ARRET N° 257

R.G : 16/01528

X

C/

SARL GRAVIERE ET Y ARCHITECTURE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 16 JUIN 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/01528

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 18 mars 2016 rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES.

APPELANT :

Monsieur A X

né le XXX à ANGOULEME

XXX

XXX

ayant pour avocat postulant Maître Eric ALLERIT de la SCP GALLET ALLERIT, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant Maître Stéphanie BRIN, avocat au barreau de SAINTES

INTIMEE :

LA SARL GRAVIERE ET Y ARCHITECTURE

XXX

XXX

ayant pour avocat Maître Olivier LOPES de la SELARL BENDJEBBAR – LOPES, avocat au barreau de SAINTES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 11 Avril 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Isabelle CHASSARD, Président

Madame Anne VERRIER, Conseiller, qui a présenté son rapport,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle CHASSARD, Président

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Sarah PECHER,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Isabelle CHASSARD, Président, et par Madame Sarah PECHER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le 5 mars 2014, M. X a conclu un contrat d’architecte-maison individuelle neuve avec la société GRAVIERE ET Y.

Le contrat prévoit une mission complète, l’opération portant sur la réalisation d’une maison d’habitation d’une surface de 286 m2.

Le maître d’ouvrage déclare disposer d’une enveloppe financière pour les travaux de 505 736 euros TTC.

Le 7 mars 2014 , M. X mandate la société A.C.E aux fins de recherche d’obtention d’un prêt pour le financement de la construction de sa résidence principale à Saintes.

Il précise avoir signé le contrat d’architecte le 5 mars 2014 , indique que ' le montant de sa demande de financement est de 700.000 euros'.

Le 12 mars 2014, la société A.C.E. lui indique avoir contacté deux établissements bancaires.

Le 31 mars 2014, l’architecte établit une première note d’honoraires d’un montant de 18 206,51 euros correspondant aux quatre premiers termes de la mission:

— l’ouverture administrative du dossier (3%),

— les études préliminaires (5%),

— les études d’avant-projet sommaire (8%) ,

— les études d’avant-projet définitif (14%).

Une demande de permis de construire est déposée le 26 mai 2014. Le permis est accordé le 17 juillet 2014.

Une seconde note d’honoraires est établie le 30 mai 2014 correspondant au dossier du permis de construire pour un montant de 1213,77 euros.

Le 15 octobre 2014, M. X résilie le contrat avec le cabinet d’architecture, motive sa résiliation par le refus de prêt que lui a notifié le crédit mutuel du Sud-Ouest le 30 septembre 2014.

La société GRAVIERE demande ensuite le paiement de sa première note d’honoraires par lettre recommandée du 29 octobre 2014.

L’architecte a fait assigner le 3 février 2015 M. X devant le TGI de SAINTES sur le fondement des articles 1134 et suivants, 1147 du code civil.

Par jugement du 18 mars 2016, le Tribunal de Grande Instance de SAINTES a statué ainsi :

«- DIT que A X a résilié abusivement le contrat du 5 mars 2014,

-PRONONCE la résiliation du contrat d’architecte du 5 mars 2014 à ses torts

-CONDAMNE A X à payer à la SARL GRAVIERE & Y, la somme de dix huit mille deux cent six euros cinquante et un centimes (18.206,51 €),

-DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 1 er mai 2014,

-CONDAMNE A X à payer à la SARL GRAVIERE & Y la somme de dix huit mille neuf cent quatorze euros cinquante quatre centimes (18.914,54 €) à titre de dommages et intérêts,

-DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 3 février 2015,

-CONDAMNE A X à payer à la SARL GRAVIERE & Y la somme de deux mille euros (2.000 €) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

-REJETTE toute demande contraire ou plus ample. »

Le premier juge a notamment retenu que :

— Les articles L 312-2, L312-15, L312-16 du code de la consommation s’appliquent au contrat du 5 mars 2014.

