ARRET N° 413

R.G : 16/02143

Z

Y

C/

L

O S L

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/02143

Décision déférée à la Cour : jugement du 10 mai 2016 rendu par le Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE.

APPELANTS :

Monsieur J Z

né le […] à […]

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant Maître Claire COLINET, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON, et pour avocat plaidant Maître Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES

Madame K Y S X

née le […] à

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant Maître Claire COLINET, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON, et pour avocat plaidant Maître Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES

INTIMES :

Monsieur R L

né le […] à […]

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant Maître Q I de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant Maître Pascal TESSIER, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON

Madame N O S L S L

née le […] à […]

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant Maître Q I de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant Maître Pascal TESSIER, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Octobre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Isabelle CHASSARD, Président

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller, qui a présenté son rapport,

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Sarah PECHER,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Isabelle CHASSARD, Président et par Madame Sarah PECHER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

M. et M^me L ont souhaité acquérir un immeuble situé […] à NOIRMOUTIER. L’immeuble est propriété indivise de M^me Y, veuve X, de son fils, M. Z.

Le 30 avril 2013, les époux L font une offre d’achat, offre portant sur la parcelle de 1124m2 grevée d’aucune servitude à l’exception de la servitude de passage piéton située à l’extrémité au nord du terrain.

L’offre est faite sous les conditions suspensives suivantes:

— obtention d’un prêt

— obtention de documents probants attestant l’absence de servitude exception faite de celle indiquée précédemment.

Un acte sous seing privé est rédigé le 11 mai 2013 par l’agence immobilière, Bleu Immobilier acte intitulé 'vente de biens et droits immobiliers sous conditions suspensives'.

Il porte sur le terrain d’environ 1124 m2, la maison moyennant le prix de 423.700 euros.

La signature de l’acte authentique est fixée au 30 juillet 2013.

L’acte décrit un droit de passage unique pour piétons sur le long de la partie nord de la parcelle desservant le lotissement des Voiles Blanches.

Le compromis précise que la vente est consentie et acceptée sous les conditions ordinaires et

de droit que l’acquéreur s’oblige à accomplir:

— servitudes: souffrir les servitudes passives, apparentes ou non, continues ou discontinues pouvant grever les biens vendus, profiter de celles actives s’il en existe.

Au titre des conditions particulières, il est précisé en gras :

'Le vendeur déclare à l’acquéreur que le passage piétons sur la partie Est du terrain vendu et que s’est octroyé le Lotissement des Pêcheurs n’a aucune existence juridique et qu’il convient d’en fermer l’accès ou d’en négocier l’utilisation avec ce même lotissement.'

Les époux L sont ensuite contactés par M. A, voisin, président de l’ASL du lotissement des Martins Pêcheurs.

Celui-ci leur envoie les 14 juin et 2 juillet 2013 copie d’un protocole du 9 novembre 1999, de son acte de vente du 26 novembre 2001. Ces deux actes décrivent une servitude de passage sur la partie est du terrain vendu.

L’acquéreur, qui a obtenu le prêt demandé le 13 juin 2013, écrit le 8 juillet 2013 au vendeur par lettres recommandées, confirme souhaiter toujours acheter, mais indique avoir obtenu des informations allant à l’encontre de la clause du compromis.

Il demande donc que préalablement à la réitération du compromis, le vendeur apporte ' la preuve formelle que ce passage n’a aucune existence juridique de manière à ce que notre acquisition soit conforme aux engagements que vous avez pris dans le compromis.'

Les parties conviennent de reporter la signature de l’acte de vente au 30 septembre 2013.

Un avenant est rédigé dont l’ objet est : la vérification juridique d’un droit de passage pour le lotissement des Martins Pêcheurs.

L’acquéreur adresse une ultime mise en demeure au vendeur le 17 décembre 2013, restée sans suite.

Par acte du 28 mars 2014, l’acquéreur a fait assigner le vendeur sur le fondement des articles 1134, 1147, 1226 et 1229 du code civil aux fins de le voir condamner au paiement de la clause pénale.

