PhD/ND

Numéro 22/4488

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 15/12/2022

Dossier : N° RG 22/00682 – N° Portalis DBVV-V-B7G-IEQK

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

[W] [U]

C/

[T] [V]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 15 Décembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 20 Octobre 2022, devant :

Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [W] [U]

né le 29 Mars 1987 à [Localité 6] (51)

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle (55%) numéro 2022/1911 du 13/05/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

Représenté par M^e François TUCOO CHALA de la SCP TUCOO CHALA, avocat au barreau de PAU

INTIME :

Monsieur [T] [V]

né le 02 Juin 1961 à [Localité 7] (31)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Olivier HAMTAT de la SELARL DALEAS-HAMTAT-GABET, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 01 FEVRIER 2022

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU

FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 29 mars 2017, M. [T] [V] a donné à bail d’habitation à M. [W] [U] une maison, située à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 780 euros hors charges, annuellement indexé.

Le 26 mai 2021, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 26.615,33 euros au titre des loyers impayés, et de justifier de l’assurance des lieux loués.

Suivant exploit du 3 août 2021, dénoncé à la préfecture, M. [V] a fait assigner M. [U] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau, statuant en référé, en constatation de la clause résolutoire, expulsion et provision.

Par ordonnance contradictoire du 1er février 2022, le juge des référés des contentieux de la protection a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail liant les parties, à la date du 27 juillet 2021

— ordonné l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef

— condamné M. [U] à payer au requérant une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant, outre les charges, soit 811 euros à compter du 27 juillet 2021 et ce jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute autre personne qu’elle aura mandaté

— condamné M. [U] à payer au requérant, à titre provisionnel, la somme de 16.512,45 euros, arrêtée au 30 novembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2021 sur la somme de 12.497,05 euros somme à parfaire, outre les indemnités d’occupation échues et à venir jusqu’à son départ effectif des lieux loués

— condamné M. [U] au paiement d’une indemnité de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement, de la dénonciation à la Ccapex, de l’assignation et de la dénonciation à la préfecture

— rejeté tous les autres chefs de demande

— dit que la décision sera notifiée par le secrétariat-greffe à la préfecture des Pyrénées Atlantiques.

Par déclaration au greffe de la cour faite le 07 mars 2022, M. [U] a relevé appel de cette ordonnance.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 14 septembre 2022.

A l’audience de plaidoiries, avant le déroulement des débats, et par mention au dossier, la cour a révoqué l’ordonnance et fixer la clôture au 20 octobre 2022, à la demande de l’intimé et avec l’accord de l’appelant qui a indiqué ne pas entendre répliquer aux dernières conclusions de l’intimé.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 12 octobre 2022 par M. [U] qui a demandé à la cour de réformer l’ordonnance entreprise, et statuant à nouveau, de :

— débouter M. [V] de ses exceptions d’irrecevabilité et de ses demandes

— condamner M. [V] à lui payer une provision de 30.000 euros en réparation de ses préjudices matériels et du trouble de jouissance qu’il a subis depuis son entrée dans les lieux du fait de l’inexécution par le bailleur de son obligation, en application des articles 1719 et 1727 du code civil, de louer un logement décent et d’assurer une jouissance paisible de la chose louée du fait des risques d’atteinte à la santé et à la sécurité de M. [U] et de sa famille

— à titre infiniment subsidiaire, lui octroyer les plus larges délais de paiement pour s’acquitter du montant de sa dette locative, en application de l’article 1343-5 du code civil

— ordonner la suspension de toute procédure d’exécution à son encontre

— ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit au moins égale au taux légal et que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital

— condamner M. [V] à lui payer une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Vu les dernières conclusions notifiées le 5 octobre 2022 par M. [V] qui a demandé à la cour, au visa des articles 1103, 1104 et 1741 du code civil et 835 du code de procédure civile, de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, de :

— prononcer l’irrecevabilité des conclusions de M. [U] et la caducité de l’appel

— à défaut, en application des articles 409 et 410 du code de procédure civile, juger que M. [U] a acquiescé aux dispositions de l’ordonnance ayant constaté le jeu de la clause résolutoire et prononcé son expulsion, et par voie de conséquence, déclarer l’appel irrecevable et en tout état de cause devenu sans objet .