— Le contrat n’indique pas si le maître d’ouvrage envisage ou non de recourir à un prêt. Il a nécessairement été conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assurent le financement.

— Le Crédit Mutuel du Sud Ouest a notifié son refus le 30 septembre 2014.

— M. X ne justifie pas d’une demande de prêt auprès de la BNP.

— Les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

— M. X ne pouvait refuser de payer la note d’honoraire N°1 alors qu’il avait payé la note N°2.

— Il a laissé croire à l’architecte que le contrat serait exécuté.

— L’architecte est fondé à demander la réparation de son préjudice soit 55% du montant de la rémunération convenue, déduction faite des deux notes d’honoraires.

LA COUR

Vu l’appel général en date du 19 avril 2016 interjeté par M. X,

Vu l’article 954 du code de procédure civile,

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 14 mars 2017, M. X a présenté les demandes suivantes :

'Infirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de SAINTES du 18 mars 2016 en toutes ses dispositions,

Déclarer la SARL GRAVIERE ET Y irrecevable et en tout cas mal fondée en ses demandes fins et conclusions,

En conséquence, l’en débouter ;

Vu les articles L.312-2, L.312-15, L.312-16 et L.312-17 du Code de la Consommation,

-Dire et juger que la condition suspensive de prêt réputée dans le contrat du 05 mars 2014 ne s’est pas réalisée sans faute de la part de Monsieur A X ;

-Condamner la SARL GRAVIERE ET Y à rembourser à Monsieur A X la somme de 1 213,77 euros au titre de la note d’honoraires n°2 du 30 mai 2014 ;

Subsidiairement,

-Condamner la SARL GRAVIERE ET Y à payer à Monsieur A X la somme de 18.206,51 € de dommages et intérêts pour manquement à son devoir de conseil.

-Ordonner la compensation des créances s’il y a lieu.

-Condamner la SARL GRAVIERE ET Y à payer à Monsieur A X la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

-Autoriser la SCP GALLET ALLERIT Avocats associés, à poursuivre directement le recouvrement des frais dont elle aura fait l’avance, sans avoir reçu provision, dans les termes de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

A l’appui de ses prétentions, M. X soutient notamment que :

— Le contrat prévoyait que la rémunération de l’architecte était fixée à 12 % du montant hors taxe des travaux soit 60 688,37 euros.

- Lorsque les dépenses d’architecte sont incluses dans le coût de la construction financée par un prêt, elles relèvent également des dispositions du code de la consommation.

— En l’absence de l’indication prescrite ou si la mention exigée manque et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue par l’article L 312-16 du code de la consommation.

— Selon le contrat (14-2) , le maître d’ouvrage s’engage à contacter différents organismes bancaires afin d’obtenir plusieurs offres préalables de prêts et non de justifier de refus de prise en charge.

— Il était justifié de demander 700 000 euros.

— Le 5 avril 2014, les relations contractuelles n’existent plus, le contrat étant caduc.

— M. X a réglé la seconde facture parce qu’il croyait obtenir son prêt.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 13 mars 2017, la société d’architecture GRAVIERE ET Y a présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 1134 , 1147,1178 et suivants du code civil

-débouter M. X de ses demandes

-confirmer le jugement du TGI de Saintes du 18 mars 2016

Subsidiairement,

-condamner M. X à payer à la SARL Graviere et Y la somme de 1213,77 euros

à titre d’indemnité assortie des intérêts au taux légal

-ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties

-condamner M. X à payer une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

-condamner M. X aux entiers dépens

A l’appui de ses prétentions, l’architecte soutient notamment que :

— Le contrat ne comporte aucune condition suspensive d’obtention d’un prêt.

— Les mentions relatives à un prêt n’ont pas été renseignées.

— Le contrat d’architecte n’est pas mentionné parmi les opérations visées par l’article L 312-2 du code de la consommation.

— Ce contrat n’a pas en soi pour objet l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier.

— Ce contrat est une prestation de service en vue de la réalisation de travaux.

