate chargée du rapport,

assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l’appel des causes,

Madame ASSELAIN, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame DUCHAC, Présidente

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Madame ASSELAIN, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE IZARD

pris en la personne de son syndic, la SAS PYREN’IMMO, pris en la personne de son représentant légal

10 rue Frédéric Soustras

65200 BAGNERES-DE-BIGORRE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE EDELWEISS

pris en la personne de son syndic, la SAS PYREN’IMMO, pris en la personne de son représentant légal

10, rue Frédéric Soutras

65200 BAGNERES-DE-BIGORRE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE IRIS

pris en la personne de son syndic, la SARL CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC

49 rue Saint Rome

31000 TOULOUSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE RAMONDIA

pris en la personne de son syndic, la SARL CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC

49 rue Saint Rome

31000 TOULOUSE

Représentés et assistés de Maître BACARAT, avocat au barreau de TARBES

INTIMEE :

S.C.P. CBF ASSOCIES

prise en la personne de Maître [X] [P] en sa qualité d’administrateur du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence MONGIE TOURMALET

10 Rue Alsace Lorraine

31000 TOULOUSE

Représentée par Maître MARCHESSEAU LUCAS de la SELARL AVOCADOUR, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître GRACIÉ-DEDIEU, avocat au barreau de TOULOUSE

sur appel de la décision

en date du 12 OCTOBRE 2021

rendue par le PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

RG numéro : 21/00051

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier résidence Mongie Tourmalet situé à La Mongie est divisé depuis sa construction en 1970 en une copropriété horizontale Mongie Tourmalet et cinq copropriétés verticales, Izard, Ramondia, Iris, Edelweiss et Hermine. Chaque copropriété est gérée de manière indépendante avec un syndicat des copropriétaires représenté par un syndic et un règlement de copropriété. Le budget des charges communes générales du syndicat principal est établi par ce dernier qui adresse des appels de fonds à chacun des syndicats secondaires en appliquant une clé de répartition. Les syndicats secondaires appellent auprès des copropriétaires leurs charges propres ainsi que les charges communes générales qu’ils reversent au syndicat principal.

Suite à une gestion défaillante et à l’annulation judiciaire d’une modification du règlement de copropriété supprimant les cinq syndicats secondaires, l’ensemble immobilier a connu des difficultés financières et son état s’est dégradé.

Me [X] [P] a été désigné successivement en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence Hermine en 2010 puis des quatre autres syndicats provisoires en 2016 et du syndicat principal Mongie Tourmalet en 2017. Sa mission en qualité d’administrateur provisoire du syndicat principal Mongie Tourmalet a été renouvelée notament par ordonnance du 18 décembre 2020.

Suite à la convocation des assemblées générales en mai 2019, la SARL L’immeuble a été désignée en qualité de syndic des quatre syndicats secondaires Ramondia, Izard, Iris et Edelweiss. Puis, après annulation judiciaire de ces assemblées générales, elle a été de nouveau désignée en décembre 2019 en qualité de syndic des syndicats des copropriétaires des résidences Ramondia et Iris. La SAS Pyren’immo a été désignée en qualité de syndic des syndicats des copropriétaires des résidences Izard et Edelweiss.

Par arrêt du 16 février 2021, la cour d’appel de Pau a notamment condamné les quatre syndicats secondaires Izard, Edelweiss, Iris et Ramondia à verser au syndicat des copropriétaires principal de la résidence Mongie Tourmalet, représenté par son administrateur provisoire, des provisions d’un montant total de 600.000 euros à valoir sur les charges restant dues du 1er juillet 2017 au 24 septembre 2020.

Par acte d’huissier du 9 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence Izard pris en la personne de son syndic, la SAS Pyren’immo, le syndicat des copropriétaires de la résidence Edelweiss pris en la personne de son syndic, la SAS Pyren’immo, le syndicat des copropriétaires de la résidence Iris pris en la personne de son syndic, la SARL Cabinet L’immeuble et le syndicat des copropriétaires de la résidence Ramondia pris en la personne de son syndic, la SARL Cabinet L’immeuble, ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarbes la SCP CBF associés, prise en la personne de Me [P], en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence Mongie Tourmalet, aux fins de modification de la mission de l’administrateur provisoire et de nomination d’un second administrateur provisoire.