Par jugement en date du 10 mai 2016 , le tribunal de grande Instance des SABLES D’OLONNE a statué comme suit :

'-CONSTATE la caducité du compromis de vente au 30 septembre 2013,

-DEBOUTE Madame M X née Y et Monsieur J Z de leur demande de modération de la clause pénale,

-CONDAMNE solidairement Madame M X née Y et Monsieur J Z à payer à Monsieur R L et Madame N O S L la somme de 38.000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2014,date de signification de l’assignation,

-ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts de retard,

-DEBOUTE Madame M X née Y et Monsieur J P de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et indemnisation de l’immobilisation du bien immobilier

-CONDAMNE Madame M X née Y et Monsieur J Z à payer à Monsieur R L et Madame N O S L la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

-REJETTE la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée par Madame M X née Y et Monsieur J P,

-DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

-DIT n’ y avoir lieu à l’exécution provisoire de la décision,

-CONDAMNE M^me X et M. Z aux entiers dépens'.

Le premier juge a notamment retenu que :

Dans le compromis du 11 mai 2013, le vendeur a affirmé que le droit de passage n’existait pas ou ne concernait pas la parcelle objet de la vente.

Ces assertions sont formellement contredites par les pièces produites, soit le protocole du 9 11 2009, l’acte du 6 11 2001, l’extrait du cadastre qui montrent que le passage s’effectue bien à l’est du terrain, tel qu’indiqué au compromis et sur le plan.

M. Z avait connaissance du protocole de 1999 ainsi que l’établissent les courriers de juillet et août 2012. Le protocole du 9 11 1999 a été signé par Mme et M. X.

L’acte sous seing privé de 1999 définit l’assiette d’une servitude préexistante sur la parcelle cadastrée section AV n°745. Le recours à un acte authentique est inutile.

L’information relative au droit de passage était une obligation essentielle, a été spécifiée dans le compromis, dans l’avenant. L’acquéreur n’a jamais pu obtenir l’information, les documents sollicités en dépit des mises en demeure successives.

Le défaut de réitération de la vente est imputable au vendeur.

L’application de la clause pénale est justifiée. Les circonstances de l’espèce ne justifient pas sa réduction.

LA COUR

Vu l’appel général en date du 9 juin 2016 interjeté par M. Z, M^me Y, veuve X,

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 30 août 2017, M. Z, M^me X ont présenté les demandes suivantes :

'L’indivision X-Z demande à la Cour d’appel de Poitiers de :

- REFORMER le jugement du Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE du 10 mai 2016 dans toutes ses dispositions,

-Et statuant à nouveau :

-CONSTATER la caducité du compromis de vente en date du 11 mai 2013,

-DIRE ET JUGER qu’il appartient aux époux L d’opter pour la responsabilité contractuelle ou délictuelle des consorts X-Z,

- DIRE ET JUGER que les consorts X-Z ne sauraient engager leur responsabilité délictuelle au titre d’une réticence dolosive pour la signature du compromis en date du 11 mai 2013 qui n’est aucunement caractérisé,

-DIRE ET JUGER que la responsabilité contractuelle des consorts X-Z ne saurait être engagée au titre de la clause pénale dès lors que ceux-ci ne sont ni l’auteur de l’absence de réitération, ni à l’origine de l’absence de réitération, ni fautifs dans cette absence de réitération,

-DÉBOUTER les époux L de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

-CONDAMNER les époux L à payer à l’indivision X-Z la somme de 10.000 € au titre des tracas générés par la procédure et à l’indemnisation de l’immobilisation du bien par l’instance judiciaire initiée par les époux L,

- CONDAMNER les époux L à payer à l’indivision X-Z une somme de 5.000 € en application l’article 700 du Code de procédure civile,

-CONDAMNER les époux L aux entiers dépens d’instance'.