— A titre subsidiaire, M. X a résilié abusivement le contrat et empêché la réalisation de la condition.

— Il a soutenu que le projet s’élevait à 715 420 euros. Il a gonflé à tort les besoins en financement

— Il pouvait demander un prêt d’un montant moindre, revoir son projet à la baisse.

— Il ne justifie pas avoir fait des demandes sérieuses de prêt, ne justifie pas des refus de financement.

— La résiliation du contrat est fautive. Les honoraires facturés sont dus ainsi que des dommages et intérêts.

— La note d’honoraires n°2 qui correspond au dossier du permis de construire est justifiée, M. X ayant expressément demandé le récépissé de sa demande de permis au soutien de sa demande de prêt.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 mars 2017.

SUR CE

- Sur l’application des articles L 312-16 et 312-17 du code de la consommation au contrat d’architecte

M. X indique qu’il a en fait demandé des prêts pour financer son projet, considère qu’il convient de faire application des articles L 312-16 et suivants du code de la consommation .

L’architecte estime quant à lui que l’article L 312-16 du code de la consommation ne s’applique pas au contrat conclu par le maître de l’ouvrage et l’architecte.

Il demande qu’il soit fait application du contrat signé le 5 mars 2014, contrat qui ne prévoit pas de condition suspensive relative à un prêt.

Il ressort du contrat produit qu’il s’agit d’un contrat-type pré-rédigé par l’architecte.

Selon le contrat, le maître d’ouvrage déclare 'disposer' d’une enveloppe financière pour les travaux de 505 736 euros. L’enveloppe financière susvisée concerne les seuls travaux et non les honoraires de l’architecte ( alinéa 2 de l’article ' enveloppe financière du maître de l’ouvrage').

Cet article renvoie en outre à l’article 14 s’agissant de l’existence ou non d’un prêt pour assurer le financement non de la seule somme déclarée mais de 'l’opération'.

S’agissant des travaux eux mêmes, la formulation est ambigüe dans la mesure où un doute existe sur ce qui est désigné : estimation des travaux par le maître de l’ouvrage, coût souhaité par celui-ci, budget dont il dispose effectivement. Force est de relever que la difficulté vient en particulier du verbe disposer, verbe choisi par le rédacteur du contrat, le cabinet d’architecte.

L’article 14 du contrat précise si le maître d’ouvrage a, ou non, recours à un ou plusieurs prêts bancaires pour assurer le financement de cette opération.

Le verbe disposer ne présage donc pas du recours ou non à un prêt pour le financement de l’opération s’agissant des honoraires d’architecte.

Le contrat inclut page 12 et 13 des dispositions sous l’article 14 intitulées : Protection des emprunteurs dans le domaine immobilier.

Lorsque le maître d’ouvrage a recours à un prêt bancaire pour financer les dépenses liées à cette opération, il bénéficie d’un régime particulier obligatoire.

Le contrat énonce deux options :

- Le maître d’ouvrage n’envisage pas de recourir à un prêt,

Dans cette hypothèse, il lui est rappelé que s’il recourait néanmoins à un prêt, 'il ne pourrait se prévaloir du bénéfice des dispositions protectrices du code de la consommation relatives au crédit immobilier ( article L132-17 du code de la consommation)'.

'-Le maître d’ouvrage envisage de recourir à un prêt

Dans cette hypothèse, la condition suspensive commence à courir au jour de la signature du contrat et sa durée de validité est fixée à un mois. Pendant ce délai, aucun commencement d’exécution ne peut être exigé de l’architecte.

Le maître d’ouvrage s’engage au cours de cette période à contacter différents organismes bancaires afin d’obtenir plusieurs offres préalables de prêts. Il s’engage à fournir dès réception à l’architecte une copie de chacune de ces offres préalables.

En l’absence d’obtention du ou des prêts dans le délai imparti toute somme versée à l’avance par le Maître de l’ouvrage à l’architecte est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.'

En l’espèce, il est certain que les parties n’ont renseigné ni l’une ni l’autre de ces rubriques.