Sur le fond :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant condamné M. [U] au paiement de la somme de 16.512,45 euros, outre les intérêts de retard, et à l’exception de l’absence de prononcé de la résiliation du bail

— réformer l’ordonnance de ces chefs, et statuant à nouveau :

— condamner M. [U] au paiement d’une provision de 37.564,73 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 30 novembre 2021 et majorée des intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2021 sur la somme de 29.615,33 euros, somme à parfaire, outre les indemnités d’occupation égale au montant du loyer échues et à venir jusqu’à son départ effectif des lieux

— prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties

— condamner M. [U] à lui payer la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A titre subsidiaire :

— rejeter la demande de suspension du jeu de la clause résolutoire et toute demande de délais de paiement, M. [U] ne justifiant pas de ressources nécessaires au paiement du loyer courant et de l’apurement de la dete

— à défaut, assortir tout octroi de délai d’une clause de déchéance du terme.

Sur la demande provisionnelle de M. [U] :

— juger irrecevable comme nouvelle en appel, en application de l’article 564 du code de procédure civile, la demande provisionnelle formée par M. [U]

— à défaut juger qu’il existe une contestation sérieuse s’opposant à l’octroi d’une provision

— débouter M. [U] de ses demandes.

A titre subsidiaire :

— la réduire à une somme n’excédant pas 3.000 euros et ordonner la compensation avec la dette locative et la condamnation prononcée à ce titre

— ordonner la compensation avec la condamnation mise à la charge de M. [U] au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation.

MOTIFS

1 – sur la caducité de l’appel

L’intimé fait valoir que l’appelant n’a pas mentionné les chefs du jugement dont il sollicite la réformation dans ses conclusions de l’article 905-2 du code de procédure civile. Il en déduit, au visa de ce texte, ensemble les articles 562 et 954 du code de procédure civile, que les conclusions sont irrecevables et l’appel caduc.

Mais, le moyen est inopérant dès lors que les textes visés ne sont pas applicables aux conclusions de l’appelant mais sanctionnent, à peine de nullité et d’absence d’effet dévolutif, la déclaration d’appel qui ne mentionne pas les chefs du jugement qu’elle entend critiquer.

Le moyen doit être rejeté.

2 – sur l’irrecevabilité de l’appel tiré de l’acquiescement

Selon l’appel, M. [U] a acquiescé, en application des articles 409 et 410 du code de procédure civile, à l’ordonnance entreprise ayant constaté le jeu de la clause résolutoire et prononcé son expulsion.

Mais, l’exécution volontaire d’une ordonnance de référé, de plein droit exécutoire à titre provisoire, n’emporte pas présomption d’acquiescement, laquelle ne peut résulter de la libération des lieux par le locataire.

Le moyen doit être rejeté.

3 – sur la résiliation du bail

En l’espèce, la cour statue en matière de référé, de sorte qu’elle exerce les pouvoirs juridictionnels définis aux articles 834 et 835 du code de procédure civile qui, notamment, interdisent au juge des référés de statuer sur le fond du droit litigieux et ne l’autorisent à allouer une provision que dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

S’agissant de la résiliation du bail, c’est à tort que l’intimé, appelant incident, fait grief au jugement de ne pas avoir prononcé la résiliation du bail dès lors que, d’une part, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de résilier un bail, et, d’autre part, en l’espèce, le bail a précisément été résilié par le jeu de clause résolutoire acquise au 27 juillet 2021, ce que le juge des référés a exactement constaté, au surplus, conformément à la demande du bailleur.

Par ailleurs, la cour constate que l’appelant principal, qui a conclu au débouté du bailleur, n’a cependant saisi la cour d’aucun moyen précis de nature à remettre en cause la constatation de la résiliation du bail au 27 juillet 2021.

En l’état, la cour est saisie par l’appelant d’une demande reconventionnelle de provision à valoir sur la réparation de son préjudice du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, et susceptible de faire l’objet d’une compensation avec la créance du bailleur.

M. [U] a libéré les lieux et remis les clés au mandataire du bailleur le 6 juillet 2022, marquant la libération effective des lieux et l’extinction de l’obligation de payer l’indemnité provisionnelle d’occupation ; cependant, il ne peut être déduit de ces seuls faits que M. [U] a acquiescé à l’ordonnance entreprise dès lors que celle-ci était exécutoire par provision.

Cependant, la cour n’étant saisie d’aucune contestation de ces chefs, l’ordonnance sera confirmée sur la constatation de la résiliation du bail et la fixation d’une indemnité d’occupation égale au loyer et charge dus en vertu du bail.

L’appelant n’a pas contesté le décompte de la créance locative arrêtée au 12 septembre 2022, détaillant l’intégralité des loyers et indemnités d’occupation restant dus jusqu’en juillet 2022 ainsi que l’ensemble des versements faits par M. [U] venant s’imputer sur la dette locative ramenée à 37.564,73 euros à la date du décompte.