A l’appui de leurs prétentions, M. Z, M^me X soutiennent notamment que :

— M^me X, née en 1913 n’avait pas souvenir du protocole de 1999. M. Z estime que le protocole ne peut lui être opposé puisqu’il ne l’a pas signé.

— M. Z est de bonne foi, était persuadé que le passage ne lui était pas opposable.

— M. Z a été de bonne foi, a dit qu’il existait une difficulté sur ce chemin et que à son sens il n’avait pas d’existence juridique. La mention ajoutée dans le compromis l’a été à son initiative, témoigne de sa bonne foi.

— Le chemin était visible, matérialisé sur le plan annexé à la promesse ,n’a pas été occulté.

— Le protocole d’accord du 9 novembre 1999 ne permet pas de définir un fonds servant, un fonds dominant, n’a pas été réitéré par acte authentique.

— Le tribunal estime qu’il y a eu réticence dolosive mais ne prononce pas la nullité du contrat.

Il applique le contrat en condamnant le vendeur au paiement d’une clause pénale.

Le contrat nul ne peut laisser survivre la clause pénale. Si le tribunal estime qu’un dol a été commis dol, il ne peut être sanctionné que par des dommages et intérêts.

— Il n’y a pas de manoeuvre à l’origine d’un vice du consentement, pas dol.

— Il existait une vraie difficulté d’appréciation sur l’existence de la servitude. Elle est exclusive de toute mauvaise foi de la part de M. Z.Le doute exclut une inexécution fautive du contrat.

— Ce n’est pas le vendeur qui a empêché la réitération de la vente mais l’acquéreur qui a estimé qu’il n’y avait pas accord sur la chose et le prix au regard de la nature juridique du bien.

— Subsidiairement, il convient de modérer la clause pénale.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 6 septembre 2017, Mme et M. L ont présenté les demandes suivantes :

'Vu les articles 1103, 1231-1 et 1231-5 du Code civil,

-Dire et juger recevable mais infondé l’appel interjeté par les consorts X Z, sauf en ce qui concerne la demande de 10 000 € à titre d’indemnité qui est une demande nouvelle et qui devra donc être rejetée sur la base de cette situation

-Constater la caducité du compromis de vente au 30 septembre 2013,

-Dire et juger que cette caducité est la conséquence de la faute des vendeurs, Monsieur J Z et Madame M X née E,

Faire application de la clause pénale prévue au compromis de vente,

En conséquence,

-Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 10 mai 2016,

-Condamner solidairement Monsieur J Z et Madame M X née E à payer aux époux L la somme de 38 000 €, en capital outre intérêts légaux à compter de la signification de l’assignation, en application de la clause pénale et en réparation du préjudice subi du fait de la caducité du compromis de vente.

-Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts de retard,

-Débouter les consorts X Z de l’intégralité de leur demande,

Y ajoutant,

-Condamner Monsieur J Z et Madame M X née E à payer la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

-Condamner Monsieur J Z et Madame M X née E aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL F prise en la personne de son associé Maître Q I qui sollicite l’application de l’article 699 du Code de procédure civile.'

A l’appui de leurs prétentions, les époux L soutiennent notamment que :

— Le vendeur devait démontrer, établir l’annulation du droit de passage.

— Le jugement s’est fondé exclusivement sur les articles 1134 et 1147 du code civil.

— Il y a eu un refus fautif du vendeur de communiquer les pièces utiles sur la servitude.

— Le vendeur n’a pas informé malgré l’engagement écrit qu’il avait pris, a affirmé que la servitude n’existait pas.

— M. Z ment quand il dit ignorer le protocole ainsi que l’établit le courrier qui lui a été adressé en 2012. Sa mère a de son côté perçu 80 000 euros au titre du droit de passage 'oublié'.

— M. Z est de mauvaise foi en soutenant avoir appris l’existence de la servitude dans le cadre de la procédure.

— Le silence gardé était une stratégie pour tromper l’ acquéreur très intéressé.

— Le vendeur a retenu une information sur un élément qu’il savait essentiel pour l’acquéreur.

— La demande de dommages-intérêts outre la clause pénale est fondée.