Compte tenu de ces éléments générant une ambiguïté, il convient de rechercher la commune intention des parties.

A cet égard, il y a lieu de retenir que :

— le montant des travaux envisagé est conséquent

— le financement de l’opération est plus large que celle correspondant aux seuls coûts des travaux

— M X a demandé des prêts très rapidement après la signature du contrat (deux jours) après avoir signé le contrat pour un montant correspondant à l’intégralité du coût de construction de la maison.

Le contrat doit être considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue à l’article L 312-16 du code de la consommation ainsi que le premier juge l’a décidé.

- Sur la condition suspensive

L’article 1178 du code civil dispose que la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l’établissement.

Selon l’article L 312-16 du code de la consommation, la durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte.

Le cabinet d’architecte fait observer à juste titre que seul un délai minimal est prévu par la loi, que M. X ne saurait se prévaloir des dispositions contractuelles prévues dans l’hypothèse du recours à un prêt puisqu’il a fait le choix de garder le silence sur cette initiative.

Ainsi ne peut-il se prévaloir de la caducité du contrat au 5 avril 2014, du fait que le refus bancaire lui a été notifié postérieurement au 5 avril 2014.

Il ne peut non plus se référer au contrat s’agissant de la définition des obligations mises à sa charge du fait de sa qualité d’emprunteur.

Il est constant que le bénéficiaire d’un acte sous condition suspensive doit effectuer les diligences requises pour obtenir les crédits en temps voulu, doit présenter au moins une demande d’emprunt conforme aux caractéristiques stipulées au contrat, demande restée infructueuse.

Il appartient au bénéficiaire de la promesse de démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le contrat.

Il appartient au créancier d’une condition suspensive d’apporter la preuve que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci.

Le cabinet d’architecture fait valoir que M. X

— a surestimé le coût des travaux

— a demandé un prêt de 700 000 euros le 7 mars 2014 alors que les travaux avaient été chiffrés à 421 447 euros

— a demandé au crédit mutuel d’Angoulême un concours de 697 298 euros le 16 mai 2014

— n’a demandé que deux prêts les 7 et 12 mars 2014

— n’a pas demandé un prêt d’un montant moindre après que le refus du crédit mutuel lui a été notifié le 30 septembre 2014.

— s’est empressé de résilier le contrat alors que le permis était valable pour trois années,

Il ressort des pièces produites les éléments suivants:

M. X a justifié d’une demande de financement de 700 000 euros transmise à la société ACE le 7 mars 2014.

Il a produit un courrier de la société ACE du 12 mars 2014, société qui l’informe avoir contacté deux établissements bancaires, avoir élaboré un dossier complet pour une demande de financement de 700 000 euros auprès de la BNP de Saintes, du Crédit Mutuel d’Angoulême.

Il a produit un mail du 16 mai 2014 , mail par lequel un conseiller du crédit mutuel lui transmet la liste des pièces à fournir obligatoirement pour la constitution du dossier.

Il a justifié avoir transmis copie de ses actes de propriété au crédit mutuel les 18, 19 mai 2014.

Il a justifié d’un refus du crédit mutuel le 30 septembre 2014 pour un montant de 697 298 euros, refus non motivé.

Il n’a pas justifié du refus de la BNP, ni des motifs de ce refus.

Ces éléments établissent donc que M. X a demandé un concours de 700000 euros alors que le contrat évaluait le coût des travaux à la somme de 505 736 + 60 698,37 = 566 434,37 euros TTC.

L’architecte fait valoir à juste titre que même en intégrant une tolérance de 10% de hausse par rapport à l’enveloppe financière, le coût prévisible atteignait 617008 euros et non 700 000.

Il rappelle à raison que les honoraires de l’architecte étaient définitivement fixés à 60 698,37 euros, que les options dépendaient du choix du maître d’ouvrage.