Par ordonnance du 12 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarbes a :

— Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Izard pris en la personne de son syndic, la SAS Pyren’immo, le syndicat des copropriétaires de la résidence Edelweiss pris en la personne de son syndic, la SAS Pyren’immo, le syndicat des copropriétaires de la résidence IRIS pris en la personne de son syndic, la SARL cabinet l’immeuble syndic et le syndicat des copropriétaires de la résidence Ramondia pris en la personne de son syndic, la SARL cabinet l’immeuble syndic, de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamné solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence Izard pris en la personne de son syndic, la SAS Pyren’immo, le syndicat des copropriétaires de la résidence Edelweiss pris en la personne de son syndic, la SAS Pyren’immo, le syndicat des copropriétaires de la résidence IRIS pris en la personne de son syndic, la SARL cabinet l’immeuble syndic et la résidence Ramondia pris en la personne de son syndic, la SARL cabinet l’immeuble syndic, à payer à la SCP CBF associés prise en la personne de Me [P] en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence Mongie Tourmalet, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les syndicats des copropriétaires des résidences Izard, Edelweiss, Iris et Ramondia ont relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 16 novembre 2021.

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l’affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.

Les syndicats des copropriétaires des résidences Izard, Edelweiss, Iris et Ramondia demandent à la cour d’appel, par conclusions notifiées le 20 décembre 2021, de :

— Réformer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a débouté les syndicats des copropriétaires Iris, Ramondia, Izard et Edelweiss de leur demande de rétractation de l’ordonnance en date du 18 décembre 2020 rendue par Mme la présidente du tribunal judiciaire de Tarbes ayant renouvelé la mission de Me [P] de la SCP CBF Associés en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires Mongie Tourmalet et a condamné les syndicats Iris, Ramondia, Izard et Edelweiss à la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a considéré l’action recevable et débouté la SCP CBF de sa demande de provision ;

En conséquence de quoi, rétracter l’ordonnance du 18 décembre 2020 et :

— Fixer la mission de l’administrateur provisoire selon les modalité suivantes :

Procéder à :

Un état des lieux de l’organisation juridique et foncière de la copropriété ;

Un état des lieux de la situation technique de l’immeuble, comprenant notamment l’analyse des charges mentionnées aux articles 3 et 4 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et les diagnostics techniques existants ;

Une analyse du fonctionnement des instances de la copropriété ;

Une analyse de la situation financière dont de l’ensemble des comptes, des impayés des copropriétaires, des dettes et des créances non recouvrées du syndicat ;

Une analyse des règlements de copropriétés ;

Une analyse des procédures contentieuses en cours ainsi que des contrats souscrits par le syndicat ainsi que des contrats de travail ;

L’administrateur provisoire pourra avoir recours, si nécessaire, sur un sujet requérant une technicité particulière, à une personne ayant une qualification particulière dont il ne dispose pas.

Prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété avec tous les pouvoirs du syndic et tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux prévus au a et b de l’article 26 et les pouvoirs du conseil syndical et sans que cette liste soit nominative :

Améliorer le fonctionnement et l’organisation de la copropriété ;

Se conformer aux obligations légales et réglementaires ;

Améliorer le recouvrement des impayés ;

Améliorer l’état de parties communes générales de l’ensemble immobilier ;

Dégager des économies, notamment sur les différents postes de charges et sur les contrats d’entretien et de travail ;

Poursuivre les procédures judiciaires dans lequel le syndicat principal est partie et engager toutes procédures jugées utiles pour faire valoir les droits ou préserver les intérêts du syndicat principal ;

Mettre en 'uvre les articles 29-9 et 29-11 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Établir un plan d’apurement du passif ou modifier celui existant,

Dans un délai de 2 mois à compter de sa nomination, procéder à des mesures de publicité pour permettre aux créanciers de produire les éléments nécessaires à l’évaluation du montant de leurs créances,

Rendre un premier rapport déposé au greffe de la juridiction au plus tard à l’issue de six mois de mission, présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat,

Rendre un pré-rapport, puis un rapport final avec compte rendu de fin de mission en joignant les annexes comptables prévu par le décret de mars 2015.

— Désigner en qualité d’administrateurs provisoires du syndicat des copropriétaires de la résidence Mongie Tourmalet, Me [P] et M^e Savenier de la SELARL Jean-Jacques Savenier & associés ;

— Subsidiairement, si l’adjonction d’un administrateur provisoire était refusée, voir procéder au changement de l’administrateur provisoire ;

— Débouter Me [P] de toutes ses demandes ;

— Condamner la SCP CBF associés à verser à chacun des syndicat des copropriétaires Iris, Ramondia, Izard et Edelweiss, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCP CBF associés demande à la cour d’appel, par conclusions notifiées le 19 janvier 2022, au visa des articles 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, 62-3 du décret du 17 mars 1967, 122 du code de procédure civile, 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, de :

— Infirmer l’ordonnance du 12 octobre 2021 en ce qu’elle a déclaré recevables les syndicat des copropriétaires Izard, Ramondia, Edelweiss et Iris représentés par leurs syndics respectifs dans leurs demandes,

En conséquence,

— Juger l’irrecevabilité des demandes pour défaut d’intérêt à agir sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile ;

— Juger irrecevables l’intégralité de leurs demandes ;