— Le séquestre leur a causé un préjudice.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 7 septembre 2017.

SUR CE

- Sur l’objet du litige

Les parties s’accordent sur la caducité du compromis, la vente n’ayant pas été réitérée au 30 septembre 2013.

Le litige porte sur l’imputabilité au vendeur de la non-réitération de la vente et sur l’application de la clause pénale.

- Sur la condition suspensive relative au statut de la servitude de passage au profit du lotissement des Martins Pêcheurs

A la différence de l’offre d’achat du 30 avril 2013, offre dans laquelle les époux L érigeaient l’absence de servitude en condition suspensive, le compromis rédigé par l’agence immobilière le 11 mai 2013 n’érige pas l’absence de la servitude de passage en condition suspensive.

En revanche, il reprend en caractères gras la déclaration du vendeur selon laquelle la servitude n’a aucune existence juridique.

Il ressort des courriers, mails postérieurs adressés par les époux L à l’agence, aux vendeurs, au notaire qu’ils attendaient confirmation, vérification des propos du vendeur quant à l’absence de la servitude.

C’est l’avenant au compromis daté du 5 juillet 2013 rédigé par l’agence immobilière destiné à prolonger le délai convenu pour la signature de l’acte de vente qui fait du statut de la servitude une véritable condition suspensive.

Il a un seul motif: 'la vérification juridique de l’existence d’un droit de passage pour le lotissement des Martins Pêcheurs'.

Il est donc parfaitement établi par les époux L que leur décision dépendait du statut de cette servitude, ceux-ci n’entendant pas se contenter des affirmations de M. Z.

- Sur les fautes du vendeur

Les époux L ont expressément visé les articles 1134, 1147 et suivants du code civil au soutien de leur demande de condamnation du vendeur au paiement de la clause pénale.

Il est certain que le vendeur a indiqué de manière péremptoire que le passage piétons sur la partie est n’a aucune existence juridique, formulation qui contrairement à ce qu’il soutient n’énonce pas une difficulté ou le sentiment de M. Z, mais l’absence de toute servitude de passage.

Mme et M. L font valoir à bon escient que ce sont des tiers et nullement le vendeur qui leur ont transmis copie d’actes juridiques qui accréditaient l’existence de la servitude litigieuse.

Ils relèvent à juste titre que parmi ces documents figure un protocole établi le 9 novembre 1999, protocole que le vendeur connaissait.

Force est en effet de constater que le protocole a été signé par Mme et M. X, qu’il ne laisse aucun doute sur l’existence de la servitude.

'M. et M^me X acceptent expressément et irrévocablement de reconnaître le droit de passage dont il est question, permettant l’accès des terrains propriétés de M^me G et des SCI….à l’allée Pierre l’Hermite, via l’allée du charnier du 16 thermidor, et acceptant que celui-ci soit matérialisé dans les conditions ci-après exposées étant précisé que ce droit de passage correspondra à celui décrit dans les actes notariés des 16 octobre 1939, 3 octobre 1997 et du procès-verbal de bornage contradictoire dressé par M. H, géomètre-expert en date du 12 octobre 1996.

M. et M^me X sont informés des dispositions de l’article 685-1 du code civil et renoncent à toute action en annulation du droit de passage du fait du désenclavement des terrains propriété de M^me G, et des SCI qu’elle représente.

Ce droit de passage sera transmissible aux futurs propriétaires des terrains qui étaient cadastrés en 1997 sous les numéros AV 145, AV 146, AV 147 et s’imposera aux ayants droit de M. et M^me X , ainsi qu’aux futurs propriétaires de ses terrains mitoyens, le présent accord devant être réitéré par acte authentique et publié.

M^me G verse ce jour à M^me X qui en donne bonne et valable quittance la somme de 80 000 francs à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de ce droit de passage et du trouble de jouissance qu’il peut comporter.

Cette somme est versée à titre forfaitaire et définitif, M. et M^me X s’engageant à première demande de ses cocontractants à confirmer la présent accord par acte authentique, le dit droit

de passage devant être publié pour être opposable aux ayants droit de M. et M^me X '.