Il est certain que la surestimation sans raison valable du coût des travaux augmentait la probabilité d’un refus bancaire, d’autant que M. X ne justifiait en fait d’aucun apport propre.

L’emprunteur qui demande un prêt supérieur à celui prévu dans l’avant-contrat commet une faute. C’est donc à juste titre que le tribunal a considéré que la condition suspensive d’obtention du prêt était réputée accomplie.

- Sur la note d’honoraires

Dès lors que la condition suspensive est réputée accomplie du fait de la faute du maître d’ouvrage, l’architecte est en droit de conserver la somme de 1213,77 euros correspondant à une mission accomplie, l’élaboration du dossier relatif au permis de construire.

- Sur l’ indemnisation de l’architecte suite à la résiliation du contrat à l’ initiative du maître de l’ouvrage

L’article 15-3 du contrat prévoit que l’architecte a droit au paiement des honoraires correspondant aux missions exécutées et frais au jour de la résiliation, à des intérêts moratoires.

L’article 8 du contrat relatif à la rémunération de l’architecte indique qu’en cas d’interruption de la mission , le montant des honoraires dus est complété par l’indemnité prévue à l’article 15-2 du contrat en cas de résiliation sans faute de l’architecte, soit 20% de la partie des honoraires qui lui aurait été versée si sa mission n’avait pas été prématurément interrompue.

Il convient donc de fixer à 27 026,54 euros la somme due dont :

-18 206,51 euros correspondant à la note d’honoraires du 31 mars 2014 (allouée par le premier juge au titre de la facture)

—  8112 euros correspondant à 20% de 40 560,06 euros ( 60 688,37 euros au titre des honoraires convenus – 20 128,31 euros au titre des honoraires correspondant aux missions exécutées).

Le jugement sera donc infirmé sur ce chef dans la mesure où il avait fixé le montant des dommages et intérêts à la somme de 18 914,54 euros.

- Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts formée par M. X au titre du manquement à l’obligation de conseil de l’architecte

M. X estime que l’architecte, professionnel a manqué de sérieux et de professionnalisme dans la rédaction du contrat.

Il considère que son attention aurait dû être attirée sur la nécessité de cocher la case prévue à l’article 14 afin d’exclure tout condition suspensive.

L’architecte fait valoir que la demande est irrecevable car nouvelle.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile et suivants, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Une demande nouvelle est cependant recevable en cause d’appel s’il s’agit d’une demande reconventionnelle se rattachant, en application de l’article 70 du code de procédure civile, aux prétentions originaires par un lien suffisant (article 567 du code de procédure civile)

En l’espèce, la demande de M X relative à un manquement de l’architecte à l’obligation de conseil se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En conséquence, il sera statué sur cette question par voie de dispositions nouvelles, vu l’évolution du litige.

Si l’architecte a commis une faute en ne veillant pas à ce que le contrat prérédigé soit intégralement renseigné, il appartient à M. X de démontrer que cette faute lui a causé un préjudice.

Du fait du silence du contrat sur le recours à un prêt, il a bénéficié du régime légal qui est protecteur des droits de l’emprunteur ( présomption de condition suspensive).

Il sera en conséquence débouté de sa demande d’indemnisation, en l’absence de démonstration d’un préjudice.

- Sur les autres demandes

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de M. X.

Il est équitable de condamner M. X à payer à la société GRAVIERE ET Y la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a

condamné M. X à payer à la société GRAVIERE ET Y la somme de 18 914,54 euros au titre des dommage et intérêts.

Statuant de nouveau sur les points infirmés :

Condamne M. X à payer à la société GRAVIERE ET Y la somme de 8112 euros au titre des dommages et intérêts.

Statuant par dispositions nouvelles :

Déclare recevable la demande reconventionnelle en dommages-intérêts formée par M. X.

Déboute M. X de sa demande.

Y ajoutant :

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Condamne M. X à payer à la société GRAVIERE ET Y la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. X aux dépens d’appel étant rappelé que les dépens de première instance restent répartis ainsi que décidé par le premier juge.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,