Par conséquent, réformant l’ordonnance sur le montant de la provision, après réactualisation, M. [U] sera condamné à payer une provision de 37.564,73 euros augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 31.544,73 euros à compter du 3 août 2021, date de l’assignation, et sur la différence à compter du 5 octobre 2022, date des dernières conclusions de l’intimé.

4 – sur la provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice du locataire

La fin de non-recevoir tirée de la nouveauté en appel de la demande provisionnelle formée par M. [U], soulevée au visa de l’article 564 du code de procédure civile, doit être rejetée dès lors qu’il s’agit d’une demande reconventionnelle, présentant un lien suffisant avec la demande originaire du bailleur, recevable en appel, en application de l’article 567 du code de procédure civile, et au surplus, recevable en application de l’article 564 en ce qu’elle tend à opposer compensation à la créance du bailleur.

Le rapport réalisé le 13 avril 2018 par l’agence Soliha a relevé la non-conformité du logement aux normes de décence, sans impropriété du logement à sa destination, mais avec des risques manifestes pour la santé ou la sécurité des occupants, tenant à des désordres importants, plancher éventré, absence d’isolation thermique et phonique, installation électrique en mauvais état d’usage et de fonctionnement, installation de chauffage non fonctionnelle, présence d’humidité dans les plafonds et murs avec moisissures et champignons, ventilation insuffisante dans la cuisine salle d’eau, wc et pièces de vie.

Ces non-conformités ont entraîné la suspension par la Caf du versement de l’allocation logement, notifiée le 25 avril 2018 à défaut de reprise des désordres par le bailleur.

M. [V] n’a pas déféré aux prescriptions administratives et s’est vu notifier par la commune un procès-verbal de non-réalisation des travaux en date du 19 novembre 2018.

Les travaux de mise en conformité ont été tardivement réalisés, l’organisme de contrôle ayant pu constater la levée des prescriptions dans son constat de décence du 14 mai 2020.

En droit, l’indemnisation du trouble de jouissance du fait de l’indécence du logement n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur.

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable que les non-conformités et désordres relevés dans le logement, aggravant la vétusté structurelle des lieux loués, imputables au bailleur, tenu de délivrer un logement décent et de répondre de la vétusté, ont sérieusement altéré la jouissance des lieux par M. [U] et ses deux enfants, handicapés, sans toutefois caractériser une impropriété des lieux à leur destination.

Les constats d’huissier établis en 2022 établissent incontestablement que les travaux réalisés par le bailleur n’ont pas effacé l’ensemble des stigmates occasionnés par les non-conformités aux normes de décence ni l’état de vétusté du logement, altérant, mais dans des proportions moindres, la jouissance des lieux.

Par conséquent, il n’est pas sérieusement contestable que le principe de la responsabilité contractuelle du bailleur, du fait des manquements à ses obligations, est acquis, l’obligeant à réparer l’ensemble des préjudices subis par M. [U].

En l’état, la fraction incontestable du préjudice subi par M. [U] n’est pas inférieure à la somme de 26.000 euros.

M. [V] sera condamné à payer cette somme provisionnelle.

Il sera fait droit à la demande de compensation entre les créances provisionnelles réciproques.

M. [U] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

M. [U] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

DEBOUTE M. [V] de ses demandes de caducité et d’irrecevabilité de l’appel formé par M. [U],

CONFIRME l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail au 27 juillet 2021, fixé une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer et charges dus en vertu du bail, et condamné M. [U] aux dépens en ce compris les différents coûts des actes de procédure,

CONSTATE que la demande d’expulsion est devenue sans objet du fait de la libération des lieux à compter du 6 juillet 2022,

INFIRME l’ordonnance entreprise sur la provision allouée à M. [V] ainsi que sur les frais irrépétibles,

DECLARE recevable la demande reconventionnelle de provision formée par M. [U],

et statuant à nouveau, et y ajoutant,

CONDAMNE M. [U] à payer à M. [V] une provision de 37.564,73 euros augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 31.544,73 euros à compter du 3 août 2021, et sur la différence à compter du 5 octobre 2022,

CONDAMNE M. [V] à payer à M. [U] une provision de 26.000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice du fait de l’indécence et des désordres du logement loué,

ORDONNE la compensation, à due concurrence, des créances provisionnelles réciproques des parties,

DEBOUTE M. [U] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE M. [U] aux dépens d’appel,

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

DIT n’y avoir lieu à autoriser les avocats des parties à procéder au recouvrement direct des dépens d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière La Présidente