Si M. Z soutient qu’il n’avait pas connaissance de cet acte, cette affirmation est démentie par les échanges de courriers qu’il a eus avec M. A, courriers portant sur le déplacement du passage demandé par M. Z.

M. A lui avait répondu en faisant expressément référence au protocole du 9 novembre 1999.

Loin de justifier avoir communiqué cet acte aux notaires des parties qui pouvaient utilement se prononcer sur la valeur de cet acte, à l’agence immobilière, aux acquéreurs, M. Z a retenu ce document et continué de garder le silence alors même que l’acquéreur l’invitait le 8 juillet 2013 à s’expliquer au regard de la contradiction manifeste qui opposait les documents reçus et l’affirmation du compromis.

Par ailleurs, même en admettant que le protocole ne soit pas opposable à M. Z, il s’imposait à M^me Y, veuve X ce dont M. Z pouvait se convaincre aisément par la seule lecture du protocole.

La faute consiste donc à avoir dissimulé le protocole dont l’existence était connue du vendeur sachant que cet acte était de nature à confirmer l’existence d’une servitude de passage grevant le fonds mis en vente.

- Sur la clause pénale

L’article 1178 ancien du code civil dispose que la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition qui en a empêché l’accomplissement.

« Il est convenu qu’au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une des conditions suspensives, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts.

Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus du co-contractant et invoquer la résolution du contrat.

Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 38 000 euros'.

Le premier juge a estimé que le silence fautif des vendeurs sur une information essentielle pour l’acquéreur a empêché la réitération de la vente. Ils n’ont pas communiqué les résultats de la vérification juridique du droit de passage empêchant la réitération de la vente.

Cette faute s’assimile à un refus.

Il ressort en effet des éléments précités un refus délibéré du vendeur d’éclairer l’acquéreur sur l’existence de la servitude de passage.

La faute est d’autant mieux établie que l’acquéreur n’a cessé d’insister sur l’importance qu’il attachait à l’absence de servitude grevant le fonds.

En accréditant son inexistence, en refusant de produire les éléments en leur possession , les vendeurs ont empêché l’accomplissement de la condition, l’acquéreur ne pouvant réitérer la vente au regard de l’ incertitude entretenue qui affectait l’existence de la servitude.

Le refus de réitérer la vente par l’acquéreur est donc pleinement justifié. Ce refus est imputable exclusivement au comportement fautif du vendeur.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le vendeur au paiement de la clause pénale qui avait été convenue.

- Sur la modération de la clause pénale

Par courrier recommandé du 16 septembre 2013, les époux L ont rappelé l’historique des faits , mis en demeure les vendeurs de prendre les dispositions nécessaires pour que soit assurée la réitération de l’acte au plus tard le 30 septembre 2013.

Ils ajoutaient se réserver le droit de demander tous dommages et intérêts qui pourraient leur être dus en raison des conséquences d’un retard dans la réalisation de l’acte et notamment pour les complications bancaires ou des retards des travaux.

Le vendeur ne justifie pas que le montant de la clause pénale soit manifestement disproportionné au regard du préjudice subi étant rappelé que l’acquéreur a sollicité et obtenu un prêt, a consigné une somme de 20 000 euros auprès du notaire, a écrit à de nombreuses reprises pour signifier l’importance qu’il attachait à l’absence de servitude grevant le bien.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a estimé qu’il n’y avait pas lieu de réduire le montant de la clause pénale.

- Sur les autres demandes

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de l’appelant.

Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître I.

Il est équitable de condamner M^me Y, veuve X et M. Z à payer à Mme et M. L la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

CONFIRME le jugement entrepris.

Y ajoutant :

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE M^me Y, veuve X et M. Z à payer à Mme et M. L la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE M^me Y, veuve X et M. Z aux dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître I étant rappelé que les dépens de première instance restent répartis ainsi que décidé par le premier juge.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,