— Confirmer l’ordonnance du 12 octobre 2021 en ce qu’elle a débouté les syndicats de copropriétaires secondaires de l’ensemble de leur demandes et les a condamnés à payer 4.000 euros au syndicat des copropriétaires principal au titre des frais irrépétibles et aux dépens ;

— Réformer l’ordonnance en ce qu’elle a débouté le concluant de ses demandes de dommages et intérêts à hauteur de 4.000 euros ;

En conséquence :

— Condamner solidairement les syndicat des copropriétaires des résidences résidences Izard, Edelweiss, Iris et Ramondia au paiement d’une provision de 4.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— Les débouter de l’intégralité de l’intégralité de leurs demandes ;

— Les condamner solidairement au paiement d’une somme de 8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 16 mars 2022.

MOTIFS

* Sur la recevabilité des demandes :

Les demandes des syndicats secondaires des résidences Izard, Edelweiss, Iris et Ramondia tendent, d’une part, à la modification de la mission de l’administrateur provisoire, et d’autre part, à la nomination d’un second administrateur, ou au remplacement de l’administrateur désigné.

Conformément à l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut demander la modification ou la cessation de la mission de l’administrateur provisoire. La recevabilité de la demande tendant à la modification de la mission de Me [P], autorisée par les assemblées générales spéciales des quatre syndicats secondaires du 26 mai 2021, n’est pas contestable. L’ordonnance est confirmée sur ce point.

En revanche, en application de l’article 62-3 du décret du 17 mars 1967, toute demande tendant à la désignation d’un administrateur provisoire du syndicat d’une copropriété en difficulté doit être communiquée au procureur de la République, à peine de nullité de la décision. En l’absence d’une telle communication, les syndicats demandeurs sont dépourvus d’intérêt à rechercher une décision insusceptible de produire un quelconque effet. La demande tendant à la nomination d’un second administrateur, ou au remplacement de l’administrateur désigné, est donc irrecevable. L’ordonnance est infirmée sur ce point.

* Sur le fond :

Les quatre syndicats secondaires des résidences Izard, Edelweiss, Iris et Ramondia, à l’appui de leur demande tendant à la modification de la mission de l’administrateur provisoire, reprochent à Me [P] de n’être pas parvenu, en quatre ans, à redresser la situation financière de la copropriété.

La mission de Me [P], depuis la première ordonnance le désignant en qualité d’administrateur provisoire de la résidence Mongie Tourmalet, est définie en ces termes, qui répondent précisément aux objectifs poursuivis par les syndicats secondaires, et permettent à l’administrateur de mettre en oeuvre l’ensemble des moyens d’atteindre ces objectifs :

'- Prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété, avec tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit à compter de sa désignation et tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26,

— Etablir un plan d’apurement des dettes conformément à l’article 29-5 de la loi du 10 juillet 1965'.

La seule mésentente manifeste du cabinet L’immeuble, syndic des copropriétés secondaires Iris et Ramondia, avec l’administrateur provisoire dont il critique la gestion, n’est pas de nature à démontrer l’opportunité d’une extension de sa mission. L’utilité de cette extension n’est pas davantage démontrée par la critique concomittante, par les syndicats secondaires, tant du caractère excessif des dépenses que de l’état de délabrement de l’immeuble. Les syndicats demandeurs n’établissent pas non plus l’utilité de la multiplication d’études sur 'l’identification des problèmes', 'les travaux à réaliser’ ou 'l’organisation de la copropriété'.

L’ordonnance est donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande tendant à la modification de la mission de l’administrateur.

* Sur les autres demandes :

La demande en justice est un droit dont les syndicats demandeurs n’ont pas formellement abusé. L’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de l’administrateur tendant au paiement d’une provision de ce chef.

L’ordonnance statue exactement sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont elle a fait une équitable application.

Les syndicats secondaires des résidences Izard, Edelweiss, Iris et Ramondia, dont le recours n’est pas fondé, doivent payer à la société CBF Associés la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel et supporter les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance rendue le 12 octobre 2021, sauf sur en ce qu’elle déclare recevable la demande tendant à la nomination d’un second administrateur, ou au remplacement de l’administrateur désigné,

Statuant à nouveau sur ce chef de décision infirmé et y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande des syndicats secondaires des résidences Izard, Edelweiss, Iris et Ramondia tendant à la nomination d’un second administrateur, ou au remplacement de l’administrateur désigné,

Dit que les syndicats secondaires des résidences Izard, Edelweiss, Iris et Ramondia sont tenus in solidum de payer à la société CBF Associés la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Dit que les syndicats secondaires des résidences Izard, Edelweiss, Iris et Ramondia sont tenus in solidum de supporter les dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me DUCHAC, Présidente, et par M^me DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,

Carole DEBON Caroline DUCHAC